Manutenção Prediale FacilitiesManutenção Prediale Facilities

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O termo “Facilities Management” segundo alguns autores surgiu na

década de 1960, nos Estados Unidos ou no Reino Unido, para descrever o

crescimento de práticas de terceirização dos serviços bancários,

responsáveis pelo processamento de cartões de créditos e outras

transações. A sua definição é controversa tanto nos EUA como no Reino

Unido. A atividade da Gestão de Facilidades começou a ser reconhecida

globalmente há pouco tempo, quando passou a ter uma importância

crescente em organizações líderes de mercado. Na maioria das grandes

empresas atuais, passou a estar totalmente integrada nas suas políticas e

estratégias.

Espera-se que este e-book seja útil aos gestores prediais, fornecendo

conhecimentos técnicos essenciais para o exercício da função e

despertando a necessidade da gestão das atividades da manutenção de

edificações, de forma a otimizar os recursos e melhorar a qualidade da

prestação dos serviços.

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Temos percebido no cenário atual das organizações muita competitividade e inovação e, com

isso, a necessidade de mudanças nas maneiras de agir e gerir seus negócios. Surge então entre

as organizações uma gestão até então pouco valorizada, mas antiga e conhecida mundialmente

como Facility Management ou Gestão de Facilidades, com o intuito de manter ambientes

funcionais e de qualidade para os usuários. Logo percebemos que esse novo conceito vem se

tornando como uma nova estratégia para as diversas organizações em aprimorar esse tipo de

gestão de serviços.

Existem evidências que a área de Gestão de Facilidades vem ganhando importância no Brasil,

apesar de ainda em estágio inicial vem sendo reconhecida e recomendada como estratégica pela

maioria das empresas brasileiras. Assim como a grande variedade que estas podem atender,

temos também diversas definições diferentes, entre elas:

Introdução

Definição do CEN – Comitê Europeu de Normalização:A gestão de facilidades é a integração de processos dentro de umaorganização, para manter e desenvolver os serviços acordados quesuportam e melhoram a eficácia das suas atividades primárias.

Definição da IFMA – Associação Internacional de Gestão de Facilidades:A gestão de facilidades é uma profissão de múltiplas funções, asseguraa funcionalidade do ambiente construído por meio da integração depessoas, locais, processos e tecnologia.

Definição do BIFM – Instituto Britânico de Gestão de Facilidades:A gestão de facilidades é a integração de atividades multidisciplinaresdentro do ambiente construído e a gestão do seu impacto sobre aspessoas e o local de trabalho.

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Definição

Com base nestes conhecimentos podemos definir que Facilities é a transferência de diversos

serviços contratados dentro da organização através de diversos prestadores de serviço para

apenas um prestador estratégico que opera e gerencia um escopo direcionado para sua empresa.

No médio prazo, a tendência é que haja uma migração natural do modelo de contratação atual

para o Facilities, que cada dia mais se consolida como uma solução eficaz e diminuí a busca

constante de mão de obra qualificada, além de constituir um amplo campo interdisciplinar que se

ocupa da coordenação de espaços, infraestruturas, pessoas e organizações, frequentemente

associado a funções relacionadas com a gestão da prestação de serviços gerais a instalações,

tais como edifícios, escritórios, estádios, escolas, centros de congressos, centros comerciais,

hospitais, hotéis, etc.

Através dele é possível contratar, por exemplo, atividades de elétrica, pintura, jardinagem,

manutenção predial e muitos outros serviços, consolidando tudo em um único fornecedor. O que

possibilita em apenas uma contratação reduzir aproximadamente 15% dos custos com impostos

(bi-tributados), e entre 5% a 10% no custo da contratação do serviço, através da agregação de

volumes. Além de possibilitar a redução da base de fornecedores.

Esta melhoria de processo visa uma maior eficácia da gestão e manutenção dos prédios e

consequentemente um acompanhamento mais eficiente das atividades da manutenção nesses

ambientes e/ou contratos de prestação de serviço.

Por isso a estratégia de contratação de serviços, através do facilities é vista cada vez mais com

bons olhos pelas organizações.

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Serviços prestadospela área de Facilidades

As atividades ligadas à área de facilidades são numerosas e controversas, algumas empresas e alguns

especialistas, entendem que todas as atividades conhecidas como apoio fazem parte da Gestão de

Facilidades.

Existe uma divisão quanto a sua complexidade, são normalmente divididos em serviços “rígidos” (hard

services) e serviços “macios” (soft services). No primeiro estão incluídos os serviços de maior complexidade

técnica, tais como o projeto de instalações e a manutenção de instalações críticas tais como geradores de

energia. No segundo, temos os serviços de menor complexidade, tais como a limpeza diária e as pequenas

reparações.

Quanto à divisão em termos de tipologia temos:

Os serviços ao cliente são os serviços de suporte interno aos departamentos e funcionários de uma organização (clientes internos), que se destinam a facilitar a realização das suas atividades principais e a garantir o seu bem estar no espaço de trabalho.

Serviços ao cliente

Os serviços de engenharia incluem normalmente os serviços “rígidos” (hard services) na área da manutenção técnica das instalações e a realização de projetos técnicos. Entre eles inclui-se a manutenção de sistemas críticos para o funcionamento das instalações e a operação da organização. Este tipo de serviços é normalmente assegurado por pessoal técnico altamente especializado.

Serviços de engenharia

Os serviços de gestão energética destinam-se a gerir os consumos de energia e água da organização, com o objetivo de reduzir os seus custos com estas áreas e a contribuir para a sua política de sustentabilidade ambiental.

Serviços de gestão energética

Os serviços de operações de edificações incluem os serviços “macios” (sof t services) de conservação dos espaços e equipamentos da organização. Entre eles estão a manutenção preventiva e pequenas reparações, a limpeza dos espaços, a segurança e o serviço de mudanças.

Serviços de operações de edificações

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Sistemática de Gestão daManutenção Predial

A manutenção predial tem sido tema de debates

nos últimos anos no setor da construção civil

brasileira. Este debate se iniciou a partir do

acidente ocorrido no edifício residencial Palace II

no Rio de Janeiro em 1998, provocando fortes

preocupações tanto no meio técnico quanto na

comunidade brasileira quanto às condições de

uso e manutenção das edificações.

Em 1999, foi lançada a NBR 5674 “Manutenção

de edificações – Procedimento”, com o objetivo

de fixar procedimentos de orientação para a

organização de um sistema de manutenção de

edificações. Esta norma foi um marco para a

implementação de ações voltadas a manutenção

predial.

De acordo com a referida norma, a manutenção

predial é um conjunto de atividades a serem

realizadas para conservar ou recuperar a

capacidade funcional da edificação e de suas

partes constituintes visando atender as

necessidades e a segurança dos seus usuários.

Além disso, a manutenção predial visa prolongar

a vida útil da edificação; reduzir os dispêndios

com equipamentos; evitar o elevado custo social

causado pelo maior tempo de indisponibilidade

de uso destes equipamentos devido a

deficiências em sua gerência e manutenção,

reduzir custos com manutenção corretiva, bem

como proporcionar serviços de alta qualidade.

Apesar da recente evolução dos estudos e de

ações relativas à manutenção predial, a

realidade brasileira ainda revela o quadro das

constantes improvisações (a famosa gambiarra)

e falta de conhecimento de conceitos e práticas

de gestão predial, tais como edificações

residenciais, comerciais, hospitalares,

educacionais, entre outros.

Citaremos então neste e-book alguns principais

tópicos que envolvem conhecimentos teóricos e

práticos para a implementação de uma

sistemática de gestão predial visando tornar as

atividades de manutenção mais eficientes.

A Sistemática de Gestão da Manutenção Predial

consiste na determinação das atividades

essenciais de manutenção, sua periodicidade, os

responsáveis pela execução e os recursos

necessários. Geralmente a responsabilidade

pela elaboração desta programação é do gestor

predial que poderá contratar eventualmente uma

empresa ou profissional especializado para

auxiliar na elaboração e no gerenciamento do

mesmo.

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Referência dos Sistemas Críticos

A durabilidade de uma edificação não depende apenas da qualidade dos materiais empregados em sua

construção. É necessário garantir o uso adequado dos sistemas prediais, executar as ações de

manutenção preventiva conforme planejamento e tomar as ações de manutenção corretiva sempre que

necessário.

Visando fornecer subsídios para o planejamento e execução das ações de manutenção, será apresentada a

seguir um modelo de Ficha de Referência para os sistemas críticos, onde devemos definir as seguintes

informações:

Descrição do sistema;

Cuidados de uso;

Manutenção preventiva;

Manutenção corretiva – critérios de inspeção.

Sendo assim, como procedimento inicial é

importante definir os serviços de acordo com sua

criticidade, conforme exemplo a seguir:OBSERVAÇÃO

É importante ressaltar que as recomendações

contidas nas fichas apresentadas a seguir,

devem ser avaliadas quanto à sua pertinência

para o prédio em questão, devendo-se fazer as

adaptações necessárias, principalmente no

que se refere à per iodic idade das

manutenções preventivas. Outros itens

porventura não citados aqui, porém

necessários para garantir a conservação dos

prédios, podem ser acrescentados no

planejamento da manutenção.

Após serem definidos todos os principais tópicos

de maior criticidade dentre os sistemas prediais,

podemos definir os procedimentos e métodos de

controle para cada tipo de falha, tipo de

manutenção a ser realizada, periodicidade, etc

Utilizaremos aqui alguns métodos aplicados no

item “2. Instalações Elétricas” como exemplo.

Instalações Hidráulicas;

Instalações Elétricas;

Pintura Interna e Externa;

Sistemas de Condicionamento de Ar;

Forros (gesso, madeira e PVC).

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Critérios de Inspeção Preventivaem Quadros Elétricos

É de responsabilidade dos Executantes e/ou

contratantes e contratados cumprir a

NR-10 – Segurança em Instalações e Serviços

de Eletricidade.

A manutenção deve ser executada com os

circuitos desenergizados (disjuntores

desligados);

Permit i r somente que prof iss ionais

habilitados tenham acesso às instalações e

equipamentos.

Sempre que for executada manutenção nas

instalações, como troca de lâmpadas, limpeza

e reapertos dos componentes, desligar os

disjuntores correspondentes.

Verificar, registrar e analisar a leitura do medidor de energia. Utilizar como referência a Planilha Modelo para Acompanhamento de Consumo de Energia e Água;

Iluminação - Fazer teste de funcionamento do sistema de emergência;

Iluminação - Verificar se os fusíveis do sistema de emergência estão mal fixados ou queimados;

DIÁRIA

MENSAL

BIMESTRAL

Rever estado de isolamento das emendas de fios.

Testar o disjuntor tipo DR apertando o botão localizado no próprio disjuntor. Ao apertar o botão, a energia será cortada. Caso isso não ocorra, trocar o disjuntor.

Verificar o estado dos contatos elétricos, substituindo as peças que apresentarem desgaste (tomadas, interruptores, pontos de luz).

Cobre Nu - Verificar a continuidade

dos condutores em sistema de

aterramento.

Desobstruir poços de inspeção

das hastes de aterramento.

Verificar interligação das antenas

ao sistema de aterramento.

Reapertar todas as conexões dos

Quadros de Distribuição.

Realizar manutenção preventiva

da subestação com empresa

especializada.

Efetuar manutenções previstas do

grupo gerador;

SEMESTRAL

SEMESTRAL

SEMESTRAL

ANUAL

ANUAL

ANUAL

ANUAL

BIENAL

CONFORMEFABRICANTE

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O SIGMA tem a solução!

O

disponibiliza diversas ferramentas de controle

para atender a diversos tipos de aplicação,

dentre eles claro, a Manutenção Predial.

Como um sistema robusto e especialista para a

área de manutenção o SIGMA possui recursos

básicos de controle, dentre eles:

Cadastramento do quadro de funcionários

(Efetivos, terceirizados, aprendizes, etc);

E s t r u t u r a m e n t o d a e d i f i c a ç ã o

(parametrizável em até 4 níveis hierárquicos);

Valorização da OS’s (dentre mão de Obra e

peças utilizadas integradas ao módulo de

Estoque);

Controle dos ativos (parametrizável em até 3

níveis hierárquicos).

Recursos Específicos

Além dos recursos básicos que o SIGMA

disponibiliza para todo o controle da edificação,

são disponibilizados recursos específicos

desenvolvidos estrategicamente para atender as

necessidades de usuários da área predial.

SIGMA - Sistema Gerencial de Manutenção

Leia-me!

Saiba mais sobre estes recursos específicos do SIGMA PDCA assistindo ao vídeo que será direcionado no QR Code acima ou acesse

https://www.youtube.com/watch?v=EUcB5Gt7VTk

Para saber mais solicite uma apresentação ao Setor Comercial do SIGMA:

comercial@redeindustrial.com.br

Com base nestes conhecimentos, podemos efetuar uma análise

minuciosa de cada estrutura a se aplicar estes conceitos e assim efetuar o

cronograma de manutenção para os ativos. Ainda é muito comum e não

menos eficaz, este controle ser efetuado de uma forma totalmente

manual com planilhas entre outros métodos de controle de interno, mas

vale lembrar que atualmente temos diversos Softwares que facilitam o

controle das manutenções, programações e até mesmo montar planos

com alertas que facilitem na rotina do programador destas atividades.

A manutenção predial é para muitas organizações a principal manutenção

realizada. A empresa pode não ter muitas máquinas e equipamentos de

uso contínuo, mas o controle de todos os componentes elétricos e

eletrônicos do prédio e também a conservação estrutural tem gastos

consideráveis e que devem ser quantificados para análise futura. Cabe aí

ao coordenador da área identificar a melhor forma de controle de seus

gastos.

Conclusão

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R

(11) 4062-0139 • (51) 3035-7175www.centralsigma.com.br