nova lei de parcelamento, uso e ocupação do solo
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NOVA Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo
ETAPA 1 20 AUDIÊNCIAS PÚBLICAS
540 SUGESTÕES240 PERTINENTES À LEI
60% FORAM ATENDIDAS
APROXIMADAMENTE:
1.500 PARTICIPANTES
ETAPA 2ESTUDOS TÉCNICOS
Macrozoneamento
Zona UrbanaZona Rural
Áreas Ambientalmente Protegidas
APA Municipal
APA Federal
Perímetro Urbano 43,3% APAs
APA Estadual
ÁREAS DE PROTEÇÃO AMBIENTAL NO MUNICÍPIO
APA MUNICIPALAPA ESTADUALAPA FEDERAL
74,6% DO TERRITÓRIO
VAZIOS URBANOS (131.969.898,40 m²)ZEPA ZEPHZIDCTA
Vazios Urbanos
ÁREAS DE PROTEÇÃO AMBIENTAL NO MUNICÍPIO
Planície Aluvionar dos Rios Paraíba do Sul e JaguariZona de Domínio de Curso d’águaPontos de RetençãoÁrea de Controle à Impermeabilização
Macrodrenagem Urbana – Plano Diretor 2006
Pontos de Retenção: local geográfico onde será
executado o barramento da bacia de retenção.
ETAPA 3 CONSTRUÇÃO DA NOVA LEI
PROPOSTA CONJUGADA COM OUTROS PROJETOS DE LEI E DECRETOS
PLANO DIRETOR DE MOBILIDADE
PR
EMIS
SAS
PÓLO GERADOR
DE TRÁFEGO
CÓDIGO DE
OBRAS
NOVA Lei de Parcelamento,
Uso e Ocupação do Solo
LEGISLAÇÃO AMBIENTAL
DIRETRIZES PARA ELABORAÇÃO DA PROPOSTA
DIR
ETR
IZES
PRESERVAR AS MUDANÇAS DE
2.013
SIMPLIFICAR A LEI
POTENCIALIZAR O DESENVOLVIMENTO
DA CIDADE
NOVA Lei de Parcelamento,
Uso e Ocupação do Solo
SPU
EQUIPE TÉCNICA; DIAGNÓSTICO DAS 20 AUDIÊNCIAS PÚBLICAS - 2014; REUNIÕES POR SEGMENTOS DA SOCIEDADE CIVIL; CARTA GEOTÉCNICA DE SJC - IPT DE 1996; PLANO DIRETOR – PDDI 2006 (MACRO VIÁRIO E ZONAS DE
CURSO D’ÁGUA).
IPPLAN EQUIPE TÉCNICA E CONSULTORES; ESTRUTURAÇÃO URBANA E CAPACIDADE DE SUPORTE DO
SISTEMA DE CIRCULAÇÃO (CANDIDO MALTA – 2012); ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICA DAS OPERAÇÕES URBANAS.
PMSJC SECRETARIAS QUE SE ENVOLVEM COM O PARCELAMENTO, USO E OCUPAÇÃO DO SOLO: SO, ST, SEMEA, SDE e SRF.
A PROPOSTA FOI BASEADA
PRINCIPAIS ALTERAÇÕES
ZON
EAM
ENTO
SIMPLIFICAÇÃO DAS ZONAS DE USO
PRINCIPAIS ZONAS
ZONA RESIDENCIAL - ZR
ZONA MISTA - ZM
ZONA DE CHÁCARAS - ZCH
ZONA DE USO PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL – ZUPI
ZONAS ESPECIAIS - ZE
ZONA DE USO SUSTENTÁVEL - ZUS
ZONA INDUSTRIAL – ZI
LC 428/10 PROPOSTA
ZR1 , ZR2, ZR3 ZR
ZUC1, ZUC2, ZUC3, ZUC4, ZUC5, ZUC6, ZUC7, ZUC8 ZM1, ZM2, ZM3
ZC1 , ZC2 ZEC
ZPA1, ZPA2 ZEPA1, ZEPA2
ZQA, ZUE1, ZUE2, ZUE3, ZESFX ZUS, ZUSFX1, ZUSFX2, ZUSFX3
ZI , ZUPI, ZUD ZUPI, ZI, ZEPTEC1, ZEPTEC2 E ZEPTEC3
ZEIS, ZAI, Núcleos Rurais ZERF
CR1, CR2, CR3, CR4, CR5, CR6, CR7, CR8 CR1, CR2, CR3, CR4, CR5
ZEPH ZEPH
ZCH ZCH
ZEA ZEA
37 25
ZON
EAM
ENTO
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Residencial - ZR
Uso residencial horizontal unifamiliar.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Mista Um - ZM1Uso residencial horizontal e não
residencial de âmbito local.
Zona Mista Dois - ZM2Uso residencial horizontal e vertical, não residencial e
industrial.
Zona Mista Três - ZM3Uso residencial horizontal e
vertical, não residencial; atividades geradoras de ruído
noturno e uso industrial.
ZM1
ZM3
ZM2
ZM3
ZM3
ZM3
ZM3
ZM3
ZM3ZM3
ZM3
ZM1
ZM1
ZM2
ZM2
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Especial de Regularização
Fundiária – ZERFÁreas para regularização fundiária e urbanística.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona de Chácaras ZCH
Uso residencial de chácaras e atividades de lazer e recreação.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona de Uso Predominantemente
Industrial – ZUPI
Uso não residencial e industrial.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Industrial – ZI
Atividades industriais.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Especial Central ZEC
Uso residencial, não residencial e industrial.
Zona Especial de Preservação Ambiental
ZEPA
ZEPA 1 - usos agrícola, pecuário, florestal ou seus complementares e atividades ecológicas e de lazer;
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
ZEPA 2 - uso residencial, de lazer e recreação; uso não residencial e industrial (somente agroindústria).
LEI 428/10 – 103 milhões m²
NOVA LEI – 110 milhões m²
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA2
ZEPA2
ZEPA2
ZEPA2
ZEPA1
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Especial de Preservação do
Patrimônio Histórico, Paisagístico e Cultural
ZEPH
Uso Institucional.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Especial Aeroportuária – ZEA
Área do Departamento de Ciência e Tecnologia
Aeroespacial do Ministério da Aeronáutica – DCTA.
ZEPTEC 1 – não residencial, industrial - Empresas de Base Tecnológica – EBT’s, e atividades de apoio: bancos, hotéis, escolas;
ZEPTEC 2 - uso residencial, não residencial e industrial – EBT’s.
ZEPTEC 3 - Uso residencial, não residencial, industrial e atividades geradoras de ruído noturno.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona Especial do Parque Tecnológico
ZEPTEC
ZEPTEC1
ZEPTEC2
ZEPTEC3
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zona de Uso Sustentável – ZUS
Uso residencial, de lazer e recreação; uso não residencial e
industrial; baixa taxa de ocupação.
28
ZUSFX 1 - residencial unifamiliar; não residencial com baixo e médio nível de impacto; indústrias sem risco ambiental; cultura e turismo;
ZUSFX 2 - residencial unifamiliar e multifamiliar; não residencial com impacto moderado; indústrias; cultura e turismo;
ZUSFX 3 - residencial unifamiliar; não residencial com baixo nível de impacto; clubes associativos e recreativos, hospedagem e similares; indústrias sem risco ambiental.
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
Zonas de Uso Sustentável de São Francisco Xavier
ZUSFX 1
ZUSFX 2
ZUSFX 3
ZUSFX 3
ZUSFX 2
ZON
EAM
ENTO
ZONEAMENTO – REGIÃO NORTE
ZCH
ZEPA 1
ZM3
ZR
ZERFZEPA 2
ZEPA 1
ZCH
ZEPA 1ZEPH
ZM3ZUPI
ZUPI
ZERF
ZERF
ZERF
ZM3
ZEPA 2
ZEC
ZERFZERF
ZONEAMENTO – REGIÃO SUL
ZEPA 2
ZM2
ZUPI
ZEPA 2
ZM1
ZM1
ZR
ZEPA 1
ZM3
ZM3
ZM3
ZUPI
ZUS
ZUS
ZUPI
ZM2
ZM1
ZM2
ZM2
ZM3
ZUPI
ZUPI
ZR
CR
3
ZM3
CR
2
CR
2
ZR
ZR
ZERF
ZERF
ZONEAMENTO – REGIÃO LESTE
ZM3ZEPA 2
ZM1
ZM1
ZEPA 1
ZUPI
ZUS
ZEPA 1
ZI
ZM3ZM3
ZM3
ZM3
ZM3
ZM1
ZRZM2ZM1
ZR
ZR
ZM1
ZR
ZUPI
ZERF
ZERF
ZR
ZM1ZM1
ZUPI
ZEPTEC3
ZEPTEC2
ZEPTEC1
ZUS
ZUS
ZUS
ZEPA 1
ZERF
ZERF
CR2CR2 CR1
ZERF ZEPTEC3
ZI
ZUPIZERF
ZUS
ZEPA 1
ZEPA 1
ZUPI
CR3
ZONEAMENTO – REGIÃO OESTE
ZM1
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZR
ZUS
ZCH
ZEPA1
ZEPA1
ZEPA2ZUPI
ZM1
ZM1
ZM2
ZIZI
ZUPI
ZM3
ZM3
ZUPI
ZERFZM3
ZUPI
ZUPI
ZONEAMENTO – REGIÃO SUDESTE
ZM1
ZM3
ZEA
ZM3
ZUS
ZR
ZERF
ZERFZM3
ZI
ZUSZERF
ZERF
ZM1
ZM1
ZUS
CR3
ZUPI
ZR
ZR
ZONEAMENTO – REGIÃO CENTRAL
ZM1
ZM2
ZM2
CR
1
ZEPA1
ZR ZR
ZR
ZRZR
ZR
ZEPA2
ZEPA2
ZEPA2
ZEC
ZM3
ZM3
ZM3
ZM3
ZM1
ZEPA2
ZEIS
ZM2ZEPH
CR1
ZM1
ZONEAMENTO – SÃO FRANCISCO XAVIER
ZUSFX1
ZUSFX2
ZUSFX3
ZUSFX3
ZUSFX3ZERF
ZERF
PAR
ÂM
ETR
OS
UR
BA
NÍS
TIC
OS
GABARITOS/PAVIMENTOS E RECUOS
LC 428/10 PROPOSTA
ZR / ZUC1/ ZUC2: 8,70m ZR / ZM1: 9,30m
ZUC3 / ZUC6 / ZUC7: Até 4 PAV – Recuo Frontal 5,0m
Recuo lateral e fundos H/6 (c/min. 3,0m)GABARITO CONDICIONADO AOS RECUOS, TAXA DE OCUPAÇÃO E
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Recuo frontal H/6 (c/ min. de 5,0m)Recuos lat. e fundos H/6 (c/ min. 3,0m) – acima do 2º pavimento.
TODOS OS RECUOS MÁX. DE 15,00 M. Permitindo escalonamento.
ZR3 / ZUC4 / ZUC 8/ ZUD / ZI / ZUPI: Até 8 PAV – Recuo Frontal 5,0m
Recuo lateral e fundos H/6 (c/min. 3,0m)
ZUC5 / ZC1 / ZC2:Acima 8 até 15 PAV– Recuo Frontal 7,0mRecuo lateral e fundos H/6 (c/min. 3,0m)
PAR
CEL
AM
ENTO
DO
SO
LO
PARCELAMENTO DO SOLO
LC 428/10 PROPOSTA
Exigência de 35% de área pública, sendono mínimo 20% para o Sistema Viário.
Quando não se atinge este percentual a diferença dever ser acrescida às áreas
institucionais.
Para o Sistema Viário o percentual será o necessário para atender os
parâmetros urbanísticos. Possibilidade de transferir até 80% da Área Institucional para locais onde há
maior necessidade (ZCH e ZR).
Diretrizes para aprovação de loteamento com prazo de 1 ano.
Prazo poderá ser prorrogado para 4 anos (conf. 6766/79), caso seja
apresentado o anteprojeto.
Não prevê a modalidade de contrato firmado com instituição financeira como
garantia para execução das obras de infraestrutura.
Passa a incluir.
LC 428/10 PROPOSTA
Obrigatoriedade do parcelamento ser sob a forma de loteamento quando a gleba for
igual ou superior a 100.000 m2.
Expandido para igual ou superior a 200.000 m2 e nas áreas iguais ou
superiores a 100.000 m2 onde houver a incidência da macroestrutura viária do
município.
Os loteamentos deverão destinar lotes para o uso exclusivo das atividades
comerciais, industriais e de serviços, desde que permitidas nos anexos 04 e
05 desta lei complementar –Apresentação do Plano Geral de
Ocupação à SPU (ZM2, ZM3, ZUS, ZEPTEC2, ZEPTEC3).
LC 428/10 PROPOSTA
Não há previsão de divisão de glebas. Nos desmembramentos exige-se a doação de 5%
para fins institucionais.
Permite a divisão amigável ou judicial de áreas, nos termos da legislação civil ou de transferência de parte da gleba para adequação de outra que lhe é contígua. Não será mais exigido a doação dos 5%
para esses casos.
Lote para uso residencial com dimensão mínima de 200 m2 com 8 m de testada.
Lote para uso residencial com dimensão mínima de 160 m2 com 8 m de testada e lote de 175m² com dimensão mínima de
7 m de testada.
OU
TRA
S C
AR
AC
TER
ÍSTI
CA
S
LC 428/10 PROPOSTAÁreas Construídas Não Computáveis:Não Residencial: áreas cobertas destinadas a garagem, estacionamento, poço de elevador, caixa de escada, caixa de água, casa de máquina, vestiário de funcionário no subsolo, depósito de material de limpeza até 4,00 m² (quatro metros quadrados), portarias ou guaritas, e o centro de medição/telefonia até 10,00 m² (dez metros quadrados).Residencial: Todas as áreas exceto a somatória das áreas úteis das unidades habitacionais incluindo as varandas ou sacadas com área construída superior a 25,00 m²
Para efeito do cálculo de coeficiente de aproveitamento para o uso residencial multifamiliar e uso não residencial (comércio, serviços e indústrias), somente será computada a somatória das áreas úteis das unidades, excluindo-se as áreas de uso comum.
OUTRAS CARACTERÍSTICAS DA PROPOSTA
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS PREVISTOS NO ESTATUTO DA CIDADE E MANTIDOS NA PROPOSTA:
NOVIDADE DA PROPOSTA
DIREITO DE PREEMPÇÃO; ESTUDO DE IMPACTO DE VIZINHANÇA; ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL.
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Excedente de potencial construtivo;
Recursos destinados ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano e Fundo Municipal de
Habitação; Descontos especiais.
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
O fator redutor estratégico (FRe) será diferenciado por atividades, de acordo com os índicesestabelecidos no calendário abaixo:
Cf = At x Dc x Vn x FRe
ANO 2015 2016 2017 2018 2019 2020
ATIVIDADES FRe
Edificaçõeshospitalares, educacionais e de assistência social 0,10 0,10
0,10 0,20 0,20 0,30
Demais atividades e usos
0,20 0,30 0,40 0,502015 e 2016
90% DE DESCONTO
201780% DE DESCONTO
201870% DE DESCONTO
201960% DE DESCONTO
202050% DE DESCONTO
OUTORGA ONEROSA DO DIREITO DE CONSTRUIR
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BÁSICO (CAB)
REGRA TRANSITÓRIA – VÁLIDA ATÉ 31/12/2016
USOS
ZONA/CORREDOR DE USO RMV/MCS
ZM2 2,60
ZM3/ZUS 2,30
ZEC 2,50
ZEPTEC2/ZEPTEC3 2,80
CR2/CR3-BRT 3,00
COBRANÇA DO EXCEDENTE
CONSTRUTIVO CAB Coeficiente de Aproveitamento Básico
CAM Coeficiente de Aproveitamento Máximo
ISENÇÃO para ZEIS, Uso Residencial Unifamiliar, Uso Industrial e para todos os empreendimentos de
qualquer categoria de uso em qualquer Zona de Uso ou Corredor de Uso de Área Construída até 600,00 m².
Área adicional mediante
contrapartida ao Poder Público
Coeficiente de aproveitamento
máximo
Coeficiente de aproveitamento
básico
2020 em diante
50% DE DESCONTO DO VALOR VENAL DO TERRENO
70% de desconto para edificações nas áreas de educação, saúde e entidades de
assistência social.
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
O EXCEDENTE CONSTRUTIVO SERÁ MONITORADO E LIMITADO
DESTINAÇÃO DOS RECURSOS
FUNDO MUNICIPAL DE DESENVOLVIMENTO URBANO
FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO
80%
20%
“A regulamentação da OODC deve resguardar a coerência
entre a forma de cobrança e a forma de utilização dos recursos
obtidos, sobretudo para a promoção de moradia digna e a
urbanização de áreas carentes de infraestrutura e
equipamentos urbanos, colaborando assim para a
diretriz fundamental da justadistribuição dos benefícios e
ônus decorrentes do processo de urbanização”.
(fonte: Estatuto da Cidade)
Potencial adicional
de construção
Contrapartida
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
APLICAÇÃO DOS RECURSOS DA
OUTORGA
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
ARTIGO 31 DA LEI FEDERAL Nº 10.257/10
ESTATUTO DA CIDADE:
Os recursos auferidos com a adoção da outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso serão aplicados com as finalidades previstas nos incisos I a IX do art. 26 desta Lei:
I. regularização fundiária;II. execução de programas e projetos habitacionais de interesse
social;III. constituição de reserva fundiária;IV. ordenamento e direcionamento da expansão urbana;V. implantação de equipamentos urbanos e comunitários;VI. criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes;VII. criação de unidades de conservação ou proteção de outras áreas
de interesse ambiental;VIII. proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico.IX. (vetado)
PARA PROMOÇÃO DE
TRANSFORMAÇÕES URBANÍSTICAS (2% para cada)
INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
USO DE RECUO FRONTALUSO MISTO DO EMPREENDIMENTOSERVIDÃO DE PASSAGEM PARA TERRENOS COM FRENTE A DUAS VIAS PÚBLICAS
UTILIZAÇÃO DE TECNOLOGIAS CONSTRUTIVAS SUSTENTÁVEIS NO EMPREENDIMENTO
OBRIGADO!
www.sjc.sp.gov.br/crescesaojose