ELABORADO POR : Franz Schubert de Moraes

Manual de orientação do

“Síndico”

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SUMÁRIO 1- Telefones Úteis .................................................................................................................................

2- Relação de Proprietários e Inquilinos ...............................................................................................

3- Cronograma de tarefas......................................................................... ............................................

4- Faxineiro............................................................................................................................................

5- Porteiros............................................................................................................................................

6- Extinto de Incêndio e Gás.................................................................................................................

7- Água..................................................................................................................................................

8- Limpeza caixa d’água e Caixa de Gordura.......................................................................................

9- Ordem Pagamento............................................................................................................................

10- Orçamentos e recibos .......................................................................................................................

11- Garagem............................................................................................................................................

12- Reunião de Condomínio....................................................................................................................

13- Ordem de Rodízio Síndico.................................................................................................................

14- Comissão Administrativa...................................................................................................................

15- Contas Bancárias..............................................................................................................................

16- Seguro da Edificação.........................................................................................................................

17- Regulamento Interno.........................................................................................................................

18- O Condomínio e suas Leis.................................................................................................................

19- Informações Auxiliares Úteis............................................................................................................. 20- Anexos – Lei 4591/64 <Lei dos condomínios>................................................................................

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TELEFONES ÚTEIS MULTISERVICE ADMINISTRAÇÃO E SERVIÇOS LTDA – Administradora do Condomínio

Plantão 24 horas: 9955.2860 escritório: 32261.2860 – Fax 3261.6515 –

COPASA – DISTRITO SUL

3344-5556 (125/160)

CEMIG

800.310.196 (Central de Atendimento) 24 horas/dia

POLÍCIA

190

MINASGÁS

0800.313022

CENTRAL DE MONITORAMENTO ZONA SUL <Portão Interfone>

3374.2257

BOMBEIRO:

Newton Hidráulica (indicada pela administradora) 3223.9982

CESTA BÁSICA

Impacto – Consulte à Administradora

DEDETIZADORA:

Luck Dedetizadora Ltda – 3463-0748

ELETRICISTA :

Antônio Eustáquio - 3373.6430 / 9627.1716

CONSERTO PORTÕES ELETRÔNICO DAS GARAGENS:

Ver página serviços de manutenção (contrato de manutenção)

PINTOR:

Almir – 3223-7601 – favor

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LIMPEZA CAIXA D’AGUA

O REI DAS CAIXAS DÁGUA – Sérgio – 9133.7369 / 3371.0028 / 3332.7369

SERRALHEIRO:

Vicente – 3463-7614 / Antônio (ligar na Multiservice )

RECARGA EXTINTORES INDÊNDIO:

EMBRAEX - 3334-8160

EXTINBEL – 3333-5793

EXTINTORES J. C. LTDA – 3468-0131

PREVENÇÃO – 3444-1892

CARDOZO – 3333-9924

MATERIAL E PINTURA MAIS BARATO

ABATISTA – Rua tupis, 882 ( 3212-6966)

COLORTINTA – Av. Brasil, 718 -3224 -9799 / 3226-6210

REI DAS TINTAS – Av. Olegário Macile, 106 - 3201 -2311

CASA & TINTA – Rua Aimorés, 357 - 3226-3558

SEGURO

Consultar à Administradora – 3261-2860

MATERIAL DE LIMPEZA

IRMÃOS GROSSO LTDA (Magia da Limpeza) – 3221.7034

OUTROS SERVIÇOS VER PÁGINAS AMARELAS

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RELAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES

Condomínio do edifício Rua x, – Bairro - Cep:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

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APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

APTO

Proprietário:

CPF:

Endereço :

Telefone:

Morador:

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CRONOGRAMA E TAREFAS

1- JANEIRO

1.1-

2- FEVEREIRO

2.1-

3- MARÇO

3.1-

4- ABRIL

4.1-

5- MAIO

5.1-

6- JUNHO

6.1-

7- JULHO

7.1-

8- AGOSTO

8.1-

9- SETEMBRO

9.1-

10- OUTUBRO

10.1-

11- NOVEMBRO

11.1-

12- DEZEMBRO

12.1-

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FAXINEIRA

HORÁRIO:

De 7:00 às 17:00 horas, de segunda a sexta, aos sábados de 7:30 às 13:00 horas.

VÍNCULO EMPREGATÍCIO:

É empregado do condomínio

Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora.

ADMISSÃO E DISPENSA:

A cargo da Administradora, bem como as repreensões mais graves.

UNIFORME:

Sim

TAREFAS:

Coleta diária do lixo e limpeza de todas as dependências comuns do prédio.

Com tarefas a serem inseridas neste manual.

CHAVES:

Receber e devolver diariamente uma penca de chaves, o que vale como controle do ponto.

FALTA AO TRABALHO:

Solicitar à Administração quando a falta for programada lembrando que o condomínio pagará uma

plantonista para cobertura de falta. Ver telefone em telefones úteis.

MATERIAL DE LIMPEZA

- Solicitar à administradora ou receber lista da faxineira e realizar as compras.

- Material pode ser guardado no armário disponível no nível 2 da garagem ou ter a guarda

liberando aos poucos para controle.

- Recomenda-se um caderno, onde é anotado o material fornecido à faxineira com assinatura da

mesma.

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PORTEIROS

HORÁRIO:

Das 07:00 às 19:00 horas e 19:00 às 07:00, de segunda a Segunda, no plantão 12/36, ou seja, dia

sim/não;

VÍNCULO EMPREGATÍCIO:

CLT e convenção do sindicato da classe

Benefícios:cesta básica e assistência jurídica e trabalhista da Administradora.

ADMISSÃO SUPERVISÃO E DISPENSA:

A cargo do síndico ou da administradora

UNIFORME:

Sim

TAREFAS:

Além dos cuidados com a portaria, observar os condôminos nas manobras de entrada e saída das

garagens, separar correspondências, zelar pela limpeza da guarita e da sua aparência pessoal,

simpatia e presteza aos condôminos de um modo geral.

CHAVES:

Disponível chaves da guarita, casa de máquinas, banheiro de serviço e outras das áreas comuns.

FALTA AO TRABALHO:

Solicitar a administradora com prazo de no mínimo de 24 hs, para cobertura da falta. Ver telefones

úteis número para contato.

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EXTINTORES DE INCÊNDIO

1- QUANTIDADE INSTALADA:

2- TIPO:

Espuma

Pó químico seco

Água pressurizada

Outros

3- PROCEDIMENTO PARA RECARGA:

Colher mínimo de três orçamentos há firmas que não trabalham a domicílio.

4- PROFISSIONAIS DA ÁREA:

Ver páginas telefones úteis ou as páginas amarelas

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GÁS

1- MEDIÇÃO

Mensalmente, entre os dias 15 a 20, o porteiro ou zelador ou síndico fazem a leitura do

consumo de cada apartamento, para remessa a administradora para cobrança.

2- QUANDO ACABAR O GÁS

Fecham-se as válvulas individuais (um a um) dos botijões vazios (cilindros). Fecha-se a chave

central, do conjunto de cilindros cheios (para que o gás não escoe para os vazios). Abre-se a

chave central do conjunto de cilindros cheios (ESTA CHAVE DEVERÁ FICAR NA

HORIZONTAL). Abre-se, em princípio, apenas um pouco a válvula individual de cada um dos

cilindros cheios (para evitar que o gás irrompa com violência pelos condutos). Após um

momento (20 segundos), abrem-se totalmente as válvulas individuais dos cilindros cheios.

3- COMO ENCOMENDAR GÁS

Após a operação de ligação dos cilindros cheios, comunicar a administradora a necessidade de

substituição do conjunto vazio. A administrador encomenda a remessa junto a MINASGAS dos

cilindros cheios. (sem taxa extra de entrega e com faturamento). Os cilindros retirados serão

pesados posteriormente pela distribuidora e o peso das sobras serão creditadas em conta

correntes e quando completada o peso de um cilindro, este não será cobrado, na próxima

entrega.

4- CUIDADO COM A SEGURANÇA

Em caso de vazamento do gás, solicitar à administradora que providencie a vistoria por técnico

competente.

5- SOBRE O COMPARTIMENTO DO GÁS

O recinto onde ficam os cilindros não deve ser usado para guarda de aparelhos ou objetos

alheios ao sistema, por questão de segurança, asseio e estética.

12

ÁGUA

1- CONSUMO DE ÁGUA

Periodicamente, comparar o consumo com o de outras residências, para detectar e corrigir

possíveis irregularidades.

2- QUANDO ACABAR A ÁGUA

Verificar se a caixa d´água inferior está com água. Se estiver, ver a seguir como ligar a bomba.

Verificar, na garagem do apto. 303, se o registro foi deixado fechado. Abri-lo, se for o caso.

Se a caixa inferior estiver vazia, contratar caminhão d´água, (a administradora pode ajudar

nisto, a qualquer hora).

Informar aos demais condôminos sobre a situação.

3- COMO LIGAR A BOMBA

A bomba só deve ser ligada se o nível de água da caixa inferior estiver acima do cano de

saída.

Fechar o registro de água na garagem do apto 303.

Na garagem contígua à portaria, ligar o interruptor da bomba. Se não funcionar, ligar um

segundo interruptor, que está junto, à bomba, em seu compartimento próprio.

Manter a bomba ligada por períodos de uma hora, com descanso de 30 minutos, para

esfriamento.

Observar sempre se o nível da caixa inferior não atingiu o cano de saída. Após o

funcionamento da bomba, abrir de novo o registro de água na garagem do apto 303.

13

LIMPEZA DA CAIXA D´ÁGUA E CAIXA DE GORDURA

CAIXA D´ÁGUA

Existem no prédio duas caixas d´água de uso geral: uma de reserva (nível do chão) e outra

superior.

Se faltar água, ver item ÁGUA.

LIMPEZA:

Contratar pessoa entendida. A administrador pode ajudar.

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PAGAMENTOS MENSAIS

1- Seu objetivo é tornar transparente a gestão do dinheiro do condomínio.

2- Sua emissão é de competência exclusiva do síndico.

3- Após rubricá-la, o síndico a passa ao conselho fiscal (se necessário), acompanhada do

comprovante da despesa (orçamento, recibo, nota fiscal, conta de luz ou água, etc.)

4- O conselho fiscal apõe sua rubrica na mesma, antes de encaminha-la à administradora, para

os devidos acertos.

5- Ao iniciar sua gestão, o síndico recebe uma cópia do modelo, que deverá ser reproduzido de

acordo com a necessidade.

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ORÇAMENTOS E RECIBOS

1- Providenciar sempre três ou mais orçamentos para os serviços (sobretudo os de maior monta).

2- As diferenças de preço costumam ser grandes.

3- Orçamentos e recibos dão transparência à gestão do dinheiro do condomínio.

4- Gastos que impliquem recolhimento de contribuições extras deverão ser aprovados

previamente em assembléia.

5- Orçamentos e recibos devem ser sempre feitos em nome do condomínio.

16

GARAGEM

Conforme convenção e escrituras lavradas nos cartórios de registros de imóveis, fica definido o uso das garagens

D I S T R I B U I Ç Ã O

NÍVEL1 NÍVEL 2 NÍVEL 3 NÍVEL 4

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REUNIÃO DE CONDOMÍNIO

ELABORAÇÃO DO EDITAL DE CONVOCAÇÃO

Encomendar à Administradora, informado à mesma os dados necessários (local, dia, hora, pauta,

etc.)

DISTRIBUIÇÃO DO EDITAL

Oito ou dez dias de antecedência. Seria recomendável que se expedisse, no dia da reunião, um

lembrete (ou se afixasse esse lembrete num quadro de avisos, deste que este exista).

TIPO DE REUNIÃO

Assembléia Geral Ordinária

- obrigatória

- eleição do síndico e sub-síndico

Assembléia Geral extraordinária

- eventual

- qualquer assunto

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ORDEM NO RODÍZIO DE SÍNDICO

É definido em assembléia.

ORDEM APTO/SALA 1º 2º 3º 4º 5º 6º 7º

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COMISSÃO ADMINISTRATIVA

ORIGEM

OBJETIVOS

Funciona como uma espécie de Conselho Fiscal, uma auditoria interna permanente, sua auditoria

não se impõe à do síndico, já que, legalmente, este é o real responsável por tudo.

Sua existência, porém, pode significar uma importante colaboração ao síndico, além de contribuir

para a transparência nas ações do mesmo, sobre tudo no que respeita à gestão do dinheiro.

Eventuais problemas de entendimento entre o síndico e a Com. Administrativa devem ser

discutidos e resolvidos em assembléia. A Com. Administrativa não pode e não deve tolher o poder

executivo do síndico em relação às pequenas obras.

Deve ficar com o síndico a responsabilidade e gestão das contas bancárias, cabendo à Com.

Administrativa o direito a todas as informações sobre a movimentação de tais contas e o emprego

do dinheiro ( prestação de contas do síndico).

Mensalmente, a administradora envia ao síndico uma projeção das despesas para o próximo mês.

E nesta tarefa poderá ter auxílio da comissão repassando-a em tempo hábil à comissão

administrativa para análise da mesma.

COMPOSIÇÃO

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CONTAS BANCÁRIAS

COMO O SÍNDICO PODE MOVIMENTÁ-LAS

Levar ao banco livro de atas ( ou cópia autenticada da ata de eleição do síndico), para comprovar

a sua condição de síndico e fazer registro de assinatura e senha.

CONTAS EXISTENTES

Estão todas evidenciadas nos balancetes mensais, que encontram-se nos arquivos ou sobre a

responsabilidade do síndico ou membros do conselho fiscal;

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SEGURO DA EDIFICAÇÃO

ARTIGO 13° DA LEI 4.591

“Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto das edificações, neste caso,

discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e parte comum, contra incêndio ou

outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas

ordinárias do condomínio”.

PARÁGRAFO ÚNICO

O Seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data

da concessão do “habite-se” sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a

VIZ do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade”.

DATA DE CONTRATAÇÃO

LEVANTAMENTO PREDIAL (ver laudo da seguradora - apólice)

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DIVERSOS

SÍNDICO: o representante do condomínio

scolhido para administrar e responsabilizar-se pelo condomínio, o síndico é uma figura bastante

controversa. Para muitos, ele não passa de um tirano que limita o espaço, distribui ordens,

controla a vida dos condôminos; para outros nada mais é do que alguém com quem implicar,

reclamar e exigir que no condomínio tudo funcione bem.

Nem uma coisa nem outra. O síndico, na verdade, é um indivíduo eleito pela Assembléia Geral dos

Condôminos para manter a ordem, a disciplina, a segurança e a limpeza do edifício. Em outras palavras, o

síndico é aquele ser que faz tudo aquilo que todos deveriam fazer pelo condomínio e não o fazem, seja

por falta de tempo ou de disponibilidade, seja por comodismo ou omissão. Ser síndico, portanto, não é

uma tarefa das mais fáceis. É preciso ter muita boa vontade e paciência: ser humilde e compreensivo;

um líder nato por excelência; e , por fim, estar ciente de que tudo o que acontece ou vier a acontecer no

condomínio é de sua inteira responsabilidade. Para isto foi eleito; afinal, é ele quem defenderá os

interesses dos condôminos; será seu porta voz, enfim, seu legítimo representante.

Diferente do que se costuma pensar, a figura do síndico não surgiu por acaso nem tampouco porque

alguém, de livre e espontânea vontade, se propôs a tomar para si os problemas vividos em um condomínio.

Muito pelo contrário, a figura nada mais é do que uma exigência legal, estabelecida no Brasil há mais de

25 anos.

O aparecimento do primeiro síndico ainda é um mistério, não se podendo precisar com certeza quando

tenha surgido. No entanto, deduz-se que tenha sido com o primeiro prédio de apartamentos da história

do homem e da necessidade de se designar alguém para cumprir a função de administrador do local.

No Brasil a figura existe oficialmente e obrigatoriamente desde 1964, quando uma lei federal

estabeleceu as bases para o funcionamento de um condomínio. Essa lei determina a existência de uma

convenção, criada e aprovada pela assembléia de condôminos, e a eleição de um síndico, cuja função é a

de se responsabilizar pela fiscalização e cumprimento dessas normas.

Eleitos para a função por um mandato de dois anos, geralmente, os síndicos têm por incumbência

economizar nas contas do prédio, cuidar e manter a limpeza, contratar ou demitir funcionários, evitar

brigas entre vizinhos, zelar pela segurança dos condôminos, enfim fazer com que o edifício funcione

plenamente. O síndico é, na verdade, o autêntico representante do condômino, o seu responsável direto.

E

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O trabalho do síndico, no entanto, não se resume apenas à parte exterior do edifício, ou seja, a sua

manutenção e conservação. Ele é muito mais abrangente e consiste em fazer cumprir as deliberações da

assembléia dos condôminos e, em especial, a dos encargos que a Convenção do condomínio lhe atribuir.

Compete ao síndico ainda a aplicação de multas previstas na Convenção ou no regulamento interno.

Promove as obras necessárias à conservação e manutenção do prédio, levando ao conhecimento da

assembléia ao conhecimento da assembléia as que se devam realizar. Organiza a previsão orçamentária

para o ano subseqüente e solicita o reforço de verba, caso um imprevisto eleve as despesas normais.

Presta contas à assembléia anual da receita e despesa do exercício anterior. Responde perante os

condôminos pela má execução das atribuições, como pela omissão culposa e também por atos que tenha

praticado abusivamente.

Como legítimo representante do condômino, o síndico poderá ingressar em Juízo contra o condômino ou

contra qualquer estranho, independentemente de prévia autorização da assembléia. Deve acionar o

condômino em mora de suas contribuições, como também impedi-lo de converter para uso privado partes

comuns do edifício e que mude a fachada do prédio ou altere a decoração de portas, esquadrias, etc.

Dentro das suas funções, o síndico pode impedir, judicialmente, a transformação do apartamento que

venha a causar dano ou incômodo. Tem qualidade para litigar, como condômino ou estranho, no que se

refere às normas de boa vizinhança, como também na manutenção ou reintegração de posse sobre

coisas e áreas comuns. Passivamente tem a representação do condômino em processos relativos às

reclamações trabalhistas.

ELEIÇÃO

“A boa ou a má administração de um condomínio depende sobretudo de uma

boa ou má escolha do síndico pela Assembléia Geral”. A opinião do economista

Fernando da Cruz Lopes, que desde 1958 está no ramo de condomínios, tendo

exercido a função de síndico em vários edifícios, expressa com clareza a

responsabilidade dos condôminos na hora da indicação, escolha e eleição do

síndico.

A tarefa não é fácil, principalmente quando, no edifício, os condôminos se mostram alheios, nem sequer

participando das assembléias ou reuniões. Por isso, a Lei de Condomínio n° 4.591, de 16 de dezembro de

1964, prevendo a dificuldade na escolha do síndico, permite que a função seja confiada a “condômino ou

pessoa física ou jurídica estranhas ao condomínio”. Contudo, um síndico que seja eleito entre os próprios

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condôminos, residentes no condomínio, poderá exercer melhor a função e solucionar com mais rapidez os

problemas existentes.

Essa opinião, no entanto, não é totalmente compartilhada por Fernando da Cruz Lopes. Com sua

experiência de muitos anos como síndico, considera que a função pode ser exercida – e bem – sem que o

responsável pelo condomínio resida no local. “Já fui síndico em muitos edifícios nos quais não residia, e

tudo saía a contendo. Todo o trabalho consiste em administrar o condomínio, como um bom empresário

administra sua empresa, por isso não é imprescindível estar o tempo todo no local para saber de suas

reais necessidades” – afirma .

Para explicar melhor esse pensamento, Fernando da Cruz Lopes lembra que no condomínio o síndico

conta com o auxílio do zelador e de mais funcionários, sem falar no próprio condômino, que usufrui dos

efeitos da administração. “Em um condomínio existe uma escala hierárquica que facilita a realização do

trabalho. Ela parte do condômino para o síndico, deste para o zelador que por sua vez encerra-se nos

empregados” – ressalta Cruz Lopes.

O síndico poderá ser eleito através de uma indicação feita pela Assembléia Geral, ou ainda partir de um

condômino que porventura desejar assumir tal função. O indicado poderá recusar a proposta da

Assembléia, mas, caso aceite, será eleito por um período de dois anos, podendo ser reeleito.

No que se refere às condições básicas para assumir tal função, deve-se levar em conta o caráter da

pessoa, sua integridade, educação, energia e uma boa dose de paciência e de boa vontade. Além disso, é

conveniente ter conhecimentos gerais de administração, contabilidade das leis trabalhistas e

previdenciárias.

Para Fernando da Cruz Lopes, que atualmente é síndico em um edifício no Jardim Paulista, em São Paulo,

o essencial é que o indicado seja um condômino, proprietário de imóveis, pessoa de bem e de bens. “Caso

aconteça alguma irregularidade por parte do eleito quando no exercício de sua função, o mesmo poderá

ressarcir o condomínio dos prejuízos causados” – adverte Cruz Lopes, acrescentando ainda que ser

síndico é ocupar um cargo de grande responsabilidade e que a pessoa ao assumi-lo deve estar ciente de

que se vier a cometer uma falta deverá responde-la com seus bens.

Se a função implica responsabilidade surge então uma dúvida: deve ela ser remunerada? Em princípio, se

o cargo for exercido por um dos condôminos, presume-se gratuita. Mas nada impede que os condôminos

votem em assembléia verba de remuneração indireta – o condômino-síndico fica dispensado do

pagamento de sua cota nas despesas de condomínio, enquanto estiver no cargo. É uma espécie de

pagamento simbólico que os demais condôminos não devem confundir com um salário, transformando o

síndico num empregado.

Por outro lado, se a função é exercida por alguém estranho ao condomínio, pessoa física ou jurídica,

deve ser remunerada. Isto porque se trata de uma prestação de serviços de administração de terceiros

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ligados obrigatoriamente à função de síndico, e, portanto, não pode ser gratuita. Nesse caso, os demais

moradores do edifício devem exigir que o trabalho deste síndico seja bem feito.

Favorável à remuneração, o síndico Fernando da Cruz Lopes considera que ela poderia ser feita da

seguinte forma: o síndico receberia uma remuneração mensal no valor relativo à taxa de condomínio,

correspondente ao apartamento onde reside. Esta é uma forma de remunerar o síndico sem isenta-lo do

pagamento da taxa condominial.

Quanto à questão da destituição do síndico, ela estará sempre prevista na Convenção, ou no silêncio

desta, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes em Assembléia Geral Extraordinária,

especialmente convocada para tal fim.

Desde que justa, a destituição do síndico não pode ser modificada, em mesmo através do Poder

Judiciário. O único recurso do síndico é tentar provar que os argumentos feitos para destituí-lo não são

verdadeiros, ou ainda tentar anular o processo de destituição se não foi feito na fora e condições

previstas na Convenção ou nos termos da lei.

Observação : O candidato a síndico em débito com suas obrigações condominiais, não pode se

candidatar, nem tornar-se síndico do mesmo.

FUNÇAO ADMINISTRATIVA

De acordo com o estabelecido em lei, as funções administrativas do

condomínio são de inteira responsabilidade do síndico, as quais podem ser

delegadas a pessoa de confiança do síndico. A responsabilidade neste caso,

continuará sendo sempre do síndico, que responderá perante os condôminos pelas contas de sua gestão.

A função administrativa delegada pelo síndico a pessoa física ou jurídica de sua confiança necessita da

aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos.

Não são todas as atribuições que admitem delegação, somente as administrativas. Dessa forma, são

insuscetíveis de sub-estabelecimento a imposição de multas, a prestação de contas, a representação do

condomínio, a convocação de assembléias, que competem apenas ao síndico, não podendo ser atribuídas a

ninguém. É, também, privativa do síndico a ação conta condômino, para cobrar despesas de condomínio.

Ao delegar a função administrativa a alguma pessoa física ou jurídica a escolha à aprovação da

Assembléia Geral. Se esta negar o voto, abre-se uma alternativa inevitável: ou o síndico submete-se e

substitui a escolhida, de forma a contentar os condôminos, ou então deixará o cargo, traduzindo-se em

voto de desconfiança a recusa da aprovação.

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Se após a votação desfavorável por parte da Assembléia Geral o síndico persistir na sua escolha,

sua rebeldia e intransigência lhes imporão, necessariamente, a destituição. Isto porque o síndico não

pode manter uma administradora ou um administrador com delegação de suas funções contra a vontade

dos condôminos, manifestava através do voto contrário da Assembléia Geral.

O subsíndico e o Conselho Consultivo

Visando a auxiliar o síndico na sua árdua tarefa de administrar o condomínio, que na verdade tem

por função substituir o síndico nos casos de ausência deste, não permitindo desta forma que o

condomínio fique sem representação quando do afastamento ou impedimentos de seu representante

legal.

A eleição de subsíndico não é obrigatória. Entretanto, a Convenção do condomínio poderá

estabelece-la, caso julgue necessário. Sendo assim, o subsíndico será eleito por dois anos na mesma

Assembléia Geral que escolher o síndico, podendo ser reeleito. Deverá ser estabelecido ainda o número

de subsíndicos a serem admitidos (um, dois, três), além da definição de suas atribuições.

A mesma lei que criou a figura do subsíndico criou também o Conselho Consultivo. Caso a

Convenção o admita, o Conselho será composto de três condôminos, eleitos para um mandato de dois

anos, sendo permitida a reeleição.

Cabe à Convenção determinar as atribuições do Conselho Consultivo, que no geral consistem em

aconselhar o síndico e assessora-lo na solução dos problemas concernentes ao condomínio. Cabe,

entretanto, ressaltar que a função do Conselho é exclusivamente consultiva, a menos que a Convenção

lhe atribua outra atividade. Assim, deve ficar claro que, embora exista o Conselho, a figura do síndico é

fundamental, uma vez que é ele o legítimo representante do condomínio.

O Condomínio e suas leis

A convivência social é regida por inúmeras leis. No caso dos condomínios, hoje inseridos com

predominância nos grandes centros urbanos, há também muitas normas, a maioria delas as mesmas que

regulam o convívio social, a começar pela lei maior, a Constituição, as do Código Civil, Penal, Lei do

Inquilinato, decretos, regulamentos, portarias, leis estaduais, municipais, etc. Em relação ao condomínio,

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o Código Civil traz um capítulo especial e quando se trata de questões trabalhistas, seguem a

Consolidação das Leis do Trabalho. Nesse complexo de leis há uma específica para o condomínio.

Lei do Condomínio

A Lei do Condomínio é a lei federal, número 4.491, de 16 de dezembro de 1964, que “dispõe

sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.

A Lei especial sobre o condomínio define sua configuração e regula a convenção condominal, a

assembléia de condôminos, a administração, competência do síndico, despesas do condomínio, infrações e

o seguro obrigatório.

A Lei do Condomínio sofreu raras modificações no longo período desde que foi promulgada.

Devido a inúmeras novas situações surgidas nas relações de condomínio, tem havido constantes apelos

para que uma moderna legislação substitua a lei de 1964, em diversos casos superada. Enquanto esta lei

permanece, muitas questões, quando acionadas, vêm sendo resolvidas pela jurisprudência.

O Condomínio

Condômino é a figura que vem do direito romano ( cum = com + dominus = senhor). É o senhor, o

dono, com outro ou outros. E condomínio (condominium) é o domínio, a co-propriedade, que pertence a

mais de uma pessoa.

Clóvis Bevilaqua, em seu comentário ao Código Civil, diz que o condomínio ou co-propriedade é

forma atípica da propriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo que o exerça, com exclusão

dos outros. São duas ou mais pessoas que exercem o direito simultaneamente. O mesmo jurista diz que

cada condômino pode usar da coisa comum, segundo o destino, que lhe é próprio, porém de modo a não

impedir que os outros usem de igual direito, e sem prejudicar os interesses da comunhão; de onde se

conclui que o condomínio é uma propriedade limitada pela pluralidade dos sujeitos.

A definição lega de condomínio vem no artigo 1° da Lei do Condomínio, como sendo as edificações

ou conjunto de edificações, constituídas sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins

residenciais ou não residenciais, como os comerciais.

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Lei n° 4.864,de 1965, acrescentou parágrafos referentes ao direito à guarda de veículos nas

garagens ou locais a isso destinados. Em muitos edifícios a vaga, quando não é fixa, é feita por sorteio

periódico, tendo em vista que não seja um condômino sempre privilegiado por um local melhor. Muitas

vezes isso consta do regulamento interno. Eis um exemplo de como as circunferências vão criando

adaptações à margem da lei específica que rege o condomínio.

Ainda quanto à vaga da garagem ela pode ser transferida a outro condômino, mas é proibida, pela

lei, a transferência às pessoas estranhas ao condomínio.

Além da convenção condominal, os condôminos estão sujeitos à observância de regras de

comportamento, constante de normas internas, que variam de condomínio para condomínio. Esses

regulamentos, embora limitando a atuação de cada condômino, são feitos em benefício de todos, dentro

do princípio de convivência social de uma comunidade especial que é o condomínio.

A Lei do Condomínio e o regulamento interno são normas a serem observadas pela comunidade

dos seus moradores, e como na sociedade as leis são feitas para o seu bom ordenamento, muito

especialmente o bem comum é o objetivo desse agrupamento fechado de um edifício, o condomínio, que

se faz como se fosse uma só família.

A Convenção de Condomínio

A Convenção de Condomínio de edifícios de apartamentos é um ato contratual, derivado da

vontade dos que a subscrevem. Ao lado desse caráter contratual é um ato normativo, isto é, que se

impõe e se perpetua aos que habitam o edifício ou possuem uma unidade, aos seus sucessores e mesmo

às pessoas que eventualmente nele ingressem. Como regras de convívio e de utilização do edifício, a

convenção condominial constitui, apesar de serem normas particulares, fonte e força formais

obrigatórias de Direito. A Convenção de Condomínio é lei própria dele e como tal vem explícita no

Capítulo II da Lei do Condomínio.

A Convenção pode ser comparada ao estatuto de uma sociedade civil ou comercial e como tal

indica os caminhos a serem seguidos pela comunidade condominial, sejam especificando as partes

individuais e comuns do condomínio, as maneiras de usa-las, as proporções, de contribuições e despesas

de manutenção e as extraordinárias, os modos de escolher o síndico, o conselho consultivo e fiscal, a

remuneração ou não do síndico e os prazos e as formas para convocação e reuniões das assembléias

gerais e o quorum para elas, bem como o exigido para a alteração da convenção. Enfim, a convenção deve

conter todas as regras para o convívio dessa sociedade, que é o condomínio, as quais, principais, acima

relacionadas, constam dos itens do artigo 9° da Lei do Condomínio.

29

Dois pontos são necessários para a validade da convenção, além da aprovação de pelo menos 2/3

dos condôminos, de acordo com o parágrafo 2° do artigo 9°. Um é que ela seja registrada no Cartório de

Registro de Imóveis e outro é que não contrarie as leis em vigor. Quanto ao registro, diz o parágrafo 1°

do mesmo artigo: Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das

suas eventuais alterações.

Regulamento Interno

A Lei do Condomínio não fala com detalhes sobre o Regulamento Interno, onde somente é

mencionado na letra “m” do parágrafo 3° do artigo 9°, que diz sobre “a forma e o quorum para

aprovação do regimento interno, quando não incluído na própria convenção”. Assim, o regulamento

interno não vem como uma forma institucional constante da lei especial de condomínio, mas é um ato

administrativo.

O Regulamento Interno é uma decorrência da convenção condominial, destinado a estabelecer

detalhes e disciplinar as normas gerais nela contidas. São resoluções complementares, necessárias às

peculiaridades de cada edifício.

O condomínio é uma comunidade, onde cada condômino está sujeito, ao lado de normas jurídicas,

à observância de regras de comportamento, que visam o bem de todos. Essas normas, embora restrinjam

a liberdade particular de cada indivíduo, são prescritas no princípio da convivência social de uma

comunidade especial. Essas normas, portanto, devem ser obedecidas por todos, inclusive pelos visitantes

ou pessoas que eventualmente transitem no edifício na execução de algum serviço.

Muitos juristas, como Caio Mário Pereira, dizem o seguinte: Sentindo o imperativo de

estabelecer regras de comportamento conveniente à tranqüilidade, ao conforto, à higiene do edifício,

em proveito de todos, a norma regulamentar, interna tem a natureza de lei particular daquele

agrupamento, aplicável aos seus membros, como a qualquer estranho que penetre no seu recinto.

O Regulamento Interno se faz lei dentro do condomínio. É lei especial, particular de um edifício,

que deve ser obedecida.

Assembléia Geral

A Assembléia Geral é da maior importância na vida em condomínio. Ela é o órgão soberano, o

fórum, no qual são discutidos e aprovados todos os assuntos de interesse dessa comunidade especial que

é o grupo de condôminos.

30

A Assembléia Geral é obrigatória pela Lei do Condomínio, que a estabelece no seu capítulo VII.

Pode ser ordinária ou extraordinária.

A Assembléia Ordinária, pela lei, artigo 24, deve reunir-se anualmente. Esta deve, além dos

assuntos inscritos na ordem do dia, aprovar as contas da administração, as verbas para as despesas de

conservação, manutenção, serviços e outras relacionadas. Também é matéria da assembléia eleger o

síndico, pelo prazo que a Convenção, determinar, nunca maior que dois anos, bem como a eleição dos

componentes do Conselho Consultivo e Fiscal.

A Assembléia Extraordinária, artigo 25, será sempre realizada quando se tornar necessário

discutir determinado assunto de interesses geral e será convocada pelo síndico ou por condomínios que

representem um quarto, no mínimo, do condomínio, no caso do síndico não convoca-la.

A lei manda e assegura a realização da Assembléia Geral, sendo que se ela não se reunir até 15

dias, após sua convocação, ao juiz cabe decidir a respeito, mediante requerimento de qualquer

interessado.

As decisões da assembléia (parágrafo 1° do artigo 24) obrigam a todos os condôminos, ausentes

ou que não concordem com a decisão da maioria. É claro que as decisões não podem violar as disposições

legais.

Por ser caráter formal e solene a Assembléia Geral difere de uma simples reunião e existem

formalidades que devem ser seguidas.

Convocação

Segundo o Decreto n° 67.223, de 1967, a convocação da Assembléia Geral dever ser feita pelo

síndico e na falta deste pelo presidente do conselho, pelos condôminos, quando a Convenção dispuser e

mesmo judicialmente. Deve conter a indicação do lugar, data e hora da mesma e a ordem do dia em que

devem constar claramente os assuntos a serem apreciados. A notificação aos condôminos deve ser feita

por escrito.

O condômino, impossibilitado de comparecer, pode delegar a outro o poder para representá-lo. A

procuração não pode ser verbal e tem de ser manuscrita ou datilografada, com sua assinatura. Pode ser

com fins gerais, com ou sem plenos poderes ou restrita para determinadas decisões. Também pode

estabelecer prazo, que vencido perde sua validade. Menor e incapazes não podem ser procuradores.

Na Assembléia é obrigatória a existência de uma folha de presença. Os participantes designarão

o presidente da mesa e o secretário incumbido de lavrar a ata.

31

A ata

As reuniões das assembléias dos condôminos devem ser narradas por escrito em alta feita pelo

secretário da mesa. Após, a mesma tem de ser registrada no Registro e Títulos e Documentos, com seu

termo de abertura e de encerramento assinados pelo síndico ou presidente do Conselho Consultivo,

tendo suas folhas rubricadas por um deles.

A redação da ata, feita logo ao término da assembléia, deve ter uma linguagem simples e

compreensiva, narrando-se o essencial e evitando-se pormenores desnecessários, como apartes de

oradores e detalhes das discussões, salvo quando houver resolução, voto ou declaração de um ou mais

dos condôminos em assuntos que possam ser objeto de questões judiciais. É preciso ainda não deixar

espaços em branco e as emendas se houverem serem colocadas as devidas ressalvas.

Terminada a assembléia, a ata será lida e aprovada pelos presentes, ficando sua guarda em

poder do síndico. Este, seguindo o que vem prescrito, textualmente, no parágrafo 2° do artigo 24 da Lei

de Condomínio, nos oito dias após a assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado,

inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas e promoverá a arrecadação, tudo

conforme o que foi decidido.

Anulação da Assembléia

A minoria vencida pode anular, judicialmente, as deliberações da assembléia e mesmo um só

condômino pode faze-lo quando a decisão estiver em desacordo com a convenção ou a assembléia ter

sido reunida irregularmente em algum ou em muitos dos seus aspectos. Exemplificando, se for realizada

sem as normas de sua convocação ou desenvolvimento, quando deliberar assuntos não constantes da

ordem do dia ou eleição de pessoas para a administração, que não mereçam a confiança dos condôminos e

ainda sobre despesas e verbas de fundo de caixa. Quanto às matérias fora de ordem do dia, elas podem

ser discutidas, mas nunca serem deliberadas por votação que as aprovem.

Assim, contra as deliberações errôneas da assembléia admite-se recurso ao Judiciário. A ata da

assembléia é uma das provas em Juízo. Baseada em fatos concretos, a Justiça tem dado ganho de causa

a muitas petições de anulação de assembléias.

A assembléia, mesmo decidindo por maioria, não tem poder discricionário que vá contra a

Convenção condominial, as leis em vigor ou prejudique o direito adquirido de um ou mais dos condôminos.

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Administração do Condomínio

O capítulo VI da Lei de Condomínio é dedicado à administração. O síndico é a figura principal, do

qual falaremos depois desta parte que dedicamos ao Conselho Consultivo.

O Conselho Consultivo, por lei, dever ser constituído exclusivamente por condôminos, ao

contrário do síndico, que pode ser uma pessoa fora da comunhão de condôminos, embora em geral é um

deles. A função do conselho é meramente consultiva, salvo se a convenção lhe atribuir atividades mais

amplas.

O artigo 23 desse capítulo VI diz: Será eleito, na forma prevista da convenção, um conselho

consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos,

permitida a reeleição. Parágrafo único: Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para

assessora-lo na solução de problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir

suas atribuições específicas.

Muitas convenções não fazem constar a eleição do conselho consultivo, de acordo com o artigo,

acima descrito e outras inserem um conselho com outras denominações como fiscal, administrativo,

deliberativo etc.. Entretanto, a lei é clara no que se refere a eleição do conselho consultivo.

O síndico

No condomínio, a figura principal e de maior importância é a do síndico. Síndico entre os romanos

era a pessoa encarregada de administrar os bens de alguém atingido por incapacidade absoluta. Depois

designou o representante permanente das corporações e das cidades. Da expressão síndico originou-se

sindicância, sindicar, sindicatário, sindicato e palavras correlatas.

O síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica fora do condomínio, no caso alguém

que represente uma administradora.

Devido as funções que o síndico exerce, ele se faz representante ou mesmo o chefe da

comunidade condominial. Pela característica do seu cargo de chefia, a pessoa mais importante do

condomínio, ele é sempre requisitado, a todo instante, muitas vezes até para resolver problemas que não

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são de sua responsabilidade. Por isso, o síndico deve ser uma pessoa cordial, enérgica e respeitada, ao

mesmo tempo na função que de um lado a lei lhe impõe e de outro, no trato diário com todos os

condôminos, convivência essa que também deve se estender aos vizinhos do condomínio.

Um grupo de síndicos dos bairros paulistanos de Higienópolis e Perdizes elaborou um conjunto de

regras, onde são destacados os principais itens exigidos de um síndico, para que possa desempenhar ao

contendo suas funções. São elas:

1- Observar a Lei do Condômino e as disposições posteriores sobre os condomínios.

2- Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção, do Regimento Interno e das

Assembléias.

3- Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédio em boas condições, evitando a sua

desvalorização por eventual falta de conservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a

sua fachada.

4- Estar atento sempre com a segurança do Condomínio e de seus habitantes, dando prioridade ao

cumprimento das exigências dos poderes públicos.

5- Manter bom relacionamento com os condôminos, facilitando contatos pessoais ou telefônicos, pois os

diálogos democráticos facilitam a harmonia e a paz no Condomínio, sejam condôminos ou

administradores.

6- O síndico não deve ser apenas um somador de despesas: deve economizar tudo o que for possível,

sem prejudicar o bom funcionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e energia

elétrica.

7- Informar os condôminos sobre as reformas ou obras que se tornem necessárias, apresentando com

antecedência os orçamentos. Tomar em consideração que boa conservação economiza alto custo de

reformas.

8- Aplicar os recursos aprovados pela assembléia para os seus fins específicos.

9- Propor a assembléia a criação de Comissão de Obras.

10- Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o dia 15 do mês subseqüente e o do ano

findo até o dia 31 de janeiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estar sempre à

disposição dos condôminos.

11- Insistir e conscientizar sobre a presença dos condôminos nas assembléias.

12- Proporcionar aos filhos dos condôminos recreação condizente com as facilidades que o Condômino

dispõe, solicitando, porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nos jardins,

quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepção do edifício.

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13- Estas regras dão ao síndico subsídios para a atuação, completando, na parte que lhe cabe, s itens

que constam no regulamento interno, que por todos devem ser observado.

14- O síndico, segundo a Lei de Condomínio, eleito na forma prevista pela Convenção, terá mandato

que não poderá exceder de dois anos, permitindo-se a reeleição. As funções legais a ele atribuídas

são relacionadas no artigo 22 dessa lei:

a) representar, ativa a passivamente, o condomínio, em Juízo ou fora dele, e praticar os atos de

defesa dos interesses conferidas por esta lei ou pela convenção.

b) Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações no que respeita a

sua vigilância e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.

c) Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno.

d) Cumpri e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar

as deliberações da assembléia.

e) Prestar contas à assembléia dos condôminos.

f) Manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação

contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Zelador, porteiro e garagista

Visando desafogar o acúmulo de tarefas do síndico, a própria Lei de Condomínio descentralizou

suas funções, criando o subsíndico e o conselho consultivo, encarregados de auxilia-lo.

Com o decorrer do tempo outros auxiliares surgiram, principalmente depois de maior

complexidade dos grandes edifícios de apartamentos como o zelador, o porteiro e mesmo o garagista.

Se a Lei de Condomínio explicitamente não os mencionam, falando somente do subsíndico e do conselho

consultivo, deu a entender , por extensão, que o síndico precisa de pessoas que auxiliem em suas

funções, fazendo a entender também que ele possa delega-las distribuindo-as a outros. Este, aliás, tem

sido o entendimento de especialistas.

O zelador é o funcionário-chave de um condomínio.

Deve aliar as condições de cordialidade e de energia. É necessário que tenha iniciativa própria,

procurando resolver situações desagradáveis. Ele deve levar o mínimo possível de problemas ao síndico,

recorrendo a este somente em casos especiais.

Dentre as obrigações de suas funções, podemos relacionar: cuidar do edifício como se fosse

propriedade sua; ser atencioso com todos os condôminos e visitantes; ser prestativo dentro dos limites

do Regulamento Interno; cumprir e fazer cumprir, com bom senso e energia, as regras estabelecidas

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neste; não permitir que crianças ou mesmo adultos importunem os moradores e os vizinhos do prédio ou

danifiquem a propriedade comum; manter, sob seu controle, as condições de higiene e conservação do

hall, corredores, escadas, elevadores, o compartimento de lixo, os jardins e as demais partes comuns do

edifício e controlar os produtos de limpeza, evitando-se desperdício. As instalações elétricas ou limpeza

da caixa d´água também se acrescentam a sua responsabilidade.

O porteiro é o guardião do edifício. A ele cabe vigiar e controlar a entrada do prédio. Atender

visitantes, comunicar-se por interfone com os moradores e distribuir as correspondências, são, em

geral, suas funções.

Atualmente, em muitos edifícios, com elevado número de veículos, surge a figura do garagista.

Zelador, porteiro e garagista podem ser responsabilizados judicialmente por procedimentos

culposos ou danos que cometam. Ao zelador, porteiro e garagista acrescentam-se outros empregados,

como os encarregados de limpeza e de manutenção. Todos estão sujeitos às leis trabalhistas, tanto no

seu trabalho em si como nas eventuais questões judiciárias. Nestas, o condomínio se faz representar

pelo síndico ou seu preposto, acompanhado de advogado.

SEGURANÇA

Nos dias atuais, a segurança é uma preocupação constante de todos. Ela assume uma posição

privilegiada no roteiro de prioridades, ou das coisas mais importantes sob responsabilidade do Síndico,

do Zelador e dos Administradores de condomínios.

Segurança Patrimonial

São todas as medidas tomadas para se garantir a preservação, manutenção e condições ideais de

habitação e utilização de um patrimônio ou imóvel, no caso o condomínio ou o edifício. Assim, todo o

edifício deve estar sempre funcionando de acordo com a legislação específica.

Para tanto, o Síndico deve:

Denunciar, ou tomar as providências cabíveis, sempre que observar qualquer problema de erosão

junto aos alicerces do edifício, rachaduras nas paredes e infiltrações de água.

Fazer cumprir, junto aos condôminos, o regulamento ou a especificação da capacidade de

sustentação de peso. Não permitir que seja levado a qualquer andar do edifício uma peça com peso

maior do que a construção foi feita para suportar, por exemplo.

Verificar periodicamente o estado das instalações elétricas, hidráulicas e de gás, tomando as

providências cabíveis imediatamente quanto preciso.

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Divulgar junto aos condôminos, da forma que for possível, informações úteis sobre segurança,

visando a conscientização sobre o problema.

Cuidar para que os sistemas de combate a incêndio estejam sempre prontos para o uso, com a devida

manutenção técnica.

Proporcionar treinamento dos funcionários, e mesmo dos condôminos com atualização periódica, para

uma ação adequada quando for necessário.

Manter um sistema de sinalização instrutiva e educativa sobre o funcionamento do condomínio, setas

indicativas de saída de emergência, equipamentos contra incêndio, instruções sobre procedimentos,

etc.

Ter sempre fácil a relação de endereços e telefones de emergência, como hospitais, farmácias,

polícia, bombeiros, empresas de manutenção e consertos, etc.

Cuidar atentamente para que as condições de higiene do edifício sejam satisfatórias, obedecendo às

instruções da saúde pública.

Tentar solucionar imediatamente quaisquer problemas, independente do tamanho, que possam

colocar em risco a segurança do edifício ou condomínio.

Cuidar para que a integridade do edifício, suas instalações e acessórios, sejam preservados e

conservados em bom estado.

Segurança Pessoal

Entende-se por segurança pessoal as medidas tomadas para garantir a integridade física e os direitos

básicos do cidadão.

Apesar de ser de cunho mais particular, de cada um, os Síndicos podem, e devem, colaborar na busca

das condições adequadas para que a segurança pessoal dos condôminos seja a melhor possível.

Não existe nenhuma fórmula mágica ou especial capaz de garantir a segurança das pessoas.

Ninguém está isento de um acidente, de um imprevisto, e até mesmo de um assalto.

Prevenir, portanto, continua sendo a melhor forma de conviver e enfrentar o problema.

No condomínio, se as medidas de segurança patrimonial forem eficientes, estarão contribuindo

sobremaneira para a segurança pessoal dos condôminos.

O Síndico deve, entretanto, cuidar de conscientizar-se da realidade e dos problemas da segurança para

que possa ser útil nas horas que for requisitado. As observações a segui relacionadas poderão contribuir

para o melhor desempenho.

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É muito importante que o Síndico, o Zelador, o Porteiro, e demais funcionários saibam quem é quem

no condomínio, e vice-versa.

O sistema de vigilância deve funcionar como norma de prevenção e assistência, com a identificação

de todos que circulam no prédio.

Nas reuniões o Síndico deve por em pauta e conversar sobre os problemas que julgar importante

para a segurança de todos.

Deve-se divulgar junto aos condôminos nas instruções sobre a utilização adequada dos recursos o

condomínio, visando a melhor segurança pessoal, principalmente das crianças.

O Síndico deve chamar a polícia sempre quando for necessário, para resolver problemas que lhe

fujam do controle.

Os regulamentos e/ou estatutos do edifício devem ficar sempre visíveis ao usuários do edifício.

Deve-se cuidar para que as medidas preventivas quanto à segurança das pessoas que vivem e ou

trabalham no condomínio, sejam adotadas (circulação dos vigias por todos os cantos).

O Síndico é o responsável primeiro pelo bom funcionamento do condomínio. Assim, deve instruir os

seus comandados para que identificação das pessoas que entram no edifício seja eficiente, bem

como o controle de sua circulação pelo prédio.

Deve-se cuidar para que ações de pronto-socorro destinadas à segurança dos condôminos estejam

sempre prontas.

Manter um bom relacionamento com as autoridades sanitárias, médicas, policiais e com os

bombeiros, será muito importante numa eventualidade.

Se possível, o Síndico deve fazer instalar sistemas eficientes de comunicação entre a portaria e os

apartamentos/conjuntos; alarmes de prevenção contra incêndios e sistemas de segurança nas

entradas do edifício-portaria e garagem.

Ter sempre o controle total das chaves do edifício.

Como evitar desperdícios Água

As Repartições de águas, costumam divulgar conselho aos usuários, para prevenir desperdícios

de água, energia elétrica e evitar a eventual contaminação dos reservatórios. São medidas corriqueiras

e aparentemente irrelevantes. Mas só aparentemente , pois, quando consideradas em conjunto impedem

um grande esbanjamento de água, energia, dinheiro e saúde...

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A omissão dessas medidas, realmente corriqueiras, provoca o chamado “consumo fantasma”, que

leva ao esvaziamento precoce dos reservatórios e, portanto, à necessidade de ligar, com maior

freqüência e durante mais tempo, as bombas de sucção, que enchem as cisternas e as elevatórias, que

impelem a água para as caixas superiores, aos diversos andares e unidades do prédio.

As bombas hidráulicas são dispositivos que consome muita energia elétrica. Portanto, os

pequenos desperdícios de água, quando considerados em conjunto e multiplicados pelo número de

consumidores omissos em relação a cuidados tão corriqueiros, levam o condomínio a pagar tarifas mais

elevadas do que o necessário, tanto pelo excesso de consumo de água, quanto pelo uso suplementar de

energia. Essa despesa, logicamente, e repassada aos condôminos, em rateio. O omisso, o negligente,

prejudica a si mesmo, aos demais moradores do prédio e a toda a comunidade.

Cabe ao Síndico a iniciativa de realizar uma campanha de esclarecimento aos condôminos, assim

como a instituição de um programa de inspeções periódicas nas instalações das unidade, para que sejam

feitos os consertos necessários, cobrando-se o material e a mão-de-obra, juntamente com as cotas

condominiais.

É preciso evitar torneiras pingando ou escorrendo água. Isto pode acontecer por duas

diferentes razões:

a) a torneira foi mal fechada e fica escorrendo ou pingando;

b) o dispositivo de vedação, vulgarmente chamado de “carrapeta” ou “reparo” está desgastado e

precisa ser substituído. Seu preço é ínfimo e a substituição é facílima.

Observação: Uma torneira pingando continuamente pode desperdiçar de 30 a 50 litros de água por dia.

Se fizermos os cálculos verificaremos que cada usuário negligente, com duas torneiras pingando, poderá

jogar fora de 1.800 a 3.000 litros por mês. Se houver, no prédio, vários negligentes... é fácil prever o

resultado (I). Tudo isto pode acontecer, apenas porque alguém não se dispõe a desatarraxar uma

torneira e substituir uma peça que, em geral custa muito pouco.

Descarga vazando

Outra causa considerável esbanjamento de água é a caixa de descarga do vaso sanitário, quando

seu mecanismo de vedação não funciona bem. Com a bóia furada ou o dispositivo que, veda a admissão da

água desgastado, ele continua a entrar na caixa depois de atingir o nível apropriado. O excesso é

ejetado por meio de um extravasor (ladrão) diretamente para o interior do vaso e, muitas vezes, nem se

percebe esse fato. A maneira mais simples de constatar um vazamento desses, é sacudir, na água do

vaso, uma pequena quantidade de cinza de cigarro. Se houver vazamento, a cinza fica se movimentando.

Se não houver, ela se imobiliza no fundo.

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Lavagem de automóveis e pisos

Para lavar automóveis, pisos e calçadas, algumas pessoas usam mangueiras ligada a torneiras,

distante do local de lavagem e , por comodismo, deixam a água correr livremente mesmo quando não

necessário.

O conveniente seria conectar á extremidade da mangueira um dispositivo encontradiço no

mercado que, além de regular a intensidade do jato, pode interromper o fluxo, quando for oportuno.

Pequenos descuidos

É muito comum o pernicioso costume de manter a torneira aberta, desnecessariamente,

enquanto se faz a barba, escova-se os dentes ou lava-se louças, por exemplo. Seria interessante que

todos desenvolvessem o hábito reflexo de fechar a torneira nos intervalos em que se ocupam da

atividade manual característica desses atos, abrindo-a somente quando precisarem usar a água.

Instalações hidráulicas

As condições das instalações hidráulicas (reservatórios, cisternas e

tubulações) devem ser examinadas com a maior freqüência possível, pois as

rachaduras, fissuras e trincas que provocam vazamentos, impedindo o controle

do consumo, ainda oferecem riscos de contaminação da água. As tampas das cisternas deve situar-se

acima do solo cerca de 20 centímetros, para evitar infiltrações indesejáveis.

Controle de consumo

Nos prédios dotados de hidrômetro (relógio medidor do consumo de água) os síndicos ou

zeladores devem aprender a acompanhar a medição, registrando o consumo em cadernetas apropriadas

que são fornecidas pelas repartições de água. Qualquer excesso constatado deve ter sua causa

imediatamente apurada, para que se possa providenciar prontamente os reparos eventualmente

necessários.

Estimativa de consumo

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Existem várias versões para as estimativas de consumo de água. Acreditamos que as variações

devem ser atribuídas a problemas climáticos. Uma das versões mais aceitáveis é a que atende a uma

média bastante razoável. É a que escolhemos e está expressa no quadro abaixo.

As sugestões dos técnicos das empresas concessionárias de energia elétrica para reduzir o

consumo devem ser consideradas com muita atenção e seriedade pelos usuários, principalmente em

momentos como o atual, quando há risco de racionamento, para evitar o colapso dos sistemas. Além

desse aspecto social, existe, ainda, o fator econômico, pois as tarifas estão bastante elevadas.

Algumas dessa sugestões são dirigidas diretamente aos síndicos e zeladores de edifícios.

Elevadores

Os elevadores contribuem preponderantemente para o consumo de energia dos edifícios. Por

isto é importante a adoção de medidas que reduzam o número de viagens. Conhecendo bem o movimento

dos respectivos prédios, síndicos e zeladores têm condições de esquematizar de forma econômica o uso

dos elevadores. Mas existem algumas medidas-padrão que se aplicam a todos os prédios.

A primeira indicação é a redução, ao mínimo indispensável, do número de elevadores

simultaneamente em uso. Nos prédios de maior movimento, onde são utilizados ascensoristas, estes

devem ser instruídos a retardar um pouco as partidas, para que cada viagem possa conduzir um número

maior de passageiros, o que reduzirá, evidentemente, o número de viagens.

Os prédios com dois ou mais elevadores, cujos botões de chamada seja independentes, devem

promover a unificação do sistema de chamadas, pois os usuários, instintivamente, apertam todos os

botões e o primeiro elevador que chega não desfaz as chamadas dos outros, cada um dos quais acaba por

fazer uma viagem desnecessária àquele pavimento, consumindo energia inutilmente. A despesa com a

adaptação será rapidamente recuperada pela economia de energia.

Bombas d´água

A potência dos motores da bombas d´água deve ser dimensionada corretamente. A bomba com

potência maior do que a necessária consome mais energia do que deveria. A que tenha potência

insuficiente, trabalhando mais tempo do que o natural, consome demais e se desgasta rapidamente. É

preciso manter bem regulado o nível dos automáticos das bóias, para evitar a perda de água através dos

extravasores.

É indispensável a cuidadosa manutenção das bombas, verificando-se o estado das gaxetas,

mantendo-se uma lubrificação perfeita, para evitar o atrito excessivo entre o eixo do motor e os seus

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mancais, que também contribui para maior consumo. Por outro lado, qualquer aquecimento anormal do

motor é indício de mau funcionamento e de desperdício de energia.

Iluminação

Alguns conselhos sobre iluminação:

Paredes e tetos em cores claras permitem o uso de lâmpadas de menor intensidade.

As lâmpadas devem ser dimensionadas de acordo com o tamanho e a finalidade do ambiente.

Reduza ou cancele a iluminação meramente ornamental, pelo menos durante a crise

energética.

Nos ambientes que exigem iluminação mais intensa, use lâmpadas fluorescentes. Duas

lâmpadas fluorescentes de 20W iluminam mais do que uma incandescente de 100W.

Nas partes comuns do prédio, use minuteria: interrruptores com dispositivo de tempo, que

desligam as luzes automaticamente, um minuto depois de terem sido acesas.

Disjuntores

Empregue disjuntores automáticos, corretamente dimensionados, entre os aparelhos elétricos e

suas fontes de energia. Esses dispositivos desarmam a ligação sempre que ocorrer um aquecimento

anormal ou sobre-tensão da corrente, evitando curto-circuitos, sempre perigosos.

Natureza do uso Consumo (litros/dia) Residências unifamiliares Apartamentos Edifícios públicos ou comerciais Escritórios Garagens Jardins

150 por pessoas 200 por pessoas 50 por pessoa 50 por pessoa 60 por pessoa 1,56 por m2

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Dicas sobre conservação de

energia elétrica

A instalação elétrica interna de um condomínio é de fundamental importância para os moradores. Ela

deve proporcionar conforto e segurança, o que depende diretamente de sua qualidade, da forma como é

utilizada e da maneira como é conservada.

Dicas

o Utilize, sempre que possível, a iluminação natural, abrindo janelas, cortinas e persianas em

ambientes como hall social, sala de visitas, salão de jogos, etc.

o Instrua os empregados do prédio a desligarem as lâmpadas de ambientes que não estão ocupados,

salvo aquelas que contribuem para a segurança.

o As lâmpadas fluorescentes são mais econômicas que as incandescentes:

- duas lâmpadas fluorescentes de 20 Watts iluminam mais do que uma lâmpada incandescente de

100 Watts.

- Uma lâmpada fluorescente compacta de 9 Watts produz uma iluminação semelhante a uma

incandescente de 60 Watts.

o Evite pintar com escuras as paredes de áreas comuns. As cores escuras exigem mais iluminação e

acarretam um maior consumo de energia elétrica.

o Verifique a possibilidade de instalar um temporizador no sistema de iluminação de áreas comuns.

- Verifique a possibilidade de desligar diariamente, de maneira alternada, um dos elevadores no

horário de menor movimento e menor utilização (por exemplo: das 22 às 6 horas e nos

domingos e feriados).

- O desperdício de água, além de acarretar maior consumo de energia elétrica para o

conjunto do motor –bomba.

- Se houver aquecimento central de água, verifique o estado do isolamento térmico do

aquecedor e de canalização que conduz a água quente.

- O aquecimento de água através da energia solar proporciona significativa economia de

energia elétrica, desde que os equipamentos sejam instalados e utilizados corretamente.

CEMIG – Companhia Energética

Governo de Minas Gerais

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Economize Energia

Embora você não sinta, nem veja para onde está indo a energia

desperdiçada, é importante lembrar que poderia estar sendo utilizada em

melhor benefício. Por isso é muito importante ter a consciência da necessidade de se economizar

energia. A economia, além disso,trás benefícios para você e para a sua empresa, para o seu condomínio.

Assim, procure economizar, observando as seguintes ocorrências:

- quanto tempo o motor da bomba de recalque que leva água à caixa superior fica ligado

desnecessariamente?

- As instalações elétricas do edifício são condizentes com a carga que atendem em condições de pico?

Quando se trata de energia elétrica não se admite improvisações.

- Os elevadores estão sendo utilizados da forma correta? O sue consumo de energia é proporcional ao

funcionamento. Não permite que crianças façam do elevador “brinquedos sobe e desce”. Cuide para

que os elevadores não sejam acionados desnecessariamente, inclusive pelos servidores do

condomínio.

- As lâmpadas de iluminação de corredores só devem ficar acesas se necessário, se houver circulação

nas dependências.

- Existem lâmpadas e sistemas de iluminação que podem reduzir sensivelmente o consumo, já pensou

sobre isso?

- Vazamentos de água nas dependências e nos conjuntos também são formas de desperdiçar energia.

Inspecione periodicamente este item.

- Faça cópias e afixe em locais de fácil visão, ou distribua aos condôminos, as tabelas de consumo de

eletrodomésticos, como a abaixo. Você os estará ajudando a economizar energia e evitando

sobrecarga, na medida em que eles racionalizarem o uso desses aparelhos.

A Potência (em watts) dos eletrodomésticos pelo tempo de utilização determina o consumo. Com a

tabela abaixo, fornecida pela concessionária é possível se controlar o consumo medi de energia elétrica

dos aparelhos.

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Aparelho Potência Aparelho Potência

Aquecedor central de água 1500 a 4000 Lâmpada Fluorescente 16 a 65

Aspirador de pó 300 a 800 Liquidificador 150 a 300

Batedeira 100 a 400 Máquina de lavar louça 1200 a 2700

Cafeteira elétrica 500 a 1000 Máquina de lavar roupa 500 a 1000

Chuveiro elétrico 2000 a 6000 Rádio 50 a 100

Condicionador de ar 750 a 4000 Secador de cabelo 300 a 2000

Enceradeira 300 a 400 Secador de roupas 2500 a 6000

Ferro elétrico 500 a 1000 Toca-discos 50 a 100

Fogão elétrico com forno 3000 a 12000 Torneira elétrica 2000 a 4000

Freezer 350 a 500 Torradeira 500 a 1000

Geladeira 150 a 400 Ventilador 100 a 500

Lâmpada incandescente 15 a 200

*Divulgue essas idéias aos condôminos, conscientize-se das vantagens econômicos que eles terão estes procedimentos. Na seção

Páginas Amarelas, nos títulos: eletricidade, Engenharia, Instalações Elétricas e Manutenção Predial, você encontra os profissionais que

podem resolver o seu caso, de consumo de energia.

PRIORIDADE PARA LIMPEZA DE CAIXA D´ÁGUA

O setor de fornecimento de água do edifício é uma das atribuições fundamentais do síndico,

seguido de uma controle direto do seu porteiro-chefe ou zelador. Por outro lado, a higiene dos

reservatórios de água é um item que merece atenção, para evitar que alguma doença suja no prédio em

decorrência da contaminação da água.

A limpeza e a higienização dos depósitos de água do prédio devem ser executadas por firmas e

profissionais especializados, que estão altamente capacitados para a realização do serviço. Da mesma

forma, o fornecimento de água no prédio deve ser feito por empresas especializadas em hidráulica, para

a conservação de bombas em especial, com assistência dia e noite e que possuam bombas para

substituição em caso de emergência.

As lavagens das caixas d´água são imprescindíveis para evitar o surgimento de várias doenças,

como por exemplo a hepatite e o tifo, moléstias que podem se agravar tornando-se letais. Isto porque

um recipiente sujo, com paredes rachadas, sistema de canalização instalado erroneamente ou cuja

tampa não esteja perfeitamente vedada, transforma-se rapidamente em “ninho” de insetos, facilitando

a proliferação de bactérias transmissoras de doenças graves.

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A rede de água pode ser contaminada ainda pela infiltração dos esgotos devido à precariedade e

defeitos, tanto na rede de esgotos como na de água que, às vezes, correm paralelas no subsolo do

prédio. Numa área onde a carga é permanente, a contaminação é mais difícil de ocorrer; isto porque a

água atua como pressão de dentro para fora do cano, impedindo a penetração de resíduos, mesmo

quando há furos ou rachaduras.

Dedetização e Impermeabilização

Quando a limpeza da caixa d´água, faz-se ainda a dedetização da tampa. Quanto a isso, os

condôminos não precisam temer ocorrências de envenenamentos, porque a tampa da caixa nunca entra

em contato direto com a água, garantem os técnicos, por isso não há perigo da dedetização que no caso,

se faz necessária.

A firma especializada que executa a limpeza da caixa também limpa a cisterna do prédio. A

limpeza é feita com o esvaziamento total da caixa; em seguida removem-se os detritos escova-se o

interior, enxáguas-se a caixa e, só então, recebe o cloro necessário para a purificação da água.

O cloro residual encontrado na água é mantido como meio de conservar a água desinfetada até

que esta seja consumida. Se a água perder este cloro residual pode de se contaminar facilmente,

perdendo sua potabilidade. Daí a importância do cloro na água que, no entanto, deve ser colocado na

medida exata.

Em uma limpeza o item que mais encarece é a impermeabilização. Contudo, não é necessário que

toda a vez que se efetue uma limpeza de caixa d´água execute-se igualmente a impermeabilização, pois

a função desta é evitar vazamentos. Porém é importante salientar que antes de se contratar uma

empresa para a impermeabilização deve-se avaliar o custo médio e a qualidade do serviço prestado.

Existem empresas altamente gabaritadas no assunto.

Como se pode avaliar, a limpeza e a manutenção da caixa d´água são de suma importância num

edifício, que deve ser primordial no trabalho do síndico. Por situar-se fora do alcance visual, este

serviço pode passar despercebido do síndico, mas é indispensável que ele mande realizar a limpeza duas

vezes ao ano e a impermeabilização conforme as solicitações impostas.

Existem ainda repartições governamentais que realizam gratuitamente o exame de água nos

edifícios, que é periodicamente obrigatório. Mas a falta de cuidados especiais em reservatórios, caixas

e encanamentos de prédios anulam os trabalhos de controle de potabilidade da água feito por esses

órgãos governamentais.

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ANEXOS

Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964

“LEI DO CONDOMÍNIO”

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

O Presidente da República, Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:

TÍTULO I - DO CONDOMÍNIO Art.1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma, sujeita às limitações desta lei. § 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagens comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham. § 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno. § 2º - O direito de que trata § 1º deste artigo poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.

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§ 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações ideais de terreno específicas. Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino (VETADO). Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO). Parágrafo único - A alienação ou transferência de direitos de que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio. Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for aplicável. Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta lei, regular-se-á pelas disposições de direito comum o condomínio por cota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma. Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no registro de imóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, com jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades; b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns que corresponderá a cada uma das unidades; c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias ou para as unidades entre si.

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CAPÍTULO II - DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações. § 1º - Far-se-á o registro da convenção no registro de imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações. § 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio. § 3º - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter: a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; b) o destino das diferentes partes; c) o modo de usar as coisas e serviços comuns; d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias; e) o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo; f) as atribuições do síndico, além das legais; g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; h) o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos; I) o quorum para os diversos tipos de votações; j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva; l) a forma e o quorum para as alterações de convenção; m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção. § 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art.8º, a convenção de condomínio fixará os direitos e as relações de propriedade entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porções do terreno, inclusive as edificadas. Art.10 - É defeso a qualquer condômino: I - alterar a forma externa da fachada;

II - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

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III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV - embaraçar o uso das partes comuns. § 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado. § 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

CAPÍTULO III - DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio. § 1º - Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. § 2º - Cabe ao síndico arrecadar as contribuições, competindo lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas. § 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. § 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações ou conjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direitos à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. § 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

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CAPÍTULO IV - DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

Art.13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio. Parágrafo único - O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do habite-se sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial, cobrável executivamente pela municipalidade. Art.14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de dois terços de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em assembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metade mais uma das frações ideais do respectivo terreno. § 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, do destino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguro entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro facultativo de sua unidade. § 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna. § 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. Art.15 - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, à maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria. § 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as de eventual desempatador. § 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz, liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá levantar as importâncias depositadas: o oficial de registro de imóveis, nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante de medida liminar. § 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, com o prazo de dez dias para a contestação (VETADO). § 4º - Se não contestado, o juiz, imediatamente, julgará o pedido. § 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário. § 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o total devido, com os juros de mora a contar da citação.

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§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no registro de imóveis. § 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo pagamento se recusar a minoria. Art.16 - Em caso de sinistro que destrua menos de dois terços da edificação, o síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas. Art. 17 - Os condôminos que representem, pelo menos, 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade. § 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15. § 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo - se em relação à minoria na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, desta lei. § 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído à cota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvel localizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil de construção. Art. 18 - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjunto de edificações, ainda que por força de desapropriação, importará no ingresso do adquirente no condomínio, ficando sujeito às disposições desta lei, bem assim às da convenção do condomínio e do regulamento interno.

CAPÍTULO V - UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Art. 19 - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculos ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos. Parágrafo único - (VETADO).

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Art. 20 - Aplicam - se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade. Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regimento interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber. Parágrafo único - Compete ao síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

CAPÍTULO VI - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição. § 1º - Compete ao síndico: a) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta lei ou pela convenção; b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores; c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno; d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno; e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; f) prestar contas à assembléia dos condôminos; g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. § 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos. § 3º - A convenção poderá estipular que dos atos do síndico caiba recurso para a assembléia, convocada pelo interessado. § 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a convenção dispuser diferentemente. § 5º - O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmente convocada. § 6º - A convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

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Art. 23 - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição. Parágrafo único - Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

CAPÍTULO VII - DA ASSEMBLÉIA GERAL

Art. 24 - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocadas pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. § 1º - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos. § 2º - O síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentaria, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr. § 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção. § 4º - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça. Art. 25 - Ressalvando o disposto no § 3º do art. 22. poderá haver assembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais. Parágrafo único - Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais. Art. 26 - (VETADO). Art. 27 - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem, 15 dias após o pedido de convocação, o juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dos interessados.

TÍTULO II - DAS INCORPORAÇÕES

CAPÍTULO I - DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 28 - As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente lei.

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Parágrafo único - Para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas (VETADO). Art. 29 - Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas. (VETADO) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. Parágrafo único - Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. Art. 30 - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. Art. 31 - A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser: a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea "a" do art.. 32; b) o construtor (Decretos nºs 23,569, de 11.12.33, e 3.995, de 31.12.41, e Decreto-lei n.º 8.620, de 10.1.46) ou corretor de imóveis ( Lei n.º 4.116. de 27.8.62). § 1º - No caso da alínea "b", o incorporador será investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador. § 2º - Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção. § 3º - Toda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência, referido no art. 34.

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CAPÍTULO II - DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DO INCORPORADOR

Art. 32 - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos: a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem de área construída; f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta lei; h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando - se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; i) discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão: j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações: l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do art. 31; n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34 ); o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos; p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. § 1º - A documentação referida neste artigo, após o exame do oficial de registro de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro.

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§ 2º - Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas, serão também averbáveis à margem do registro de que trata este artigo. § 3º - O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". § 4º - O registro de imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. § 5º - A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus. § 6º - Os oficiais de registro de imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos de divergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas processuais aplicáveis. § 7º - O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... ( VETADO )... sem o arquivamento de todos os documentos exigidos. § 8º - O oficial do registro de imóveis que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registro de que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena de superação de cada um daqueles prazos. § 9º - O oficial do registro de imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas "e", "g", "h", "l" e "p" deste artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. § 10º - As plantas do projeto aprovado (alínea "d" deste artigo) poderão ser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia de licença de construção. § 11º - Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 ( quinze ) dias da entrega ao cartório do registo de imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo ofício de títulos e documentos, não tiver o cartório de imóveis entregue a certidão de arquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registo provisório.

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§ 12º - O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na sua publicação o número do registro de títulos e documentos referente à remessa dos documentos ao cartório de imóveis, sem prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo cartório, bem como de completar o registro definitivo. Art. 33 - O registro da incorporação será válido pelo prazo de 120 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, revalidando o registro por igual prazo. Art. 34 - O incorporador poderá fixar para efetivação da incorporação, prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. § 1º - A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea "n", do art. 32, onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. § 2º - Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação. § 3º - Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão, obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45. § 4º - A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, ao registro de imóveis...(VETADO)...e comunicada por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador. § 5º - Será averbada no registro da incorporação a desistência de que trata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivo documento. § 6º - O prazo de carência é improrrogável. Art. 35 - O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carências, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da convenção do condomínio, de acordo com discriminação constante da alínea "i", do art. 32. § 1º - No caso de não haver prazo de carência, o prazo acima se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar. § 2º - Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixará de existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo e nas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao registro de imóveis, a não-concretização do empreendimento. § 3º - Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciar a incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que se refere o § 1º, o outorgante do mandato de que trata o § 1º, do art. 31, poderá fazê-lo nos cinco dias subsequentes ao prazo de carência, e nesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador pela devolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à

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aquisição houverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regresso sobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixada no "caput" deste artigo. § 4º - Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no "caput" deste artigo nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no registro de imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente. § 5º - Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sobre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição. § 6º - Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construção deverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamento da construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, em igualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamento da construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pela sua construção assumida por terceiros e até que o tenham. Art. 36 - No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art. 34, se o incorporador, até 30 dias a contar da denúncia, não restituir aos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por via executiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, em função do índice geral de preços, mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo da moeda nacional, e acrescido de juros de 6% ao ano, sobre o total corrigido. Art. 37 - Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou se contra os alienantes houver qualquer ação que possa comprometê-lo, o fato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste, com a indicação de sua natureza e das condições de liberação. Art. 38 - Também constará, obrigatoriamente, dos documentos de ajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel, esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condições de desocupação. Art. 39 - Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; II - a cota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados. Parágrafo único - Deverá constar, também, de todos os documentos de ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquer prestação ou encargo.

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Art. 40 - No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno. § 1º - Nesta hipótese, consolidar-se-á, no alienante em cujo favor se opera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente. § 2º - No caso do parágrafo anterior, cada um dos ex-titulares de direito à aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante o valor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se a rescisão houver sido causada pelo ex-titular. § 3º - Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. § 4º - No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem de recorrer à cobrança judicial do que lhes for devido, somente poderão garantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objeto do presente artigo. Art. 41 - Quando as unidades imobiliárias forem contratadas pelo incorporador por preço global compreendendo cota de terreno e construção, inclusive com parte do pagamento após a entrega da unidade, discriminar-se-ão, no contrato, o preço da cota de terreno e o da construção. § 1º - Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento de parcela relativa a construção, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também, sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmente paga. § 2º - Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, os efeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal, mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga. Art. 42 - No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal de terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à construção. Art. 43 - Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: I - informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra; II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;

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III - em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica, e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, os subscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credores privilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador, respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste; IV - é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal; V - não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiais e da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas; VI - se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar-lhes excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamento normal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituído pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, sem prejuízo da responsabilidade civil ou penal que couber, sujeito à cobrança executiva das importâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessados prosseguir na obra ( VETADO ). Art. 44 - Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer ( VETADO ) a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. § 1º - Se o incorporador não requerer a averbação ( VETADO ) o construtor requerê-la-á; ( VETADO ) sob pena de ficar solidariamente responsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º - Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderá ser requerida por qualquer do adquirentes de unidade. Art. 45 - É lícito ao incorporador recolher o imposto do selo devido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art. 34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada a incorporação. Art. 46 - Quando o pagamento do imposto sobre lucro imobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidade do vendedor do terreno, será lícito ao adquirente reter o pagamento das últimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, sem reajuste, o referido imposto e os adicionais, caso o vendedor não apresente a quitação até 10 dias antes do vencimento das prestações cujo pagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser ainda paga até a referida data limite.

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Parágrafo único - No caso de retenção pelo adquirente , este ficará responsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimento do tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos que vier a sofrer o débito fiscal ( VETADO ). Art. 47 - Quando se fixar no contrato que a obrigação do pagamento do imposto sobre lucro imobiliário, acréscimos e adicionais devidos pelo alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicar o montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na data da escritura. § 1º - Neste caso, o adquirente será tido, para todos os efeitos, como responsável perante o Fisco. § 2º - Havendo parcela restituível, a restituição será feita ao adquirente e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as obrigações do Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei n.º 4.357, de 16.7.64. § 3º - Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço de aquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento do imposto sobre lucro imobiliário, seus acréscimos e adicionais.

CAPÍTULO III - DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕES EM CONDOMÍNIO

Seção I - Da construção em geral

Art. 48 - A construção de imóveis, objeto de incorporação, nos moldes previstos nesta lei, poderá ser contratada sob o regime da empreitada ou de administração, conforme adiante definidos, e poderá estar incluída no contrato com o incorporador ( VETADO ), ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor. § 1º - O projeto e o memorial descritivo das edificações farão parte integrante e complementar do contrato. § 2º - Do contrato deverá constar o prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação. Art. 49 - Os contratantes da construção, inclusive no caso do art. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioria simples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles, salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação. § 1º - As assembléias serão convocadas, pelo menos, por 1/3 ( um terço) dos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, com menção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimento de procurador bastante. § 2º - A convocação da assembléia será feita por carta registrada ou protocolo, com antecedência mínima de 5 dias para a primeira convocação, e mais 3 dias para a segunda, podendo ambas as convocações ser feitas no mesmo aviso. § 3º - A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade dos contratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, em segunda, sendo, porém, obrigatória

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a presença, em qualquer caso, do incorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, com metade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso. § 4º - Na assembléia, os votos dos contratantes serão proporcionais às respectivas frações ideais de terreno. Art. 50 - Será designada no contrato de construção, ou eleita em assembléia especial devidamente convocada antes do início da obra, uma Comissão de Representantes, composta de 3 membros, pelo menos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessar ao bom andamento da obra. § 1º - Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembléia, devidamente inscrita no registro de títulos e documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes, ou, se for caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes. § 2º - A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dos votos dos contratantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos. § 3º - Respeitados os limites constantes desta lei, o contrato poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagas eventuais, sendo lícita a estipulação de que o mandato conferido a qualquer membro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenha por transferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não o aceitar. § 4º - Nas incorporações em que o número de contratantes de unidades for igual ou inferior a 3, a totalidade deles exercerá, em conjunto, as atribuições que esta lei confere à Comissão, aplicando-se, no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores. Art. 51 - Nos contratos de construção, seja qual for seu regime, deverá constar expressamente a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio. Parágrafo único - Quando o serviço público for explorado mediante concessão, os contratos de construção deverão também especificar a quem caberão as despesas com as ligações que incumbam às concessionárias, no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las ou, em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade. Art. 52 - Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio, até então, o direito de retenção sobre a

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respectiva unidade; no caso do art. 43, este direito será exercido pelo incorporador. Art. 53 - O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação, promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o disposto na Lei n.º 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de prédio que padronizar: I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção, para uso dos sindicatos, na forma do art. 54; II - critérios e normas para execução de orçamento de custo de construção, para fins do disposto no art. 59; III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para fins da alínea "h" do art. 32; IV - modelo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação, para fins do disposto no art. 32; V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos de incorporação, inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º do art. 48. § 1º - O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e na fixação se atenderá primordialmente: a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais ( subsolo, pilotis etc.); b) o padrão da construção ( baixo, normal, alto), tendo em conta as condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, os equipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto; c) as áreas de construção. § 2º - Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial no valor de Cr$ 10.000.000 (dez milhões de cruzeiros), em favor do Banco Nacional de Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário. § 3º - No contrato a ser celebrado com A.B.N.T., estipular-se-á a atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante remuneração razoável. Art. 54 - Os sindicatos estaduais da indústria da construção civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a que se refere o inciso I, do artigo anterior. § 1º - O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigação prevista neste artigo deixará de receber dos cofres públicos, enquanto perdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a que tenha direito.

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§ 2º - Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtor usará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região os custos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua. § 3º - Os orçamentos ou estimativas baseados nos custos unitários a que se refere este artigo só poderão ser considerados atualizados, em certo mês, para os efeitos desta lei, se baseados em custos unitários relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores. Seção II - Da construção por empreitada Art. 55 - Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados. § 1º - Na empreitada a preço fixo o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam suas causas. § 2º - Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente prevista, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato. § 3º - Nos contratos de construção por empreitada a Comissão de Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações, exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção. § 4º - Nos contratos de construção fixados sob regime de empreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará, também, o cálculo do reajustamento. § 5º - No contrato deverá ser mencionado o montante do orçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas do inciso III, do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, quando o preço estipulado for inferior ao mesmo. § 6º - Na forma de expressa referência, os contratos de empreitada entendem-se como sendo a preço fixo Art. 56 - Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade. § 1º - As mesmas indicações deverão constar em todos os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. § 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais. Art. 57 - Ao construtor que contratar, por empreitada a preço fixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o disposto nos itens II, III, IV (VETADO) e VI, do art. 43.

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Seção III - Da construção por administração Art. 58 - Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições: I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção; II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato. Art. 59 - No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normas referidos no inciso II, do art. 53, e a data em que se iniciará efetivamente a obra. § 1º - Nos contratos lavrados até o término das fundações, este montante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que se refere o § 3º, do art. 54. § 2º - Nos contratos celebrados após o término das fundações, este montante não poderá ser inferior à última revisão efetivada na forma do artigo seguinte. § 3º - Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquer fase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo. Art. 60 - As revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão de Representantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em função das necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuições quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações. Parágrafo único - Em caso de majoração de prestações, o novo esquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 dias da data em que deverão ser efetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas. Art. 61 - A Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato: a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva; b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes; c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor,

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desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor; d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção; e) exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio. Art. 62 - Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, na forma dos Arts. 59 e 60, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que se vincule o mesmo. § 1º - As mesmas indicações deverão constar em todo os papéis utilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas, escrituras, contratos e documentos semelhantes. § 2º - Esta exigência será dispensada nos anúncios "classificados" dos jornais.

CAPÍTULO IV - DAS INFRAÇÕES

Art. 63 - É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato. § 1º - Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da cota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção. § 2º - Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuado pelo inadimplente, para a cota do terreno e a construção, despesas acarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, será realizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àquele total (VETADO). § 3º - No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia geral, em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

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§ 4º - Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas as quantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários de advogado e anúncios, e mais 5% a título de comissão e 10% de multa compensatória, que reverterão em benefício do condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, ao qual será entregue o saldo, se houver. § 5º - Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissão de Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento do imposto do selo, na vigência do contrato geral de construção da obra, com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente, efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustar condições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentes do contrato de construção e da cota de terreno e construção; outorgar as competentes escrituras e contratos , receber preços, dar quitações; imitir o arrematante na posse do imóvel; transmitir domínio, direito e ação; responder pela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dos poderes "ad judicia", a serem substabelecidos a advogado legalmente habilitado. § 6º - A morte, falência ou concordata do condômino ou sua dissolução, se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata o parágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão de Representantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que a unidade pertença a menor de idade. § 7º - Os eventuais débitos, fiscais ou para com a Previdência Social, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, ao condômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que prove estar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão de Representantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importância equivalente aos débitos existentes, dando ciência do fato à entidade credora. § 8º - Independentemente das disposições deste artigo e seus parágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato de construção estabelecer a incidência de multas e juros de mora em caso de atraso no depósito de contribuições, sem prejuízo do disposto no parágrafo seguinte. § 9º - O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso seja corrigível em função da variação do índice geral de preços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia, que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional. § 10º - O membro da Comissão de Representantes que incorrer na falta prevista neste artigo, estará sujeito à perda automática do mandato e deverá ser substituído segundo dispuser o contrato. Art. 64 - Os órgãos de informação e publicidade que divulgarem publicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º do art. 32 e pelos Arts. 56 e 62, desta lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondente ao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor da respectiva Municipalidade.

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Art. 65 - É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção de edificações. Pena - reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a cinqüenta vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país. § 1º - Incorrem na mesma pena: I - o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva incorporadora, corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações; II - o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bem como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora, corretora ou construtora que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados. § 2º - O julgamento destes crimes será de competência de juízo singular, aplicando-se os Arts. 5º, 6º e 7º da Lei n.º 1.521, de 26 de dezembro de 1951. § 3º - Em qualquer fase do procedimento criminal objeto deste artigo, a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do juízo referido no § 2º. Art. 66 - São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do art. 10 da Lei n.º 1.521, de 26 de dezembro de 1951: I - negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta lei; II - omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os Arts. 37 e 38, desta lei; III - deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35 e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da convenção do condomínio; IV - (VETADO); V- omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o § 5º do art. 55, desta lei; VI - paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. Pena - multa de 5 a 20 vezes o maior salário-mínimo legal vigente no país. Parágrafo único - No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.

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CAPÍTULO V - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 67 - Os contratos poderão consignar exclusivamente as cláusulas, termos ou condições variáveis ou específicas. § 1º - As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarão figurar expressamente nos respectivos contratos. § 2º - Os contratos, no entanto, consignarão obrigatoriamente que as partes contratantes adotam e se comprometem a cumprir as cláusulas, termos e condições contratuais a que se refere o parágrafo anterior, sempre transcritas, verbo ad verbum, no respectivo cartório ou ofício, mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competente registro. § 3º - Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos, será obrigatoriamente entregue cópia impressa ou mimeografada, autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos e condições referidas no § 1º deste artigo. § 4º - Os cartórios de registro de imóveis, para os devidos efeitos, receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a que se refere o parágrafo anterior. Art. 68 - Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre as terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer às exigências constantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituído nesta lei para os incorporadores, no que lhes for aplicável. Art. 69 - O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 dias, regulamento sobre o registro de imóveis (VETADO). Art. 70 - A presente lei entrará em vigor na data de sua publicação, revogados o Decreto n.º 5.481, de 25 de junho de 1928, e quaisquer disposições em contrário. Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76º da República. CASTELO BRANCO Milton Soares Campos.

Franz Schubert de Moraes