Sistema de Gestão da Qualidade

PO - Procedimento Operacional

Identificação: PO.05

Versão: 02 Folha: 1 de 3

Processo: Incorporação imobiliária

Aprovado para uso

Renato F. Gurevich Nome (Diretoria)

14 / 05 / 2004 . DATA

1. OBJETIVO Apresentar as diretrizes para a Incorporação Imobiliária, orientando a condução das atividades de definição do produto, estudo de viabilidade, aquisição do terreno, registro de incorporação e lançamento, de forma a garantir a qualidade do empreendimento e o atendimento às necessidades do cliente.

2. RESPONSÁVEIS • Diretoria;

• Coordenador de Novos Negócios.

3. PROCEDIMENTOS

3.1 Pesquisa de mercado e definição do produto 3.1.1 O Coordenador de Negócios providencia a coleta de informações para subsidiar a definição

específica do produto a ser desenvolvido, conforme:

• Características da Região - transportes, comércio, escola;

- infra–estrutura.

• Ofertas de Terreno na Região

• Oferta de Unidades - Dormitórios; Área útil; Vagas;

- Preço / m²; Estoque; Velocidade de Venda.

• Demanda de Unidades - Dormitórios; Área Útil; Renda do Comprador.

3.1.2 As informações referentes serão registradas na PESQUISA DE MERCADO (FORM. 09).

3.1.3 A Diretoria realiza a caracterização específica do produto a ser desenvolvido, baseando-se na PESQUISA DE MERCADO (FORM. 09) e seguindo as definições estratégicas da empresa, conforme segmento de atuação, linhas de produtos, faixa sócio-econômica do mercado.

3.1.4 A análise das informações é feita para estabelecer as características do produto a ser desenvolvido, registrando-as no ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO (PLANILHA ELETRÔNICA).

3.2. Aquisição do Terreno 3.2.1 - Após aprovada a aquisição, conforme ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO

(PLANILHA ELETRÔNICA).

3.2.2 - serão analisados criticamente os seguintes itens:

• Ficha técnica cadastral;

• Situação documental.

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3.2.3 - Caso o terreno e o produto estudados atendam a todos os requisitos esperados pela empresa, o Coordenador de Novos Negócios, juntamente com a Diretoria, aprova a aquisição do terreno e dá continuidade às tratativas comerciais, registrando suas conclusões no ESTUDO DE VIABILIDADE DO TERRENO (PLANILHA ELETRÔNICA).

3.2.4 - A formalização da aquisição do terreno pode ser feita por Instrumento Particular (confeccionado pelas partes contratantes) ou por Escritura Pública (confeccionado por tabelião de notas em livro próprio).

3.2.5 - Depois da elaboração e assinatura do título aquisitivo, a Diretoria providencia o registro no cartório de registro de imóveis, efetivando-se assim a transferência do imóvel.

3.3. Análise Crítica para Lançamento do Empreendimento 3.3.1 - A Diretoria monta uma pasta específica para o guardar toda documentação de incorporação

do empreendimento. Os documentos são, no mínimo, os seguintes:

• Documentos do Terreno: escritura registrada, IPTU do terreno, certidões do antigo proprietário e do imóvel;

• Projetos: de prefeitura e bombeiro;

• Documentos Específicos de Incorporação: Memorial de incorporação (com convenção do condomínio), registro da incorporação (matrícula) e Averbação do empreendimento;

• Documentos para Vendas: material publicitário e contrato de Compra e Venda.

3.3.2 - Cada documento, antes de ser arquivado em sua pasta correspondente, é analisado criticamente. Esta análise é realizada pelos Diretores e registrada na ANÁLISE CRÍTICA DE INCORPORAÇÃO (FORM. 10). No caso da não aprovação em algum dos requisitos, o fato é comunicado aos responsáveis pela incorporação, para que sejam tomadas as devidas providências.

3.4. Registro de Incorporação 3.4.1 - A Diretoria providencia a regularização do terreno, obtendo os dados e documentações

necessários conforme o caso (matrícula no INSS, matrícula do registro de imóveis, IPTU, alvará de demolição, auto de conclusão da demolição, CND emitido pelo INSS, certidões do Imóvel, alvará para construção de tapume, etc.).

3.4.2 - De posse de projeto arquitetônico da prefeitura e do memorial descritivo, a Diretoria com apoio da Assessoria jurídica, providencia a elaboração do Memorial de Incorporação e Minuta de Convenção de Condomínio e dá entrada no registro de cartório de imóveis para obtenção do seu registro de incorporação.

3.5. Lançamento e Vendas 3.5.1 - A Diretoria define o lançamento e promoção do empreendimento, incluindo o mote e estilo

de comunicação dirigido ao público alvo, o nome do empreendimento, e os instrumentos a serem utilizados para promoção do empreendimento.

3.5.2 - Caso seja necessário, a Diretoria providencia a contratação de uma empresa de assessoria em promoções, de acordo com o produto e a estratégia de lançamento adotada.

3.5.3 - A Diretoria também define se a venda será realizada por empresa terceirizada ou por equipe interna, e coordena a elaboração da tabela de vendas e contrato padrão.

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3.5.4 - A Diretoria é responsável pela administração das vendas, aprovando-as conforme as propostas dos clientes, parâmetros da tabela de vendas e interesses da empresa.

3.5.5 - No ato da assinatura do contrato pelo cliente, são feitos os esclarecimentos necessários referentes às cláusulas contratuais e demais informações, evitando-se futuros problemas. Após a assinatura do contrato pela incorporadora, a Diretoria procede à entrega do contrato ao cliente, quando são esclarecidas outras informações necessárias, bem como estabelece o encaminhamento da relação futura da empresa x cliente, definindo os procedimentos de pagamento, busca de informações contratuais, informações de obra, etc.

3.5.6 - fechamento da venda é realizado preferencialmente sob as condições do contrato padrão. Caso o cliente apresente condições diferentes das estabelecidas no contrato padrão, sua proposta é previamente analisada e aprovada pela Diretoria para que se dê continuidade ao processo de venda, até a assinatura de seu contrato específico.

3.5.7 - Para cada unidade vendida é aberta uma pasta devidamente identificada. Esta pasta contém todos os documentos relativos à unidade e o respectivo comprador. Os documentos, antes de serem arquivados nesta pasta correspondente, são analisados criticamente na ANÁLISE CRÍTICA DE CONTRATO DE VENDA (FORM. 11).

4. FORMULÁRIOS E MODELOS CORRELATOS Estudo de Viabilidade do Terreno (PLANILHA ELETRÔNICA); Pesquisa de Mercado (FORM. 09); Análise Crítica de Incorporação (FORM. 10); Análise crítica de contrato de venda (FORM. 11).

5. CONTROLE DE REGISTROS DA QUALIDADE Os registros da qualidade gerados pelas atividades deste procedimento são controlados da seguinte forma:

Identificação Local do Arquivo Tipo do arquivo e proteção

Tempo de retenção Descarte

Estudo de Viabilidade do Terreno

(PLANILHA ELETRÔNICA)

V:\administração\ depto comercial\estudos terrenos\estudo de viabilidade geral

Eletrônico/ back-up Permanente Não há

Pesquisa de Mercado

(FORM. 09) Departamento Comercial Pasta com identificação

“Pesquisa de Mercado” 2 Anos Lixo

Análise Crítica de Incorporação

(FORM.10) Sala da Diretoria Pasta com identificação

“Incorporação” por CR

5 anos após o lançamento do

empreendimento Arquivo Morto

Análise Crítica de Contrato de Venda

(FORM. 11) Sala da Diretoria Pasta com identificação

“CR/Unidade”

5 anos após entrega do

empreendimento Arquivo morto