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PASSO-A-PASSOPARA UMLOTEAMENTODE SUCESSO
Isso pode parecer muito óbvio ou muito genérico, mas não é. Empreender no Brasil não é uma tarefa simples. Nós temos um volume muito grande de leis, normas, instruções normativas, portarias, resoluções. Não é diferente na atividade de parcelamento do solo.
A nossa principal lei federal sobre esse assunto foi criada muito tarde. Somente em 1979 passamos a ter um instrumento legal que se preocupasse com os clientes, empreendedores e meio ambiente. Essa lei é tardia porque a maioria do território urbano brasileiro já estava consolidado nessa época.
Um outro fator que não ajuda o empreendedor brasileiro é a linguagem do direito. O legislador e os advogados têm um “idioma” próprio. E os textos que auxiliam a interpretação das leis são escritos por essas pessoas e para essas pessoas.
CONHEÇA AREGULAMENTAÇÃO
Eu comecei esse capítulo dizendo sobre a abundancia de regulamentação na nossa atividade. Precisamos prestar atenção para as leis nas três esferas: federal, estadual e municipal.
A. O QUE ESPERAR DAS LEIS?
Na esfera federal é muito importante conhecer a lei federal 6.766/79. Ela fala sobre regras gerais e sobre o rito para alcançar um parcelamento do solo.
FEDERAL
Na esfera estadual geralmente são tratados aspectos de licenciamento ambiental. Como os procedimentos e órgãos competentes.
ESTADUAL
A minha tarefa neste capítulo é tentar simplificar algumas definições da lei federal 6.766/79 sem perder o rigor técnico.
O primeiro ponto importante que essa lei trata é sobre algumas definições. Ela nos diz que o parcelamento do solo poderá ser feito mediante duas possibilidades. A diferença entre essas duas possibilidades é um quesito do projeto.
Na esfera municipal são tratados detalhes e diretrizes de projetos. Largura mínima das ruas, percentual de áreas públicas, requisitos para obras de infra estrutura, check-list de documentos para aprovação do projeto.
MUNICIAPAL
B. LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO
Se para empreender for necessário a modificação do sistema viário (ruas e calçadas) isso será considerado um loteamento. Não importa qual seja essa modificação. Pode ser um prolongamento, abertura de nova rua, modificação de uma existente.
Agora se para empreender não for necessária nenhuma modificação no sistema viário, então isso será um desmembramento.
É como se o loteamento fosse o parcelamento do solo que acontece fora do sistema viário e desmembramento o parcelamento do solo que acontece dentro do sistema viário.
nenhuma modificaçãono sistema viário
modificaçãono sistema viário
LOTEAMENTO DESMEMBRAMENTO
Esse artigo segundo é muito importante. E ele vem sendo atualizado com novos textos constantemente desde a sua criação em 1979. As alterações foram nos anos 1999, 2007 e 2017.
Art. 2o. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§1o Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2o Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Uma dessas alterações mais recentes foi esperada por muito tempo. Algumas pessoas do direito discutem se o papel da lei é regulamentar um negócio existente ou se é regulamentar um negócio que ainda vai existir. Nesse caso o que aconteceu foi a primeira opção.
Nós vimos que o parcelamento do solo só existe em duas condições: loteamento ou desmembramento. A partir dessas duas definições o empreendedor precisa ser criativo para ter ideias inovadoras e que surpreendam positivamente o mercado. E a gente teve uma dessas ideias!
A segurança pública é um fator de preocupação de muitas famílias brasileiras. Assaltos a residência a mão armada, necessidade de cercas elétricas, concertinas (arame farpado usado em presídios), sistema de monitoramento 24h. Tudo isso levou às famílias para os apartamentos. Trocava-se um pouco de espaço por conveniência da segurança e local privilegiado no centro da cidade.
C. CONDOMÍNIOS FECHADOS
Aqui surge a ideia inovadora: e se a gente criasse um lugar para as pessoas construírem as suas casas com uma segurança privada coletiva? Nesse empreendimento a gente colocaria uma portaria com controle de acesso, um muro em volta do nosso loteamento, com cerca elétrica e concertina. E dentro do núcleo faríamos uma área de lazer, praças de qualidade, clube, academia. Assim cada morador poderia ter certeza da boa convivência com seus vizinhos.
Os condomínios fechados vieram com uma grande força comercial. Nesse modelo de negócios o custo de obra é um pouco maior, por causa do muro, portarias e áreas de lazer, mas em compensação o valor de venda é muito maior. A equipe de marketing e comercial entenderam com maestria como explorar os argumentos para o fechamento do negócio.
segurançapública
condomíniofechado
PROBLEMA SOLUÇÃO
O interessante é que não existia uma previsão legal para esse tipo de negócio. Ao mesmo tempo em que era um loteamento porque eram vendidos lotes, também se parecia um condomínio porque as pessoas dividiam a conta das despesas no final do mês.
Entramos num impasse jurídico. Uma parte argumentava que se era um loteamento, aquilo integrava o bem público. Sendo assim, não poderia haver restrição de acesso ao núcleo do empreendimento com a portaria. A outra parte dizia que se era um condomínio então o empreendimento deveria respeitar a lei federal 4591/64 que trata sobre condomínios edilícios.
Essa discussão ficou grande. Foi para o STJ e lá eles deram um parecer, que não foi bem aceito por alguns tribunais regionais. E alguns municípios do Brasil decidiram se portar de forma diferente.
Então em 2017 foi adicionado um parágrafo nesse artigo segundo que começamos a ler. Olha o novo texto:
§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
Podemos ter algumas conclusões interessantes decifrando esse texto. O primeiro ponto é que agora temos um nome para esse tipo de empreendimento: “Loteamento de Acesso Controlado”. Eu grifei as duas últimas palavras para chamar atenção. Perceba que “acesso controlado” tem um significado diferente de “acesso restrito”. O que esse parágrafo está nos dizendo é que podemos controlar o acesso dos visitantes. Segundo o entendimento dos nossos legisladores um loteamento se torna uma coisa pública. Então não faz sentido bloquear o acesso. Isso seria um crime. O que pode ser feito é um cadastro das pessoas que entram no empreendimento e o controle de quem são os visitantes ali dentro.
condomínio associaçãoX
Isso inclusive é ressaltado no final do parágrafo: “sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes”. Mostrando mais uma vez que não podemos impedir o acesso.
Se não é um condomínio então não tem síndico, taxa de condomínio, estatuto de condomínio, comissão de representantes. Normalmente a maneira mais fácil de administrar esse loteamento é por meio de uma associação. Aí teremos o presidente da associação, taxa associativa, regimento interno, comissão de representantes. Tudo seguindo o princípio da similaridade.
Para que isso funcione nós acrescentaremos uma cláusula no contrato de compra e venda do lote dizendo que o cliente está se associando a “Associação Amigos do Residencial X” e que ela será administrada segundo o Regimento Interno anexo neste contrato.
Tivemos mais uma importante alteração no artigo segundo em 2017. Foi acrescentado um parágrafo que tem gerado mais discussões do que soluções entre os juristas. Olha o que diz o texto:
Nós sabemos que o parcelamento do solo pode existir em duas formas: loteamento e desmembramento. Também sabemos que um dos produtos de um parcelamento do solo é um lote.
Esse parágrafo trás uma informação nova. Ele fala que o lote pode ser um “imóvel autônomo”, ou seja, quem compra o lote é dono e pronto. Pode fazer o que quiser dele desde que siga as regulamentações
D. CONDOMÍNIO DE LOTES
§ 7o O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes.
aplicáveis. Esse cliente não é sócio de ninguém em nenhuma área do empreendimento. Mas até aí já era o pensávamos a respeito de um lote.
O legislador então acrescentou uma nova hipótese. Ele diz que o lote pode ser integrante de um “condomínio de lotes”. No momento da leitura desse parágrafo surge uma grande dúvida. O que raios é um condomínio de lotes? E infelizmente lendo o restante do texto dessa lei federal vamos ver que não tem uma definição sobre isso. Mas isso não é motivo de desespero. Temos uma outra lei para recorrer: o código civil (lei federal 10.406/02).
O código civil também teve uma alteração em 2017 e lá foi adicionado um artigo para tratar sobre os condomínios de lotes. Vou adicionar o texto aqui em baixo para termos uma referência para a discussão:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Em minha opinião esse texto gerou mais discussões do que soluções. Vamos analisar juntos. No início do artigo fala que um empreendimento pode ser dividido em duas partes. Uma parte de “propriedade exclusiva” e outra parte de “propriedade comum”. Por essa introdução me parece óbvio que uma característica desse produto é que ele é fechado, com o acesso controlado. Desse modo o cliente adquire uma unidade que é a sua parte exclusiva e se torna sócio dos demais nas áreas comuns – portaria, piscinas, ruas, praças. Mas se os clientes estão se tornando sócios, isso será em qual proporção?
piscinas, praças, etc.casa, etc.
PROPRIEDADEEXCLUSIVA
PROPRIEDADECOMUM
§ 1o A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.
O parágrafo primeiro deveria esclarecer como calcular a proporção de sociedade, chamada de “fração ideal”. Isso é importante para o cálculo do rateio de despesas do condomínio. Mas lendo o texto vemos que o legislador abre um leque de possibilidades. Ele diz que o cálculo de fração ideal pode ser proporcional a área do solo, ou seja, quanto maior o terreno maior a sua proporção na conta a pagar. Uma segunda hipótese, a fração ideal pode ser proporcional a edificação em cima do lote, ou seja, quanto maior a casa maior a sua proporção no rateio. E ainda diz que se houverem novas ideias poderão ser implantadas desde que previstas no ato de instituição.
TAMANHODO TERRENO
CONTA APAGAR
TAMANHODA CASA
CONTA ADIVIDIR
Eu costumo dizer que o capitalismo tem uma característica própria. Sempre que alguém é beneficiado outra pessoa será prejudicada. A conta tem que fechar. Então isso vai acontecer quando existem algumas maneiras do calculo do rateio de despesas. Em alguma das hipóteses acima alguns condôminos vão ter um desconto e outros um acréscimo. Mas qual é o método justo?
Nos condomínios edilícios (apartamentos ou condomínios de casas) essa pergunta sobre o que é justo já tinha sido respondida. Lá na lei 4.591/64 foi firmado um convenio com a ABNT para elaboração de uma tabela de cálculo do cálculo de áreas e frações ideais. Criaram a norma ABNT 12.721. Um trabalho muito bem feito. São oito quadros de preenchimento exato cuja resposta é a fração ideal. Não existe discussão se é justo ou não, se uma parte é beneficiada e outra prejudicada. A tabela dá a resposta certa.
Voltando para o nosso tipo de empreendimento de lotes não temos isso. A resposta não é precisa e exata. Temos várias possibilidades de cálculo. E vai caber
ao empreendedor descobrir qual é o método de cálculo menos pior e qual vai gerar menos atrito com os futuros condôminos.
Seguindo a leitura do artigo do código civil vemos mais uma dificuldade no parágrafo segundo. Ele fala “aplica-se, no que couber”. O meu grifo é para destacar a dificuldade de determinar o que é cabível ou não para o nosso negócio. Como comparar um condomínio edilício ao nosso se nós não temos construção de unidades autônomas? Da mesma forma, o que deverá ser comparado – aspectos tributáveis, processos de aprovação e registro, direitos do cliente, seguranças contratuais? E também quem tem autoridade o suficiente determinar o que pode ser aplicado para os lotes pelo princípio da similaridade?
Eu costumo dizer que o capitalismo tem uma característica própria. Sempre que alguém é beneficiado outra pessoa será prejudicada. A conta tem que fechar. Então isso vai acontecer quando existem algumas maneiras do calculo do rateio de despesas. Em alguma das hipóteses acima alguns condôminos vão ter um desconto e outros um acréscimo. Mas qual é o método justo?
Nos condomínios edilícios (apartamentos ou condomínios de casas) essa pergunta sobre o que é justo já tinha sido respondida. Lá na lei 4.591/64 foi firmado um convenio com a ABNT para elaboração de uma tabela de cálculo do cálculo de áreas e frações ideais. Criaram a norma ABNT 12.721. Um trabalho muito bem feito. São oito quadros de preenchimento exato cuja resposta é a fração ideal. Não existe discussão se é justo ou não, se uma parte é beneficiada e outra prejudicada. A tabela dá a resposta certa.
Voltando para o nosso tipo de empreendimento de lotes não temos isso. A resposta não é precisa e exata. Temos várias possibilidades de cálculo. E vai caber
ao empreendedor descobrir qual é o método de cálculo menos pior e qual vai gerar menos atrito com os futuros condôminos.
Seguindo a leitura do artigo do código civil vemos mais uma dificuldade no parágrafo segundo. Ele fala “aplica-se, no que couber”. O meu grifo é para destacar a dificuldade de determinar o que é cabível ou não para o nosso negócio. Como comparar um condomínio edilício ao nosso se nós não temos construção de unidades autônomas? Da mesma forma, o que deverá ser comparado – aspectos tributáveis, processos de aprovação e registro, direitos do cliente, seguranças contratuais? E também quem tem autoridade o suficiente determinar o que pode ser aplicado para os lotes pelo princípio da similaridade?
§ 2o Aplica-se, no que couber, ao con-domínio de lotes o disposto sobre con-domínio edilício neste Capítulo, respei-tada a legislação urbanística.
E. CONDOMÍNIOS DE CHÁCARAS
Você consegue perceber as dificuldades geradas pelo texto que foi acrescentado na nossa lei? As pessoas que tem expertise em leis estão discutindo esse assunto na internet, botecos, câmaras de vereadores e no judiciário. Enquanto essas pessoas não resolverem um acordo comum, acredito que isso não é aplicável aos nossos negócios de sucesso por uma falta de segurança jurídica.
Nós vivemos nas cidades, rodeados de carros, fumaça, concreto, ar condicionado todos os dias. Precisamos voltar a respirar a natureza. Sentir o orvalho no amanhecer, o silêncio, desligar do mundo frenético.
Apesar disso não tenho o dinheiro, tempo e energia necessários para comprar uma fazenda. Mas tenho a disposição para comprar uma parte de uma fazenda – uma chácara ou um sítio.
O condomínio de chácara é um empreendimento com muita força comercial. Esse é mais um exemplo de uma regulamentação que veio para algo que já existia e praticado no mercado. A lei federal 6.766/79 trata sobre o parcelamento do solo urbano. Mas parece óbvio que um condomínio de chácaras não é urbano, mas sim rural.
Isso gerou uma grande dúvida e discussão entre os juristas sobre qual deveria ser o procedimento para aprovação e registro desse tipo de negócio. Da mesma forma, quem seria a autoridade competente para a análise. Seria o INCRA ou a prefeitura municipal?
Em 1980 o INCRA publicou a instrução normativa 17-b para tratar sobre esse assunto com uma sacada genial. O que o texto fala é que mais importante do que a localização da área é a finalidade do empreendimento. Então se a finalidade é urbana, não importa muito se a área está localizada perto ou distante do centro da cidade. A análise e aprovação do projeto nesse caso deverá ser feita pela autoridade
municipal, seguindo os requisitos da lei municipal de parcelamento do solo.Apesar dessa instrução normativa ter um texto muito bem explicado, o legislador entendeu que era interessante acrescentar um artigo na lei federal 6.766/79. E ele fez isso em 1999 da seguinte forma:
Agora ficou explicito que se os fins são urbanos então a área para empreender deverá ser considerada como zona urbana, zona de expansão urbana ou zona de urbanização específica. E isso é feito por meio do planejamento municipal. Portanto, não faz mais sentido preocupar com a fração mínima de parcelamento rural. O tamanho mínimo do nosso lote é aquele previsto pela lei municipal de parcelamento do solo.
O nome condomínio de chácaras ou sítios de lazer é apenas comercial. O nome técnico
Art. 3o Somente será admitido o parce-lamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim defini-das pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.
O condomínio de chácara é um empreendimento com muita força comercial. Esse é mais um exemplo de uma regulamentação que veio para algo que já existia e praticado no mercado. A lei federal 6.766/79 trata sobre o parcelamento do solo urbano. Mas parece óbvio que um condomínio de chácaras não é urbano, mas sim rural.
Isso gerou uma grande dúvida e discussão entre os juristas sobre qual deveria ser o procedimento para aprovação e registro desse tipo de negócio. Da mesma forma, quem seria a autoridade competente para a análise. Seria o INCRA ou a prefeitura municipal?
Em 1980 o INCRA publicou a instrução normativa 17-b para tratar sobre esse assunto com uma sacada genial. O que o texto fala é que mais importante do que a localização da área é a finalidade do empreendimento. Então se a finalidade é urbana, não importa muito se a área está localizada perto ou distante do centro da cidade. A análise e aprovação do projeto nesse caso deverá ser feita pela autoridade
municipal, seguindo os requisitos da lei municipal de parcelamento do solo.Apesar dessa instrução normativa ter um texto muito bem explicado, o legislador entendeu que era interessante acrescentar um artigo na lei federal 6.766/79. E ele fez isso em 1999 da seguinte forma:
adequado seria loteamento urbano. A concepção de projetos, licenciamento ambiental, aprovação e registro, execução de obras devem seguir o mesmo procedimento de um loteamento normal.
F. O QUE LEMBRAR DESSE CAPÍTULO?
Ler a lei federal 6.766/79 pelo menos uma vez por ano; Loteamento é o parcelamento do solo “fora do sistema viário” e o desmembramento é o parcelamento do solo “dentro do sistema viário”; O loteamento de acesso controlado não pode restringir o acesso ao núcleo; O condomínio de lotes é uma tentativa de resolver a restrição de acesso; O condomínio de chácaras na verdade é um empreendimento urbano.
