memoria general tomo ii -...

P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I N U R B A N S T I C A D E C I J A

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EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CIJA. CONSEJERA DE VIVIENDA Y ORDEN ACIN DEL TERRITORIO. OFICINA MUNICIPAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA. JULIO 2mil9

DOCUMENTO PARA LA APROBACIN PROVISIONAL (II)

MEMORIA GENERALTOMO II

PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA

CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I )

P L A N G E N E R A L D E O R D E N A C I N U R B A N S T I C A D E C I J A

EXCMO. AYUNTAMIENTO DE CIJA. CONSEJERA DE VIVIENDA Y ORDEN ACIN DEL TERRITORIO. OFICINA MUNICIPAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA. JULIO 2mil9

DOCUMENTO PARA LA APROBACIN PROVISIONAL (II)

MEMORIA GENERALMEMORIA DE ORDENACIN


CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I )


CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I ) 1

3.1.

MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA

ORDENACIN



3.1.1. INTRODUCCIN

Con fecha 13 de noviembre de 2006 se aprobaba inicialmente por el Pleno

de la Corporacin Municipal el documento de Aprobacin Inicial de la

Revisin del Plan General de Ordenacin Urbanstica de la ciudad de cija.

Con fecha 5 de diciembre de 2006 se publicaba en el Boletn Oficial de la

Provincia de Sevilla dicha aprobacin inicial, y se iniciaba oficialmente la

informacin pblica del documento, que finaliz el 14 de febrero de 2007,

producindose un importante debate colectivo fruto de las exposiciones,

reuniones, etc., que el Excmo. Ayuntamiento de cija organiz para potenciar

y posibilitar la participacin pblica en el debate y reflexin del documento

por parte de todos los agentes implicados en el proceso de desarrollo de la

ciudad, tanto entidades pblicas, ciudadanas, empresariales, y colectivos

ciudadanos que, mediante sus alegaciones y reflexiones hacen sus

aportaciones constructivas y peticiones para ser estudiadas en el proceso de

redaccin del Plan y ser tenidas en consideracin por cuanto mejoran

sustancialmente el contenido del propio documento del PGOU,

cumplindose as el objetivo de la informacin pblica y la participacin

ciudadana en el proceso de concrecin y redaccin de los contenidos del

Plan General.

Se remiti el documento de Aprobacin Inicial a la Delegacin de la

Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca, as

como al resto de Administraciones Pblicas y entidades cuyos informes

preceptivos son obligatorios para comparecer en el procedimiento, y hacer

valer las exigencias que deriven de sus intereses, segn el artculo 32.1.2 de

la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca

y el artculo 29 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la

Vivienda Protegida y el Suelo que aade a la Ley 7/2002 en materia de

ordenacin del territorio, conforme a lo dispuesto en el artculo 32 de la

citada Ley 7/2002.

Posteriormente, la Resolucin del Parlamento de Andaluca, publicada en el

BOPA en fecha 25 de octubre de 2006, instando al Consejo de Gobierno a

que se incluya el POTA como norma y con carcter general limite los

crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al

40% del suelo urbano disponible, ni los crecimientos que supongan

incrementos de poblacin superiores al 30% en ocho aos, constituye un

cambio sustancial en los criterios de Ordenacin del Territorio de la

Comunidad Autnoma de Andaluca que la Administracin Andaluza, en

base a sus propias competencias, reguladas por el Decreto 193/2003, de 1

de julio, plantea como norma, regulando as los crecimientos urbansticos y

territoriales en las ciudades andaluzas.

El Decreto 206/2006, de 28 de noviembre, por el que se adapta el Plan de

Ordenacin del Territorio de Andaluca a las Resoluciones aprobadas por el

Parlamento de Andaluca en sesin celebrada los das 25 y 26 de octubre de

2006 y se acuerda su publicacin finalmente se publica en el BOJA n 250,

de 29 de diciembre de 2006.

Con fecha 13 de noviembre de 2008 se aprueba provisionalmente por el

Pleno de la Corporacin Municipal el documento de Aprobacin Provisional

de la Revisin del Plan General de Ordenacin Urbanstica de la ciudad de

cija.

Dicha aprobacin fue publicada en el BOP de Sevilla de fecha 9 de enero de

2009, en el diario El Correo de Andaluca de fecha 18 de diciembre de

2008 y en el Tabln de Anuncios del Excmo. Ayuntamiento de cija.

Al contener modificaciones sustanciales respecto al Documento de

Aprobacin Inicial se abri un nuevo perodo de exposicin pblica, en el

que, durante dos meses, se ofreci la posibilidad de efectuar alegaciones.

Tambin se solicitaron los preceptivos informes a los distintos Organismos y

Administraciones.

En definitiva, la justificacin del nuevo documento que ahora se presenta,

est basada principalmente en las tres principales cuestiones que se han

tenido en cuenta, con el fin de adecuarlo a las nuevas normativas vigentes y

aproximar el consenso colectivo de sus contenidos, adecuando su redaccin

a las directrices marcadas por las Administraciones Pblicas y que, a modo

de sntesis, resumiramos en las siguientes:

- Los resultados de la Informacin Pblica, como principal reflejo de la

participacin ciudadana tanto en el anlisis de sus alegaciones

como en los contenidos de las reuniones mantenidas con entidades y

particulares implicados en el desarrollo de la ciudad.

- Los Informes Tcnicos de las Administraciones en ejercicio de sus

competencias delegadas por Orden de 21 de febrero de 2006, y

cuyos contenidos se han tenido en cuenta en esta nueva fase de

tramitacin que ahora se presenta.

- El nuevo Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, que

concreta como norma general los lmites de crecimiento en un

incremento no superior del 40% del suelo urbano disponible y un

30% de la poblacin en la programacin de los ocho aos del Plan.

Son, pues, estos tres grupos de medidas los que justifican la modificacin y

adaptacin de los trabajos de Revisin del Plan General en esta nueva fase

de la tramitacin del PGOU que ahora se presenta.

En este captulo se describirn y justificarn las caractersticas fundamentales

de la propuesta general que establece el Plan General de Ordenacin

Urbanstica de cija, la ordenacin territorial elegida, tanto en lo que se

refiere al conjunto del territorio municipal, con las propuestas de sistemas,

infraestructuras y categoras del suelo no urbanizable y a la forma general de

la ciudad, detallando las caractersticas de la red viaria, los sistemas de

transportes, espacios libres y dotaciones y los patrones de distribucin de los

distintos usos caractersticos; como los enfoques de carcter ms

instrumental, definiendo la divisin bsica del territorio y el rgimen

urbanstico de las diferentes clases y categoras de suelo.

Asimismo, se incluye la valoracin, justificacin y coherencia de las

determinaciones del presente Plan General de Ordenacin Urbanstica con

las que, con carcter vinculante, establecen los planes territoriales, sectoriales

y ambientales.

Dos de los motivos que han decidido a la Corporacin Municipal de cija a

acordar la formulacin del presente Plan General de Ordenacin Urbanstica

3.1.1. ASPECTOS GENERALES



han sido, por un lado, la carencia de suelo, fundamentalmente industrial y,

por otra, la falta de estructura general y orgnica del municipio.

Las previsiones de crecimiento que se planteaban en el anterior Planeamiento

General, con la excepcin de algn sector no desarrollado, se materializaron

con relativa rapidez, de manera que la capacidad del Plan General de 1987

de incorporar suelos al proceso urbanizador qued agotada. Adems, en el

tiempo transcurrido desde su aprobacin ya lejano- se han ido

incorporando factores exgenos que han incrementado bastante la necesidad

potencial de poner en carga suelos.



Como es sabido, la actividad urbanstica es una funcin pblica desarrollada

en el marco de la Ordenacin del Territorio, que comprende la planificacin,

organizacin, direccin y control de la ocupacin y utilizacin del suelo, as

como la transformacin de ste mediante la urbanizacin y edificacin. Para

el desarrollo de esta actividad, la administracin municipal, el Excmo.

Ayuntamiento de cija, es la competente para la formulacin del presente

Plan General de Ordenacin Urbanstica que ampare la mencionada

actividad.

El artculo 3 de la Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca en

adelante LOUA- establece los fines de la actividad urbanstica:

a. Conseguir un desarrollo sostenible y cohesionado de las ciudades y

del territorio en trminos sociales, culturales, econmicos y

ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las

condiciones de calidad de vida en Andaluca.

b. Vincular los usos del suelo a la utilizacin racional y sostenible de

los recursos naturales.

c. Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones

e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al inters general

definido por esta Ley y, en su virtud, por la ordenacin urbanstica.

d. Delimitar el contenido del derecho de propiedad del suelo, usos y

formas de aprovechamiento, conforme a su funcin social y utilidad

pblica.

e. Garantizar la disponibilidad de suelo para usos urbansticos, la

adecuada dotacin y equipamiento urbanos y el acceso a una

vivienda digna a todos los residentes en Andaluca, evitando la

especulacin del suelo.

f. Garantizar la justa distribucin de beneficios y cargas entre quienes

intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo.

g. Asegurar y articular la adecuada participacin de la comunidad en

las plusvalas que se generen por la accin urbanstica.

Por tanto, el presente documento, y con carcter general:

a. Opta por modelos y soluciones de ordenacin que mejor aseguren

la adecuada integracin de cija en la ordenacin del territorio, la

correcta funcionalidad y puesta en valor de la ciudad existente, la

adecuada conservacin, proteccin y mejora del Conjunto Histrico-

Artstico, la integracin de los nuevos desarrollos urbansticos con la

mejora sustancial de toda la estructura urbana, la funcionalidad, la

economa y eficacia de las infraestructuras urbanas y la preservacin

de aquellas zonas de suelo en los que concurra alguna circunstancia

que aconseje su proteccin.

b. Atiende a las demandas de vivienda social.

c. Garantiza la correspondencia y proporcionalidad entre los usos

lucrativos y las dotaciones y los servicios pblicos previstos.

d. Procura la coherencia, funcionalidad y accesibilidad de las

dotaciones y equipamientos, as como su equilibrada distribucin.

e. Propicia la mejora del sistema viario y su articulacin con los

espacios libres, como eje primordial y absolutamente necesario para

el desarrollo del municipio.

Necesidad de formulacin del Plan General

A la vista del diagnstico efectuado, es necesario proceder a la formulacin

del Plan General de Ordenacin Urbanstica por la adopcin de nuevos

criterios respecto a la estructura general y a la clasificacin de suelo como

consecuencia de los nuevos objetivos de poltica urbanstica municipal

(artculo 9 LOUA).

Determinaciones

Quedan recogidas en el artculo 10 de la LOUA que, de modo resumido,

dicta:

1. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen la

ordenacin estructural del trmino municipal, que est constituida

por la estructura general y por las directrices que resulten del modelo

asumido de evolucin urbana y de ocupacin del territorio. La

ordenacin estructural se establece mediante las siguientes

determinaciones:

a. La clasificacin de la totalidad del suelo ().

b. Disposiciones que garanticen el suelo suficiente para

viviendas de proteccin oficial ().

c. Los sistemas generales constituidos por la red bsica ().

d. Usos, densidades y edificabilidades globales para las

distintas zonas del suelo urbano y para los sectores de suelo

urbano no consolidado y del suelo urbanizable ordenado y

sectorizado.

e. Para el suelo urbanizable no sectorizado (): los usos

incompatibles con esta categora de suelo, las condiciones

para proceder a su sectorizacin y que aseguren la

adecuada insercin de los sectores () y los criterios de

disposicin de los sistemas generales ().

f. Delimitacin y aprovechamiento medio de las reas de

reparto que deban definirse en el suelo urbanizable.

g. Definicin de los mbitos que deban de ser objeto de

proteccin en los centros histricos ().

h. Normativa de las categoras del suelo no urbanizable de

especial proteccin, con identificacin de los elementos ()

ms relevantes ().

3.1.1.2. OBJETIVOS Y CONTENIDOS DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIN URBANSTICA DE CIJA



2. Los Planes Generales de Ordenacin Urbanstica establecen,

asimismo, la ordenacin pormenorizada mediante las siguientes

determinaciones:

a. En el suelo urbano consolidado, la ordenacin urbanstica

detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana,

sus espacios pblicos y dotaciones comunitarias,

complementando la ordenacin estructural. Esta ordenacin

determinar los usos pormenorizados y las ordenanzas de

edificacin para legitimar directamente la actividad de

ejecucin sin planeamiento de desarrollo.

b. En suelo urbano no consolidado, la delimitacin de las

reas de reforma interior, por ello sujetas a ordenacin

detallada, con definicin de sus objetivos y asignacin de

usos, densidades y edificabilidades globales. Asimismo, se

delimitarn reas de reparto que deban definirse y se

determinarn sus aprovechamientos medios.

c. En el suelo urbanizable sectorizado, los criterios y directrices

para la ordenacin detallada de los distintos sectores.

d. La normativa de aplicacin a las categoras de suelo no

urbanizable que no hayan de tener el carcter de estructural

() y al suelo urbanizable no sectorizado.

e. Definicin de los restantes elementos o espacios que

requieran especial proteccin por su valor urbanstico,

arquitectnico, histrico, cultural, natural o paisajstico que

no hayan de tener el carcter de estructural.

f. Las previsiones de programacin y gestin de la ordenacin

regulada en este apartado.

Documentacin del PGOU

Queda recogida en el artculo 19 de la LOUA:

a. Memoria que incluya los contenidos de carcter informativo y de

diagnstico descriptivo y justificativo adecuados al objeto de la

ordenacin y a los requisitos exigidos en cada caso.

b. Planos de informacin de la totalidad de su mbito territorial a

escala adecuada.

c. Planos de ordenacin que expresen, segn los distintos supuestos,

las determinaciones a que se refiere el presente artculo.

d. Normas urbansticas de la ordenacin que establezcan y en su caso,

regulacin de las condiciones y plazos de urbanizacin en suelo

urbano.

Formulacin del PGOU

Las competencias para la formulacin y aprobacin de los instrumentos de

planeamiento quedan recogidas en el Artculo 31.1.:

A los efectos del ejercicio de la potestad de planeamiento corresponde a los

municipios:

A) La formulacin de proyectos de a) Cualesquiera instrumentos de

planeamiento de mbitos municipal.

Aprobacin del PGOU

Como se recoge en el Artculo 31.2.B: Corresponde a la Consejera

competente en materia de urbanismo la aprobacin definitiva de los Planes

Generales de Ordenacin Urbanstica.

Agotamiento a corto plazo de la capacidad del PGOU vigente

Del anlisis de la capacidad actual, se llega a la conclusin de que la

capacidad de solares o vacos urbanos susceptibles de completar su

urbanizacin para transformarse en tales no constituye una oferta suficiente, y

que puede provocar claras distorsiones al alza de los precios, muy

inconvenientes para las condiciones socioeconmicas de la mayor parte de la

poblacin municipal.

Al iniciarse el proceso de redaccin del presente Plan la capacidad del suelo

urbanizado haba alcanzado, sin duda, un ndice elevado. Si no se avanzase

en el desarrollo de las actuaciones que restan y no se clasificaran nuevos

suelos, podra llegar a influirse negativamente en el desarrollo econmico del

municipio. Qu duda cabe que la promocin de suelos es hoy un eje

fundamental para el desarrollo econmico y social de un municipio como

cija, por lo que el Plan General se constituye en el primer, aunque no el

nico, impulsor de ese desarrollo.

Por tanto, la puesta en carga de una cantidad de suelo suficiente se genera

en la iniciativa privada, adems de poner a la administracin municipal en

condiciones de participar e influir en el mercado inmobiliario. En la coyuntura

econmica actual, con la tendencia al alza de los precios del suelo y la

vivienda, esta intervencin se hace cada vez ms deseable.

Adems debe considerarse que la legislacin urbanstica vigente en

Andaluca, la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenacin Urbanstica

de Andaluca, en su artculo 10.B.a.), modificado por el artculo 23 punto 1

de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de medidas para la vivienda

protegida y el suelo, obliga a la reserva de un porcentaje elevado de suelo

para vivienda protegida en cada sector de suelo residencial. De esta forma,

la clasificacin de nuevos suelos de uso global residencial lleva ligada la

promocin de viviendas protegidas, con lo cual el acceso a las viviendas se

est, al menos tericamente, facilitando para un espectro social y econmico

de poblacin muy amplio.

Al lado del desarrollo de nuevos suelos, la integracin de los mismos a la

dinmica municipal obliga al reestudio de la estructura general y a tomar en

consideracin aspectos que no se veran con sucesivas Modificaciones

Parciales del vigente planeamiento, dado que el agotamiento de la vivienda y

el suelo industrial, en teora, y aqu, en cija, no cabe duda, produce el

agotamiento estructural o cualitativo del modelo vigente.



Adecuacin a los nuevos marcos legislativos

En los ms de veinte aos de vigencia del Modificado del PGOU de 1987 (el

Plan General es ms antiguo, del ao 1980) se han producido importantes

cambios, a nivel estatal y autonmico, tanto de legislacin sectorial con

incidencia en el planeamiento urbanstico, como en la legislacin

propiamente urbanstica, que hacen que se resienta la vigencia de la

operatividad de un instrumento de planeamiento general como el que nos

ocupa. Podemos enumerar:

- Ley de Rango Estatal: Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de

junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo.

- Leyes de Rango Autonmico:

o Ley 7/2002 de 17 de Diciembre, de Ordenacin Urbanstica

de Andaluca (LOUA). La aprobacin el 17 de diciembre de

2002 de la Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de

Andaluca exige la formulacin de un nuevo Plan General

de Ordenacin Urbanstica, adaptado plenamente a sus

determinaciones que, en muchos aspectos, son novedosas,

tales como las distintas categoras de suelo, las distintas

cesiones para espacios libres y dotaciones, los planes de

sectorizacin, etc.

o Ley 13/2005 de 11 de Noviembre, de Medidas para la

Vivienda Protegida y Suelo

Tambin es de sealar que la Junta de Andaluca ha redactado

documentacin especfica complementaria para fijar criterios de ordenacin

territorial:

- Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca, aprobado por

Decreto 206/2006 de 28 de Noviembre (POTA)

- Decreto 11/2008, de 22 de enero, por el que se desarrollan

procedimientos dirigidos a poner suelo urbanizado en el mercado

con destino preferente a la construccin de viviendas protegidas.

Los cambios legales que se originan como consecuencia de la entrada en

vigor de las mencionadas leyes y planes sectoriales, afectan a las categoras y

a los criterios de clasificacin del suelo, al contenido del derecho de

propiedad, adems de otros muchos aspectos instrumentales y de gestin;

hacen necesaria la revisin del planeamiento general vigente, para adaptarlo

al nuevo marco legal.

Texto Refundido de la Ley de Suelo

La tarea refundidora que se afronta por medio de este texto legal se plantea

bsicamente dos objetivos: de un lado, aclarar, regularizar y armonizar la

terminologa y el contenido dispositivo de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de

Suelo, y de los preceptos que an quedaban vigentes del texto refundido de

26 de junio de 1992 y, de otro, estructurar y ordenar en una nica

disposicin general una serie de preceptos dispersos y de diferente

naturaleza, procedentes del fragmentado texto refundido de 1992, dentro de

los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las

competencias urbansticas, de ordenacin del territorio y de vivienda de las

Comunidades Autnomas.

El texto refundido de la Ley de Suelo de 2008 regula las condiciones bsicas

que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el

cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en

todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases econmicas y

medioambientales de su rgimen jurdico, su valoracin y la responsabilidad

patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia.

Ley 7/2002, de Ordenacin Urbanstica de Andaluca

El PGOU vigente se formul y empez a gestionar en base al rgimen del

Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976 y sus Reglamentos de

Desarrollo. Las Modificaciones Parciales del PGOU se han hecho a base a

aqulla, al Texto Refundido de la Ley del Suelo y a la Ley de Ordenacin

Urbanstica de Andaluca.

No es el lugar de insistir y explicar todo el iter jurdico de la legislacin

urbanstica y del suelo en Espaa y en las Comunidades Autnomas en estos

ltimos aos, s es lgico pensar que, una vez redactada y aprobada una

legislacin urbanstica especfica de la Comunidad Autnoma en materia de

urbanismo, el principal documento de planeamiento del municipio se adapte

a esas nuevas determinaciones y, en este caso, se proceda a la redaccin de

un nuevo documento que ampare dentro del nuevo marco legislativo la

actividad urbanstica.

Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y

el Suelo

La Junta de Andaluca consider necesaria la aprobacin de dicho texto legal

de medidas para la vivienda protegida y el suelo, con el objetivo principal de

vincular la construccin de vivienda protegida y la promocin de suelo

enfocando esta, fundamentalmente, a aumentar la oferta de la primera.

Para que dicha intervencin pblica en el mercado de suelo logre alcanzar su

finalidad fundamental, que no es otra que regular, en defensa del inters

general, los precios del suelo en el mercado, se considera como uno de los

objetivos principales de esta Ley el necesario perfeccionamiento, mejora y

fortalecimiento de los mecanismos de intervencin pblica en el mercado del

suelo.

Se procede a modificar y completar determinados aspectos de la Ley de

Ordenacin Urbanstica de Andaluca, con la finalidad de garantizar una

oferta de suelo suficiente con destino a la promocin de viviendas protegidas,

no slo en los municipios de relevancia territorial sino en todos los municipios

andaluces.

Se aborda por primera vez en la Comunidad Autnoma, con rango de Ley,

el rgimen jurdico de la vivienda protegida con el fin de reforzar la accin

pblica para garantizar su funcin social.

Se establecen los mecanismos de calificacin de la vivienda protegida,

recogiendo con el nuevo rango la adjudicacin de estas viviendas, en la que

la seleccin de las personas adquirentes o arrendatarias deber realizarse,

con carcter general, bajo los principios de igualdad, publicidad y

concurrencia.

Se establecen las condiciones para la titularidad de la propiedad de manera

que la duracin del rgimen de proteccin se establecer

reglamentariamente para cada figura o programa de vivienda protegida, a la

vez que los precios mximos de venta y renta quedan establecidos de forma



reglamentaria y debern servir de referencia para determinar el valor del

suelo destinado a vivienda protegida.

Otro aspecto importante del conjunto de medidas consideradas en la Ley

viene referido a la facultad de disponer de la vivienda protegida, con dos

intervenciones importantes.

- De una parte, se establece el derecho de adquisicin preferente de la

Comunidad Autnoma sobre las viviendas protegidas de promocin

privada, incluso aquellas que, tras el correspondiente procedimiento

de adjudicacin, queden vacantes.

- De otra parte, las segundas o posteriores ventas estarn sujetas al

derecho de tanteo y retracto por la Comunidad Autnoma.

Debe destacarse que la Ley contempla una serie de medidas enfocadas a

reforzar el cumplimiento de la funcin social de la vivienda protegida,

regulando con carcter inmediato una tipificacin de infracciones y sus

correspondientes sanciones que sern complementadas y ampliadas en la

futura Ley de Calidad en la Vivienda en Andaluca, en fase de elaboracin.

La Ley contempla, igualmente, la creacin de las Juntas Arbitrales en materia

de vivienda como rganos especializados para la resolucin de conflictos en

relacin con los contratos de arrendamientos y de otros celebrados en

materia de vivienda. De esta forma se pretende contar con un mecanismo

gil que evite la ralentizacin de los procesos judiciales.

Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca

Este documento es bastante genrico y, principalmente, expone las lneas y

estrategias generales de actuacin, sobre la ordenacin del territorio de

Andaluca. Es interesante, para el mbito de cija, comentar las principales

cuestiones que se abordan sobre los procesos de desarrollo urbano, tales

como:

- La creacin de reas urbanas integradas funcionalmente, al

rebasarse los lmites administrativos municipales, dado que no han

contado hasta ahora con iniciativas de ordenacin ni estructuras de

gestin territorial adaptadas a la realidad, y que dificultan la

obtencin de un orden territorial coherente.

- La cada vez mayor dimensin y complejidad de los sistemas

generales e infraestructuras de transportes y comunicaciones, de

abastecimiento y depuracin de agua, energticos, de gestin de

residuos, etc., que requieren de sistemas supramunicipales de

gestin.

- Los procesos de implantacin y funcionamiento de las actividades

productivas- suelo industrial y terciario- en los que se observan claras

tendencias de descentralizacin desde las ciudades centrales hacia

los ncleos del entorno, lo que redunda en la formacin de un

espacio econmico de carcter supramunicipal.

- La existencia de una problemtica comn en materia de vivienda y

suelo, en la que sobresale la deficiente dotacin de servicios y

equipamientos y de niveles de urbanizacin, la segregacin social de

zonas urbanas o el deterioro de la calidad de vida y el paisaje

urbano, tanto dentro de la ciudad como con relacin a los espacios

rurales del entorno.

- La creacin de unas especiales condiciones ambientales el medio

ambiente urbano- resultado de la concentracin de gran parte de los

principales impactos ambientales regionales.

Las innovaciones en materia de legislacin con incidencia en el planeamiento

En el mbito de la legislacin sectorial hay que destacar a nivel autonmico,

por su incidencia en el planeamiento general, la inclusin de ste entre las

actuaciones sometidas a Evaluacin de Impacto Ambiental (EsIA) por

determinacin de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Proteccin Ambiental,

as como diversos Reglamentos que la desarrollan, cuestin que deber

articularse mediante la incorporacin a este instrumento de planeamiento

para su tramitacin conjunta, del correspondiente Estudio de Impacto

Ambiental (EsIA).

Con posterioridad a la aprobacin inicial del PGOU se aprob la Ley

7/2007, de 9 de julio, de Gestin Integrada de la Calidad Ambiental. Si bien

el planeamiento general seguir la tramitacin segn la Ley 7/1994, el

desarrollo del mismo se acoger a la nueva ley GICA.

Tambin a nivel autonmico sectorial hay que destacar el Decreto

155/1998, de 21 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Vas

Pecuarias de la Comunidad Autnoma de Andaluca, la legislacin propia

del Patrimonio Histrico de Andaluca, Ley 14/2007 y la Ley 8/2001, de 12

de julio, de Carreteras de Andaluca.

En cuanto a novedades de legislacin estatal con incidencia sectorial hay que

destacar la legislacin de carreteras (Ley 25/1998 y su Reglamento, Real

Decreto 1812/1994), transportes terrestres (Ley 16/1987 y Reglamento

aprobado por Real Decreto 1211/1990), vas pecuarias (Ley 3/1995),

conservacin de espacios naturales, flora y fauna (Ley 4/1989 y Real Decreto

1997/1995), sector elctrico (Ley 54/1997), telecomunicaciones (Ley

11/1998) y aguas residuales urbana (Real Decreto-Ley 11/1995 y Real

Decreto 509/1996).

Todos estos cambios normativos, y en especial los de la legislacin

urbanstica y condicionantes medioambientales (EsIA), sin duda configuran un

panorama en el que cualquier planeamiento general con ms de diez aos

de vigencia queda obsoleto, y por simple adecuacin normativa sera

recomendable acometer su Revisin, y tal es, sin duda, el caso de cija.

Conveniencia y oportunidad de la redaccin del PGOU

Como conclusin de lo expuesto en apartados anteriores, se deduce

claramente la conveniencia y oportunidad de acometer la Revisin del Plan

General de 1987.

- Por coherencia con los supuestos normativos de revisin

previstos en el propio Plan General, por ser necesaria la

adopcin de nuevos criterios respecto a la estructura

general, la clasificacin del suelo y la necesidad de nuevos

suelos para vivienda, espacios productivos y dotaciones

que resuelvan los dficits actuales.

- Por agotamiento cuantitativo y cualitativo del modelo de

desarrollo del Plan General vigente.



- Por necesidad de adaptarse a los mltiples cambios

operados en la legislacin urbanstica y en la legislacin

sectorial con incidencia en el planeamiento.



3.2.

EL MODELO TERRITORIAL PROPUESTO


CIJA E X C M O . A Y U N T A M I E N T O D E C I J A C O N S E J E R A D E V I V I E N D A Y O R D E N A C I N D E L T E R R I T O R I O , J U N T A D E A N D A L U C A D O C U M E N T O P A R A L A A P R O B A C I N P R O V I S I O N A L ( I I ) 1 0

3.2.1. INTRODUCCIN.

En el marco del Plan de Ordenacin Territorial de Andaluca, el objetivo del

Plan General de Ordenacin Urbanstica de cija es el de conseguir la

integracin del trmino municipal y sus ncleos urbanos en el sistema

estructural y funcional definido para la Comunidad Autnoma. Por ello, el

PGOU adopta las determinaciones necesarias para adaptar la estructura

urbanstica del municipio al proyecto territorial general en relacin con los

referentes bsicos del modelo andaluz: el Sistema de Ciudades, el Esquema

Bsico de Articulacin Regional y los Dominios y Unidades Territoriales.

Segn el esquema bsico recogido en el POTA, el municipio de cija

presenta las siguientes caractersticas en relacin al modelo territorial

propuesto para Andaluca:

1. Sistema de Ciudades: Red de Ciudades Medias de Interior.

2. Jerarqua de ciudades: Ciudad Media Tipo 1.

3. Dominio Territorial: Valle del Guadalquivir

4. Unidad Territorial: Unidades organizadas por redes de ciudades

medias de interior: Campia y Sierra Sur de Sevilla

El Trmino Municipal de cija est situado al Este de la provincia de Sevilla,

en el lmite con la de Crdoba. Se compone de un ncleo de poblacin

principal, cija, y como ncleos menores se encuentran Villanueva del Rey,

Cerro Perea, Caada de Rabadn y la Entidad Local Autnoma Isla

Redonda La Aceuela.

Se trata de un municipio con importante relevancia territorial, segn el

Decreto 150/2003, de 10 de Junio, en desarrollo de la Ley de Ordenacin

Urbanstica de Andaluca, al tener una poblacin mayor a los 20.000

habitantes y encontrase en los principales nodos de las grandes

infraestructuras viarias y, aunque se considera Nodo de Primer Nivel, no tiene

conexin con la red ferroviaria.

El POTA incluye a cija en la estructura de la red de Ciudades Medias de

Interior, considerndola como una ciudad media de tipo 1. Su situacin de

centralidad en Andaluca, su funcin de cabecera comarcal y las

caractersticas fsicas del territorio han favorecido desde su origen la

consolidacin de la ciudad como centro administrativo, comercial y de

equipamientos y servicios. Distintos asentamientos conforman una red de

ncleos menores, dispersos por el trmino municipal, y asociados en origen

al uso primario del territorio, o como soporte a ejes de comunicacin.

Completa la estructura de asentamientos la Isla del Vicario, como Hbitat

Rural Diseminado.

En relacin a su caracterizacin como importante ciudad media, las

estrategias del modelo se centran, entre otras, en cinco aspectos importantes:

1. Favorecer la localizacin de equipamientos y servicios

especializados.

2. Favorecer y potenciar las redes infraestructurales y de servicios.

3. Integrar la ciudad en los ejes de articulacin regional.

4. Apoyar los sistemas productivos locales y mantener los valores

caractersticos propios de cada ciudad.

5. Favorecer la proteccin de los recursos naturales de su territorio.

Con carcter orientativo, el POTA, en su artculo 32, expresa las dotaciones

y equipamientos adecuados para cualificar las prestaciones de las ciudades

medias.

Entre las que compete prever al planeamiento urbanstico destacan los

siguientes: equipamientos y servicios sanitarios, dotaciones culturales,

equipamientos y servicios de carcter econmico, espacios libres de carcter

supramunicipal, equipamientos tursticos e infraestructuras de ocio.

La integracin del municipio en las redes de articulacin implica, entre otras,

la mejora de la movilidad urbana, la incorporacin de una red viaria

coherente que facilite el transporte colectivo y pblico.

La proteccin de los recursos del Patrimonio Territorial implica, entre otras, la

ordenacin de la red de espacios naturales y culturales, el fomento de los



pasillos ecolgicos que sirven de intercomunicacin entre los espacios con

proteccin ambiental, la ordenacin de los paisajes naturales y urbanos.

El artculo 6.2.c. del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca obliga al

planeamiento urbanstico a guardar debida coherencia con las

determinaciones de la planificacin territorial, adaptacin que se recoge en

su totalidad en el presente documento de Revisin del Plan General de

Ordenacin Urbanstica.

Segn los artculos 2.1, 7.1 y 8 de la LOUA, la actividad urbanstica se

desarrolla en el marco de la ordenacin del territorio, al que el presente

documento se adapta y desarrolla.

En consecuencia, el presente documento de Plan General incluye y desarrolla

las siguientes iniciativas de carcter territorial:

- Estructura de los asentamientos urbanos del municipio.

- Propuestas para los distintos ncleos urbanos.

- Infraestructuras de comunicacin y transportes.

- Dotaciones, equipamientos, infraestructuras y servicios.

- Ordenacin de los espacios agrcolas.

- Sistema de Espacios Libres.

- Proteccin del Territorio y Prevencin de riesgos naturales.

ESTRUCTURA DE LOS ASENTAMIENTOS DEL MUNICIPIO

El PGOU recoge una estructura polinuclear, con cija como ncleo principal,

y Villanueva del Rey, Isla Redonda La Aceuela, Cerro Perea y Caada de

Rabadn, como ncleos secundarios.

Villanueva del Rey, Isla Redonda La Aceuela y Cerro Perea fueron

recogidos en el PGOU de 1987 como ncleos de poblacin.

Incomprensiblemente, Caada de Rabadn, un enclave ubicado entre los

trminos de cija y Fuente Palmera, ocupando una antigua va pecuaria, y

reuniendo las condiciones de suelo urbano, no fue recogido como tal. Este

PGOU reconoce dicho ncleo como suelo urbano, si bien, por problemas

histricos con el municipio colindante, difiere su ordenacin a un Plan de

Ordenacin Intermunicipal.

El mbito de Isla del Vicario se recoge como suelo no urbanizable de hbitat

rural diseminado.

El resto de entidades recogidas en la Memoria de Informacin, en el estudio

de poblacin, son porciones de terreno con diseminados cuya divisin

responde a datos estadsticos debido a la extensin del trmino municipal.

Ncleo urbano de cija

El ncleo principal de cija absorbe la prctica totalidad de la poblacin. El

resto se distribuye entre los distintos ncleos. El ms importante incremento

de poblacin se ha experimentado en el ncleo de cija, pues el resto

mantiene la poblacin con dbiles incrementos, aunque en todos ellos las

expectativas de crecimiento son importantes.

Segn los datos municipales y los clculos realizados, la poblacin del

municipio ecijano alcanzara en el horizonte del Plan algo ms de 55.200

habitantes. No obstante, las infraestructuras y el importante crecimiento

previsible en funcin de la estratgica capacidad productiva que genera una

importante condicin de centralidad territorial que aportan aqullas, hacen

necesaria la previsin de suelos urbanizables no sectorizados como reservas

de suelo para cuando se estime conveniente su sectorizacin.

Es, precisamente, desde estas hiptesis de futuras y reales expectativas que

cija est desarrollando, desde sus anteriores previsiones del PGOU vigente y

las futuras que la propuesta de su revisin plantea como consecuencia, tanto

de sus grandes reas de suelo productivo como base de los futuros

crecimientos residenciales que dichos usos productivos debern generar en la

Ciudad del Sol, lo que hace prever que la posible demanda residencial,

partiendo de datos reales, se podra situar en torno a una produccin en

torno a las 5.140 viviendas en los prximos aos y que, considerando una

media de 2,4 hab/vivienda nos dara una hiptesis de previsin de unos

12.336 habitantes, sobre la que nos moveramos razonablemente para los

prximos ocho aos de horizonte del Plan.

La superficie del territorio municipal total a ocupar y transformar, segn la

propuesta del presente PGOU, sera de 7.664.794 m2: unos 2.681.187 m2

para uso residencial y 4.983.607 m2 destinados a uso industrial, ambos en

las categoras urbanizable ordenado y urbanizable sectorizado (incluyendo

los planeamientos aprobados procedentes del PGOU vigente.

Ncleo urbano de Caada de Rabadn

Para este ncleo de poblacin, el PGOU de cija realiza una delimitacin del

Suelo Urbano cindonos a la planteada en la planimetra de catastro y

propone la formulacin de un Plan de Ordenacin Intermunicipal entre el

municipio astigitano y el colindante de Fuente Palmera.

Ncleo urbano de Villanueva del Rey

Al comenzarse a tramitar los planes de sectorizacin del planeamiento

vigente, la Revisin del Plan General considera que los suelos de crecimiento

deben ser clasificados como Suelo Urbanizable No Sectorizado, pues las

demandas estarn cubiertas con los suelos que se van a desarrollar.

Ncleo urbano de Cerro Perea

Se configura la delimitacin de un mbito de suelo urbanizable no

sectorizado, ante la falta de iniciativa de los propietarios de desarrollarlo

durante el horizonte temporal del Plan.



Ncleo urbano de Isla Redonda-La Aceuela

La ordenacin propuesta clasifica un nuevo sector de suelo para uso

industrial apoyado en la carretera, de gran inters para esta zona, en terrenos

aptos para ello. El suelo urbanizable residencial se propone como no

sectorizado y se configura en el ncleo de Isla Redonda, prximo a la zona

consolidada.

Diseminados

Se propone la clasificacin como Suelo No Urbanizable de Hbitat Rural

Diseminado, delimitando minuciosamente sus propios lmites, con concrecin

territorial, de la Isla del Vicario. Las viviendas rurales existentes son

asentamientos ligados al uso agrcola y ganadero.

A modo de conclusin, se enumeran las principales determinaciones de

carcter territorial de la propuesta de la presente Revisin del PGOU en

cuanto a su coherencia con las especificaciones y distintas determinaciones

del Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca:

- Segn el artculo 45.3.c) referido al modelo de Ciudades Medias de

Andaluca, se plantea el modelo de ciudad compacta, evitando la

reproduccin de modelos expansivos que implican consumos

excesivos de suelo y grandes problemas en su comprensin

estructural y territorial, planteando las colmataciones de los ncleos

urbanos existentes y potenciando la nucleizacin de los mismos en el

modelo territorial.

- Se cumplen los artculos 32.4.b) y 45.2., que instan al planeamiento

urbanstico a conseguir un modelo de ciudad compacta y funcional

en su uso residencial, evitando procesos de expansin residencial

indiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturales y de

suelo. El Plan intenta hacer ciudad, y para ello compacta los ncleos

urbanos para garantizar su actividad. La calidad (efectividad) de la

actividad urbana se produce por la intensidad (tensin) relacional de

todos los agentes implicados en hacer ciudad; es decir, que

conforman la estructura compacta de la ciudad con definidas

continuidades viarias y concretas estructuras espaciales. Para

conseguir este objetivo, el PGOU desarrolla un adecuado mestizaje

de usos y una controlada ordenacin de continuidades espaciales, lo

que provoca el modelo de compacidad, con el fin de generar la

tensin urbana necesaria que garantice la actividad que requiere la

ciudad, sin obviar la necesaria localizacin estratgica de los usos

productivos, apoyados sobre las grandes infraestructuras, y su

delimitacin de ubicacin del futuro desarrollo econmico del

municipio. La dispersin es lo contrapuesto a la tensin y, en

consecuencia, la negacin de la actividad y carga de la ciudad y, en

definitiva, el principio de la ausencia de ciudad y de su actividad. La

dispersin provoca el deterioro del tejido territorial y, en

consecuencia, la desaparicin de la ciudad. En definitiva, el modelo

que aqu se plantea se conforma mediante un conjunto de

fragmentos compactos que, a modo de rganos autnomos e

interrelacionados se conectan y relacionan entre s para entenderlos

dentro de un proyecto global de escala urbana y territorial.

- El PGOU incorpora en la planificacin urbanstica, tal y como

establece la Norma 50.6 del POTA, criterios dirigidos a dimensionar

los crecimientos urbanos desde la perspectiva de dar prioridad a la

rehabilitacin fsica y funcional del parque residencial existente

mediante la rehabilitacin de viviendas, y considerar la demanda

real a partir de los crecimientos previstos de poblacin. En nuestro

caso, principalmente, por las expectativas que el desarrollo de los

grandes suelos productivos, generar en la demanda residencial

dentro de la lgica del modelo propuesto.

- El PGOU orienta la ordenacin del espacio turstico, segn los

criterios bsicos del Art. 53.3 del POTA, al dar prioridad a la

integracin de las nuevas ofertas tursticas en los ncleos urbanos,

evitando procesos de expansin desligados del sistema urbano

preexistente. As, se favorece en los suelos tursticos modelos de

desarrollo menos expansionistas o de excesivas ocupaciones de

suelo, con establecimientos tursticos reglados frente a modelos

basados exclusivamente en la promocin inmobiliaria clsica de

grandes ocupaciones de suelo residencial. De este modo, se

protegen y conservan de forma estricta los espacios naturales,

elementos patrimoniales y valores paisajsticos frente a procesos de

expansin turstica indiscriminada y del desarrollo turstico con el

mantenimiento de las actividades primarias. Se dimensiona y

compatibiliza la oferta y usos del espacio turstico atendiendo a la

capacidad de acogida del territorio y a las posibilidades reales de

consumo de los recursos naturales, particularmente los hdricos, a

los que se supedita el conjunto de todos sus desarrollos urbansticos.

- Se planifica la oferta turstica dentro del orden del territorio, como

indica el artculo 53.3. del POTA, conforme a la dimensin de la

oferta y al uso del espacio turstico atendiendo a la capacidad de

carga de los territorios; es decir, sin una excesiva presin sobre los

recursos tursticos y sin una alteracin ecolgica, territorial y

paisajstica inadmisible, disponiendo, a su vez, de los equipamientos,

servicios e infraestructuras generales, precisos para el desarrollo de

la actividad. Los nuevos desarrollos debern justificar y garantizar las

dotaciones necesarias en materia de agua y energa, supeditando y

cargando las responsabilidades de su ejecucin a dichos desarrollos

tursticos.

- En general, el Plan General incorpora, entre las medidas y criterios

para la sostenibilidad del municipio (artculo 58 del POTA), la

exclusin de suelos de los procesos de urbanizacin. El PGOU

define y delimita el espacio agrario, asumindolo como valor actual

y potencial, limitando el sellado de los suelos frtiles y garantizando

su articulacin territorial.

- Respecto al grave impacto territorial y paisajstico de parcelaciones y

de los asentamientos ilegales que, de forma incipiente, se dan en el

trmino municipal, desde el PGOU se establecen medidas para

evitar la consolidacin de stos, tal y como establece el artculo 55

del POTA.

- Respecto al ciclo urbano del agua, segn los artculos 45 y 96 del

POTA, los nuevos desarrollos urbansticos previstos en el PGOU

deben justificar previamente a su aprobacin la disponibilidad de los



recursos hdricos suficientes y adecuados a sus usos, y debidamente

acreditados por el organismo responsable en materia de aguas.

Asimismo, se debe garantizar el desarrollo de las infraestructuras

para completar la depuracin de las aguas residuales urbanas,

desarrollando los sistemas de reutilizacin, supeditando sus

desarrollos a la garanta de ejecucin de dichas infraestructuras.

- Segn el Art. 60.1 del POTA, referido a la calidad en el medio

urbano, el PGOU propone una ordenacin adecuada respecto a las

fuentes que generen ruidos y emisiones. Entre las medidas concretas,

se considerar la reubicacin de fuentes emisoras o el

establecimiento de zonas de prohibiciones para el desarrollo de

ciertas actividades y usos.

- El PGOU prev en los suelos que afecten a zonas de riesgo

delimitadas o donde existe constancia de que ya se han producido

inundaciones, incorporar segn el art. 105.6 del POTA una

evaluacin del riesgo y de las consecuencias previsibles para la

iniciativa que se emprende.

- Con relacin a la vivienda protegida, en la presente Memoria se

desarrolla una adecuada estrategia de poltica para vivienda de

proteccin pblica y formacin de patrimonio municipal de suelo,

segn la Norma 50.3.b) del POTA.

En el presente PGOU se reglamenta la posibilidad, segn el Art. 37 Revisin

de los instrumentos de planeamiento de la LOUA, de realizar revisiones

parciales cuando justificadamente se circunscriba a una parte, bien del

territorio ordenado por el instrumento de planeamiento objeto de la misma,

bien de las determinaciones que formen un conjunto homogneo, o de

ambas a la vez, garantizando as el control pblico de los futuros

crecimientos determinados por el PGOU.



3.2.2. LA ORDENACIN DEL TRMINO MUNICIPAL

El trmino municipal de cija se ordena partiendo de la previsin de la

estructura general y orgnica del territorio, por un lado y, por otro, la

proteccin y la ordenacin del Suelo No Urbanizable.

La articulacin territorial trata de garantizar la insercin comarcal,

autonmica y estatal de los ncleos de poblacin y de actividades, as como

el funcionamiento adecuado de los mismos en relacin al medio ambiente

natural y a las infraestructuras de comunicaciones. Se trata, por tanto, de

ordenar los usos urbanos y las infraestructuras, mediante la localizacin y

cuantificacin racional que permitan desarrollarse e interrelacionarse con el

territorio.

El Suelo No Urbanizable se ordena y se protege, de forma que no se generen

nuevos ncleos de poblacin ni de actividades que no estn previstas en el

Plan General, de forma que slo se puedan implantar aquellas actividades,

construcciones e instalaciones que no degraden sus valores. Se trata de

proteger las caractersticas actuales de los suelos que no deben transformarse

ni urbanizarse, impidiendo que no surjan ncleos no previstos que no cuenten

con las infraestructuras y servicios necesarios.

Entendemos por estructura de articulacin territorial o estructura general y

orgnica del territorio a un conjunto de nodos y redes en el soporte fsico-

ambiental del trmino municipal. Los nodos vienen establecidos por el

conjunto de los ncleos de poblacin y de actividades productivas existentes

en el territorio municipal, y las redes no son otra cosa que los conjuntos de

los sistemas de comunicaciones e infraestructuras que los relacionan y

permiten su funcionamiento.

Hay que partir de esta estructura para poder llegar a una ordenacin

urbanstica coherente, adecuando las propuestas formuladas a nivel

supramunicipal, adems de analizarlas a la luz de su compatibilidad con el

soporte fsico-ambiental.

A pesar de que no se ha formulado ningn Plan de Ordenacin del Territorio

de mbito Subregional que afecte a nuestro trmino municipal, s hemos

analizado el Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca y lo tendremos

en cuenta, pues cija encabeza la Unidad Territorial llamada Campia y

Sierra Sur de Sevilla. Por tanto, la propuesta que se hace desde este PGOU

en lo que se refiere a la estructura territorial no puede hacerse de forma

autnoma, sin tener en cuenta las previsiones del POTA. Hay que decir que

esta estructura regional no se encuentra an definida totalmente, y que ser

el Plan de Ordenacin del Territorio de mbito Subregional el que la

concrete del todo. Sin embargo, se toman aqu las previsiones generales y, si

llega a formularse este ltimo, el PGOU de cija deber adaptarse a l.

Consideramos, por tanto, una estructura que se prev para nuestro municipio

a medio y a largo plazo, y tomamos el POTA como punto de partida.

Analizaremos la estructura de articulacin territorial desde diversos puntos de

vista, por facilidad de descripcin y de anlisis:

- Las condiciones ambientales.

- La red de comunicaciones y transportes.

- El sistema urbano.

- El sistema de espacios libres.

Las condiciones ambientales

El territorio del trmino municipal, desde un punto de vista ambiental, es

complejo. No hay que olvidar que se trata del tercer municipio andaluz en

cuanto a superficie.

En lo que se refiere a la topografa, la mayor parte es plana, con pendientes

inferiores al 3%. El resto de la superficie municipal no supera el 15%.

En segundo lugar, y por lo que puede afectar a las actuaciones, la red

hidrogrfica a tener en cuenta viene constituida por el Ro Genil y el Ro

Blanco. El resto de la red hidrogrfica, salvo el Arroyo de la Argamasilla,

tiene carcter secundario. El Decreto 189/2002, por el que se aprueba el

Plan de Prevencin de Avenidas e Inundaciones en cauces urbanos andaluces

califica dos puntos de riesgo en nuestro municipio: el ro Genil, con nivel de

riesgo A, y el arroyo Argamasilla, con riesgo B.

Son de importancia las limitaciones que impone el riesgo de avenidas del ro

Genil. Actualmente se est llevando a cabo la segunda fase de las

actuaciones contra las inundaciones. Tras haber desviado el cauce, mediante

una corta, se est construyendo un dique de defensa. Las obras estn en

proceso de finalizacin. Tambin son de importancia las avenidas del arroyo

de la Argamasilla, para lo cual tambin se estn llevando a cabo

actuaciones.

El territorio se encuentra antropizado casi en su totalidad para su explotacin

agrcola, desde muy antiguo. Son pocos los espacios de vegetacin natural

que se conservan.

Existen puntos altos desde los que se divisa el paisaje y la totalidad del

territorio municipal. El arquelogo municipal tiene realizado un estudio

donde se demuestra que, desde las fortificaciones y castillos que jalonaban el

territorio ecijano, era posible divisar la totalidad del trmino.

El territorio ecijano tambin est surcado por una extensa red de vas

pecuarias, que se mantendrn como tales, adems de una nueva colada,

como va de circunvalacin que permita la continuidad del recorrido

3.2.2.1. LA ESTRUCTURA DE ARTICULACIN TERRITORIAL



pecuario sin entrar en los ncleos de poblacin y preservando las

caractersticas impuestas por la ley.

Como no poda ser de otra manera, y debido a la extensin del territorio

municipal, hay gran cantidad de infraestructuras cuyo trazado cruza el

trmino: hidrulicas, oleoducto, gaseoducto y, sobre todo, la red de alta

tensin. Todas ellas suponen limitaciones a la hora de prever los nuevos

crecimientos y los nuevos trazados.

Por lo tanto, la estructura de articulacin territorial debe ajustarse a las

siguientes limitaciones que vienen impuestas por el soporte ambiental:

- Previsin de una banda de proteccin de 100 metros de anchura

contados a partir del deslinde del dominio pblico hidrulico. En

esta banda de proteccin slo se posibilitan los usos de espacios

libres, dotaciones y viario.

- Proteccin de las vas pecuarias existentes, y previsin del nuevo

trazado previsto para la va de circunvalacin pecuaria.

- Servidumbres impuestas por los trazados de las infraestructuras,

especialmente las de alta tensin, gaseoducto y oleoducto. Respecto

a las primeras, hay que prever la adaptacin de los trazados que

sean necesarias para la racionalidad y calidad de los crecimientos

urbanos propuestos.

Con lo dicho en este apartado, mediante este conjunto de previsiones el Plan

General de Ordenacin Urbanstica de cija garantiza de manera adecuada

la adaptacin de las propuestas al soporte ambiental, para configurar la

estructura de articulacin territorial.

La red de comunicaciones y del transporte

En este apartado analizaremos las redes de comunicaciones a nivel

supramunicipal. Estas redes son las que garantizan o, al menos, intentan

garantizar la accesibilidad viaria al municipio de cija desde el resto del

territorio. Tambin tratar de la movilidad de las personas y mercancas entre

el municipio y el resto del territorio.

En el caso de cija, esta red est compuesta por los siguientes elementos:

- El viario supramunicipal.

- La red ferroviaria.

- El transporte interurbano.

El viario supramunicipal

En el trmino municipal discurren trazados tanto de la Red de Carreteras del

Estado como de la Red Autonmica y la Red Provincial.

Red de Carreteras del Estado

- Autova A-4 (E-05)

Red Autonmica de Carreteras

- Red Bsica de Articulacin

o A-364, de cija a A-92

- Red Intercomarcal

o A-351, de cija a Osuna

o A-386, de cija a La Rambla

o A-388, de cija a Herrera

o A-453, de Palma del Ro a cija

- Red Complementaria

o A-8203, de cija a Lm. Prov. Crdoba

Red Provincial de Carreteras

- SE-8105, Enlace de la A-364 con la SE-8201 (Las Turquillas)

- SE-9103, Camino de Palma del Ro (El Villar)

- SE-9104, de cija a La Luisiana

- SE-9105, de cija a Lm. Provincial

- SE-9108, Ramal de la A-388 a Herrera

- SE-9109, Ramal de Isla Redonda a la SE-9108 (por La Seuela)



- SE-9110, Ramal de Isla Redonda a la SE-9108

- SE-9200, Ramal de Matarredonda a la SE-9108

- CO-5305, de Fuente Palmera a la A-453

Como punto de partida para el nuevo PGOU tenemos en cuenta lo anterior y

se hacen las siguientes propuestas:

- Desvo del trazado de la Autova N-IV (E-05) a su paso por cija. El

Documento para la Aprobacin Inicial, instados por el Organismo

competente en materia de Carreteras del Estado, hizo una propuesta

concreta de trazado, si bien no era definitivo. En el presente

Documento, aunque sigue existiendo la necesidad de este desvo, no

plasma en su documentacin grfica ningn trazado concreto. Ser,

por tanto, el Estudio Informativo del Ministerio de Fomento el que lo

proponga.

- Conexin entre las carreteras de El Rubio y Osuna.

- Conexin entre la antigua carretera N-IV y la carretera de Palma del

Ro.

- Desvo de la carretera de Caada.

- Conexin entre la Autova N-IV y la carretera de Osuna.

- Nueva conexin entre la Autova N-IV y la carretera de Marchena.

El sistema viario supramunicipal resultante tras las propuestas del Plan

General resuelve los principales problemas creados por la acumulacin de

vas de primer nivel que entran en la ciudad y generando trfico pesado en el

interior de la misma.

La red ferroviaria

Est constituida por el trazado del AVE Crdoba-Mlaga que pasa por el

trmino municipal. Sin embargo, no existe ninguna estacin ni accesibilidad a

la misma.

No es este documento desde donde plantear una lnea ferroviaria que pase

por cija, a pesar de que el Plan de Ordenacin del Territorio de Andaluca

reconozca a cija como Nodo Urbano de Nivel I. Sin embargo pensamos

que sera una actuacin prioritaria y necesaria.

Pensamos que nuestro mbito debe incluir una adecuada red ferroviaria, que

conecte cija con el resto de la misma. El ferrocarril en cija fue

desmantelado hace varias dcadas, pero las condiciones actuales son muy

distintas. Siendo nuestra ciudad un Nodo Urbano de primer nivel no se

entiende que otras localidades de segundo nivel tengan, segn la cartografa

del POTA, una mayor intermodalidad que la ciudad de cija.

El transporte interurbano

No existe comunicacin de transporte pblico entre los distintos ncleos de

poblacin ni entre stos y los ncleos de actividades productivas. S existe, en

cambio, buena comunicacin con el resto de poblaciones del entorno.

El sistema urbano municipal

El sistema urbano municipal previsto se compone de los siguientes ncleos

urbanos:

- Residenciales:

o cija

o Villanueva del Rey

o Isla Redonda La Aceuela

o Cerro Perea

o Caada de Rabadn

- Productivos:

o La Campia

o Ncleo Productivo Carretera de Marchena

o Ncleo Productivo Andaluca Central

La propuesta formulada se basa en evitar la creacin de nuevos ncleos

urbanos aislados, localizando los crecimientos, tanto residenciales como

productivos de forma que se integren con los ncleos existentes, dotando a

stos de la articulacin necesaria.

El ncleo urbano de cija

Es el constituido por los actuales de cija (casco consolidado y crecimientos),

urbanizaciones residenciales perifricas (Astigi y Va Augusta), as como los

polgonos industriales al oeste de la ciudad (Maza y Marn, La Lagunilla y La

Campia), ms los crecimientos residenciales e industriales necesarios para el

perodo de vigencia del nuevo Plan General.



El ncleo de Villanueva del Rey

Se trata de una pedana histrica, creada por Carlos III. Apoyada en la

Autova, est viviendo ahora un proceso de crecimiento, mediante la

incorporacin de suelos residenciales que estaban clasificados en el Plan del

87 y que no se haban desarrollado hasta el momento. El Plan prev su

crecimiento controlado con tipologas residenciales de media y baja

densidad, y para ello propone la clasificacin de suelos urbanizables no

sectorizados con uso incompatible industrial.

El ncleo de Cerro Perea

Otra de las pedanas histricas de cija, con fachada lineal a la Autova. La

construccin de la misma sobre las zonas verdes previstas ha mermado en

demasa los espacios libres y las dotaciones. El PGOU tambin prev un

mbito de suelo urbanizable no sectorizado.

El ncleo de Isla Redonda La Aceuela

Esta pedana, constituida en Entidad Local Autnoma, es la ms

desconectada y alejada del ncleo principal, ya en el lmite con el trmino de

Herrera.

Se trata de dos ncleos que, funcionalmente, forman uno, aunque estn

separados entre s, y compartiendo equipamientos y dotaciones.

El Plan prev su conexin fsica, as como un moderado crecimiento, que se

considera necesario a todos los niveles.

El ncleo de Caada de Rabadn

Se trata de una ocupacin de terrenos no urbanizables en el lmite de los

trminos municipales de cija y Fuente Palmera.

Actualmente se han comenzado los trabajos de permuta de los trminos

municipales.

El Plan reconoce como Suelo Urbano Consolidado este asentamiento, como

no podra ser de otra manera y difiere su crecimiento a la elaboracin de un

Plan de Ordenacin Intermunicipal con el vecino municipio de Fuente

Palmera.

El Sistema de Espacios Libres

La base del sistema territorial de espacios libres ms importante no es otro

que el ro Genil, los dems cauces y riberas y las vas pecuarias. Es criterio

del Plan potenciar la publificacin y recuperacin de estos elementos, para

integrarlos en el sistema de espacios libres. A ello contribuye la apuesta del

PGOU por colonizar los suelos en la margen derecha del ro Genil, que

hasta ahora constituye un claro elemento de borde.

Los planeamientos de desarrollo prevern un mnimo de zonas verdes del

10% en cada uno de los sectores de suelo residencial e industrial.

Determinaciones del PGOU en el mbito rural

Se ha desarrollado un anlisis del medio fsico-natural del trmino municipal

de cija que, dividido en unidades ambientales homogneas, contiene las

caractersticas geomorfolgicas, hidrolgicas, de la vegetacin, fauna y

aprovechamientos, del patrimonio histrico-cultural, del paisaje con los

riesgos, as como las capacidades de uso.

El anlisis de las infraestructuras y los objetivos infraestructurales sobre el

trmino municipal inducen a propuestas del Plan General que se detallan a

lo largo de la presente Memoria.

Un elemento sustancial en la definicin del modelo urbano-territorial es la

clasificacin de todo su trmino, salvo los sistemas generales de inters

supramunicipal que constituyen la red territorial de carreteras, en suelo

urbano, urbanizable y no urbanizable.

El PGOU clasifica como no urbanizables los suelos que deben ser excluidos

del proceso urbanizador en base al artculo 46 de la LOUA y a la realidad y

circunstancias en el municipio de cija.

En base a la clasificacin como Suelo No Urbanizable y la categorizacin de

los diferentes mbitos, el PGOU en sus normas urbansticas regula las

condiciones de uso, edificacin y parcelacin, las condiciones de proteccin

y establece las medidas que eviten la formacin de ncleos de poblacin,

identificando un mbito de Hbitat Rural Diseminado sobre el que se impone

la exigencia de un Plan Especial que gue su ordenacin.

Las normas urbansticas regulan las condiciones de los elementos y espacios

de valor histrico, natural, arquitectnico o paisajstico y para ello incluye un

inventario de edificaciones en el medio rural y propone la elaboracin de un

catlogo con las correspondientes medidas de proteccin que deber

tramitarse segn la LOUA y aprobarse en un plazo mximo de dos aos a

partir de la aprobacin definitiva del PGOU.



3.2.3. LA ORDENACIN DEL NCLEO DE CIJA.

La propuesta elaborada para el conjunto urbano residencial principal trata de

dar respuesta de manera integrada al conjunto de Objetivos. En el contexto

del planeamiento urbanstico se entiende por integracin a la utilizacin

conjunta y coordinada de los instrumentos que la legislacin de suelo pone a

disposicin del planeamiento para el desarrollo de los fines que esta propia

legislacin le establece.

Estos instrumentos en el caso de los Planes Generales de Ordenacin

Urbanstica son fundamentalmente cuatro:

- Definicin de la estructura urbana, que comprende el

establecimiento de los sistemas principales de comunicaciones,

espacios libres y dotaciones.

- Clasificacin del suelo, que significa la delimitacin del Suelo

Urbano, Urbanizable y No Urbanizable.

- Calificacin del suelo, es decir, el establecimiento de los usos

globales y pormenorizados y de sus intensidades para los suelos

urbanos y urbanizables.

- Programacin, mediante el que se determina el orden en que

debern llevarse a cabo las previsiones del planeamiento.

Con la actual redaccin de la legislacin urbanstica, los principales son los

tres primeros instrumentos citados: definicin de la estructura urbana,

clasificacin del suelo y calificacin del suelo; ya que son estos los que

realmente definen la forma urbana pretendida y explican suficientemente la

imagen final de ciudad proyectada, sin perjuicio de la importancia de la

programacin para lograr que la nueva ciudad se produzca tambin

ordenada en el tiempo.

Sin embargo, que se trate los tres instrumentos principales legalmente

definidos de forma separada no implica necesariamente que los mismos

hayan de utilizarse segregadamente, ni que deba existir una jerarqua entre

ellos en todos los casos.

En efecto, en las ciudades medianas, como es el caso de cija, la diferencia

entre la ordenacin estructural y la ordenacin local, entre la ordenacin

global y la pormenorizada, es muchas veces inapreciable, ya que es a travs

de la adicin coordinada de elementos locales como se construyen la mayor

parte de los elementos estructurales. Del mismo modo, resulta imposible

separar las actuaciones que permiten articular la ciudad, de aquellas que

sirven de soporte al nuevo crecimiento y sin las cuales ste no sera viable.

En este sentido, la propuesta parte del criterio de usar todos los instrumentos

-definicin de los sistemas bsicos, nuevos suelos clasificados y calificacin

pormenorizada del suelo- para lograr una mejor articulacin urbana del

conjunto urbano futuro conformado por cija y los ncleos cercanos que se

encontraban separados del principal, ya que ste es sin duda uno de los

problemas ms destacados durante la fase de Diagnstico, articulacin que a

la misma vez debe procurar una mejor calidad urbana, tanto para el suelo

consolidado como para el suelo que debe soportar el crecimiento urbano.

Para lograr esta mejor articulacin la propuesta se apoya principalmente en

dos sistemas: el sistema de comunicaciones y el sistema de espacios libres. El

sistema de comunicaciones es el que permitir la integracin funcional de las

distintas zonas que forman el conjunto urbano, fruto de un crecimiento

histrico desmembrado, la puesta en valor de reas urbanas en una situacin

compleja y la integracin de las nuevas reas de crecimiento con la ciudad

consolidada. Al sistema de espacios libres, con el Genil como gran

protagonista, se le asigna la responsabilidad de trabar espacial y

peatonalmente la nueva ciudad y de acordar el espacio urbanizado con el no

urbanizado y con el territorio soporte.

Las zonas consolidadas sobre las que fundamentalmente incide la propuesta

son: cija, los crecimientos en la margen derecha, tanto residenciales como

industriales, las urbanizaciones residenciales Astigi y Va Augusta y los

crecimientos ilegales en la Quinta de Machado.

El necesario crecimiento urbano se concibe en la propuesta como una

oportunidad para apoyar la mejora de la articulacin pretendida.

El desarrollo pormenorizado realizado en la ordenacin de las zonas de

nuevo crecimiento, se justifica, precisamente, en la imposibilidad antes

indicada de separar ordenacin general y ordenacin local en municipios

como cija, ya que son los viarios y los espacios libres propios de las zonas

de crecimiento los que sirven adems para trabar la ciudad consolidada.

La propuesta establece el rgimen urbanstico del suelo o lo que es lo mismo,

la clasificacin del suelo. Los criterios aplicados han sido: el estricto

seguimiento de los criterios legales para delimitar el Suelo Urbano

Consolidado; la consolidacin de las actuaciones de planeamiento en curso

de ejecucin, que quedarn subsumidas en el nuevo Plan para evitar

interferencias en su desarrollo; la delimitacin como Suelo Urbano No

Consolidado de suelos que habiendo sido ya clasificados como tales, o bien

no cuentan con todos los servicios bsicos o bien deben ser objeto de

reforma interior; y la clasificacin como Suelo Urbanizable, diferenciando

entre aquel que se considera deber sectorizarse por ser necesario para

satisfacer las demandas urbanas y completar la estructura prevista, de aquel

otro cuya sectorizacin deber realizarse posteriormente.

En los siguientes captulos de esta Memoria se describen

pormenorizadamente estos extremos.



El Plan General de Ordenacin Urbanstica de cija responde a un proyecto

global que es expresin de la voluntad colectiva de los ciudadanos.

El Plan tiene la virtualidad de ser un instrumento mediante el cual se vincula,

a efectos operativos, una serie de actuaciones sobre el territorio,

estableciendo la localizacin, as como forma y dimensiones de los elementos

bsicos que

memoria general tomo ii -...

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