palestra de virgínia duailibe na 6ª conferência de marketing imobiliário
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Palestra ministrada pela presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Virgínia Duailibe, na abertura da 6ª Conferência de Marketing Imobiliário, no dia 27 de junho de 2011.TRANSCRIPT
MERCADO IMOBILIÁRIO de ontem, hoje e amanhã.
6ª Conferência de Marketing Imobiliário
São Paulo - 2011
ASPECTOS ATEMPORAIS
• As empresas imobiliárias
• Os corretores de imóveis
• As entidades de classe
• Processos e Procedimentos
• A conquista do cliente
MERCADO EM TRANSFORMAÇÃO
O subprime americano e seus efeitos no mundo
A expansão do crédito no Brasil
Mercado em fusão
Programas Habitacionais
Acomodação
Economia Globalizada
• Principais mudanças que transformaram o setor:
OPORTUNIDADES
• Expansão do
Crédito
• Programas
Habitacionais
• Aumento da renda
• Investimentos
• Aquecimento do
setor
• Redes Sociais
• Profissionais
motivados
• Demanda
• Mercado em
sintonia
RISCOS
• Inflação
• Inadimplência
• Mão-de-obra
• Materiais de
construção
• Atrasos na entrega de
obras
• Oferta inadequada
• Construtoras em
xeque
• Freio no ritmo de
lançamentos
• Problemas no Minha
Casa, Minha Vida
• Retração da demanda
INTELIGÊNCIA DE MERCADO
• Pesquisa e Planejamento / Think Pad
Público-alvo
Produto
Nicho de mercado
• Marketing de lançamento:
Qualidade e adequação das mídias
• Comercialização:
Informação / Linguagem dos benefícios
CONSOLIDANDO VÍNCULOS COM O CLIENTE
• Clareza e relevância na proposta
apresentada ao cliente
• Confiabilidade da proposta
entregue
• Introdução de melhorias na
proposta
• Inovação eficaz no atendimento
• Apoio de organizações
comprometidas com credibilidade,
tecnologia, inovação e foco no
segmento global
• Análise permanente de feedbacks
do mercado
Percepção do
que é
fundamental:
PESQUISA RAIO-X DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Influência de:
• Pessoas
• Portais Imobiliários
• Links Patrocionados
Percepção do Cliente:
O fantasma do Déja Vu
VENDA ONLINE
• Sites de empresas – regras fundamentais:
Atualização contínua
Oferecer as funcionalidades já disponíveis na web
Respostas ágeis e manutenção do contato
Navegação descomplicada, cada vez mais intuitiva
Interatividade
Beleza e Ineditismo
A IMPORTÂNCIA DAS REDES SOCIAIS
• Marketing de Relacionamento através das Redes
Sociais
Diminuição do tom corporativo entre
empresa/cliente
Manter relacionamento contínuo e observá-lo
desenvolver-se
Entender desejos e expectativas do cliente e
posicionar-se nesse sentido
Fazer das redes sociais via de mão dupla
• Charlene Li
The Groundswell / Pyramide
TECNOLOGIA & EFICÁCIA DE AÇÃO
• O que deve se firmar em avanço tecnológico:
Mobilidade com sofisticação de recursos
Flyers tecnológicos (iPad Builders)
Assistente Virtual para Stands de Vendas
Interatividade em vídeos 3D (WI360)
Geolocalização – novas utilizações (Google Rent)
• O que deve evoluir em ações específicas:
Construções colaborativas
Incentivo (positivo) à indicação de novos clientes
CRÉDITO – DADOS GERAIS
• Estoque atual de crédito imobiliário representa 5,02% do PIB
• China registra 12%, a África do Sul, 34%, USA e a Espanha, 60% de crédito sobre o PIB
• Na velocidade dos créditos concedidos, o setor atingiu 62% dos recursos da caderneta, faltando apenas três pontos percentuais para atingir a margem
• Empresas de crédito e poupança emprestarão R$ 85 bilhões para financiar cerca de 500 mil moradias, considerando-se só o dinheiro da poupança (Abecip)
• Em uma década, o crédito imobiliário saiu de R$ 1,8 bilhão para
R$ 56 bilhões de 2010
• Se a poupança crescer menos do que os 18% estimados e o ritmo das concessões se mantiver na ordem de 60% em 12 meses, a poupança será insuficiente para atender a demanda já em 2012
COMERCIALIZAÇÃO USADOS
• São Paulo: No período compreendido entre maio de 2010 e abril deste ano, os preços dos imóveis usados aumentaram 11,13%. Em 12 meses, o preço dos imóveis usados superou a inflação medida pelo IPCA/IBGE, que ficou em 6,51%. (Fonte: SecoviSP)
• Rio de Janeiro: o preço de um apartamento de dois quartos em Copacabana aumentou 220% entre 2000 e 2009 (Fonte: SecoviRJ)
• Brasília: o metro quadrado teve alta média anual de 25% desde 2005 (Fonte: AdemiDF)
• Salvador: o preço do metro quadrado no bairro de Alphaville, subiu 54% desde 2007 (Fonte: AdemiBA)
PESQUISA CNI Sondagem da Construção Civil
• Nível de atividade efetivo do setor da construção em abril registrou 48,3 pontos, contra 49,5 pontos no mês anterior.
• Pequenas empresas: 48,4 pontos (maior desaceleração)
• Médias empresas: 49,7 pontos
• Empresas de grande porte elevaram o ritmo de atividade: 52,4 pontos, um ponto a mais sobre março.
• Razões para arrefecimento da demanda:
• Contenção dos gastos públicos federais
• No caso dos governos estaduais, redução da execução ou mesmo paralisação de vários empreendimentos, para reavaliação.
• Aumento da inflação e dos juros e dificuldades de crédito
MERCADO - FATORES
• Capitalização das empresas
• Subsídios do governo
• Estabilidade e crescimento da
economia
• Oferta de crédito
• Aumento da renda
• Investimento externo
• Legislação atualizada
Fatores
decisivos para
o aquecimento
do mercado
MERCADO - EFEITOS
• Alta do preço dos terrenos
• Valorização de ações
• Aumento da lucratividade das
empresas do setor
• Aumento dos custos: mão de
obra, materiais e aluguel de
máquinas
• Aumento da distância dos
novos imóveis
O aquecimento
do mercado e
seus efeitos na
economia
ALTA DOS PREÇOS
• Orla do Leblon, RJ – R$ 20 mil
• Jardim Europa, SP – R$ 12,5 mil
• Setor Noroeste, DF – R$ 12 mil
• Vila Nova Conceição, SP – R$ 9,5 mil
• Av. Beira Mar N, Floripa – R$ 9 mil
• Meirelles, Fortaleza – R$ 8 mil
• Clube Espanhol, Salvador – R$ 7,5 mil
• Battel Ecoville, Curitiba – R$ 4,5 mil
• Moinho de Vento, POA – R$ 3,5 mil
Fontes: Cofeci, Secovi, Sinduscon, Creci, Ademi
Até onde os
preços do
metro
quadrado de
área útil
poderão
chegar?
AFIRE Association of Foreign Investors in Real Estate
INVESTIMENTOS
ESTRANGEIROS - 2011
• O Brasil foi citado pela primeira
vez nessa pesquisa em 2009.
• No ano passado, o mercado
brasileiro ficou atrás do chinês
entre os mercados emergentes,
empatado com a Índia.
• O Brasil superou a China na
preferência dos investidores
estrangeiros no setor imobiliário.
• Na pesquisa, o Brasil apareceu
como o mercado emergente mais
promissor de 2011 e o quarto lugar
no ranking geral.
RANKING EMERGENTES
PERSPECTIVAS PARA O FUTURO
• Investimentos Imobiliários Estrangeiros
• Mudanças Positivas no Produto Imobiliário -
Sustentabilidade
• Qualificação contínua dos agentes do mercado
• Aprimoramento das ferramentas de Marketing
Imobiliário
• Adoção de tecnologia de ponta adequada à maior
produtividade do setor
• Integração cada vez maior entre as áreas de
Construção, Planejamento, Marketing e Vendas
MINHA CASA, MINHA VIDA
Objetivos do Programa: • Oferecer subsídio para a casa própria de famílias com
renda de até dez salários mínimos
• Conceder redução de impostos para a produção de imóveis destinados às faixas de menor renda.
Dificuldades na execução:
• Impacto perverso nos preços dos terrenos nas periferias das grandes cidades.
• Inadimplência alta, pois boa parte dos moradores ganha apenas o benefício do Bolsa Família
• Venda ilegal de dezenas de unidades
• Má qualidade dos imóveis entregues
Risco de demissões para enquadramento no programa
MCMV – 2ª FASE
• Prevê construção de 2 milhões de
unidades habitacionais.
• Serão investidos R$ 125,7 bilhões
entre 2011 e 2014.
• Desse total, R$ 72,6 bilhões são
para subsídios e R$ 53,1 bilhão
serão destinados a financiamentos.
• Tetos: renda familiar bruta até
R$ 1.600; até R$ 3.100; e até R$
5.400.
• O volume de novas contratações
de crédito habitacional da Caixa,
até o dia 17 de junho, chegou a R$
30,8 bilhões, um crescimento de
4% em relação ao mesmo período
de 2010 (R$ 29,6 bilhões).
• A expectativa da Caixa é fechar
este ano com R$ 81 bilhões de
novas contratações de crédito
habitacional.
• No Feirão da Caixa - MCMV2
foram realizados cerca de R$ 9,43
bilhões em financiamentos,
destinados à construção de 128,5
mil novas unidades residenciais,
das quais a maioria se destina à
faixa de renda de até seis salários
MCMV2 - MUDANÇAS
• A partir de agora, famílias de menor renda só poderão
vender os imóveis adquiridos antes de dez anos se o valor
total for quitado nesse período, incluindo o subsídio.
• O programa também permitirá que mulheres chefes de
família assinem contratos, independente do seu estado
civil.
• Na primeira fase do Minha Casa, Minha Vida, era
preciso a assinatura do cônjuge - o que dificultava o
acesso de mulheres ao programa.
• A nova fase também prevê que todas as moradias tenham
aquecimento solar. No primeiro programa, a exigência era
apenas para 40 mil unidades
FINANCIAMENTOS
• Feirão Caixa da Casa Própria 2011 – 7ª edição
Números: Realizado em 13 grandes cidades brasileiras
Mais de 457 mil pessoas passaram pelo evento
Mais de 450 mil imóveis usados, novos e em construção à
venda
Recorde de volume de negócios, com mais de R$ 10 bilhões
em contratos
Em 2010, foram R$ 8,5 bilhões em contratos
Foram destinados 56% de todo o montante contratado no
período para imóveis novos ( R$ 16,32 bilhões )
BOLHA IMOBILIÁRIA
• Existe uma bolha imobiliária em
formação?
Cenário atual – preços altos
Circunstâncias que levam à
formação da bolha imobiliária
Acendendo o sinal de alerta
A mídia estrangeira opina
PALESTRANTE
Virgínia Duailibe
Maria Virgínia Leal Ferreira Duailibe, advogada, analista de mercado imobiliário,
sócia e diretora de planejamento, marketing e network da Imobiliária Ricardo Duailibe
e atual Presidente da Associação Brasileira de Mercado Imobiliário – ABMI.
Contato:
[email protected] | @v_duailibe (Twitter) | (5598) 8127.9234