operacoes imobiliarias i

INEDI – Cursos Profissionalizantes

BRASÍLIA – 2005

Noções de

Operações Imobiliárias

Técnico em Transações Imobiliárias

MÓDULO 09

Os textos do presente Módulo não podem ser reproduzidos sem autorização doINEDI – Instituto Nacional de Ensino a Distância

SDS – Ed. Boulevard Center, Salas 405/410 – Brasília - DFTelefax: (0XX61) 3321-6614

CURSO DE FORMAÇÃO DE TÉCNICOS EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS – TTI

COORDENAÇÃO NACIONALAndré Luiz Bravim – Diretor Administrativo

Antônio Armando Cavalcante Soares – Diretor Secretário

COORDENAÇÃO PEDAGÓGICAMaria Alzira Dallla Bernardina Corassa – Pedagoga

COORDENAÇÃO DIDÁTICA COM ADAPTAÇÃO PARA AEDNeuma Melo da Cruz Santos – Bacharel em Ciências da Educação

COORDENAÇÃO DE CONTEÚDOJosé de Oliveira Rodrigues – Extensão em Didática

Josélio Lopes da Silva – Bacharel em Letras

EQUIPE DE APOIO TÉCNICO: INEDI/DFAndré Luiz Bravim

Rogério Ferreira CoêlhoRobson dos Santos Souza

Francisco de Assis de Souza MartinsAdélia Maria Moura de Moraes

PRODUÇÃO EDITORIALLuiz Góes

EDITORAÇÃO ELETRÔNICA E CAPAVicente Júnior

IMPRESSÃO GRÁFICAGráfica e Editora Equipe Ltda

_______________________, Operações Imobiliárias, módulo IX,INEDI, Curso de Formação de Técnicos em Transações Imobiliárias, 3Unidades. Brasília. Disponível em: www.inedidf.com.br. 2005.

Conteúdo: Unidade I: o corretor de imóveis; Unidade II: o exercícioda profisão – Unidade III: o Sistema Cofeci/Creci´s; legislaçãoprofissional – Exercícios

347.46:459C413m

Caro Aluno

O início de qualquer curso é uma oportunidade repleta de expectativas. Mas umcurso a distância, além disso, impõe ao aluno um comportamento diferente, ensejandomudanças no seu hábito de estudo e na sua rotina diária, porque estará envolvido comuma metodologia de ensino moderna e diferenciada, proporcionando absorção deconhecimentos e preparação para um mercado de trabalho competitivo e dinâmico

O curso Técnico em Transações Imobiliárias ora iniciado está dividido em novemódulos. Este módulo 09 traz para você a básica disciplina Operações Imobiliárias quedividida em três grandes unidades de estudo, apresenta, dentre outros itens essenciais, aorigem da profissão e o seu exercício, as normas legais, os órgãos de fiscalização, o códigode ética e noções sobre avaliação de imóveis, além de exercício de fixação, testes paraavaliar seus aprendizado e lista de vocabulário técnico que, com certeza, será indispensávelno seu desempenho profissional.Trata-se, como você pode perceber, de uma completa,embora sintética, habilitação no âmbito desse conhecimento tão decisivo para o futuroprofissional do mercado imobiliário.

Se o ensino a distância garante maior flexibilidade na rotina de estudos também éverdade que exige do aluno mais responsabilidade. Nós, do INEDI , proporcionamosas condições didáticas necessárias para que você obtenha êxito em seus estudos, mas osucesso completo e definitivo depende do seu esforço pessoal. Colocamos à suadisposição, além dos módulos impressos, um completo site (www.inedidf.com.br) comsalas de aula virtuais, fórum com alunos, tutores e professores, biblioteca virtual e salaspara debates específicos e orientação de estudos.

Em síntese, caro aluno, o estudo dedicado do conteúdo deste módulo lhe permitiránão só o domínio dos conceitos mais elementares de Operações Imobiliárias, comotambém a melhor abordagem do cliente, além do conhecimento dos instrumentos básicospara que o futuro profissional possa atingir os seus objetivos no mercado de imóveis.Enfim, ao concluir seus estudos neste módulo você terá vencido uma importante etapapara atuar com destaque neste seguimento da economia nacional.

Boa sorte!

SUMÁRIOSUMÁRIOSUMÁRIOSUMÁRIOSUMÁRIO

INTRODUÇÃO....... .....................................................................................................07

UNIDADE I1. O CORRETOR DE IMÓVEIS ..................................................................................11

1.1 – Conceito de Corretagem ...............................................................................111.2 – Características profissionais do Corretor ........................................................111.3 – Histórico......................................................................................................081.4 – Espécies de Corretores ..................................................................................091.5 – Legitimidade .................................................................................................09

2. O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO .............................................................................112.1 – Formas de Exercer ........................................................................................112.2 – A Remuneração.............................................................................................122.3 – O Over-price ................................................................................................132.4 – A Opção de Venda ........................................................................................132.5 – Encargos do Corretor ...................................................................................152.6 – Avaliação de Imóveis .....................................................................................162.7 – Benfeitorias ...................................................................................................172.8 – Bens passíveis de avaliação ............................................................................182.9 – Métodos de avaliação ....................................................................................18

UNIDADE II3. COFECI e CRECI .....................................................................................................21

3.1 – Os Órgãos Fiscalizadores ..............................................................................213.2 – COFECI .......................................................................................................21

3.3 – CRECI .........................................................................................................22

4. OS ÓRGÃOS DE CLASSE .......................................................................................244.1 – O Sindicato dos Corretores de Imóveis .........................................................244.2 – O Sindicato das Empresas Imobiliárias ..........................................................24

5. CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL ...................................................................25

6. CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR ..............................................................26

UNIDADE III7. NOÇÕES BÁSICAS NECESSÁRIAS .......................................................................29

7.1 – Noções Básicas sobre Financiamento de Imóveis ...........................................297.2 – Noções Básicas sobre Locação de Imóveis .....................................................34

7.3 – Noções Básicas sobre Condomínio ................................................................407.4 – Noções Básicas sobre Loteamentos urbanos ..................................................427.5 – Noções Básicas sobre Incorporação Imobiliária .............................................437.6 – Como constituir uma empresa imobiliária ......................................................45

TESTE SEU CONHECIMENTO .................................................................................99GLOSSÁRIO .............................................................................................................119BIBLIOGRAFIA.. .........................................................................................................131GABARITO........... ........................................................................................................132

INTRODUÇÃOINTRODUÇÃOINTRODUÇÃOINTRODUÇÃOINTRODUÇÃO

A sociedade brasileira tem vivenciado uma grande transformação nomundo dos negócios. Desde o seu descobrimento o Brasil viveu períodosbem definidos no seu desenvolvimento. Do período colonial até o final daSegunda Guerra, tivemos o predomínio das atividades ligadas à terra. Era opaís agro-pastoril.

A partir de 1945, com o fim da guerra, o país entrou na era daindustrialização. Houve o êxodo do campo para as cidades e a populaçãofoi se transformando de mão-de-obra agrária para mão-de-obra industrial ecomercial. Valorizou-se o trabalhador das empresas produtoras de bens deconsumo.

Nas duas últimas décadas, surgiu um outro tipo de trabalhador, talseja, o prestador de serviços. Esta atividade terciária tem se expandido portodos os cantos do território brasileiro. Tal fenômeno é universal. Em todosos países, principalmente os mais desenvolvidos, o profissional liberal,enquadrando-se como atividade prestadora de serviços é a que mais cresce.É a que mais movimenta a economia. O Corretor de Imóveis se enquadranesta nova categoria de prestador de serviços.

Dois terços da riqueza nacional dos países em desenvolvimentodependem da propriedade imobiliária.

Assim, a importância de se adaptar a esses novos tempos. É a época dacompetição e que vence quem tem melhor qualidade a oferecer. Dar subsídiospara que o Corretor de Imóveis tenha esse padrão de qualidade é o objetivodeste módulo. Ao mesmo tempo em que mostra a evolução da profissão, dá-lhe também a oportunidade de conhecer as normas de seu trabalho e de suaconduta e, acima de tudo, a importância de oferecer serviços com princípios,com ética e com capacidade. Este é o motivo maior do exame de proficiênciainstituído pelo COFECI por meio das diversas disciplinas curriculares.

O presente módulo tem como meta auxiliar ao candidato no examede proficiência. Todavia, pela extensão dos assuntos, não deverá ele ater-sesomente ao texto. A consulta às obras indicadas na bibliografia servirá comofonte riquíssima para um melhor entendimento da matéria.

Bons estudos !

TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade I

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Unidade

I

Conceituar os termos específicos da área de transaçãoimobiliária - corretor e espécies, corretagem - transação

imobiliária, honorários, opção de venda, profissional autônomo; Identificar as características profissionais do Corretor; Identificar os encargos do Corretor; Analisar a evolução histórica da profissão no Brasil; Identificar as exigências vigentes para o desempenho da profissão Identificar as prerrogativas do profissional da área; Apresentar argumentos relativos à remuneração devida ao Corretor; Identificar as características do processo de avaliação de imóvel, Refletir sobre o uso de possibilidades da profissão de forma

indevida. Refletir sobre a responsabilidade social do profissional da área.



1. O CORRETOR DE IMÓVEIS

1.1 – CONCEITO DE CORRETAGEM

“A palavra corretagem, geralmente, éusada com vários sentidos. Ela pode significaro acordo, o trato, o contrato que pessoas jurí-dicas ou particulares ajustam com corretorespara a compra e venda de mercadorias ou títu-los e efeitos de comércio; pode indicar, tam-bém, a função ou ofício do corretor e, ainda,pode significar o próprio salário, ou honorári-os (comissão) a que o corretor faz jus, quandoconsegue, proveitosamente, aproximar as par-tes interessadas numa transação”.

Corretar é fazer o ofício, a função decorretor, servindo de intermediário entre duaspartes, representando ora o vendedor, ora ocomprador.

Corretor de imóveis é o profissionalque anda, procura ou agencia negócios imobi-liários. A intermediação será bem ou mal su-cedida na medida em que o corretor usa desua capacidade profissional aliada à ética, ho-nestidade e disposição para encontrar o pro-duto, quase sempre um imóvel, certo para apessoa certa. O Corretor, é portanto, um pro-motor de transações comerciais. A mais comumdessas transações é a imobiliária.

A transação imobiliária é uma modali-dade de trabalho de exploração econômica.Assim, deve ser desempenhada de forma talque todas as partes envolvidas tenham um tra-tamento igualitário e coerente com os princí-pios básicos de qualquer profissional que pri-ma pela melhor forma de desenvolver o seutrabalho.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n°10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrouem vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovandoem relação ao código anterior traz o CapítuloXIII dedicado à Corretagem, estabelecendoregras de obediência obrigatória aos correto-res de imóveis nos artigos 722 a 729, além deprever benefícios, especialmente aqueles liga-dos ao pagamento de honorários.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n°10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrouem vigor no dia 10 de janeiro de 2003 traz oCapítulo XIII dedicado à Corretagem. A novaLei apresentou inovações em relação ao códi-go anterior.

A Lei n° 10.406/02 estabelece regras deobediência obrigatória aos corretores de imó-veis nos artigos 722 a 729 e, também, prevêbenefícios, especialmente, aqueles ligados aopagamento de honorários.

Esses artigos do novo CCB são tãoimportantes que devem ser leitura obrigató-ria de todo profissional da intermediaçãoimobiliária.

1.2 – CARACTERÍSTICAS PROFISSIO-NAIS DO CORRETOR

A primeira característica do corretor éa sua habilitação legal. Para exercer a profis-são, o corretor necessita possuir diploma detécnico ou de nível superior na área de transa-ção imobiliária e, posteriormente, ser aprova-do no exame de proficiência, instituído com aResolução 800/2002 para, assim, obter suainscrição no Creci).

Satisfeitas as exigências legais, o Corre-tor é o um profissional que se encontra apto aagenciar negócios para terceiros, intervindo naaproximação de partes interessadas em tran-sações imobiliárias, procurando eliminar ospontos divergentes e diminuindo as distânciasaté o fechamento do negócio.

O corretor é, pois, o profissional donode sua própria atividade. Ele pode trabalharindividualmente, com escritório em sua pró-pria casa ou aliar-se a outros corretores comescritório conjunto, ou, ainda, ligar-se a umaempresa imobiliária, trabalhando em sistemade parceria, sem contudo perder o seu statusde profissional liberal ou autônomo.

Há que se registrar a possibilidade de umcorretor de imóveis trabalhar com carteira as-sinada numa empresa imobiliária, pelo regimeda CLT.



1.3 – HISTÓRICO

A intermediação imobiliária no Brasilcomeçou de maneira informal, no períodocolonial, com os primeiros agentes de negóci-os imobiliários. Dava-se essa denominação -agentes imobiliários - àqueles que, entre outrasatividades, também se encarregavam em des-cobrir os proprietários dos terrenos e mora-dias que poderiam ser vendidos aos estrangei-ros que aqui chegavam.

Não se tratava de uma profissão regular,na acepção técnica do termo, e sim, como to-das as demais, uma atividade econômica, semqualquer vínculo de emprego ou classista.

A limitação dos meios de comunicaçãoe a dificuldade pela descoberta de novas opor-tunidades de negócios, geraram um movimen-to de troca de informações pessoais entre osagentes imobiliários. Eles, diariamente, se en-contravam nos cafés de esquina e outros pon-tos movimentados das cidades maiores paraprocurar e oferecer imóveis para seus clientes.

Esse intercâmbio, modesto a princípio,foi se desenvolvendo, atraindo novos interes-sados pela atividade, fazendo surgir as primei-ras lideranças. Nasceu, a assim, no Rio de Ja-neiro, o primeiro sindicato dos corretores deimóveis, no ano de 1927. Uma vez organizadoe promovendo a expansão de negócios de seusfiliados, o Sindicato do Rio tornou-se uma re-ferência para a atividade de corretagem da épo-ca. Sua experiência foi levada a outros Esta-dos, repetindo-se a boa repercussão no, ainda,incipiente mercado imobiliário.

Unidos sob a forma de sindicatos, oscorretores passaram a trabalhar no sentido dever a atividade legalmente reconhecida, comlei própria disciplinando a profissão. Até en-tão, a atividade era considerada sem importân-cia já que qualquer pessoa podia exercê-la. Per-tencer ao sindicado era uma vantagem, mas nãouma obrigatoriedade legal.

Este movimento sindical foi ganhandoforça e mobilizando outros segmentos dentroda própria atividade. Tal fato foi acentuado

com o surgimento de empresas imobiliáriasque, como pessoas jurídicas, estavam a exigiratenção do poder público.

Como fruto dessa exigência, conscienti-zação e organização, foi promulgada a Lei4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo so-bre a regulamentação do exercício da Profis-são de Corretor de Imóveis. Foi uma grandeconquista. Entretanto, por conter algumas fa-lhas, tornou-se incapaz de atender à expansãoe às novas características impostas pela ativi-dade, cada vez mais dinâmica. Essa Lei foirevogada em 1978 pela Lei 6.530, que devida-mente regulamentada pelo Decreto 81.871/78,encontra-se em vigor até hoje.

Mesmo contendo pequenas falhas, a Leinº 4.116/62 tornou-se um marco na históriado corretor de imóveis, razão porque, o dia27 de agosto é oficialmente considerado oDia do Corretor de Imóveis”. A Lei 6.530/78, ao revogar a anterior, manteve os direi-tos dos corretores inscritos sob a sua égide,conforme preceitua o artigo 23 do novo dis-positivo legal:

“Art. 23 – Fica assegurado aos Corretores deImóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exercício daprofissão, desde que o requeiram conforme oque for estabelecido na regulamentação destaLei”.

Esta ressalva que a Lei nº 6.530 fez paraassegurar os direitos dos Corretores de Imó-veis, justifica-se pelo teor de seu artigo 2º, querestringe o exercício da profissão quando diz:

“Art. 2º - O exercício da Profissão de Corre-tores de Imóveis será permitido ao possuidor detítulo de Técnico em Transações Imobiliárias”.

Resguardou-se assim o direito daquelesque já exerciam a atividade de corretor quan-do a nova lei criou exigências para o ingressona profissão. Dentre essas exigências está o deque a pessoa para se inscrever nos Conselhos



deverá comprovar ser um Técnico em Transa-ções Imobiliárias – TTI, formado por estabe-lecimento de ensino reconhecido pelos órgãoseducacionais competentes. (Resolução COFE-CI nº 327/92). Esta Resolução foi baixada emcumprimento ao Decreto nº 81.871/78 que,ao regular a Lei nº 6.530/78 determina em seuart. 28:

“A inscrição do Corretor de Imóveis e da pes-soa jurídica será efetuada no Conselho Regio-nal da jurisdição, de acordo com Resolução doConselho Federal de Corretores de Imóveis” .

Atualmente, a atividade de corretagemestá passando por uma transformação subs-tancial com o objetivo de adequar o profissi-onal às novas formas de trabalhar. Nesse sen-tido a qualificação profissional torna-se uminstrumento básico. Não há mais espaço paraaventureiros. Aqueles que quiserem prospe-rar, deverão estar atentos às mudanças e àsexigências da sociedade. O segundo grau com-pleto é uma exigência, porém, já não é o bas-tante. Desde 1927, quando se formou o pri-meiro sindicado de corretores de imóveis,muita coisa mudou. A Lei nº 4.116 foi im-portante na sua época. A Lei nº 6.530 incre-mentou a atividade mas já não é satisfatória,estando a reclamar sua substituição para seadequar aos novos tempos. A criação dosCursos de nível superior bem traduzem a im-portância deste segmento da sociedade bra-sileira, que é o mercado imobiliário.

1.4 – ESPÉCIES DE CORRETORES

O corretores podem ser classificados emduas grandes divisões:

a) Corretores oficiais – São aqueles pro-fissionais que, para o exercício de determina-da atividade, prevista em Lei, são investidosde fé pública próprias do seu ofício, tais como:Os Corretores de Fundos Públicos (Lei nº4.728/65); Corretores de Mercadorias (Decre-

to-Lei nº 806 de 1.851, art, 26); Corretores deCâmbio (Operações de Câmbio, Lei nº 5.601/70); Corretores de Seguro (Lei nº 5.594/64);

b) Corretores livres – São aqueles pro-fissionais que atuam como intermediários, emnegócios próprios, na comercialização de coi-sas móveis, imóveis, bens ou serviços, promo-vendo a aproximação das partes e tendo direi-to a remuneração pelo trabalho prestado.

Algumas dessas atividades ainda não têmnenhuma legislação específica e por isso qual-quer pessoa, desde que tenha capacidade jurídi-ca, pode praticar o serviço. Podem ser citadoscomo exemplo os corretores de automóveis, osagentes literários, de espetáculos públicos.

Outras atividades da área já se encontramcom a profissão reconhecida e regulada porlei. Os corretores são considerados livres, po-rém protegidos por legislação própria que regetoda a atividade. Os Corretores de Imóveis sãoo principal exemplo.

1.5 – LEGITIMIDADE PARA OEXERCÍCIO DA PROFISSÃO

É prerrogativa do Corretor de Imóveisa intermediação na compra, venda, permuta elocação de imóveis, podendo, ainda, opinarquanto à comercialização imobiliária.

Conforme a Lei 6.530/78, regulamenta-da pelo Decreto 81.871/78, só pode exercer aprofissão de corretor de imóveis quem estiverlegitimado para tal.

Uma vez protegido pelo imperativo dalei, o profissional deve sujeitar-se às normasoriundas de seus Conselhos Regionais que, emharmonia com o Conselho Federal se faz pre-sente em todo o território nacional, criandocondições de trabalho e disciplinando o seufuncionamento.

Como qualquer outra profissão regula-mentada, aquele que não atende às exigênciasde seu Conselho ou nele não está inscrito, nãopoderá desenvolver as atividades privativas daprofissão. Neste sentido a lei é clara. Respon-



de civil e criminalmente todos aqueles que co-metem ilícitos no desempenho profissional ouque a exerçam a profissão sem estarem regu-larmente inscritos.

Os Conselhos Regionais, órgãos encar-regados da orientação e da fiscalização daatividade, tratam de processos envolvendopessoas que, não estando inscritos comoprofissionais, exercem ilegalmente a profis-são e, assim, por ignorar a legislação ou pormá-fé, lesam os clientes que a eles confiamseus interesses.

Por não estarem inscritos nos Conselhosde sua região, esses “pseudo-corretores”, quan-do flagrados ou denunciados, têm contra si ins-taurados os processos pelo exercício ilegal daprofissão, cuja conseqüência é uma ação penalpública, pela prática de contravenção, comoprescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei nº3.688/41 (Lei das Contravenções Penais) queassim se expressa:

“Art. 47 - Exercer profissão ou atividade eco-nômica ou anunciar que a exerce, sem preen-cher as condições a que por lei está subordina-do o seu exercício:PENA - Prisão simples, de quinze dias a trêsmeses, ou multa, de cinqüenta centavos a cincocruzeiros”.

Como em toda profissão regulamen-tada, a lei prevê direitos e obrigações, quenão podem ser ignorados pelo corretor deimóveis. Ele deve estar sempre atento àsnormas, já que responde pelos seus atosquando age em desacordo com as normaslegais, prejudicando, por culpa ou dolo, in-teresses de terceiros, sejam eles clientes, par-ceiros ou estranhos. Além da legislação es-pecífica, existem outras que o corretor deimóveis não pode ficar alheio, tanto na esfe-ra cível como na criminal.

Apenas como ilustração sobre a respon-sabilidade do corretor de imóveis, no exercí-cio de sua profissão, transcrevemos o artigo65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condo-

mínio em edificações e as incorporações imo-biliárias:

Art. 65 – “É crime contra a economia popu-lar promover incorporação, fazendo, em pro-posta, contratos, prospectos ou comunicação aopúblico ou aos interessados, afirmação falsasobre a constituição do condomínio, alienaçãode frações ideais do terreno ou sobre a constru-ção das edificações.”Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a50 vezes o maior salário mínimo vigente noPaís.

Parágrafo 1º - Incorrem na mesma pena:

I – o incorporador, o corretor e o construtor,individuais, bem como os diretores ou gerentesde empresas coletiva, incorporadora, correto-ra ou construtora que, em proposta, contrato,publicidade, prospecto, relatório, parecer, ba-lanço ou comunicação ao público ou aos condô-minos, candidatos ou subscritores de unidades,fizerem afirmação falsa sobre a constituição docondomínio, alienação de frações ideais ou so-bre a construção das incorporações”.

(grifamos)

a) Existem algumas definições sobre correta-gem de imóveis. No seu entendimento, qual amelhor delas?___________________________________________________________________________________________________________________________

b) O novo Código Civil Brasileiro traz um ca-pítulo dedicado à corretagem. Pesquise e digaquais os artigos tratam do assunto.___________________________________________________________________________________________________________________________



c) Dê uma olhada no texto e relacione abaixoquais as exigências legais para inscrição nos Con-selhos Regionais de Corretores de Imóveis.___________________________________________________________________________________________________________________________

d) Apesar de ser profissional liberal, o corre-tor de imóveis pode ser empregado celetista?___________________________________________________________________________________________________________________________

e) Qual a 1a lei que regulamentou a profissãode corretor de imóveis?___________________________________________________________________________________________________________________________

f) O Dia Nacional do Corretor de Imóveis écomemorado no dia 27 de agosto. Você sabeo porquê? Responda abaixo.___________________________________________________________________________________________________________________________

g) A Lei 4.116/62 foi declarada inconstitucio-nal em 1977. Qual a lei que a sucedeu e hoje seencontra em vigor?___________________________________________________________________________________________________________________________

h) Quem exerce a profissão de corretor deimóveis sem estar inscrito no Creci pratica quetipo de ato ilícito?___________________________________________________________________________________________________________________________

i) Volte ao texto e verifique qual o tipo de cri-me na profissão sujeita o corretor de imóveis àpena de reclusão de 1 a 4 anos?___________________________________________________________________________________________________________________________



2. O EXERCÍCIO DAPROFISSÃO

2.1 – FORMAS DE EXERCER

O Corretor tem como objetivo buscar oacordo de vontade das partes numa transaçãoimobiliária.

Como profissional autônomo, o corre-tor pode exercer sua atividade de diversas for-mas. Destacam-se como principais:

• Trabalhando individualmente em casaou em seu escritório;

• Aliando-se a outros corretores e man-tendo um escritório conjunto com ra-teio das despesas e participação nos ne-gócios realizados por qualquer um dosparceiros;

• Fazendo parceria com alguma pessoajurídica, ou seja, uma empresa imobili-ária;

• Como empregado celetista de uma em-presa imobiliária.

Existem pontos positivos e pontos ne-gativos para cada uma destas situações. O pro-fissional deve fazer uma avaliação de qual é omelhor método para seu estilo de trabalho.

Trabalho individual em casa ou em seuescritório - trabalhando em casa, onde o escri-tório é a própria residência, as despesas sãopequenas. No entanto corre-se o risco de ficardistante do dia a dia próprio da atividade, ondea troca de informações é altamente positivapara o corretor manter-se atualizado com adinâmica do mercado imobiliário.

A troca de informações é uma oportu-nidade que se tem de oferecer algum imóvela outros profissionais e de se informar comeles se os mesmos têm algum a oferecer.Muitas vezes um tem a mercadoria que ooutro precisa.

Trabalho aliado a outros corretores.Exercendo a atividade aliado a outros, o cor-retor arca com as despesas do escritório sob

forma de rateio e igualmente divide o resulta-do de seus ganhos. Na verdade, tudo vai de-pender da fórmula acordada para o funciona-mento do escritório, que, em princípio funcio-na como se fosse uma empresa jurídica, nor-malmente constituída.

Parceria com uma empresa imobiliá-ria - estar empresa ligado a uma imobiliária,tem se mostrado bastante eficaz e é largamen-te utilizada em todo o Brasil, principalmentenas grandes cidades. É a parceria capital finan-ceiro (da empresa) aliada ao capital trabalho(do corretor). Nesse sistema, a empresa ofere-ce o suporte físico e operacional, bancandotodos os custos, ficando o corretor com a fun-ção própria da intermediação, arcando, tãosomente, com as despesas pessoais necessáriasá execução de seu trabalho. Cada imobiliáriatem um forma de fazer a divisão dos resulta-dos financeiros das comissões recebidas, Noentanto, normalmente, é obedecido um prin-cípio de tradição para essa modalidade de par-ceria, ou seja, uniforme quanto ao método ecom pequenas variações quanto aos percentu-ais de cada uma das partes.

Como empregado celetista de umaempresa imobiliária - O corretor tem cartei-ra assinada, passando a ser um empregado daempresa imobiliária, com salário definido, re-colhimento de FGTS e, eventualmente, comis-sionamento por vendas, captação etc.

2.2 – A REMUNERAÇÃO

O corretor tem direito à remuneraçãosempre que ocorre um resultado satisfatóriode seu trabalho. Essa remuneração, para o pro-fissional autônomo, é chamada honorário.

Na compra e venda de imóveis usadosou os chamados “Imóveis de Terceiros”, quempaga os honorários do corretor é, geralmente,o dono do imóvel, muito embora possa haveracordo para que o trabalho do profissional sejaremunerado pelo comprador.

A forma como o pagamento será efetu-ado e a quem caberá o ônus, deve ser explicita-



da de maneira clara, evitando assim que hajadupla cobrança de honorários.

A dupla cobrança é um ato ilícito, pre-visto em lei. Só se admite quando as partes pormútuo e comum acordo, optarem por dividiro que é devido ao profissional.

Nas vendas de imóveis novos perten-centes às construtoras, a remuneração já estáincluída no preço de tabela e não oferece mai-ores particularidades. O início das vendas, nor-malmente, só acontece depois de celebrado umcontrato entre o corretor ou a imobiliária e oempreendedor.

Quando se trata de vendas em loteamen-tos, existem formas diferenciadas. Em algunscasos, a comissão equivale ao valor total daentrada e esta é repassada para a imobiliáriaresponsável pelo lançamento, que em seguidafaz o acerto com o corretor.

Em outros casos, já na proposta de com-pra, o sinal de negócio corresponde aos hono-rários do corretor, que ao entregar a propostaà imobiliária ou ao empreendedor já retém oque lhe é devido.

Na locações de imóveis, não se trata decorretagem, mas sim de taxa de administração.Quem paga pelos serviços prestados é o pro-prietário. Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91, achamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 aotratar das obrigações do locador, diz expres-samente:

“Art. 22 – O locador é obrigado a:........VII – pagar as taxas de administração imo-biliária, se houver.......”

Existem outros serviços que o corretorfaz jus à remuneração. Esses serviços cons-tam das tabelas elaboradas pelos Sindicatosda categoria. Essas tabelas são feitas pelos sin-dicatos da classe. Ressalte-se que, para tervalidade, há a necessidade da homologaçãoda tabela pelos Conselhos Regionais, confor-me determina a Lei nº 6.530/78 no art. 17,inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº

81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assimse expressa:

Compete aos Conselhos Regionais:“Homologar, obedecidas as peculiaridades lo-cais, tabelas de preços de serviços de correta-gem para uso dos inscritos, elaboradas e apro-vadas pelos sindicatos respectivos”.

2.3 – O OVER-PRICE

Em Inglês, over price significa acima dopreço, acima do custo ou do valor. Custo ex-cessivo.

Na área de transação imobiliária,“Over-price” ou “overprice”, se caracterizacomo um ganho adicional superior à comis-são normal devida pelos serviços prestados,e recebida de forma camuflada para que aspartes não tenham conhecimento de que es-tão pagando a mais.

Todo ganho que esteja acima do combi-nado e que o profissional recebe, sem que ocliente tenha conhecimento, caracteriza-secomo over-price. Esse é um procedimento abo-minável, proibido pelo Conselho Federal e,expressamente, proibido pelo Código de Éti-ca Profissional (Art. 6º, inciso III).

O infrator deve ser punido com multapecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essamulta é prevista para a pessoa física e para apessoa jurídica. Se o over-price for praticadoconjuntamente por mais de um corretor ouse em parceria com a imobiliária, todos rece-berão, individualmente, a punição prevista noCódigo.

2.4 – A OPÇÃO DE VENDA

A Opção de venda é um contrato bilate-ral, celebrado entre o corretor ou imobiliáriae o titular dos direitos de determinado imóvelpara que, na forma e nas condições ajustadas,o primeiro se propõe a prestar seus serviçospara atender aos objetivos do segundo, que évender o seu imóvel.



Normalmente, a opção é um contratocelebrado entre o profissional e o vendedor,porém nada impede que seja também firmadoentre o corretor e o comprador. É a opção decompra ou com maior precisão do termo,“Autorização para procura de imóvel”.

O Conselho Federal dos Corretores deImóveis, na Resolução 005/78, estabelece emseu Artigo 1º que:

“Toda e qualquer intermediação imobiliáriaserá contratada, obrigatoriamente, por instrumentoescrito, que incluirá, dentre outros, os seguintesdados:a) nome e qualificação das partes;b) individualização e caracterização do objeto

do contrato;c) preço e condições de pagamento da alienação

ou da locação;d) dados do título de propriedade declarados pelo

proprietário;e) menção da exclusividade ou não;f) remuneração do corretor e forma de pagamen-

to;g) prazo de validade do instrumento;h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistên-

cia da remuneração, depois de vencido o pra-zo previsto na alínea anterior, na hipótese dese efetivar a transação com pessoa indicadapelo profissional dentro do prazo de valida-de do instrumento;

i) autorização expressa para receber, ou não,sinal de negócio”.

Alguns cuidados devem ser tomadospelos profissionais ao preencherem a opção devenda. Com bastante freqüência são deixadosem branco alguns dos itens acima citados. Talfato torna a opção de venda um documentojuridicamente imperfeito e, portanto, passívelde nulidade, caso surja questão sobre o direitodo corretor em receber a sua remuneração emdecorrência da negativa do contratante (o ven-dedor) em pagar pelo serviço.

Entre os mais freqüentes casos de discus-são, via judicial, para recebimento de honorá-

rios está o não preenchimento dos itens relati-vos ao prazo de validade da opção e as vendasrealizadas após expirar o prazo avençado, ouseja, prazo combinado para que o serviço sejaprestado durante determinado período.

Pode ocorrer, muitas vezes, que o clien-te só se manifeste, concretamente, sobre de-terminado imóvel, depois de vencida a opção,podendo, ainda, procurar diretamente o pro-prietário para fazer a sua proposta. Para res-guardar os seus direitos à comissão, deve ocorretor, ao término do contrato de interme-diação, comunicar por escrito ao proprietário,o nome e a identificação das pessoas por eletrabalhadas e, se possível, fazendo um peque-no resumo de como se procederam os enten-dimentos, incluindo as datas de visita e demaisdados que poderão reforçar os fundamentospara se pleitear os honorários pelos serviçosprestados na tentativa de concretizar a transa-ção. Estando bem fundamentado e documen-tado, dificilmente poderá o proprietário seeximir pelo pagamento da comissão.

Casos há em que o proprietário não as-sina a opção de venda, mas tão somente umaautorização para que o imóvel seja trabalha-do. É importante observar a diferença, por-que a simples autorização poderá ser revoga-da a qualquer momento pelo cliente, enquan-to que o contrato de intermediação ou op-ção, cria um vínculo de direitos e obrigaçõesrecíprocas. Aquele que se sentir prejudicadotem meios de reivindicar da outra parte o quelhe for devido.

A autorização é um ato unilateral enquan-to a opção de venda é bilateral, ou seja, o quevem escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos termos constantes do documento.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n°10.406/2002), no art. 726, estabelece condi-ções especiais para o serviço de intermedia-ção prestado com autorização escrita e comexclusividade. Esta deve ser a meta do profis-sional corretor de imóveis: buscar sempre aautorização, de venda ou locação, escrita e comexclusividade.



Vale lembrar que o corretor ou empresasó poderá anunciar, publicamente, se estivermunido de documento escrito que lhe faculteo direito de intermediar a venda, ou seja, aopção. É o que estabelece o Decreto 81.871/78, no art. 5º, assim como a Resolução nº 458/96 do Conselho Federal.Decreto 81.871/78, art. 5º -

“Somente poderá anunciar publicamente oCorretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica,que tiver contrato escrito de mediação ou auto-rização escrita para alienação do imóvel anun-ciado.”

Resolução COFECI nº 458/95 - Dispõesobre anúncio para venda de imóvel.

O CONSELHO FEDERAL DE COR-RETORES DE IMÓVEIS, no uso dasatribuições que lhe confere o Artigo 16, ItemXVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978,RESOLVE:Art. 1º - Somente poderá anunciar publica-mente o Corretor de Imóveis, pessoa física oujurídica, que tiver, com exclusividade, contra-to escrito de intermediação imobiliária.Art. 2º - Dos anúncios e impressos contará onúmero da inscrição de que fala o artigo 4º daLei 6.530/78, precedido da sigla CRECI,acrescido da letra “J”, quando se tratar de pes-soa jurídica.

A não obediência a esta norma sujeita oinfrator à pena pecuniária, que varia de uma atrês anuidades, podendo ser aumentada em atéseis anuidades em caso de reincidência fixadapela Resolução COFECI nº 492/96.

a) O profissional corretor de imóveis pode seespecializar em vários tipos de atividades na

profissão. Mostre a sua preferência e cite 5 des-sas atividades.______________________________________________________________________________

b) Na parceria com empresas imobiliárias ocorretor de imóveis terá “vínculo empregatí-cio”? Pesquise antes de responder:______________________________________________________________________________

c) Na qualidade de profissional liberal, como sechama a remuneração do corretor de imóveis?______________________________________________________________________________

d) Normalmente, numa operação de comprae venda, quem paga a remuneração do corre-tor de imóveis?_____________________________________________________________________________________________________________________

e) Na administração de alugueres o corretorde imóveis (ou empresa imobiliária) recebe quetipo de remuneração?______________________________________________________________________________

f) Veja no texto e responda qual o órgão ouentidade é responsável pela elaboração da Ta-bela de Honorários do corretor de imóveis.______________________________________________________________________________

g) Com suas palavras descreva o que significa“over price”.______________________________________________________________________________

h) Segundo a Resolução-Cofeci nº 005/78,quais os dados essenciais de uma Opção deVendas?_____________________________________________________________________________________________________________________



i) O Decreto 81.871/78 traz a regra de que umimóvel somente pode ser anunciado medianteautorização escrita. Qual a principal diferençaentre uma simples “autorização para trabalharo imóvel” e uma “Opção de Vendas”?______________________________________________________________________________

j) O art. 726 do novo Código Civil Brasileiropermite a exclusividade na Opção de Vendas;relacione as principais vantagens para o clienteque conceda a “Opção de Vendas” com exclu-sividade:______________________________________________________________________________

2.5 – ENCARGOS DO CORRETOR

O Corretor de Imóveis, sendo um pro-fissional autônomo, deve estar sempre atentoquanto às suas obrigações fiscais, tributárias eprevidenciárias. Ele tem obrigações para como Município, com a Receita Federal e com aPrevidência Social.

O corretor deve estar inscrito na Prefei-tura Municipal da Comarca onde reside e pa-gar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços deQualquer Natureza. Normalmente, o impostoé feito por estimativa e o contribuinte poderáoptar por pagar de uma só vez quando recebeo carnê (carnet) ou, parceladamente, em paga-mentos mensais.

Quanto à Receita Federal, o Corretordeve manter, em ordem, todos os recebimen-tos de comissões pela intermediação dos ne-gócios por ele realizados durante o ano. Quan-do seu serviço é prestado a uma pessoa jurídi-ca, a empresa pagadora deverá fazer o paga-mento mediante a emissão do RPA – “Recibode Pagamento a Autônomo”, recolhendo oimposto pela rede bancária a favor da ReceitaFederal. Não havendo a retenção do impostoou sendo o serviço prestado a pessoa física,cabe ao Corretor declarar os rendimentos porocasião de sua declaração de renda, feita anu-almente.

Todas os negócios intermediados peloCorretor, deverão ser objeto de anotações. Nadeclaração anual de imposto de renda, é obri-gatória a indicação da fonte pagadora da re-muneração pela intermediação imobiliária,devendo constar da declaração, o nome e oCPF de quem efetuou o pagamento, bem comoo valor recebido.

Com referência às contribuições previ-denciárias, é oportuno que o Corretor de Imó-veis seja inscrito no INSS e faça o recolhimen-to mensal por meio de carnê, usando sempre atabela e a escala para definir o montante dacontribuição. É extremamente importante queo Corretor contribua para a previdência soci-al, uma vez que, a sua aposentadoria por ida-



de, por tempo de contribuição ou por invali-dez só estará assegurada se as contribuiçõesforem feitas regularmente pelo tempo e pelosvalores fixados pelo INSS.

Uma vez inscrito na previdência social,o Corretor irá contribuir dentro de uma tabe-la progressiva e que servirá de cálculo quandodo recebimento da aposentadoria. Por isso, éimportante, também, que seja obedecida a ta-bela progressiva de tempo de permanência emcada período para poder aumentar o valor dacontribuição mensal, lembrando sempre que aaposentadoria leva em conta o tempo de con-tribuição e a idade, para fazer jus aos benefíci-os previdenciários.

Aqueles profissionais que já se estão ins-critos na previdência social, porém com ascontribuições atrasadas, o melhor procedimen-to é procurar um Posto do INSS e se inteirardas múltiplas formas de parcelamento do dé-bito a fim de regularizarem a situação.

Por fim, ressalte-se que, de acordo comas mais recentes medidas tomadas pelo INSS,passou a ser obrigação da fonte pagadora re-ter o valor da contribuição previdenciária, sem-pre que for feito qualquer pagamento a autô-nomos e demais profissionais liberais, excetose o prestador do serviço comprovar que re-colhe essa contribuição e está, regularmente,em dia.

a) Como profissional liberal quais as obriga-ções fiscais do corretor de imóveis perante ofisco?______________________________________________________________________________

b) Como contribuinte o corretor de imóveisestá obrigado a declarar o total dos seus hono-rários ao imposto de renda?_______________________________________

c) Pesquise e relacione abaixo quais as vanta-gens do profissional liberal ser inscrito noISSQN:______________________________________________________________________________



2.6 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Uma das principais atribuições do Cor-retor de Imóveis é a avaliação de imóveis. Essetipo de atividade, no que se refere a imóveisurbanos, é normatizada pela NBR-5.676/80 eno que se refere a imóveis rurais pela NBR8.799/85.

De acordo com o Dicionário Imobiliário,Avaliação de Imóveis, considerando-se o contextoem que se aplica, pode ser conceituada como:

• Determinação técnica do valor deum imóvel ou de um direito sobre oimóvel.

• Ato ou efeito de avaliar, de apreciar,de analisar um imóvel;

• Valor determinado pelos avaliadores;• Arte de estimar valores de proprieda-

des específicas, onde o conhecimentoprofissional de engenharia, de correta-gem imobiliária e do mercado imobili-ário propriamente dito, e o bom julga-mento são condições essenciais.

A avaliação de um imóvel, geralmente,apresenta um caráter técnico. Mas, em situa-ção específica pode possuir um caráter jurídi-co, recebendo, então, o nome de avaliação ju-dicial.

Em Direito Processual Civil, a avaliaçãojudicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou,na sua falta, o perito designado pelo juiz daexecução, consigna em laudo a descrição e ovalor dos bens penhorados.

O artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz:

“compete ao corretor de imóveis exercer a in-termediação na compra, venda, permuta e lo-cação de imóveis, podendo, ainda, opinar quan-to à comercialização imobiliária.”.

Com respaldo nesse texto legal, o corre-tor de imóveis pode assinar relatórios de avali-ação que tenham a finalidade de determinar ovalor de mercado de bens imóveis. Ao enge-

nheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sobo aspecto técnico do imóvel, tais como funda-ção, segurança e, também, o preço de mercado.

Outro aspecto legal a ser mencionadodeve ser o art. 700 do Código de ProcessoCivil-CPC, que estabelece:

“Art. 700 - Poderá o juiz, ouvidas as partes esem prejuízo dos editais, atribuir a corretor deimóveis inscrito na entidade oficial da classe aintermediação na alienação do imóvel penho-rado. Quem estiver interessado em arremataro imóvel sem o pagamento imediato da totali-dade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antesda realização da praça, fazer por escrito o seulanço, não inferior à avaliação, propondo pelomenos 40% (quarenta por cento) à vista e orestante a prazo, garantido por hipoteca sobreo próprio imóvel.”

A avaliação de um imóvel, para deter-minação do valor de mercado, pressupõe aanálise geral de todas as suas características,incluindo-se aspectos, tais como:

• região onde se encontra; relevo;• destinação (residencial, comercial, in-

dustrial, fins sociais, agricultura etc);• extensão da área;• tipos e formas de acessos;• vizinhança;• característica da construção, se houver

ou se é o objeto da avaliação;• serviços públicos, serviços comunitá-

rios, existentes e em potencial na região;• benfeitorias;• situação em relação ao código de postura

e/ou plano diretor da cidade, se houver.

Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, também:

• se o mesmo é ou não vazado;• sua localização em relação à nascente

e ao pôr do Sol;• existência e tipos de ruídos externos.



Em uma avaliação deve prevalecer obom senso do avaliador.

Realizada a análise do imóvel, deve-se,ainda considerar o valor de mercado

Denomina-se Valor de Mercado o preçode determinado bem, normalmente, praticado nomercado imobiliário. O valor de mercado podeou não vir a ser praticado numa transação.

Ao valor realmente pago ou a ser pagonuma transação imobiliária dá-se o nome depreço de mercado.

2.7 – BENFEITORIA

Benfeitoria é qualquer melhoramento in-corporado definitivamente ao solo ou a umimóvel pelo homem, e que não pode ser reti-rado sem destruição ou dano considerável.Incluem-se como benfeitoria reparos feitoscom o fim de conservar ou embelezar, melho-rar as suas condições

Tipos de Benfeitorias:

• Benfeitoria necessária – indispensá-vel para conservar ou impedir a dete-rioração ou a destruição da coisa;

• Benfeitoria útil – embora dispensávelaumenta ou facilita o uso da coisa oumelhora a sua condição aumentando-lhe o valor;

• Benfeitoria voluptuária – dispensávelque visa, apenas, tornar a coisa maisaprazível ou recreável.

Além dessa tipologia, as benfeitoriaspodem ser consideradas como:

• Benfeitorias não reprodutivas – edi-ficações, vedos, instalações hidráulicas,de irrigação etc.

• Benfeitorias reprodutivas – culturascomerciais ou domésticas.

Além da benfeitoria deve-se conside-rar a depreciação, ou seja, a desvalorização

de um bem devido à idade, desgaste ou ob-solescência

2.8 – BENS PASSÍVEIS DEAVALIAÇÃO:

a. Bens tangíveis: lotes, glebas, lojas, sí-tios, edificações, fazendas, máquinas,equipamentos, instalações.

b. Bens intangíveis: marcas, paten-tes, fundo de comércio (ponto),concessões.

a) Para que fique bem gravado, transcreva aautorização contida no art. 3o, parte final, daLei nº 6.530/78, sobre avaliação de imóveis:______________________________________________________________________________

b) Na parceria com empresas imobiliárias o cor-retor de imóveis terá “vínculo empregatício”?______________________________________________________________________________

c) Interpretando as disposições do art. 3o daLei nº 6.530/78, que tipo de avaliação o corre-tor de imóveis pode assinar?______________________________________________________________________________

d) Veja que tipo de autorização para o corre-tor de imóveis está contida no art. 700 do Có-digo de Processo Civil:______________________________________________________________________________

e) Consulte o texto e defina abaixo o que é “pre-ço de mercado” de um bem imóvel:______________________________________________________________________________



f) Existem três tipos de benfeitorias que po-dem ser feitas pelo locatário. Quais são elas?______________________________________________________________________________

g) Para melhorar seus conhecimentos respon-da o que significa “vedo”?______________________________________________________________________________

h) O proprietário de um imóvel residencial lo-cado a terceiro é obrigado a indenizar benfei-torias voluptuárias? Porquê?______________________________________________________________________________

i) Faça sua pesquisa e defina o que é “bem tan-gível”.______________________________________________________________________________

2.9 - MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Para avaliação de um imóvel podem serutilizados métodos diretos e indiretos:

• Métodos Diretos – utilizam a meto-dologia comparativa e a de custo.

- Comparativo: a forma mais utilizadaconsiste em comparar a venda ou o alu-guel de imóveis semelhantes, na mesmaregião e que tenham sido comercializa-dos o mais recentemente possível.

- do Custo: consiste na verificação rigo-rosa do custo da edificação e das ben-feitorias incorporadas. Nem sempre épossível ser utilizado, especialmente seo imóvel tiver sido construído há mui-to tempo.

• Métodos Indiretos – consideram va-riáveis renda e/ou aspectos residuais.

- da Renda: a determinação do valor devenda ou para aluguel é feita levando-se em conta o quanto o imóvel poderender, inclusive eventuais frutos queproduza.

Obs: na determinação do valor de alu-gueres para imóveis novos e sem a possibili-dade de se usar o método comparativo, emregra usa-se como base 0,5% (meio por cento)do valor total do imóvel. Assim, um aparta-mento que tenha valor de 1.000.000,00 (ummilhão), seu aluguel inicial, por esse método,seria de 5.000,00 (cinco mil).

- Residual: tendo o valor total do imó-vel e o do terreno, a diferença é o valorda edificação.

a) Um bom corretor de imóveis deve saberpelo menos os conceitos básicos sobre avalia-

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade II


ção de imóveis. Defina o que é “método deavaliação comparativo”._____________________________________________________________________

b) Usando as técnicas que aprendeu estime ovalor inicial do aluguel de um imóvel cujo va-lor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, semque haja qualquer outro parâmetro de compa-ração.______________________________________________________________________

c) Na prática, qual o método de avaliação maisutilizado pelo corretor de imóveis?______________________________________________________________________

d) O corretor de imóveis que seja especializa-do na compra e venda de fazendas tambémavalia máquinas e implementos agrícolas. Qualo motivo?______________________________________________________________________



Unidade

II

Conceituar os termos relativos ao processo inscriçãoe aos órgãos de interesse da categoria - Conselho Federal,

Conselho Regional, Sindicato; Analisar o papel dos órgãos fiscalizadores da Profissão; Analisar o Códigos de Ética e o de Processo Disciplinar do Corretor

de Imóveis; Identificar as exigências vigentes para o desempenho da profissão; Refletir sobre a conveniências de filiação a um Sindicato da Categoria.



3. COFECI e CRECIESTRUTURA EFUNCIONAMENTO

3.1 – OS ÓRGÃOS FISCALIZADORES

O exercício da profissão de Corretor deImóveis está, legalmente, subordinado, emâmbito nacional, ao Conselho Federal deCorretores de Imóveis - COFECI, e, em âm-bito regional, ao Conselho Regional de Cor-retores de Imóveis - CRECI, da jurisdição decompetência.

O COFECI e os CRECI´s são órgãos dedisciplina e fiscalização do exercício da profis-são de Corretor de Imóveis, exercendo, den-tre outras, ações de natureza:

• Disciplinar;• Normativa;• Deliberativa;• Administrativa;• Supervisora.

3.2 – CONSELHO FEDERAL DE COR-RETORES DE IMÓVEIS - COFECI

O COFECI tem por finalidade orien-tar, supervisionar e disciplinar o exercício daprofissão de Corretor de Imóveis em todo oterritório nacional, tendo sede e foro emBrasília/DF. Sua estrutura organizacionalcompõe:

• Plenário• Diretoria• Conselho Fiscal• Comissões e Grupos de Trabalho.

O plenário, órgão deliberativo, é com-posto por dois representantes de cada Conse-lho Regional, tendo competência para elegero presidente, a diretoria, elaborar e alterar oseu próprio regimento, elaborar e alterar oCódigo de Ética Profissional, fixar anuidades,emolumentos e multas, expedir resoluções, cri-

ar e extinguir conselhos regionais, praticar osdemais atos necessários ao cumprimento deseus objetivos em obediência à Lei nº 6.530/78 e seu Regulamento.

Os conselheiros, que são os dois repre-sentantes de cada Conselho Regional, além dasfunções próprias do plenário, por eles com-postas, desempenham ainda os encargos quelhes forem confiados, bem como relatar pro-cessos disciplinares e administrativos e dar as-sistência a qualquer Órgão do Conselho, quan-do solicitados.

A diretoria, sob a direção do Presi-dente do COFECI, tem por finalidade, prin-cipalmente, assinar e publicar os atos nor-mativos, executar as decisões do plenário,firmar convênios e acordos de assistênciatécnica, financeira ou cultural com entidadesde classe, órgãos públicos e instituições dedireito privado.

O Conselho Fiscal, com previsão legalpara se reunir trimestralmente, tem por finali-dade examinar as contas em todos os seus as-pectos formais das atividades econômico-fi-nanceira do COFECI.

As Comissões e Grupos de Trabalhoobjetivam desempenhar as tarefas permanen-tes ou eventuais criadas pelo Presidente.

Além da diretoria, os Órgãos considera-dos de apoio no COFECI são as Secretarias(executiva, financeira, administrativa), a Asses-soria Contábil-Financeira, a Assessoria Jurídi-ca, a Assessoria de Comunicação, podendo sercriadas outras, a critério da Presidência;

As receitas do COFECI são provenien-tes de 20% (vinte por cento) das anuidades eemolumentos pagos pelos profissionais inscri-tos e arrecadados pelos Conselhos Regionais,de acordo com o art. 18 da Lei n° 6.530/78.São ainda receitas do Conselho Federal, a ren-da patrimonial, as contribuições voluntárias eas subvenções e dotações orçamentárias.

De acordo com o art. 16, inciso XIV daLei n° 6.530/78, o COFECI poderá intervirtemporariamente nos Conselhos Regionais,sempre que houver irregularidade na adminis-



Assim como o COFECI, também oCRECI, têm como órgão deliberativo oplenário, constituído de seus membros ecomo órgão administrativo, a diretoria,cujo funcionamento são fixados em regi-mento baixado por Resolução do Conse-lho Federal.

No âmbito de sua competência e jurisdi-ção o CRECI exerce, entre outras, ações de na-tureza:

• Normativa;• Fiscalizadora;• Disciplinar;• Deliberativa;• Administrativa;• Supervisora.

Uma vez realizada a eleição e empossa-dos os Conselheiros é formado o plenário, seuórgão maior na esfera territorial de sua com-petência. Compete ao plenário, entre outrasfunções: cumprir e fazer cumprir as Resoluçõese demais atos do COFECI; eleger sua Direto-ria e Representantes junto ao COFECI, sendodois membros efetivos e dois suplentes; refe-rendar atos da Presidência praticados pormotivo de urgência; estabelecer as anuidades,multas e emolumentos, de acordo com Reso-lução do COFECI.

A Diretoria é composta de:

• Presidente;• Primeiro e segundo Vice-Presidentes;• Primeiro e segundo Secretários;• Primeiro e segundo Tesoureiros;• Conselho Fiscal (três membros efetivos

e três suplentes).

À Diretoria compete administrar o CRE-CI, sob a direção do Presidente, bem como,executar as decisões do plenário;

O Decreto nº 81.871/78 ao regulamen-tar a Lei nº 6.530/78, fixou no artigo 16 a com-petência dos Conselhos Regionais, assim ex-pressos:

tração, inclusive pelo não repasse das parcelasdevidas ao Conselho Federal e arrecadadospelos Conselhos Regionais.

Registra-se, que as atividades da Presi-dência, Diretores e Conselheiros são exercidassem qualquer tipo de remuneração.

3.3 – CONSELHOS REGIONAIS DECORRETORES DE IMÓVEIS –CRECI

Os Conselhos Regionais, que atuam noterritório nacional por regiões, com foro e sedena capital de seu Estado ou de um dos Esta-dos de sua jurisdição, são compostos por 27membros efetivos e igual número de suplen-tes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pes-soal indelegável, secreto e obrigatório dos pro-fissionais inscritos.

A eleição dos membros, para compor oConselho Regional, é feita em assembléia geralconvocada especialmente para esse fim, sendoobrigatório o voto a todos os corretores inscri-tos e em situação regular. O corretor que nãocomparecer e nem justificar a sua ausência seráapenado com a multa correspondente ao valormáximo de até uma anuidade devida ao Conse-lho. Estar em débito para com o Creci não éjustificativa aceita para o não exercício do voto.(nova sistemática de composição estabelecidana Lei n° 10.795, de 05/12/2003).

A exemplo do Conselho Federal, qual-quer corretor de imóveis poderá exercer omandato de membro do Conselho Regional,desde que, na época das eleições preencha osrequisitos mínimos de:

• ter inscrição principal na jurisdição doConselho Regional respectivo há maisde dois anos;

• estar em pleno gozo dos direitos pro-fissionais, civis e políticos;

• comprovar a inexistência de conde-nação a pena superior a dois anos,em virtude de sentença transitadoem julgado;



I. Eleger sua diretoria;II. Aprovar seu Regimento, de acordo

com o Regimento Padrão elaboradopelo Conselho Federal;

III. Fiscalizar o exercício profissional naárea de sua jurisdição;

IV. Cumprir e fazer cumprir as Resolu-ções do Conselho Federal;

V. Arrecadar anuidades, multas e emo-lumentos e adotar todas as medidasdestinadas à efetivação da sua receitae a do Conselho Federal;

VI. Aprovar o relatório anual, o balançoe as contas de sua Diretoria, bemcomo a previsão orçamentária parao exercício seguinte, submetendo essamatéria à consideração do ConselhoFederal;

VII. Propor a criação de Sub-regiões,em divisões territoriais que tenhamum número mínimo de Corretoresde Imóveis, fixados pelo ConselhoFederal;

VIII. Homologar, obedecidas as peculiari-dades locais, tabelas de preços de ser-viços de corretagem para uso dos ins-critos, elaboradas e aprovadas pelosSindicatos respectivos;

IX. Decidir sobre os pedidos de inscri-ção de Corretores de Imóveis e depessoas jurídicas;

X. Organizar e manter o registro profis-sional das pessoas físicas e jurídicasinscritas;

XI. Expedir Carteiras de Identidade Pro-fissional e Certificados de Inscrição;

XII. Impor sanções previstas neste regu-lamento;

XIII. Baixar Resoluções, no âmbito de suacompetência;

XIV. Representar em juízo ou fora dele, naárea de sua jurisdição, ou legítimos in-teresses da categoria profissional;

XV. Eleger, dentre seus membros, repre-sentantes, efetivos e suplentes, quecomporão o Conselho Federal;

XVI. Promover, perante o juízo compe-tente, a cobrança das importânciascorrespondentes a anuidade, multase emolumentos, esgotados os meiosde cobrança amigável;

a) Para conhecer a história da profissão, respon-da: a profissão de corretor de imóveis foi regu-lamentada pela Lei nº ________, posterior-mente substituída pela Lei nº _____________.__________________________________________________________________________

b) Já ficou bem claro que somente é corretorde imóveis habilitado ao exercício profissionalaquele que estiver inscrito no Creci – ConselhoRegional de Corretores de Imóveis da região.Veja no art. 17 da Lei nº 6.530/78 e cite trêsdas principais funções dos Creci´s:__________________________________________________________________________

c) Segundo as disposições do art. 11 da Lei nº6.530/78, com a nova redação dada pela Leinº 10.795/2003, o Plenário do Creci é com-posto por _________ Conselheiros efetivos.__________________________________________________________________________

d) E o Plenário do Cofeci? É composto por________ Conselheiros Federais efetivos eigual número de suplentes, eleitos nos Creci´s.__________________________________________________________________________

e) O art. 14 da Lei nº 6.530 estabelece que omandato dos Conselheiros eleitos é de ______anos, e não é remunerado._______________________________________________________________________________________________________________



4. OS ÓRGÃOS DE CLASSE

4.1 – OS SINDICATOS DOSCORRETORES DE IMÓVEIS

O Conselho Federal e os ConselhosRegionais Corretores de Imóveis, são órgãosencarregados de disciplinar, fiscalizar e ori-entar o exercício da profissão de corretor deimóveis, em conformidade com a legislaçãofederal e que, desde 1978 vem expresso naLei nº 6.530 e no Decreto nº 81.871, mencio-nados anteriormente.

A inscrição no Conselho Regional oCorretor de Imóveis é obrigatória.

Outro órgão importante, relacionado aoCorretor de imóveis é o Sindicato da catego-ria, de filiação facultativa.

Os sindicatos têm um caráter social vol-tado para defender os interesses de seus filia-dos. Ele é assistencial no sentido de estar aolado de seus membros na defesa da categoriacomo um todo ou a um filiado, em casos indi-viduais. Daí porque, via de regra, os Sindica-tos contam com uma assessoria jurídica sem-pre à disposição daqueles que dela necessitam.O Sindicato tem ainda função de apoio a seusfiliados em razão dos diversos convênios quefirma com entidades de saúde, educação, em-presas privadas, sempre tendo como objetivotrazer vantagens a seus membros.

No caso específico dos Sindicatos dosCorretores de Imóveis, há um vínculo muitoforte com os Conselhos Regionais, principal-mente porque:

• Até o advento da Lei n° 10.795/03 osSindicatos tinham a prerrogativa de in-dicar um terço para compor o Conse-lho Regional, escolhido entre os seusfiliados.

• É o Sindicato quem elabora as tabelasde comissão sobre os serviços presta-dos pelos Corretores de Imóveis, ca-bendo ao Conselho somente homolo-gar referidas tabelas e que, uma vez ho-

f) Veja na Lei nº 6.530/78, art. 16, inciso XIV,em quais hipóteses o Cofeci pode intervir tem-porariamente nos Conselhos Regionais:__________________________________________________________________________

g) Segundo o art. 12 da Lei nº 6.530/78 quais asexigências legais para que o corretor de imóveispossa ser candidato a Conselheiro nos Creci´s:__________________________________________________________________________

h) Por lei, o sistema Cofeci/Creci´s tem o cha-mado poder de polícia; após o devido proces-so legal quais penalidades podem ser aplicadasao corretor de imóveis faltoso?__________________________________________________________________________

i) O voto nos Conselhos Regionais é pessoal,obrigatório e secreto. O Corretor de imóveisque não votar sem justificativa estará sujeito aque penalidade?__________________________________________________________________________

j) Um Presidente de Creci que pratique atos quea lei defina como improbidade administrativaserá julgado pelo Plenário de que órgão?__________________________________________________________________________



mologada, torna-se regra geral, mesmopara aqueles que não pertencem ao Sin-dicato.

• Os Sindicatos foram os responsáveispelos primeiros passos para o nasci-mento, aperfeiçoamento e evolução daprofissão de Corretores de Imóveis,como já visto no início deste trabalho.

4.2 – OUTRAS ASSOCIAÇÕES DOMERCADO IMOBILIÁRIO

A existência do sistema Cofeci/Creci´sé prevista em Lei, sendo obrigatório a inscri-ção para o exercício profissional.

Os sindicatos têm a existência tambémprevista em dispositivos legais, mas com filia-ção facultativa dos profissionais.

A dinâmica do mercado imobiliário gerouo surgimento de outras associações, de naturezaparticular e sem previsão legal. Algumas comgrande atuação no mercado, outras com menorexpressão. Dentre essas, destacam-se as principais:

- Sindicato das Empresas de Compra eVenda – SECOVI;

- Associação das Empresas do MercadoImobiliário – ADEMI;

- Associação das Empresas Loteadoras –AELO.

a) segundo a Constituição Federal, é livre a as-sociação sindical. Quais são as obrigações docorretor em relação ao Sindicato da Classe?____________________________________________________________________________

b) Veja no art. 17, inciso IV, da Lei nº 6.530/78, qual é o órgão responsável pela elabora-ção da Tabela de Honorários do corretor de

imóveis, e qual tarefa é delegada ao Creci daregião?____________________________________________________________________________



O Código de Ética não pode ser ignora-do por nenhum Corretor de Imóveis. Pela suaimportância, a Ética Profissional é um dos com-ponentes curriculares deste curso.

a) A Resolução-Cofeci nº 326/92 aprovou oCódigo de Ética dos corretores de imóveis.Pesquise e cite três das principais proibiçõesimpostas ao corretor de imóveis pelo Códigode Ética Profissional:________________________________________________________________________________

b) Escreva abaixo a principal obrigação éticado corretor de imóveis, segundo disposiçõesdo art. 2o da Resolução do Cofeci que apro-vou o Código de Ética.________________________________________________________________________________

c) Cite três infrações graves que o Corretorde imóveis pode cometer, em relação aocliente, segundo o que dispõe o art. 4o daResolução 326/92.________________________________________________________________________________

5. CÓDIGO DE ÉTICAPROFISSIONAL

Código é um conjunto de disposições,de regulamentos legais aplicáveis em diversostipos de atividades. Código de ética profissio-nal do Corretor de imóveis, portanto, é o con-junto de disposições que regem a profissão.Essas disposições são estabelecidas pelo Con-selho Federal dos Corretores de Imóveis epossuem efeito legal.

O Código de Ética Profissional, apro-vado pela Resolução COFECI nº 326/92, jáem seu artigo primeiro esclarece o motivo peloqual foi aprovado pelo Conselho Federal:

“Art. 1º - Este Código de Ética Profissionaltem por objetivo fixar a forma pela qual devese conduzir o Corretor de Imóveis, quando noexercício profissional” .

Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter derecomendação, estabelecendo o que o Corre-tor de Imóveis deve e o que não se deve fazerno exercício de sua profissão, a qual deve serconsiderada como alto título de honra, sendovedado praticar ou permitir que se pratiqueatos que comprometam a sua dignidade.

O art. 5º impõe a responsabilidade docorretor pelos atos que venha a praticar e cujasconseqüências podem ser danosas ao cliente e,como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.

O art. 6º tem o caráter mandamental, enu-merando as proibições impostas ao Corretorde Imóveis, enquanto que o art. 7º dá compe-tência ao CRECI de cada região para apurar eaplicar a punição cabível em decorrência da prá-tica de qualquer das proibições enumeradas.

Por fim, o Código faz referência às reco-mendações e proibições dos artigos anterio-res e classifica em faltas leves e graves a trans-gressão a qualquer uma delas.

O Código de Ética Profissional temcomo objetivo valorizar a profissão e, ao mes-mo tempo, cobrar responsabilidades dos pro-fissionais que atuam no mercado imobiliário.



A representação das infrações será efe-tivada através de processo disciplinar, ori-ginado de Auto de Infração ou de Termo deRepresentação, sendo assegurado ampladefesa, tanto na primeira instância quanto emgrau de recurso junto ao COFECI.

De conformidade com o artigo 39 doDecreto 81.871, as sanções disciplinares con-sistem em:

a) advertência verbal;b) censura;c) multa;d) suspensão até 90 dias;e) cancelamento da inscrição.

O enquadramento em falta leve ou gra-ve orientar-se-á pelas circunstâncias de cadacaso, sendo que a sanção de multa pode sercumulativa com outra penalidade, podendoas infrações leves constantes do Código deÉtica Profissional serem fixadas entre uma atrês anuidades, e para as infrações conside-radas graves, a multa deverá ser mínima deduas e o máximo de seis anuidades, sem pre-juízo das demais sanções em ambos os ca-sos. (Resolução 315/91).

a) O Plenário do Conselho Federal de Corre-tores de Imóveis-COFECI aprovou o Códigode Processo Disciplinar para o corretor. Quala finalidade desse código?______________________________________________________________________________

b) O art. 47 da Lei das Contravenções Penaisdiz que comete crime de Contravenção quemexerce ilegalmente uma profissão. Qual a pe-nalidade para quem for condenado cometen-do esse crime?______________________________________________________________________________

6. CÓDIGO DE PROCESSODISCIPLINAR

Aprovado pela Resolução 146/82, oCódigo de Processo Disciplinar tem comoescopo a apuração e punição de infração àsleis, regulamentos e normas disciplinadorasdo exercício da profissão de Corretor deImóveis.

O cumprimento do previsto nesse Códi-go é responsabilidade exercida, em primeira ins-tância, pelos Conselhos Regionais, nos limitesde cada jurisdição e, em grau de recurso, peloCOFECI.

Além das infrações previstas no Códigode Ética Profissional, há ainda outras enume-radas no artigo 20 da Lei 6.530 e artigo 38 doDecreto nº 81.871 e que são classificadas comoleves e graves.

Constituem infrações de natureza leve:

I. anunciar publicamente sem estar autorizadopor escrito;

II. anunciar sem constar o número de inscrição;III. anunciar loteamento ou condomínio sem o nú-

mero do Registro de Imóveis;IV. violar sigilo profissional;V. violar obrigação legal concernente ao exercício

da profissão;VI. deixar de pagar a contribuição ao Creci;VII. recusar a apresentação da Carteira profissio-

nal quando couber.

Constituem infrações de natureza grave:

I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses quelhe foram confiados;

II. exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar para que outras a exerçam;

III. negar-se a prestar contas de quantias ou docu-mentos que lhe forem confiados;

IV. praticar no exercício da profissão, atos que alei defina como crime de contravenção;

V. promover ou facilitar transações ilícitas queprejudiquem a terceiros.



c) o Creci é órgão julgador de 1a instância, e oCofeci de 2a instância. Quais as penalidadesimpostas ao corretor de imóveis pelo Creci eque devem ser apreciadas obrigatoriamentepelo Cofeci?____________________________________________________________________________________



Unidade

III

Conceituar os termos relativos a sistema financeiro,locação, condomínio, incorporação imobiliária, empresa

imobiliária; Identificar os diferentes tipos de financiamento utilizados na área; Analisar as vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de

financiamento da área; Explicar o funcionamento básico de um condomínio; Identificar as características básicas de uma incorporação imobiliária; Identificar as exigências legais para a constituição de uma empresa; Identificar as atividades e formulários mais utilizados nas empresas

imobiliárias; Refletir sobre papel do Corretor do processo de transação

imobiliária.

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS – Unidade III


7. NOÇÕES BÁSICASNECESSÁRIAS

A matéria de Operações Imobiliárias,tanto no nível médio (TTI) como no nível su-perior (3º grau) tem uma abrangência bastanteampla em razão de seu caráter voltado para ocotidiano do Corretor de Imóveis. Daí por-que a necessidade de se avançar parcialmenteno campo das outras matérias, sem contudotirar delas o mérito e a importância. Essas in-formações serão vistas, de maneira sintética,para dar ao leitor uma noção específica, emcada assunto tratado.

No presente trabalho, serão abordadas,apenas, questões que o corretor se depara noseu dia-a-dia, porém, de forma genérica. Talconsideração serve como um alerta para exis-tência dessas questões.

Recomenda-se, portanto, a procura deoutras fontes de informação a respeito dasmesmas, a busca de outros estudos,.

7.1 – NOÇÕES BÁSICAS SOBREFINANCIAMENTO DE IMÓVEIS

O Sistema Financeiro de Habitação -SFH -, foi criado pela Lei nº 4.380/64, com oobjetivo de implantar uma política de habita-cional de alcance a todas as classes sociais, prin-cipalmente aquelas assalariadas, sem recursospara adquirir um imóvel pelas condições, atéentão, existentes.

Para exercer as funções de orientar, dis-ciplinar e controlar a política habitacional, pre-tendida foi criado o Banco Nacional de Habi-tação - BNH –, como parte integrante doSFH.

Desde sua criação até 1986, quando foiextinto, o BNH desempenhou suas funções coma participação das instituições financeiras auto-rizadas a operar com crédito imobiliário, finan-ciando milhões de moradias por todo o país.

Uma vez extinto o BNH, suas funçõesforam transferidas para o Banco Central. Porquestões estruturais, as operações desse setor

reduziram-se enormemente, ocasionando umcolapso na construção civil.

A significativa queda nas atividades dosetor levou o governo a estudar novos meca-nismos que pudessem dar uma retomada decrescimento do mercado imobiliário. Nasceu,assim, a Lei nº 9.514/97, o chamado SFI – Sis-tema de Financiamento Imobiliário e que atu-almente responde pela maior parte dos finan-ciamentos de imóveis.

Pelo novo instituto, a garantia hipotecá-ria foi substituída pela Alienação Fiduciária doImóvel.

A Alienação fiduciária é um tipo de fi-nanciamento utilizado na comercialização debens. Nesse tipo de contrato, o bem é adquiri-do com recursos da instituição financiadora quemantém o domínio sobre o mesmo até que eleseja, totalmente pago. Enquanto houver a dí-vida, o comprador tem o direito de uso, mas odomínio do bem pertence ao financiador.

Essa é uma garantia de rápida constitui-ção e de rápida execução. Por esse sistema, omutuário que deixar de honrar sua obrigaçãofinanceira poderá vir a perder seu imóvel rapi-damente pois, embora o bem esteja em seunome, ele só terá o direito de usufruí-lo, já queo direito de dispor só existirá após a quitaçãoda dívida ou de sua transferência. Igualmente,só terá a propriedade plena (domínio integral)após cumprida a obrigação de quitar o preço.

De forma esquemática podemos sinteti-zar a essência da lei da seguinte forma:

a) O construtor ou o incorporador, paralançar e entregar um empreendimento,firma com o adquirente um contrato decompra e venda da unidade com paga-mento parcelado;

b) O próprio imóvel comercializado cons-titui-se na garantia da dívida contraídajunto ao construtor, o que é feito com aalienação fiduciária em garantia, norma-tizado na própria Lei n° 9.514/97, nosartigos 22 a 33;



c) Sendo titular desse crédito, o constru-tor busca negociá-lo com a companhiasecuritizadora mediante a cessão decrédito;

d) A companhia securitizadora por sua vezemite títulos – CRI vinculados ao crédi-to adquirido do construtor e promovea sua colocação no mercado financeiro.

Para que haja uma sintonia neste ciclo depagar rendimentos aos investidores e cobrarjuros dos adquirentes, a lei cuidou de homoge-neizar as condições de crédito, utilizando osmesmos critérios para o cálculo de juros, decorreção monetária e de garantia.

Assim, o artigo 5º determina as condi-ções essenciais para o financiamento, tratan-do das condições monetárias, financeiras e se-curitárias.

O artigo 17 cuida das garantias nas ope-rações do financiamento imobiliário, entre elasa alienação fiduciária, admitindo-se todaviaoutras tradicionais garantias já existentes emnosso direito, como a hipoteca.

Como o interesse maior consiste em sim-plificar a garantia do empréstimo e a celerida-de na execução dos inadimplentes, a lei con-centrou-se na garantia fiduciária a partir do jácitado artigo 22.

O conceito deste tipo de garantia vemjá no seu artigo 22: “ A alienação fiduciária regula-da por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor,ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a trans-ferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolú-vel de coisa imóvel”.

Muito embora na alienação fiduciáriahaja a transferência do domínio da proprieda-de para o credor, este não é o seu objetivo,mas sim o de lhe dar garantia, no caso deinadimplência do devedor.

A alienação fiduciária é um contratoacessório, porquanto, sua natureza é a de ga-rantir o recebimento de um crédito existenteem outro contrato, dito principal, como porexemplo uma compra e venda, em que o com-

prador, não pagando o bem à vista, obtémum parcelamento, dando em garantia o pró-prio bem adquirido, obrigando-se assim acumprir o avençado, sob pena de, não o fa-zendo, ver-se expropriado do imóvel, atra-vés de um procedimento previsto na próprialei (arts. 26 e 27).

A constituição da alienação fiduciária éum contrato:

a) formal, dado que exige forma escrita;

b) público, mesmo que celebrado porinstrumento particular, é de sua essên-cia o registro público no Cartório deRegistro de Imóveis para que possavaler contra terceiros;

c) oneroso, na medida em que os cele-brantes visam a obter vantagens ou be-nefícios;

d) bilateral, porquanto surge da vonta-de de duas ou mais partes, com direi-tos e obrigações recíprocas;

e) comutativo, uma vez que as obriga-ções de ambas as partes são conheci-das previamente.

Importante observar que na alienação fi-duciária, o construtor, o incorporador ou mes-mo o particular, ao fazer a comercialização doimóvel receberá a garantia da fidúcia, podendoreter em seu nome ou buscar recursos no mer-cado, faz a cessão do direito a terceiros interes-sados em investir seu capital. Diz o parágrafoprimeiro do art. 22 que: “...a alienação fiduciáriapoderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, nãosendo privativa das entidades que operam no SFI”.

À margem da Lei nº 9.514/97 que insti-tuiu o SFI, existem outras modalidades de fi-nanciamento para a aquisição de imóvel. Essavariação vai desde o financiamento bancadopelo próprio vendedor até aqueles que aindasão tidos e mantidos pelo poder público.



A Caixa Econômica Federal, hoje o prin-cipal agente público para o financiamento demoradias, tem várias modalidades, destacan-do-se:

I - Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador- FAT- Habitação –

O Plano é operado em duas linhas:

• SFI. Financiamento de imóveis na planta e/ouem construção.

Nessa perspectiva, o plano objetiva via-bilizar a produção de empreendimentos na plan-ta ou em fase de construção diretamente a pes-soas físicas, alavancando a indústria da constru-ção civil, gerando emprego e renda. Tem aces-so a esse plano todas as pessoas físicas, inde-pendente das faixas de renda, já que o constru-tor/incorporador é devedor solidário até a en-trega das unidades ao mutuário. A operaçãoconsiste na emissão de Carta de Garantia de fi-nanciamento a quem pleiteia o financiamento –Construtora/Proponente e esta por sua vez faza contratação individual com os interessadosatravés de contrato particular de compromissode compra e venda. A amortização é pelo siste-ma SAC-Sistema de Amortização Constante. Olimite de financiamento é de R$ 180.000,00

••••• Carta de Crédito - Fat-Habitação – Residen-cial. Linha de crédito imobiliário

Destinado às pessoas físicas com recur-sos do Fundo de Amparo ao Trabalhador, vin-culada ao programa de geração de emprego erenda na indústria da construção civil e ao SFI.

Destina-se à aquisição de terreno e àconstrução ou somente à construção se o can-didato já possuir o terreno. Amortização peloSistema SAC e prazo máximo de financiamen-to de 204 meses, devendo a construção serconcluída no prazo de até 18 meses.

II - Plano Construcard. Linha de financia-mento habitacional destinada a aquisição dematerial de construção, reforma ou ampliação

de imóvel residencial urbano. Existem doismomentos distintos neste sistema. Primeiro éa fase de utilização do crédito, cuja utilizaçãodeverá ocorrer no prazo máximo de seis me-ses. Após esse período ou do uso total do cré-dito antes disto, vem o segundo momento, queé o de amortização do empréstimo e que é cal-culado pelo sistema Price. O valor do financi-amento poderá ir até R$ 180.000,00 e deveráser liquidado no prazo máximo de 36 meses.

III- Plano FGTS – Casa Própria - Tem aces-so qualquer trabalhador, observados algunsrequisitos, como:

• Ser filiado ao regime do FGTS há maisde três anos;

• Não ser proprietário ou promitentecomprador de imóvel residencial finan-ciado pelo SFH, em qualquer parte doterritório nacional;

• Não ser proprietário de qualquer tipode imóvel no município onde exerçasua ocupação, bem como nos municí-pios limítrofes;

• Exclusivamente para aquisição de imó-vel residencial concluído ou em cons-trução, não sendo possível utilizar osrecursos somente para a compra doterreno;

• O recurso deve ser utilizado para o pa-gamento parcial do preço de aquisiçãode imóvel residencial, financiado forado Sistema Financeiro de Habitação;

IIIA - Plano FGTS – Financiamento deimóveis na planta e/ou em construção comrecursos do FGTS.

Para usufruir desse financiamento, o inte-ressado deve atender aos seguintes requisitos:

• Renda familiar de até R$ 4.500,00;• Que o empreendimento escolhido para

adquirir o imóvel já tenha sido apro-vado pela Caixa e com o uso deste tipode recurso.



• financiamento é feito diretamen-te da Caixa para o mutuário, de-vendo necessar i amente contarcom a interveniência de Entida-des Organizadoras ou AgentesPromotores, tais como Sindica-tos, Cooperativas, Associações,Construtoras, COHAB e órgãossemelhantes.

O recurso pode ser usado nas seguintesmodalidades:

• Construção de unidades habitacionais emterreno próprio;• Aquisição do terreno e construção;• Produção de lotes urbanizados.• Para a produção de lotes urbanizados, o li-mite máximo é de R$ 10.000,00 e para osdemais casos é de R$ 62.000,00, podendo serfinanciado em até 239 meses.

IIIB – Plano Carta de Crédito FGTS Indi-vidual - Destinado às famílias com renda fa-miliar de até R$ 4.500,00 e destinados à aquisi-ção da casa própria.

O valor da carta de crédito varia de acor-do com a renda familiar, podendo chegar a R$64.000,00, correspondendo a 80% do valorvenal do imóvel, desde que seja novo. Para oimóvel usado o limite é de R$ 44.000,00 e sen-do somente o terreno, limita-se esse valor a R$8.000,00. O valor do encargo mensal não po-derá ser superior a 25% da renda bruta famili-ar, chegando a 30% em casos especiais a crité-rio da Caixa.

Depois de aprovada a ficha do candida-to, é expedida a Carta de Crédito, com a vali-dade de 30 dias, podendo ser prorrogada pormais 30.

O prazo máximo de amortização é de239 meses.

IIIC – Sistema Nacional de Habitação deInteresse Social – SNHIS - Depois de maisde 15 anos de tramitação do Projeto de Lei nº2.710/2002, o Congresso Nacional aprovou a

Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005, que ins-titui o Sistema Nacional de Habitação de Inte-resse Social – SNHIS, cujo objetivo é viabili-zar para a população de baixa renda o acesso àterra urbanizada (terrenos) e à habitação dignae sustentável, com implementação de políticase programas de investimentos e subsídios paraviabilizar financiamentos à população de me-nor renda.

A Caixa Econômica Federal será o agen-te financeiro operador do SNHIS, podendo oConselho Monetário Nacional autorizar outrosagentes financeiros a atuar no Sistema Finan-ceiro de Habitação.

Os recursos para o financiamento serãooriginados do FAT – Fundo de Amparo aoTrabalhador, do FGTS – Fundo de Garantiado Tempo de Serviço, do Fundo Nacional deHabitação de Interesse Social – FNHIS, cria-do pela mesma lei, e por outros fundos ou pro-gramas que vierem a ser incorporados aoSNHIS.

OUTROS SERVIÇOS OFERECIDOSPELA CAIXA ECONÔMICA

FEDERAL.

••••• Carta de Crédito CAIXA – Letra Hipote-cária – Longa – Comercial.

Trata-se de uma linha de financiamentopara imóveis comerciais novos ou usados, paraatender aos micros, pequenos e médios empre-sários, comerciantes e profissionais liberais.

Os recursos são provenientes da própriaCaixa, porém vinculada ao SFI com a garantiado próprio imóvel nos termos da legislaçãoespecífica do SFI.

O limite de financiamento é de R$180.000,00, amortizáveis em até 60 meses peloSistema SACRE (Sistema de AmortizaçãoConstante) e taxa nominal de juros de 15% a.a.

••••• Consórcio Imobiliário Caixa. Destina-sea aquisição de imóveis prontos, novos, usados,lotes urbanizados, aquisição de imóvel rural,quitação de saldo devedor habitacional, etc.



Funciona nos mesmos moldes dos de-mais tipos de consórcio. O adquirente da cotarecebe a carta de crédito correspondente aovalor contratado, ao ser contemplado. No con-sórcio da Caixa é possível usar o FGTS paradar lance.

••••• Programa de Arrendamento Residencial– PAR. Nesse programa, que é destinado à po-pulação de baixa renda, as unidades residenci-ais serão adquiridas com recursos de um fun-do financeiro, constituído exclusivamente paraesse fim. A Caixa, em parceria com os Esta-dos e Municípios publica os editais informan-do ao segmento da construção civil, quais asáreas priorizadas em diversas regiões do Bra-sil.

As principais características do programa são:• Envolvimento de Órgãos públicos e

empresas, em parcerias, tais como:− Ministério da Fazenda;− Secretaria de Estado e Desenvolvimen-

to Econômico;− Caixa Econômica Federal;• Empresas do ramo da construção civil;• Empresas imobiliárias na área de admi-

nistração de imóveis

O valor máximo de cada unidade é deR$ 20.000,00 e cada empreendimento poderácontar com no máximo 160 unidades, sendoque cada construtora poderá ter vários empre-endimentos, desde que esse total não ultrapas-se 1.000 unidades. O tamanho mínimo de cadaunidade é de 37m2., devendo conter necessari-amente dois quartos. Os Estados e Municípiospriorizados, deverão adotar medidas de redu-ção ou isenção de ITBI, IPTU etc.

Uma vez pronta a unidade, a Caixa faráum contrato de arrendamento por determina-do prazo, findo o qual, o arrendatário poderáexercer o direito de compra.

Por ser o principal gestor do Sistema Fi-nanceiro de Habitação, a Caixa Econômica Fe-deral reúne um maior número de alternativas

de financiamento imobiliário. Entretanto, outrossegmentos empresariais e financeiros tambémtêm linhas de crédito destinado à aquisição dacasa própria. Destacam-se os seguintes:

Plano Direto da Construtora - A empre-sa, ao lançar um empreendimento, criauma tabela com preços preestabelecidose sem qualquer vinculação a agentes finan-ceiros. O aporte para a construção é basi-camente da construtora e, a medida emque vão sendo comercializadas as unida-des, os adquirentes assumem o papel dealocar os recursos necessários. São previ-amente estipulados os índices de reajuste,com maior aplicação o INCC e o CUB.Estipula-se, normalmente, ainda, que,após o Termo de Habite-se o reajuste pas-se a ser pelo IGP-M e incidindo-se aindaos juros de 1% ao mês.

Bancos Particulares - Destinam-se a in-teressados/adquirente, desde que preen-cha os requisitos exigidos por cada insti-tuição de crédito. Leva-se em conta sobre-tudo o relacionamento e a reciprocidadeentre o cliente e o banco. Além do inde-xador pactuado, o financiador cobra ju-ros normalmente oscilando entre 12% a18% ao ano e o prazo de financiamentomáximo é de 15 anos. É uma das modali-dades de financiamento mais onerosaspara o adquirente, já que o banco temcomo principal característica obter a mai-or rentabilidade para a aplicação de seucapital financeiro.

a) Volte ao texto e escreva abaixo qual a finali-dade do SFH – Sistema Financeiro de Habita-ção em nosso país:__________________________________



b) Para um melhor aprendizado, transcrevaabaixo como funciona a alienação fiduciária equais as suas principais características:________________________________________________________________________________

c) O FAT – Fundo de Amparo ao Trabalha-dor, pode ser utilizado como financiamentoimobiliário em quais circunstâncias?________________________________________________________________________________

d) E o FGTS – Fundo de Garanti de Tempode Serviço, é administrado por qual institui-ção financeira, e de quais os financiamentosimobiliários faz parte?________________________________________________________________________________

e) Basicamente, quais as condições necessáriaspara se obter um financiamento imobiliário embanco particular?________________________________________________________________________________

7.2 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRELOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Locação é o ato de locar, de conceder aoutrem o direito, mediante pagamento, de usoe gozo de bem móvel ou imóvel, por determi-nado tempo. É um contrato estabelecido en-tre a pessoa que tem domínio sobre o imóvel ea pessoa física ou jurídica que vai usufruir domesmo.

Esse tipo de contrato é protegido em Lei.Existe a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991,a chamada Lei do Inquilinato que disciplinaas locações de imóveis urbanos e outras leisque tratam dos demais casos, ali não incluídos.

Assim, não fazem parte da Lei do Inqui-linato por terem legislação própria:

Pelo Estatuto da Terra:As locações de imóveis rústicos, também

chamada de Arrendamento Rural, como, porexemplo, as atividades agroindustriais, agríco-las, pastoris, etc;

Pelo Código Civil:a) Imóveis de propriedade da União, dos

Estados e dos Municípios, de suas fun-dações públicas e autarquias;

b) Vagas autônomas de garagem ou de es-paço para estacionamento de veículos

c) Espaços destinados à publicidade;d) Apart-hoteis, flats, hotéis residência ou

equiparados;e) Arrendamento mercantil. (incluindo leasing

de prédios comerciais e industriais).

A Lei 8.245/91, lei do inquilinato,tipificou três modalidades de locação:

a) Nos arts. 46 e 47, a locação residencial;b) Nos arts. 48 a 50, a locação para tempora-

da;c) Nos arts. 51 a 57, a locação não residen-

cial.Nas relações de locação, os elementos

básicos são:a) O locador;



b) O locatário;c) O imóvel.

Locador é uma pessoa física ou jurídicaque cede a outrem (o locatário) o uso e gozode bem móvel ou imóvel, mediante um con-trato de locação. O locador é detentor da legi-timidade para ceder a alguém (ao locatário), atítulo oneroso, um bem de sua propriedade ousob sua proteção e/ou administração patrimo-nial. Podem, assim, ser locadores:

a) O proprietário, propriamente dito;b) O tutor;c) O usufrutuário;d) O espólio, etc.

Em todas essas condições, o locadordeve, necessariamente, ter a legitimidade parafigurar no polo ativo da locação.

Por locatário entende-se a pessoa querecebe do locador um bem ou um serviço,mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatá-rio é também chamado de inquilino, de arren-datário.

Como o locador, o locatário deve, igual-mente, ser capaz para assumir compromissos eresponder pelo seu cumprimento ou pelas con-seqüências pela inadimplência.

Não tem validade um contrato de loca-ção em que pessoa jurídica esteja indevidamenterepresentada, por quem não tem poderes paratal ou, ainda, para prestar fiança em nome deempresa, quando pelo contrato social esto évedado.

Juridicamente, o termo imóvel é umbem fixo que não se pode transportar, taiscomo, terreno, casa. Qualquer edificação imó-vel por ação do homem.

O imóvel só é passível de locação se es-tiver em condições de ser dado mansa e pacifi-camente para uso do locatário. Com muita fre-qüência, ocorrem casos em que um imóvel fi-nanciado pela Caixa está em fase de execução,com meses e meses de atraso e o seu “proprietá-rio” o dá em locação, mesmo sabendo que mais

dia, menos dia, o inquilino será importunado.O art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outrasobrigações do locador está o de “garantir, du-rante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel”.

Alguns artigos da Lei do Inquilinatomerecem atenção especial de todos quantosmilitam nesta área:

4º - “Durante o prazo estipulado para a du-ração do contrato, não poderá o locador reavero imóvel alugado. O locatário, todavia, poderádevolvê-lo, pagando a multa pactuada, segun-do a proporção prevista no art. 924 do CódigoCivil e, na sua falta, a que for judicialmenteestipulada”.Parágrafo único:“O locatário ficará dispensado da multa se adevolução do imóvel ocorrer de transferência,pelo seu empregador, privado ou público, paraprestar serviços em localidades diversas daque-las do início do contrato, e se notificar, por es-crito, o locador com prazo de, no mínimotrinta dias de antecedência”.

Obs: No novo Código Civil, o art. 413diz que a penalidade deve ser reduzida eqüita-tivamente pelo juiz se a obrigação principal ti-ver sido cumprida em parte, ou se o montanteda penalidade for manifestamente excessivo,tendo-se em vista a natureza e a finalidade donegócio.

Continuando com a Lei do Inquilinato,temos:

Art. 5º - “Seja qual for o fundamento do tér-mino da locação, a ação do locador para rea-ver o imóvel é a de despejo”.

Este artigo é enfático no sentido de quea ação de despejo é o único caminho que sepode valer o proprietário para a retomada doimóvel e a conseqüente extinção do vínculolocatício. Essa matéria é objeto dos artigos 59a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinado peloCódigo de Processo Civil quanto ao procedi-mento para a ação de despejo.



Art. 6º - “O locatário poderá denunciar a lo-cação por prazo indeterminado mediante co-municado por escrito ao locador, com antece-dência mínima de trinta dias”.

Sendo o contrato por prazo determina-do, aplica-se o preceito do artigo 4º, em seu

Parágrafo Único –“Na ausência do aviso, o locador poderá exi-gir quantia correspondente a um mês de alu-guel e encargos, vigentes quando da resilição”.

Art. 8º - “Se o imóvel for alienado durante alocação, o adquirente poderá denunciar o con-trato, com prazo de noventa dias para a deso-cupação, salvo se a locação for por tempo deter-minado e o contrato contiver cláusula de vigên-cia em caso de alienação e estiver averbado juntoà matrícula do imóvel”.

Este artigo encerra duas situações distintas:• Contrato por prazo determinado ou in-

determinado: dá ao adquirente o direi-to da retomada com o aviso de 90 diaspara a desocupação;

• 2º) Contrato por prazo determinado e comcláusula de vigência em caso de venda edesde que o contrato de locação esteja re-gistrado à margem da matrícula do imóvelno Cartório de Registro de Imóveis: Nestasituação o novo proprietário é obrigado aaguardar o vencimento do contrato.

Parágrafo primeiro - “Idêntico direito terá opromissário comprador e o promissário cessio-nário, em caráter irrevogável, com imissão naposse do imóvel e título registrado junto à ma-trícula do mesmo”.

Parágrafo segundo - “A denúncia deverá serexercitada no prazo de noventa dias contadosdo registro da venda ou do compromisso, presu-mindo-se, após esse prazo, a concordância namanutenção da locação”.

Para exercer o direito de retomada, ne-cessariamente, o documento de compra e ven-da (escritura ou cessão de direitos) deverá estarregistrada à margem da matrícula do imóvel).

Art. 10 - “Morrendo o locador, a locaçãotransmite-se aos herdeiros”.

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados no seus direitos e obrigações:I - nas locações com finalidade residencial, ocônjuge sobrevivente ou o companheiro e, suces-sivamente, os herdeiros necessários e as pessoasque viviam na dependência econômica do decujus, desde que residentes no imóvel;II - nas locações com finalidade não residencial,o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio”.

Art. 12 - Em caso de separação de fato, sepa-ração judicial, divórcio ou dissolução da socie-dade concubinária, a locação prosseguirá auto-maticamente com o cônjuge ou companheiro quepermanecer no imóvel”.

Se o contrato de locação estiver em nomedo cônjuge que se retirou do imóvel, há porforça da lei uma sub-rogação, passando o côn-juge que permaneceu no imóvel como o novolocatário, o qual deverá comunicar, por escri-to ao locador a nova situação das relações lo-catícias. É de se observar que, havendo a sub-rogação e conseqüentemente outro locatário,os fiadores antigos ficam desobrigados, poden-do o locador exigir novos fiadores ou outragarantia admitidas na lei do inquilinato, no pra-zo máximo de 30 dias, contados da data emque tomou conhecimento do fato.

Art. 17 - “É livre a estipulação do aluguel,vedada a sua estipulação em moeda estrangei-ra e a sua vinculação à variação cambial ou aosalário mínimo”.

Parágrafo único - Nas locações residenciaisserão observados os critérios de reajustes pre-vistos na legislação específica.



Estando o imóvel desocupado e anunci-ado para nova locação, pode o proprietáriofixar o valor que desejar, desde que seja esti-pulado em moeda nacional e que os aumentosnão estejam atrelados ao salário mínimo ou àvariação de moeda estrangeira.

Uma vez fixado o valor inicial do alu-guel, os reajustes somente poderão ocorrersegundo os critérios específicos que definem aperiodicidade dos aumentos. O presente pará-grafo é específico para as locações residenci-ais. As demais poderão ter livremente estipu-ladas a periodicidade dos reajustes.

Art. 18 - “É lícito às partes fixar, de comumacordo, novo valor para o aluguel, bem comoinserir ou modificar cláusula de reajuste”.

Havendo consenso entre locador e lo-catário, qualquer cláusula contratual poderáser modificada no curso da locação, incluin-do-se neste caso a estipulação de novo alu-guel. Mas, somente se for por comum acor-do. Em caso contrário, deverá ser observadoo disposto no artigo 17.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou olocatário, após três anos de vigência do contra-to ou do acordo anteriormente realizado, pode-rão pedir revisão judicial do aluguel, a fim deajustá-lo ao preço do mercado.

Não havendo entendimento entre lo-cador e locatário sobre o valor do aluguel ese o contrato ou o valor do último acordojá estiver vigorando por mais de três anos,tanto um (locador) quanto o outro (locatá-rio) poderá pedir judicialmente uma revisãodo valor do aluguel para ajustá-lo a um va-lor real, ou seja, a um valor de mercado. Esteprocedimento tem o nome de Ação Revisi-onal de Aluguel.

Art. 20 - Salvo nas hipóteses do artigo 42 eda locação para temporada, o locador não po-derá exigir o pagamento antecipado do aluguel

Constitui contravenção penal (art. 43,III), a cobrança de aluguel antecipadamente,excetuando-se as locações para temporada(art. 48) e na hipótese de não existir nenhu-ma das garantias locatícias (caução, fiança eseguro fiança). Não existindo a garantia,poderá o locador cobrar o aluguel e encar-gos antecipadamente até o sexto dia do mêsem curso.

Caracterizada a contravenção penal, su-jeita-se o locador à pena de prisão simplesde cinco dias a seis meses ou multa de três adoze meses o valor do último aluguel, atuali-zado e revertido a favor do locatário.

Art. 22 - O locador é obrigado a:VII - Pagar as taxas de administração imobi-liária, se houver, e de intermediações, nestascompreendidas as despesas necessárias à aferi-ção da idoneidade do pretendente ou seu fiador.VIII - Pagar os impostos e taxas e ainda o prê-mio de seguro complementar contra fogo, que in-cidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvodisposição expressa em contrário no contrato.X - Pagar as despesas extraordinárias do con-domínio.Parágrafo único - Por despesas extraordinári-as de condomínio se entendem aquelas que nãose refiram aos gastos rotineiros de manutençãodo edifício, especialmente:a) Obras de reformas ou acréscimos que inte-ressem à estrutura integral do imóvel;b) Pintura das fachadas, empenas, poços deaeração e iluminação, bem como das esquadri-as externas;c) Obras destinadas a repor as condições dehabitabilidade do edifício;d) Indenizações trabalhistas e previdenciáriaspela dispensa de empregados, ocorridas em dataanterior ao inicio da locação;e) Instalação de equipamentos de segurança ede incêndio, de telefonia, de intercomunicações,de esporte e lazer;f) Despesas de decoração e paisagismo naspartes de uso comum;g) Constituição de fundo de reserva”.



Art. 23 - O locatário é obrigado a: (.............)XII - “Pagar as despesas ordinárias de condo-mínio”

§ 1º - Por despesas ordinárias de condomíniose entendem as necessárias à administração res-pectiva, especialmente:a) salários, encargos trabalhistas, contribuiçõesprevidenciárias e sociais dos empregados do con-domínio;b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forçasdas áreas de uso comum;c) limpeza, conservação e pintura das instala-ções e dependências de uso comum;d) manutenção e conservação das instalações eequipamento hidráulicos, elétricos, mecânicose de segurança, de uso comum;e) manutenção e conservação das instalações eequipamentos de uso comum destinados à pra-tica de esportes e lazer;f) manutenção e conservação de elevadores, por-teiro eletrônico e antenas coletivas;g) pequenos reparos nas dependências e insta-lações elétricas e hidráulicas de uso comum;h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes aperíodo anterior ao início da locação;i) reposição de fundo de reserva, total ouparcialmente utilizado no custeio ou com-plementação das despesas referidas nas alí-neas anteriores, salvo se referentes a perío-do anterior ao início da locação.

§ 2º - “O locatário fica obrigado ao pagamentodas despesas referidas no parágrafo anterior, des-de que comprovadas a previsão orçamentária e orateio mensal, podendo exigir a qualquer tempoa comprovação das mesmas”.

§ 3º - “No edifício constituído por unidadesimobiliárias autônomas, de propriedade damesma pessoa, os locatários ficam obrigadosao pagamento das despesas referidas no pará-grafo 1º desse artigo, desde que comprovadas”.

Art. 27 - “No caso de venda, promessa devenda, cessão ou promessa de cessão de direitos

ou dação em pagamentos, o locatário tem pre-ferência para adquirir o imóvel locado, em igual-dade de condições com terceiros, devendo o lo-cador dar-lhe conhecimento do negócio median-te notificação judicial, extrajudicial ou outromeio de ciência inequívoca.”

Parágrafo único - “A comunicação deverá con-ter todas as condições do negócio e, em especial,o preço, a forma de pagamento, a existência deônus reais, bem como o local e horário em podeser examinada a documentação pertinente”.Art. 28 - “O direito de preferência do locatá-rio, caducará se não manifestada, de maneirainequívoca, sua aceitação integral à proposta,no prazo de trinta dias.”

Art. 32 - “O direito de preferência não alcan-ça os casos de perda da propriedade ou vendapor decisão judicial, permuta, doação, integra-lização de capital, cisão, fusão e incorporação”.

Art. 33 - “O locatário preterido no seu direitode preferência poderá reclamar do alienante asperdas e danos ou, depositando o preço e demaisdespesas do ato de transferência, haver par si oimóvel locado, se o requerer no prazo se seis me-ses, a contar do registro do ato no Cartório deImóveis, desde que o contrato de locação estejaaverbado pelo menos trinta dias antes da aliena-ção junto à matrícula do imóvel”.

Para que o proprietário possa vender oimóvel locado sem nenhum problema com oinquilino, deve dar a este o direito de preferên-cia, o que se faz através de uma notificação porescrito, devendo o inquilino se manifestar nasegunda via da notificação ou em outro docu-mento hábil.

Todas as informações sobre o negóciodeverão constar da notificação, tais sejam: opreço, as condições de pagamento, se existeônus ou não, onde os documentos de proprie-dade podem ser examinados.

Não sendo o imóvel oferecido ao loca-tário e se for vendido a outra pessoa, terá ele,



o locatário, seis meses de prazo para anular aescritura de compra e venda e depositando ovalor da transação resguardando assim o direi-to de adquirir o bem.

Art. 35 - “Salvo expressa disposição contra-tual em contrário, as benfeitorias necessáriasintroduzidas pelo locatário, ainda que não au-torizadas pelo locador, bem como as úteis, des-de que autorizadas, serão indenizáveis e per-mitem o exercício do direito de retenção”.

Art. 36 - “As benfeitorias voluptuárias nãoserão indenizáveis, podendo ser levantadaspelo locatário, finda a locação, desde que suaretirada não afete a estrutura e a substânciado imóvel”.

Art. 37 - “No contrato de locação, pode o lo-cador exigir do locatário as seguintes modali-dades de garantia:”

I – caução;II – fiança;III – seguro de fiança locatícia”.

Art. 38 - “A caução poderá ser em bens mó-veis ou imóveis”.

Art. 39 - “Salvo disposição contratual em con-trário, qualquer das garantias da locação seestende até a efetiva devolução do imóvel”.

Art. 45 - “São nulas de pleno direito as cláu-sulas do contrato de locação que visem a elidiros objetivos da presente Lei, notadamente asque proíbam a prorrogação prevista no art. 47,ou se afastem o direito à renovação, na hipótesedo art. 51, ou que imponham obrigações pecu-niárias para tanto”.

Art. 46 - “nas locações ajustadas por escrito epor prazo igual ou superior a trinta meses, aresolução do contrato ocorrerá findo o prazoestipulado, independentemente de notificação ouaviso”.

Art. 47 - “Quando ajustada verbalmente oupor escrito e com prazo inferior a trinta meses,findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado,somente podendo ser retomado o imóvel:”

I – nos casos do art. 9;II – em decorrência de extinção do contrato detrabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatá-rio estiver relacionada com o seu emprego;III – se for pedido para uso próprio, de seu cônju-ge ou companheiro, ou para uso residencial de as-cendente ou descendente que não disponha, assimcomo seu cônjuge ou companheiro, de imóvel resi-dencial próprio;IV – se for pedido para demolição e edifica-ção licenciada ou para a realização de obrasaprovadas pelo poder público, que aumentema área construída em, no mínimo, vinte porcento ou, se o imóvel for destinado a explora-ção do hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;V – se a vigência ininterrupta da locação ul-trapassar cinco anos”.

Art. 56 - “Nos demais casos de locação nãoresidencial, o contrato por prazo determinadocessa, de pleno direito, findo o prazoestipulado,independentemente de notificação ouaviso”.

Art. 57 - “O contrato de locação por prazoindeterminado pode ser denunciado por escrito,pelo locador, concedidos ao locatário trinta diaspara desocupação”.

a) No mercado imobiliário e até nos meios ju-rídicos, como é chamada a Lei nº 8.245/91 ?__________________________________________________________________________________________________________________



b) Como a Lei que trata das locações imobiliá-rias define o que é imóvel não residencial?__________________________________________________________________________________________________________________

c) A Lei do Inquilinato disciplina as locaçõesresidenciais e as não residenciais. Quais as de-mais locações ela menciona e que são regula-das por leis especiais?____________________________________________________________________________

d) Veja no texto da apostila e relacione abaixoquais os elementos básicos de um contrato delocação:__________________________________________________________________________________________________________________

e) se nenhuma das partes se manifestar ao finalde um contrato de locação de 12 meses, o queocorre legalmente?____________________________________________________________________________

f) Um imóvel, em plena vigência do contratode locação, pode ser vendido? Se a respostafor positiva, qual o principal cuidado que a leiobriga ao vendedor/proprietário?____________________________________________________________________________

g) Veja na Lei do Inquilinato quais as situaçõesnas quais o locador pode pedir de volta o imó-vel, na vigência do contrato de locação:____________________________________________________________________________

h) Para ficar bem gravado em sua memória,transcreva abaixo em quais situações o locatá-rio pode devolver o imóvel sem o pagamentode multa contratual.__________________________________________________________________________________________________________________

i) Em relação às garantias locatícias, em qualsituação o locador (e o corretor) está sujeito àpena de prisão?____________________________________________________________________________

j) Direito de preferência ou preempção é o di-reito que o locatário tem de adquirir o imóvelcolocado à venda pelo proprietário ou seu re-presentante, preferencialmente aos demaiseventuais interessados. Qual o prazo máximoque a lei concede ao inquilino para manifestarsua vontade, depois de regularmente avisa dointeressa na venda do imóvel por ele alugado?____________________________________________________________________________

k) Relacione as três modalidades de garantialocatícia previstas na Lei do Inquilinato:____________________________________________________________________________



7.3 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRECONDOMÍNIO

O novo Código Civil, com vigência apartir de janeiro de 2003, introduziu um Capí-tulo específico denominado “Do condomínioedilício”, compreendendo os artigos 1.331 a1.358. Em diversos desses artigos temos a ra-tificação de muitos dos existentes na Lei nº4.591, de 16 de dezembro de 1964.

O condomínio submete-se às regras es-peciais da espécie, assim como, também, noque couber, à norma civil mencionada.A palavra condomínio tem o significado dedomínio em comum, isto é, um bem ou umapropriedade imóvel pertencendo a vários do-nos, aos quais dá-se a denominação de “con-dôminos”, ou ainda, de “co-proprietários”.

O condomínio deve ter normas própri-as, elaboradas de acordo com os dispositivosda lei que o regula. Cada condômino tem di-reitos reais de unidades autônomas e individu-ais, por pertencer somente a ele, além de direi-tos reais sobre as partes comuns, por perten-cerem a todos os condôminos. Daí porque anecessidade de uma norma própria para a co-munidade compreendendo os moradores, bemcomo a relação destes com terceiros.

A Lei que rege as relações entre os con-dôminos é denominada Convenção e é obri-gatória para todos os edifícios sob forma decondomínio. A Convenção deverá ser redigi-da dentro nas normas reguladoras previstas naLei do Condomínio e das Incorporações e ain-da do Código Civil.

Entre os muitos artigos, merecem desta-que os que dizem respeito aos direitos e deve-res dos condôminos.

São direitos dos condôminos, de acor-do com o art. 1.335 do Código Civil:I – usar, fruir e livremente dispor das suas

unidades:II – usar das partes comuns, conforme a sua

destinação, e contanto que não exclua autilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembléia edelas participar, estando quite.

São deveres dos condôminos, igualmen-te de acordo com os arts. 1.336/1.337 do Có-digo Civil:I – contribuir para as despesas do condo-

mínio, na proporção de suas frações ide-ais;

II – não realizar obras que comprometam asegurança da edificação;

III – não alterar a forma e a cor da fachada,das partes e esquadrias existentes;

IV – dar às suas partes a mesma destinaçãoque tem a edificação, e não as utilizar demaneira prejudicial ao sossego, salubri-dade e segurança dos possuidores, ou aosbons costumes.§ 1º O condômino que não pagar a sua

contribuição ficará sujeito aos juros moratóri-os convencionados ou, não sendo previstos, osde 1% (um por cento) ao mês e multa de até2% (dois por cento) sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qual-quer dos deveres estabelecidos nos incisos II aIV, pagará a multa prevista no ato constitutivoou na convenção, não podendo ela ser superi-or a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribui-ções mensais, independentemente das perdase danos que se apurarem; não havendo dispo-sição expressa, caberá à assembléia geral, por2/3 (dois terços) no mínimo dos condôminosrestantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Dentro do condomínio há um ordena-mento para delinear os direitos e as obrigaçõescom relação aos proprietários, usuários e ter-ceiros. Esta “lei interna” de subordinação obri-gatória deve ser emanada de algum poder. Estepoder surge da vontade dos proprietários, emanifestado através da Assembléia. É ela opoder maior dentro de um condomínio e a elacompete a aprovação da Convenção e do Re-gimento Interno bem como a escolha e apro-vação da forma de gerir e administrar a pro-priedade condominal, sendo portanto o órgãodeliberativo dos condôminos.



A administração do condomínio é exer-cida pelo síndico e de seus auxiliares. O con-domínio deve ter no mínimo, um Síndico e umConselho Consultivo, constituído de três con-dôminos, sendo que em ambos os casos o man-dato não poderá exceder a dois anos, sendotodavia permitida a reeleição.

O Conselho Consultivo necessariamen-te deve ser integrado por condôminos, po-rém a função de síndico poderá ser exercidapor não condômino e inclusive por pessoajurídica.

As decisões sobre a forma de adminis-tração do condomínio cabem à AssembléiaGeral, que pode ser de dois tipos: a assembléiageral ordinária e a assembléia geral extraordi-nária. A ordinária reúne-se em data previstana Convenção, objetivando:

a) Eleição do síndico e demais membrospara a administração pelo período nãosuperior a dois anos;

b) Para exame e a votação das contas daadministração podendo aprová-las ourejeitá-las.

c) Discutir e aprovar o orçamento para eexercício seguinte;

d) Outros assuntos de natureza permanen-te. Eventualmente poderá tratar de as-suntos vários, desde que constantes dapauta de convocação.

A extraordinária, que pode ser convo-cada pelo Síndico, pelo Conselho ou por qual-quer condômino que represente o mínimo pre-visto na convenção, deve obrigatoriamenteconstar o motivo da convocação na pauta;

O comparecimento à assembléia não éuma obrigação, porém é importante que a elacompareçam todos os condôminos, porque énela que são discutidos os assuntos de interes-ses da comunidade do prédio.

O síndico, eleito pelos condôminos emAssembléia Geral tem a função de dirigir eadministrar o condomínio, cumprindo-lhe le-var com probidade o seu trabalho. Além de

realizar os atos administrativos normais, temlegitimidade ainda para representar o condo-mínio, em juízo e fora dele, ativa e passivamen-te. Deve cumprir e fazer cumprir a Convençãoe o Regimento Interno.

a) O novo Código Civil Brasileiro dedica 44artigos, a partir do art. 1314, às relações con-dominiais. Consulte o texto legal e cite três dosprincipais direitos dos condôminos:____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

b) Veja o art. 1.331 do Código Civil e, após,no dicionário, transcreva o que evm a ser con-domínio edilício:____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

c) Pela legislação brasileira o Síndico deve sersempre um condômino?____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

d) Como ocorre a constituição de um Condo-mínio Edilício, consoante previsão do art.1.332 do Código Civil.____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________



7.4 – NOÇÕES BÁSICAS SOBRELOTEAMENTOS

Os loteamentos urbanos obedecempreceitos estabelecidos pela Lei n° 6.766, de19/12/1979. Normalmente são desmembra-mentos de glebas rurais, situadas nos arre-dores das cidades. Cada Município possuiregras próprias.

O procedimento básico para aprovaçãode um loteamento é o seguinte:

Consulta prévia à Prefeitura¸ com apre-sentação dos documentos a seguir:

- Planta de situação;- Planta baixa, com localização e dimen-

são dos lotes, sistema viário, reservas,praças, locais para comércio, escolas elazer;

- Planta de levantamento topográfico;- Memorial descritivo, planilha de cálcu-

lo e caderneta de campo;- Escritura de registro do imóvel;- RIMA – Relatório de Impacto am-

biental.

O loteador somente pode anunciar oempreendimento para venda após ob-ter o devido registro na Prefeitura, cons-tituindo ilícito passível de punição peloCreci o anúncio sem a menção do n° dalicença.

A Lei n° 6.766/79 estabelece algumasdiferenças entre loteamento e desmembramen-to, como abaixo:

“Art. 2o – O parcelamento do solo urbanopoderá ser feito mediante loteamento oudesmembramento, observadas as disposi-ções desta lei e as das legislações estaduais emunicipais pertinentes.§ 1o – Considera-se loteamento a subdivi-são de gleba em lotes destinados a edificação,com abertura de novas vias de circulação, delogradouros públicos ou prolongamento, modi-



ficação ou ampliação das vias existentes.§ 2o – Considera-se desmembramento asubdivisão de gleba em lotes destinados a edifi-cação, com aproveitamento do sistema viárioexistente, desde que não implique na aberturade novas vias e logradouros públicos, nem noprolongamento, modificação ou ampliação dosjá existentes.”

Com relação à infra-estrutura mínimaa ser feita pelo loteador, a lei assim determina,ainda no art. 2o:

“5o – Consideram-se infra-estrutura bási-ca os equipamentos urbanos de escoamento daságuas pluviais, iluminação pública, redes deesgoto sanitário e abastecimento de água potá-vel, e de energia elétrica pública e domiciliar eas vias de circulação pavimentadas ou não.”

As dimensões mínimas dos lotes urba-nos são definidas no “Plano Diretor” de cadamunicípio. Na entanto, a Lei 6.766/79 estabe-lece, no art. 4o, que os lotes devem ter dimen-sões mínimas de 125 m² (cento e vinte e cincometros quadrados” de área, e frente mínimade 5 m (cinco metros).

Deve ser definida, ainda, obrigatoria-mente, uma faixa chamada non aedifican-di, reservada aos equipamentos urbanos,como abastecimento de água, serviços deesgoto, energia elétrica, coletas de águaspluviais, rede telefônica e gás canalizado.

7.4.1. Direito de Superfície

Vem sendo chamado de “novo modelode ocupação do solo” a possibilidade de sefazer um loteamento urbano com as regras es-tabelecidas pelos arts. 1.369 a 1.377 do novoCódigo Civil brasileiro, que possibilita um re-lacionamento muito mais flexível entre os lo-teadores (concedentes) e os adquirentes (super-ficiários). É o “Direito de Superfície”.

Os contratos de compra e venda delotes elaborados com o fundamento jurídi-

co nesses artigos são uma espécie de “lea-sing imobiliário”, possibilitando o desfazi-mento do negócio de maneira simplificada,se necessário, sem prejuízos para as partes,diferentemente do que estabelece o Códigode Defesa do Consumidor.

Pelo Código, em caso de inadimplên-cia, o loteador, sem prazo definido, é obri-gado a devolver o que recebeu, corrigido,podendo reter apenas 10% como forma deindenização.

a) A Lei nº 6.766/99 regula os loteamentosurbanos em nosso país. Como ela é chamadano mercado imobiliário?________________________________________________________________________________________________________________________

b) Veja no texto legal quais as principais deter-minações legais para constituição de um lotea-mento urbano, e as transcreva abaixo:________________________________________________________________________________________________________________________

c) Dê uma olhada no dicionário ou no “glossá-rio” desta apostila e transcreva abaixo o quevem a ser arruamento?________________________________________________________________________________________________________________________

d) O chamado “direito de superfície” é umainstituição jurídica prevista nos artigos 1.369 a1.377 do Código Civil. Descreva abaixo o quesignifica:________________________________________________________________________________________________________________________



7.5 – NOÇÕES BÁSICAS SOBREINCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária é a atividadeexercida com o intuito de promover e realizara construção, para alienação total ou parcial,de edificações ou conjunto de edificações com-postas de unidades autônomas.

Incorporador é a pessoa física ou jurídi-ca que administra uma incorporação imobiliá-ria, coordenando-a e levando-a a termo.

O incorporador somente poderá ne-gociar sobre unidades autônomas após terarquivado, no cartório competente de Re-gistro de Imóveis, os documentos compro-vando a propriedade do terreno; a inexis-tência de débitos de impostos, protesto detítulos; ações cíveis e criminais e de ônusreais relativos ao imóvel, aos alienantes eao incorporador; os projetos de constru-ção devidamente aprovados pelas autorida-des competentes.

O número do registro da incorpora-ção, bem como a indicação do cartório com-petente, constará, obrigatoriamente, dosanúncios, impressos, publicações, propos-tas, contratos, preliminares ou definitivos,referentes à incorporação, salvo dos anún-cios “classificados”.

Quando o incorporador contratar a en-trega da unidade a prazo e preços certos, de-terminados ou determináveis, deverá infor-mar obrigatoriamente aos adquirentes, porescrito, no mínimo de seis em seis meses, oestado da obra.

O incorporador responde civilmentepela execução da incorporação, devendo in-denizar os adquirentes ou compromissári-os, dos prejuízos que a estes advierem dofato de não se concluir a edificação ou dese retardar injustificadamente a conclusãodas obras.

É vedado ao incorporador alterar o pro-jeto, especialmente no que se refere à unidadedo adquirente e às partes comuns ou modifi-car as suas especificações.



A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28expressa:

“Considera-se incorporação imobiliária a ati-vidade exercida com o intuito de promover erealizar a construção, para alienação total ouparcial, de edificações ou conjunto de edifica-ções compostas de unidades autônomas”.

Dentro da atividade imobiliária, um dostópicos mais importantes diz respeito às IN-CORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Isto por-que uma incorporação imobiliária implica emtomar um terreno e sobre ele edificar unida-des distintas e independentes entre si, para ven-da e entrega futura, porém unidas por situa-ções necessárias a fim de atender os objetivosde uma habitação coletiva. Significa, portanto,mobilizar fatores de produção com objetivosdefinidos para construir e, antes, durante ouapós a conclusão da construção, vender as uni-dades imobiliárias que integram a edificaçãocoletiva. Para tanto, há o envolvimento de pes-soas e técnicos das mais variadas especialida-des e funções, objetivando levar a cabo o em-preendimento até a sua conclusão, e finalizan-do todo o processo com a individualização ediscriminação de cada uma das unidades edifi-cadas, fazendo o assentamento no Registro deImóveis da circunscrição a que originalmenteo terreno encontrava-se matriculado.

Até 1964 a atividade de construção civilera feita de forma desordenada e sem qualquerlegislação específica. Os poucos empresáriosque de dispunham a construir prédios condo-minais se perdiam na própria falta de planeja-mento e na incerteza da liquidez de recebimen-to das unidades vendidas durante a construção.Muitos compradores atrasavam os pagamentose conseqüentemente, atrasava-se ou inviabiliza-va-se a conclusão do empreendimento.

Com a criação do BNH em agosto de1964 tornou-se necessária uma legislação re-gularizadora da atividade de construção civilvoltada para as edificações residenciais. Assim,neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de de-

zembro foi sancionada a Lei nº 4.591, receben-do o nome de Condomínio e Incorporações,por dispor sobre “Condomínio em edificaçõese as incorporações imobiliárias”.

Os primeiros 27 artigos da lei tratam dasrelações condominais e os artigos 28 ao 66 seocupam das edificações ou conjunto de edifica-ções de prédios residenciais e não residenciais.

Quem pode ser considerado incorpora-dor? A resposta está no artigo 28, parágrafoúnico da referida Lei:

“Considera-se incorporação imobiliária a ati-vidade exercida com o intuito de promover erealizar a construção, para alienação total ouparcial, de edificações ou conjunto de edifica-ções compostas de unidades autônomas”.

O incorporador é pois a figura centralde uma incorporação imobiliária. É dele a idéiade empreender o projeto, planejar o negócio,assumindo a responsabilidade pelos recursosfinanceiros necessários ao empreendimento eainda, pela comercialização e o registro de cadaunidade junto ao Registro de Imóveis.

O incorporador, para lançar um empre-endimento, deverá seguir um roteiro, em con-formidade com as características de cada pro-jeto, porém todos eles sujeitos à Lei 4.591/64.Este roteiro é basicamente:

• Possuir ou adquirir o terreno onde sepretende construir;

• Ter os projetos aprovados nos órgãoscompetentes;

• Registrar o Memorial de Incorporaçãono Cartório de Registro de Imóveis;

• Contratar a construção;• Comercializar as unidades que com-

põem o projeto;• Concluir a obra;• Fazer o registro individual no Cartó-

rio de Registro de Imóveis de cada uni-dade comercializada;

• Instalar o condomínio com entrega doprédio aos condôminos.



Pelos artigos 2º e 3º do Código de Defe-sa do Consumidor, tem-se a caracterização deuma relação de consumo, a atividade de incor-porar e vender unidades imobiliárias, o que,sempre é feito através de contratos de comprae venda;

7.5.1. Patrimônio de afetação

Visando proteger o consumidor, maisespecificamente o comprador de imóveis deempreendimentos de incorporação, o Gover-no Federal, aproveitando iniciativa do De-putado Ayrton Xerêz-PSDB/RJ, autor do PL2109/1999, apresentou o Projeto de Lei nº3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que“dispõe sobre o patrimônio de afetação das incorpo-rações imobiliárias, Letras de Crédito Imobiliário,Cédulas de Crédito Imobiliário e Cédula de CréditoBancário”.

Tais projetos de lei vieram a ser trans-formados na Lei nº 10.931, de 02 de agostode 2004. O artigo 1o deste diploma legal es-tabelece:

“Art. 1o – Fica instituído o regime espe-cial de tributação aplicável às incor-porações imobiliárias, em caráter opcio-nal e irretratável enquanto perdurarem direitosde crédito ou obrigações do incorporador juntoaos adquirentes dos imóveis que compõem a in-corporação.”

O Parágrafo único do art. 3o diz: “o patri-mônio da incorporadora responderá pelas dívidas tri-butárias da incorporação afetadas.”

Esse dispositivo resultou no nome “Pa-trimônio de Afetação”, que significa, em sín-tese, que a contabilidade da obra será feita in-dependentemente dos demais controles da em-presa, e o terreno, as acessões e os demais bensvinculados à incorporação imobiliária, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorpora-dor e se destinarão a viabilizar a conclusão dasobras e entrega das unidades imobiliárias aosadquirentes.

Assim, em caso de falência da incorpo-radora, os bens do “patrimônio de afetação”garantirão a conclusão da obra, ou pelo me-nos uma parte dela, diminuindo o prejuízo dosadquirentes, além de ser permitido aos com-pradores a contratação de outra empresa paraconclusão das unidades.

Trata-se, em bom tempo, de uma maiorgarantia aos adquirentes de imóveis para en-trega futura, traduzindo maior confiança nomercado imobiliário de incorporações.

a) A Lei nº 4.591/64, em seu artigo 28, define oque vem a ser incorporação imobiliária. Lei aci-ma o texto e, com suas próprias palavras, definaquem pode ser incorporador imobiliário:____________________________________________________________________________

b) Em breves palavras defina o que a principalcaracterística da incorporação imobiliária:____________________________________________________________________________



7.6 – COMO CONSTITUIR UMAEMPRESA IMOBILIÁRIA

Para constituição de uma empresa imo-biliária deve-se seguir os mesmos trâmites deuma pessoa jurídica qualquer, podendo a soci-edade ser dos seguintes tipos:

- limitada por cotas de participação (Ltda);- sociedade anônima (SA);- sociedade de capital e trabalho.

As empresas imobiliárias devem ter seuContrato Social elaborado por um contador,contendo a especificação do capital social decada sócio. Obedecendo às disposições do art.6º, parágrafo único da Lei n° 6.530/78, pelomenos um dos sócios deve ser corretor deimóveis regularmente inscrito no Creci da re-gião, devendo constar sua condição de respon-sável-técnico pela empresa. Diz o citado pará-grafo único:

“As Pessoas Jurídicas a que se referem este ar-tigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor umcorretor de imóveis individualmente inscrito.”

O corretor de imóveis que deixar de serresponsável por pessoa jurídica deve comuni-car o fato ao Creci da região, no prazo de 15(quinze) dias, contados da data de desvincula-ção. Tal obrigação se estende à própria empre-sa, segundo os arts. 37 e 38 da Resolução 327/92.

As pessoas jurídicas também estão obri-gadas à inscrição no INSS, ISS e no CNPJ –Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Esta-rão obrigadas a elaborar balanço ao final decada exercício e a recolher os tributos previs-tos nas legislações tributárias, como COFINS,FGTS, retenção e repasse sobre serviços deterceiros etc. Cabe registrar que as empresasimobiliárias não podem ser optantes do Siste-ma SIMPLES para pagamento de tributos, nempodem ser Microempresas.

Após registrar o Contrato Social na Jun-ta Comercial de sua sede, deve ser solicitada ainscrição da empresa no Creci da região, obe-decidas as regras dos artigos 24 a 29 da Reso-lução-Cofeci n° 327/92.

Se necessário, a empresa poderá abrir fi-liais em locais distintos de sua sede, mantendoo mesmo corretor responsável. Enquanto amatriz está sujeita ao pagamento de anuidadee emolumentos segundo a faixa do capital so-cial declarado, a filial tem esses encargos redu-zidos à metade do valor pago pela matriz.

7.7.1. Atividades e formulários maisutilizados nas empresas imobiliárias

Os corretores de imóveis e as empresasimobiliárias podem (e devem) se especializarnum ou mais tipos de atividades comuns à clas-se. As principais são:

- administração de alugueres residenci-ais e comerciais;

- administração de condomínios resi-denciais;

- administração de condomínios não re-sidenciais (flats, apart-hotéis, shoppin-gs, resorts etc);

- compra e venda de imóveis residenci-ais de terceiros;

- compra e venda de imóveis comerciais;- compra e venda de imóveis rurais;- incorporações, normalmente em par-

ceria com empresas construtoras;- loteamentos.

Existem ainda outras atividades especí-ficas, como a comercialização de pontos co-merciais, de galpões e glebas destinadas a lote-amentos. Outro ponto a ser tratado com aten-ção pelas imobiliárias é a captação de imóveis,seja para venda, seja para locação.

A captação de imóveis é de suma im-portância porque é a forma de se obter o “pro-duto” com o qual comercializa e sobrevive aempresa.



Em geral há corretores especializadosnessa atividade, funcionando a remuneração,também de forma geral, como abaixo:

• 25% dos honorários para o corretorresponsável pela captação;

• 25% dos honorários para o corretorresponsável pela venda do imóvel;

• 50% para a empresa imobiliária, quearca com as despesas com anúncios, te-lefones, deslocamento de profissionaise demais despesas com a manutençãodo escritório.

(OBS: os porcentuais citados podem variar.)

Quando se trata de captação de imóvelpara locação, os honorários pela intermedia-ção, normalmente, são cobrados à razão de umaluguel, e os serviços de administração pro-priamente ditos, segundo tabela de honorári-os de cada região.

Uma empresa bem estruturada deve sermodernamente informatizada, devendo utili-zar, no mínimo, os seguintes expedientes:

• opção de vendas e/ou locação escrita,de preferência com exclusividade;

• ficha para captação e controle deimóveis;

• contrato de administração de imóveispara locação;

• contrato para administração de condo-mínios;

• contrato de locação;• ficha de controle de locação;• contrato de promessa de compra e

venda;• recibo de sinal e princípio de paga-

mento;• cadastro de clientes;• ficha de vistoria;• ficha de avaliação;• ficha de visita;• outros, como carta de cobrança, aviso

de inadimplência, termo de entrega dechaves etc.

a) uma empresa imobiliária deve ter um pro-fissional corretor de imóveis como responsá-vel técnico; esse corretor deve ser registradono contrato social com que denominação:__________________________________________________________________________

b) Volte ao texto e escreva abaixo quais as ati-vidades possíveis de serem desenvolvidas poruma empresa imobiliária:__________________________________________________________________________

c) Pela legislação brasileira o que vem a ser“nome fantasia”?__________________________________________________________________________

d) Pense um pouco e relacione abaixo qual ouquais as atividades da profissão de corretor deimóveis que você deseja se especializar.__________________________________________________________________________

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS


I - Assinale a alternativa de acordo com o enun-ciado.1) Assinale a resposta errada:Só pode ser incorporador:

a) Dono do terreno.b) Promitente comprador do terreno.c) Corretor.d) Construtor.e) Uma pessoa jurídica.

2) Assinale o que não é da competência do síndico:a) Presidir as assembléias ordinárias e ex-

traordinárias.b) Prestar contas à assembléia dos condô-

minos.c) Cumprir e fazer cumprir o regimento

interno e a convenção.d) Representar ativa e passivamente o con-

domínio.e) Ouvir o conselho fiscal em questões envol-

vendo grandes despesas extraordinárias.

3) Assinale a alternativa corretaAs decisões tomadas pela assembléia de con-domínio, o brigam:

a) Todos os condôminos.b) Todos os condôminos, menos o síndi-

co.c) Todos os condôminos, menos o conse-

lho fiscal.d) Somente os condôminos que compare-

ceram à assembléia.e) Somente os condôminos que votaram a

favor da proposição discutida.

4) O registro da incorporação imobiliária seráválido:

a) Por prazo indeterminado.b) Pelo prazo de um ano.c) Pelo prazo de 180 dias.

d) Até que se concluam as obras de cons-trução.

e) Até que sejam vendidas todas as unida-des.

5) Após a concessão do termo de habite-se alei incumbe, em primeiro lugar, o dever de re-querer a averbação da construção:

a) Ao incorporador.b) Ao construtor.c) Ao proprietário do terreno.d) A qualquer pessoa interessada.e) Ao adquirente da unidade autônoma.

6) No contrato de opção de venda não é obri-gatório constar:

a) Nome e qualificação das partes.b) Individualização e caracterização do

objeto do contrato.c) Menção de exclusividade ou não.d) Prazo de validade do instrumento.e) Data de entrega do imóvel no caso de

se efetivar a venda.

7) O direito de receber a comissão previstano contrato de opção de venda permane-ce, mesmo depois de vencido o prazo, des-de que comprovado que o comprador foiatendido pelo corretor. Este prazo além dovencimento é de:

a) 180 dias.b) 150 dias.c) 120 dias.d) 90 dias.e) 60 dias.

8) Mesmo não tendo opção de venda ouautorização para vender um imóvel, o cor-retor poderá anunciá-lo publicamente des-de que:

a) Seja inscrito no CRECI.b) Esteja em dia com a sua anuidade.c) No anúncio conste o preço de venda.d) No anúncio conste o número do Creci

do corretor.e) Todas as alternativas estão erradas.



9) A tabela de comissão pela intermediaçãoimobiliária é:

a) Elaborada pelo COFECI.b) Elaborada pelo CRECI de cada região.c) Definida nos Congressos dos corretores

de imóveis que se realizam anualmente.d) De comum acordo entre o corretor e a

imobiliária onde ele trabalha.e) Todas as alternativas estão erradas.

10) A tabela de comissão pela intermediaçãoelaborada pelo Sindicado dos Corretores deImóveis para ter validade necessita:

a) Ser homologada pelo COFECI.b) Ser homologada pelo CRECI de cada

região.c) Não precisa ser homologada.d) Só é homologada se o Sindicado mani-

festar esta vontade.e) Todas as alternativas estão certas.

11) Receber uma comissão além do combina-do, de forma fraudulenta é chamada de:

a) Over-chips.b) Over-price.c) Over-dose.d) Tabela price.e) Super price.

12) Dentre as atribuições do corretor de imó-veis está a de:

a) Exercer a intermediação na compra evenda.

b) Exercer a intermediação na permuta.c) Exercer a intermediação na locação.d) Opinar quanto à comercialização imo-

biliária.e) Todas as alternativas estão corretas.

13) No âmbito de sua competência, o CRECIexerce, entre outras, ações de natureza:

a) Normativa.b) Fiscalizadora.c) Disciplinar.d) Deliberativa.e) Todas as alternativas estão corretas.

14) De acordo com o Decreto 81.871/78 queregulamenta a profissão de Corretor de Imó-veis, as sanções disciplinares podem ser de:

a) Advertência verbal.b) Censura.c) Multa.d) Suspensão de até 90 dias.e) Todas as alternativas estão corretas.

15) Tendo com o base o Código de Ética, ocorretor de imóveis em relação ao exercícioda profissão, à classe e a seus colegas não estáobrigado a:

a) Prestigiar as entidades de classe.b) Respeitar o direito de outro corretor que

já esteja atendendo a um mesmo cliente.c) Colocar-se a par da legislação vigente.d) Zelar pela própria reputação.e) Defender os direitos e prerrogativas pro-

fissionais e a reputação da classe.

16) É proibido ao corretor de imóveis:a) Promover a intermediação com cobran-

ça de over-price.b) Fazer transação imobiliária contra dis-

posição literal da lei.c) Praticar quaisquer atos de concorrência

desleal aos colegas.d) Desviar, por qualquer modo, cliente de

outro corretor.e) Todas as alternativas estão corretas.

17) É permitido ao corretor de imóveis:a) Desviar, por qualquer modo, cliente de

outro corretor.b) Praticar quaisquer atos de concorrência

desleal aos colegas.c) Fazer transação imobiliária contra dis-

posição literal da lei.d) Promover a intermediação com cobran-

ça de over-price.e) Todas as alternativas estão erradas.

18) Não é de competência do Conselho Fede-ral dos Corretores de Imóveis (COFECI):

a) Eleger sua diretoria.



b) Elaborar e alterar seu Regimento.c) Baixar normas de ética profissional.d) Elaborar as tabelas de comissões de in-

termediação imobiliária.e) Homologar o Regimento dos Conselhos

Regionais.

19) Cabe ao Conselho Federal dos Correto-res de Imóveis (COFECI):

a) Baixar normas de ética profissional.b) Fixar multas, anuidades e emolumentos

devidos aos Conselhos Regionais.c) Julgar os recursos das decisões dos Con-

selhos Regionais.d) As três primeiras alternativas estão cor-

retas.e) As três primeiras alternativas estão erradas.

20) No contrato de locação de uma casa resi-dencial pelo prazo de 30 meses, o proprietáriopoderá pedir o imóvel antes de vencido o con-trato desde que:

a) Avise ao inquilino com antecedência de30 dias.

b) Avise ao inquilino com antecedência de60 dias.

c) Pague a multa contratual prevista nocontrato.

d) Avise por escrito à imobiliária encarre-gada da administração.

e) Não pode pedir o imóvel antes do ven-cimento do contrato.

21) No contrato de locação de uma casa resi-dencial pelo prazo de 30 meses, o inquilino po-derá devolver o imóvel, bastando apenas que:

a) Avise ao proprietário com antecedênciade 30 dias.

b) Avise ao proprietário com antecedênciade 60 dias.

c) Pague a multa contratual prevista nocontrato.

d) Avise por escrito à imobiliária encarre-gada da administração.

e) Não pode devolver o imóvel antes dovencimento do contrato.

22) No contrato de locação residencial porprazo indeterminado, o locatário poderá de-volver o imóvel, desde que:

a) Avise ao proprietário com antecedênciamínima de 15 dias.

b) Avise ao proprietário com antecedênciamínima de 30 dias.

c) Pagando a multa correspondente a ummês de aluguel.

d) As alternativas segunda e terceira estãocorretas.

e) Só pode devolver o imóvel se o propri-etário concordar.

23) O imóvel alugado a um casal que sesepara:

a) Deve ser rescindido imediatamente.b) O proprietário concederá um prazo de

90 dias para o casal desocupar o imóvel.c) A locação continuará com o cônjuge que

permanecer no imóvel.d) Faz-se um novo contrato de locação e

com reajuste do preço do aluguel.e) Faz-se um novo contrato de locação

em nome do cônjuge que for pagarpensão.

24) É livre a convenção do aluguel, podendoser estipulado em:

a) Em Dólar.b) Em qualquer moeda estrangeira.c) Em salário mínimo regional.d) De acordo com a vontade do proprie-

tário.e) Em nenhuma das alternativas.

25) Nos contratos de locação o proprietáriopode exigir o aluguel adiantado:

a) Desde que seja este o seu desejo.b) Se a locação for por tempo indetermi-

nado.c) Se a locação for para temporada.d) Se o inquilino atrasar o pagamento com

freqüência.e) Somente a alternativa primeira é

correta.



26) Uma imobiliária (pessoa jurídica) não pre-cisa ser inscrita no CRECI se:

a) Todos os sócios forem corretores ins-critos.

b) Se pelo menos um sócio for inscrito.c) Se todos os seus corretores forem ins-

critos.d) Se não tiver nenhum corretor nela tra-

balhando.e) Todas as alternativas estão erradas.

27) A pessoa jurídica para se inscrever no CRE-CI como imobiliária precisa:

a) Ter um corretor como responsáveltécnico.

b) Ter um capital social superior a 100 sa-lários mínimos.

c) Ter um mínimo de três sócios.d) Ter mais de um departamento de vendas.e) Ter sede própria.

28) Os Conselhos Regionais são compostospelos Conselheiros em número de:

a) 27 efetivos e 27 suplentes.b) 27 efetivos e 18 suplentes.c) 18 efetivos e 18 suplentes.d) 18 efetivos e 27 suplentes.e) 18 efetivos e 9 suplentes.

29) Constitui infração disciplinar por parte docorretor de imóveis:

a) Transgredir normas de ética disciplinar.b) Prejudicar por dolo ou culpa, os inte-

resses que lhe foram confiados.c) Violar o sigilo profissional.d) Deixar de pagar a contribuição ao Con-

selho Regional.e) Todas as alternativas estão corretas.

30) O corretor de imóveis que cometer infra-ção poderá ser apenado cumulativamente com:

a) Multa e suspensão.b) Multa, suspensão e advertência.c) Multa, suspensão, advertência e censura.d) Suspensão e advertência.e) Suspensão, advertência e censura.

II - Assinale as verdadeiras com a letra “V” eas falsas com a letra “F”. Coloque essas letrasnos parênteses colocadas depois dos númerosdas questões.

01 ( ) Só pode ser incorporador uma pes-soa jurídica.

02 ( ) Não é da competência do síndicorepresentar ativa e passivamente o condomínio.

03 ( ) As decisões tomadas pela assem-bléia de condomínio, constituem-se obrigaçãopara todos os condôminos.

04 ( ) O registro da incorporação imobi-liária será válido por um ano.

05 ( ) Nas relações de locação, os elemen-tos básicos são o locador; o locatário e o imóvel.

06 ( ) No contrato de opção de venda éobrigatório constar nome e qualificação daspartes, individualização e caracterização doobjeto do contrato, menção de exclusividadeou não, prazo de validade do instrumento.

07 ( ) O direito de receber a comissão previs-ta no contrato de opção de venda permanece, mes-mo depois de vencido o prazo, desde que com-provado que o comprador foi atendido pelo cor-retor. Este prazo além do vencimento é de 180 dias.

08 ( ) Mesmo não tendo opção de venda ouautorização para vender um imóvel, o corretor po-derá anunciá-lo publicamente desde que seja inscri-to no CRECI e esteja em dia com a sua anuidade.

09 ( ) A tabela de comissão pela intermedia-ção imobiliária é definida nos Congressos dos cor-retores de imóveis que se realizam anualmente.

10 ( ) A tabela de comissão pela interme-diação elaborada pelo Sindicado dos Corre-tores de Imóveis para ter validade necessita serhomologada pelo CRECI de cada região.



11 ( ) Receber uma comissão além docombinado, de forma fraudulenta é chamadade “over-price”.

12 ( ) São atribuições do corretor de imóveisexercer a intermediação na compra e venda, na per-muta e na locação de imóveis. Ele pode, também,opinar quanto à comercialização imobiliária.

13 ( ) No âmbito de sua competência, oCRECI exerce função normativa, deliberativa edisciplinar. Ele só não tem função fiscalizadora.

14 ( ) De acordo com o Decreto 81.871/78 que regulamenta a profissão de Corretor deImóveis, as sanções disciplinares podem ser ad-vertência verbal, censura, multa, e suspensão deaté 90 dias.

15 ( ) O corretor de imóveis em relação aoexercício da profissão, à classe e a seus colegasnão está obrigado a defender os direitos e prer-rogativas profissionais e a reputação da classe.

16 ( ) É proibido ao corretor de imóveispromover a intermediação com cobrança deover-price, fazer transação imobiliária contradisposição literal da lei, praticar quaisquer atosde concorrência desleal aos colegas, desviar,por qualquer modo, cliente de outro corretor.

17 ( ) É permitido ao corretor de imóveisnegar-se a prestar contas de quantias ou docu-mentos que lhe forem confiados;

18 ( ) Não é de competência do ConselhoFederal dos Corretores de Imóveis (COFECI)elaborar as tabelas de comissões de interme-diação imobiliária.

19 ( ) Cabe ao Conselho Federal dos Cor-retores de Imóveis (COFECI) baixar normasde ética profissional, fixar multas, anuidades eemolumentos devidos aos Conselhos Regio-nais, julgar os recursos das decisões dos Con-selhos Regionais.

20 ( ) No contrato de locação de uma casaresidencial pelo prazo de 30 meses, o proprie-tário não pode pedir o imóvel antes do venci-mento do contrato.

21 ( ) No contrato de locação de uma casaresidencial pelo prazo de 30 meses, o inquili-no poderá devolver o imóvel, desde que pa-gue a multa contratual prevista no contrato.

22 ( ) No contrato de locação residencialpor prazo indeterminado, o locatário poderádevolver o imóvel quando quiser.

23 ( ) O imóvel alugado a um casal que sesepara deve ser objeto de um novo contratode locação em nome do cônjuge que for pagarpensão.

24 ( ) É livre a convenção do aluguel, poden-do ser estipulado em salário mínimo regional.

25 ( ) Nos contratos de locação o propri-etário pode exigir o aluguel adiantado se a lo-cação for para temporada.

26 ( ) Uma imobiliária (pessoa jurídica)não precisa ser inscrita no CRECI se todos ossócios forem corretores inscritos.

27 ( ) A pessoa jurídica para se inscreverno CRECI como imobiliária precisa ter umcorretor como responsável técnico.

28 ( ) Os Conselhos Regionais são com-postos pelos Conselheiros em número de 27efetivos e 27 suplentes.

29 ( ) Constitui infração disciplinar, porparte do corretor de imóveis, prejudicar pordolo ou culpa os interesses que lhe foram con-fiados, violar o sigilo profissional.

30 ( ) O corretor de imóveis que cometerinfração poderá ser apenado cumulativamentecom multa, suspensão, advertência e censura.



GLGLGLGLGLOSSÁRIOOSSÁRIOOSSÁRIOOSSÁRIOOSSÁRIO

Ação revisional de aluguel de imóvel: tem o objetivo de proceder ao reajus-te do aluguel quando não há acordo entre o locador e o locatário. Pode sermovida por qualquer das partes. Ver art. 68 a 70 da Lei nº 8.245/91.

Adimplir : cumprir, executar, completar (um contrato).

Adjacências: vizinhança de uma coisa e outra. Dependência acessória entreduas coisas.

Adjacente: que fica junto, contíguo. Ângulos que têm o mesmo vértice e sãoseparados por um lado comum.

Ad Corpus: expressão latina que qualifica a venda que se faz por corpo, i.é,por um único preço. Ex: venda de apartamentos, casas etc.

Ad Mensuram: expressão latina que qualifica a venda em que o preço éestipulado por unidades ou partes, sem se considerar o todo. É a venda pormedida ou à conta. Ex: venda de fazendas: o preço é estipulado por alqueire,por equitare etc.

Ad Valorem: expressão latina que significa pelo valor.

Aforamento: também designado enfiteuse, é o contrato pelo qual o propri-etário transfere o domínio útil e perpétuo de um imóvel, mediante o paga-mento de um foro anual, certo e invariável. Este instituto jurídico foi aboli-do pelo novo CC, no art. 2.038.

Águas interiores: águas marítimas, fluviais e lacustres que integram o terri-tório de um Estado.

Águas pluviais: aquelas acumuladas pela chuva. Podem passar a pertenceràquele que as represar em terrenos de sua propriedade.

Alienação: venda. Transferência de propriedade de uma coisa, de um direi-to, real ou pessoal.

Alienação fiduciária: negócio jurídico pelo qual uma das partes chamadafiduciário, adquire, em confiança, a propriedade de um bem móvel, obri-gando-se a devolvê-lo quando satisfeita a obrigação. A Lei 9.514/97, art. 22,passou a permitir a alienação fiduciária para bens imóveis.




Alqueire: unidade de medida agrária que varia de região para região. EmMinas Gerais o alqueire vale 48.400 m²; em São Paulo, 24.200 m², e no nortedo Brasil 27.225 m².

Aluguel: do latim elocariu. Preço de alugar. Aluguer.

Aluvião: modo de aquisição originária de propriedade imóvel, derivada daformação de acréscimos de depósitos natural de terras, ou pelo desvio daságuas do rio.

Alvará: ordem emanada de autoridade competente em favor de alguém, cer-tificando, autorizando ou determinando atos e direitos. Na construção civil éa autorização para início de obra.

Álveo: superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural eordinariamente enxuto.

Anticrese: contrato pelo qual o devedor - conservando ou não a posse deum imóvel - atribui ao credor (anticresista), a título de garantia da dívida, osfrutos e rendimentos oriundos do imóvel.

Apólice: título de obrigação civil, ou mercantil. Cédula ou instrumento decontrato de seguro de vida ou de risco marítimo ou terrestre.

Aqüestos: bens adquiridos por qualquer dos cônjuges, na vigência da socie-dade, e que passam a integrar a comunhão.

Arbitragem: processo decisório de conflito de interesses em que os litigan-tes escolhem, de comum acordo, um árbitro mediador, comprometendo-sea acatar o parecer deste. Mediante cláusula compromissória este tipo de so-lução de demandas vem sendo muito utilizado nos contratos de locação e decompra e venda de imóveis.

Arras: do grego arrabon. Garantia ou sinal dado por um dos contratantesque firma a presunção de acordo final e torna obrigatória a convenção. Verarts. 417 a 420 do CC.

Arrendamento: contrato pelo qual o arrendador dá em locação um imóvelao arrendatário. Mais utilizado para imóveis rurais, embora não haja diferen-ça essencial entre arrendamento e locação.




Astreinte: penalidade imposta ao devedor, consistente numa prestação peri-ódica, que vai sendo acrescida enquanto o montante total do débito não épago.

Aval: garantia do pagamento do título de crédito, de natureza pessoal, dadapor terceiro.

Avulsão: modo de aquisição originária da propriedade imóvel, que ocorrequando, por força natural violenta, uma porção de terra se destaca de umprédio e se junta a outro.

Bem-de-família: proteção, instituída mediante escritura pública, contra even-tual execução de bens, relativamente ao imóvel em que reside a família. (VerLei nº 6.015/73, art. 260). A Lei 8.009/90, art. 3o, III, permite que o bem-de-família seja dado em garantia nos contratos de locação, podendo, por estedispositivo legal, ser penhorado. No mesmo sentido dispõe a Lei nº 8.245/91, art. 82). No entanto, a jurisprudência do STF está firmada no sentido deque o bem-de-família é impenhorável, fazendo-o com lastro no direito cons-titucional de moradia. Assim, os artigos citados das leis 8.009/90 e 8.245/91, são insconstitucionais.

Benefício de ordem: também chamado de benefício de excussão, consistena prerrogativa legal conferida ao fiador demandado de exigir, até a contes-tação da lide, que sejam executados inicialmente os bens do devedor princi-pal. Ver art. 827 do CC.

Benfeitorias: obras ou despesas realizadas em um bem imóvel (ou móvel),com o intuito de mantê-lo conservado, melhorado ou embelezado. Podemser classificadas como benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias.

Bens fungíveis: aqueles móveis que podem ser substituídos por outros damesma espécie, qualidade e quantidade.

Bens imóveis: aqueles que não podem ser transportados sem que ocorra asua destruição ou inutilização. Podem ser:• Imóveis por natureza: o solo, com a sua superfície.• Imóveis por acessão física ou artificial: edifícios.• Imóveis por acessão intelectual: as sementes lançadas ao solo.• Imóveis assim considerados para efeitos legais: direitos reais sobre

imóveis, penhor agrícola e as ações que os asseguram, as apólices dadívida pública, o direito à sucessão aberta, os navios e os aviões.




Bens infungíveis: aqueles que são insubstituíveis por outros. As obras dearte, o direito autoral etc.

Bens públicos: aqueles que integram o domínio nacional, pertencentes àUnião, aos Estados, Aos Municípios e ao Distrito Federal. São assim classi-ficados:

Bens de uso comum do povo: mares, rios, estradas, ruas e praças.

Bens de uso especial: terrenos e edificações em uso para o serviço público.

Bens dominicais: constituídos pelo patrimônio das pessoas jurídicas dedireito público, como objeto de direito pessoal ou real dessas entidades.

Capitalização: processo matemático de obtenção do valor residual de umbem.

Captação de imóvel: busca de imóvel, pelo corretor, para locação, com-pra e venda, obtendo autorização escrita do proprietário.

Casa: Determina a CF no art. 5o, XI: "A casa é asilo inviolável do indiví-duo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, sal-vo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou,durante o dia, por determinação judicial."

Caso fortuito: acontecimento de ordem natural gerador de efeitos jurídi-cos, como as erupções vulcânicas, queda de raios, estiagem, avalanches, oaluvião etc.

Caução: garantia do adimplemento da obrigação, que consiste no depósitoem dinheiro ou na apresentação de bens suficientes em juízo (caução real)ou nomeação de fiador idôneo (caução fidejussória). Caução na locação deimóvel prevista no art. 37, I, da Lei nº 8.245/91.

Cessão: contrato oneroso ou gratuito, pelo qual o cedente transfere, aocessionário, créditos ou direitos.

Cláusula compromissória: também denominada pactum de compromit-tendo, é a cláusula que obriga os contratantes, em caso de litígio, a se subme-terem à composição desta mediante arbitragem. Muito utilizada nos contra-tos de locação.




Cláusula leonina: cláusula contratual que atribui, a uma das partes, vanta-gens injustificadamente maiores do que aquelas conferidas à outra parte.

Comodato: do latim commodatum, significando empréstimo gratuito debem infungível, que se perfaz com a tradição deste. Não admite a devoluçãode bem diverso daquele objeto do acordo. (CC, arts. 579 a 585)

Compáscuo: terreno em que pastam animais de vários donos.

Compra e venda: contrato em que um dos contratantes, denominado ven-dedor ou alienante, se obriga a transferir a propriedade de um bem móvelou imóvel, corpóreo ou incorpóreo, ao outro contratante, denominadocomprador ou adquirente, mediante o pagamento de preço certo em di-nheiro ou valor fiduciário correspondente. Ver art. 481 do CC.

Compromisso arbitral: convenção pela qual os interessados submetem seulitígio à arbitragem judicial ou extrajudicial de uma ou mais pessoas. Vercláusula compromissória.

Compromisso de compra e venda (ou contrato ou promessa de compra e venda):contrato preliminar que objetiva a celebração posterior de um contrato de-finitivo, que vem a ser de compra e venda, quase sempre de bem imóvel.Ver arts. 462 a 466 do CC.

Concordata: benefício que a lei confere ao devedor comerciante de boa-fé,consistente na prorrogação dos prazos de pagamento ou na redução domontante devido, a fim de evitar a decretação de sua falência.

Condição resolutiva: condição que enseja a extinção do contrato, tão logoverificado determinado fato, em regra estabelecido por uma das partes, comoa quitação de prestações.

Condomínio: direito exercido simultaneamente, por várias pessoas, sobreum mesmo objeto, incidindo referido direito num quinhão ideal.

Condomínio edilício: denominação adotada pelo CC (arts. 1.331 e seguin-tes) para o condomínio em edifício de apartamentos.

Consumidor: toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produtoou serviço como destinatário final. (Lei nº 8.078/90, art. 2o - Código doConsumidor)




Contrato: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas, sobre objeto líci-to e possível, com o fim de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir di-reitos. Pode ser aberto, acessório, a titulo oneroso ou não, bilateral ou unila-teral (doações), consensual, comutativo etc.

Contrato de corretagem: pelo contrato de corretagem uma pessoa deno-minada corretor, não vinculada por mandato (procuração), prestação de ser-viços ou qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para o outrocontratante, seu cliente, denominado dono do negócio ou comitente, um oumais negócios, conforme as instruções que receber. (ver CC, arts. 722 a 729).

Contrato de locação de imóvel: contrato bilateral, oneroso, comutativo,firmado entre o locador e o locatário, tendo como objeto imóvel residenci-al, não residencial ou rural, com obediência aos ditames da lei do inquilinato(Lei 8.245/91) e do Código do Consumidor.

Corretor de Imóveis: é o profissional que atua no mercado imobiliário naintermediação na compra, venda, administração, permuta, locações e avalia-ções imobiliárias e de bens, mediante recebimento de honorários. A profissãode corretor de imóveis é regulamentada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de1978, por sua vez regulamentada pelo Decreto nº 81.871, de 29 de junho de1978. A corretagem imobiliária está disposta nos artigos 722 a 719 do CC.

Dação em pagamento: um dos modos de extinção das obrigações, consis-tente no pagamento de dívida mediante a entrega de objeto diferente doconvencionado, devendo operar-se com o consentimento do credor.

Denúncia vazia: denúncia imotivada da locação de imóvel, promovidapelo locador ou pelo locatário. Ver artigos 6o e 57 da Lei do Inquilinato- Lei nº 8.245/91.

Desapropriação: uma das formas de expropriação(CF, art. 5o, XXIV),consistente no desapossamento coercitivo de um bem móvel ou imóvel,pelo Poder Público, com fundamento na necessidade pública, na utilidadepública ou, ainda, no interesse social, e mediante a justa e prévia indeniza-ção em dinheiro.

Despejo de imóvel: desocupação judicial de imóvel locado, em favor doproprietário. Ver Lei do Inquilinato (8.245/91), arts. 59 e seguintes.




Dever de urbanidade (ética profissional): dever imposto ao profissional, con-sistente em tratar bem o público, os colegas de profissão, as autoridades e osfuncionários públicos em geral, com respeito, discrição e independência, exi-gindo igual tratamento e zelando pelas prerrogativas a que tem direito, demodo a tornar-se merecedor de respeito, contribuindo com isso para o pres-tígio de sua classe.

Direito de Preferência: também denominado preempção ou prelação, é acláusula especial do contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel,que garante ao vendedor o direito de readquirí-lo junto ao comprador, des-de que sustente igualdade de condições perante um terceiro interessado nacompra. Ver arts. 27 a 34 da Lei nº 8.245/91.

Direito de recobro (mesmo que retrovenda): direito do vendedor de recobrar oimóvel vendido, desde que restitua o preço pago, mas as despesas e melhori-as realizadas pelo adquirente.

Direito de tapagem: direito de vizinhança fundado no princípio da utiliza-ção da propriedade, consistente em poder cercar, murar, valar ou tapar pré-dio urbano ou rural.

Direitos de vizinhança: decorrentes das limitações jurídicas à fruição deimóveis vizinhos pelos respectivos proprietários. Washington Barros Mon-teiro observa: "Os direitos de vizinhança constituem limitações impostaspela boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propri-edade deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social.Se assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contraos outros seu pretenso direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticarqualquer direito pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suasvárias faculdades".

Distrato: dissolução de um contrato motivado por rescisão, resilição ouresolução.

Doação: contrato gratuito (benéfico) pelo qual uma das partes (doador) secompromete a transferir, gratuitamente, um bem de sua propriedade para opatrimônio de outra. É um tipo de contrato unilateral. A doação pode serpura ou incondicional, condicional, modal, remuneratória, com cláusula dereversão, a título singular e inoficiosa. Vale lembrar que a doação pode serrevogada em caso de ingratidão do donatário. Ver arts. 538 a 563 do CC.




Domicílio: local onde a pessoa natural ou jurídica exerce sua atividade habi-tual, enquanto residência é o local onde a pessoa natural mora, com intençãode ali permanecer.

Edil: do latim aedes, casa, prédio; daí edificium, combinando com ficium,de facere. É também sinônimo de vereador.

Emolumentos: lucros eventuais.

Empreitada: contrato que denomina a "locação de serviço em que o loca-dor se obriga a fazer ou mandar fazer certa obra, mediante retribuição deter-minada ou proporcional ao trabalho executado."

Endosso: assinatura do endossante aposta no verso em branco do título,que tem por efeito transferir a propriedade deste, remanescente o endossan-te como um coobrigado solidário no cumprimento da obrigação.

Enfiteuse: também denominado aforamento, é um contrato bilateral e onero-so, no qual, por ato inter vivos ou por disposição de última vontade, o propri-etário do imóvel confere, perpetuamente, a outrem o domínio útil deste, medi-ante o pagamento de uma pensão anual, invariável, denominada foro

Escopo: alvo, mira, intuito, intenção.

Escritura: documento que comprova a celebração de um negócio jurídico.

Espólio: Conjunto de bens que integra o patrimônio deixado pelo de cujus,e que serão compartilhados, no inventário, entre os herdeiros ou legatários.

Estelionato: crime capitulado no art. 171 do CP, praticado contra o patri-mônio alheio, que tem como características o engodo, a astúcia e a picardia.

Ética profissional: como cidadão e profissional, deve o homem conduzir-se éticamente nos seus contatos com seu semelhante. Os corretores de imó-veis estão obrigados a obedecer o Código de Ética Profissional, estabeleci-do par a classe com a Resolução-Cofeci nº 326/92.

Evicção: perda total ou parcial de uma coisa, que sofre seu adquirente, emconseqüência de decisão judicial promovida pelo verdadeiro dono ou pos-suidor. Ver arts. 447 a 456 do CC.




Fato jurídico: todo acontecimento, natural ou humano, capaz de produzir,modificar ou extinguir direitos .

Fiança locatícia: contrato acessório em que o fiador garante o cumprimen-to da obrigação principal pelo afiançado, se este não cumpri-la. A fiança éestabelecida entre o credor e o fiador, independentemente da vontade doafiançado, de modo que o fiador será quem o credor quiser. Ver arts. 819 a827 do CC, e art. 37 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).

Fraude contra credores: defeito nos negócios jurídicos, consistente na di-minuição dolosa do patrimônio do devedor, promovida por este, no intui-to de prejudicar seus credores.

Função social da propriedade: expressão que denomina o princípio peloqual o interesse público deve ter preferência sobre a propriedade privada,embora sem eliminá-la. Daí resultam os institutos da desapropriação.

Fundo de comércio: fundo de comércio é a expressão adotada pelo art.1.412 do CC, designando o complexo de bens corpóreos e incorpóreos,organizado para o exercício empresarial.

Garantias locatícias: garantias que a lei confere ao locador de imóveis emface da eventualidade do inadimplemento do contrato pelo inquilino. Sãotrês as modalidades definidas no art. 37 da Lei nº 8.245/91: a caução, afiança e o seguro fiança locatícia.

Geminados: diz-se de imóveis contíguos, em parede-e-meia. Jamais use aexpressão germinados, no caso de imóveis contíguos.

Habite-se: autorização concedida pela autoridade administrativa para queo imóvel edificado de acordo com os requisitos legais possa ser ocupadopara os fins a que se destina.

Hasta pública: é a venda judicial de imóveis, por leiloeiro.

Hectare: unidade de medida agrária correspondente a 100 ares. Cada are,por sua vez, vale 100m². Assim, um hectare vale 10.000m².

Herdeiro: pessoa a quem se defere a sucessão de bens deixados pelo autorda herança. Podem ser herdeiros legítimos, aqueles que a lei inclui na suces-são legítima (CC, art. 1829) e, por devolução (CC art. 1.844) o Município, o




Distrito Federal e a União. Herdeiro necessário, legitimário ou forçado, qualseja, o descendente ou ascendente do autor da herança. Herdeiro universal,aquele que, legítimo ou necessário, é o único sucessor. Herdeiro porcionário,aquele que, com outro herdeiro, divide o quinhão hereditário.

Hipoteca: direito real de garantia que incide sobre imóvel.

Imóvel rural: prédio rústico de área contínua qualquer que seja a sua locali-zação, destinado à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial,quer mediante planos públicos de valorização, quer mediante iniciativa pri-vada (art. 1º I, da Lei nº 4.504/64 - Estatuto da Terra).

Incorporador imobiliário: pessoa natural ou jurídica, empresária ou não, que,embora não levantando a construção, comprometa-se ou efetive a venda defrações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidadesautônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regimecondominial, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabili-zando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadascondições, das obras concluídas. (Lei 4.591/64, arts. 29 e 32 a 47)

Inquilino: pessoa que mora em imóvel cedido por locação. Locatário.

Latifúndio: vasta extensão de terra concentrada nas mãos de um só propri-etário. É definido no art. 4o da Lei nº 4.504/64.

Leasing: arrendamento mercantil de bens móveis e imóveis, entre pessoasjurídicas.

Legado: parte da herança deixada pelo testador àquele que não seja herdei-ro, denominado legatário.

Legítima: parte da herança que cabe a cada herdeiro, e que não pode serdisposta pelo testador.

Letra de câmbio: título de crédito formal, consistente numa ordem escritade pagamento, de um emitente ou sacador, a outrem, chamado aceitante ousacado, para que pague a um terceiro, denominado tomador, determinadaimportância em local e data determinados.

Locação: contrato bilateral, consensual, oneroso e comutativo, em que umadas partes, denominada Locador, se compromete a ceder à outra, denomi-nada Locatário, o uso e gozo de bem móvel ou imóvel não fungível.




Locação não residencial: denominação dada pela Lei nº 8.245/91 (Lei doInquilinato), à locação comercial, industrial, abrangendo, ainda, locação deprédios públicos, galpões etc.

Locação para temporada: locação de imóvel destinado à residência tem-porária do inquilino, por prazo não superior a 90 dias. Ver art. 48 da Lei doInquilinato.

Locador: denominação que se dá àquele que loca, aluga o bem ao locatário.Em se tratando de imóvel o locador é chamado por muitos de senhorio.

Luvas: importância que o inquilino paga ao locador, independentemente doaluguel, para conseguir um contrato de locação comercial. O art. 45 da Leinº 8.245/91 permite a cobrança de luvas nos contratos iniciais.

Mediação: atividade que consiste em aproximar as partes potencialmentecontratantes, orientando-as para a concretização do negócio, mediante co-missão (honorários, no caso dos corretores de imóveis) a ser paga por umou por ambos os interessados.

Multipropriedade imobiliária: também chamada time-sharing: trata-se deum sistema original de condomínio de bem imóvel, em que cada condôminotem o direito de utilizá-lo, com exclusividade, durante um certo período doano previamente estabelecido com os demais condôminos.

Mútuo: espécie de contrato de empréstimo em que o mutuante transfere aomutuário o domínio de bem fungível, tendo este a obrigação de restituirbem do mesmo gênero, qualidade e quantidade. O objeto mais comum des-te contrato é o dinheiro.

Nome empresarial: firma ou denominação da pessoa natural ou jurídica noexercício de suas atividades empresariais. O Código Civil trata deste assuntonos arts. 1.155 a 1.168.

Nota Promissória: título de crédito formal, consistente numa promessa depagamento a ser efetuado pelo emitente, ao beneficiário ou à ordem deste,em data e local determinados.

Notário: denominação dada ao Tabelião de notas, aquele encarregado daelaboração de escrituras públicas.




Notificação premonitória: notificação que faz o locador ao inquilino paradenunciar o contrato de locação em vigor. Ver art. 46 da Lei nº 8.245/91 -Lei do Inquilinato.

Novação: um dos modos de extinção das obrigações, que consiste na for-mação de uma nova obrigação, em substituição à anterior, que se extingue.

Nunciação de obra nova: tipo de ação judicial especial, de caráter preven-tivo, para impedir que construção ou obra congênere venha a causar danosao proprietário possuidor de imóvel, a condômino de condomínio edilícioou ao Município.

Nu-proprietário: denominação ao proprietário de um bem que o cede emusufruto a outrem.

Ocupação: forma originária de aquisição de propriedade, que consiste naapropriação de coisa sem dono.

Ônus real: gravame incidente sobre bens móveis ou imóveis, em face dedireitos reais sobre coisas alheias.

Outorga uxória: autorização dada pela mulher ao marido, para a prática dedeterminados atos, sem a qual estes não teriam validade, haja vista o dispos-to nos artigos 107, 220, 1.647, 1.648 e 1.650, todos do CC.

Pacto compromissório: também denominado contrato preliminar, é a con-venção pela qual as partes se comprometem a celebrar contrato futuro. Apromessa de compra e venda é um exemplo.

Pacto de melhor comprador: cláusula do contrato de compra e venda pelaqual o vendedor, dentro de um prazo estipulado, pode desfazer o negóciose aparecer um novo comprador que ofereça melhores condições.

Penhor: direito real sobre coisa alheia, consistente na entrega de um bemmóvel, suscetível de alienação, efetuada pelo devedor ou terceiro, ao credor,para garantia de um débito.

Penhora de bens: apreensão judicial de bens do devedor, destinada a ga-rantir o pagamento da dívida.

Pessoa natural: ser humano dotado de direitos e obrigações determinadospela lei.




Posse: de acordo com o art. 1.196 do CC, considera-se possuidor todoaquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderesinerentes à propriedade.

Preempção: também denominado referência ou prelação, é a cláusula espe-cial do contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel, que garante aovendedor o direito de readquirí-lo junto ao comprador, desde que sustenteigualdade de condições perante um terceiro interessado na compra.

Probidade: integridade de caráter, honradez.

Procurador: pessoa que, no contrato de mandato, recebe poderes do man-dante para atuar em nome deste, praticando atos ou administrando interes-ses. Pode ser pública ou particular.

Pródigo: aquele que dilapida seus bens de forma compulsiva. È o esbanja-dor, o perdulário inconseqüente, que leva à ruína seu patrimônio, muitasvezes prejudicando a família.

Relativamente incapaz: situação do indivíduo que, embora possa praticar,pessoalmente, sem qualquer restrição, certos atos da vida civil, para a maio-ria destes deverá estar assistido por alguém escolhido em função do paren-tesco, de relação de ordem civil ou por decisão judicial.

Remição de dívida: resgate, pagamento de dívida.

Remissão: renúncia, libertação, perdão de dívida concedido pelo credor aodevedor.

Renúncia: uma das formas de perda de propriedade, a par da alienação (aprincipal forma de perda da propriedade), do perecimento da coisa e dadesapropriação.

Retrovenda: cláusula especial de contrato de compra e venda, pela qual ovendedor tem o direito de resgatar o bem alienado (vendido), dentro dedeterminado prazo, pagando o preço recebido e mais as despesas realizadaspelo comprador.

Semovente: expressão que denomina os animais, especialmente aqueles úteisaos homens.




Sublocação de imóveis: ato de alugar a um terceiro uma parte da coisa locada.

Superfície (direito de): direito real de uso de bem alheio, consistente na ces-são de imóvel, pelo proprietário, a um superficiário, gratuita ou onerosa-mente, para que este construa ou plante no terreno. È regulado pelos arts.1.369 a 1.377 do CC.

Tapume: cerca de arame ou madeira, sebe viva, vala, enfim, qualquer estru-tura que sirva de demarcação de terrenos contíguos, e para impedir a entra-da de pessoas ou animais. Ver art. 1.297 do CC.

Terras devolutas: são bens de natureza dominial, vale dizer, integralo patrimônio de pessoas jurídicas de direito público. São terras vagas,não aproveitadas, que podem ser alienadas ou cedidas a particulares.Ver art. 20 da CF.

Terrenos de marinha: faixa de terra banhada pelas águas marinhas, lacus-tres ou fluviais, numa largura de 33 m, contados da preamar média terraadentro. Esses terrenos integram o patrimônio da União.

Tombamento: ato pelo qual o Poder Público visa a preservação de bem devalor histórico, cultural, artístico, científico ou paisagístico, e que consiste nasua inscrição como Patrimônio Nacional.

Tradição: entrega real ou ficta de um bem, mediante a qual se transmite apropriedade ou a posse. A tradição de um bem imóvel se perfaz com oregistro da escritura pública no Cartório do Registro de Imóveis daquelaregião específica.

Transação: convenção pela qual as partes (transigentes) extinguem obriga-ções litigiosas mediante concessões mútuas.

Transcrição: ato pelo qual o oficial competente lnça, em livro próprio, oregistro dos títulos translativos de propriedade, por ato inter vivos.

Turbação da posse: ato que, injustamente praticado, impede o normalexercício da posse pelo legítimo possuidor. Ver arts. 926 e 927 do CPC.

Usucapião: modo originário de aquisição da propriedade, autorizada pelaposse mansa e pacífica, de um bem, no período fixado por lei. Ver arts.1.260 a 1.262 do CC. CF, arts. 183 e 191, CPC, arts. 941 a 945.



Usufruto: direito real sobre bem alheio atribuído a alguém para que possafruir das utilidades e frutos de um bem de propriedade alheia, sem alte-ração de sua substância, enquanto temporariamente destacado da mes-ma propriedade.

Venda a contento: cláusula especial do contrato de compra e venda pelaqual o comprador pode desfazer o negócio se a coisa recebida não fordo seu agrado, tendo as obrigações de mero comodatário, enquanto esti-ver em seu poder, sob condição suspensiva, e não manifestar a aceitação.

Venda ad corpus: venda de bem imóvel que leva em conta apenas suaespecificação por características e confrontações, sem determinação deárea. Ver CC, art. 500.

Venda ad mensuram: espécie de venda de imóvel que exige a especifi-cação da área alienada, sendo esta determinada. Ver CC, art. 500.

Vício redibitório: defeito oculto que torna o bem alienado imprópriopara o uso a que se destina, ou causa diminuição do seu valor. Ver CC,art. 2.164.




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