OCUPAÇÃO URBANA E REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

EM CORONEL FABRICIANO

Ávila Priscila de Souza

RESUMO

A configuração urbana atual do Brasil é resultado de uma ocupação desordenada e sem planejamento, pois os que habitavam o campo tiveram que se deslocar para a cidade, superlotando-as rapidamente. Assim, nossas cidades são desiguais em ofertas de serviços e de acesso a terra e a moradia, como direito social, gerando ocupações irregulares. Tomando como estudo de caso a cidade de Coronel Fabriciano/MG, têm-se como objetivo investigar os impactos da ausência de uma metodologia que sistematize e otimize os processos de regularização fundiária no município. Também é realizada a análise de publicações, através das referências bibliográficas sobre o tema. É apresentado um diagnóstico do histórico da ocupação urbana, além de se levantar a situação da regularização fundiária no Brasil e em Coronel Fabriciano e apontar instrumentos urbanísticos incentivadores. O que se pode concluir é que o processo para a regularização fundiária de interesse social no Brasil é burocrático e pouco acessível. Em Coronel Fabriciano a realidade é a mesma, sendo necessário propor uma metodologia para facilitar e orientar a regularização fundiária no município. Palavras-chave: Regularização Fundiária; Ocupação Urbana; Interesse Social; Coronel Fabriciano

1 INTRODUÇÃO

O processo de ocupação urbana no Brasil aconteceu de forma desordenada, sem

controle e sem planejamento. O crescente êxodo rural, fruto do desenvolvimento da

industrialização, desencadeou uma urbanização acelerada e rapidamente a área

urbana se encontrava com um adensamento populacional desproporcional.

Consequentemente, formaram-se assentamentos subnormais nas periferias das

cidades.

Com a valorização dos imóveis e a especulação imobiliária, ofertas tentadoras para

a compra dos mesmos surgiram, tornando-se inviável a permanência nos grandes

centros urbanos. A população de baixa renda, tendo o custo de vida elevado, é

obrigada a se deslocar para as periferias, em um processo conhecido como

gentrificação. Assim, essa parte da população se encontra excluída do acesso à

moradia legal, de infraestrutura urbana, do meio ambiente adequado, de

oportunidades de trabalho, de lazer, saúde e educação.

Esses problemas são comuns a várias cidades brasileiras, principalmente aquelas

mais povoadas e são agravados por diversos fatores, como a falta ou deficiência do

planejamento urbano e do controle sob o uso e ocupação do solo. A população de

baixa renda é a maior vítima dessa situação e ocupa informalmente as periferias da

cidade, caracterizadas pela irregularidade fundiária - falta da posse e do cadastro na

prefeitura local.

As ocupações irregulares são loteamentos e conjuntos habitacionais clandestinos,

invasões, favelas, vilas e cortiços (ROLNIK, 2007, p. 7). Os assentamentos urbanos

são precários, sem a mínima infraestrutura necessária, localizados nas periferias

das grandes cidades, em áreas de risco, áreas de preservação ambiental, áreas

particulares e até em áreas públicas.

Para incorporar essa população que vive informalmente à cidade legal, criou-se o

termo Regularização Fundiária Plena. Este inclui desde o fornecimento de toda a

infraestrutura urbanística até a regularização administrativa e patrimonial. A

regularização fundiária plena, segundo Rolnik (2007, p.13), visa

não somente o reconhecimento da posse formal do terreno, mas também a implantação de infraestrutura e equipamentos urbanos que permitam adequar o assentamento aos padrões urbanísticos e ambientais do restante da cidade.

Na cidade de Coronel Fabriciano, no interior de Minas Gerais, a realidade é a

mesma. Historicamente, a ocupação urbana no município aconteceu de forma

espontânea, pois não havia um planejamento e fiscalização do solo. Grande parte

da população se encontra em áreas não regularizadas. Segundo o PLHIS – Plano

Local de Habitação de Interesse Social da Prefeitura de Coronel Fabriciano, a

maioria dos bairros é classificada como loteamento informal – loteamentos

clandestinos ou irregulares (CF, 2010a, p. 102).

O município lida de forma pontual com a regularização fundiária, atuando em áreas

que se encontram em situações mais extremas. Atualmente há um controle maior

sobre o parcelamento do solo, mas essa irregularidade se mantém para as

edificações. A partir da identificação dessa necessidade de lidar com a regularização

fundiária, de forma mais acessível, o problema de pesquisa é: Quais os impactos da

ausência de uma metodologia que sistematize e otimize os processos de

regularização fundiária em Coronel Fabriciano?

A metodologia de pesquisa adotada é a exploratória, com Estudo de Caso da cidade

de Coronel Fabriciano, contemplando seu histórico de ocupação, a realidade atual e

as legislações urbanísticas pertinentes. Também foi utilizada análise de publicações

a respeito dos procedimentos para Regularização Fundiária, abrangendo as

Pesquisas Bibliográficas.

A relevância deste artigo se dá pela necessidade de discutir sobre regularização

fundiária em nossas cidades brasileiras. Os beneficiados pelo estudo são os

profissionais da área da Arquitetura, do Direito e da Assistência Social, a população,

principalmente de baixa renda, e a própria Prefeitura. Muitas pesquisas já foram

desenvolvidas em outras cidades, mas desconhece-se esse estudo sobre a cidade

de Coronel Fabriciano.

Este artigo se estrutura a partir de uma pesquisa que está sendo realizada com o

objetivo de analisar a possibilidade da criação de uma metodologia que sistematize

a regularização fundiária em Coronel Fabriciano. Amparado por legislações

pertinentes e pela realidade local, que necessita de um estudo sobre a regularização

fundiária, este tema é relevante e urgente.

2 REFERENCIAL TEÓRICO

Os direitos à moradia e à função social da propriedade são preconizados pela

Constituição Federal e pelo Estatuto da Cidade. A Constituição já no seu artigo 6º

estabelece a moradia como direito social. Não somente a moradia, mas também a

educação, saúde, transporte, lazer, segurança, entre outros. Garantir o acesso livre

a esses direitos é um dever da política pública e necessária para a igualdade de

todos os habitantes.

Ainda na Carta Magna, os artigos 182º e 183º tratam da política urbana. Esses

artigos regem a política de desenvolvimento urbano, objetivando “ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus

habitantes” (BRASIL, 1988). Essas funções visam à harmonização dos direitos

humanos, quando toda a população tem direito ao meio ambiente equilibrado, a

qualidade de vida, acesso à infraestrutura urbana e quando a dignidade humana é

garantida em toda a sua totalidade.

Já em 2001, é aprovado o Estatuto da Cidade, através da Lei 10257. Este

regulamenta os artigos 182º e 183º da Constituição Federal e se refere ao direito à

cidade e a democratização plena da gestão urbana como instrumentos de inclusão

territorial. Como preconizado em seu artigo 1º, o estatuto “estabelece normas de

ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol

do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio

ambiental” (BRASIL, 2001).

Na regularização fundiária de interesse do social, é importante perceber que a

inclusão territorial é um dos pressupostos mais consideráveis para estabelecer a

igualdade de direitos. Para que ela exista de forma justa é preciso cada vez mais

discutir o planejamento urbano, através de uma política urbana. O Plano Diretor

Participativo é um dos mecanismos para se garimpar as problemáticas da cidade e

estabelecer diretrizes para mudar essa realidade.

No Estatuto da Cidade aparece um novo termo: ZEIS (Zona Especial de Interesse

Social). A instituição destas favorece a habitação de interesse social, ao se eleger

áreas para a construção de moradias, além de serem estabelecidos parâmetros

específicos para facilitar a regularização fundiária e a consequente ocupação legal e

ordenada nessas áreas.

Outros instrumentos também são estabelecidos pelo Estatuto. Entre eles estão:

desapropriação, concessão de direito real de uso, operações urbanas consorciadas,

assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos

favorecidos e a própria regularização fundiária. A desapropriação, por exemplo,

pode ser usada para se disponibilizar áreas para a produção habitacional. Esses

instrumentos poderão ser utilizados pelo poder público e as partes interessadas,

garantindo o direito à cidade e a democratização plena da gestão urbana.

A luta pela garantia desses direitos vinha sendo militada, com grandes dificuldades,

pela população organizada, além de prefeituras e entidades estaduais e

representantes do Judiciário. Mas somente em 2003 é criado o Ministério das

Cidades, “instituindo uma política nacional de regularização fundiária em áreas

urbanas” (ROLNIK, 2007, p. 13).

A política nacional de regularização fundiária surgiu para orientar e acelerar os

procedimentos, uma vez que remove obstáculos no que tange à falta publicações

que legisle a respeito do assunto. Foram criadas novas legislações, visando

desburocratizar esses processos e ampliar os campos de atuação. Também

concede autonomia aos entes federativos para atuar sobre as necessidades de seu

município, desde que sigam as legislações vigentes, além de oferecer assistência

técnica aos gestores. Para a cidade de Coronel Fabriciano, esta política contribui no

sentido de permitir que o próprio município realize os procedimentos de

regularização fundiária de interesse social.

Em 2009, tem-se um importante passo nos procedimentos de regularização

fundiária, pois é promulgada a Lei 11.977. Como explicitado em seu caput, a referida

lei “dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e a regularização

fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas” (BRASIL, 2009).

Na primeira parte estabelece incentivos a construções de moradias, através do

PMCMV, para a população preferencialmente de baixa renda. Na segunda parte,

dita procedimentos para a regularização fundiária de interesse social e interesse

específico, que abrange os assentamentos destinados também as atividades

econômicas. No artigo 46 da referida lei, têm-se o conceito de regularização

fundiária:

A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado. (BRASIL, 2009).

Para o município agora é possível legislar sobre a regularização fundiária em seu

território e adotar procedimentos como a demarcação urbanística e legitimação de

posse para lotes residenciais ou que abrigam atividades econômicas. Ocorre,

segundo Rios, “uma desjudicialização, pois a regularização fundiária em juízo é

muito lenta” (2012, p.7), pois o próprio registrador imobiliário pode promover o

registro do imóvel, sem a necessidade de ter aval judicial.

No âmbito municipal, tem-se o Plano Diretor (Lei 3.759), aprovado em 2012. Nele

são estabelecidas diretrizes para a boa execução da política pública municipal e

para a expansão urbana. Obedecendo ao Estatuto da Cidade, que estabelece prazo

para a promulgação do Plano Diretor Participativo, tem como princípios básicos “o

desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade e o pleno exercício

da cidadania” (CF, 2012, p.1).

No artigo 9 do Plano Diretor, há diretrizes para promover o desenvolvimento urbano

sustentável. Referente à regularização fundiária, no inciso VIII, pretende “promover a

urbanização e regularização dos assentamentos precários passíveis de

consolidação sustentável” (CF, 2012, p.6). Além disso, dita a necessidade do

controle da expansão urbana para áreas não habitáveis, prevenção de inundações e

erosões, uso e ocupação do solo e a mobilidade urbana.

São definidas Áreas Especiais de Interesse Social (AEIS). O art. 30 relata que AEIS

“são áreas destinadas predominantemente à moradia de população de baixa renda e

sujeitas a normas específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo” (CF, 2012,

p.14). Nessas áreas o município tem o interesse de promover a regularização

fundiária de interesse social, além de se construir empreendimentos habitacionais.

As AEIS no município de Coronel Fabriciano são divididas em 2 categorias. A AEIS-

1 e AEIS-2. Na AEIS-1, existe o interesse público de promover programas de

urbanização e regularização fundiária de interesse social, visando a melhoria

habitacional. Já na AEIS-2, são áreas que se tem a intenção de se produzir

empreendimentos habitacionais para a população de baixa renda (CF, 2012, p.14).

Outro apontamento relevante para compreender a realidade local é o PLHIS – Plano

Local de Habitação de Interesse Social – que se constitui de diagnósticos, diretrizes,

ações e estratégias para o planejamento e gestão habitacionais (BRASIL, 2011,

p.2). Em Coronel Fabriciano foi iniciado em 2007 e concluído em 2010.

O resultado dos relatórios do PLHIS é o diagnóstico da situação local, assembleias

com participação da população, diretrizes para implantação de ações, além de

execução de obras de infraestrutura urbana. Após a conclusão dessas obras, que

ainda estão em andamento, o próximo passo é a finalização do processo de

regularização fundiária, através da titulação dos habitantes.

3 OCUPAÇÃO URBANA NO BRASIL

A ocupação urbana no Brasil aconteceu de forma desordenada, pois as pessoas que

saíram do campo à procura de melhores condições de vida superlotaram os centros

urbanos, causando um desarranjo na cidade. Essa migração aconteceu de forma

muito rápida e concentrada, além de estar pulverizada em todo o território nacional.

Vítimas de um sistema que privilegia aqueles que têm melhores condições

financeiras, a população de baixa renda teve se adaptar à parte do território que lhe

restava.

Os habitantes vivem de maneira pouco digna, em edificações que não oferecem

mínimos parâmetros para o conforto humano, pois são precárias estruturalmente,

problemáticas quanto à salubridade e saneamento e às vezes localizadas em áreas

de risco. Com esta instabilidade, a insegurança dos moradores se mantém, além

das condições do terreno, mas para a edificação ou para a posse jurídica do

território ocupado (ROLNIK, 1997, p.7).

As pessoas constroem informalmente, basicamente porque não tem condições

financeiras de fazê-lo legalmente. Apropriadas de um espaço disponível, mesmo que

em área de risco, se vêm obrigadas, por questão de sobrevivência, a se manterem

ilegalmente. Outras vezes desconhecem as legislações e mesmo conhecendo-as,

não julgam necessário passar pela burocracia de aprovação na prefeitura.

Acontece também de a população não ter acesso à um profissional da área técnica,

como um arquiteto, por desconhecerem ou não valorizarem o profissional na sua

íntegra. A falta de fiscalização por parte do órgão municipal, também é um agente

contribuinte para as construções irregulares e desordenadas.

Na tentativa de dar soluções aos problemas de ocupação urbana, as políticas

públicas acabaram por reforçá-las, já que criaram parâmetros para inserir a parte

formal da cidade à legalidade. Com isso, ao contrário do que é legal, surge a porção

informal, ilegal, que exclui e delimita o acesso à terra de forma igualitária, presente

em todas as cidades brasileiras. Na imagem 1, podemos perceber essas diferenças,

formadas principalmente, pela classe social dos moradores.

Imagem 1: Contrastes entre a favela Paraisópolis e Bairro Morumbi, em São Paulo.

Fonte: Tuca Vieira. Revista ZUM #3. Dezembro de 2012.

Com todos esses problemas, o Brasil apresenta um déficit habitacional considerável,

que vem aumentando ao longo dos anos. Esse é um dos determinantes da exclusão

territorial no nosso país e da falta de qualidade de vida e dignidade humana. Em

2013, como mostra a tabela 1, o déficit de domicílios no Brasil era de 5,8 milhões,

aproximadamente.

Tabela 1: Déficit habitacional total por situação do domicílio e déficit habitacional

relativo aos domicílios particulares permanentes e improvisados

Especificação 2013

Total Urbano Rural Total Relativo

Brasil 5.846.040 5.010.839 835.201 9,0

Região Sudeste 2.246.364 2.192.692 53.672 7,9

Minas Gerais 493.504 462.965 30.539 7,2

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2013.

Mesmo com a adoção de algumas políticas públicas para tentar mitigar a questão, o

desafio é grande e precisa de atenção dos gestores e da população interessada.

Muito ainda há por fazer e é preciso cada vez mais discutir essa problemática,

buscando especialização juntos aos órgãos envolvidos.

4 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA NO BRASIL

Historicamente nas cidades brasileiras existem desigualdades de oportunidades

urbanas. A população de baixa renda, condenada à condições precárias de

habitação e saneamento, tem seu futuro predestinado para essa situação de

completa exclusão social e territorial. Essa disparidade, conforme Rolnik (1997, p.7),

expressa, além de diferenças econômicas e sociais, implicações na forma e

funcionamento das cidades.

Observando esse quadro de desigualdade social no Brasil, a regularização fundiária

deve ser um processo que complete outras medidas preventivas, como “evitar a

formação de novos assentamentos precários no Brasil” (ROLNIK, 2007, p.9) e

remoção das famílias em áreas de riscos. Além disso, trabalhará com a

regularização dos assentamentos consolidados e a urbanização, requalificando a

cidade.

4.1 Programas de inclusão territorial

Por causa dessas questões, alguns programas habitacionais foram criados para

diminuir esse déficit e inserir parte da população à cidade legal. Mais do que garantir

moradia, é necessário também oferecer outros serviços, como transporte, emprego,

educação, esporte, lazer entre outros, completando os direitos sociais do ser

humano.

Nesse âmbito temos o programa Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal,

criado para produzir e subsidiar habitações sociais para a população de baixa renda

(com até três salários mínimos). O programa oferece condições de financiamento,

objetivando reduzir o déficit habitacional, além da produção de moradias e é

subsidiado pelo PAC – Programa de Aceleração do Crescimento.

Também houve a criação do Programa Urbanização, Regularização e Integração de

Assentamentos Precários, que culminou numa “ação específica de apoio à

regularização fundiária sustentável urbana: o Programa Papel Passado” (BRASIL,

2007, p.15). Este surgiu em 2004, para legalizar a situação daqueles que têm a

moradia, mas não conta com a regularidade desta junto ao cartório ou no cadastro

municipal. Foi articulado após a criação do Ministério das Cidades, quando se

percebeu a necessidade de instituir um programa que auxiliasse a regularização

fundiária de interesse social em áreas urbanas, culminando no apoio aos órgãos

municipais e federais, entidades civis organizadas e outras partes interessadas

(ROLNIK, 2007, p.13).

O programa visa à transferência de recursos, para custear essa regularização da

posse. Umas das questões mais significantes nesse processo são os custos

relacionados ao processo de registro do imóvel. Para viabilizar esse obstáculo, foi

criada a lei federal 10.931/2004, onde se institui a isenção de custos cartoriais para

o primeiro registro de processos advindos de regularização fundiária organizada pelo

poder público (BRASIL, 2004).

Os resultados obtidos foram pouco significativos em relação à demanda real

existente. Até 2006, cerca de 65 mil famílias tiveram o processo de regularização

fundiária concluído e seus títulos de posse ou propriedade entregues. Isso é

aproximadamente 7% dos processos iniciados (ROLNIK, 2007, p.15). Diante desse

histórico podemos concluir que o programa é abrangente e interessante, mas teve

poucos resultados, pois os processos de regularização fundiária no Brasil são

burocráticos e demorados.

4.2 Experiências em regularização fundiária no Brasil

Algumas cidades brasileiras já desenvolveram programas de regularização fundiária,

obtendo sucesso e servindo como modelo para outros municípios. O que podemos

observar é que quase sempre os processos são burocráticos e demorados e que

não pode faltar a participação dos agentes envolvidos, como a população e os

gestores.

Na cidade de Diadema/ SP, o que impulsionou a regularização fundiária foram a

melhor distribuição e criação de novas AEIS (Área Especial de Interesse Social),

definidas pelo Plano Diretor. O município se caracteriza como cidade-dormitório,

assim como Coronel Fabriciano e também teve em seu histórico de ocupação

desordenada. A legislação urbanística é excludente e onde eram as áreas

destinadas à HIS (Habitação de Interesse Social), se localizavam em periferias,

desprovida de infraestrutura, em situação precária.

A política habitacional de Diadema defende a universalização do atendimento e diz

que tem que fazer parte de uma política de desenvolvimento social (ROLNIK, 1997,

p. 13). Os instrumentos adotados foram a concessão de direito real de uso, por 90

anos; a desapropriação para a construção de equipamentos urbanos e comunitários

e a criação das AEIS, com a contribuição dos movimentos populares e parcerias

com proprietários.

Outra experiência é o PREZEIS – Plano de Regularização das Zonas Especiais de

Interesse Social, em Recife/PE, em 1987. O programa contou com grande

participação popular e visava à recuperação de áreas irregulares e o “gerenciamento

e controle da ação governamental” (ROLNIK, 1997, p.33).

A Lei de Uso e Ocupação do Solo da cidade reconhecia apenas 27 áreas como

ZEIS, sendo que existiam mais de 200 favelas. Com o PREZEIS, novas áreas

puderam ser reconhecidas como ZEIS, favorecendo a legitimação das ocupações e

regularização da posse da terra (ROLNIK, 1997, p.35). Os instrumentos uti lizados

foram a concessão de direito real de uso, o usucapião e a desapropriação,

acelerando os processos de regularização na cidade.

Uma terceira ocupação, que tem caráter diferente das anteriores, é a do edifício

Prestes Maia, no centro de São Paulo. É a segunda maior ocupação vertical da

América Latina. O prédio foi comprado pela prefeitura, desapropriado e passará por

uma reforma para a regularização e entrega para as 378 famílias que vivem desde

2010 no local.

Essa regularização revela que às vezes é melhor administrar bem as ocupações, do

que tentar remover todas as famílias do local. A prefeitura se comprometeu em

regularizar a situação das famílias, por não ter alternativa, uma vez que as políticas

habitacionais no nosso país são precárias.

Diante desses exemplos, podemos concluir que a necessidade dos moradores pela

moradia digna e pelos seus direitos sociais garantidos, pressiona os governos a

criarem formas para viabilizar a regularização fundiária. O que resta agora, por parte

dos gestores, é trabalhar para ordenar o uso e a ocupação do solo, uma vez que

grande parte do território se encontra com ocupações consolidadas.

5 OCUPAÇÃO URBANA EM CORONEL FABRICIANO

Inicialmente pertencente ao município de Antônio Dias, o distrito de Melo Viana,

posteriormente Coronel Fabriciano, começou a receber os primeiros imigrantes, de

forma expressiva, no início do século XX. Essas migrações ocorreram após a

construção da estrada de ferro Vitória-Minas, ao longo dos rios Doce e Piracicaba e

da estação do Calado. Embora a estrada de ferro tenha sido um elemento

primordial, a urbanização e a ocupação urbana, aceleraram a partir da década de

30, com a chegada das indústrias siderúrgicas na região (PDDI, 2014, p.94).

Conhecido como a ‘cidade-mãe’ do Vale do Aço, em 1948 o município foi

emancipado e 1964 os municípios de Ipatinga e Timóteo foram desmembrados de

Coronel Fabriciano e emancipados também. A partir daí a urbanização acelerou

abruptamente, passando de 20% em 1959 para 92% em 1970 (CF, 2010a, p. 20).

Como na maioria de nossos municípios brasileiros, a ocupação urbana em Coronel

Fabriciano também aconteceu sem planejamento e rapidamente. Caracterizado pela

urbanização acelerada e descontrolada, o déficit habitacional em Coronel

Fabriciano, também é considerável. Como visto na tabela 2, o índice de déficit

habitacional no município representa cerca de 6,3% dos domicílios permanentes.

Tabela 2: Déficit Habitacional Básico em Coronel Fabriciano – 2009

2009

Déficit habitacional básico

Total de domicílios particulares permanentes

Percentual em relação ao total de domicílios particulares

permanentes

2.045 32.392 6,3

Fonte: PLHIS, 2010.

Muitos dos bairros do município são assentamentos precários e foram classificados,

de acordo com o diagnóstico da PLHIS, em: ocupação espontânea; loteamentos

públicos irregulares; loteamentos privados irregulares; loteamentos privados

irregulares/ ocupação espontânea; e loteamentos privados irregulares com tipicidade

de chacreamento (CF, 2010a, p. 99). Observando o gráfico 1, percebe-se essa

distribuição e a relação com o número de domicílios em cada.

Gráfico 1 - Número de assentamentos e de domicílios

Fonte: PLHIS, 2010.

Com toda essa demanda, o município de Coronel Fabriciano é caracterizado por sua

economia movimentada pelo setor terciário e por receber grande população

empregada pelas usinas da região. O município é conhecido como cidade-dormitório

e as ofertas de infraestrutura urbana e moradia são desiguais para a população.

6 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA EM CORONEL FABRICIANO

Para tentar amenizar a situação atual de desarranjo do uso do solo, a prefeitura

desenvolve alguns programas de produção habitacional e de ordenamento do

território. O próprio PLHIS constitui um avanço no estudo do território, no

apontamento de deficiências e potências e na elaboração de diretrizes para

melhorar o uso e a ocupação do solo.

Um dos programas da política urbana e habitacional do município que vem sendo

implantado é o do bairro Morada do Vale. Esse programa visa à requalificação

urbana, a regularização fundiária e ações de trabalho social com os habitantes. São

contemplados pelo FNHIS (Fundo Nacional da Habitação de Interesse Social) 2007

e 2008, pelo PPI 2010 (Programa Prioritário de Investimento) e subsidiados pelo

PAC (Plano de Aceleração do Crescimento).

No bairro Morada do Vale estão sendo realizadas “obras viárias e de saneamento,

consolidação geotécnica, implantação de espaços públicos e produção de unidades

habitacionais para reassentamento de famílias removidas” (CF, 2010a, p.37), além

do trabalho técnico social e das ações de regularização fundiária. Na imagem 2,

têm-se o anteprojeto de requalificação urbanística do bairro.

Imagem 2 – Anteprojeto de urbanização do Bairro Morada do Vale.

Fonte: PMCF, 2016.

Estão sendo executadas, de acordo o Departamento de Habitação da PMCF,

algumas ações, como por exemplo: execução de rede de água e esgoto (eliminação

de fossas); pavimentação de becos e ruas; construção de escadas; introdução de

serviços públicos (coleta de lixo, transporte público, entre outros); contenção das

encostas e tratamento de erosões; e construção/ reconstrução de unidades

habitacionais. Nas imagens 3 e 4 têm-se o antes e depois da pavimentação de um

beco.

Imagem 3 – Beco 04, antes das

intervenções.

Imagem 4 – Beco 04, após as

intervenções.

Fonte: PMCF, 2016. Fonte: PMCF, 2016.

No bairro existe um córrego que corre à céu aberto, sem canalização. A existência

de escadarias e becos também é abundante, pois o bairro tem sua topografia muito

irregular. Além disso, haverá revegetação de topo de morro e proteção de áreas de

preservação ambiental. Nas imagens 5 e 6, vê-se alguns dos problemas que estão

sendo solucionados:

Imagem 5 – Esgoto à céu aberto no

córrego do bairro Morada do Vale

Imagem 6 – Escadaria no bairro

Morada do Vale

Fonte: Da autora, 06/2016. Fonte: Da autora, 06/2016.

No que se refere à situação das habitações no local, foram tomadas algumas

medidas, como a remoção dos moradores, desapropriação, indenização de

benfeitoria e reassentamento. As melhorias habitacionais também estão sendo

executadas, como reboco, execução de muros e etc., nas unidades que se

encontram em boas condições estruturais e habitáveis.

Outro programa que está em andamento é o do Morro Padre Rocha, nos bairros São

Domingos e Recanto Verde. Segundo o Departamento de Habitação, o projeto prevê

obras de urbanização, contenção de erosões, muros nas encostas, melhorias

habitacionais e outros benefícios para a comunidade. O programa é subsidiado pelo

PAC-2, e também foi necessário tomar algumas medidas, como a remoção de

famílias de áreas de risco ou reconstrução das moradias. Na imagem 7, podemos

ver as obras durante as intervenções.

Imagem 7 – São Domingos, durante as intervenções.

Fonte: PMCF, 2016.

Em ambos os programas, o fim do processo de regularização fundiária, que culmina

na elaboração das poligonais dos imóveis, averbação no cartório e entrega das

documentações aos moradores, vai ser terceirizado. Os departamentos que lidam

com a questão fundiária na Prefeitura de Fabriciano não têm profissionais técnicos

especializados para prosseguir até a finalização da regularização.

Outro tipo de intervenção que está acontecendo no município é a regularização

fundiária dos lotes desapropriados para a abertura da Av. Roldão Alves Torres, no

bairro Surinan. No local, a avenida precisou ser executada para desafogar o trânsito

da Rua Alípio José da Silva, que em horário de pico se encontrava muito cheia.

Sendo vias paralelas, a Roldão funciona em um sentido de tráfego e a Alípio no

sentido oposto. As famílias que já moravam no local não tinha registro dos seus

imóveis, pois o bairro Surinan não é um loteamento aprovado, portanto, irregular.

Com essa desapropriação, o município teve condições de fazer a demarcação

urbanística e iniciar o processo de regularização junto ao cartório.

As poligonais dos terrenos já estão sendo representadas e os proprietários estão

providenciando a entrega das documentações e assinatura dos croquis. Após isso,

será encaminhado ao cartório para prosseguimento do processo, que gerará a

legitimação de posse. Com este documento, após 5 anos, poderá ser requerido o

registro do imóvel. O trâmite está sendo realizado pelo Departamento de Controle

Urbano da PMCF, que está tendo como desafio proceder com essa regularização,

uma vez que é um processo novo para a pasta.

7 INSTRUMENTOS INCENTIVADORES DA REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA

As legislações brasileiras preveem alguns instrumentos para facilitar e direcionar

sobre o uso e a ocupação do solo. Esses procedimentos visam resguardar cada

parte interessada, seja o poder público ou privado, ou a população em geral. Além

disso, são utilizados como embasamento legal para solucionar problemas referentes

à burocracia nos processos de regularização fundiária.

No Estatuto da Cidade já são preconizados alguns instrumentos gerais. Cabe a cada

município decidir por usar aqueles que mais lhe adequam a sua situação. Na

elaboração do Plano Diretor, são definidos esses instrumentos que poderão ser

utilizados pelo município.

Em Coronel Fabriciano, o Plano Diretor estabelece como instrumentos urbanísticos:

as AEIS (AEIS-1 e AEIS-2); o parcelamento, edificação e utilização compulsórios;

IPTU progressivo no tempo; desapropriação com pagamento em títulos da dívida

pública; direito de preempção; e a operação urbana consorciada;

As AEIS são áreas predestinadas para a habitação de interesse social, ou que se

tem a intenção de realizar futuramente procedimentos de regularização fundiária das

ocupações consolidadas. Com o parcelamento, edificação e utilização compulsórios,

o governo pode obrigar o proprietário de lotes não edificados ou edificações

abandonadas, importantes para o desenvolvimento da cidade, sejam utilizadas

adequadamente.

Já o IPTU progressivo no tempo, pode-se penalizar os proprietários que possuem a

posse de imóveis que não garantem a função social da propriedade. A

desapropriação com pagamento em títulos da dívida ativa garante a municipalidade,

desapropriar um imóvel para quitar as dívidas do proprietário junto ao poder público.

Pode ser utilizado também para destinar o imóvel à utilização de interesse social.

O direito de preempção é a preferência que o poder público tem de adquirir um

imóvel que esteja à venda. E a operação urbana consorciada é uma integração entre

o poder púbico, iniciativa privada e moradores, para se pensar, discutir e executar

obras de urbanização e ações sociais, além de melhorias ambientais.

Analisando esses instrumentos, podemos sugerir a adoção de outros, como a

usucapião, por parte da população interessada; o direito de superfície; a concessão

de direito real de uso. A usucapião é um processo mais conhecido, apesar de que

algumas pessoas não sabem que tem esse direito. Existe também a usucapião

extrajudicial, que agiliza o procedimento.

Já o direito de superfície é a concessão de um proprietário à outra pessoa por tempo

determinado, para que utilize o imóvel. Pode ser usado quando o município possui

imóveis públicos, destinando-os para a moradia de interesse social, até que se

ofereçam outras condições de habitação. Difere da concessão de direito real de uso,

que é a concessão por determinado ou não para uso de interesse social.

8 CONCLUSÃO

Diante de tudo o que foi exposto, pode-se concluir que todo o histórico de ocupação

urbana desordenada no Brasil, desencadeou a configuração atual das nossas

cidades. Para reverter essa situação, há um desafio muito grande pela frente, pois

todas as medidas tomadas quase sempre têm resultados em longo prazo e para a

população interessada isso é uma urgência.

Os procedimentos para a regularização fundiária para a população de baixa renda,

conhecida como de interesse social, são processos burocráticos e pouco acessíveis

no Brasil como um todo. O que é necessário é que haja assistência técnica

administrativa e jurídica, além de subsídios para a realização dos processos, que

são onerosos.

Em Coronel Fabriciano, tomado como objeto de estudo, a realidade é a mesma, pois

os procedimentos que estão sendo realizados, de urbanização, desapropriação,

melhorias habitacionais, todos vão culminar no registro dos imóveis no cartório. Os

programas dos bairros Morada do Vale e Morro Padre Rocha, serão terceirizados,

pois não há profissionais competentes para realizar tais procedimentos de

regularização fundiária.

Já o processo de desapropriação e criação de loteamento para os imóveis em torno

da Av. Roldão Alves Torres, está sendo executado por um departamento da

prefeitura que não detém todo o conhecimento a respeito dos trâmites necessários.

Os moradores receberão ainda a legitimação de posse e somente após 5 anos terão

seus imóveis registrados.

Portanto, para que haja um correto entendimento dos procedimentos da

regularização fundiária e sua correta aplicabilidade, é necessário propor uma

metodologia para facilitar e orientar a regularização fundiária no município. Assim, os

órgãos competentes poderão realizar esses processos, à luz de diretrizes que

indiquem caminhos e decisões a serem tomadas, para viabilizar e otimizar a

regularização fundiária de interesse social no município.

REFERÊNCIAS

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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em 20 abr. 2016 BRASIL, Lei No 11.977, de 7 de julho de 2009. Dispõe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV e a regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas [...] e dá outras providências. Brasília, DF: Senado

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