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INSTITUTO POLITÉCNICO DE VIANA DO CASTELO
ESCOLA SUPERIOR DE TECNOLOGIA E GESTÃO
Curso de Turismo
3º Ano
Projecto em Turismo
Memória descritiva
Projecto Casa de Sá
Discentes
Anabela Teixeira, nº 6227
Carlos Domingues, nº 6161
Lara Loureiro, nº 6225
Sofia Ribeiro, nº 5967
Ano lectivo: 2009-2010
Docente
Dra. Goretti Silva
Viana do Castelo, 30 de Junho de 2010
INSTITUTO POLITÉCNICO DE VIANA DO CASTELO
ESCOLA SUPERIOR DE TECNOLOGIA E GESTÃO
Curso de Turismo
3º Ano
Projecto em Turismo
Ano lectivo: 2009-2010
Viana do Castelo, 30 de Junho de 2010
Agradecimentos
A realização deste projecto foi de enorme importância para a nossa formação.
Todos os seus atractivos, todos os desafios e todas as actividades em geral serviram para
fortalecer os nossos conhecimentos, e sem este projecto isso não teria acontecido.
Assim, gostaríamos de agradecer ao promotor deste projecto, o Sr. Vítor Alves,
pela confiança que depositou em nós e pela fantástica oportunidade que nos
proporcionou.
Gostaríamos igualmente de agradecer a colaboração do nosso colega Simão
Pires, aluno finalista do curso de Engenharia Civil e do Ambiente, pois sem a sua ajuda
não teria sido possível concretizar este projecto.
Por fim, mas não menos importante, não podemos deixar de agradecer os
ensinamentos, as explicações e as orientações da Professora Goretti Silva, docente da
disciplina de projecto e a colaboração do Professor Marco Rebelo.
Índice
1. Introdução ................................................................................................................. 1
2. Metodologia .............................................................................................................. 1
3. Entidade promotora .................................................................................................. 3
3.1. Quem são? ............................................................................................................. 3
3.2. Objectivos .............................................................................................................. 3
4. Descrição do imóvel ................................................................................................. 4
5. Modalidade de alojamento........................................................................................ 6
5.1. Enquadramento legal ............................................................................................. 7
5.2. Condicionantes ...................................................................................................... 9
6. Serviços e funcionalidade dos espaços ................................................................... 10
6.1 Distribuição de postos de trabalho........................................................................ 10
6.2. Proposta de funcionalidade dos espaços .............................................................. 10
6.2.1 Espaços interiores .......................................................................................... 11
6.2.2 Espaços exteriores ......................................................................................... 12
7. Proposta da fundação .............................................................................................. 14
8. Investimento ........................................................................................................... 14
9. Estudo e viabilidade económico-financeira ............................................................ 15
9.1. Pressupostos de vendas e demonstração de resultados ........................................ 15
9.2. Plano de financiamento ....................................................................................... 18
10. Estudo de mercado............................................................................................... 19
10.1. Enquadramento da região ................................................................................ 19
10.1.1.Benefícios do projecto para o concelho ....................................................... 23
10.2. Concorrência .................................................................................................... 24
10.3. Plano de marketing .......................................................................................... 26
10.3.1.Produto ......................................................................................................... 26
10.3.2.Preço ............................................................................................................ 27
10.3.3.Promoção ..................................................................................................... 27
10.3.4.Distribuição ................................................................................................. 28
11. Parcerias............................................................................................................... 29
12. Conclusão ............................................................................................................ 30
13. Bibliografia .......................................................................................................... 31
14. Anexos .................................................................................................................... I
Anexo 1 – Página do Igespar sobre a Casa de Sá ............................................................. II
15. Apêndices ............................................................................................................ IV
Apêndice 1: Plantas actuais da Casa de Sá ....................................................................... V
1.1 – Planta de Rés-do-chão ......................................................................................... V
1.2 – Planta do 1º Piso ................................................................................................ VI
1.3 – Planta do 2º Piso ............................................................................................... VII
Apêndice 2: Plantas da proposta para a Casa de Sá ..................................................... VIII
2.1 – Planta do Rés-do-Chão .................................................................................... VIII
2.2 – Planta do 1º Piso ................................................................................................ IX
2.3 – Planta do 2º Piso .................................................................................................. X
2.4 – Planta da sede da Fundação da Casa de Sá e entrada principal da Casa ............. X
2.5 – Vista geral da Quinta (2 imagens) ..................................................................... XI
Apêndice 3: Proposta de estatutos para a Fundação da Casa de Sá .............................. XII
Apêndice 4: Rubricas de investimento ...................................................................... XVIII
4.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos....................................... XVIII
4.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos ......................................................... XIX
Apêndice 5: Previsão de Vendas ................................................................................... XX
5.1 – Turismo de Habitação com 15 quartos ............................................................. XX
5.2 – Hotel Rural com 20 quartos .......................................................................... XXIII
Apêndice 6: Plano de Financiamento ....................................................................... XXVI
6.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos...................................... XXVI
6.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos ..................................................... XXVII
Índice de Fotografias
Fotografia 1 – Corpo central………………………………………………….………….4
Fotografia 2 – Portão armoriado……………………………………………………..…..4
Fotografia 3 – Capela de Santa Ana…………………………………………………......5
Fotografia 4 – Vista lateral e miradouro……………………………………………..…..5
Fotografia 5 – Biblioteca……………………………………………………...………....6
Fotografia 6 – Biblioteca………………………………………………………………...6
Índice de Tabelas
Tabela 1 – Previsão de Resultados Turismo de Habitação com 15 quartos…………....16
Tabela 2 – Previsão de Resultados Hotel Rural com 20 quartos…………………….…17
Tabela 3 – Oferta de alojamento no concelho de Vizela…………………………….....23
Tabela 4 – Análise da concorrência………………………………………………….....24
Tabela 5 – Proposta de preços……………………………………………………….....27
1
1. Introdução
O projecto turístico da Casa de Sá surge no âmbito da disciplina de Projecto em
Turismo da Licenciatura em Turismo, do Instituto Politécnico de Viana do Castelo.
A Casa de Sá representa uma peça fundamental na memória e no património
histórico-cultural do concelho de Vizela e da região envolvente, pelo que merece todos
os nossos esforços no sentido de a preservar. A sua monumentalidade, características
especiais e história fazem desta casa, e de toda a propriedade, património que deve ser
conservado e protegido. Desta forma, surge o projecto Casa de Sá, que procura
identificar formas de preservar e revitalizar a casa e a zona envolvente.
Irá ser este o foco ao longo de todo o trabalho. Constituir a Casa de Sá em
empreendimento turístico é aquilo que parece mais natural ser feito para que se consiga
reabilitar a casa e transformá-la num espaço em que pode ser usufruído por quem se
interessa pela história, pela região, ou, simplesmente quer uns dias de descanso num
local confortável.
Com este ponto de partida surge tudo o que aqui será apresentado, desde as
primeiras pesquisas bibliográficas sobre a casa e a sua história, até aos estudos de
viabilidades financeira e de marketing, passando pela descrição da casa e das suas
funcionalidades.
2. Metodologia
Para a realização do projecto aqui apresentado foi necessário recorrer a fontes
primárias e fontes secundárias.
Inicialmente, pesquisou-se alguma informação sobre a casa, a sua família e a sua
história de modo a que todo o grupo conhecesse mais profundamente a casa e a sua
essência e para adoptar a melhor solução possível em termos de projecto turístico . Esta
pesquisa foi realizada através de fontes secundárias, em livros disponíveis na Biblioteca
Municipal de Vizela. Esta pesquisa foi feita também no site da Câmara Municipal de
Vizela onde têm alguma informação sobre esta casa por ser tão mediática. Aqui teve-se
conhecimento de que a Casa de Sá e todas as suas dependências estão em vias de
classificação pelo IGESPAR desde 1995, facto que fomos consultar directamente ao
IGESPAR e se mostrou verdadeiro.
2
De seguida, recolheu-se informação sobre o terreno onde a casa se insere através
do PDM de Vizela para saber se existiam algumas condicionantes. Neste caso notou-se
que toda a propriedade estava inserida em REN e/ou RAN. Posteriormente foi
necessário saber informação sobre a classificação das zonas rurais e urbanas, que foi
consultada no site do PRODER.
A legislação sobre empreendimentos de Turismo no Espaço Rural e de turismo
de habitação foram, também, ferramentas essenciais em todo o projecto. Foi através da
internet que a ela podemos aceder.
As plantas são fundamentais e base de trabalho num projecto deste tipo mas,
neste caso em particular, não existiam. Para a sua elaboração recorreu-se à ajuda de um
aluno de Engenharia Civil e do Ambiente, Simão Pires, que procedeu ao levantamento
topográfico e permitiu assim obter a planta da Casa de Sá. Foi um desafio muito grande
para o grupo, uma vez que foi o ponto de partida para o início do trabalho. Pode dizer-se
que esta fonte é considerada primária.
Finalmente, após a elaboração da planta, iniciou-se a proposta da divisão da
Casa de Sá e dos espaços exteriores. Esta proposta foi realizada pelos elementos do
grupo pelo que não existiram fontes a ser consultadas em relação a este aspecto. No
entanto, a pesquisa efectuada sobre outros empreendimentos já existentes deu alguma
ajuda.
Foi ainda necessário pesquisar informação sobre o estudo de mercado, ou seja, a
concorrência, a oferta complementar, em particular no que se refere a padrões de
qualidade e preços praticados. Esta pesquisa foi efectuada através de vários sites de
Câmaras Municipais dos concelhos limítrofes a Vizela e em sites de outros
empreendimentos de alojamento rural.
De referir ainda, em termos metodológicos, que ao longo de todo o processo
foram realizadas várias reuniões com o promotor para acompanhamento e validação das
decisões. Foram ainda feitas reuniões no local (Casa de Sá) e na Escola Superior de
Tecnologia e Gestão com entidades/pessoas responsáveis pela orçamentação do
projecto. A orçamentação foi aliás o elemento mais complexo em todo o processo pois
as componentes a orçamentar são muitas e muito diversas e identificar fornecedores e
obter os respectivos orçamentos é muito demorado.
3
3. Entidade promotora
3.1. Quem são?
Actualmente a Casa de Sá e os seus terrenos pertencem a três herdeiros da
Família de Sá. O representante ou responsável do projecto chama-se Victor Avelar,
conjugue de uma das herdeiras directas da Casa de Sá.
3.2. Objectivos
Os objectivos dos herdeiros são recuperar a Casa de Sá, dando-lhe um uso digno
que a valorize e preserve. Desta forma, concordaram que converter a Casa de Sá em
alojamento turístico seria a melhor solução, pois para além de ir ao encontro do
objectivo já referido também se apresenta como uma excelente oportunidade de negócio
que poderá ainda contribuir para a criação de postos de trabalho e constituir uma mais-
valia para a economia do concelho.
Para além de recuperar a Casa de Sá, os objectivos dos herdeiros são a
preservação da história e património da Família de Sá, uma das famílias mais
emblemáticas do concelho e até da região. Associada ao projecto turístico está o
projecto de recuperação do património literário presente na casa em duas bibliotecas. A
recuperação deste património será melhor explicada durante o trabalho que aqui se
apresenta.
Por fim, e no âmbito da visão e dos objectivos deste projecto, é importante
referir o assunto da certificação. A certificação visa valorizar os recursos das empresas e
diminuir o desperdício, aumentando ao mesmo tempo a qualidade dos serviços. Os
turistas estão cada vez mais conscientes para a realidade da certificação, pois representa
um conjunto de valores éticos por parte das empresas e que os consumidores procuram
cada vez mais. Assim, é importante considerar a certificação da Casa de Sá, por
exemplo através do projecto “Chave Verde - "The Green Key" - que é um galardão
internacional de Educação Ambiental que promove o turismo Sustentável através do
reconhecimento das boas práticas”1.
1 Associação Bandeira Azul da Europa (acedido em Julho de 2010), Programa Chave Verde; [on-line]; disponível em: http://www.abae.pt/programa/ChaveVerde/oque.php
4
4. Descrição do imóvel
A propriedade da Casa de Sá tem características especiais que a diferenciam de
outros empreendimentos deste tipo. A propriedade da Casa de Sá é constituída por
portão armoriado, capela de Santa Ana anexa ao portão armoriado, dois jardins (um
Romântico e outro Barroco) e várias dependências anexas que serviam o propósito de
apoio a actividades agrícolas. Além disso, na sua envolvência (dentro dos limites da
propriedade), passa a Ribeira de Sá2.
As fotografias 1, 2, 3 e 4, produzidas pelos autores deste relatório, mostram
algumas das características principais do exterior da Casa de Sá. Os apêndices 1.1, 1.2 e
1.3 correspondem às plantas do rés-do-chão, 1º Piso e 2º Piso. Neles é possível ter uma
pequena noção da grandiosidade e da complexidade da estrutura da Casa de Sá. Note-se
que a grande maioria das suas paredes são paredes-mestras, com cerca de 90
centímetros de largura.
Estas características fazem com que esta propriedade tenha vários atractivos e
várias opções de aproveitamento tanto de terreno como de todos os anexos nas
dependências. Considerando uma área total de 12 hectares, a área de construção actual é
de 2500 metros quadrados e a restante área corresponde a jardins e espaço agrícola.
2 IGESPAR; (acedido em Junho de 2010); Casa de Sá, portão armoriado, capela de Santa Ana, dependências anexas, terreiro e
jardim; [on-line]; disponível em: http://www.igespar.pt/pt/patrimonio/pesquisa/geral/patrimonioimovel/detail/156070/
Fotografia 1- Corpo Central Fotografia 2 - Portão armoriado
5
Além das características físicas, como um corpo central rectangular e corpos
laterais mais salientes e miradouro no centro, esta Casa distingue-se também pelas suas
características históricas. Neste caso deve salientar-se a construção de uma fábrica de
papel (das primeiras da Europa) que pelas suas dimensões obrigou a que Moreira de Sá,
proprietário da Casa de Sá na altura, vendesse muitas das suas propriedades3. Estas
propriedades eram tantas que ligavam Vizela a Guimarães apenas em terrenos da
família de Sá. Além disso, muitos membros desta família foram escritores de renome,
dos quais se pode destacar Miguel de Sá e Melo e Ana de Sá, que para além do seu
legado literário, é também conhecida pela sua ligação com o escritor Camilo Castelo
Branco.
Outra característica essencial nesta casa e que é extremamente marcante é o
facto de ter duas grandes bibliotecas repletas de livros que datam desde finais do século
XVI até ao século XX (Fotografias 5 e 6). São milhares de obras com importância
histórica e cultural e que não se devem perder, dai que a requalificação e transformação
desta propriedade em empreendimento turístico será uma mais-valia para que este
espólio se conserve e possa ser disponibilizado para usufruto por parte de vários
públicos.
3 Pinto (1988), p. 77
Fotografia 3 - Capela de Santa Ana Fotografia 4 - Vista lateral e miradouro
6
5. Modalidade de alojamento
Ao considerar o potencial da casa de Sá o empreendimento que de imediato
surgiu foi um Hotel Rural. Contudo, e uma vez que a Casa de Sá está numa freguesia
urbana, foi constatado que esta hipótese estaria dependente de uma autorização por
parte da Câmara Municipal de Vizela e da Direcção Geral do Desenvolvimento Rural
do Norte (DGDR Norte).
Assim sendo, a solução alternativa seria classificar a Casa de Sá como Turismo
de Habitação, uma solução perfeitamente enquadrável em termos legais, porém com o
limite máximo de 15 quartos4.
Embora a aprovação de um Hotel Rural numa zona urbana seja difícil,
considerou-se que neste caso a classificação pode ser positiva uma vez que em todo o
concelho de Vizela apenas há dois estabelecimentos de alojamento, e um Hotel Rural é
igualmente uma óptima forma de preservar o valor arquitectónico da Casa de Sá.
Por este motivo, em termos de adaptação dos edifícios, e em particular em
termos económico-financeiros foram estudadas duas realidades: a Casa de Sá Turismo
de Habitação e a Casa de Sá Hotel Rural.
4 Portaria nº 937/2008
Fotografia 5 - Biblioteca
Fotografia 6 - Biblioteca
7
5.1. Enquadramento legal
Para a vertente de Turismo de Habitação, o alojamento enquadra-se no Dec. Lei
nº39/2008, Secção VII, artigo 17.º:
” 1 — São empreendimentos de turismo de habitação os estabelecimentos de
natureza familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor
arquitectónico, histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada
época, nomeadamente palácios e solares, podendo localizar -se em espaços
rurais ou urbanos.
2 — Nos empreendimentos de turismo de habitação o número máximo de
unidades de alojamento destinadas a hóspedes é de 15.”
E ainda na Portaria nº937/2008, Secção I, artigo 2.º:
“Artigo 2.º
Noção de empreendimentos de turismo de habitação
1 — São empreendimentos de turismo de habitação os estabelecimentos de
natureza familiar instalados em imóveis antigos particulares que, pelo seu valor
arquitectónico, histórico ou artístico, sejam representativos de uma determinada
época, nomeadamente palácios e solares, podendo localizar -se em espaços
rurais ou urbanos.
2 — A natureza familiar é caracterizada pela residência do proprietário ou
entidade exploradora ou do seu representante nos empreendimentos de turismo
de habitação durante o período de funcionamento.”
Conforme é possível constatar, a Casa de Sá enquadra-se em empreendimentos
de Turismo de Habitação pois é um imóvel com valor arquitectónico e histórico,
comprovado pelo facto de estar em vias de classificação pelo IGESPAR. O facto de
estar numa zona urbana não é condicionante, pois os empreendimentos de Turismo de
Habitação não têm a obrigatoriedade de estar em zonas rurais.
Para a vertente de Hotel Rural, o alojamento enquadra-se no Dec. Lei nº39/2008,
Secção VIII, artigo 18.º:
“1 — São empreendimentos de turismo no espaço rural os estabelecimentos que
se destinam a prestar, em espaços rurais, serviços de alojamento a turistas,
dispondo para o seu funcionamento de um adequado conjunto de instalações,
8
estruturas, equipamentos e serviços complementares, tendo em vista a oferta de
um produto turístico completo e diversificado no espaço rural.
2 — Os empreendimentos de turismo no espaço rural previstos nas alíneas a) a
c) do número seguinte devem integrar -se nos locais onde se situam de modo a
preservar, recuperar e valorizar o património arquitectónico, histórico, natural
e paisagístico das respectivas regiões, através da recuperação de construções
existentes, desde que seja assegurado que esta respeita a traça arquitectónica
da construção já existente.
3 — Os empreendimentos de turismo no espaço rural podem ser classificados
nos seguintes grupos:
a) Casas de campo;
b) Agro -turismo;
c) Hotéis rurais.
(…)
7 — São hotéis rurais os estabelecimentos hoteleiros situados em espaços rurais
que, pela sua traça arquitectónica e materiais de construção, respeitem as
características dominantes da região onde estão implantados, podendo instalar-
se em edifícios novos.”
E ainda na Portaria nº937/2008, Secção I, artigo 8.º:
“Noção de hotel rural
São hotéis rurais os hotéis situados em espaços rurais que, pela sua traça
arquitectónica e materiais de construção, respeitem as características
dominantes da região onde estão implantados, podendo instalar -se em edifícios
novos que
ocupem a totalidade de um edifício ou integrem uma entidade arquitectónica
única e respeitem as mesmas características.”.
Como é possível constatar, Hotéis Rurais têm a obrigatoriedade de estarem
situados em espaços rurais. Como já foi dito, uma vez que a Casa de Sá está numa
freguesia urbana, para obter a classificação de Hotel Rural necessita da autorização da
DGDR Norte.
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Podemos ainda referir que os hotéis rurais visam recuperar e valorizar o
património, tornando-se numa solução tão boa quanto o turismo de habitação, mas com
o beneficio de apenas ter um limite mínimo de 10 quartos e sem limite máximo.
Para além do Decreto-lei nº 39/2008 e da Portaria nº 937/2008, os Hotéis Rurais
têm de seguir a Portaria nº 327/2008 que estabelece os requisitos obrigatórios e ainda os
necessários para obter a classificação de 3, 4 ou 5 estrelas.
5.2. Condicionantes
Ao longo deste projecto deparámo-nos com diversos aspectos ou condicionantes
que influenciaram a elaboração deste projecto.
Ao pesquisar sobre a Casa de Sá verificou-se que esta está em vias de
classificação pelo IGESPAR com Despacho de abertura de 2-10-19955. Este aspecto
implica que o IGESPAR autorize a utilização da Casa de Sá para fins turísticos e ainda
qualquer alteração que se pretenda realizar na estrutura da casa e dos seus anexos.
Ao analisar o PDM, que nos foi disponibilizado pela Câmara Municipal de
Vizela, pudemos constatar que parte do terreno da Casa de Sá está classificado como
Reserva Ecológica Nacional6 (REN) devido à passagem da Ribeira de Sá, e que o
restante terreno está classificado como Reserva Agrícola Nacional7 (RAN). A
classificação dos terrenos com RAN e REN condiciona o projecto em alguns aspectos,
em particular o volume de construção nova ou ampliação das áreas já construídas, que
não pode exceder 20%.
Posteriormente constatou-se que a freguesia de Santa Eulália, onde se situa a
propriedade, está classificada como zona urbana8. Este aspecto impede a criação e
classificação de um empreendimento de Turismo Rural, mais concretamente um Hotel
Rural. Isto porque os Hotéis rurais só podem ser criados em zonas rurais e neste caso,
para que possa ser criado um Hotel Rural na Casa de Sá é necessário obter autorização
da Câmara Municipal de Vizela e da Direcção Geral do Desenvolvimento Rural do
Norte.
5 C.O. (s.d.) Casa de Sá, portão armoriado, capela de Santa Ana, dependências anexas, terreiro e jardim – detalhe, disponível
em:
http://www.igespar.pt/pt/patrimonio/pesquisa/geral/patrimonioimovel/detail/156070/ 6 Portaria nº1356/2008 7 Portaria nº 1403/2002 8 PRODER (s.d.)
10
6. Serviços e funcionalidade dos espaços
O principal serviço que se pretende ter no empreendimento é o de vender
quartos. Mas, nos empreendimentos turísticos é necessário que existam outros serviços
complementares. Assim, este empreendimento englobará a venda de quartos, a venda de
refeições (mediante marcação) e a existência de um bar. Todos estes serão serviços que
irão ser vendidos aos clientes e através dos quais se obterá rendimento. Estes serão
todos disponibilizados na casa principal. Na parte exterior existirá (num dos anexos já
existentes) um espaço reservado a eventos que será alugado por pessoas externas
(empresas, associações, etc). Este será outro ponto fulcral de venda de serviços e
obtenção de rendimentos.
Estes serviços foram pensados, principalmente, para dois mercados específicos.
Um deles é as famílias que procurarão este empreendimento para o lazer e diversão e,
até, por interesse cultural, tanto pelo espólio literário da própria casa, como pela
proximidade desta com Guimarães, capital europeia da cultura 2012. Outro mercado
para o qual este empreendimento será voltado é o turismo de negócios, isto devido ao
edifício que irá ser preparado para os eventos e, principalmente, pela proximidade com
Guimarães e por ser uma zona com muitas empresas já que, tanto o concelho de Vizela
como os seus limítrofes são muito industrializados.
6.1 Distribuição de postos de trabalho
Para a proposta de aproveitamento turístico que é apresentada para a Casa de Sá
serão necessários 5 funcionários. Este número pode aumentar caso seja permitida a
classificação de Hotel Rural e o número de quartos o exija.
As necessidades iniciais serão então de um Chefe de Recepção, um
recepcionista, um cozinheiro, um empregado de mesa/bar e uma empregada de andares.
6.2. Proposta de funcionalidade dos espaços
O projecto da Casa de Sá pretende ser um empreendimento inovador no
concelho de Vizela e ainda na região circundante. Propõe-se que seja um
empreendimento característico que represente a história da Família de Sá, tão
emblemática no concelho de Vizela. Assim, sugere-se que a decoração dos quartos e
espaços comuns seja baseada nesta temática.
11
Ao realizar o projecto da Casa de Sá pensou-se desde o inicio que este deveria
ser um investimento que englobasse algumas actividades e serviços que possam divertir
e entreter os seus clientes, para assim não ser apenas mais um serviço de alojamento
entre tantos. A criação destes serviços chega mesmo a ser uma necessidade, uma vez
que no concelho de Vizela não há uma oferta variada e suficiente de actividades.
Iremos passar agora à descrição das propostas para os diversos espaços,
começando pelos espaços exteriores e por fim pelos espaços interiores.
6.2.1 Espaços interiores
Para descrever a proposta de utilização dos espaços interiores vamos descrever
piso a piso. Comecemos pelo rés-do-chão.
Rés-do-chão (Apêndice 2.1)
Para a sala de refeições propomos a utilização do espaço actual para assim dar
um sentido de continuidade ao uso do espaço e também pois este parece de facto o local
ideal para este serviço. Junto à sala de refeições ficará a cozinha, equipada para
confeccionar os pequenos-almoços e as refeições para os hóspedes. Também no rés-do-
chão fica o bar, com um espaço para jogos, por exemplo bilhar, e com serviço de
esplanada, que fica junto à piscina.
No rés-do-chão fica também um quarto para pessoas com mobilidade reduzida,
uma vez que não apresenta qualquer desnível desde a recepção até ao quarto. Apenas é
necessário colocar uma rampa removível para acesso ao restaurante.
Também no rés-do-chão fica a recepção, logo na entrada principal da casa, e
numa sala contígua fica o back-office.
Neste piso é possível inserir também alojamento, sobretudo se for necessário
criar mais unidades de alojamento para aumentar a viabilidade do empreendimento.
A cozinha tradicional presente neste piso pode ser um espaço de exposição de
materiais e utensílios raros e preciosos, conferindo um carácter lúdico ao
empreendimento e valorizando este espaço.
Ao longo dos corredores sugerimos a colocação estratégica de alguns sofás, para
criar zonas de lazer e de estar para familiares e amigos.
Por fim é também possível criar uma copa ou espaço de arrumações e um espaço
de exposição de vinhos, para divulgar os vinhos do concelho.
12
Primeiro piso (Apêndice 2.2)
No primeiro piso estará situado o maior número dos quartos, decorados
conforme foi explicado atrás, e equipados com mini-bar, televisão plasma, cofre,
cadeirão, quartos de banho completamente equipados, entre muitas outras
funcionalidades. Alguns destes quartos, na medida do possível, deveriam ser Suites, no
mínimo duas.
Também neste piso ficará uma copa de piso, com todo o material necessário para
a limpeza dos quartos e espaços comuns do piso.
Destaca-se a criação de uma sala de estar neste piso, numa zona central, que
constituirá uma zona de convívio para os hóspedes.
Segundo Piso (Apêndice 2.3)
O segundo piso será constituído por quartos, seguindo a mesma decoração
temática que os quartos anteriores e ainda com uma copa de piso.
6.2.2 Espaços exteriores
Uma vez que a visão da nossa proposta é criar actividades para que as pessoas
não tenham obrigatoriamente de sair do empreendimento para se divertir, apresentamos
várias sugestões, que se encontram retratadas nos apêndices 2.4 e 2.5.
• Num dos anexos da Casa de Sá, poderá ser implementada uma zona de
bem-estar com uma sauna, espaço de massagens e uma banheira de hidromassagem).
Esta será uma excelente proposta tendo em conta as últimas tendências do mercado
de se preocupar cada vez mais com a saúde, não só física mas também mental. Neste
anexo as pessoas poderão passar momentos relaxantes sozinhos ou em grupo (ex.
família).
• Em outro dos anexos, originalmente usado para guardar colheitas e
alfaias agrícolas propomos a implementação de um espaço multiusos com um piso
preparado para serviços de catering e outros eventos e outro piso preparado para
reuniões. Neste espaço as empresas da região poderão apresentar os seus produtos,
promover reuniões de negócios entre empresas e entre sucursais, entidades públicas
poderão desenvolver eventos de interesse municipal entre muitos outros exemplos. O
espaço dedicado a catering serve, não só para apoio à componente de negócios (ex.
coffe breaks), mas também para eventos festivos.
• A piscina é também uma das nossas mais importantes propostas. Uma
piscina normal é apenas utilizada durante 2/3 meses por ano, devido às condições
13
climatéricas de Portugal ou seja, é um investimento para um quarto do ano. A nossa
sugestão é que com um investimento um pouco maior, a piscina seja utilizável todo o
ano, através da adopção de uma cobertura telescópica e de bombas de calor que
mantenham a água sempre a uma temperatura convidativa todo o ano.
• Outra das nossas propostas é a colocação de um conjunto de pistas de
mini-golfe removíveis, para assim não entrar em conflito com a classificação dos
terrenos da Casa de Sá como RAN e REN. Apesar de ser uma modalidade pouco
falada, o mini-golfe é uma actividade divertida e muito atractiva que cativa desde
miúdos a graúdos. É pois uma actividade que irá ser mais um dos aspectos
diferenciadores da Casa de Sá.
• Por fim, mas não menos importante, apresentamos a sugestão do
picadeiro. A equitação é um desporto de elites, uma actividade igualmente pouco
comum e que normalmente não está acessível a todos os públicos. Sugerimos a
colocação de um picadeiro numa das vastas áreas de terreno da Casa de Sá para que
seja possível aos hóspedes praticar equitação ou então apenas observar e aprender
mais sobre os cavalos, uma vez que um dos mercados alvo são as famílias e as suas
crianças.
• Para a localização da anteriormente referida fundação propomos a
utilização de mais um dos diversos anexos da Casa de Sá, um situado mesmo junto à
entrada, pois desta forma será possível que pessoas que não sejam hóspedes possam
aceder aos livros, valorizando assim este recurso e divulgando a família de Sá e o seu
património. Neste anexo estarão os livros expostos em prateleiras, computadores
com acesso à internet, casas de banho e ainda um escritório para o responsável pela
fundação (apêndice 2.4).
• Quanto aos jardins, o que se propõe não é uma novidade mas sim uma
continuação do seu aspecto inicial. A Casa de Sá tem dois jardins, um Barroco e
outro Romântico, e a sua recuperação devolverá o aspecto original. Quanto ao
restante terreno, para além de ser possível o arranjo paisagístico em toda a zona junto
à ribeira de Sá para lhe conferir um aspecto mais atractivo, pretende-se continuar
com o seu uso original: a produção agrícola, na qual os hóspedes podem participar e
as colheitas podem ser utilizadas na confecção das refeições.
14
7. Proposta da fundação
Para o projecto da Casa de Sá propõe-se a criação de uma fundação, uma vez
que a Casa está muito ligada à literatura como já foi referido anteriormente.
O promotor demonstrou desde cedo uma enorme preocupação com os livros,
assim, achou-se pertinente a recuperação destes de modo a poderem ser usufruídos
pelos hóspedes na futura biblioteca proposta para a Casa de Sá, mas também
disponibiliza-los ao público em geral que queira ou precise consultá-los, numa estrutura
que será criada no âmbito da criação de uma fundação.
Com a fundação, pretende-se não só divulgar o grandioso património literário
que a Casa de Sá possuí, mas também dar a conhecer a história da família Sá. A
proposta da fundação deve-se, também, ao facto desta ser uma entidade específica que
facilita aos proprietários da Casa de Sá angariar verbas para a recuperação das obras
literárias. Isto é importante, pois o investimento necessário para a sua preservação e
valorização seria um peso muito grande no investimento global da Casa. Assim, com a
fundação separam-se as duas componentes, casa e livros, que constituem dois projectos
ambiciosos e ambos com custos elevados.
No apêndice 2.4 é possível ver uma proposta para a localização e distribuição do
espaço da fundação, com zona de escritórios para realização das funções administrativas
da fundação, uma zona de exposição e consulta dos livros e sanitários para os
utilizadores deste espaço. É proposto que a fundação se situe junto à entrada para poder
receber pessoas que não estejam alojadas na Casa de Sá sem comprometer a privacidade
dos hóspedes. O apêndice 3 é uma sugestão de estatutos para criação da fundação,
explicando os seus fins, actividades entre outros pontos pertinentes.
8. Investimento
Nos apêndices 4.1 e 4.2 é possível observar as principais rubricas de
investimentos e os respectivos montantes. As principais rubricas de investimento são
terreno e edifício, infra-estruturas exteriores, construção civil, equipamentos,
equipamento hoteleiro geral, investimento em capital fixo incorpóreo e investimento em
fundo de maneio.
Ao observar os referidos apêndices é possível constatar que as rubricas de
investimento com montantes mais elevados são a construção civil e as infra-estruturas
exteriores. A primeira devido às dimensões da Casa e dos seus anexos e também devido
15
ao seu estado de degradação. A segunda sobretudo devido ao montante dos arranjos de
jardim, que se encontram sobrevalorizados devido à necessidade de realizar um estudo
topográfico dos terrenos para obter valores mais exactos.
É importante referir que o montante a investir no cenário de Hotel Rural é
apenas 300 mil euros mais elevado que no cenário de Turismo de Habitação, valor que
se justifica tendo em conta que corresponde à criação de mais 5 quartos. Esta diferença
de montante investido e a sua relação com o número de quartos será explicada no tópico
seguinte (Estudo de Viabilidade económico-financeira).
9. Estudo e viabilidade económico-financeira
O estudo de viabilidade económica é uma parte fundamental de qualquer
projecto, quer seja de investimento ou de desenvolvimento, mas é nos projectos de
investimento que este tem mais realce.
É essencial determinar desde o princípio se um projecto vai ser viável
financeiramente ou seja, se vai ter receitas suficientes para pagar as despesas, incluindo
nestas os encargos financeiros com eventuais empréstimos contraídos. Caso não o seja é
melhor repensar a execução e os detalhes do projecto.
Outro aspecto importante é a questão dos capitais próprios. O(s) promotor(es)
têm capitais próprios suficientes para cobrir todo o montante do investimento? Caso não
tenham, existem programas de apoio ou será necessário recorrer a empréstimos
bancários? Estas são algumas questões fundamentais e que se forem descuradas podem
levar ao insucesso de qualquer projecto.
De seguida iremos passar a apresentar e explicar os estudos de viabilidade e as
conclusões que daí advêm. Posteriormente iremos abordar o plano de financiamento
adequado à realidade da Casa de Sá e as suas especificidades.
9.1. Pressupostos de vendas e demonstração de resultados
Para a realização do cálculo das estimativas das vendas foram realizados dois
exercícios, um para Turismo de Habitação com 15 quartos (Tabela 1) e outro para Hotel
Rural com 20 quartos (Tabela 2).
Para a realização destes dois cenários foi necessário ter em conta alguns
indicadores referentes à hotelaria, como nº de meses de funcionamento, número de
meses da época alta e da época baixa. Foi também necessário recorrer a dados
16
secundários, para obter as taxas de ocupação de época baixa e de época alta das
tipologias consideradas no estudo 9 10.
No que diz respeito aos preços definidos para cada tipologia de quarto foi
realizado um estudo de mercado para verificar os preços praticados em
estabelecimentos de Turismo de Habitação e em Hotéis Rurais e foi estabelecido um
preço adequado à realidade da Casa de Sá e do que se pretende que ela se torne. Estes
preços serão apresentados mais à frente neste relatório.
Foi também tido em conta que no primeiro ano a maioria das vendas será
realizada directamente pelo estabelecimento, uma vez que as empresas ainda não vão
conhecer o alojamento e os operadores turísticos ainda estarão a familiarizar-se com a
unidade e com os serviços prestados.
Também foram calculadas as receitas de restauração e bar e ainda de aluguer de
salas, uma vez que se pretende criar um espaço vocacionado para eventos.
Os valores de taxas de ocupação e de usufruto dos serviços usados são
conservadores para não criar expectativas elevadas mas difíceis de alcançar,
antecipando um início de actividade que se pode revelar algo difícil.
Tabela 1 - Previsão de Resultados Turismo de Habitação com 15 quartos
9 INE (2008) 10 Turismo de Portugal (2009)
17
Tabela 2 - Previsão de Resultados Hotel Rural com 20 quartos
Quanto aos quadros das demonstrações de resultados (Tabela 1 para Turismo de
Habitação e Tabela 2 para Hotel Rural), estes demonstram vários indicadores, como as
vendas (prestação de serviços) para os proveitos operacionais. Este valor é o valor
obtido no apêndice 5.1, previsão de vendas. Como podemos verificar, no primeiro ano
as vendas são cerca de 180.000€, mas apenas ao fim de cinco anos o valor já subiu para
perto dos 400.000€, o que representa uma subida significativa. Na versão do Hotel
Rural com 20 quartos, apêndice 5.2, podemos verificar que as vendas são cerca de
240.000€, cerca de metade das amortizações que representam 410.000€ ou seja, a
situação económica do hotel e a sua capacidade de lidar com os custos é melhor na
tipologia de Hotel Rural.
Nos custos operacionais temos os custos das mercadorias vendidas e dos
fornecimentos e serviços externos, que são valores estimados, temos também o valor
dos custos com o pessoal, que são calculados para os colaboradores indicados no tópico
de necessidades com pessoal.
Posteriormente, podemos ver que os resultados correntes são negativos nos
primeiros anos de actividade e que só serão positivos a partir do 6º ano de actividade
para a modalidade de turismo de habitação enquanto no Hotel Rural serão positivos já a
18
partir do 4º ano. Ainda assim, e apesar dos resultados correntes serem negativos, os
meios libertos operacionais serão desde o primeiro ano positivos. Na modalidade de
turismo de habitação a situação não é muito favorável apesar dos resultados correntes
positivos, pois estes são muito baixos, mas na modalidade de Hotel Rural estes são já
mais elevados, permitindo que o empreendimento ganhe alguma segurança económica
enquanto não começa a pagar as prestações do incentivo.
9.2. Plano de financiamento
Antes de escolher o instrumento/mecanismo de apoio financiamento é necessário
efectuar um cálculo dos gastos iniciais necessários pois o montante do investimento é
um dos factores que pode determinar o recurso aos diferentes mecanismos de apoio. Há
também que considerar a tipologia de empreendimento e que ter em conta as
condicionantes anteriormente referidas.
Nos apêndices 4.1 e 4.2 é possível constatar os montantes de investimento de
cada rubrica. De notar que a tipologia Hotel Rural tem um montante de 3.881.941,21€,
apenas mais 300.000€ que o Turismo de Habitação, ou seja, com um investimento
ligeiramente superior conseguimos aumentar o número de quartos de 15 para 20. Uma
diferença de 5 quartos pode, conforme verificámos, representar uma variação
significativa na rentabilidade do investimento.
Após análise da conjuntura e tendo em conta o montante de investimento inicial,
o instrumento de apoio adequado para um projecto como este é o SI Inovação11. O SI
Inovação visa apoiar, entre outros, empreendimentos de Turismo de Habitação e Hotéis
Rurais e o montante de investimento deve ser superior a 150.000€ para projectos de
inovação e superiores a 40.000€ para projectos de empreendedorismo qualificado.
Um dos aspectos mais importantes deste instrumento/programa é o facto de,
apesar de inicialmente os incentivos serem reembolsáveis sem jutos, pode existir um
perdão de até 75% da divida caso os projectos cumpram alguns objectivos como o prazo
limite do projecto, não ultrapassar o orçamento previsto e cumprir as estimativas de
proveitos e custos nos primeiros três anos de exploração, sendo o incentivo pago nos 7
anos seguintes. Nestes primeiros anos de exploração existe o chamado período de
11 Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); QREN - Sistema de Incentivos à Inovação; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/ApoioaoInvestimento/Pages/QREN-
SistemadeIncentivosaInovacao.aspx
19
carência, em que o empreendimento não tem de pagar o incentivo. O período de
carência tem o objectivo de dar tempo às empresas de se estabelecerem no mercado e
obter alguma estabilidade financeira.
Uma outra questão é que o SI Inovação disponibiliza até 75% do capital total do
investimento, com a obrigação que os restantes 25% sejam capitais próprios. Caso a
entidade promotora não possua 25% do montante total, pode recorrer a protocolos
bancários estabelecidos entre a banca e o Turismo de Portugal, IP.
Vamos agora verificar a capacidade do empreendimento para pagar os
incentivos concedidos.
Como é possível verificar no apêndice 6, Turismo de Habitação com 15 quartos,
o valor cedido pelo SI Inovação é de, no máximo, 2.675.206€ e 891.735€ de capitais
próprios. Devido ao período de carência nos primeiros três anos a prestação paga é 0€ e
depois durante os próximos ano serão pagas prestações anuais iguais. A situação no
apêndice 7, Hotel Rural com 20 quartos, é semelhante, variando apenas os valores do
incentivo do SI Inovação e dos capitais próprios que são um pouco mais elevados.
Existem aqui três possíveis cenários:
• O empreendimento não cumpre os requisitos do SI Inovação e paga a
totalidade do incentivo;
• O empreendimento cumpre parte dos requisitos do SI Inovação e paga
70% do incentivo;
• O empreendimento cumpre todos os requisitos do SI Inovação e paga
25% do incentivo.
Tanto o apêndice 6.1 como o apêndice 6.2 demonstram o montante das
prestações a pagar em cada um destes três cenários. Como podemos ver, o terceiro
cenário é de facto o ideal para qualquer empresa, pois resulta em prestações anuais mais
baixas que vão aliviar o esforço económico da empresa numa fase em que ainda tem de
se afirmar no mercado.
10. Estudo de mercado
10.1. Enquadramento da região
É fundamental estudar o que de atractivo há para oferecer aos turistas/visitantes,
uma vez que, poderá ser a motivação para a visita. Assim, irão ser identificados alguns
atractivos não só no Concelho de Caldas de Vizela, mas também nos concelhos vizinhos
20
de Lousada, Felgueiras, Paços de Ferreira e Guimarães, sendo esta última a cidade
caracterizada por ser o berço da nação. A Casa de Sá é uma oferta particularmente
vocacionada para o segmento Turismo Cultural, dada a história e a componente literária
que oferece, bem como, pela proximidade a Guimarães.
Desta feita será dado maior ênfase aos recursos culturais destes concelhos, mas
também será apresentada uma breve análise do que estes municípios têm a oferecer em
gastronomia e vinhos, sendo também um atractivo para os segmentos alvo identificados.
• Em Caldas de Vizela é de destacar o Sítio do Santuário do São Bento,
oferece a quem o visita um espaço de lazer e descanso, aqui pode-se vislumbrar a
paisagem de todo o Concelho de Vizela e ainda nas redondezas a Cista de São Bento12.
O parque das termas é um outro local de lazer, perto encontra-se a ponte Romana que
está sobre o Rio Vizela13. A Câmara Municipal de Caldas de Vizela realiza visitas
guiadas gratuitas a vários locais como: Caves do Casalinho; freguesias do Concelho de
Vizela e à cidade de Vizela, conforme se pode visualizar no site da Câmara Municipal
de Caldas de Vizela. Realizam-se ainda, ao longo do ano, diversas actividades que
estão agendadas na agenda cultural.
• Sendo um Concelho muito industrializado, em Lousada pode-se apreciar
“estações arqueológicas, igrejas e solares majestosos, pelourinho, pontes, aqueduto e a
Torre dos Mouros”14. Existem também, em Lousada rotas, como a “rota do Românico,
do Vinho Verde e do Gourmet, roteiros culturais e programas de animação cultural e
desportiva”15, que têm vindo a dinamizar o município. Além do referido, realizam-se
também no Concelho de Lousada várias actividades, que estão programadas na agenda
cultural.
• Destaca-se em Felgueiras a presença de “vias e pontes romanas”16, que
serviam para a circulação de pessoas e mercadorias. Ainda, a Villa Romana de Sendim
e de realçar ainda, a “Rota do Românico do Vale do Sousa, onde está presente um
12 Município de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Pontos de interesse turístico e cultural; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i105-pontos-de-interesse-turastico-e-cultural 13 Município de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Vizela – um concelho a descobrir; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
vizela.pt/index.php?/turismo/i104-avizela-um-concelho-a-descobrira 14 Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Concelho de Lousada; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Apresentacao/ 15 Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Concelho de Lousada; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Apresentacao/ 16 Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Calçadas romanas/caminhos medievais; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/PontosInteresse/
21
importante edifício como: o Mosteiro de Pombeiro, Igreja de Airães, Igreja de Sousa,
Igreja de Unhão e a Igreja de S. Mamede em Vila Verde.”17 À semelhança dos
anteriores, no município de Felgueiras realizam-se anualmente actividades, que se
encontram agendadas na agenda cultural.
• Quanto ao concelho de Paços de Ferreira destaca-se a Citânia de Sanfins,
monumento nacional. Esta é uma estação arqueológica da cultura castreja. A empresa
““no Tecto do Mundo – Animação Turística e Eventos Culturais, Lda.”, dedica-se á
realização de actividades desportivas, mas também, outros eventos como,
congressos”18. Também, em Paços de ferreira existe uma agenda cultural, que
programa diferentes actividades, dinamizando o Concelho.
• A oferta de atracções em Guimarães é vasta e diversa, desde Castelo de
Guimarães, sendo símbolo da nacionalidade Portuguesa e, presumivelmente,
residência de D. Afonso Henriques, primeiro rei de Portugal, a Capela de São Miguel
(local onde D. Afonso Henriques foi baptizado); Centro de Histórico de Guimarães,
tendo sido classificado em 2001 pela UNESCO, como património mundial da
humanidade. O Paço dos Duques de Bragança é uma imponente Casa Senhorial, com
museu no seu interior. De realçar, a Citânia de Briteiros, um sítio arqueológico da
Idade do Ferro, situado no alto do monte de São Romão, na freguesia de Salvador de
Briteiros. O Monte da Penha é outro dos atractivos da cidade de Guimarães, que se
pode aceder por estrada ou através de um teleférico. No Monte da Penha, para além do
Santuário, grutas, ermidas, miradouros sobre a cidade de Guimarães há ainda um vasto
conjunto de infra-estruturas de apoio. De referir do conjunto de equipamentos de apoio
turístico as instalações termais de Caldas das Taipas. Na cidade de Guimarães existem
vários museus como: Museu de Alberto Sampaio; Museu da Cultura Castreja; Museu
Arqueológico Martins Sarmento e Sala Museu José de Guimarães. Existem também
em Guimarães percursos pedestres como: “percurso S. Torcato e os seus moinhos;
Rota da Citânia e a Rota da Penha”19.
17 Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Felgueiras + positiva; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/Apresentacao/ 18 Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); Empresas de animação turística licenciadas; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/qualificacaooferta/classificacaoequalidade/ofertaturisticaclas
sificada/Anexos/Abril_2009.pdf 19 Guimarães turismo; (acedido em Junho de 2010); Percursos; [on-line]; disponível em:
http://www.guimaraesturismo.com/PageGen.aspx
22
Em Guimarães existem algumas empresas de animação turística, que
proporcionam actividades a quem as visita, nomeadamente, “Ecoturismo - Montanha
Viva - Desporto, Aventura e Protecção Ambiental, Lda., que realiza percursos
pedestres entre outras actividades; Guimabowling, Lda. empresa que explora
estabelecimentos desportivos; Turipenha, Cooperativa de Turismo de Interesse
Público, RL., em que explora o teleférico da Penha”20. Para além dos atractivos e
actividades, destaca-se a agenda cultural que proporciona um conjunto de actividades
aos moradores e turistas/visitantes, dinamizando assim, os espaços e o concelho.
Gastronomia e Vinhos
• Ao nível de produtos de gastronomia, em Caldas de Vizela destaca-se o
"Bolinhol" ou "Pão-de-Ló Coberto", é um doce típico de Vizela, com uma forma
rectangular e com cobertura de açúcar. Em Caldas de Vizela existem vários
restaurantes tradicionais com comida típica da região. Pode-se ainda, visitar as Caves
do Casalinho, sendo uma “empresa vinícola sediada na região demarcada dos Vinhos
Verdes”21 , onde se fazem provas de vinho22.
• Em Lousada, entre outros pratos típicos é de mencionar: “o carneiro, ou o
cabrito assado e arroz no forno. Para iguarias: os Rosquilhos” (Doces típicos de
Meinedo), doces que aparecem em festas e romarias; “Sopa seca doce” (Receita
típica de Boim); Basulaque (Receita típica de Meinedo), sendo, um prato feito com
miúdos de carneiro e bucho, galinha caseira, presunto e salpicão”23.
• Felgueiras tem bastantes iguarias gastronómicas a oferecer como:” o Pão
- de - Ló de Margaride, e os Vinhos Verdes. O Cozido à Portuguesa, o Bacalhau, o
Arroz de Cabidela, e os Assados no forno a lenha”24.
20 Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); Empresas de animação turística licenciadas; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/qualificacaooferta/classificacaoequalidade/ofertaturisticaclas
sificada/Anexos/Abril_2009.pdf 21 Câmara Municipal de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Caves do Casalinho; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
vizela.pt/index.php?/turismo/i112-caves-casalinho 22 Município de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
vizela.pt/index.php?/turismo/i110-gastronomia 23 Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia típica do Concelho de Lousada; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Gastronomia/ 24 Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/Gastronomia/
23
• “Guimarães oferece vários pratos típicos da região minhota. Para
acompanhar o famoso do Vinho Verde e ainda, para doçaria, alguns doces
conventuais como: toucinho-do-céu e as tortas de Guimarães”25.
• Em Paços de Ferreira destacam-se alguns pratos típicos como: “Cabrito
Assado; Sopa Seca (refeição que se come no carnaval); Chá 3 (bebida com três
ingredientes: folhas verdes; aguardente e açúcar), capão à Freamunde, Rochas da
Citânia, Brisas do Pilar e Doces do Calvário ”26, sendo a tradição do capão única no
país. O galo é capado em pequeno, crescendo assim, forte, com carne tenra e
suculenta. Antes de morrer o capão é embebedado em Vinho do Porto.
10.1.1. Benefícios do projecto para o concelho
A casa de Sá oferecerá em um só espaço um conjunto de ofertas complementares
ao alojamento, que será motivo de fixação dos turistas/visitantes por um período de
tempo superior, designadamente: piscina; Spa; picadeiro exterior; mini-golfe; espaço
polivalente para eventos; biblioteca; serviço de bar e refeições; entre outros. O
empreendimento turístico pretende com isto diferenciar-se e tornar a estada o mais
atractiva possível.
A abertura da Casa de Sá como empreendimento turístico, irá trazer benefícios
para a região, na medida que, há pouca oferta hoteleira no Concelho de Vizela: apenas
um hotel rural (Paço e Honra de Gominhães) e o Hotel termas de Vizela (ver tabela 3).
Tabela 3 - Oferta de alojamento no concelho de Vizela
Nome Tipologia Nº Quartos
Paço e Honra de Gominhães TR 11 + 2 aprt.
Hotel Termas Vizela Hotel ** 30
A Casa de Sá terá uma polivalência que é difícil encontrar em outros
empreendimentos turísticos, nomeadamente, irá oferecer condições para famílias e
condições para negócios e outros eventos, uma vez que, terá espaços dedicados a essas
duas vertentes. Será benéfico para a região, dado, que Caldas de Vizela e os municípios
25 Município de Guimarães; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
guimaraes.pt/PageGen.aspx?WMCM_PaginaId=3051 26Município de Paços de Ferreira; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line]; disponível em: http://www.cm-
pacosdeferreira.pt/VSD/PacosFerreira/vPT/Publica/OConcelho/Gastronomia/
24
envolventes possuem pólos industriais, e poderão encontrar na Casa de Sá meios para
realizarem negócios.
Na mesma propriedade poderá verificar-se aptidão ao segmento turismo cultural,
não só pela carga histórica que a casa e a família Sá possuem, mas também pela forte
componente literária que a casa transmite. Ao longo dos anos, a família Sá guardou
livros que, nos dias de hoje, são pequenos tesouros. Tesouros esses, que devem estar à
disposição e em exposição não só do hóspede, mas também da comunidade.
10.2. Concorrência
A concorrência consiste nos diversos produtores/vendedores que actuam no
mercado, através de diversos instrumentos para os vários compradores/utilizadores, de
forma, a que tenham rentabilidade do seu negócio. Analisar a concorrência é importante
dado que permite acompanhar os diferentes negócios do mesmo ramo.
Para analisar a concorrência do empreendimento turístico “Casa de Sá” é
preciso analisar os empreendimentos de Hotel Rural e de Turismo de Habitação, não só
do Concelho de Vizela, mas também, analisar os empreendimentos de Guimarães, de
Felgueiras e de Lousada, e ainda, de Paços de Ferreira.
Na tabela 4 é possível analisar a oferta de Turismo de Habitação e de Hotéis
Rurais no concelho de Vizela e nos concelhos circundantes.
Tabela 4 - Análise da concorrência
Nome Tipologia Preços/m Concelho
Paço e Honra de Gominhães TR 90 Vizela
Casa dos Pombais TH 75
Guimarães
Casa de Sezim TH 98
Paço de S. Cipriano TH 98
Quinta de Cima de Eiriz TR 57,5
Quinta de Corujeiras TR 65
Quinta da Moreira de Baixo TR 57,5
Paço de Pombeiro TH 97,5
Felgueiras Casa do Cotto TH 75
Quinta da Cela AT 80
Casa de Valdemar AT -
Quinta do Aves HR 62,5 Paços de Ferreira Quinta dos Sistelo TR -
25
Quinta do Pinheiro – Eco Resort HR 72,5
Hotel Rural Quinta da Vista Alegre HR 67,5
Casa de Rosende TR -
O Ramalhete TR 50
Quinta do Engenho TR -
Quinta de Paredes Alj. Eventos -
Casa de Juste AG -
Lousada Quinta de Cedovezas TR 40
Quinta da Longra TR 70
Quinta de Lourosa AG 70
Preço médio 72,12 €
O preço médio é obtido através da média dos preços de quarto single e duplo em
época alta. O nome dos estabelecimentos de alojamento, a sua tipologia e preços foram
obtidos através dos respectivos sites, dos sites das Câmaras Municipais dos concelhos
em que se inserem e, por vezes, de sites de reservas on-line.
Como podemos comprovar, existe pouca concorrência para a Casa de Sá no
concelho de Vizela, mas alguma nos concelhos limítrofes.
Em Caldas de Vizela, destaca-se o Hotel Rural Paço e Honra de Gominhães,
situado na Freguesia de S. João (Caldas de Vizela), sendo classificado como Imóvel de
Interesse Público.
Quanto a Lousada é de referir a “Quinta de Cedovezas e Quinta da Longra”27
situada em Santo Estevão de Barrosas, como exemplos de Turismo Rural.
Quanto a de Guimarães destaca-se para empreendimento de turismo de
habitação a “Casa dos Pombais, Paço de S. Cipriano, estando classificada como Imóvel
de Interesse Público e ainda a Casa de Sezim”28, sendo esta pertencente à Rota do Vinho
Verde. Já designado como Hotel Rural destacam-se os empreendimentos “Quinta de
Cima de Eiriz, Quinta de Corujeiras e Quinta da Moreira de Baixo”29.
27 Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Turismo em Espaço Rural; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-
lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Visitantes/Informa%C3%A7%C3%A3o+ao+Turista/Alojamento/turismo+espa%C3%A7o+rural.htm 28 Guimarães Turismo; (acedido em Junho de 2010); Turismo de Habitação; [on-line]; disponível em:
http://www.guimaraesturismo.com/PageGen.aspx 29 Guimarães Turismo; (acedido em Junho de 2010); Turismo no Espaço Rural; [on-line]; disponível em:
http://www.guimaraesturismo.com/PageGen.aspx
26
Relativamente a Felgueiras, destacam-se para Turismo de Habitação o “Paço de
Pombeiro e Casa do Cotto, já para Turismo Rural destacam-se Quinta da Cela e Casa de
Valdemar”30.
Quanto, ao Concelho de Paços de Ferreira, destacam-se como Hotéis Rurais, a
“Quinta do Aves, a Quinta do Pinheiro – Eco Resort, situada em Freamunde, o Hotel
Rural Quinta da Vista Alegre, situada em Freamunde. Já para Turismo de Habitação
pode-se mencionar, a Quinta dos Sistelo, a Casa de Rosende, o Ramalhete e a Quinta do
Engenho”31.
10.3. Plano de marketing
O plano de marketing é um tópico fundamental para o sucesso de um
investimento como o que se propõe neste projecto. De todos os aspectos que um plano
de marketing pode abranger, optamos por apenas desenvolver neste relatório o
Marketing Mix, pois abrange as variáveis mais importantes: produto, preço, promoção e
distribuição.
Toda a estratégia de marketing-mix tem de ser pensada como parte essencial à
realização do projecto e à obtenção de bons resultados. Podemos mesmo reforçar que
esta deve ser premeditada e analisada desde logo para ajudar a perceber a viabilidade do
projecto e os caminhos que se devem seguir para a obtenção de bons resultados.
10.3.1. Produto
O produto neste caso é substituído por serviços. Estes serviços juntos compõem
o que podemos chamar de produto total da Casa de Sá. Anteriormente já foi aqui falado
dos serviços de que a casa iria dispor de acordo com a proposta realizada. Assim, como
já foi dito, o principal serviço oferecido será o alojamento, o bar e as refeições, bem
como o aluguer do edifício preparado para eventos. Para além disso, existirá um serviço
de esplanada junto à piscina que trará mais comodidade aos hóspedes, piscina, sauna,
jacuzzi, bicicletas para serem utilizadas pelos hóspedes, um mini-golfe e um picadeiro
com boxes e, de inicio, dois cavalos. Todos estes serviços complementarão o “produto”
Casa de Sá e servirão para divertir, distrair e alegrar os hóspedes.
30 Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Turismo em Espaço Rural; [on-line]; disponível em:
http://www.cmfelgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/DirectorioMunicipal/Alojamento/TURISMOESPACORURAL.htm 31 Município de Paços de Ferreira; (acedido em Junho de 2010); Alojamento e Turismo de Habitação; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-pacosdeferreira.pt/VSD/PacosFerreira/vPT/Publica/DirectorioMunicipal/Alojamento/alojamento.htm
27
10.3.2. Preço
O preço é algo que tem muita importância, isto porque, nos permitirá saber,
juntamente com o número de quartos, a viabilidade do investimento que se está a fazer.
Muita coisa se tem de ter em atenção na hora de definir preços, por um lado, a qualidade
do serviço que se quer prestar, por outro definir se se quer fazer uma distinção entre
época baixa e alta, entre outros aspectos que devem ser pensados e analisados. Neste
caso, optou-se por dividir os preços por época alta e época baixa, sendo que, a época
baixa vai de Outubro a Abril e a época alta de Maio a Setembro. Assim, os preços irão
dos 75€ aos 120€ em época baixa e entre os 90€ e os 150€ em época alta, conforme se
pode ver na tabela 5.
Tabela 5 - Proposta de Preços
Item Época Baixa
Época Alta
Quarto Single 75,00 € 90,00 €
Quarto Duplo 85,00 € 100,00 €
Suite 120,00 € 150,00 €
Cama Extra 20,00 € 30,00 €
Apartamento 110,00 € 130,00 €
P. Almoço 8,00 € 10,00 €
Meia Pensão 15,00 € 20,00 €
Pensão Completa 25,00 € 35,00 €
10.3.3. Promoção
A promoção é outra fase muito importante do plano de marketing, isto porque,
só com a estratégia de promoção adequada é que se conseguirá atingir quotas de
mercado que viabilizem o projecto. Para este projecto em especial pensou-se criar uma
página da internet que ao mesmo tempo que efectua a promoção do empreendimento
será também um meio de venda. Propõem-se ainda a criação de diversos programas
dinâmicos ao longo de todo o ano, apoio a eventos com contrapartida publicitária,
divulgação de informação para os meios de comunicação social sempre que possível,
28
criação de brochura e outro material de apoio à promoção, a existência de Sales calls
que poderão chamar público ao qual os restantes meios de promoção não chegam, apoio
a eventos de solidariedade social, utilização dos cenários do empreendimento para
produções fotográficas, organização de semanas temáticas, participação/realização de
workshops, utilização do CRM (costumer relationship manager) para fidelização dos
clientes, parcerias com várias organizações ligadas às artes como música, fotografia e
literatura em particular.
Todos estes aspectos e, outros que possam surgir no futuro, farão com que o
empreendimento seja bem promovido e são formas de cativar mais clientes, fidelizá-los
e levá-los a chamar outros possíveis clientes.
10.3.4. Distribuição
A distribuição diz respeito ao modo como as mercadorias, neste caso serviços,
são vendidos. É claro que neste tipo de negócio as vendas devem ser feitas através de
vários canais. Um deles é, evidentemente, ao balcão, ou seja, directamente na recepção
do alojamento. No entanto, não se podem resumir a isto, visto que irá ser feita uma
página na internet para promoção, esta deverá ser utilizada também para venda. Sendo a
internet uma ferramenta tão valiosa não se deve ficar apenas pela página do hotel e
deve-se tentar contactar com agentes on-line, sistemas de reservas de alojamento (por
exemplo, booking.com e outras). Devem ainda ser criados contratos e parcerias com
operadores turísticos que, assim, farão a distribuição junto de agências e outros
intermediários. Os protocolos com empresas são, neste caso, muito importantes dada a
aposta num espaço multiusos especialmente preparado para eventos, como reuniões,
seminários e conferências. Por outro lado a aposta em parcerias com empresas de
animação é também uma mais-valia pois poderão cativar turistas para o
empreendimento. Além destas opções podem ainda fazer-se acordos com agências de
viagens como parte de uma estratégia de distribuição que aposte na diversidade e
abrangência de meios como forma de chegar aos públicos-alvo.
29
11. Parcerias
As parcerias são mais um aspecto muito importante na vida de uma empresa.
Para o empreendimento Casa de Sá podemos destacar 3 tipos de parcerias:
• Parcerias para divulgação da própria empresa
• Parcerias com empresas e serviços para complementar a oferta
As parcerias para divulgação da própria empresa visam divulgar o
empreendimento e atrair potenciais clientes. Parcerias deste tipo podem ser
estabelecidas com empresas de publicidade, com empresas ou entidades públicas como
o Posto de Turismo, a Câmara Municipal e a Entidade Regional de Turismo do Porto e
Norte de Portugal ou com associações como a CENTER ou a TOPRURAL.
Quanto às parcerias com empresas para complementar a oferta podem ser
referentes a empresas de catering, para a vertente de negócios, com empresas de
animação turística, com restaurantes e bares, com estâncias termais, adegas, etc.
30
12. Conclusão
Ao longo deste projecto foram encontradas várias dificuldades e condicionantes,
que tornaram a sua realização mais complexa. Uma destas dificuldades, e que tomou
muito tempo, foi a inexistência de plantas da Casa de Sá. Apesar desta e de outras
dificuldades, a vontade de dar um uso digno à Casa de Sá mostrou-se suficiente para as
ultrapassar.
Alguns dos aspectos que mais influência tiveram em todo o processo foi não só
o imóvel estar em processo de classificação pelo IGESPAR, mas também a presença de
duas bibliotecas com exemplares de livros com interesse histórico e literário e que
tiveram importância na abordagem da Casa e de todo o projecto. Deste segundo facto
surge a sugestão da criação de uma Fundação com vista a preservar e valorizar estes
livros. Por este facto, a Casa de Sá pode atrair nichos de mercado, nomeadamente
turistas com interesse específico em literatura.
Também foi tida em conta a necessidade da criação de actividades dentro da
própria quinta devido à sua escassez no concelho de Vizela. Estas actividades serão um
atractivo para os possíveis hóspedes mas também factor de diferenciação da restante
concorrência. De referir que o projecto da Casa de Sá poderá ser importante para o
concelho de Vizela a vários níveis, por exemplo, para que as Termas das Caldas de
Vizela voltem a abrir, pois poderá ser um chamariz para mais turistas e termalistas.
Tendo em conta os aspectos económico-financeiros, podemos afirmar que o
projecto da Casa de Sá representa um investimento significativo mas meritório, devido à
importância que pode ter no concelho de Vizela e à singularidade do próprio edifício.
Devido ao elevado montante de investimento necessário, e tendo em conta a previsão de
resultados, prevê-se que o projecto Casa de Sá enfrentará uma situação frágil do ponto
de vista financeiro nos primeiros anos de exercício. Assim, o seu sucesso dependerá em
grande parte da qualidade dos seus recursos humanos, em especial dos seus gestores.
Por fim, e tendo em conta todo o projecto e elementos presentes neste relatório
considera-se que o projecto da Casa de Sá é ambicioso e apresenta algumas
condicionantes mas é sugestão do grupo que este pode reunir as condições necessárias a
tornar-se um projecto viável e com muito interesse do ponto de vista turístico.
31
13. Bibliografia
• Associação Bandeira Azul da Europa (acedido em Julho de 2010), Programa
Chave Verde; [on-line]; disponível em:
http://www.abae.pt/programa/ChaveVerde/oque.php
• Câmara Municipal de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Visitas Guiadas; [on-
line]; disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i117-visitas-guiadas
• Câmara Municipal de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Alojamento; [on-
line]; disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i114-alojamento
• Câmara Municipal de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Caves do Casalinho;
[on-line]; disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i112-caves-
casalinho
• Decreto Lei. Nº 39/2008. D.R. Iª Série nº48 (07-03-2008)
• Guimarães turismo; (acedido em Junho de 2010); Percursos; [on-line];
disponível em: http://www.guimaraesturismo.com/PageGen.aspx
• IGESPAR; (acedido em Junho de 2010); Casa de Sá, portão armoriado, capela
de Santa Ana, dependências anexas, terreiro e jardim; [on-line]; disponível em:
http://www.igespar.pt/pt/patrimonio/pesquisa/geral/patrimonioimovel/detail/156070/
• Instituto Nacional de Estatística (2008), Estatísticas do Turismo, INE
• Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Turismo em Espaço
Rural; [on-line]; disponível em:
http://www.cmfelgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/DirectorioMunicipal/Aloja
mento/TURISMOESPACORURAL.htm
• Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Calçadas
romanas/caminhos medievais; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-
felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/PontosInteress/
• Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line];
disponível em:
http://www.cm-felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/Gastronomia/
• Município de Felgueiras; (acedido em Junho de 2010); Felgueiras + positiva;
[on-line]; disponível em:
http://www.cm-felgueiras.pt/VSD/Felgueiras/vPT/Visitantes/OConcelho/Apresentacao/
32
• Município de Guimarães; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line];
disponível em: http://www.cm-guimaraes.pt/PageGen.aspx?WMCM_PaginaId=3051
• Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia típica do
Concelho de Lousada; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Gastronomia/
• Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Concelho de Lousada; [on-
line]; disponível em:
http://www.cm-lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Apresentacao/
• Município de Lousada; (acedido em Junho de 2010); Concelho de Lousada; [on-
line]; disponível em:
http://www.cm-lousada.pt/VSD/Lousada/vPT/Publica/O+Concelho/Apresentacao/
• Município de Paços de Ferreira; (acedido em Junho de 2010); Alojamento e
Turismo de Habitação; [on-line]; disponível em:
http://www.cm-
pacosdeferreira.pt/VSD/PacosFerreira/vPT/Publica/DirectorioMunicipal/Alojamento/al
ojamento.htm
• Município de Paços de Ferreira; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-
line]; disponível em:
http://www.cm-
pacosdeferreira.pt/VSD/PacosFerreira/vPT/Publica/OConcelho/Gastronomia/
• Municipio de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Gastronomia; [on-line];
disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i110-gastronomia
• Municipio de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Pontos de interesse turístico
e cultural; [on-line]; disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i105-
pontos-de-interesse-turastico-e-cultural
• Municipio de Vizela; (acedido em Junho de 2010); Vizela – um concelho a
descobrir; [on-line]; disponível em: http://www.cm-vizela.pt/index.php?/turismo/i104-
avizela-um-concelho-a-descobrira
• Pacheco, Maria José; (2007); das margens do Vizela Memórias, Editorial
Magnólia, s.l.; pp.473-475,
• Pacheco, Maria José; Avialia - Antologia sobre Vizela e o seu termo; Brasília
Editora; Porto; 1984; pp.82-86.
33
• Pinto, Dr. Ricardo Santos; Vizela - 600 anos de história; edição Própria; Julho
1988; pp.74-77.
• Portaria nº1356/2008. D.R Iª Série nº 232 (28-11-2008)
• Portaria nº 1403/2002. D.R. Iª Série B nº 250 (29-10-2002)
• Portaria nº 937/2008. D.R. Iª Série nº 160 (20-08-2008)
• Portaria nº 326/2008. D.R. Iª Série nº 82 (28-04-2008)
• PRODER (s.d.), PRODER - Classificação das Freguesias do Continente em
Rurais e Não Rurais, s.e., p. 1-81
• Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); Empresas de animação
turística licenciadas; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/qualificacaoofert
a/classificacaoequalidade/ofertaturisticaclassificada/Anexos/Abril_2009.pdf
• Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); Empresas de animação
turística licenciadas; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/qualificacaoofert
a/classificacaoequalidade/ofertaturisticaclassificada/Anexos/Abril_2009.pdf
• Turismo de Portugal, Lisboa (2009), Ocupação em empreendimentos turísticos,
Turismo de Portugal, IP
• Turismo de Portugal; (acedido em Junho de 2010); QREN - Sistema de
Incentivos à Inovação; [on-line]; disponível em:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/AreasActividade/ApoioaoInvesti
mento/Pages/QREN-SistemadeIncentivosaInovacao.aspx
Índice de Apêndices e Anexos
14. Anexos .................................................................................................................... I
Anexo 1 – Página do Igespar sobre a Casa de Sá ............................................................. II
15. Apêndices ............................................................................................................ IV
Apêndice 1: Plantas actuais da Casa de Sá ....................................................................... V
1.1 – Planta de Rés-do-chão ......................................................................................... V
1.2 – Planta do 1º Piso ................................................................................................ VI
1.3 – Planta do 2º Piso ............................................................................................... VII
Apêndice 2: Plantas da proposta para a Casa de Sá ..................................................... VIII
2.1 – Planta do Rés-do-Chão .................................................................................... VIII
2.2 – Planta do 1º Piso ................................................................................................ IX
2.3 – Planta do 2º Piso .................................................................................................. X
2.4 – Planta da sede da Fundação da Casa de Sá e entrada principal da Casa ............. X
2.5 – Vista geral da Quinta (2 imagens) ..................................................................... XI
Apêndice 3: Proposta de estatutos para a Fundação da Casa de Sá .............................. XII
Apêndice 4: Rubricas de investimento ...................................................................... XVIII
4.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos....................................... XVIII
4.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos ......................................................... XIX
Apêndice 5: Previsão de Vendas ................................................................................... XX
5.1 – Turismo de Habitação com 15 quartos ............................................................. XX
5.2 – Hotel Rural com 20 quartos .......................................................................... XXIII
Apêndice 6: Plano de Financiamento ....................................................................... XXVI
6.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos...................................... XXVI
6.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos ..................................................... XXVII
I
14. Anexos
II
Anexo 1 – Página do IGESPAR sobre a Casa de Sá
Casa de Sá, portão armoriado, capela de Santa Ana, dependências anexas, terreiro e jardim - detalhe
Designação
Designação Casa de Sá, portão armoriado, capela de Santa Ana, dependências anexas, terreiro e jardim Outras Designações - Categoria / Tipologia / Casa Inventário Temático -
Localização
Divisão Administrativa Vizela Endereço / Local
Estrada Vizela-Felgueiras Barrosas ( Santa Eulália ) 0000 000 -
Protecção
Situação Actual Em Vias de Classificação Categoria de Protecção Em Vias de Classificação (com Despacho de Abertura) Decreto Despacho de abertura de 2-10-1995 ZEP - Zona "non aedificandi" - Abrangido em ZEP ou ZP - Património Mundial -
Descrições
Nota Histórico-Artistica
III
A data de fundação da Casa de Sá permanece desconhecida, embora se situe possivelmente entre os últimos anos do século XVI e meados do século XVII. O seu núcleo original corresponde ao que actualmente é o corpo central do frontispício. O edifício foi ampliado no século XVIII, adquirindo então a sua forma actual, e os jardins da casa foram plantados no século XIX. Desde a sua fundação a Casa de Sá foi o centro de produção agrícola, e a partir de 1802 obteve alvará régio para construir na quinta uma fábrica de papel, que na época das Invasões Francesas foi destruída pelas tropas napoleónicas. A casa, de planta rectangular, destaca-se pela disposição horizontal, com dois corpos laterais mais salientes e o frontão a coroar o corpo central, marcando a entrada dentro do palacete. As fachadas dividem-se em três registos, sendo o último uma mansarda. Junto à casa foi edificada uma capela dedicada a Santa Ana. Catarina Oliveira GIF/IPPAR/200632
32 http://www.igespar.pt/pt/patrimonio/pesquisa/geral/patrimonioimovel/detail/156070/
IV
15. Apêndices
V
Apêndice 1: Plantas actuais da Casa de Sá
1.1 – Planta de Rés-do-chão
VI
1.2 – Planta do 1º Piso
VII
1.3 – Planta do 2º Piso
VIII
Apêndice 2: Plantas da proposta para a Casa de Sá
2.1 – Planta do Rés-do-Chão
IX
2.2 – Planta do 1º Piso
X
2.3 – Planta do 2º Piso
2.4 – Planta da sede da Fundação da Casa de Sá e entrada principal da Casa
XI
2.5 – Vista geral da Quinta (2 imagens)
XII
Apêndice 3: Proposta de estatutos para a Fundação da Casa de Sá Estatutos
Capitulo I
Natureza, sede e fins
Artigo 1º
Denominação
1 – A Fundação denomina-se Casa de Sá e é adiante designada por Fundação.
Artigo 2º
Natureza e duração
1 – A Fundação é uma pessoa colectiva e de direito privado, que se rege pelos
presentes estatutos e subsidiariamente pela legislação aplicável, tendo duração indeterminada.
Artigo 3º
Sede
1 – A Fundação tem a sua sede no concelho de Vizela.
Artigo 4º
Fins
1 – A Fundação tem por fim contribuir para o desenvolvimento cultural do concelho
de Vizela, através da salvaguarda do património.
2 – A Fundação terá como principal fim, a recuperação de diverso material, na sua
maioria literário, proveniente da Casa de Sá.
Artigo 5º
Actividades
1 – A Fundação poderá desenvolver todas e quaisquer actividades relacionadas com a
sua finalidade, bem como, praticar todos os actos necessários à gestão do seu património.
2 – A Fundação poderá dedicar-se a actividades lucrativas que facilitem e apoiem os
seus fins.
3 – A Fundação poderá celebrar protocolos com outras entidades públicas ou privadas,
inclusive, com vista à recuperação, salvaguarda e preservação do património literário.
Capitulo II
Regime Patrimonial e Financeiro
XIII
Artigo 6º
Património
1 – Constitui património da Fundação:
a) Todas as obras literárias provenientes da Casa de Sá;
b) Um fundo inicial próprio no valor da contribuição de todos os
fundadores;
c) O valor das contribuições, subsídios, donativos de entidades públicas e
privadas, nacionais e estrangeiras;
d) Quaisquer outros subsídios, contribuições ou donativos que sejam
atribuídos pelas contrapartidas financeiros no âmbito de acordos, protocolos ou
qualquer outro tipo de contratos com entidades nacionais e estrangeiras;
e) Todos os bens móveis ou imóveis que a Fundação adquirir por compra,
doação, herança, legado ou por qualquer outro título;
f) Donativos que receber de modo regular ou ocasional;
g) Receitas dos serviços que venha a prestar ou a venda de qualquer tipo
de publicação que venha a editar pelo rendimento dos direitos que venha a ser
detentora;
h) Pelas receitas provenientes de aplicações financeiras.
Artigo 7º
Autonomia Financeira
1 – A Fundação goza de total autonomia financeira.
2 – No exercício da sua actividade a Fundação pode:
a) Adquirir, alienar, onerar a qualquer título, bens móveis ou imóveis;
b) Aceitar quaisquer doações, heranças ou legados;
c) Negociar e contrair empréstimos e conceder garantias;
d) Realizar investimentos.
3 – No caso das doações, heranças ou legados estarem sujeitos a qualquer condição ou
encargo, a sua aceitação depende da compatibilidade destes, com fins da Fundação.
Capitulo III
Organização e Funcionamento
Secção I
XIV
Artigo 8º
Órgãos da Fundação
1 – São órgãos da Fundação:
a) Conselho de Fundadores e Beneméritos;
b) Conselho de administração;
c) Conselho fiscal.
Secção II
Conselho de Fundadores e Beneméritos
Artigo 9º
Composição
1 – O Conselho de Fundadores e Beneméritos é constituído por:
a) Os instituidores do fundo inicial próprio da Fundação;
b) Os Beneméritos.
2 – É considerado fundador a pessoa singular ou colectiva que, à altura da constituição
da Fundação tenha contribuído para o seu capital social.
3 – É considerado Benemérito a pessoa singular ou colectiva, cujo contributo para o
património da Fundação seja igual, ou superior a 2500€ (dois mil e quinhentos euros) ou que,
pelo seu contributo excepcional para os objectivos da Fundação seja aceite por deliberação do
Conselho de Fundadores e do Conselho de Administração.
Artigo 10º
Competência
1 – Compete ao Conselho de Fundadores e Beneméritos:
a) Garantir a manutenção dos princípios da Fundação;
b) Dar parecer sobre as orientações genéricas que hão-de presidir à
actividade da Fundação, bem como, pronunciar-se sobre as questões específicas que
lhe sejam submetidas pelo Conselho de Administração;
c) Apresentar sugestões e fazer remunerações relativamente às actividades
da Fundação;
d) Eleger quatro membros do Conselho de Administração;
e) Eleger três membros do Conselho Fiscal.
Artigo 11º
Funcionamento
XV
1 – O Conselho de Fundadores e Beneméritos reunirá semestralmente e, além disso,
sempre que o Presidente do Conselho de Administração o solicite;
2 – As deliberações são tomadas por maioria simples de votos validamente expressos;
3 – Os membros do conselho elegerão entre si o Presidente e o Vice-Presidente a
quem compete dirigir as reuniões.
4 – As pessoas colectivas serão representadas nas reuniões do Conselho por uma
pessoa devidamente mandatada por carta, dirigida ao respectivo Presidente;
5 – As convocatórias para as reuniões serão efectuadas com antecedência mínima de
dez dias.
Secção III
Conselho de Administração
Artigo 12º
Composição e mandato
1 – O Conselho de Administração é composto por 7 membros, sendo três designados
pela Câmara e quatro eleitos pelo Conselho de Fundadores e Beneméritos.
2 – Os membros do Conselho de Administração elegerão entre eles um Presidente e
um Vice-Presidente.
3 – O mandato dos membros do Conselho de Administração é de dois anos
renováveis.
Artigo 13º
Competências
1 – Ao Conselho de Administração cabem os poderes de gestão da Fundação e da
realização dos fundos estatuários.
2 – Para a execução do disposto no número anterior, compete, nomeadamente, ao
Conselho de Administração:
a) Definir e estabelecer a politica de actividade da Fundação;
b) Discutir e aprovar o orçamento e plano de actividades da Fundação;
c) Discutir e aprovar o balanço anual e as contas de cada exercício;
d) Praticar todos os actos relativos à admissão de pessoal e gestão do
pessoal;
e) Definir organização interna da Fundação;
f) Administrar o património da Fundação cabendo-lhe deliberar sobre a
aquisição, alienação ou oneração de bens ou seu aluguer, arrendamento ou cessão;
XVI
g) Negociar e contrair empréstimos e conceber garantias;
h) Aceitar as doações, heranças ou legados atribuídos à Fundação;
i) Representar a Fundação em juízo e fora dele.
Artigo 14º
Funcionamento
1 – O Conselho de Administração reunirá ordinariamente de dois em dois meses e
extraordinariamente sempre que o Presidente o convocar.
2 – As deliberações do Conselho serão tomadas por maioria simples de votos, cabendo
ao Presidente o voto de qualidade e o direito de suspender as que considera contrárias aos
interesses da Fundação.
3 – Quando o Presidente exercer o direito referido no número anterior, ficará a
deliberação sujeita à ratificação do Conselho de Fundadores e Beneméritos.
4 – O Conselho de Administração só poderá tomar deliberações, desde quie, estejam
presentes pelo menos 50% dos seus membros.
Artigo 15º
Remunerações
1 – Os membros do Conselho de Administração não são remunerados;
2 – As remunerações do pessoal da Fundação serão fixadas pelo Conselho de
Administração, bem como, o tipo de contrato de trabalho.
Secção IV
Conselho Fiscal
Artigo 16º
Composição
1 – O Conselho Fiscal é constituído por:
a) Um elemento designado pelo Conselho de Administração;
b) Um elemento designado pelo Conselho de Fundadores;
c) Um revisor oficial de contas ou um técnico de contas a designar pelo
Conselho de Administração.
2 – O mandato dos membros do Conselho Fiscal será de dois anos, renováveis.
Artigo 17º
Competências
1 – Compete ao Conselho Fiscal:
XVII
a) Verificar se a aplicação das receitas da Fundação se realizou em
harmonia com os fins estatuários;
b) Examinar periodicamente a regularidade da escrituração da Fundação;
c) Dar parecer sobre as remunerações dos titulares dos órgãos da
Fundação;
d) Exercer a fiscalização sobre a escrituração e documentos da instituição
sempre que o julgue conveniente;
e) Dar parecer sobre relatórios, contas e orçamentos e sobre todos os
assuntos que o Conselho de Administração submeter à sua apreciação.
Artigo 18º
Funcionamento
1 – O Conselho Fiscal reúne ordinariamente uma vez por trimestre e as suas
deliberações são tomadas por maioria simples.
2 – O Conselho Fiscal poderá requerer reuniões com o Conselho de Administração
sempre que o ache necessário para o exercício das suas funções.
Capitulo IV
Modificação dos estatutos e extinção da Fundação
Artigo 19º
Modificação dos estatutos
1 – Os presentes estatutos poderão ser alterados por deliberação do Conselho de
Administradores e do Conselho de Fundadores e Beneméritos.
2 – A proposta de alteração terá de ser pedida pelo Presidente do Conselho de
Administradores.
3 – As alterações só poderão ser efectuadas mediante maioria de dois terços dos votos,
validamente expressos, do Conselho de Administradores e do Conselho de Fundadores e
Beneméritos.
Artigo 20º
Extinção da Fundação
1 – Em caso de extinção, o património da Fundação terá o destino que, por deliberação
do Conselho de Fundadores e Beneméritos, for julgada mais conveniente para a prossecução
dos fins para que foi instituída, sem prejuízo do estipulado na lei.
Capitulo V
Disposições gerais e transitórias
XVIII
Artigo 21º
Constituição inicial dos órgãos
1 – O Conselho de Administração será constituído no prazo de 30 dias a contar da data
do reconhecimento da Fundação.
Artigo 22º
Conselho Fiscal
1 – Os membros do Conselho Fiscal deverão ser designados no prazo de 60 dias a
contar da data do reconhecimento da Fundação.
Apêndice 4: Rubricas de investimento
4.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos
Designação Montante
Terreno e edifício 0,00 €
Infra-estruturas exteriores 1.121.346,46 €
Construção Civil 1.800.000,00 €
Equipamentos 92.669,39 €
Equipamento Hoteleiro Geral 208.688,36 €
Investimento em capital fixo incorpóreo
359.237,00 €
Investimento em fundo de maneio 0,00 €
TOTAL 3.581.941,21€
XIX
4.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos
Designação Hotel Rural
Terreno e edifício 0,00 €
Infra-estruturas exteriores 1.121.346,46 €
Construção Civil 2.000.000 €
Equipamentos 92.669,39 €
Equipamento Hoteleiro Geral 208.688,36 €
Investimento em capital fixo incorpóreo
359.237,00 €
Investimento em fundo de maneio 0,00 €
TOTAL 3.881.941,21 €
XX
Apêndice 5: Previsão de Vendas
5.1 – Turismo de Habitação com 15 quartos Proveitos de exploração previsionais da empresa (com realização do projecto)
Componentes 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Alojamento
Nº meses funcionamento 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Nº meses época alta 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4
Nº meses época baixa 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8
Taxa ocupação época alta 50% 52% 54% 56% 58% 60% 64% 66% 66% 66% 66% 66%
Taxa ocupação época baixa 23% 27% 30% 32% 34% 36% 38% 40% 40% 40% 40% 40%
Taxa ocupação média 30,0% 33,0% 36,0% 38,0% 40,0% 42,0% 47,0% 49,0% 49,0% 49,0% 49,0% 49,0%
Nº dias funcionamento 110 120 131 139 146 153 172 179 179 179 179 179
Nº quartos 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Nº suites 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Preço / quarto (sem IVA)
época alta 100,00 102,00 104,04 106,12 108,24 110,41 112,62 114,87 117,17 119,51 121,90 124,34
época baixa 85,00 86,70 88,43 90,20 92,01 93,85 95,72 97,64 99,59 101,58 103,61 105,69
Descontos por segmento
OT 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
empresas 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15%
Balcão 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Peso das vendas por segmento
OT 10% 15% 20% 20% 25% 25% 30% 30% 30% 30% 30% 30%
empresas 12% 15% 20% 20% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Balcão 78% 70% 60% 60% 50% 50% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
Preço médio / quarto
sem IVA 85,38 85,77 86,56 87,59 87,66 89,41 91,47 93,30 95,17 97,07 99,01 100,99
sem IVA formulário 85,00 86,00 87,00 88,00 88,00 89,00 91,00 93,00 95,00 97,00 99,00 101,00
XXI
com IVA 89,25 90,30 90,89 91,97 92,04 93,88 96,05 97,97 99,93 101,92 103,96 106,04
taxa crescimento preço 0,0% 0,0% 1,2% 1,1% 0,0% 1,1% 2,2% 2,2% 2,2% 2,1% 2,1% 2,0%
Preço / suite (sem IVA)
época alta 150,00 153,00 156,06 159,18 162,36 165,61 168,92 172,30 175,75 179,26 182,85 186,51
época baixa 120,00 122,40 124,85 127,34 129,89 132,49 135,14 137,84 140,60 143,41 146,28 149,20
Preço médio / suite
sem IVA 122,66 123,22 123,37 125,83 125,93 128,45 132,13 134,77 137,46 140,21 143,02 145,88
com IVA 128,79 129,38 129,53 132,12 132,23 134,88 138,73 141,51 144,34 147,22 150,17 153,17
Vendas
Quartos 111.690,0 124.304,4 136.487,8 145.783,9 153.580,5 164.484,7 188.305,4 200.244,7 204.249,6 208.334,6 212.501,3 216.751,3
Total 151.982,2 168.830,8 185.118,5 198.142,9 208.739,7 223.560,2 256.304,5 272.555,3 278.006,4 283.566,6 289.237,9 295.022,7
Restauração
Clientes alojamento
nº dormidas / ano 3.285 3.614 3.942 4.161 4.380 4.599 5.147 5.366 5.366 5.366 5.366 5.366
estada média (nº dias) 2,0 2,0 2,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 3,0
nº hóspedes / ano 1.643 1.807 1.971 1.664 1.752 1.840 2.059 2.146 2.146 2.146 2.146 1.789
nº dias funcionamento 110 120 131 139 146 153 172 179 179 179 179 179
nº hóspedes / dia 10 15 15 18 18 20 20 25 25 30 30 30
taxa utilização 30% 33% 35% 40% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
nº refeições / ano 330 594 688 1.001 1.183 1.377 1.548 2.014 2.014 2.417 2.417 2.417
preço refeição (sem IVA) 12,50 12,75 13,01 13,27 13,53 13,80 14,08 14,36 14,65 14,94 15,24 15,54
preço médio refeição (com IVA) 14,00 14,28 14,57 22,40 15,15 15,46 15,77 16,08 16,40 16,73 17,07 17,41
vendas anuais 4.290,0 7.722,0 8.940,8 13.010,4 16.556,4 19.278,0 21.672,0 28.192,5 30.206,3 36.247,5 36.247,5 38.664,0
Bares
Clientes alojamento
taxa utilização 35% 35% 37% 39% 43% 45% 48% 50% 55% 55% 55% 55%
nº hóspedes cl. / dia 10 15 15 18 18 20 20 25 25 280 286 292
nº refeições / ano 3.650 5.475 5.475 6.570 6.570 7.300 7.300 9.125 9.125 9.125 9.125 9.125
XXII
preço médio refeição (incl. IVA) 3,00 3,06 3,12 3,18 3,25 3,31 3,38 3,45 3,51 3,59 3,66 3,73
preço médio refeição (sem IVA) 2,68 2,73 2,79 2,84 2,90 2,96 3,02 3,08 3,14 3,20 3,27 3,33
vendas anuais 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Total 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Alugueres
nº salas 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
nº alugueres / mês / sala 2 4 6,0 8 9 9 9 9 9 9 9 10
preço médio utilização (incl. IVA) 1.000,00 1.200,00 1.300,00 1.400,00 1.428,00 1.456,56 1.485,69 1.515,41 1.545,71 1.576,63 1.608,16 1.640,32
preço médio utilização (sem IVA) 833,33 1.000,00 1.083,00 1.167,00 1.190,00 1.214,00 1.238,08 1.262,84 1.288,09 1.313,86 1.340,13 1.366,94
vendas anuais 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
Total 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
Resumo
Alojamento 151.982,2 168.830,8 185.118,5 198.142,9 208.739,7 223.560,2 256.304,5 272.555,3 278.006,4 283.566,6 289.237,9 295.022,7
Restauração 4.290,0 7.722,0 8.940,8 13.010,4 16.556,4 19.278,0 21.672,0 28.192,5 30.206,3 36.247,5 36.247,5 38.664,0
Bares 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Salas 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
volume negócios 186.049,0 239.511,3 287.292,9 341.860,7 372.864,9 395.538,9 433.709,2 465.210,4 475.964,5 490.920,9 500.014,4 528.109,5
XXIII
5.2 – Hotel Rural com 20 quartos Proveitos de exploração previsionais da empresa (com realização do projecto)
Componentes 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Alojamento
Nº meses funcionamento 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Nº meses época alta 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4
Nº meses época baixa 9 9 9 9 9 9 8 8 8 8 8 8
Taxa ocupação época alta 50% 52% 54% 56% 58% 60% 64% 66% 66% 66% 66% 66%
Taxa ocupação época baixa 23% 27% 30% 32% 34% 36% 38% 40% 40% 40% 40% 40%
Taxa ocupação média 30,0% 33,0% 36,0% 38,0% 40,0% 42,0% 47,0% 49,0% 49,0% 49,0% 49,0% 49,0%
Nº dias funcionamento 110 120 131 139 146 153 172 179 179 179 179 179
Nº quartos 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12 12
Nº suites 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3
Preço / quarto (sem IVA)
época alta 100,00 102,00 104,04 106,12 108,24 110,41 112,62 114,87 117,17 119,51 121,90 124,34
época baixa 85,00 86,70 88,43 90,20 92,01 93,85 95,72 97,64 99,59 101,58 103,61 105,69
Descontos por segmento
OT 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20%
empresas 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15% 15%
Balcão 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%
Peso das vendas por segmento
OT 10% 15% 20% 20% 25% 25% 30% 30% 30% 30% 30% 30%
empresas 12% 15% 20% 20% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25% 25%
Balcão 78% 70% 60% 60% 50% 50% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
Preço médio / quarto
sem IVA 85,38 85,77 86,56 87,59 87,66 89,41 91,47 93,30 95,17 97,07 99,01 100,99
sem IVA formulário 85,00 86,00 87,00 88,00 88,00 89,00 91,00 93,00 95,00 97,00 99,00 101,00
com IVA 89,25 90,30 90,89 91,97 92,04 93,88 96,05 97,97 99,93 101,92 103,96 106,04
taxa crescimento preço 0,0% 0,0% 1,2% 1,1% 0,0% 1,1% 2,2% 2,2% 2,2% 2,1% 2,1% 2,0%
XXIV
Preço / suite (sem IVA)
época alta 150,00 153,00 156,06 159,18 162,36 165,61 168,92 172,30 175,75 179,26 182,85 186,51
época baixa 120,00 122,40 124,85 127,34 129,89 132,49 135,14 137,84 140,60 143,41 146,28 149,20
Preço médio / suite
sem IVA 122,66 123,22 123,37 125,83 125,93 128,45 132,13 134,77 137,46 140,21 143,02 145,88
com IVA 128,79 129,38 129,53 132,12 132,23 134,88 138,73 141,51 144,34 147,22 150,17 153,17
Vendas
Quartos 111.690,0 124.304,4 136.487,8 145.783,9 153.580,5 164.484,7 188.305,4 200.244,7 204.249,6 208.334,6 212.501,3 216.751,3
Total 151.982,2 168.830,8 185.118,5 198.142,9 208.739,7 223.560,2 256.304,5 272.555,3 278.006,4 283.566,6 289.237,9 295.022,7
Restauração
Clientes alojamento
nº dormidas / ano 3.285 3.614 3.942 4.161 4.380 4.599 5.147 5.366 5.366 5.366 5.366 5.366
estada média (nº dias) 2,0 2,0 2,0 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 2,5 3,0
nº hóspedes / ano 1.643 1.807 1.971 1.664 1.752 1.840 2.059 2.146 2.146 2.146 2.146 1.789
nº dias funcionamento 110 120 131 139 146 153 172 179 179 179 179 179
nº hóspedes / dia 10 15 15 18 18 20 20 25 25 30 30 30
taxa utilização 30% 33% 35% 40% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
nº refeições / ano 330 594 688 1.001 1.183 1.377 1.548 2.014 2.014 2.417 2.417 2.417
preço refeição (sem IVA) 12,50 12,75 13,01 13,27 13,53 13,80 14,08 14,36 14,65 14,94 15,24 15,54
preço médio refeição (com IVA) 14,00 14,28 14,57 22,40 15,15 15,46 15,77 16,08 16,40 16,73 17,07 17,41
vendas anuais 4.290,0 7.722,0 8.940,8 13.010,4 16.556,4 19.278,0 21.672,0 28.192,5 30.206,3 36.247,5 36.247,5 38.664,0
Bares
Clientes alojamento
taxa utilização 35% 35% 37% 39% 43% 45% 48% 50% 55% 55% 55% 55%
nº hóspedes cl. / dia 10 15 15 18 18 20 20 25 25 280 286 292
nº refeições / ano 3.650 5.475 5.475 6.570 6.570 7.300 7.300 9.125 9.125 9.125 9.125 9.125
preço médio refeição (incl. IVA) 3,00 3,06 3,12 3,18 3,25 3,31 3,38 3,45 3,51 3,59 3,66 3,73
preço médio refeição 2,68 2,73 2,79 2,84 2,90 2,96 3,02 3,08 3,14 3,20 3,27 3,33
XXV
(sem IVA)
vendas anuais 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Total 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Alugueres
nº salas 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
nº alugueres / mês / sala 2 4 6,0 8 9 9 9 9 9 9 9 10
preço médio utilização (incl. IVA) 1.000,00 1.200,00 1.300,00 1.400,00 1.428,00 1.456,56 1.485,69 1.515,41 1.545,71 1.576,63 1.608,16 1.640,32
preço médio utilização (sem IVA) 833,33 1.000,00 1.083,00 1.167,00 1.190,00 1.214,00 1.238,08 1.262,84 1.288,09 1.313,86 1.340,13 1.366,94
vendas anuais 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
Total 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
Resumo
Alojamento 151.982,2 168.830,8 185.118,5 198.142,9 208.739,7 223.560,2 256.304,5 272.555,3 278.006,4 283.566,6 289.237,9 295.022,7
Restauração 4.290,0 7.722,0 8.940,8 13.010,4 16.556,4 19.278,0 21.672,0 28.192,5 30.206,3 36.247,5 36.247,5 38.664,0
Bares 9.776,8 14.958,5 15.257,7 18.675,4 19.048,9 21.588,7 22.020,5 28.076,1 28.637,7 29.210,4 29.794,6 30.390,5
Salas 20.000,0 48.000,0 77.976,0 112.032,0 128.520,0 131.112,0 133.712,2 136.386,5 139.114,2 141.896,5 144.734,4 164.032,3
volume negócios 186.049,0 239.511,3 287.292,9 341.860,7 372.864,9 395.538,9 433.709,2 465.210,4 475.964,5 490.920,9 500.014,4 528.109,5
XXVI
Apêndice 6: Plano de Financiamento
6.1 – Cenário de Turismo de Habitação com 15 quartos
XXVII
6.2 – Cenário de Hotel Rural com 20 quartos