métodos de avaliação imobiliária

Ciclo de Formações

Métodos de Avaliação Imobiliária – quais são, para que servem?

Lisboa 17 de Outubro de 2014

Métodos de Avaliação Imobiliária

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Que métodos existem? Para que servem?

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Em que casos devo usar cada método?

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Quero comprar uma casa para viver

Quero comprar uma casa para remodelar

e vender a seguir

Quero investir numa loja ou numa casa

para arrendar

Que preço devo pagar?

Que preço devo pagar? Quanto devo cobrar de

renda? Qual a minha rendibilidade?

Que preço devo pagar? Quanto custarão as obras?

Qual o preço de venda futuro?

Qual a minha rendibilidade?

Método de Mercado ou Comparativo


Método de Rendimento


Método de Rendimento

Método do Valor Residual


Um caso concreto…

Valor de Compra: € 100.000

Impostos: € 5.000

Obras: € 10.0000

Valor Venda: € 125.000

Rendibilidade?

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O que factores influenciam a rendibilidade de um investimento imobiliário?

Factores quantitativos:

• Preço;

• Renda;

• Custos;

• Forma de financiamento;

Factores qualitativos:

• Localização;

• Exposição do imóvel;

• Confrontações;

• (…)

O tempo!

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Algumas noções base

Preço, custo, valor. Medidas de valorização do imóvel;

Renda. Rendimento que se obtém pelo arrendamento de um imóvel;

Yield. Medida de rendibilidade de um investimento, com base num dado valor de mercado ou de

transacção. Normalmente, quando se fala em yield, esta é bruta e nominal (também poderão ouvir

falar de cap rate);

Taxa de actualização. Medida de risco assumido / reinvestimento de cash-flows / custo de

oportunidade;

Valor Residual. Valor esperado de venda de um activo imobiliário.

Perpetuidade. Valor actual de uma renda futura perpétua.

Todas as taxas são nominais.

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O Processo de Avaliação Imobiliária

A Avaliação, o Valor e o Avaliador

Mas afinal o que é uma Avaliação Imobiliária?

E o que é o Valor de Avaliação Imobiliária?

A avaliação consiste em quantificar o uso de um determinado bem imóvel, ou seja, reduzir a um

montante a função desse mesmo bem imóvel.

Cada imóvel, como já vimos, tem características únicas que o tornam um activo diferente de todos

os outros. Daí se justificar o papel do avaliador imobiliário. Dado que os activos imobiliários são

não-fungíveis, ilíquidos, de elevado valor unitários, etc., justifica-se a existência de um perito que

consiga aferir com alguma exactidão de um potencial valor de mercado para o bem imóvel.

Assim sendo, o papel do avaliador é o de “certificar” a singularidade e o valor de mercado do bem

imóvel.

O Valor de Avaliação é um atributo único (não é um intervalo de valores) mas depende sempre do

objectivo da avaliação.

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Distinção entre Custo, Preço e Valor

Custo é definido como uma medida de investimentos, sob a forma de trabalho e/ ou materiais,

gastos na produção de um bem.

Preço é a quantidade de dinheiro pelo qual um bem ou serviço é vendido, é um dado histórico

relativo à quantia pela qual um imóvel foi transaccionado.

Valor de mercado pode ser entendido como o preço mais provável que um imóvel pode atingir,

numa transacção normal, nas condições económicas vigentes. É o valor pelo qual alguém estará

disposto a adquirir um bem imóvel.

O preço de um imóvel resultará sempre do valor de uma livre negociação entre duas ou mais partes,

sendo esse valor uma variável aleatória, logo de difícil estimação. Não nos esqueçamos que o

imobiliário é um mercado de balcão.

O preço será idêntico ao valor de mercado apenas num mercado de concorrência

perfeita.

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Distinção entre Custo, Preço e Valor

Pelas características dos activos imobiliários – iliquidez, pouca informação, mercado de balcão – é

perfeitamente natural que Valor de Mercado e Preço não coincidam.

Daí ser natural haver uma normal margem de negociação entre o valor pedido e o valor

transaccionado, dado que o primeiro aproximar-se-á mais do valor de mercado e o segundo

constituirá o preço do bem imóvel.

Estudos apontam para que entre o valor de avaliação (ou valor de mercado) e o preço do activo

imobiliária haja uma margem média de 10%. Nos tempos actuais, de maior escassez de transacções,

é natural que essa margem seja superior.

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Definição de Áreas

Área Bruta – superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos

das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte

que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício;

Área Útil – é a soma das áreas de todos os compartimentos, arrumos, outros compartimentos de

função similar e armários nas paredes que limitam o fogo, descontando encalços até 30 cms,

paredes interiores, divisórias e condutas;

Área Bruta Privativa – superfície total, medida pelo perímetro exterior eixos das paredes da

fracção, e inclui varandas privativas (fechadas), caves e sótãos privativos com utilização idêntica à

da fracção;

Área Bruta Dependente – inclui todas as áreas cobertas de uso exclusivo da fracção, mesmo que

constituam partes comuns e tenham uso acessório ao da fracção (garagens, arrecadações).

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Passos a Percorrer

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Definição do objectivo da

avaliação

Recolha dos inputs do imóvel

Recolha dos pressupostos

Tratamento da

informação

Cálculos e elaboração do relatório de avaliação

Desk-Research

Trabalho de Campo

Abordagem Bottom-Up

Junto do Cliente

Cross-checking com documentos legais

Cross-checking com entidades oficiais

Definido pelo Cliente

Visita ao imóvel

Escolha e aplicação da metodologia de avaliação

Análise do valor

Elaboração de relatório e emissão de parecer

Modelação Financeira

Cálculos


Definição do Objectivo da Avaliação

O Cliente deverá sempre definir qual o objectivo da avaliação, dado que o resultado final pode ser

diferentes, dependendo de tal objectivo:

• Definir potencial Valor de Transacção;

• Calcular Valor de Liquidação forçada;

• Calcular valor para efeitos de um trespasse;

• Calcular valor de venda a um inquilino;

• (…).

A definição do objectivo da avaliação torna-se, assim, um passo prévio fundamental para o trabalho

do avaliador.

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Recolha dos Inputs do Imóvel

Localização;

Descrição;

Áreas (brutas de construção, brutas privativas, úteis);

Acabamentos e equipamentos;

Plantas (de localização, de arquitectura);

Cadernetas prediais do imóvel;

Licenças;

Instrumentos de regulamento do território.

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Recolha dos Pressupostos

Preços de venda e valores de arrendamento:

• Prime;

• Médios de mercado;

• Directamente comparáveis.

Taxas de ocupação ou velocidade de vendas ou taxas de comercialização.

Transacções recentes e em localizações comparáveis.

Custos de construção.

Taxas e licenças camarárias.

(…)

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A Definição do Preço – Abordagem Bottom-Up

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Valores médios por Distrito ou Concelho

Valores médios por freguesia,

micro

Tratamento de bases de dados ou estatísticas (ex: Valor Médio de Avaliação

Bancária do INE)

Estatísticas e Portais de Imobiliário (avaliação vs.

oferta actual)

Recolha de informação no terreno, segmentado por localização e atributos

Valores reais


A Definição do Preço – Abordagem Bottom-Up

Esta segmentação de preço permite:

• Classificar a cidade face ao Distrito ou Concelho;

• Classificar a freguesia/micro-localização em análise face à cidade;

• Segmentar o produto face aos seus concorrentes;

• Definir pontos fortes e pontos fracos do imóvel em análise

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A Definição do Preço – Trabalho de Campo

Segmentar a localização em micro-localizações.

Entender os drivers de cada micro-localização e o perfil da procura.

Analisar e visitar empreendimentos concorrentes e comparáveis:

• Preços de venda;

• Formas de pagamento;

• Tipologias e áreas;

• Mapa de acabamentos;

• Margem negocial.

Definir uma matriz de preço/produto/localização.

Definir preço final para o imóvel em análise.

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Principais dificuldades

Na escolha dos comparáveis:

• Acabamentos e equipamentos;

• Estacionamento;

• Áreas das assoalhadas;

• Exposição solar;

• Piso.

Na definição das áreas.

• Área bruta de construção (acima e abaixo do solo);

• Área bruta privativa;

• Área útil;

• Área locável / Área bruta locável (ABL).

Na angariação da informação e na escolha das fontes!

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Valor de Mercado de um Imóvel

Valor de Mercado corresponde ao presumível valor de transacção entre um livre comprador e

um livre vendedor, ambos tendo conhecimento de todos os factos relevantes e sem agirem

sob pressão indevida ou em desigualdade de circunstância.

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Método de Mercado

Ou de comparação de mercado, baseia-se no princípio da substituição, ou seja, no facto de um

comprador não pretender pagar por um imóvel mais do que um outro comparável ou com

semelhante utilidade.

Assim, o processo de avaliação baseia-se na recolha exaustiva de informação relativa a imóveis e

transacções comparáveis.

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Valor do Imóvel = Preço de Venda (m2) x Área


Método de Mercado – Principais Dificuldades

Na aplicação deste método, as principais dificuldades prendem-se com a colecta dos dados

comparáveis ao imóvel em análise, principalmente devido a:

• Falta de informação, em mercados com poucas transacções ou poucos imóveis em venda;

• Informação incorrecta, principalmente no que respeita a áreas, equipamentos e acabamentos;

• Informação duplicada mas com inputs diferentes (o mesmo imóvel a ser vendido por diferentes mediadoras a

preços diferentes).

Neste método é fundamental o avaliador certificar-se:

• Que os imóveis que constituem a sua amostra são efectivamente comparáveis, em termos de equipamentos,

acabamentos, áreas, estacionamentos, localização, acessos, etc.;

• Que os imóveis em oferta apresentam valores pedidos e não valores de transacção;

• Que as áreas dos imóveis analisados são homogéneas;

• De eliminar os chamados outliers, ou seja, observações que saiam muito fora dos valores médios recolhidos na

amostra.

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Fontes de Informação no Imobiliário

Método de Mercado – Fontes de Informação

A melhor fonte de informação é o… terreno!

Qualquer trabalho de avaliação imobiliária carece de uma forte componente de trabalho de campo e

análise de comparáveis no terreno. A recolha de informação de imóveis comparáveis e angariação de

informação junto das equipas de vendas desses imóveis é muito importante.

Fontes de informação disponíveis:

• INE – Valor Médio de Avaliação Bancária / IPHAB

• SIR – Sistema de Informação Residencial

• CI – Confidencial Imobiliário

• LPI – Lisbon Prime Index (escritórios)

• Portais de imobiliários (valores de oferta)

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Pagos

Fontes de Informação no Imobiliário

Método de Mercado – Fontes de Informação

No sector da habitação, todas as fontes de informação existentes estão sustentadas em valores de

avaliação ou de oferta e não em valores de transacção.

Apenas o LPI, no mercado de escritórios, apresenta valores de transacção mas estes são fornecidos

pelos mediadores existentes no mercado e que pertencem ao índice. Tipicamente, têm sempre

algum conflito de interesses no fornecimento da informação, que pode por vezes não estar

inteiramente correcta.

O SIR e o CI começam a ter já alguma informação sobre valores de venda de habitação.

No entanto, não existe em Portugal nenhum índice nem base de dados de valores de transacção

inteiramente isenta e independente.

No estrangeiro, o melhor índice existente talvez será o S&P Case-Shiller, índice transaccional que

mede o valor do mercado de habitação nos Estados Unidos da América por 20 regiões diferentes.

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Método de Mercado – Caso Prático nº1

Considere um apartamento T3 nas Av. Novas, com 130 m2;

Uma prospecção na zona resultou nos seguintes resultados:

Qual o Valor de Mercado do apartamento?

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TipologiasNº Imóveis

AmostraPreço Máx. Preço Mín. Preço Médio

Área Média

(m2)Preço/(m2)

T1 83 290.000,00 50.000,00 118.130,84 61,38 1.924,61

T2 132 345.000,00 75.000,00 197.157,27 94,25 2.091,97

T3 26 695.000,00 145.000,00 228.773,08 131,48 1.739,97

T4 49 480.000,00 140.000,00 255.826,53 145,36 1.759,99



Calcular Valor de Mercado do imóvel A (valor médio de um estacionamento neste mercado ronda os

€ 15.000 por lugar)

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Imóvel 1 Imóvel 2 Imóvel 3 Imóvel 4 Imóvel 5 Imóvel 6 Imóvel A

Localização Central Central Central Pouco

central Central

Muito central

Central

Acabamentos / equipamentos

Bom Excelente Bom Razoável Bom Excelente Bom

Estacionamento Sim Sim Não Não Não Sim Sim

Área 100 95 80 125 110 125 95

Preço € 100.000 € 115.000 € 82.500 € 62.500 € 102.750 € 165.000 ?????

Estado Conservação

Bom Excelente Bom Mau Bom Excelente Excelente



Calcular Valor de Mercado do imóvel A, sabendo que:

• Todos os imóveis estão na mesma localização e têm níveis de acabamentos idênticos;

• O custo para obras de remodelação dos imóveis em mau estado de conservação vai de € 100 a € 250 por m2;

• O valor de mercado de cada lugar de estacionamento é de € 22.500.

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Imóvel 1 Imóvel 2 Imóvel 3 Imóvel 4 Imóvel 5 Imóvel 6 Imóvel A

Estacionamento Não Sim Não Não Não Sim Sim

Área 80 125 75 95 100 135 105

Preço € 100.000 € 175.000 € 85.000 € 105.000 € 135.000 € 190.000 ?????

Estado Conservação

Bom Bom Mau Mau Excelente Bom Excelente


Método do Custo

Baseia-se na premissa que um agente de mercado informado apenas estará disposto a pagar por um

activo imobiliário o montante correspondente ao custo corrente de substituição.

Aplica-se normalmente em mercados onde a informação seja escassa, logo de difícil aplicação do

método de mercado.

Este custo pode ser de substituição ou de reposição.

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Valor do Imóvel = (VM Terreno + Custo de Construção – Depreciação) x (1 + Mg)

Método de Comparação Aferido pelo mercado

Para imóveis usados


Método do Rendimento

Valor do imóvel corresponde ao valor actual de todos os direitos e benefícios futuros que decorrem

da sua propriedade. A análise do imóvel apresenta como objectivo a determinação da respectiva

capacidade em gerar fluxos de receitas bem como a periodicidade de ocorrência das mesmas,

inferindo ainda todas as despesas inerentes;

Podemos ter duas formas diferentes de aplicação deste método.

• Renda Perpétua ou capitalização através de Yield;

• Discounted Cash-Flows ou método por actualização de cash-flows futuros.

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Método do Rendimento - Avaliação com base na Yield

Método expedito de avaliação de um imóvel de rendimento, pressupondo a geração de uma renda

perpétua.

Vantagens. Rápido, expedito, de fácil determinação e observação, bom para obtenção de

comparáveis.

Desvantagens. Modelo estático, não leva em linha de conta ocupação do activo, custos inerentes à

gestão, manutenção e exploração, nem eventual valor de venda futura (valor residual).

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Valor do Imóvel = ou Renda (Gross Rent)

Yield (%)

Renda (Gross Rent)

Yield (%) – Tx Cresc. Rendas

Rendas Constantes Rendas Crescentes


Método de Rendimento – Caso Prático nº1

T1, em Benfica, com 70 m2;

Renda mensal de € 500;

Yields de mercado rondam os 6%.

Qual o valor de mercado do imóvel?

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Método de Rendimento – Caso Prático nº2

T2 no Estoril, com 90 m2;

Preço médio de venda de apartamentos comparáveis situa-se nos € 2.250 por m2;

Rendas médias de apartamentos comparáveis rondam os € 600 por mês.

Calcule:

• Valor de mercado do imóvel;

• Yield de mercado.

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