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Perícia extrajudicial no empreendimento imobiliário Alto da Serra na cidade de Campina

Grande-PB com 160 unidades habitacionais: Um estudo de caso

Julho/2018

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Ano 9, Edição nº 15 Vol. 01 julho/2018

Perícia extrajudicial no empreendimento imobiliário Alto da Serra na

cidade de Campina Grande-PB com 160 unidades habitacionais: Um estudo

de caso

Rienzy de Medeiros Brito – [email protected]

Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia

Instituto de Pós-Graduação – IPOG

Campina Grande-PB, 02 de setembro de 2017

Resumo

Perícia extrajudicial realizado no empreendimento Alto da Serra na cidade de Campina Grande-

PB durante os anos de 2016 e 2017. O presente trabalho foi solicitado pela associação dos

moradores deste empreendimento de classe média baixa, pois todas as unidades habitacionais

apresentavam várias manifestações patológicas além do empreendimento como um todo.

Constrangidos com a situação já que a construção não completara cinco anos de executada e

não mais sendo possível o diálogo com a construtora já que decretara falência os moradores

interviram pela ação judicial contra a mesma e contra instituição financiadora. Assim sendo foi

realizada relatórios técnicos por este profissional que estudou e trabalhou em cada residência.

Foram utilizados ensaios de laboratórios, visitas “in loco”, auditoria com as normas técnicas

vigentes, código de obras da cidade e memorial descritivo do empreendimento. Concluiu-se

que houve imperícias e negligência em todas as residências e no empreendimento.

Palavras-chave: Perícia. Empreendimento. Moradores. Judicial.

1. Introdução

Na intenção de garantir direitos e obrigações a justiça detém de dispositivos a fim de estabelecer

a ordem, punir os responsáveis e ressarcir os prejudicados assim como já rezava o Código de

Hamurabi, datado de aproximadamente 2.000 anos a.C detendo disposições explícitas acerca

da responsabilidade do construtor. Inspirado em tais códigos e direitos doutros tempos o Brasil

segue estes fundamentos enraizados de outrora incorporando-os no Código Civil de 2002 por

força do art. 618 as obrigações do construtor de obras civis no país, sejam elas públicas ou

privadas, prestando garantias ao consumidor de obras que delas adquiriram. Tendo em vista tais

direitos previstos também no Código do Consumidor os proprietários da unidades habitacionais

deste residencial criaram a “Associação dos Mutuários e Moradores do Residencial Alto da

Serra”, localizado em Campina Grande-PB, a fim de impetrar uma ação civil pública

contestando a construtora que edificou as casas e também a instituição financiadora já que

diversas manifestações patológicas são comuns nas edificações e por isso sentem-se

prejudicados por situações que não lhes garantiam principalmente a segurança estrutural do

empreendimento como um todo.

mailto:[email protected]



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Entendendo que os detém de ressarcimento financeiro por tais problemas a Associação

contratou serviços do profissional expert no assunto a fim de ter um esteio técnico e provar suas

alegações.

Assim sendo foi definido por este profissional o estudo minucioso das causas e motivos das

manifestações patológicas existentes auditando com as respectivas normas regulamentadoras,

memorial descritivo do empreendimento e Código de Obras da Cidade de Campina Grande-

PB, Lei n°5410, como fontes fidedignas que naquele tempo da construção exigia-se respeitar.

2. Desenvolvimento

2.1. Localização

O empreendimento denominado “Alto da Serra” está localizado no interior da Paraíba, no bairro

dos Cuités, na cidade de Campina Grande/PB, com latitude: 7°11’38”S e longitude

35°53’51”W e 551m acima do nível do mar.

Figura 1 – Vista aérea do Empreendimento “Alto da Serra”

Fonte: Google Earth (2017)



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Foto 01 - Localização das residências do empreendimento “Alto da Serra” – Relevo acidentado

Fonte: Próprio autor (2017)

2.2. Histórico

O empreendimento de padrão normal e classificada para fins de valores construtivos como

residência unifamiliar (R1) segundo o Sindicato da Construção Civil de João Pessoa/PB

(http://www.sindusconjp.com.br/servicos/cub) deu-se início em 2011 para conclusão em 2013

porém findado apenas em 2015 quando os últimos habite-se foram despachados. Foram

edificadas 380 unidades habitacionais dentre 404 prometidas em sete modelos diferentes

distinguindo-os principalmente pela área total construída que são os tipos “B”, “C”, “D”, “E”,

“F”, “G” e “PNE” sendo o terceiro o modelo mais comum, responsável por 268 casas e com a

maior área dentre todas que é de 74,23m².

Desde a entrega, quase a totalidade dos moradores das residências adquiridas começaram a

relatar queixas de existências de fissuras, trincas, incompatibilidades das unidades entregues

com o projeto jurado e vendido, ineficiência da drenagem de águas pluviais, má funcionalidade

nas residências com baixos “pé direitos”, inexistência de drenagem das águas servidas fora do

box do banheiro, tamponamento dos “conduites” elétricos e de lógica que impediam a passagem

de fiações e cabos, locação dos interruptores atrás das portas, muros de arrimos que em tempos

de chuva “minam” água e adentram no terraços e muros dos vizinhos, etc.

http://www.sindusconjp.com.br/servicos/cub



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2.3. Estrutura

A estrutura das casas foi realizada em concreto armado, com lajes, vigas e pilares assentados

sobre uma fundação direta tipo sapata armada, havendo casas com até 03 lajes como é o caso

do modelo “D” para vencer a inclinação do terreno e também com lajes inclinadas como nas

casas tipo “G” estabelecendo outro tipo de arquitetura.

No entanto depois de constatações in loco verificou-se que além dessas fundações não terem

sido executadas conforme a NBR6122/96 também não foi respeitada o Memorial Descritivo do

Empreendimento que rezava fundações em radier e também não foi apresentado projetos

estruturais. Não tendo sido o bastante seu embasamento de concreto armado fora executado de

maneira a perceber grandes excentricidades de forma com cerca de nove centímetros, e

alvenaria de pedra argamassada sob canaleta armada.

Foto 02 – Excentricidade de forma pilar/sapata – modelo “D”




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Foto 03- Fundação em alvenaria de pedra argamassada, sem radier – modelo “G”


3. Desenvolvimento

3.1. Metodologia

Foi periciado cada modelo de maneira individual e inspecionado a infraestrutura,

superestrutura, drenagens, alvenarias, funcionalidades, esgotamento sanitário, abastecimento,

qualidade dos revestimentos, sistema elétrico, lógica e impermeabilizações tendo sido até a data

atual 160 unidade habitacionais de 380 construídas, ou seja, cerca de 42,00% do total

construída.

Tomou-se como norteador da perícia as respectivas normas regulamentadoras vigentes para

cada item observado, o código de obras da cidade e o rezado no memorial descritivo com o que

se foi vendido e construído.

Foram utilizadas ferramentas como trenas metálicas e à laser para, máquina fotográfica digital,

marretas, serras, etc, a fim de corroborar com o observado in loco.

3.2. Ensaios Realizados

Foi realizado Ensaio de Abrasividade do revestimento cerâmico pelo Laboratório de Tecnologia

de Materiais da Universidade Federal de Campina Grande (UFCG), no qual foi seguiu-se os

procedimentos da NBR 13818/1997 com intuito de auditar a qualidade empregada com o

prometido no memorial descritivo, chegando ao seguinte resultado do Relatório Técnico

emitido:



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“Verifica-se que os corpos de prova foram abrasionados a partir da rotação de 100 ciclos, sendo

classificados conforme ABNT 13818, Tabela 2, como PEI 0 (zero)”

Constatou-se dessa maneira que o revestimentos cerâmico empregado em todos os modelos

possuía classificação da resistividade a abrasão com “PEI 0”, muito aquém do assentado que

deveria ser de resistividade “PEI 4” conforme item 6.2.1 do memorial.

Foto 04- Amostra do revestimento cerâmico removido in loco


Foto 05- Amostras do revestimento cerâmico ensaiado no Lab. de Tecnologia de Materiais 2 – UFCG




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Foto 06- Amostras do revestimento cerâmico ensaiado no Lab. de Tecnologia de Materiais 3 – UFCG


4. Diagnósticos, Prognóstico e Mecanismos

4.1. Pé direito

A distância entre o piso cerâmico e o forro de gesso apresenta-se de forma padronizada em

todos os modelos de casas entre 2,26m (dois metros e vinte e seis centímetros) e 2,36m (dois

metros e trinta centímetros) como observado nas figuras abaixo. Estando assim em desacordo

com a Seção XVI, Art. 286 do Código de Obras de Campina Grande/PB (COCG/2013) – Lei

5410/2013 que estabelece um pé direito mínimo de 2,50 (dois metros e cinquenta centímetros)

para quartos e salas em geral; e 2,40 (dois metros e quarenta centímetros) para depósitos,

lavabos, despensas, banheiros.



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Foto 07-Pé direito da sala - Modelo Casa F


Foto 08-Pé direito da sala 2,36m– Modelo Casa F


A situação se agrava nas escadas quando a baixa distância entre o piso do degrau e o teto

provocam verdadeiros malabarismos dos moradores para não baterem a cabeça no forro,

delatando total descaso com a boa prática engenharia e na contramão da lei municipal, art. 331,

sucessão III onde exige-se uma altura mínima de 2,10m para circulações e escadas.

Foto 09- Pé direito da escada, modelo C – morador bate o nariz no forro


4.2. Esquadrias



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As janelas todas de esquadrias de alumínio estão em geral bom estado de funcionamento.

Quanto no que se refere as portas, o primeiro percalço surgi quando na área de serviço as

portas de madeira almofadadas rezadas e prometidas no Memorial Descritivo do

empreendimento, item 4.3 foram substituídas por portas de alumínio em todos os modelos

construídos, além da exclusão da porta do depósito no modelo da casa “F”, item 4.2.1 do

mesmo documento. Outros defeitos de execução como o mal assentamento das portas e

dos contramarcos acarretam em desplacamentos dos mesmos e consequentemente riscos à

saúde já que as partes pontiagudas ficam expostas.

Foto 10: Ausência porta do depósito – modelo “F” Fonte: Próprio autor (2017)

Foto 11: Porta mal “chumbada” – modelo “C”


Foto 12- Substituição da porta de madeira almofadada por alumínio na área de serviço – modelo “D”



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4.3. Rufos

O material de confecção dos rufos dos telhados alternam-se em concreto e em PVC e/ou

similar, fato este que foge do prometido no memorial descritivo onde todos deveriam

ser de concreto, como se observara no item 5.1.1 do documento.

Foto 13- Rufo de PVC e/ou material similiar – deveria ser de concreto


4.4. Alvenarias

Em todos os modelos periciados foram observados infiltrações por percolação e/ou

capilaridade principalmente no recuo lateral (beco) e no primeiro quarto onde a

inexistência de calhas para captar as águas pluviais possibilita a lavagem da parede

externa deste cômodo e depois respingo nas paredes do beco e acúmulo das águas já

que também a drenagem é deficiente. Infiltrações também foram observadas decorrentes

da percolação das águas do lençol freático e ascendência por capilaridade na área

externa das residência, tendo em vista a inclinação acentuada do relevo que o

empreendimento foi firmado.



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Fissuras e Trincas provenientes de vícios e defeitos de execução como a inexistência ou

ineficiência das vergas, das contravergas, movimentações higroscópicas nos vãos de

janelas, da ancoragem das alvenarias com a superestrutura, e baixas resistência a tração

e/ou compressão dos tijolos cerâmicos e/ou do revestimento cerâmico são evidentes em

todos os modelos existentes e em todas as casas periciadas.

Foto 14: Infiltrações por capilaridade e/ou percolação no beco - modelo “D”




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Foto 15- Infiltração por percolação e/ou capilaridade no quarto

Fonte- Próprio autor (2017)

Foto 16- Inexistência ou ineficiência de ancoragem alvenaria/pilar – modelo “D”



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Foto 17- Fissura por baixa resistência do tijolo cerâmico 2 – modelo “G”


Foto 18- Fissura por baixa resistência a tração bloco cerâmico e/ou argamassa – modelo “F”



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Foto 19- Inexistência ou ineficiência de ancoragem alvenaria/pilar – modelo “F”




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Foto 20- Fissura por movimentação higroscópica nas janelas – modelo “F”


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4.5. Funcionalidade

A funcionalidade das casas comprote-se em várias situações como já obsevado com o baixo pé

direito, mas são nos banheiros que a o mau planejamento de execução e projeto se evidenciam.

Nesses ambientes as águas servidas para lavagem do cômodo, exceto dentro do box, ficam

impedidas de serem drenadas já que há apenas um ralo e este fica dentro do box, como existe

um impedimento físico que são os granitos que o dividem o escomaneto dessas não são

encaminhadas para o esgoto sanitário, peça esta que implantada em todas as casas. As bacias

sanitárias também foram assentadas com uma distância para o box que induz um desconforto

do usuário deste item.

Observa-se ainda a desconformidade da largura da escada em todos os modelos visitados com

o CO-CG, artigo 331, item “a” que exige uma medida de 1,00m (um metro) contra 0,86m

(oitenta e seis centímetros) máxima encontrada.

Foto 21-Impedimento drenagem das águas fora do box – modelo “F”


4.6. Instalações elétricas e de lógica

Os conduítes elétricos encontram-se exteriores as lajes diferentemente do citado no memorial

descritivo do empreendimento, no item 8.1 e os interruptores encontram-se com acessibilidade

reduzida pois estas foram locadas na parede em que a folha da porta se escora, e até mesmo

algumas vezes por trás delas e identificados no projeto.

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Foto 22- Conduítes não embutidos na laje – modelo “D”


Foto 23- Interruptor com acessibilidade reduzida


4.7. PNE (Portador de Necessidades Especiais)

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As casas para Portadores de Necessidades Especiais foi verificada de maneira a parte por suas

dimensões e peculiaridades instruídas por uma norma específica, que foi a NBR9050. Tomando

tal norma norteadora percebeu-se diversas falhas de projeto e execução para o intuito que fora

executada ocasionando um função inversa, ou seja, a inacessibilidade do imóvel.

As larguras dos vãos de portas dos cômodos não ultrapassam os 0,78m (setenta e oito

centímetros) não suprindo os 0,80m (oitenta centímetros) que é exigido pela norma NBR9050,

item 4.3.6. Também salienta-se a ausência das maçanetas apropriadas como rezado no item

4.6.6.1 da mesma norma.

O banheiro “acessível” já citado não possui vão de porta normatizado. Mais ainda, o ambiente

não possui barras de apoio exigidos e presentes no projeto vendido, a área de chuveiro também

não possui banco articulado, há um obstáculo em granito que impede aproximação de um

cadeirante, localização que não permite manobra além de ficar abaixo de um lance da escada.

As dimensões em geral do banheiro não permitem manobras e o assento sanitário não especial,

tais exigências encontra-se no item 7.5 a 7.7 da NBR9050.

Foto 24- Ausência de barras de apoio – modelo “PNE


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Foto 25- Área do box do chuveiro com obstáculo fixo e abaixo da escada – modelo “PNE


5. Conclusões

Em todas as 160 unidades habitacionais periciadas até esta data e em todos os modelos

executados apresentaram vícios aparentes, ocultos, falhas de projetos e execuções que

permitiram o surgimento de diversas manifestações patológicas, dentre elas infiltrações, não

emprego de materiais determinados no Memorial Descritivo do Empreendimento,

incompatibilidade com as normas de acessibilidade, de fundações, estruturas,

impermeabilizações além de total descumprimento do Código de Obras da Cidade de Campina

Grande/PB.

O fato das estruturas das casas serem em concreto armado, composta também por lajes

treliçadas unidirecionais, por seus “pés direitos” estarem fora dos padrões exigidos por lei e as

instalações elétricas não estarem embutidas nas lajes como previa o memorial, fica

economicamente inviável mitigar essa primeira falha já que necessitaria remover a primeira laje

e consequentemente a sua superior.

Não somente por isso, chegou-se à conclusão pela demolição de todas as unidades

habitacionais pois suas retificações não retomaria a segurança estrutural, de vedação e

principalmente sua viabilidade econômica seria impraticável pelos proprietários.

Referências Bibliográficas

Obstáculo

de granito

Lance da

escada

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Brasileira Execução de Impermeabilização – Procedimento. Rio de Janeiro, 1998.

IBAPE, INSTIUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

ENGENHARIA. IBAPE/SP – 2002. Fixa as diretrizes básicas, conceitos, terminologia,

convenções, notações, critério e procedimentos relativos às perícias de engenharia, cuja

realização é de responsabilidade e da exclusiva competência dos profissionais legalmente

habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

BRASIL. Lei n°13.105 de 16 de março de 2015: Código do Processo Civil;

CAMPINA GRANDE (Cidade). Lei n° 5410 de 23 de dezembro de 2013 - Código de obras –

dispõe sobre o disciplinamento geral e específico dos projetos e execuções de obras e

instalações de natureza técnica, estrutural e funcional do município de Campina Grande,

alterando a lei de n° 4130/03, e dá outras providências.

MEMORIAL DESCRITIVO ALTO DA SERRA RESIDENCIAL. Registrado no serviço

notarial e registral Ivandro Cunha Lima, de n° R-4-30.493, em 22/02/2011.

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