nestes termos, do fundo cerâmica esmaltada laje látex com massa wc do salão cerâmica esmaltada...
TRANSCRIPT
(16) 3364-5101 [email protected]
Processo: 1008153-34.2015.8.26.0566
, engenheiro civil, Perito
nomeado nos autos de "PROCEDIMENTO ORDINÁRIO - CONDOMÍNIO ", movida por
contra em curso por este
Juízo e respectivo Cartório Cível, tendo concluído seu trabalho pericial, vem respeitosamente à
presença de Vossa Excelência:
a) Apresentar em anexo, o correspondente
solicitado em referida ação, requerendo
sua juntada aos autos.
b) Requerer seja expedido ofício à DPE, na forma de
praxe, para a liberação dos honorários periciais
reservados conforme fl. 113 dos autos.
NESTES TERMOS,
P. DEFERIMENTO.
São Carlos, 8 de novembro de 2016.
Eng.º Civil - CREA 068.502386.6 Especialista em perícias e avaliações de
Engenharia Perito Judicial
ASSINATURA DIGITAL
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 131
JUSTIÇA ESTADUAL COMARCA DE SÃO CARLOS/SP. CARTÓRIO DA 3ª. VARA CÍVEL PROCESSO: 1008153-34.2015.8.26.0566 AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO - CONDOMÍNIO REQUERENTE(S) : CLEITON CESAR BARBOSA REQUERIDOS (S) : ISABEL CRISTINA DE ALMEIDA
2.1.1. Valor do Terreno (Vt) 5 2.1.2. Valor das Construções (Vc) 7 2.1.3. Valor total do Imóvel (Vi) 8
ANEXO 01 : Croqui do imóvel ANEXO 02 : Documentação fotográfica
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 132
No transcorrer deste trabalho serão obedecidos aos
preceitos básicos da NBR-14653 (Norma Brasileira para Avaliações de Bens) da ABNT e
também aos critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia).
O presente laudo pericial tem por escopo encontrar o
valor atual e de mercado para o imóvel situado à Rua Natalino Sampaio, 1125 nº 1125, no
loteamento denominado JARDIM SOCIAL PRESIDENTE COLLOR, nesta cidade de São
Carlos/SP, objeto da , que assim descreve o imóvel:
Sobre o terreno existe um salão comercial e residência.
O imóvel avaliando é objeto da Matrícula n° 93.824 do
C.R.I. da Comarca de São Carlos, sendo que o terreno corresponde ao lote 1125 da quadra 25
do loteamento “Jardim Social Presidente Collor”.
O signatário procedeu vistoria no local no dia
24/08/2016, às 9:30 horas, conforme agendamento publicado no Diário Oficial. Nesta
oportunidade, foram tomadas as medidas contidas no croqui do anexo 01 e as fotos do anexo 02
deste laudo.
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 133
Trata-se de um imóvel de uso misto, com salão
comercial no térreo e parte residencial no pavimento superior, emplacados com o nº 1125 da
Rua Natalino Sampaio e seu respectivo terreno.
O terreno possui formato retangular, medindo 6,00
metros na frente e nos fundos, por 25,00 metros de ambos os lados, encerrando área total de
150,00 m². A topografia é relativamente plana e o solo firme e seco.
Terreno 06,00 x 25,00
Construções Área Construída 1 - Salão – térreo
Área Construída 2 – Garagem– térreo
Área Construída 3 – Banheiro e cobertura inacabados - térreo
Área Construída 4 – Residência – pav. Superior
Total
Padrão construtivo Galpão comercial simples Residencial proletário
Idade de cálculo Aproximadamente 10 anos.
Estado de conservação
Necessitando de reparos simples (“e” de Ross Heidecke)
Alvenaria Tijolos cerâmicos furados revestidos com argamassa mista.
Esquadrias Portas externas de ferro. Portas internas de madeira Janelas: ferro
Telhado Telhas onduladas de fibrocimento sobre estrutura de madeira na
maior parte e de telhas cerâmicas sobre parte da cobertura do pavimento superior
Revestimento externo
Argamassa mista com pintura látex, havendo partes sem revestimento externo.
Garagem Cerâmica esmaltada Laje Látex sem massa
Banheiro externo Cerâmica esmaltada Laje sem pintura
Reboco sem pintura
Área de serviço Contrapiso Laje sem pintura
Reboco sem pintura
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 134
Sala do fundo Cerâmica esmaltada Laje Látex com massa
WC do salão Cerâmica esmaltada variada
Laje sem pintura
Azulejos até 2,10m
Salão principal Cerâmica esmaltada Laje Látex sem massa
Varanda descoberta
Contrapiso Não há Reboco sem pintura
Cozinha Cerâmica esmaltada variada
Não há Azulejos variados até 1,60 m
Telha de fibrocimento tipo vogatex
Sala Cerâmica esmaltada variada
Não há Látex sem massa Telha de fibrocimento tipo vogatex
Dormitório Cerâmica esmaltada variada
Não há Látex sem massa Telha romana
WC Cerâmica esmaltada variada
Não há Azulejos ½ barra
Banho Cerâmica esmaltada variada
Não há Azulejos ½ barra
O valor total do imóvel será dado pelo Método Evolutivo,
o qual indica que o valor total do imóvel será dado pelo soma das parcelas relativas ao terreno e
às construções existentes, multiplicada por um fator de comercialização, Fc, ou seja:
Vi = Fc x (Vt + Vc)
Utilizar-se-á o método comparativo de dados de mercado
para se avaliar os terrenos. Tal método consiste numa pesquisa de ofertas ou negócios de
terrenos ocorridos dentro da região avalianda, que após sofrer um “tratamento por fatores”,
antigamente chamado de homogeneização, e cálculos estatísticos, fornece o Valor Unitário
Básico (Vu) de terrenos da região.
Para tanto, o signatário efetuou pesquisa expedita para a
região junto à Imobiliária De Santis, que tem atuação constante na região, concluindo pelo
seguinte valor unitário básico (Zona 1 – Residencial Popular):
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 135
O valor final do terreno será dado através da ponderação
do valor unitário básico com os atributos próprios do avaliando, valorizantes ou desvalorizantes,
que o diferenciem da situação paradigma.
No presente caso, temos:
m
m2
25,00 m
Coeficientes: Cpr = 0,00 (transp.) Ct = 0,00 (testada) Ca = -10,74 (área) Cp = 0,00 (prof.) Ce = 0,00 (esq.) C1 = 0,00 (outros 1) C2 = 0,00 (outros 2)
Vu =
P
ara
co
nfe
rir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 136
Será adotado o "Método de Valores de Venda" para se
avaliar as construções existentes, com a utilização das tabelas constantes do trabalho “Valores
de Venda de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP”.
De acordo com referida publicação, a construção
principal possui padrão “galpão comercial simples (-) e residencial proletário", cujos valores
unitários de venda são dados por coeficientes que multiplicam o R8-N, índice de custo da
construção civil publicado mensalmente pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da
Construção Civil do Estado de São Paulo).
- Junho/2016
Os valores unitários acima encontrados referem-se a
construções novas, sendo necessário, portanto, se calcular um coeficiente de depreciação que
represente a situação física do imóvel na atualidade.
Para tanto, adotaremos o "Método de Ross-Heidecke”,
que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como, o estado de
conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda.
O “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de
Conservação”, , será dado por:
, onde:
R = coeficiente residual correspondente ao padrão.
K = coeficiente de Ross/Heidecke – tabelado.
O valor total das construções será dado pela somatória
dos produtos das áreas construídas pelos respectivos valores unitários, multiplicada pelo fator
de adequação ao obsoletismo e estado de conservação, ou seja:
Vc = Foc x (Aci x qi)
Apresentando os cálculos e resultados intermediários
em forma de tabela, temos:
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 137
H82QN :
Kaj. :
Kconstr :
Idade :
Ac1 qp = 1,000 637,45
Ac2 q1 = 637,45
Ac3 q2 = 318,73
Ac4 q3 = 746,46
q4 = -
Ac.eq.= 144,59 m2
Vutil = anos % Vutil = 16,7%
"R" = 0,903
estado = e
18,1%
K = 0,739
O valor total do imóvel, na atualidade e na forma como se
encontra, será dado pela soma do valor do terreno com o valor total das construções,
multiplicado pelo Fator de Comercialização (Fc), que, no caso, será igualado à unidade, ou seja:
Vi = Fc x (Vt + Vc)
Assim, temos:
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 138
Vt =
Vc =
Vt+Vc =
FC = x
Vi =
em números
redondos
Portanto, o valor atual e de mercado para o imóvel
avaliando, é de
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 139
Após as vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram
necessários, este Jurisperito conclui que o valor atual e de mercado para o imóvel avaliando,
situado à Rua Natalino Sampaio, 1125 nº 1125, no loteamento denominado JARDIM SOCIAL
PRESIDENTE COLLOR, nesta cidade de São Carlos/SP, objeto da
, é de .
Este laudo de avaliação é composto de DEZ (10) laudas
datilografadas e impressas eletronicamente somente no anverso e DOIS (02) anexos.
Nada mais, o signatário coloca-se à disposição deste
Juízo para eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários.
HONRADO PELA NOMEAÇÃO!
São Carlos, 8 de novembro de 2016.
Eng.º Civil - CREA 068.502386.6 Especialista em Avaliações e Perícias
Perito Judicial ASSINATURA DIGITAL
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
1.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
1 .
fls. 140
Ane
xos
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1008153-34.2015.8.26.0566 e código 8FDF01.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA, liberado nos autos em 09/11/2016 às 10:21 .
fls. 14
1
RU
A N
AT
ALIN
O S
AM
PA
IO
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1008153-34.2015.8.26.0566 e código 8FDF01.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA, liberado nos autos em 09/11/2016 às 10:21 .
fls. 14
2
Ane
xos
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1008153-34.2015.8.26.0566 e código 8FDF01.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA, liberado nos autos em 09/11/2016 às 10:21 .
fls. 14
3
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1008153-34.2015.8.26.0566 e código 8FDF02.Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por ROGERIO GIGLIO FERREIRA, liberado nos autos em 09/11/2016 às 10:22 .
fls. 14
4
Vista da frente do imóvel
Salão comercial - térreo
Sala dos fundos - térreo
Área de iluminação - térreo
Acesso ao pavimento superior
Acesso ao pavimento superior
Dormitório – pav. superior
Cozinha – pav. superior
Telhado do pavimento térreo
Pa
ra c
on
ferir
o o
rig
ina
l, a
cess
e o
site
htt
ps:
//e
saj.t
jsp
.jus.
br/
pa
sta
dig
ital/p
g/a
brirC
on
fere
nci
aD
ocu
me
nto
.do
, in
form
e o
pro
cess
o 1
00
81
53
-34
.20
15
.8.2
6.0
56
6 e
có
dig
o 8
FD
F0
2.
Est
e d
ocu
me
nto
é c
óp
ia d
o o
rig
ina
l, a
ssin
ad
o d
igita
lme
nte
po
r R
OG
ER
IO G
IGL
IO F
ER
RE
IRA
, lib
era
do
no
s a
uto
s e
m 0
9/1
1/2
01
6 à
s 1
0:2
2 .
fls. 145