palestra frederico viegas

Download Palestra Frederico Viegas

Post on 02-Jul-2015

83 views

Category:

Business

1 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • 1. 1 INTRODUO A crise imobiliria que se iniciou em 2008 nos Estados Unidos a partir do fenmeno que se passou a conhecer como bolha imobiliria, e que se alastrou por todo o mundo, sobretudo na Europa, tem como um dos principais fatores a falta de segurana jurdica indispensvel para esse tipo de negcios, tendo em vista o alto volume financeiro que os mesmos realizam. A crise norte-americana um exemplo emblemtico dos efeitos nefastos de um sistema de direitos de propriedade sem uma regulamentao mnima e fora do controle do Estado. Se desde logo as regras de propriedade fossem estabelecidas, conhecidas por todos, impostas e cobradas (enforcement) pelo Estado, provavelmente o cenrio teria sido outro. Nos Estados Unidos, desde o incio dos anos 2000, os preos das moradias casas e apartamentos subiram de maneira assustadora at o momento em que o mercado decidiu que estes no eram mais um superinvestimento, forando seus proprietrios a abandon-las ou serem levados a uma venda, denominada de foreclosures. Culminando com o que Richard Posner denomina de emergncia econmica, fundada na seguinte sequncia de eventos: os baixos juros imobilirios, a bolha imobiliria, o colapso da bolha, o colapso do sistema bancrio, os esforos de ressuscitao, a diminuio do emprego, os sinais de deflao e um ambicioso programa de recuperao. Uma de suas principais caractersticas foi a liberdade de mercado se fundar em um verdadeiro defeito de anlise de crdito, sem um cunho regulatrio especfico, que deveria ter sido verificado ex ante, ou seja, sofrer uma perfeita conformao antes que algo mais desastroso ocorresse. Mas a falta dessa avaliao, ou mesmo a sua avaliao defeituosa, causou o desastre econmico pois a inexistncia de uma regulamentao estatal mais segura ex ante -, no foi realizada.

2. 2 Uma das formas mais visveis da crise foi a ignorncia dos devedores, pois naquele mercado o custo de informao elevado e esse mesmo mercado no prov informaes suficientes para que os consumidores possam tomar a deciso mais correta, e esta somente poderia ser conseguida mediante uma informao completa. Tal ignorncia pode ser perfeitamente traduzida na exata definio de John Ralws quando assume que as partes esto situadas por detrs de um vu da ignorncia (veil of ignorance), e no sabem como as vrias alternativas podem afetar seu caso particular e so obrigadas a avaliar os princpios somente com base em consideraes gerais. Disto resulta a existncia de uma externality (no mais puro conceito econmico), quando o custo externo aquele imposto por uma pessoa a outra ou outras, com quem no possui atual ou potencialmente uma relao contratual. Em um sentido mais tcnico A externalidade se diz aparecer nas situaes em que uma posio econmica de um individuo afetada pela atuao de outros indivduos com respeito a consume ou produo. Assim os benefcios ou os malefcios so transmitidos para o preo do sistema, tam bm chamado de externalidades pecunirias. Os efeitos externos podem beneficiar ou prejudicar os indivduos, e em um sentido de direito de propriedade aqueles devem desfrutar de um menor preo ou sofrer os efeitos danosos que tais efeitos possam produzir. Tudo isso depende da correta especificao proprietria e dos denominados custos de transao inerentes aos direitos de propriedade, que em uma economia de mercado s pode ser atingida mediante a transferncia de importantes direitos. Dessa maneira as condies de internalizao de efeitos externos deve sempre ser pautada por: a) claras e suficientes informaes dos direitos de propriedade; b) a liberdade de troca (em um sentido econmico). E sem essa ltima caracterstica no se pode imaginar a possibilidade de internalizao de custos e benefcios externos. 3. 3 Por tudo isso, de sua parte, Singer tenta traduzir juridicamente uma externality como qualquer efeito positivo ou negativo - que possui significado moral e que o direito deve prestar ateno. E, portanto, para ele a anlise mais correta aquela que confere a economistas, julgadores e legisladores a no existncia de todas as preferencias na determinao de custos e benefcios nas alternativas das leis. Independentemente do conceito mais apropriado de efeitos externos econmico ou jurdico -, certo que tais efeitos tem a capacidade direta de influir no custo de um direito de propriedade, tendo em vista o maior ou menor grau de segurana jurdica que um sistema adota. E, na atualidade e para o futuro, esta segurana jurdica deve atender a correta equao existente entre segurana e liquidez desses direitos, afastando os inevitveis custos desse verdadeiro trade off indispensvel para uma contratao impessoal que deve ser pautada em regras de direito comum. Passados os primeiros anos da crise, a sociedade globalizada volta seu olhar para a correo das imperfeio do mercado, de modo a corrigi-las e dotar todo o sistema imobilirio de uma maior segurana, principalmente redefinindo os mecanismos indispensveis para uma maior segurana jurdica, fazendo com que o acesso da sociedade a esses bens escassos possa voltar a ser o mais amplo possvel e, por consequncia, a economia iniciar seu retorno a nveis desejveis e mais confiveis. Um dos importantes mecanismos para que se possa atingir tal situao desejada a (re)anlise dos sistemas jurdicos destinados ao reconhecimento e enforcement dos direitos de propriedade, que desde h muito tempo podem ser divididos em duas grandes categorias: a) o registro de direitos; b) o registro de ttulos, conhecido em alguns pases como recording title. Nos Estados Unidos no existe um sistema de registro de direitos ou mesmo de ttulos nico, definido pelo Governo Federal. 4. 4 O denominado recording system realizado por cada um dos Estados, dentro de seu territrio, sistematizando-o por condados. Por tal sistema, que no nico, e de acesso livre populao, em realidade o que existe uma enorme livraria de documentos de inter-relao de documentos que incluem os instrumentos (contratos etc.,) que foram utilizados para a formalizao da transao imobiliria anterior e que, voluntariamente, foram publicizados pelo interessado, passando a integrar a livraria. Dessa forma, para uma investigao destinada ao conhecimento de uma cadeia dominial se torna indispensvel a ida do interessado ou pesquisador ao public office de cada condado para visitar a livraria, mediante a utilizao de um ndice de catalogao usualmente realizado por pessoas (e no por imveis) na tentativa de identificar e ler os documentos que se encontraram depositados e que so relacionados com a propriedade que se pretende transacionar. Da, o interessado, fundado em seus conhecimentos legais e de direito de propriedade, deve decidir e descobrir quem o verdadeiro proprietrio e se existem direitos (encumbrances) que afetem a propriedade, tais como hipotecas, servides, contratos de leasing, dentre outros. O sistema frugal (modesto ou simples), conforme apontam Stoebuck e Whitman, sem que haja nenhuma responsabilidade do Estado, eis que seus funcionrios somente recebem, copiam, indexam e devolvem o documento ao seu titular. Sendo tal sistema, para os autores unfortunatelly, the recording is seriously deficiente with respect of the reliability of information it yields to serchers (p. 870). Se trata de um sistema custoso em termos de tempo e de dinheiro, quando na grande maioria das vezes a pesquisa deve remontar propriedade da Coroa Inglesa, fazendo com que os dados de pesquisa remontem somente a 30 ou 40 anos, aumentando a incerteza. Por tais deficincias alguns Estados americanos, concretamente 9 (nove) estados (atualmente utilizado no Hava, no Condado de Cook [Chicago], Henepin [Minneapolis], Ramsey [St. Paul], e algumas reas de Ohio e Massachusetts), a ilha de Guam na Micronsia e Porto Rico, tenham adotado o sistema torrens de title registration. Contudo o sistema torrrens adaptado utilizado nesses locais facultativo, permitindo sua coexistncia com o sistema de ttulos e mesmo o seguro de ttulos. A no adoo do sistema torrens em larga escala se deve a 5. 5 dois fatores: seu alto custo e a dificuldade de estabelecimento de um marco inicial da propriedade imobiliria. Todas essas deficincias fizeram com que outros sistemas, de cunho eminentemente privados muitas vezes organizados pelas entidades financeiras proliferassem. Podendo ser em destacados: search methods; chain-of- titles; marketable title acts. E, principalmente, os title plants privados e os titles insurances (que, por sua importncia mereceram definio e comentrios no texto). A diversidade de sistemas nos Estados Unidos e sua pouca confiabilidade foram fatores determinantes para o surgimento da bolha imobiliria em 2008. Em uma primeira anlise, por demais superficial, pode- se dizer que ambos os sistemas possuem vicissitudes e defeitos. Porm, na maior ou menor interveno do Estado na proteo informativa para o reconhecimento das titularidades e a extenso dos direitos de propriedade que se deve apoiar o sistema jurdico de verificao da propriedade. Contudo, o estudo do problema deve partir da constatao do modelo proprietrio tal como delineado desde o sculo XIX e desenvolvido no sculo passado, quando a mesma passou a ser visualizada como um direito dotado de modelaes, plasticidade e de compresso. Estrutura necessria para o atendimento das novas necessidades sociais. Em sua evoluo deixa de ser considerada uma relao entre uma pessoa e uma coisa para ser conformada como uma relao de pessoa a pessoa, vinculada a determinado objeto. Dentro de seu novo formato, indispensvel a atuao do Estado para assegurar as relaes proprietrias. O novo modelo proprietrio pode ser conseguido mediante a inter-relao da teoria institucional e a democratic model of property rights, a partir do estudo dos direitos de propriedade como instituio, bem como o papel da mesma na comunidade e na sociedade como meio de desenvolvimento do ser humano. 6. 6 A propriedade constitucionalizada funcionalizada, sendo reconhecido um limite de interesse de seu titular, que no pode lesionar os interesses d