ABNT/CB- 02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos APRESENTAO 1)Este2ProjetoderevisofoielaboradopelaComissodeEstudodeAvaliaona construocivil-(02:134.02)doComitBrasileirodaConstruoCivil(ABNT/CB-02),nas reunies de: 16/08/200716/10/200706/11/2007 13/12/200728/02/200826/03/2008 08/05/200812/06/200814/08/2008 25/09/200811/11/200811/12/2008 05/02/200912/03/200916/04/2009 26-27/11/200911/03/201006/05/2010 30/09 e 01/10/201028-29/10/2010 2)Este2ProjetoprevistoparacancelaresubstituiraABNTNBR14653-2:2004,quando aprovado, sendo que nesse nterim a referida norma continua em vigor; 3)No tem valor Normativo; 4)Aquelesquetiveremconhecimentodequalquerdireitodepatentedevemapresentaresta informao em seus comentrios, com documentao comprobatria. 5)Este ProjetodeNorma ser diagramado conforme as regras de editoraoda ABNT quando de sua publicao como Norma Brasileira. 6)Tomaram parte na elaborao deste Projeto de Reviso: ParticipanteRepresentante AUTNOMOPaulo Grandiski AUTNOMORonaldo Foster Vidal CAIXAAntonio Pelli Neto CAIXABenedicto Franco Silveira Netto CAIXACarlos Abrantes de Souza e Silva CAIXACristina Uematsu de Mendona CAIXACynthia Marilia Carraro de Assis ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO2/2 CAIXAEdson Kanagusuko CAIXAEmlia Massae Murakami CAIXAFranck Esteves Ruffo CAIXALusa Lima de Holanda CAIXALuiz Guilherme Delgado Sampaio CAIXAMauro Damato CAIXARubens Alves Dantas CAIXASrgio Anto Paiva CAIXASilvia Mary Cortelletti CAIXAValria Martins Salgado CREA/ESRadegaz Nasser Jnior EMBRAVALJos Fiker IBAPEOctvio Galvo Neto IBAPE/MGFrederico Correia Lima Coelho IBAPE/PRVera Lucia de Campos C. ShebaliIBAPE/SPAna Maria de Biazzi dOliveira IBAPE/SPOsrio Accioly Gatto IGELIsabela Beck da Silva Giannakos SABOYA ENGENHARIAMaria Clara SaboyaToledo SOBREADomingos de Saboya Barbosa Filho ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO1/51 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Palavras-chave: Avaliao Descriptors: Appraisal Sumrio Scope Introduo 1Escopo 2Referncias normativas 3Termos e definies 4Smbolos e termos abreviados 5Classificao dos imveis urbanos 6Procedimentos de excelncia 7Atividades bsicas 8Procedimentos metodolgicos 9Especificao das avaliaes 10Apresentao do laudo de avaliao 11Procedimentos especficos Anexo A (Normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear A.1Introduo A.2Pressupostos bsicos A.3Testes de significncia A.4Poder de explicao A.5Variveis dicotmicas A.6Cdigos alocados A.7Cdigos ajustados A.8Diferentes agrupamentos A.9Apresentao do modelo A.10 Avaliao intervalar Anexo B (Normativo)Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores Anexo C (informativo) Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial C.1Introduo C.2Pressupostos bsicos C.3Recomendaes Anexo D(infomativo)Recomendaesparaautilizaodeanliseenvoltriadedados (envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA) D.1Introduo D.2Pressupostos bsicos D.3Recomendaes D.4Estimativa pontual Anexo E(infomativo)Recomendaesparatratamentodedadosporredesneurais artificiais E.1Introduo E.2Recomendaes E.3Apresentao do modelo ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO2/51 Prefcio A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujocontedoderesponsabilidadedosComitsBrasileiros(ABNT/CB),dosOrganismosdeNormalizao Setorial(ABNT/ONS)edasComissesdeEstudoEspeciais(ABNT/CEE),soelaboradasporComissesde Estudo(ABNT/CE),formadasporrepresentantesdossetoresenvolvidos,delasfazendoparte:produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros). Os documentos Tcnicos ABNT so elaborados conforme as regras das Diretivas ABNT, Parte 2. OsProjetosdeNormaBrasileira,elaboradosnombitodosABNT/CBeABNT/ONS,circulamparaConsulta Nacional entre os associados da ABNT e demais interessados. A ABNT NBR 14653, sob o ttulo geral Avaliao de bens, tem previso de conter as seguintes partes: Parte 1: Procedimentos gerais; Parte 2: Imveis urbanos; Parte 3: imveis rurais; Parte 4: Empreendimentos; Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral; Parte 6: Avaliao de bens; Parte 7: Bens de patrimnios histricos e artsticos. O Escopo deste Projeto de Norma Brasileira em ingls o seguinte: Scope ThispartofABNTNBR14653specifiesproceduresfortheappraisalprocessofurbanpropertyonthefollowing aspects: a)typology of urban property;b)terminology, definitions, symbols and abbreviations;c)basic activities of the appraisal process; d)basic methodology;e)specification of appraisals;f)basic requirements of appraisal reports. Introduo EstapartedaABNTNBR14653deusoobrigatrioemqualquermanifestaoescritasobreavaliaode imveisurbanosevisacomplementarosconceitos,mtodoseprocedimentosgeraisespecificadosnaABNTNBR 14.653-1 para os servios tcnicos de avaliao de imveis urbanos. Nesta Norma, so utilizadas as formas verbais em conformidade com as Diretivas ABNT, Parte 2. A forma verbal deve utilizada para indicar os requisitos a serem seguidos rigorosamente. As formas verbais convm que, recomendvel,recomendadoerecomenda-sesoutilizadasparaindicarque,entrevriaspossibilidades, ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO3/51 umamaisapropriada,semcomissoexcluiroutras,ouqueumcertomododeprocederprefervel,masno necessariamente exigvel. 1Escopo Esta parte da ABNT NBR 14653 fornece os procedimentos para a avaliao de imveis urbanos, quanto a: a)classificao da sua natureza; b)instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas; c)descrio das atividades bsicas; d)definio da metodologia bsica; e)especificao das avaliaes; f)requisitos bsicos de laudos de avaliao. Estaparteda ABNTNBR14653visadetalharosprocedimentosgeraisdaNormadeavaliaodebens ABNT NBR14653-1,noquedizrespeitoavaliaodeimveisurbanos,inclusiveglebasurbanizveis,unidades padronizadas e servides urbanas.2Referncias normativas Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para referncias datadas, aplicam-sesomenteasediescitadas.Pararefernciasnodatadas,aplicam-seasediesmaisrecentesdo referido (incluindo emendas). Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto Federal n 81.621/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:2006,Avaliaode custos unitrios e preparo de oramentode construo paraincorporao de edifcios em condomnio Procedimento ABNT NBR 13752:1996, Percias de engenharia na construo civil ABNT NBR 14653-1:2001, Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002, Avaliao de bens Parte 4: Empreendimentos 3Termos e definies Para os efeitos desta Parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se os termos e definies da ABNT NBR 14653-1 e os seguintes. 3.1 aproveitamento eficiente aquele recomendvel e tecnicamente possvel para olocal, numa data de referncia, observada a atual eefetiva tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos permitidos pela legislao pertinente ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO4/51 3.2 rea de servido parte do imvel serviente diretamente atingida pela servido 3.3 rea total de construo de unidades em condomnio rea resultante do somatrio da rea real privativa e da parcela de rea comum a ela atribuda, definidas conforme a ABNT NBR 12721. 3.4 rea til da unidade rearealprivativa,definidanaABNTNBR12721,subtradaareaocupadapelasparedeseoutroselementos construtivos que impeam ou dificultem sua utilizao1 3.5 BDI percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construo 3.6 cdigos ajustados escala extrada dos elementos amostrais originais por meio de modelo de regresso, com a utilizao de variveis dicotmicas, para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis 3.7 cdigos alocados escala lgica ordenada para diferenciar as caractersticas qualitativas dos imveis 3.8 conciliao adoodovalorfinaldaavaliao,devidamentejustificado,emfunodosresultadosobtidos,quandoutilizado mais de um mtodo 3.9 conduta do mercado prticas predominantes adotadas pelos agentes para influenciar as transaes 3.10 conjuntura do mercado conjuntodecircunstncias,taiscomoestrutura,condutaedesempenho,queinfluenciamnocomportamentodo mercado em determinado perodo 3.11 defeitos construtivos anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrentes de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo 3.12 depreciao fsica perdadevaloremfunododesgastedaspartesconstitutivasdebenfeitorias,resultantededecrepitude, deteriorao ou mutilao 1 A rea til da unidade no se confunde com a rea privativa nem com a rea total calculadas conforme a ABNT NBR 12721, usualmente utilizadas nas matrculas dos Registros de Imveis e nos cadastros municipais para a cobrana de IPTU e outras finalidades. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO5/51 3.13 desempenho do mercado evidncias da evoluo do mercado, pela anlise do seu comportamento num determinado perodo de tempo 3.14 desmembramento subdiviso de um terreno em lotes destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio existente, desde quenoimpliqueaaberturadenovasviaselogradourospblicos,nemoprolongamento,modificaoou ampliao dos j existentes 3.15 domnio direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e exclusiva, ao poder e vontade de algum 3.16 domnio direto aquele pertencente ao proprietrio do imvel sob o instituto da enfiteuse 3.17 domnio pleno domnio total, que a soma do domnio til com o domnio direto 3.18 domnio til direitoatribudoaoenfiteutadeseutilizardoimvel,podendoextrairdeleseusfrutos,vantagenserendimentos econmicos 3.19 equipamento comunitrio benfeitoriaquevisaatendersnecessidadesbsicasdesade,educao,transporte,seguranaoulazerda comunidade 3.20 entidades tcnicas reconhecidas organizaeseinstituies,representativasdosengenheirosdeavaliaeseregistradasnosistema CONFEA/CREA 3.21 estado de conservao situao das caractersticas fsicas de um bem, em um determinadoinstante, em decorrncia da sua utilizao e da manuteno a que foi submetido 3.22 estimador funo baseada nos dados de uma amostra usada para estimar um parmetro da populao 3.23 estimativa de tendncia central estimativa pontual obtida por um estimador de tendncia central (por exemplo, mdia) 3.24 estimativa pontual valor obtido para o estimador pontual 3.25 estrutura do mercado decomposio analtica dos agentes predominantes no mercado ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO6/51 3.26 frente de referncia frente da situao paradigma adotada 3.27 frente projetada projeo da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso de frente em curva 3.28 frente real comprimento efetivo da linha divisria do imvel com a via de acesso, em projeo horizontal 3.29 gabarito de altura altura mxima de uma edificao permitida legalmente para um determinado local 3.30 gleba urbanizvel terreno passvel de receber obras deinfra-estrutura urbana,visando o seuaproveitamento eficiente,por meiode loteamento, desmembramento ou implantao de empreendimento 3.31 idade estimada aproximaodaidaderealdoimvel,levandoemconsideraoassuascaractersticasconstrutivas, arquitetnicas e funcionais 3.32 idade real tempo decorrido desde a concluso de fato da construo at a data de referncia adotada no laudo 3.33 imvel alodial aquele livre de quaisquer nus, encargos, foros ou penses 3.34 imvel com vocao urbana imvelemlocalcomcaractersticas,uso,ocupao,acessoemelhoramentospblicosdisponveis,que possibilitam sua utilizao imediata para fins urbanos 3.35 imvel dominante imvel que impe restrio a outro, por servido 3.36 imvel paradigma imvelhipotticocujascaractersticassoadotadascomopadrorepresentativodaregiooureferencialda avaliao 3.37 imvel serviente imvel que sofre restrio imposta por servido 3.38 imvel urbano imvel situado dentro do permetro urbano definido em lei ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO7/51 3.39 infra-estrutura bsica equipamentosurbanosdeescoamentodasguaspluviais,iluminaopblica,redesdeesgotosanitrio, abastecimento de gua potvel, de energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de acesso 3.40 intervalo de confiana intervalo de valores dentro do qual est contido o parmetro populacional com determinada confiana 3.41 intervalo de predio estimativa de um intervalode valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estaro contidos, com determinada probabilidade 3.42 lote poro de terreno resultante de parcelamento do solo urbano 3.43 loteamento subdiviso de gleba em lotes destinados a edificaes, com abertura de novas vias de circulao, de logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes 3.44 luvas quantiaestabelecidaparaassinaturaoutransfernciadocontratodelocao,attuloderemuneraodoponto comercial 3.45 manuteno aes preventivas ou corretivas necessrias para preservar as condies normais de utilizao de um bem 3.46 modelo dinmico modelo no qual as despesas e receitas so previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa 3.47 modelo esttico modelo que utiliza frmulas simplificadas e que no leva em conta o tempo de ocorrncia das despesas e receitas 3.48 outlier ponto atpico, identificado como estranho massa de dados 3.49 padro construtivo qualidadedasbenfeitoriasemfunodasespecificaesdeprojetos,materiais,execuoemo-de-obra efetivamente utilizados na construo 3.50 p-direito distncia vertical livre entre o piso e o teto 3.51 percentual de comprometimento de rea relao entre a rea objeto de gravame e a rea total do imvel ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO8/51 3.52 percentual de comprometimento de valor relao entre os valores da rea atingida por um gravame, antes e depois da sua instituio 3.53 planta de valores representao grfica ou listagem dos valores genricos de metro quadrado de terreno ou do imvel numa mesma data 3.54 polo de influncia localque,porsuascaractersticas,influenciaosvaloresdosimveis,emfunodesuaproximidadecomo elemento avaliando 3.55 ponto comercial bem intangvel que agrega valor aoimvel comercial, decorrentede sua localizao e expectativade explorao comercial 3.56 ponto influenciante pontoatpicoque,quandoretiradodaamostra,alterasignificativamenteosparmetrosestimadosouaestrutura do modelo 3.57 posse deteno ou ocupao, com ou sem fruio, de coisa ou direito 3.58 profundidade equivalente resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada principal 3.59 quota parte nmero atribudo a uma frao ideal 3.60 renda fruto da explorao de bens ou direitos, ou aplicao de capital 3.61 segmento de rea diretamente desmembrvel parte de um terreno com frente para vias ou logradouros pblicos oficiais, passvel de aproveitamento econmico e legal 3.62 terreno de fundo aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pblica por um corredor de acesso 3.63 terreno encravado aquele que no se comunica com a via pblica 3.64 terreno interno aquelelocalizadoemvila,passagem,travessaoulocalassemelhado,acessrioda malhaviriadoMunicpioou de propriedade de particulares, e que no consta oficialmente na Planta Genrica de Valores do Municpio ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO9/51 3.65 terrenos acrescidos de marinha terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha2 3.66 terrenos de marinha terrenosemumaprofundidadede33m, medidoshorizontalmente,paraapartedaterra,daposiodalinhado preamar-mdio de 1831, sendo os situados no continente, na costa martima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, at onde se faa sentir ainfluncia das mars, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faa sentir a influncia das mars3 3.67 testada medida da frente do imvel 3.68 unidade imobiliria padronizada imveldeocorrnciausualerepetitivanomercadoimobilirio,comprovadaatravsdepesquisaespecfica,e identificado de acordo com suas caractersticas construtivas 3.69 validao procedimento destinado a testar o modelo utilizado na avaliao ou o seu resultado (por exemplo, a utilizao de dados de mercado conhecidos, mas no empregados na elaborao do modelo) 3.70 valor arbitrado valorpontualadotadocomoresultadofinaldaavaliao,dentrodoslimitesdocampodearbtrioestabelecido nesta norma 3.71 valor deprecivel diferena entre o custo de reproduo da benfeitoria e o seu valor residual 3.72 variveis independentes variveis que do contedo lgico variao dos preos de mercado coletados na amostra 3.73 variveis qualitativas variveisquenopodemsermedidasoucontadas,masapenasordenadasouhierarquizadas,deacordocom atributos inerentes ao bem 3.74 variveis quantitativas variveis que podem ser medidas ou contadas 3.75 varivel dependente varivel cujo comportamento se pretende explicar pelas variveis independentes 2 Ver Decreto Lei n 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 3. 3 Ver Decreto Lei n 9760 de 5/9/1946, Seo II, artigo 2. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO10/51 3.76 varivel dicotmica varivel que assume apenas duas posies 4 3.77 varivel proxy varivelutilizadaparasubstituiroutradedifcilmensuraoequesepresumeguardarcomelarelaode pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado 3.78 vcio anomalia que afeta o desempenho de produtos ou servios, ou os torna inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ao consumidor 3.79 vcio construtivo vcio que decorre de falha de projeto, de material aplicado na construo ou de execuo 3.80 vcio de utilizao vcio que decorre de uso inadequado ou de falha na manuteno 3.81 vocao do imvel uso presumivelmente mais adequado de determinado imvel em funo das caractersticas prprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais 4Smbolos e termos abreviados As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo, indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal 81 621, de 03/05/78. 5Classificao dos imveis urbanos5 5.1 Quanto ao uso a)residencial; b)comercial; c)industrial; d)institucional; e)misto. 5.2 Quanto ao tipo do imvel a)terreno (lote ou gleba); b)apartamento; 4 As variveis dicotmicas tambm so conhecidas na literatura como variveis binrias, dummies, de estado, zero-um e outros termos. 5 A classificao no exaustiva. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO11/51 c)casa; d)escritrio (sala ou andar corrido); e)loja; f)galpo; g)vaga de garagem; h)misto; i)hotis e motis; j)hospitais; k)escolas; l)cinemas e teatros; m)clubes recreativos; n)prdios industriais. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imveis a)loteamento; b)condomnio de casas; c)prdio de apartamentos; d)conjunto habitacional (casas, prdios ou mistos); e)conjunto de salas comerciais; f)prdio comercial; g)conjunto de prdios comerciais; h)conjunto de unidades comerciais; i)complexo industrial. 6Procedimentos de excelncia Consultar Seo 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7Atividades bsicas recomendvelqueoengenheirodeavaliaes,aosercontratadooudesignadoparafazerumaavaliao, esclareaaspectosessenciaisparaaadoodomtodoavaliatrioeeventuaisnveisdefundamentaoe preciso que se pretende atingir, entre outros: finalidade:locao,aquisio,doao,alienao,daoempagamento,permuta,garantia,finscontbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros; ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO12/51 objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locao; outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial,custodereedio,valordeliquidaoforada,valordedesmonte(verdefinionaABNTNBR 14653-4:2002); indicadores de viabilidade e outros; prazo-limite para apresentao do laudo; condies a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 7.1 Documentao Reportar-se a 7.1 e 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.2 Legislao a consultar Recomenda-seconsultaraslegislaesmunicipal,estadualefederal,bemcomoexaminaroutrasrestries (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imvel.7.3 Vistoria Alm do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, observar, no que couber, o descrito em 7.3.1 a 7.3.4. 7.3.1Caracterizao da regio aspectosgerais:anlisedascondieseconmicas,polticasesociais,quandorelevantesparaomercado, inclusive usos anteriores atpicos ou estigmas; aspectos fsicos: condies de relevo, natureza predominante do solo, condies ambientais; localizao: situao no contexto urbano, com indicao dos principais plos de influncia; usoeocupaodosolo:confrontaraocupaoexistentecomasleisdezoneamentoeusodosolodo municpio, para concluir sobre as tendncias de modificao a curto e mdio prazos; infra-estruturaurbana:sistemavirio,transportecoletivo,coletaderesduosslidos,guapotvel,energia eltrica,telefone,redesdecabeamentoparatransmissodedados,comunicaoeteleviso,esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado; atividades existentes: comrcio, indstria e servio; equipamentos comunitrios: segurana, educao, sade, cultura e lazer. 7.3.2Caracterizao do terreno localizao: situao na regio e na via pblica, com indicao de limites e confrontaes definidas de acordo com a posio do observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada; utilizao atual e vocao, em confronto com a legislao em vigor; aspectos fsicos: dimenses, forma, topografia, superfcie, solo; infra-estrutura urbana disponvel; restries fsicas e legais ao aproveitamento; sub ou superaproveitamento. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO13/51 7.3.3Caracterizao das edificaes e benfeitorias aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos, comparados com a documentao disponvel; aspectos arquitetnicos, paisagsticos e funcionais, inclusive conforto ambiental; adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a regio; condies de ocupao; patologiasaparentescomoanomalias,avarias,danosconstrutivoseoutras,conformedefinidasnaABNT NBR13752quepossaminfluenciardeformasignificativaavariaodospreosrelativosdoselementos amostrais.7.3.4Edificaes e benfeitorias no documentadas No caso da existncia deedificaese benfeitoriasqueno constem na documentao, observar odisposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7.3.5Situaes especiais 7.3.5.1Vistoria por amostragem Naavaliaodeconjuntodeunidadesautnomaspadronizadas,permitidavistoriainternaporamostragem aleatria deuma quantidade definida previamente pelas partesou, se houver omisso no contrato, oengenheiro de avaliaes deve definir o tamanho da amostra utilizando critrios estatsticos. 7.3.5.2Impossibilidade de vistoriaQuandonoforpossveloacessodoavaliadoraointeriordoimvel,omotivodeveserjustificadonolaudode avaliao. Neste caso, em comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base nos elementos que for possvel obter ou fornecidos pelo contratante, tais como: a)descrio interna;b)no caso de apartamentos, escritrios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de reas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifcio e informaes da respectiva administrao; c)no caso de unidades isoladas, a vistoria externa. Asconsideraeshipotticassobreoimvel,queconfiguramasituaoparadigma,devemestarclaramente explicitadas no laudo de avaliao. 7.3.5.3Planta de valores Nas avaliaes em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critrios e percepes considerados no cadastro. 8Procedimentos metodolgicos NaaplicaodosmtodosavaliatriosreferidosnaSeo8daABNTNBR14653-1:2001,recomendam-seos procedimentos metodolgicos relacionados em 8.1 a 8.3. 8.1 Procedimentos gerais 8.1.1Paraaidentificaodovalordemercado,semprequepossvelpreferiromtodocomparativodiretode dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO14/51 8.1.2Quandocoubereoobjetivoforaidentificaodovalordemercado,recomendvelquesejam apresentadas consideraes quanto ao aproveitamento eficiente do imvel. 8.1.3Nosmercadosemtransiorecomendvelaanliseediagnsticodasituaodomercado, eventualmente com a adoo de outro enfoque, procedendo-se conciliao. 8.1.4Mtodos utilizados no detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. 8.2 Mtodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos 8.2.1Mtodo comparativo direto de dados de mercado 8.2.1.1Planejamento da pesquisa No planejamento deuma pesquisa, o que se pretende a composio de uma amostra representativa de dados de mercado de imveis com caractersticas, tanto quanto possvel, semelhantes s do avaliando, usando-se toda aevidnciadisponvel.Estaetapaqueenvolveestruturaeestratgiadapesquisadeveiniciar-sepela caracterizao e delimitao do mercado em anlise, com o auxlio de teorias e conceitos existentes ou hipteses advindas de experincias adquiridas pelo avaliador sobre a formao do valor. Naestruturadapesquisasoeleitasasvariveisque,emprincpio,sorelevantesparaexplicaratendnciade formao de valor e estabelecidas as supostas relaes entre si e com a varivel dependente. Aestratgiadepesquisarefere-seabrangnciadaamostragemestcnicasaseremutilizadasnacoletae anlise dos dados, como a seleo e abordagem de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (quantitativa ou qualitativa) e a elaborao dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros). 8.2.1.2Identificao das variveis do modelo 8.2.1.2.1Varivel dependente Paraaespecificaocorretadavariveldependente,necessriaumainvestigaonomercadoemrelao suacondutaesformasdeexpressodospreos(porexemplo,preototalouunitrio,moedadereferncia, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.8.2.1.2.2Variveis independentes As variveis independentes referem-se s caractersticas fsicas (por exemplo, rea, frente), de localizao (como bairro, logradouro, distncia ao plo de influncia, entre outros) e econmicas (como oferta ou transao, poca e condiodonegciovistaouaprazo).Asvariveisdevemserescolhidascombaseemteoriasexistentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, poisalgumasvariveisconsideradasnoplanejamentodapesquisapodemsemostrarpoucorelevantesna explicao do comportamento da varivel explicada e vice-versa. Semprequepossvel,recomenda-seaadoodevariveisquantitativas.Asdiferenasqualitativasdas caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a)peloempregodetantasvariveisdicotmicasquantasforemnecessrias,especialmentequandoa quantidadededadosforabundanteepuderemserpreservadososgrausdeliberdadenecessrios modelagem estatstica definidos nesta Norma (por exemplo, aplicao de condies booleanas do tipo maior do que ou menor do que, sim ou no); ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO15/51 b)pelo emprego de variveis proxy6, por exemplo: custos unitrios bsicos de entidades setoriais, para expressar padro construtivo; ndicefiscal,ndicededesenvolvimentohumano,rendamdiadochefededomiclio,nveisderendada populao, para expressar localizao; coeficientes de depreciao para expressar estado de conservao das benfeitorias; valores unitrios de lojas em locao para expressar a localizao na avaliao de lojas para venda; c)pormeiodecdigosajustados,quandoseusvaloressoextradosdaamostracomautilizaodos coeficientes de variveis dicotmicas que representem cada uma das caractersticas. O modelo intermedirio gerador dos cdigos deve constar no laudo de avaliao (ver A.7); d)por meio de cdigos alocados construdos de acordo com A.6. 8.2.1.3Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1Observar o disposto em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.1.3.2O levantamento de dados tem como objetivo a obteno de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatrio. Nestaetapaoengenheirodeavaliaesinvestigaomercado,coletadadoseinformaesconfiveis preferentementearespeitodenegociaesrealizadaseofertas,contemporneasdataderefernciada avaliao, com suas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localizao. 8.2.1.3.3Asfontesdevemserdiversificadastantoquantopossveleidentificadas.Aidentificaodasfontes pode ser dispensada de comum acordo entre as partes contratantes. 8.2.1.3.4Recomenda-se que os dados de mercado tenham suas caractersticas verificadas peloengenheiro de avaliaes. 8.2.1.3.5Osdadosdeofertasoindicaesimportantesdovalordemercado.Entretanto,devem-seconsiderar superestimativasqueemgeralacompanhamessespreose,semprequepossvel,quantific-laspeloconfronto com dados de transaes. 8.2.1.3.6Naamostragemdeve-sesopesarousodeinformaesqueimpliquemopiniessubjetivasdo informante e recomenda-se: a)visitarcadaimveltomadocomoreferncia,comointuitodeverificar,tantoquantopossvel,todasas informaes de interesse; b)atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos; c)confrontarasinformaesdaspartesenvolvidas,deformaaconferirmaiorconfiabilidadeaosdados coletados. 8.2.1.4Tratamento de dados8.2.1.4.1Preliminares recomendvel,preliminarmente, a sumarizao das informaes obtidas soba forma de grficos que mostrem asdistribuiesdefreqnciaparacadaumadasvariveis,bemcomoasrelaesentreelas.Nestaetapa, 6 Observao: as variveis proxy, conforme definidas em 3.77, no devem ser confundidas com a atribuio de cdigos alocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO16/51 verificam-seoequilbriodaamostra,ainflunciadasvariveisquepresumivelmenteexpliquemavariaodos preos a forma dessa variao, possveis dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre outros. Assim, pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenas a priori do engenheiro de avaliaes, bem como permitir a formulao de novas hipteses. Nos casos de transformao de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preo vista, esta deveserrealizadacomaadoodeumataxadedesconto,efetiva,lquidaerepresentativadamdiapraticada pelo mercado, data correspondente a esse dado, discriminando-se a fonte. Notratamentodosdadospodemserutilizados,alternativamenteeemfunodaqualidadeedaquantidadede dados e informaes disponveis: tratamentoporfatores:homogeneizaoporfatoresecritrios,fundamentadosporestudosconforme 8.2.1.4.2, e posterior anlise estatstica dos resultados homogeneizados. tratamentocientfico:tratamentodeevidnciasempricaspelousodemetodologiacientficaqueleve induo de modelo validado para o comportamento do mercado.Deve-selevaremcontaquequalquermodeloumarepresentaosimplificadadomercado,umavezqueno consideratodasassuasinformaes.Porisso,precisamsertomadoscuidadoscientficosnasuaelaborao, desde a preparao da pesquisa e o trabalho de campo, at o exame final dos resultados. O poder de predio do modelodeve serverificadoa partir do grfico de preos observados na abscissa versus valoresestimadospelomodelonaordenada,quedeveapresentarpontosprximosdabissetrizdoprimeiro quadrante. Alternativamente, podem ser utilizados procedimentos de validao. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a)corretaidentificaodosdadosdemercado,comespecificaoequantificaodasprincipaisvariveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; b)iseno das fontes de informao; c)identificao das fontes de informao, observada a exceo contida em 8.2.1.3.3; d)nmero de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentao; e)sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas; diferenas relevantes perante o avaliando, devem ser tratadas adequadamente nos modelos adotados; f)insero de mais de um tipo deagrupamento no mesmo modelo. Nestes casos, o engenheirode avaliaes devesecertificardetercontempladoasdiferenassignificativasentreessesgrupos,sendoobrigatriaa verificao da influncia das interaes entre as variveis. Recomenda-se a incluso dos endereos completos dos dados de mercado. 8.2.1.4.2Tratamento por fatores O tratamento por fatores aplicvel a uma amostra composta por dados de mercado com as caractersticas mais prximas possveis do imvel avaliando. Osfatoresdevemsercalculadospormetodologiacientfica,comocitadoem8.2.1.4.3,justificadosdopontode vistatericoeprtico,comainclusodevalidao,quandopertinente.Devemcaracterizarclaramentesua validade temporal eabrangncia regional e ser revisados noprazo mximo de quatro anos ou em prazoinferior, sempre que for necessrio. Podem ser: ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO17/51 a)calculadosedivulgados,juntamentecomosestudosquelhederamorigem,pelasentidadestcnicas regionaisreconhecidas,conceituadasem3.20,bemcomoporuniversidadesouentidadespblicascom registronosistemaCONFEA/CREA,desdequeosestudossejamdeautoriadeprofissionaisdeengenharia ou arquitetura; b)deduzidos ou referendados pelo prprio engenheiro de avaliaes, com a utilizao de metodologia cientfica, conforme8.2.1.4.3,desdequeametodologia,aamostragemeosclculosquelhesderamorigemsejam anexados ao Laudo de Avaliao. No caso de utilizao de tratamento por fatores, deve ser observado o Anexo B. 8.2.1.4.3Tratamento cientfico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formao de valores, seus pressupostos devem ser devidamente explicitados e testados. Quando necessrio, devem ser intentadas medidas corretivas, com repercusso na classificao dos graus de fundamentao e preciso.Outrasferramentasanalticasparaainduodocomportamentodomercado,consideradasdeinteressepelo engenheirodeavaliaes,taiscomoregressoespacial,anliseenvoltriadedadoseredesneuraisartificiais, podemseraplicadas,desdequedevidamente justificadasdopontodevistatericoeprtico,comainclusode validao, quando pertinente. Os Anexos C, D e E apresentam de forma resumida as caractersticas e fundamentos bsicos dessas ferramentas analticas,emcarterinformativo,visandosuadifusoparaodesenvolvimentotcnicodaengenhariade avaliaes. No caso de utilizao de modelos de regresso linear, deve ser observado o Anexo A. 8.2.1.5Campo de arbtrio 8.2.1.5.1O campo de arbtrio definido em 3.8 da ABNT NBR 14653-1:2001 o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendncia central utilizada na avaliao. 8.2.1.5.2Ocampodearbtriopodeserutilizadoquandovariveisrelevantesparaaavaliaodoimvelno tiveremsidocontempladasnomodelo,porescassezdedadosdemercado,porinexistnciadefatoresde homogeneizaoaplicveisouporqueessasvariveisnoseapresentaramestatisticamentesignificantesem modelosderegresso,desdequeaamplitudedeatmaisoumenos15%sejasuficienteparaabsorveras influncias no consideradas e que os ajustes sejam justificados.8.2.1.5.3Quandoaamplitudedocampodearbtrionoforsuficienteparaabsorverasinflunciasno consideradas,omodeloinsuficienteparaqueaavaliaopossaatingirograumnimodefundamentaono mtodo comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo. 8.2.1.5.4O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80 % calculado para definir o grau de preciso da estimativa. 8.2.2Mtodo involutivo Omtodoinvolutivo,conformedefinidoem8.2.2daABNTNBR14653-1:2001,compreendeasetapasdescritas em 8.2.2.1 a 8.2.2.10. 8.2.2.1Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.3. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO18/51 8.2.2.2Projeto hipottico Naconcepodoprojetohipottico,oengenheirodeavaliaesdeveverificaroaproveitamentoeficienteparao imvel avaliando, como definido em 3.1. 8.2.2.3Pesquisa de valores Apesquisadevaloresdeveserrealizadasegundoospreceitosdomtodocomparativodiretodedadosde mercado, conforme 8.2.1, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. 8.2.2.4Previso de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipottico so calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, consideradosaeventualvalorizaoimobiliria,preferencialmenteinferida,aformadecomercializao identificadanacondutadomercadoeotempodeabsoroemfacedaevoluoconjunturalnomercadoe evidncias de seu desempenho. 8.2.2.5Levantamento do custo de produo do projeto hipottico Este levantamento corresponde apurao dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaborao e aprovao de projetos, necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. 8.2.2.6Previso de despesas adicionais Podem ser includas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas: a)de compra do imvel; b)de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; c)com impostos, taxas e seguros; d)com publicidade; e)com a comercializao das unidades. 8.2.2.7Margem de lucro do incorporador Quandoforusadamargemdelucroemmodelosquenoutilizemfluxodecaixa,estamargemdeveser consideradaproporcionalaoriscodoempreendimento,queestdiretamenteligadoquantidadedeunidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado. 8.2.2.8Prazos No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a)oprazoparaaexecuodoprojetohipotticosejacompatvelcomassuascaractersticasfsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas; b)o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 8.2.2.9Taxas Nocasodeadoodemodelosdinmicosrecomenda-seexplicitarastaxasdevalorizaoimobiliria,de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO19/51 8.2.2.10Modelo A avaliao pode ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia:a)por fluxos de caixa especficos;b)com a aplicao de modelos simplificados dinmicos;c)com a aplicao de modelos estticos. 8.2.3Mtodo da renda Asavaliaesdeempreendimentosdebaseimobiliria(hotis,shoppingcenterseoutros)devemobservaras prescriesdaABNTNBR14653-4:2002.Nocasodeavaliaodeimvelquenoseenquadrenasituao anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4. 8.2.3.1Estimao das receitas e despesas Emfunodotipodeimvelquesepretendeavaliarsolevantadastodasasdespesasnecessriassua manuteno e operao, impostos etc., e receitas provenientes da sua explorao. 8.2.3.2Montagem do fluxo de caixa Amontagemdofluxodecaixafeitacombasenasdespesasereceitasprevistasparaoimvelesuas respectivas pocas. 8.2.3.3Estabelecimento da taxa mnima de atratividade Estataxaestimadaemfunodasoportunidadesdeinvestimentosalternativosexistentesnomercadode capitais e, tambm, dos riscos do negcio. 8.2.3.4Estimao do valor do imvel Ovalormximoestimadoparaoimvelrepresentadopelovaloratualdofluxodecaixa,descontadopelataxa mnima de atratividade. 8.2.4Mtodo evolutivo Acomposiodovalortotaldoimvelavaliandopodeserobtidaatravsdaconjugaodemtodos,apartirdo valordoterreno,consideradosocustodereproduodasbenfeitoriasdevidamentedepreciadoeofatorde comercializao, ou seja: VI = ( VT + CB ) . FC Onde: VI o valor do imvel; VT o valor do terreno; CB o custo de reedio da benfeitoria; FC o fator de comercializao. A aplicao do mtodo evolutivo exige que: ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO20/51 a)ovalordoterrenosejadeterminadopelomtodocomparativodedadosdemercadoou,naimpossibilidade deste, pelo mtodo involutivo; b)as benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo diretode custo oupelo mtodo da quantificao de custo;c)ofatordecomercializaosejalevadoemconta,admitindo-sequepodesermaioroumenordoquea unidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao. 8.2.4.1Quandooimvelestiversituadoemzonadealtadensidadeurbana,ondeoaproveitamentoeficiente preponderante,oengenheirodeavaliaesdeveanalisaraadequaodasbenfeitorias,ressaltarosub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os clculos correspondentes. 8.2.4.2 Quandopuder ser empregado, o mtodo evolutivo pode ser considerado mtodo eletivo para a avaliao de imveis cujas caractersticas sui generis impliquem a inexistncia de dados de mercado em nmero suficiente para a aplicao do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 8.2.4.3 O mtodo evolutivo pode tambm ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de reedio da benfeitoria a partir do conhecimento do seu valor total, considerada a equao de 8.2.4. 8.3 Mtodos para identificar o custo de um imvel Os mtodosaseguirsorecomendadosparaaidentificaodocustodetodosostiposdeimveis,inclusiveos que compem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4. 8.3.1Mtodo da quantificao do custo Utilizadoparaidentificarocustodereediodebenfeitorias.Podeserapropriadopelocustounitriobsicode construo ou por oramento, com citao das fontes consultadas. 8.3.1.1Identificao de custo pelo custo unitrio bsico (ABNT NBR 12721) 8.3.1.1.1Vistoria Temcomoobjetivoprincipalexaminarasespecificaesdosmateriaisaplicados,paraestimaodopadro construtivo, a tipologia, o estado de conservao e a idade aparente. 8.3.1.1.2Clculo da rea equivalente de construo A reaequivalente de construo deve ser calculada de acordo com a seguinte frmula, em consonnciacom o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prdios em condomnio: Onde: S a rea equivalente de construo; Ap a rea construda padro; Aqi a rea construda de padro diferente; Piopercentualcorrespondenterazoentreocustoestimadodareadepadrodiferenteearea padro, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. + =nii i P Aq Ap S ) ( ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO21/51 8.3.1.1.3Estimao do custo de construo Para a estimao do custo de construo pode-se aplicar o modelo a seguir: Onde: C o custo unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo; CUB o custo unitrio bsico; OE o oramento de elevadores; OIooramentodeinstalaesespeciaiseoutras,taiscomogeradores,sistemasdeproteocontra incndio, centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.; OFe o oramento de fundaes especiais; OFd o oramento de fundaes diretas; S a rea equivalente de construo, de acordo com a ABNT NBR 12721; A a taxa de administrao da obra; F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo; L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora. 8.3.1.2Identificao do custo pelo oramento detalhado 8.3.1.2.1Vistoria Avistoriadetalhadadabenfeitoriatemcomoobjetivoexaminarasespecificaesdosmateriaisaplicados,o estado de conservao e a idade estimada. 8.3.1.2.2Levantamento dos quantitativos Nesta etapa so levantados todos os quantitativos de materiais e servios aplicados na obra. 8.3.1.2.3Pesquisa de custos De acordo com as especificaes dos materiais e servios utilizados para execuo da benfeitoria, coletam-se os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas. 8.3.1.2.4Preenchimento da planilha oramentria OpreenchimentodaplanilhadeveserdeacordocomomodelosugeridonaABNTNBR12721,ondeso discriminados todos os servios, indicando-se a unidade de medida, a quantidade, o custo unitrio, o custo total e a fonte de consulta. 8.3.1.3Depreciao fsica Oclculodadepreciaofsicapodeserrealizadodeformaanalticapormeiodeoramentonecessrio recomposio do imvel na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao, que leve em conta a idade e o estado de conservao. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel. 8.3.1.4Custo de reedio da benfeitoria Ocustodereediodabenfeitoriaoresultadodasubtraodocustodereproduodaparcelarelativa depreciao. ) 1 )( 1 )( 1 ]() ([ L F ASOFd OFe OI OECUB C + + + + ++ = ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO22/51 8.3.2Mtodo comparativo direto de custo A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por imveis de projetos semelhantes, a partir da qual so elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 9Especificao das avaliaes 9.1 Generalidades 9.1.1Aespecificaodeumaavaliaoestrelacionadatantocomoempenhodoengenheirodeavaliaes, como com o mercado e as informaes que possam ser dele extradas. O estabelecimento inicial pelo contratante dograudefundamentaodesejadotemporobjetivoadeterminaodoempenhonotrabalhoavaliatrio,mas norepresentagarantiadealcancedegrauselevadosdefundamentao.Quantoaograudepreciso,este dependeexclusivamentedascaractersticasdomercadoedaamostracoletadae,porisso,nopassvelde fixao a priori. 9.1.2Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos de Avaliao.Ograudefundamentaoatingidodeveserexplicitadonocorpodolaudo.Noscasosemqueograu mnimoInoforatingido,devemserindicadosejustificadosositensdasTabelasdeespecificaoqueno puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao do valor. 9.1.3Oslaudosdeusorestrito,conforme10.3daABNTNBR14653-1:2001,podemserdispensadosde especificao, em comum acordo entre as partes. 9.2Mtodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo 9.2.1Ograudefundamentao,nocasodeutilizaodemodelosderegressolinear,deveserdeterminado conforme a Tabela 1, observando de 9.1 a 9.2. Tabela 1 Grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear Grau ItemDescrio IIIIII 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas Completa quanto s variveis utilizadas no modelo Adoo de situao paradigma 2 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados 6 (k + 1), onde k o nmero de variveisindependentes 4 (k + 1), onde k o nmero de variveisindependentes 3 (k + 1), onde k o nmero de variveis independentes 3 Identificao dos dados de mercado Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto e caractersticas observadas no local pelo autor do laudo Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO23/51 4ExtrapolaoNo admitida Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 15 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel, em mdulo Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a100 % do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior; b) o valor estimado no ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, de per si e simultaneamente, e em mdulo 5 Nvel de significncia (somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal) 10 %20 %30 % ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO24/51 Tabela 1 (continuao) Grau ItemDescrio IIIIII 6 Nvel de significncia mximo admitido para a rejeio da hiptese nula do modelo atravs do teste F de Snedecor 1 %2 %5 % 9.2.1.1Para atingir o grau III, so obrigatrias: a)apresentao do laudo na modalidade completa; b)apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia do comportamento davariaodasvariveisemrelaoaomercado,bemcomosuaselasticidadesemtornodopontode estimao. c)identificaocompletadosendereosdosdadosdemercadousadosnomodelo,bemcomodasfontesde informao; d)adoo da estimativa de tendncia central. 9.2.1.2 permitido ao engenheirode avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes: a)conversodevaloresaprazoemvaloresvista,comtaxasdedescontopraticadasnomercadonadatade referncia da avaliao; b)converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao; c)conversodereasreaisdeconstruoemreasequivalentes,desdequecombaseemcoeficientes publicados (por exemplo, os da ABNT NBR 12721) ou inferidos no mercado; d)incorporaodeluvasaoaluguel,comaconsideraodoprazoremanescentedocontratoetaxasde desconto praticadas no mercado financeiro. 9.2.1.3permitidaautilizaodetratamentoprviodospreosobservados,limitadoaumnicofatorde homogeneizao,desdequefundamentadoconforme8.2.1.4.2,semprejuzodosajustescitadosem9.2.1.2 (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao de preos de oferta para as condies de transao). 9.2.1.4 Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e quenoforamcontempladasnomodelo,especialmentequandoocampodearbtrionoforsuficienteparaas compensaes necessrias na estimativa de valor. 9.2.1.5Oengenheirodeavaliaesdeveanalisaromodelo,comaverificaodacoernciadavariaodas variveis em relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao. 9.2.1.6Parafinsdeenquadramentoglobaldolaudoemgrausdefundamentao,devemserconsideradosos seguintes critrios: ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO25/51 a)na Tabela 1, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens; b)o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c)o enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 2. 9.2.1.6.1 No caso de amostras homogneas7, ser adotada a Tabela 1, com as seguintes particularidades: a)sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade; b)ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso. Tabela 2 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utilizao de modelos de regresso linear GrausIIIIII Pontos mnimos16106 Itens obrigatrios 2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mnimo no grau II 2, 4, 5 e 6 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I Todos, no mnimo no grau I 9.2.2Grau de fundamentao com o uso do tratamento por fatores, conforme a Tabela 3. Para o atendimento Tabela 3, observar as Sees de 9.1 a 9.2. Tabela 3 Grau de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores Grau ItemDescrio IIIIII 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoo de situao paradigma 2 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados 1253 3 Identificao dos dados de mercado Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto e caractersticas observadas pelo autor do laudo Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados 7Emcasodedvidasobreahomogeneidadedaamostra,estapodeseranalisadapormeiodaDistnciadeMahalanobis entre os elementos amostrais e o centride amostral. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO26/51 Tabela 3 (continuao) Grau ItemDescrio IIIIII 4 Intervalo admissvel de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,250,50 a 2,000,40 a 2,50 a aNo caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de0,80 a 1,25, pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea. 9.2.2.1Para atingir o Grau III so obrigatrias: a) apresentao do laudo na modalidade completa; b)identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao; c)valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central. 9.2.2.2Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes critrios: a)na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens; b)o atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos; c)oenquadramentoglobaldolaudodeveconsiderarasomadepontosobtidosparaoconjuntodeitens, atendendo Tabela 4. Para o atendimento Tabela 4, observar as Sees de 9.1 a 9.2. Tabela 4 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso deutilizao de tratamento por fatores GrausIIIIII Pontos mnimos1064 Itens obrigatriosItens 2 e 4 no grau III, com os demais no mnimo no grau II Itens 2 e 4 no mnimo no grau II e os demais no mnimo no grau I Todos, no mnimo no grau I 9.2.3Grau de preciso confome a Tabela 5. Tabela 5 Grau de preciso nos casos de utilizao de modelos de regresso linear ou do tratamento por fatores Grau Descrio IIIIII Amplitude do intervalo de confiana de 80 % em torno da estimativa de tendncia central 30 % 40 % 50 % Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%, no h classificao do resultado quanto preciso e necessria justificativa com base no diagnstico do mercado. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO27/51 9.3Mtodo da quantificao de custo Conforme a Tabela 6.Para o atendimento Tabela 6, observar as Sees 9.1 a 9.3. Tabela 6 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao de custo de benfeitorias Graus ItemDescrio IIIIII 1 Estimativa do custo direto Pela elaborao de oramento, no mnimo sinttico Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto semelhante ao projeto padro Pela utilizao de custo unitrio bsico para projeto diferente do projeto padro, com os devidos ajustes 2BDICalculadoJustificadoArbitrado 3Depreciao fsica Calculada por levantamento do custo de recuperao do bem, para deix-lo no estado de novo ou Casos de bens novos ou projetos hipotticos Calculada por mtodos tcnicos consagrados, considerando-se idade, vida til e estado de conservao Arbitrada 9.3.1Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 9.3.2Parafinsdeenquadramentoglobaldolaudoemgrausdefundamentao,devemserconsideradosos seguintes critrios: a)na Tabela 6, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; b)o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c)oenquadramentoglobaldolaudodeveconsiderarasomadepontosobtidosparaoconjuntodeitens, atendendo Tabela 7. Tabela 7 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo de benfeitorias GrausIIIIII Pontos mnimos753 Itens obrigatrios no grau correspondente 1, com os demais no mnimo no grau II 1 e 2, no mnimo no grau II todos, no mnimo no grau I ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO28/51 9.4Mtodo involutivo Conforme Tabela 8. Para o atendimento Tabela 8, observar as Sees 9.1 a 9.4. Tabela 8 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo Grau ItemDescrio IIIIII 1 Nvel de detalhamento do projeto hipottico Anteprojeto ou projeto bsico Estudo preliminar Aproveitamento, ocupao e usos presumidos 2 Preo de venda das unidades do projeto hipottico No mnimo grau II de fundamentao no mtodo comparativo Grau I de fundamentao no mtodo comparativo Estimativa 3 Estimativa dos custos de produo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo 4Prazos Fundamentados com dados obtidos no mercado JustificadosArbitrados 5Taxas Fundamentadas com dados obtidos no mercado JustificadasArbitradas 6Modelo Dinmico com fluxo de caixa Dinmico com equaes predefinidas Esttico 7 Anlise setorial e diagnstico de mercado De estrutura, conjuntura, tendncias e conduta Da conjuntura Sintticos da conjuntura 8CenriosMnimo de 321 9 Anlises de sensibilidade do modelo Simulaes com discusso do comportamento do modelo Simulaes com identificao das variveis mais significativas Sem simulao 9.4.1Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 9.4.2Parafinsdeenquadramentoglobaldolaudoemgrausdefundamentao,devemserconsideradosos seguintes critrios: a)na Tabela 8, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens; ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO29/51 b)o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c)oenquadramentoglobaldolaudodeveconsiderarasomadepontosobtidosparaoconjuntodeitens, atendendo Tabela 9. Tabela 9 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo involutivo GrausIIIIII Pontos mnimos22139 Itens obrigatrios no grau correspondente 2,6,7 e 8, com os demais no mnimo no grau II 2,6,7 e 8, no mnimo no grau II Todos, no mnimo no grau I 9.5Mtodo evolutivo Conforme a Tabela 10. Para o atendimento Tabela 10, observar as Sees 9.1 a 9.5. Tabela 10 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo Grau ItemDescrio IIIIII 1 Estimativa do valor do terreno Grau III de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentao no mtodo comparativo ou no involutivo 2 Estimativa dos custos de reedio Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao do custo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao do custo 3 Fator de comercializao Inferido em mercado semelhante JustificadoArbitrado 9.5.1Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa. 9.5.2Parafinsdeenquadramentoglobaldolaudoemgrausdefundamentao,devemserconsideradosos seguintes critrios: a)na Tabela 10, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; b)o atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos; c)oenquadramentoglobaldolaudodeveconsiderarasomadepontosobtidosparaoconjuntodeitens, atendendo Tabela 11. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO30/51 9.5.2.1Quandooterrenoouasbenfeitorias,isoladamente,representaremmenosde15%dovalortotaldo imvel, podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos. Tabela 11 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo GrausIIIIII Pontos mnimos853 Itens obrigatrios no grau correspondente 1 e 2, com o 3 no mnimo nograu II 1 e 2, no mnimo nograu II Todos, no mnimo no grau I 10Apresentao do laudo de avaliao 10.1Laudo de avaliao completo O laudo de avaliao completo deve conter no mnimo os seguintes itens: a)identificao do solicitante; b)finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante; c)objetivo da avaliao;d)pressupostos, ressalvas e fatores limitantes - atender ao disposto em 7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; e)identificao e caracterizao do imvel avaliando atender ao disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001, no que couber; f)diagnstico do mercado relatar conforme 7.7.2 da ABNT NBR 14653-1:2001; g)indicaodo(s)mtodo(s)eprocedimento(s)utilizado(s)relatarconformeSeo8daABNTNBR14653-1:2001; h)especificaodaavaliao-indicaraespecificaoatingida,comrelaoaosgrausdefundamentaoe preciso,conformeSeo9.Quandosolicitadopelocontratante,deveserapresentadodemonstrativoda pontuao atingida; i)planilha dos dados utilizados; j)no caso de utilizao do mtodo comparativo direto de dados de mercado, descrio das variveis do modelo, comadefiniodocritriodeenquadramentodecadaumadascaractersticasdoselementosamostrais.A escala utilizada para definir as diferenas qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado; k)tratamentodosdadoseidentificaodoresultado-Explicitarosclculosefetuados,ocampodearbtrio,se forocaso,ejustificativasparaoresultadoadotado.Nocasodeutilizaodomtodocomparativodiretode dadosdemercado,deveserapresentadoogrficodepreosobservadosversusvaloresestimadospelo modelo, conforme 8.2.1.4.1; l)resultado da avaliao e sua data de referncia; m)qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO31/51 10.2Laudo de avaliao simplificado Olaudodeavaliaosimplificadodeveatendernomnimo,deformaresumida,aositens,10.1a)at10.1h)e 10.1.k), desta Parte 2. 10.3Anexos Paraaidentificaodovalordemercado,podemserincludos,deacordocomograudefundamentao,os seguintesanexos:documentaodominial,fotografiasdoimvelavaliando,plantas,identificaodosdadosde mercado, memria de calculo ou relatrios originais dos programas computacionais utilizados. 11Procedimentos especficos 11.1Desapropriaes 11.1.1Classificao das desapropriaes 11.1.1.1Quanto extenso total: aquela que atinge o imvel em sua totalidade, ou cujo remanescente seja inaproveitvel; parcial: aquela que atinge parte do imvel. 11.1.1.2Quanto durao temporria; permanente. 11.1.2Critrios Nasdesapropriaestotais,asavaliaesdevemserrealizadascomautilizaodosmtodosprevistosnesta Norma. O engenheiro de avaliaes dever apresentar, a ttulo de subsdio, o custo de reedio, o de reproduo e o valor de mercado. Nas desapropriaes parciais, o critrio bsico o da diferena entre as avaliaes do imvel original e do imvel remanescente,namesmadatadereferncia(critrioantesedepois).Devemserapreciadascircunstncias especiais, quando relevantes, tais como alteraes de forma, uso, acessibilidade, ocupao e aproveitamento. Nocasodebenfeitoriasatingidas,devemserprevistasverbasrelativasaocustodeobrasdeadaptaodo remanescente, possvel desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessria desocupao temporria para a execuo dos servios. Se o engenheiro de avaliaes considerar como inaproveitvel o remanescente do imvel, esta condio deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. Nasdesapropriaestemporrias,asindenizaesdevemconsiderararendaqueseriaauferidapeloimvel, durante o perodo correspondente, bem como eventuais perdas adicionais. 11.2Servides 11.2.1Classificao 11.2.1.1Quanto natureza, entre outras: ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO32/51 administrativa ou pblica, quando o titular da servido for o Poder Pblico ou seu preposto, sem que exista um imvel serviendo; predial, quando a restrio for imposta a um imvel serviente para uso e utilidade do imvel serviendo. 11.2.1.2Quanto finalidade, entre outras: passagem de pedestres e veculos; passagem de linhas de transmisso; passagem de tubulaes. 11.2.1.3Quanto interveno fsica: aparente, quando h interveno fsica; no aparente, quando no h interveno fsica. 1.2.1.4Quanto durao: temporria; perptua. 11.2.2Critrios 11.2.2.1O valor da indenizao pela presena de servido corresponde perda do valor do imvel decorrente das restries a ele impostas, calculadas alternativamente por: a)diferena entreas avaliaes do imvel original e do imvel serviente, na mesma data de referncia (critrio antesedepois),comconsideraodecircunstnciasespeciais,taiscomoalteraesdeuso,ocupao, acessibilidade e aproveitamento; b)diferena entre os valores presentes dos rendimentos imobilirios lquidos relativos ao uso do imvel antes e depois da instituio da servido. 11.2.2.2Prejuzos causados s benfeitorias atingidas pela faixa de servido devem ser avaliados. 11.2.2.3Perdasadicionaisdecorrentesdainstituiodaservidonoimvel,comoacessaodeatividade econmica, devem ser consideradas, quando solicitadas. 11.3Glebas urbanizveis 11.3.1Aavaliaodasglebasurbanizveisdeveserfeitapreferivelmentecomautilizaodomtodo comparativo direto de dados de mercado. 11.3.2Quando for utilizado o mtodo involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos: a)a viabilidade legal da implantao do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restries da Lei 6766 e dasLeisEstaduaiseMunicipaisatinentesaousoeocupaodosolo,comdestaqueparaosparmetros fsicoseurbansticosexigidosparaoloteamento,taiscomoopercentualmximodereasvendveis,infra-estrutura mnima, leitos carroveis, declives mximos etc.; b)apossibilidadededesmembramentosparciais,comfrenteparaviasoulogradourospblicosoficiais,desde que legalmente viveis e economicamente vantajosos, com loteamento da rea remanescente; ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO33/51 c)oestadodominialeeventuaisgravamessobreagleba,taiscomoaexistnciadedireitosreaise possessrios, informados pelo contratante; d)casoaglebaurbanizvelsejaavaliadacomoempreendimento,devemserseguidosospreceitosdaABNT NBR 14653-4; e)quandohouverdvidassobreaviabilidadedaurbanizaodagleba,recomenda-severificaroseuvalorpor meio de seus frutos, tais como locao, arrendamento etc. 11.4Avaliao de aluguis 11.4.1Por comparao direta 11.4.1.1Trata-sedoprocedimentopreferencial,usualmenteempregadoemaesrenovatriaserevisionais. Paraasuaaplicaoexigidooconhecimentodedadosdemercadoreferentesalocaesdeimveis semelhantes. 11.4.1.2Especial ateno deve ser dada quando forem comparados aluguis com distintos perodos de reajuste ou estgios do contrato, admitindo-se os seguintes procedimentos: a)tornar os dados homogneos, com o auxlio de modelos que levem em conta a previso inflacionria; b)utilizarmodelosderegressocomvariveisqueconsideremasdiferenascontratuaisouoestgiodo contrato. 11.4.1.3Nocasodeantecipaodealuguis,devemseradicionadosaosaluguisnominaisacrscimos constantes, financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado. 11.4.2Pela remunerao do capital 11.4.2.1Neste caso, oaluguel determinado em funo do valor do imvel, podendo ser empregado em casos de imveis isolados e atpicos, para os quais a utilizao da comparao direta seja impraticvel. 11.4.2.2Sua utilizao exige a determinao da taxa de remunerao e do valor do imvel. 11.4.2.3A taxa de remunerao deve ser objeto de pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, ao longo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. 11.4.3Reformas Ocustodereformasquebeneficiemoimvelalugadopodeseramortizadoemformadedescontodoaluguel, durante prazo compatvel. NOTAA legislao federal referente a aluguis consta na Bibliografia de [34] a [38]. 11.5Liquidao forada Quando solicitado, alm do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliao o valor para liquidao forada, para uma certa data, adotando-se critrios acordados entre contratantes e contratados. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO34/51 Anexo A (Normativo) Procedimentos para a utilizao de modelos de regresso linear A.1Introduo A.1.1Atcnicamaisutilizadaquandosedesejaestudarocomportamentodeumavariveldependenteem relao a outras que so responsveis pela variabilidade observada nos preos a anlise de regresso. A.1.2Nomodelolinearpararepresentaromercado,avariveldependenteexpressaporumacombinao linear das variveis independentes, em escala original ou transformadas, e respectivas estimativas dos parmetros populacionais, acrescida de erro aleatrio, oriundo de: efeitos de variveis no detectadas e de variveis irrelevantes no includas no modelo; imperfeies acidentais de observao ou de medida; variaesdocomportamentohumano,comohabilidadesdiversasdenegociao,desejos,necessidades, compulses, caprichos, ansiedades, diferenas de poder aquisitivo, diferenas culturais, entre outros A.1.3Combaseemumaamostraextradadomercado,osparmetrospopulacionaissoestimadospor inferncia estatstica. A.1.4Namodelagemdevemserexpostasashiptesesrelativasaoscomportamentosdasvariveis dependenteseindependentes,combasenoconhecimentoqueoengenheirodeavaliaestemarespeitodo mercado, quando sero formuladas as hipteses nula e alternativa para cada parmetro. A.2Pressupostos bsicos Ressalta-seanecessidade,quandoseusam modelosderegresso,deobservarosseuspressupostosbsicos, apresentados a seguir, principalmente no que concerne sua especificao, normalidade, homocedasticidadede, no-multicolinearidade,no-autocorrelao,independnciaeinexistnciadepontosatpicos,comoobjetivode obter avaliaes no tendenciosas, eficientes e consistentes, em especial as seguintes: a)paraevitaramicronumerosidade,onmeromnimodedadosefetivamenteutilizados(n)nomodelodeve obedecer aos seguintes critrios, com respeito ao nmero de variveis independentes (k): n 3 (k + 1) para n 30, ni 3 para30 < n 100, ni 10% n para n > 100, ni 10 onde: ni o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas e variveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados; recomenda-sequeascaractersticasespecficasdoimvelavaliandoestejamcontempladasnaamostra utilizada em nmero representativo de dados de mercado; ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO35/51 b)atentar para o equilbrio da amostra, com dados bem distribudos para cada varivel no intervalo amostral; c)os erros so variveis aleatrias com varincia constante, ou seja, so homocedsticos; d)os erros so variveis aleatrias com distribuio normal;e)os erros so no autocorrelacionados, isto , so independentes sob a condio de normalidade; f)oengenheirodeavaliaesdeveseempenharparaqueasvariveisimportantesestejamincorporadasno modelo inclusive as decorrentes de interao e as variveis irrelevantes no estejam presentes;8 g)emcasodecorrelaolinearelevadaentrequaisquersubconjuntosdevariveisindependentes,isto, multicolinearidade, deve-se examinar a coerncia das caractersticas do imvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida, vedada a utilizao do modelo em caso de incoerncia; h)nodevemexistircorrelaesevidentesentreoerroaleatrioeasvariveisindependentesdomodelo,ou seja,ogrficoderesduosnodevesugerirevidnciasderegularidadeestatsticacomrespeitosvariveis independentes; i)possveispontosinfluenciantes,ouaglomeradosdeles,devemserinvestigadosesuaretiradafica condicionada apresentao de justificativas. A.2.1Verificao dos pressupostos do modelo A.2.1.1Linearidade Recomenda-se ser analisado, primeiramente, o comportamento grfico da varivel dependente em relao a cada varivelindependente,emescalaoriginal.Istopodeorientaroavaliadornatransformaoaadotar.Existem formas estatsticas de se buscar a transformao mais adequada, como, por exemplo, os procedimentos de Box e Cox. Astransformaesutilizadasparalinearizaromodelodevem,tantoquantopossvel,refletirocomportamentodo mercado, com preferncia pelas transformaes mais simples de variveis, que resultem em modelo satisfatrio. Aps as transformaes realizadas, sehouver,examina-se alinearidade do modelo, pela construode grficos dosvaloresobservadosparaavariveldependenteversuscadavarivelindependente,comasrespectivas transformaes. A.2.1.2Normalidade A verificao da normalidade pode ser realizada, entre outras, por uma das seguintes formas: a)peloexamedehistogramadosresduosamostraispadronizados,comoobjetivodeverificarsesuaforma guarda semelhana com a da curva normal;b)pelaanlisedogrficoderesduospadronizadosversusvaloresajustados,quedeveapresentarpontos dispostos aleatoriamente, com a grande maioria situados no intervalo [ -2; +2 ]. c)pela comparao dafreqnciarelativadosresduosamostraispadronizadosnos intervalos de | -1; +1 |, |-1,64;+1,64|e|-1,96;+1,96|,comasprobabilidadesdadistribuionormalpadronosmesmos intervalos, ou seja, 68 %, 90 % e 95 %; 8 Para justificar o valor escolhido dentro do campo de arbtrio, o engenheiro de avaliaes pode utilizar um modelo auxiliar com a reintroduo de variveis recusadas no teste da hiptese nula. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO36/51 d)peloexamedogrficodosresduosordenadospadronizadosversusquantisdadistribuionormal padronizada, que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante; e)pelostestesdeadernciano-paramtricos,como,porexemplo,oqui-quadrado,odeKolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. A.2.1.3Homocedasticidade A verificao da homocedasticidade pode ser feita, entre outros, por meio dos seguintes processos: a)anlisegrficadosresduosversusvaloresajustados,quedevemapresentarpontosdispostos aleatoriamente, sem nenhum padro definido; b)pelos testes de Park e de White. A.2.1.4Verificao da autocorrelao O exame da autocorrelao deve serprecedidopelopr-ordenamento dos elementos amostrais, em relao aos valores ajustados e, se for o caso, s variveis independentes possivelmente causadoras do problema. Sua verificao pode ser feita, entre outros procedimentos, pela anlise do grfico dos resduos cotejados com os valores ajustados, que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido. A.2.1.5Colinearidade ou multicolinearidade A.2.1.5.1Uma forte dependncia linear entre duas ou mais variveis independentes provoca degeneraes no modeloelimitaasuautilizao.Asvarinciasdasestimativasdosparmetrospodemsermuitograndese acarretar a aceitao da hiptese nula e a eliminao de variveis fundamentais. A.2.1.5.2Paraverificaodamulticolinearidadedeve-se,emprimeirolugar,analisaramatrizdascorrelaes, que espelha as dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial pararesultadossuperioresa0,80.Comotambm possvelocorrermulticolinearidade,mesmoquandoamatriz decorrelaoapresentacoeficientesdevalorbaixo,recomenda-se,tambm,verificarocorrelacionamentode cada varivel com subconjuntos de outras variveis independentes, por meio de regresses auxiliares, como pela anlise de varincia por partes. A.2.1.5.3Paratratardadosnapresenademulticolinearidade,recomendvelquesejamtomadasmedidas corretivas,comoaampliaodaamostraouadoodetcnicasestatsticas maisavanadas,aexemplodouso de regresso de componentes principais.A.2.1.5.4Noscasosemqueoimvelavaliandosegueospadresestruturaisdomodelo,aexistnciade multicolinearidade pode ser negligenciada. A.2.1.6Pontos influenciantes ou outliers Aexistnciadessespontosatpicospodeserverificadapelogrficodosresduosversuscadavarivel independente, como tambm em relao aos valores ajustados, ou usando tcnicas estatsticas mais avanadas, como a estatstica de Cook ou a distncia de Mahalanobis para detectar pontos influenciantes. A.3Testes de significncia A.3.1O nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos (aqueles no citados na Tabela 1) no deve ser superior a 10 %. A.3.2Asignificnciadesubconjuntosdeparmetros,quandopertinente,podesertestadapelaanliseda varincia por partes. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO37/51 A.3.3Os nveis de significncia utilizados nos testes citados em A.3 sero compatveis com a especificao da avaliao. A.4Poder de explicao Em uma mesma amostra, a explicao do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinao. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do nmero de variveis independentes e no leva em conta o nmero de graus de liberdade perdidos a cada parmetro estimado, deve-se considerar o coeficiente de determinao ajustado.A.5Variveis dicotmicas Todavarivelquepossaassumirapenasdoisvaloresdevesertratadacomovariveldicotmica,vedadaa extrapolao ou interpolao nessa situao. usual a varivel dicotmica assumir os valores 0 e 1. A.6Cdigos alocados Os critrios da construo dos cdigos alocados devem ser explicitados, com a descrio necessria e suficiente de cada cdigo adotado, de forma a permitir o claro enquadramento dos dados de mercado e do imvel avaliando e assegurar que todos os elementos de mesma caracterstica estejam agrupados no mesmo item da escala. Aescalasercompostapornmerosnaturaisconsecutivosemordemcrescente(1,2,3...),emfunoda importncia das caractersticas possveis na formao do valor, com valor inicial igual a 1. No necessrio que a amostra contenha dados de mercado em cada uma das posies da escala construda. Recomenda-se a utilizao prvia da anlise de agrupamento de dados para a construo dos cdigos alocados. vedada a extrapolao de variveis expressas por cdigos alocados. A.7Cdigos ajustados Admite-sequeoscdigossejamextradosdaamostrapormeiodemodeloderegressocomautilizaode variveis dicotmicas, desde que haja pelo menos trs dados por caracterstica. vedada a extrapolao ou a interpolao de variveis expressas por cdigos ajustados. A.8Diferentes agrupamentos Nocasodeutilizaonomesmomodeloderegressodediferentesagrupamentos(tipologia,mercados, localizao,usosetc.),recomenda-severificaraindependnciaentreosagrupamentos,entreasvariveis utilizadas e possveis interaes entre elas. A.9Apresentao do modelo A varivel dependente no modelo de regresso deve ser apresentada no laudo na forma no transformada.A.10Avaliao intervalar A.10.1A avaliao intervalar, prevista em 7.7.1.b da ABNT NBR 14653-1, tem como objetivo estabelecer, quando solicitado pelo contratante, um intervalo de valores admissveis em torno da estimativa de tendncia central ou do valor arbitrado. A.10.1.1Quandoforadotadaaestimativadetendnciacentral,ointervalodevaloresadmissveisdeveestar limitado simultaneamente (ver Figura A.1): ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO38/51 a) ao intervalo de predio ou ao intervalo de confiana de 80 % para a estimativa de tendncia central9; b) ao campo de arbtrio. Figura A.1 Valores admissveis quando for adotada a estimativa de tendncia central A.10.1.2Quandoforadotadoovalorarbitrado,ointervalodevaloresadmissveisdeveestarlimitado simultaneamente (ver Figura A.2): a)aointervaloemtornodovalorarbitradocomamplitudeigualdointervalodepredioouaointervalode confiana10 de 80% para a estimativa de tendncia central; b) ao campo de arbtrio em torno da estimativa de tendncia central. Figura A.2 Valores admissveis quando for adotado o valor arbitrado A.10.2No caso de utilizao do valor arbitrado, este fato dever ser citado e no ser calculada a probabilidade associada ao intervalo. 9 O intervalo de confiana ser utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preos, utiliza-se o intervalo de predio. 10 O intervalo de confiana ser utilizado se o objetivo for estimar o valor de mercado. Se o objetivo for estimar preos, utiliza-se o intervalo de predio. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO39/51 Anexo B (Normativo) Procedimentos para a utilizao de tratamento por fatores B.1Introduo Neste tratamento de dados, aplicvelao Mtodo ComparativoDireto de Dados de Mercado, admitida a priori a validade da existncia de relaes fixas entre os atributos especficos e os respectivos preos. B.1.1Homogeneizao Devero ser utilizados fatores de homogeneizao calculados conforme 8.2.1.4.2, por metodologia cientfica, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangncia espacial e temporal. Osfatoresdehomogeneizaonopodemserutilizadosforadocampodeaplicaoparaoqualforam calculados,emrelaoscaractersticasquantitativasequalitativasdoimvel,tipologia,regioevalidade temporal do estudo que gerou os fatores.B.2Recomendaes quanto amostra Recomenda-se que no tratamento por fatores a amostra seja composta por dados de mercado com caractersticas fsicas,socioeconmicasedelocalizaoasmaissemelhantespossveisentresieemrelaoaoimvel avaliando, de forma a exigir apenas pequenos ajustes na homogeneizao. B.2.1Assim, recomendvel que sejam utilizados dados de mercado: a)com atributos mais semelhantes possveis aos do imvel avaliando e ao imvel paradigma; b)quesejamcontemporneos.Noscasosdeexamededadosnocontemporneos,desaconselhvela atualizao de preo do mercado imobilirio atravs de ndice econmico, quando no houver paridade entre eles, devendo, neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta fonte. Quando a atualizao na formamencionadaforimpraticvel,sseradmitidaacorreodosdadosporndicesresultantesde pesquisa no mercado. B.2.2Paraautilizaodestetratamento,considera-secomodadodemercadocomatributossemelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneizao, calculados em relao ao avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 2,00. B.3Saneamento da amostra Apsahomogeneizao,devemserutilizadoscritriosestatsticosconsagradosdeeliminaodedados discrepantes,paraosaneamentodaamostra.Osdadosdiscrepantesdevemserretiradosumaum,comincio pelo que esteja mais distante da mdia. Admite-se a reintroduo de dados anteriormente retirados no processo. B.4Erros de especificao Oengenheirodeavaliaesdeveseempenharparaqueasvariveisimportantesestejamincorporadaseas variveis irrelevantes no estejam presente no modelo. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO40/51 B.5Fatores de homogeneizao Os fatores de homogeneizao devem apresentar, para cada tipologia, os seus critrios de apurao e respectivos campos de aplicao, bem como a abrangncia regional e temporal. B.5.1Osfatoresdehomogeneizaonopodemserutilizadosforadesuatipologia,campodeaplicaoe abrangncias regional e temporal. B.5.2A fonte dos fatores utilizados na homogeneizao deve ser explicitada no trabalho avaliatrio. B.6Efeito de heterogeneizao Para a utilizao deste tratamento recomendvel que seja evitado o uso de fatores que, aplicados isoladamente em relao ao avaliando ou ao paradigma, heterogeneizem os valores originais. Essa recomendao s vlida com a confirmao do efeito de heterogeneizao, aps a aplicao conjunta dos fatores. B.7Avaliao intervalar Utilizar os mesmos critrios de A.10. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO41/51 Anexo C (informativo) Recomendaes para tratamento de dados por regresso espacial C.1Introduo C.1.1Aregressoespacialatcnicautilizadaquandosedesejaexplicaravariabilidadeobservadaemuma determinadavariveldependenteemrelaosvariveisindependentes,levando-seemcontaaposio geogrfica de cada uma das observaes e as suas influncias sobre os vizinhos. C.1.2Estatcnicarecomendadaquandoforconstatadaaexistnciadeautocorrelaoespacialentreos dadosobservados.Oprocedimentotemsemostradoespecialmentetilemavaliaesemmassa,plantasde valores genricos, estudos de velocidades de vendas e de demandas habitacionais, entre outros. C.2Pressupostos bsicos C.2.1Devem ser observados todos os pressupostos da regresso linear clssica, expostos no Anexo A. C.2.2Casosejaverificadaaexistnciadeautocorrelaoespacial,provenientedeinteraooudependncia espacialentreosdados,recomenda-seincorporarosefeitosdedependnciaespacialaomodeloclssicode regresso,comoobjetivodeassegurarsestimativascaractersticasdenotendenciosidade,eficinciae consistncia. C.3Recomendaes C.3.1Diagnstico da autocorrelao espacial C.3.1.1Oexamedaautocorrelaoespacialdeveserprecedidodogeorreferenciamentodoselementos amostrais e da espacializao dos resduos do modelo. Sua verificao pode ser feita: a)pelaanlisedogrficoespacialdosresduos,quedeveapresentarpontoscomsinaisdispersos aleatoriamente, sem nenhum padro definido em termos de clusters ou agrupamentos; b)pela anlise do semivariograma, que um grfico da semivarincia ( h ) versus h, onde: ( h ) = ( 1/2n ) {z( xi ) z( xi + h )}2, sendo n o nmero de pares de pontos amostrais, com atributos z, separadosporumadistnciah.Geralmentesoajustadosmodelostericosaestespontos:modelo esfrico, exponencial, linear ou gaussiano; c)pelaaplicaodostestesdeMoranI,LM(erro)ouLM(defasagem),peladefinioprviadeuma matrizde pesos espaciais, conhecida como W, como, por exemplo, de contiguidade ou de distncia. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO42/51 C.3.2Incorporao de efeitos de dependncia espacial C.3.2.1Quandoosefeitosdedependnciaespacialforeminferidospelosemivariograma,podemser empregadosmtodosparadeterminarospesosnecessriosaumainterpolaolocal,como,porexemplo,o mtodo da Krigagem11.

C.3.2.2Quandoosefeitosdedependnciaespacialforeminferidosportestesestatsticos,recomenda-se introduzir extenses convenientes no modelo clssico de regresso, considerando-se os efeitos de autocorrelao espacialnoserros,atravsdoModelodeErroEspacialouosefeitosocasionadospelasinteraesentreos preos, pelo Modelo de Defasagem Espacial.C.3.2.2.1AescolhadomodeloaadotarModelodeErroEspacialouModelodeDefasagemEspacial-pode ser feita com a utilizao dos critrios de informao de Akaike (AIC) e de Scwartz (SC)12. NOTAAs recomendaes bibliogrficas para tratamento de dados por regresso espacial constam na Bibliografia, de [39] a [43]. 11DetalhessobreestametodologiapodemserencontradosemMatheron,G.(1965):LesVariablesRegionalisesetLeur Estimation,Masson,Paris.UmaaplicaopodeserencontradaemDantasetal.AvaliaodeCidadesporInferncia Espacial , Anais do XIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Fortaleza - CE 12DetalhessobreestestesteseaplicaesdestametodologiapodemserencontradosemDantas,etal.(2003)Modelos Espaciais Aplicados ao Mercado de Apartamentos de Recife, Anais do XII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliaes e Percias, Belo Horizonte - MG. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO43/51 Anexo D (infomativo) Recomendaes para a utilizao de anlise envoltria de dados (envoltria sob dupla tica) (EDO/DEA) D.1Introduo D.1.1Aanliseenvoltriadedadosumatcnicaconsagradaparaaavaliaodeprodutividadeeeficincia, quesebaseiaemmodelagemeconomtricaparaaestimaodeumafunodeproduoformadapelas unidades analisadas mais eficientes (unidades benchmarking).D.1.1.1Apartirdosdadoscoletados,define-seoespaoviveldeproduo,delimitadopelaenvoltria representativadosmelhoresresultados,orientadasegundoaminimizaodosinsumosouamaximizaodos produtos.Aeficinciadecadaumadasunidadesobservadasdeterminadapeladistncianormalizada envoltria, atravs da soluo de problemas de programao linear (PPL).D.1.1.2A anlise envoltria de dados sob dupla tica EDO-DEA explica as variaes observadas em uma oumaisvariveisdeinteresse(variveisdependentes),utilizandooutrasvariveisexplicativasdofenmeno (variveis independentes).D.1.1.3Nocasodeutilizaodatcnicaparaavaliaesimobilirias,naticadovendedor,osinsumosso representadospelascaractersticasrelevantesdoimveleoproduto,peloseupreo.Naticadocomprador,o insumoopreodoimveleosprodutos,suascaractersticasrelevantes.AtravsdosPPL,sodefinidosos hiperplanos convexos que correspondem envoltria da tica do vendedor, onde ocorrem os maiores preos, e os que correspondem envoltria da tica do comprador, onde ocorrem os menores preos.D.1.2Oempregodaanliseenvoltriadedadossobduplatica(EDO-DEA)especialmentetilparaa realizao de avaliaes quando o tamanho da amostra de dados de mercado aproxima-se da prpria populao de eventos, para determinado tipo de imvel, localizao e perodo de tempo. D.1.2.1O procedimento tambm til nos casos de anlise de viabilidade e eficincia de empreendimentos, velocidade de vendas, anlise de custos de construo de empreendimentos, avaliao em massa, entre outros. D.2Pressupostos bsicos D.2.1Asvariveisindependentesdevemtercorrelaopositivacomavariveldependente.Casoissono ocorra, devem ser realizadas transformaes das variveis independentes, de forma a alcanar esse pressuposto bsico. D.2.2Onmeromximodevariveisindependentes(k)efetivamenteutilizadasnomodelodeveobedecerao seguinte critrio:k < n / 3 D.3Recomendaes D.3.1No caso de utilizao de EDO/DEA em amostra com tamanho muito inferior ao da populao, recomenda-se verificar sea estimativa pontualencontra-se dentro dointervalo de confiana a80 % calculado com o uso de modelo de regresso linear. D.3.2Recomenda-seque,nocasodeutilizaodevariveisexpressaspordicotomiasoucdigosalocados, haja pelo menos trs dados para a mesma caracterstica de cada varivel. ABNT/CB-02 2 PROJETO DE REVISO ABNT NBR 14653-2 NOVEMBRO:2010 NO TEM VALOR NORMATIVO44/51 D.3.3Aimportnciadecadaumadasvariveispodeseridentificadapeloexamedosrespectivospesos, calculados pelo problema de programao linear (PPL) segundo o modelo dos multiplicadores, em cada tica. D.3.4Possveis dados de mercado atpicos devem ser investigados e sua retirada do modelo fica condicionada apresentao de justificativas. Deve-se observar se um dado atpico pode tornar uma envoltria menos aderente massa de dados. Nesse sentido, recomenda-se que pelo menos 20 % dos dados de mercado pertenam a cada uma das envoltrias. D.3.5Uma forte dependncia linear entre duas variveis independentes pode provocar degeneraes no modelo EDO/DEA e limita a sua utilizao. D.3.6Paraverificaodacolinearidade,recomenda-seaanlisedamatrizdecorrelaes,queespelhaas dependncias lineares de primeira ordem entre as variveis independentes, com ateno especial para resultados superiores a 0,80. D.3.6.1Paratratardadosnapresenadecolinearidade,recomendvelquesejamtomadasmedidas corretivas,comoaampliaodaamostra,aeliminaodavarivelredundanteouousodecomponentes principais. D.4Estimativa pontualD.4.1AtcnicadoEDO/DEAdeterminaasdistnciassenvoltriasdocompradoredovendedor,paracada dado observado. A partir dessas distncias, estima-se o valor da varivel dependente (estimativa pontual). D.4.2Aestimativapontualdovalordoimvel,quecorrespondeaoresultadodaavaliao,calculadacoma utilizao da curva de tendncia central (CTC/EDO), pela minimizao dos erros, conforme a seguinte expresso: c c vy y y z y + = ) (^ Onde: obs cvobs c obsy hhy h yz)1( =z a constante resultante da minimizao dos erros; ^y a estimativa pontual do valor do imvel; obsy o preo observado do dado de mercado j; vy o valor do imvel projetado na envoltria do vendedor para o dado de mercado j; cy o valor do imvel projetado na envoltria do comprador para o dado de mercado j; ch o distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do comprador; vh = distncia normalizada do dado de mercado j envoltria do vendedor. NOTAAsrecomendaesbiblio