modelo laudo avaliacoes

Rua Joaquim Floriano, 820 � 19º andar � Conj. 191 e 192 - Itaim Bibi � São Paulo - CEP 04534-003 � Tel / Fax.: (11) 3168-8033 Site: www.appraisal.com.br e-mail: [email protected]

LAUDO DE AVALIAÇÃO SOLICITANTE : INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAÇÕES

LTDA.

PROPRIETÁRIO : COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE AÇÚCAR DE NAVIRAÍ

LOCAL DO IMÓVEL : ESTRADA VICINAL AO PORTO OCULTO, KM 05 MUNICÍPIO : NAVIRAÍ ESTADO : MATO GROSSO DO SUL

TIPO DO IMÓVEL : TERRENO LIVRE - SÍTIO ARAPUÃ

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO : DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

NR. DO LAUDO : I-16.082 - P/ 12.078/09

DATA BASE : 30 DE ABRIL DE 2009.

id22665015 pdfMachine by Broadgun Software - a great PDF writer! - a great PDF creator! - http://www.pdfmachine.com http://www.broadgun.com

http://www.appraisal.com.br

mailto:[email protected]

FL.2/27


Í N D I C E I. INTRODUÇÃO

1. OBJETIVO 03/27 2. DOCUMENTAÇÃO 03/27 3. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO 03/27 4. NOTA 03/27

II. VISTORIA

1. CONTEXTO GERAL 04/27 2. DESCRIÇÃO DO TERRENO 06/27

III. AVALIAÇÃO

1. VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO 07/27

IV. METODOLOGIA

1. TERRENO 08/27

V. CRITÉRIO

1. VALOR DE MERCADO 09/27 VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS 10/27 VII. ENCERRAMENTO

1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO 14/27

VIII. FOTOGRAFIAS 15/27

IX. FICHAS DE PESQUISA 20/27

X. ANEXO - PLANILHAS DE CÁLCULOS / 03 PÁGINAS 26/27

XI. DOCUMENTAÇÃO / 13 PÁGINAS 27/27



FL.3/27


I. INTRODUÇÃO

Em atenção à solicitação de INFINITY BIO ENERGY BRASIL PARTICIPAÇÕES LTDA. e nos termos de nossa proposta, reportamos a análise e as conclusões do estudo relativo à propriedade em referência.

1. OBJETIVO

Visa o presente Laudo a Determinação do Valor de Mercado de um Terreno Livre.

2. DOCUMENTAÇÃO

A documentação fornecida pelo solicitante para a elaboração deste Laudo de Avaliação compreende: Matrícula n.º 1.608, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis de Naviraí, com última averbação em 08 de fevereiro de 2008 e Laudo Anterior I-15.636 - P/ 11.620/1/06, datado de 22 de Agosto de 2006.

3. NÍVEL DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

Este trabalho obedece às diretrizes e critérios estabelecidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

4. NOTA

Na presente avaliação considera-se que as informações fornecidas por terceiros, referentes às pesquisas de mercado, são verdadeiras e foram prestadas de boa fé.



FL.4/27


II. VISTORIA

1. CONTEXTO GERAL

1.1. LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando localiza-se à Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Município e Comarca de Naviraí, Estado do Mato Grosso do Sul. Enquadra-se em Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Município de Naviraí.

1.2. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

A Estrada Vicinal ao Porto Oculto, tem características de via secundária, atendendo ao tráfego de âmbito local. Desenvolve-se em traçado retilíneo sobre perfil plano, é dotada de uma pista de rolamento em terra batida, mão direcional dupla, apresentando cerca de 6,00 metros de largura entre os alinhamentos confrontantes. Possui passeios laterais para pedestres com piso em terra. Destacamos que estas características referem-se ao trecho onde está posicionado o imóvel.

1.3. ACESSIBILIDADE/TRANSPORTES

Destacam-se como principais vias de acesso à região a Rodovia MS-141 e a própria Estrada Vicinal ao Porto Oculto. O imóvel possui acesso somente por meios próprios.



FL.5/27


1.4. TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

A região possui ocupação homogênea caracterizada por fazendas e chácaras, com densidade de edificação baixa e nível econômico médio.

1.5. MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local dispõe apenas de energia elétrica.



FL.6/27


2. DESCRIÇÃO DO TERRENO 2.1. DETALHAMENTO DO TERRENO

De acordo com vistoria realizada "in loco" e documentação fornecida pelo solicitante, o terreno avaliando apresenta as seguintes características : . Área Total : 72,60 ha (30,00 alq.)

. Configuração : irregular

. Topografia : plana

. Solo : seco Nota : As dimensões e áreas citadas foram obtidas da cópia do seguinte documento:

1 - Matrícula n.º 1.608, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis de

Naviraí, com última averbação em 08 de fevereiro de 2008.

2.2. ZONEAMENTO/POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO DO TERRENO

O terreno enquadra-se na classificação de Zona Rural de acordo com a Lei de Zoneamento do Município de Naviraí.



FL.7/27


III. AVALIAÇÃO 1. VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO

Para a determinação do valor unitário básico de mercado do terreno avaliando, procedemos um levantamento junto ao mercado imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados, tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão. Após análise e pesquisa de valores devidamente homogeneizada para o local em estudo e eliminando-se as fontes discrepantes, aferimos o seguinte valor para pagamento à vista: . Valor Unitário Básico : R$ 14.670,00 /alq.

. Área do Terreno : 30,00 alq.

. Valor do Imóvel para Mercado : R$ 440.100,00

. Valor Total do Imóvel para Mercado : R$ 440.000,00



FL.8/27


IV. METODOLOGIA

Adotamos em nosso Laudo os métodos definidos pelas NBR 14.653-1/01 e 14.653-3/04 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas e/ou segundo as Normas do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.

1. TERRENO Para atender aos objetivos mencionados o trabalho foi assim estruturado : PESQUISA DE MERCADO : Para a determinação do valor, tendo em vista a natureza do imóvel avaliando e a disponibilidade de dados seguros, optamos pela utilização do "Método Comparativo Direto" que envolve pesquisas a respeito do mercado imobiliário, onde selecionamos ofertas e vendas do mesmo segmento e significativamente semelhantes na região do imóvel. PESQUISA DIRIGIDA : Foram realizadas consultas específicas junto a corretores de imóveis que operam na região do imóvel, cujas opiniões e comentários foram extremamente úteis para embasar as conclusões deste trabalho.



FL.9/27


V. CRITÉRIO

Para a presente avaliação estabelecemos o critério de Valor de Mercado, assim definido :

1. VALOR DE MERCADO

É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.



FL.10/27


VI. TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do comparativo. FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação no fechamento. SUPERFICIE: serão adotados os fatores de ponderação preconizados pelo Engº João Ruy Canteiro em seu livro �Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação� - Editora Pini. TOPOGRAFIA: serão adotados os fatores propostos pelo Engº João Ruy Canteiro em seu livro �Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação� - Editora Pini.

TOPOGRAFIA FATOR

Plano 1,10

Ondulado 1,00

Montanhoso 0,80

SUPERFÍCIE FATOR

SECA 1,00

ALAGADIÇA 0,95

BREJOSA OU PANTANOSA 0,90

PERMANENTEMENTE ALAGADA 0,80



FL.11/27


CAPACIDADE DE USO DA TERRA: serão adotados os fatores determinados na tabela de classificação criada pelo Engº Agrônomo Otávio Teixeira Mendes Sobrinho, constante do trabalho do também Engº Agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, Avaliação de Propriedades Rurais, publicado no livro �Engenharia de Avaliações� - Editora Pini, tabela que reproduzimos a seguir:

CLASSE TERRAS PRÓPRIA PARA

PROBLEMAS DE

CONSERVAÇÃO

CONSERVAÇÃO DE FERTILIDADE EXIGE

RENDA LÍQUIDA RESULTANTE

DE

FATOR

I CULTURAS SEM ADUBAÇÃO DE MANUTENÇÃO

ORIZICULTURA 100

II CULTURAS PEQUENOS PRÁTICAS SIMPLES (NIVELAMENTO)

ORIZICULTURA 95

III CULTURAS SÉRIOS PRÁTICAS COMPLEXA

(TERRACEAMENTO)

ORIZICULTURA 75

IV CULTURAS OCASIONAIS NÃO

CONSECUTIVAS - 2 ANOS E PASTAGENS -

3 ANOS

SEM -X- AGRICULTURA - 1 ANO

PASTAGEM - 4 ANOS PECUÁRIA

- MÉDIA 31 VACAS DIAS

55

V SÓ PASTAGENS SEM -X- PECUÁRIA LEITEIRA -

MÉDIA 31 VACAS DIA

50

VI SÓ PASTAGENS PEQUENOS PRÁTICAS SIMPLES PECUÁRIA LEITEIRA -

MÉDIA 31 VACAS DIA

40

VII FLORESTAS SÉRIOS PRÁTICAS COMPLEXAS

(ESTRADAS DE ACESSO)

LENHA DE EUCALIPTO 600

M³ ALQ./1º CORTE 400 M³ ALQ. 2º CORTE 350 M³ /ALQ. 3º

CORTE

30

VIII ABRIGO SILVESTRE SEM -X- EVETUAL EXPLORAÇÃO

PISCICOLAÍ

20



FL.12/27


SITUAÇÃO E ACESSO: será adotado o critério de Norton, conforme quadro abaixo.

ACESSIBILIDADE ESCALA VALOR

FATOR

Ótimo (estrada asfaltada, tráfego permanente) 100% 1,00

Muito bom (estrada de Ia classe, não asfaltada, tráfego permanente)

95% 0,95

Bom (estrada não pavimentada, tráfego geralmente permanente)

90% 0,90

Regular (estrada não pavimentada traçado e leitos desfavoráveis, servidões de passagem, tráfego sujeito a interrupções)

80% 0,80

Mau (fecho nas servidões, interrupção na chuva) 75% 0,75

Péssimo (fecho nas servidões, interrupções por córrego sem ponte)

70% 0,70

Encravada 60% 0,60

MELHORAMENTOS PÚBLICOS: serão adotados os fatores propostos pelo Engº João Ruy Canteiro em seu livro �Terrenos - Subsídios à Técnica da Avaliação� - Editora Pini.

MELHORAMENTO PÚBLICO FATOR

Luz domiciliar 0,15

Força 0,10

Rede telefônica 0,05



FL.13/27


FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue: V = (PC / S) x Fo x [(Fsa / Fsc) + (Ftopa / Ftopc) + (Fcpa / Fcpc) + (Faca / Facc) +

(Fmelha / Fmelhc) - número de fatores + 1] ONDE: V = Valor comparativo

Pc = Preço de compra

Fo = Fator oferta

S = Área do elemento comparativo

Fs = Fator superfície (elemento avaliando e comparativo)

Ftop = Fator topografia (elemento avaliando e comparativo)

Fcp = Fator capacidade de uso da terra (elemento avaliando e comparativo)

Fac = Fator acessibilidade (elemento avaliando e comparativo)

Fmelh = Fator melhoramento (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas �Normas�), descartando-se os elementos discordantes.



FL.14/27


VII. ENCERRAMENTO 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL PARA MERCADO

De acordo com o anteriormente exposto e anexos, o imóvel de propriedade de COOPERATIVA DOS PRODUTORES DE CANA DE AÇÚCAR DE NAVIRAÍ, situado na Estrada Vicinal ao Porto Oculto, km 05, Zona Rural do Município de Naviraí, Estado do Mato Grosso do Sul, com área de 72,60 ha ou 30,00 alq. de terreno, é por nós avaliado para Valor de Mercado em R$ 440.000,00 (Quatrocentos e quarenta mil Reais), considerando a inexistência de ônus, posse, domínio, hipoteca, passivos ambientais, vínculos e desapropriações que onerem o bem avaliado e a finalidade específica para qual foi destinada esta avaliação.

São Paulo, 30 de abril de 2009.

APPRAISAL AVALIAÇÕES E ENGENHARIA LTDA.

CREA - SP 324322

_______________________________________________ KARINA MUNNO

ENGª. RESPONSÁVEL - CREA-SP. 5060634441/D

APPRAISAL AVALIAÇÕES E ENGENHARIA LTDA.

CREA - SP 324322

_________________________________________ ILTON FERNANDES RUIC

DIRETOR RESPONSÁVEL - CREA-SP. 51818



FL.15/27


VIII. FOTOGRAFIAS



FL.16/27


ESTRADA VICINAL, COM O IMÓVEL À ESQUERDA



FL.17/27


OUTRA VISTA DA ESTRADA, NOTANDO-SE O IMÓVEL À DIREITA



FL.18/27


VISTA PARCIAL DO IMÓVEL



FL.19/27


ASPECTO GERAL DO IMÓVEL



FL.20/27


IX. FICHAS DE PESQUISA



FL.21/27


FICHA DE PESQUISA DE TERRENO NR 01

.Estado : Mato Grosso do Sul

.Município : Naviraí

.Endereço : Estrada de Servidão, saída para Itaquiraí, distante 10 km do asfalto

.Zona : Rural

.Área Total : 1.105,00 alq.

.Melhoramentos : Somente Luz

.Topografia : Ondulada

.Tipo de Terra : Classe I

.Observação : Terra nua

.Oferta : R$ 24.310.000,00

.Informante : Imobiliária Casa Nova Sr. Luís - (067) 3461-1347

.Cálculo do Preço Unitário à Vista para : Abril / 2009 .R$ 24.310.000,00 x 0,90 / 1.105,00 alq. = R$ 19.800,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.



FL.22/27





.Endereço : Estrada de Servidão, saída para Fátima do Sul, 40 km do asfalto

.Zona : Rural

.Área Total : 220,00 alq.



.Tipo de Terra : Classe III


.Oferta : R$ 3.300.000,00


.Cálculo do Preço Unitário à Vista para : Abril / 2009 .R$ 3.300.000,00 x 0,90 / 220,00 alq. = R$ 13.500,00 /alq. Pesquisador : J.M.R.



FL.23/27





.Endereço : Estrada de Servidão, saída para Juti, 15 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.500.000,00





FL.24/27





.Endereço : Estrada de Servidão, saída para Iviema, 30 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.920.000,00

.Informante : Imobiliária Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161




FL.25/27





.Endereço : Estrada de Servidão, saída para Fátima do Sul, 40 km do asfalto

.Zona : Rural






.Oferta : R$ 1.500.000,00

.Informante : Imobiliária Nogueira Sr. Donizeth - (067) 3461-2161




FL.26/27


X. ANEXO - PLANILHAS DE CÁLCULOS



FL.27/27


XI. DOCUMENTAÇÃO



modelo laudo avaliacoes

Documents