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LOCAÇÃO LOCAÇÃO E DEPÓSITOE DEPÓSITOISANA MEDRADOJOÃO GUALBERTO

LUIZ XAVIERPAULO ROBERTO

Prof. Wiverson

2 de Maio 2012

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOO depósito é o contrato pelo qual uma pessoa -

depositário - recebe, para guardar, um objeto móvel alheio, com a obrigação de restituí-lo quando o depositante o reclamar. Aperfeiçoa-se pela entrega da coisa.

A guarda da coisa alheia é, assim, a finalidade precípua do depósito. Em tese, é vedado o uso da coisa depositada pelo depositário, pois, caso tal uso fosse permitido, a função do contrato não seria apenas o benefício do depositante, mas vantagem do depositário. E o contrato de depósito se transformaria em contrato de comodato.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITO

O art. 627-CC/02 “pelo contrato de depósito recebe o depositário um

objeto móvel, para guardar, até que o depositante o reclame.”

Quem entrega a coisa chama-se depositante Quem recebe a coisa chama-se depositário.

Classificação: Real Gratuito (oneroso) Unilateral ( Bilateral)

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOEspécies:

Voluntário, quando se origina da livre manifestação das partes,

fazendo surgir o contrato de depósito;

Necessário, Quando se origina por força de lei (depósito legal) ou se

efetua por ocasião de alguma calamidade como incêndio, inundação, naufrágio ou saque (depósito miserável).

Há ainda o depósito judicial, realizado por decisão do juiz, como acontece, por exemplo, na penhora.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOO Depósito Voluntário

Tem previsão legal – Art. 646-CC/02 “O depósito voluntário provar-se-á por escrito” Não possui forma livre, mas pode ser feito por instrumento particular

ou público, não importando o valor ou a natureza da coisa, objeto do depósito.

Pode ser Regular ou Irregular:

Regular é o depósito em que o depositário assume a obrigação de restituir a mesma coisa que lhe foi entregue – caracteriza-se pela infungibilidade

Irregular é o depósito de coisas fungíveis, obrigando-se o depositário a devolver coisas do mesmo gênero, da qualidade e quantidade

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOPrincipais obrigações do depositário

Art. 640/CC02“Sob pena de responder por perdas e danos, não poderá o depositário, sem licença expressa do depositante, servir-se da coisa depositada, nem a dar em depósito a outrem”

Parágrafo único. Se o depositário, devidamente autorizado, confiar a coisa em depósito a terceiro, será responsável se agiu com culpa na escolha deste”.

1) Conservar a coisa ao guardá-la;

2) Manter a coisa no estado em que foi entregue;

3) Não se servir o depositário da coisa depositada, pois a finalidade do depósito é a guarda e não o uso da coisa.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOPrincipais obrigações do depositante

O depósito, em regra, é contrato unilateral, criando obrigações, apenas para o depositário. Mas pode assumir caráter oneroso e, conseqüentemente, será um contrato bilateral perfeito, gerando obrigações também para o depositante. Nessas condições, sendo oneroso o contrato, o depositante passa a ter a obrigação de pagar o preço convencionado.

O pagamento das despesas necessárias para a conservação do bem em depósito e os prejuízos provenientes da coisa depositada representam outros deveres que tem o depositante.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOPrincipais obrigações do depositante

Se o depositante não pagar, poderá o depositário exercer o direito de retenção até que se lhe pague o valor das despesas ou dos prejuízos, desde que prove que seu crédito é líquido e certo.

Se não puder provar o seu crédito, o depositário pode exigir que o depositante preste caução idônea que lhe assegure o reembolso, ou, na falta desta, a remoção da coisa para o depósito público, até a liquidação final (Art. 644/CC02).

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITODepósito Necessário

O depósito necessário é o que resulta da imposição da lei ou de alguma calamidade imprevista.

“Art. 647 CC02. É depósito necessário: I - o que se faz em desempenho de obrigação legal; II - o que se efetua por ocasião de alguma calamidade,

como o incêndio, a inundação, o naufrágio ou o saque”.

O inciso recebe o nome de depósito miserável.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITODeposito Legal O depósito legal está previsto em lei. Por exemplo, quando

o depositário se torna incapaz, alguém lhe assumirá a administração dos bens. Esse alguém tem a obrigação legal de providenciar imediatamente que a coisa sob a guarda do incapaz, seja recolhida ao depósito público ou entregue a outro depositário.

Nesse caso é chamado legal, porque independe da vontade das partes (art.641 CC).

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITODepósito de bagagem em hospedaria

Depósito judicial (*)

Os principais direitos do depositário e do depositante oriundos do contrato (Próximo slide)

Direitos conferidos ao depositante

Quando extingue-se o contrato de depósito

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOOs principais direitos do depositário

O direito de retenção do objeto depositado lhe é conferido para garantia de suas pretensões:

A de ser reembolsado das despesas feitas com a coisa; A de ser indenizado dos prejuízos provenientes do depósito, até que o depositante

lhe pague o valor líquido das despesas, ou dos prejuízos, provados imediatamente. Quando isso não acontecer, pode o Depositário recusar-se a restituir o objeto , ou

também quando: 1ª- O objeto depositado é judicialmente embargado; 2ª- sobre a coisa pende execução de que tenha conhecimento oficial; 3ª- tiver suspeita de que o objeto foi furtado ou roubado. Admite-se o direito de requerer o depósito judicial do objeto, quando: Obrigatoriamente, o depositário tiver fundada suspeita de que está guardando um

objeto furtado ou roubado; Por motivo plausível, não possa guardar o objeto e o depositante não queira receber

o mesmo; O depositário se tornar capaz, hipótese na qual seu curador deverá recolhe-la ao

depósito público, se o depositante recusar-se a receber o objeto.

CONTRATO DE DEPÓSITOCONTRATO DE DEPÓSITOSúmula Vinculante de nº. 31 do STF

A prisão do depositário infiel e a nova súmula

É ilícita a prisão civil do depositário infiel, qualquer que seja a modalidade do depósito.

O ilícito aí só pode ser o civil, visto que não há crime sem lei anterior que o defina, nem pena sem prévia cominação legal (art. 5, inciso XXXIX, da CF).

Qualquer raciocínio contrário é inadmissível, pois viola o princípio da legalidade.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO

Sumário: 1- Conceito ; 2- Natureza jurídica dos contratos de locação; 3- Tipos de contrato; 4- Formas de extinção; 5- Jurisprudência

1- Conceito - Contrato bilateral pelo qual uma das partes (locador) assume a obrigação de, mediante remuneração entre elas convencionada e por tempo determinado ou não, conceder à outra (locatário) o uso e gozo de coisa infungível, ou prestar-lhe um serviço ou executar-lhe um trabalho.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO Na Lei, CC/2002: CAPÍTULO V

Da Locação de Coisas

Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Art. 566. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas

pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;

II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

e SS até o Art. 578.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO 2- NATUREZA JURÍDICA DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO. No artigo 565 do CC verificamos a definição legal dado ao

contrato de locação, sendo que quanto à sua natureza jurídica podemos assegurar que se trata de um

contrato bilateral (cria obrigações recíprocas entre locador/locatário, cuja característica da bilateralidade possibilita a invocação do princípio da exceção do contrato não cumprido esculpido nos artigos 476 e 477 do CC) , comutativo (as obrigações que revestem a relação negocial são de plano conhecidas pelos contratantes no momento da conclusão do negócio),

oneroso (o locador ao ceder o uso do bem ao locatário recebe um valor de retribuição – contraprestação),

consensual (independe da entrega da coisa para que se aperfeiçoe, sendo que a tradição não é essencial ao negócio), é de relação duradoura – execução continuada, sendo-lhe essencial o decurso de prazo, determinado ou não, não é solene (a lei não exige que o contrato se realize de forma especial, podendo ser verbal ou escrito).


Em relação ainda com relação à natureza jurídica dos contratos de locação, o posicionamento majoritário da doutrina é que o contrato é impessoal.

Corroborando este pensamento, Orlando Gomes onde a locação é contrato impessoal haja vista o fato de que não se extingue com a morte dos contratantes, admitindo-se a cessão, consoante ao entendimento do insigne doutrinador no artigo 11, inciso I da Lei 8.245/91.


Na eventualidade da morte de um dos cônjuges, verificamos a hipótese de proteção ao cônjuge sobrevivente que fica sub-rogado nos direitos e obrigações do locatário/falecido.

Assim o contrato transfere ao sub-rogado nas mesmas condições dispensando-se a celebração de novo instrumento.


3- TIPOS DE CONTRATOS

- O contrato de locação subdivide-se em três espécies e, remonta a época do Império Romano, com suas alterações ao longo do tempo, obviamente:

- locação de coisas (locatio conductio rerum), o locador cede ao locatário o uso e gozo de um bem infungível, mediante contraprestação/dinheiro;

- locação de serviços (locatio conductio operarum) uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento, sendo que estas relações foram em parte absorvidas pela legislação trabalhista;

- locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis) há uma obra para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/ou material em troca de uma remuneração. A lei do inquilinato regulamenta a espécie de locação de coisas, assim a locação de imóveis urbanos destinados à residência ou à atividade comercial é atualmente regulamentada pela lei especial 8.245/91 que traz em seu artigo 1º os tipos de locação que permanecem sendo reguladas pelo CC e pela legislação especial, quais sejam:

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos

Municípios, de suas autarquias e fundações públicas (dado a incidência do interesse público estas relações não devem sujeitar-se ao regime privado de locação);

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart- hotéis, hotéis – residência ou equiparados,

assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades (instituto regulado pela lei 6.099/74) . Modalidade a ser estudada posteriormente por outro grupo.

c) de bens móveis; d) de imóveis rurais (aqui entendidos conforme a destinação

que é dada ao imóvel e não à sua localização).


Da Lei Inquilinária podemos extrair os seguintes grupos de locação, o mais importante para os contratos mercantis:

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO a1) com prazo certo igual ou superior a trinta meses,

contratados por escrito (o locador não precisa motivar o seu pedido de retomada do imóvel, o que chamamos de Ação de Despejo por denúncia vazia, sendo que a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado independente de notificação ou aviso, inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento. Se vencido o contrato de locação residencial e o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador ocorrerá a prorrogação tácita, todavia ainda assim ao locador é assegurada a possibilidade de denúncia vazia desde que notifique o locatário previamente concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação).

a2) com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses Em regra não há possibilidade de denúncia imotivada (exceção art. 47, V, da Lei 8.245/91) que somente será admitida após 5 (cinco) anos de vigência ininterrupta da locação, nos termos do artigo 47,V, da Lei 8.245/91.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO b) Locação comercial com direito à renovatória: O

artigo 51 da Lei 8.245/91 estabelece os requisitos indispensáveis para que o locatário possa utilizar o direito de ter o seu contrato de locação comercial renovado independentemente da vontade do locador.

A possibilidade de o locatário valer-se da renovação compulsória (Ação Renovatória) do contrato de locação comercial funda-se na prevenção da interrupção das atividades exercidas no imóvel pelo locatário o que poderá desencadear na incidência dos lucros cessantes advindos da abrupta interrupção das atividades com o eventual deslocamento do estabelecimento comercial.

O prazo para a propositura da Ação Renovatória é decadencial, devendo impreterivelmente ser ajuizada no período de um ano no máximo a seis meses no mínimo imediatamente anteriores ao término do contrato em vigor.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃOc) Locação para temporada: é aquela locação

destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de curso, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, etc. (art. 48 da Lei 8.245/91).

São situações transitórias, sendo que o contrato deve ser escrito, haja vista o fato de que a lei exige a determinação de prazo para configuração deste tipo de contrato. A forma de pagamento permite, excepcionando a regra geral, que o aluguel e demais encargos sejam pagos e recebidos antecipadamente, levando-se em conta ser contrato de curta duração.

CONTRATO DE LOCAÇÃOCONTRATO DE LOCAÇÃO 4- FORMAS DE EXTINÇÃO São as seguintes, as formas de extinção dos contratos: a) Por imperfeição a ele anterior, que causa sua nulidade ou anulabilidade:

o contrato possui uma cláusula de nulidade ou anulatória e a inexistência, que provoca sua extinção. Ex. Contrato firmado com menor de 16 anos e contrato cujo objeto é ilícito (nulidade). Contrato firmado com menor de 17 anos sem assistência do representante legal (anulabilidade). Quando faltar qualquer de seus elementos essenciais (ex. vontade dos contratantes) termos a inexistência do contrato.

b) Extingue pelo cumprimento de todas as obrigações assumidas pelas partes, alcançando o contrato suas finalidades. Ex. Causas de extinção obrigacional do contrato: a) mais comum: pagamento (seja puro e simples, seja forçado ou por execução judicial); b) outras modalidades (consignação em pagamento, novação, sub-rogação, imputação, remissão, dação, compensação, transação, arbitragem, confusão).

c) Quanto à inexecução da obrigação contratual: é preciso averiguar a existência ou não de culpa que acarrete o evento extintivo do negócio. Verificada a incidência da culpa é preciso ressarcir as perdas e danos e cumprir as demais conseqüências desse inadimplemento. Verificamos no ordenamento jurídico o princípio do res perit domino, ou seja, a coisa perece para o dono, assim não verificada a culpa, não há que se falar em ressarcimento pelas perdas e danos.


c1- Inexecução da obrigação contratual culposamente: ruptura do negócio, que pode ser unilateral ou bilateral, quer exista descumprimento obrigacional por uma das partes, ou por ambas respectivamente (rescisão).

c2- Inexecução da obrigação contratual ausente de culpabilidade: pode ser resilição (vontade bilateral dos contratantes tomando o nome de DISTRATO, ou por um só deles, sendo, nesse caso unilateral).

d) Extinção da obrigação com a morte do devedor, quando a obrigação não se transferir a seus herdeiros ou sucessores.

LOCAÇÃO - JurisprudênciaLOCAÇÃO - Jurisprudência

Súmula vinculante 31

◦ É inconstitucional a incidência do Imposto sobre serviço

de qualquer natureza – ISS, sobre operação de locação

de bens móveis dissociadas da prestação de serviços.

Súmula Nº

Súmulas STF

65

Renovação de contrato de locação

A cláusula de aluguel progressivo anterior à Lei 3494, de 19/12/1958, continua em vigor em caso de prorrogação legal ou convencional da locação.

178 Não excederá de 5 anos a renovação judicial de contrato de locação, fundada no decreto 24150, de 20/04/1934.

370Julgada improcedente a Ação renovatória da locação, terá o locatário, para desocupar o imóvel, o prazo de 6 meses, acrescido de tantos meses quantos forem os anos da ocupação, até o limite total de 18 meses.

375Não renovada a locação regida pelo Decreto 24150, de 20/04/1934, aplica-se o Direito comum e não a legislação especial do inquilinato.

376NA RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO, REGIDA PELO DECRETO 24150, DE 20/4/1934, O PRAZO DO NOVO CONTRATO CONTA-SE DA TRANSCRIÇÃO DA DECISÃO EXEQUENDA NO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS; COMEÇA, PORÉM, DA TERMINAÇÃO DO CONTRATO ANTERIOR, SE ESTA TIVER OCORRIDO ANTES DO REGISTRO

482O LOCATÁRIO, QUE NÃO FOR SUCESSOR OU CESSIONÁRIO DO QUE O PRECEDEU NA LOCAÇÃO, NÃO PODE SOMAR OS PRAZOS CONCEDIDOS A ESTE, PARA PEDIR A RENOVAÇÃO DO CONTRATO, NOS TERMOS DO DECRETO 24150.

123

Encargos

Sendo a locação regida pelo Decreto 24150, de 20/04/1934, o locatário não tem direito a purgação da mora prevista na lei 1300, de 28/12/1950.

171Não se admite, na locação em curso, de prazo determinado, a majoração de encargos a que se refere a Lei 3844, de 15/12/1960.

172Reajuste de aluguel

Não se admite, na locação em curso, de prazo determinado, o reajustamento de aluguel, a que se refere a Lei 3085, de 29/12/1956.

411 Sublocação O LOCATÁRIO AUTORIZADO A CEDER A LOCAÇÃO PODE SUBLOCAR O IMÓVEL

442Contrato de locação

A INSCRIÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, PARA A VALIDADE DA CLÁUSULA DE VIGÊNCIA CONTRA O ADQUIRENTE DO IMÓVEL, OU PERANTE TERCEIROS, DISPENSA A TRANSCRIÇÃO NO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS.

481Locação de coisa

SE A LOCAÇÃO COMPREENDE, ALÉM DO IMÓVEL, FUNDO DE COMÉRCIO, COM INSTALAÇÕES E PERTENCES, COMO NO CASO DE TEATROS, CINEMAS E HOTÉIS, NÃO SE APLICAM AO RETOMANTE AS RESTRIÇÕES DO ART. 8º, "E", PARÁGRAFO ÚNICO, DO DECRETO 24150, DE 20/4/1934.

Locação - Jurisprudência

CONSIGNAÇÃO EM CIVIL - LOCAÇÃO - NOTIFICAÇÃO - A notificação do locador ao inquilino (contrato por

prazo indeterminado) não reclama forma especial. Indispensável é a comunicação de não haver interesse na

prorrogação do contrato, de modo a que o locatário não seja surpreendido com a ação de despejo.

RETOMADA PARA USO PRÓPRIO. 1. Pode o locador retomar o imóvel para uso próprio e instalação de atividade

comercial diferente da exercida pela locatária, ao fundamento da necessidade. 2. Recurso não conhecido.

LOCAÇÃO COMERCIAL - PRAZO INDETERMINADO - NOTIFICAÇÃO - FINALIDADE - BENFEITORIA NECESSÁRIA -

CONCEITO - PEDIDO PROCEDENTE - Benfeitorias necessárias são as que têm por fim conservar a coisa ou evitar

que se deteriore, não as destinadas a possibilitar ao locatário o exercício da sua atividade.

DIREITO DE PREFERÊNCIA - LOCAÇÃO DE IMÓVEL PARA FINS COMERCIAIS - Cláusula contratual que estipula o

direito de preferência. Venda do imóvel pela locadora, sem dar ciência à locatária. Hipótese em que a

estipulação contratual não se inscreveu no Registro de Imóveis. Validade da venda, de referência ao terceiro

comprador. Acórdão que, dando pela procedência da ação, assegurou à locatária a outorga da escritura de

compra e venda do imóvel.

LOCAÇÃO - CONSTRUÇÃO NO TERRENO LOCADO - AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR - ACESSÕES CARACTERIZADAS -

SUJEIÇÃO ÀS REGRAS DOS ARTS - 545 E 549, DO CC - Construção de um Salão Comercial e um banheiro no

terreno locado, com autorização do locador, não se enquadra entre as benfeitorias propriamente ditas, são

acessões que obedecem às regras dos arts. 545 e 549 do CC. (2º TACSP - Ap. c/rev. 455.969-00/0 - 11ª C - Rel.

Juiz Clovis Castelo - J. 03.06.96) (RT 734/381)


FIANÇA - EXTINÇÃO - SUBSTITUIÇÃO DO LOCATÁRIO COM ANUÊNCIA DO LOCADOR - GARANTIA PRESTADA

"INTUITO PERSONAE" - ADMISSIBILIDADE - Quando o locador admite novo locatário mediante negociação que

inclui a substituição do fiador que garantiu a locação anterior, este fica exonerado da obrigação solidária que

assumira em face do que dispõe o parágrafo 1º do artigo 1.031 do Código Civil e porque o caráter

personalíssimo da fiança não permite que ela se transfira a pessoa desconhecida do garantidor. (2° TACSP - Ap.

c/ Rev. 461.039 - 6ª C. - Rel. Juiz Carlos Stroppa- J. 18.09.96)

CIVIL - FIANÇA - TRANSAÇÃO ENTRE CREDOR-LOCADOR E DEVEDOR-LOCATÁRIO - MORATÓRIA -

DESCONHECIMENTO - FIADOR - CC, ART.150.l - A concessão de moratória ao devedor locatário, sem

consentimento do fiador, o desobriga da obrigação. Aplicação do art. 150 do Código Civil. ll - Recurso especial

conhecido e provido. (Resp nº 40.414-2 - SP. Rel. Min. PEDRO ACIOLI. Sexta Turma. Unânime. DJ 18/04/94).

LEGITIMIDADE AD CAUSAM - DESPEJO - Imóvel comercial. Propositura por adquirente do prédio. Contrato de

locação não inscrito. Inexistência de cláusula de vigência. Possibilidade. Aplicação do art. 1.197 do CC. (2º

TACSP - AC 178.920.9 - 7ª C. - Rel. Juiz Gildo dos Santos) (RT 605/141)

LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO - REQUISITOS PARA O MÚTUO ACORDO PREVISTO NO ART. 9º, I, DA LEI 8.245 SÃO

OS DO DIREITO PRIVADO COMUM E NÃO SE CONFUNDEM COM OS REQUISITOS DA TUTELA DESPEJATÓRIA

ANTECIPADA PREVISTA PELO ART. 59, § 1º, INC. I, DO MESMO DIPLOMA LEGAL - Não há confundir-se os requisitos

do mútuo consentimento previsto pelo art. 9º, inc. I, da Lei 8.245, com os requisitos para a tutela antecipada do

despejo previsto pelo art. 59, § 1º, inc. I, da mesma lei. O termo de compromisso endereçado ao locador

(manifestação receptícia de vontade) comprometendo-se o locatário à desocupação do imóvel dentro de

determinado prazo, se constitui em manifestação de vontade contratual (distrato), mormente se o locador

assume, no mesmo compromisso, obrigações. Contrato que se conclui com o recebimento da proposta pelo

locador. Aplicação dos arts. 1.079 e 1.080 do CC. (TARS - AC 195.166.202 - 4ª C. Civ. - Rel. Juiz Márcio Oliveira

Puggina - J. 07.12.95)


NULIDADE - SENTENÇA - CERCEAMENTE DE DEFESA - CONTRATO DE LOCAÇÃO DE TERRAS INDÍGENAS - ART.

231, DA CF - ARTS. 82, 145 E 146 DO CC - O contrato de locação cujo objeto é a locação de terras

tradicionalmente ocupadas pelos índios é nulo de pleno direito, porque viola frontalmente o art. 231, § 6º, da

CF/88. Ausência, ademais, de um dos elementos essenciais do ato jurídico, qual seja, o objeto lícito. Aplicação

dos arts. 82 e 145, I, do CC. A nulidade absoluta pode e deve ser pronunciada de ofício pelo juiz, nos termos

do art. 146 do CC, não se considerando extra petita a r. sentença que a declarou. Não se afigura infra petita a

sentença que deixa de analisar especificamente um argumento que já se acha, de alguma forma, repelido pelo

juiz. O indeferimento de prova impertinente não constitui cerceamento de defesa. É impertinente a prova que

busca desconstituir presunção legal de caráter absoluto (art. 11, do Estatuto do Índio). A emancipação dos

silvícolas decorre de ato do Presidente da República, não podendo sua eventual integração à civilização ser

demonstrada por qualquer meio probatório. Não há direito de retenção ou de indenização por benfeitorias

úteis e necessárias se evidenciada a má-fé do Apelante. (TRF 3ª R - AC 93.03.039002-4 - SP - 2ª T. - Relª Juíza

Sylvia Steiner - DJU 02.04.97).


LOCAÇÃO - Terreno urbano. Direito de preferência (Lei nº 6.649/79, art. 24, § 2º). Ação de nulidade de

escritura pública, cumulada com ação de depósito de contra-oferta. Ação de despejo. Recursos especiais

providos pelas alíneas a e c, do art. 105 da CF. I. Um Terreno urbano de 10.000 m2, com um único registro

imobiliário, foi dividido fisicamente no meio. Cada uma da unidades foi dada em aluguel a locatária

diferente. No curso dos contratos de locação, os proprietários (segundos recorrentes) resolveram vender

todo o imóvel. Notificaram as locatárias para que, no prazo de trinta dias, exercessem seus direitos de

preferência pela compra de "todo o terreno". Uma delas comprou todo o imóvel e o vendeu a terceiro

(primeira recorrente). A outra locatária (recorrida), dentro do trintídio legal, contrapropôs comprar só a

unidade por ela locada. Como o imóvel já havia sido vendido antes do advento dos trinta dias para o

exercício da preempção, ajuizou ela ação de nulidade de escritura de compra e venda, cumulada com ação

de depósito da contra-oferta. O terceiro adquirente de todo o imóvel (primeira recorrente), por seu turno,

aforou ação de despejo.


LOCAÇÃO - Terreno urbano. Direito de preferência (Lei nº 6.649/79, art. 24, § 2º). Ação de nulidade de

escritura pública, cumulada com ação de depósito de contra-oferta. Ação de despejo. Recursos especiais

providos pelas alíneas a e c, do art. 105 da CF. I. Um Terreno urbano de 10.000 m2, com um único registro

imobiliário, foi dividido fisicamente no meio. Cada uma da unidades foi dada em aluguel a locatária

diferente. No curso dos contratos de locação, os proprietários (segundos recorrentes) resolveram vender

todo o imóvel. Notificaram as locatárias para que, no prazo de trinta dias, exercessem seus direitos de

preferência pela compra de "todo o terreno". Uma delas comprou todo o imóvel e o vendeu a terceiro

(primeira recorrente). A outra locatária (recorrida), dentro do trintídio legal, contrapropôs comprar só a

unidade por ela locada. Como o imóvel já havia sido vendido antes do advento dos trinta dias para o

exercício da preempção, ajuizou ela ação de nulidade de escritura de compra e venda, cumulada com ação

de depósito da contra-oferta. O terceiro adquirente de todo o imóvel (primeira recorrente), por seu turno,

aforou ação de despejo. O juiz de primeiro grau una sententia julgou procedente a ação de despejo e

improcedentes os pedidos de nulidade de escritura e depósito. A sucumbente recorreu. O TJ reformou a

sentença. Entendeu, ao interpretar o § 2º do art. 24 da Lei 6.649/79, que há distinção entre "terreno

urbano" e "unidade imobiliária". II. Para efeito de preferência, não há distinção entre "terreno" (inclusive

rural: Lei 4.504/64, art. 92, § § 3º e 4º) e "unidade imobiliária" (Lei nº 6.649/79, art. 24, § 2º). In casu, o

terreno formava uma unidade jurídica. Pouco interessa estivesse ele dividido fisicamente ao meio e dado

em aluguel a duas locatárias diferentes. O proprietário não era obrigado a vender, ainda que pelo preço por

ele estipulado, parte do imóvel para cada locatária. A notificação se fez para a compra in globo e não in

partem. (STJ - REsp 30.272-2 - CE - 6ª T - Rel. Min. Adhemar Maciel - DJU 28.06.93) (RJ 192/100 - Em. 7.327)


Recurso Extraordinário Nº 130.013-2 RS

Arrendamento mercantil (Leasing)

◦ É a locação caracterizada pela faculdade conferida ao locatário (arrendatário) de,

ao término do prazo locatício, optar pela compra do bem locado.

◦ É a sucessão de dois contratos, o de locação e o de compra e venda, sendo o último

opcional.

Para efeitos tributários, somente pode ter o enquadramento de leasing o contrato

que atenda aos requisitos da lei fiscal e do Regulamento do Banco Central.

◦ O arrendatário recebe uma coisa móvel do arrendador, a qual este adquire se já não

for seu proprietário, cedendo-lhe o uso e gozo, como uma locação tradicional.


Fonte: Curso de Direito Comercial / Fábio Ulhoa Coelho

A fim de eliminar dúvidas que pontilhavam a jurisprudência, a Lei nº 8.245/91

excluiu do seu regime:

1) as locações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios;

2) as vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de

automóveis;

3) os espaços destinados à publicidade;

4) os apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados

aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam

autorizados a funcionar;

5) o arrendamento mercantil (leasing) em qualquer de suas modalidades.


Fonte: Curso de Direito Comercial / Fábio Ulhoa Coelho

Locação Depósito

Cessão de uso Pode eventualmente implicar a cessão de uso

Pagamento vigora ainda na ausência temporária de utilização

Pagamento somente enquanto o objeto estiver ocupando o espaço usado

Contrato consensual Contrato real

Remuneração pela cessão de uso é prestação essencial

Cessão de uso pode ser gratuito

LOCAÇÃO X DepósitoLOCAÇÃO X Depósito

Fonte: Instituições de Direito Civil – Caio Mário da Silva Pereira

Importante distinguir para aplicação da teoria dos riscos, penhora do contéudo como de bens em poder do executado ou em mãos de terceiros.

LOCAÇÃO e DEPÓSITOLOCAÇÃO e DEPÓSITO

Referências COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de direito comercial, volume 3: direito de

empresa. 12.ed. São Paulo: Saraiva, 2011. GONÇALVES, Carlos Roberto. Contratos e Atos Unilaterais.7. ed. São Paulo:

Saraiva, 2010. BRASIL.Constituição (1988). Constituição da República Federativa do

Brasil. Brasília, DF: Senado, 1988. TAGLIETA, Eliane da Silva, Espécies de extinção dos contratos, suas

classificações e seus efeitos. Boletim Jurídico, Uberaba/MG, a. 4, nº 171. Disponível em: <http://www.boletimjuridico.com.br/ doutrina/texto.asp?id=1164>

DUQUE, Bruna Lyra. Uma proposta de classificação para as formas de extinção dos contratos. Jus Navigandi, Teresina, ano 11, n. 1473, 14 jul. 2007. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10154>.

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Extinção dos contratos. Disponível em: <http://www.professoramorim.com.br/amorim/dados/anexos/375.doc>.

locaÇÃo e depÓsito isana medrado joÃo gualberto luiz xavier paulo roberto prof. wiverson 2 de...

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