LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DE PROJETO – RJhttp://azenil.wordpress.com/2011/07/16/licenca-de-obras-e-aprovacao-de-projeto-rj/Postado em julho 16, 2011 por azenil

LICENÇA DE OBRAS E APROVAÇÃO DO PROJETO

O processo administrativo para legalização de edificação unifamiliares, conforme foi visto, tem

seu início com o protocolo do Anexo I e demais documentos contidos no Decreto n.º 5.281/85. O

processo recebe um número com as seguintes características: xx/xxx.xxx/xxxx. Na Secretaria de

Urbanismo, os dois primeiros algarismos serão sempre “02”, indicando a Secretaria a qual o

processo está vinculado. Na Secretaria de Fazenda, por exemplo, iniciará por “04”. Os três

números seguintes indicam a subgerência, e os demais, o número de ordem seguido do ano

com quatro algarismos. Esses números variam de ano para ano, conforme o controle da

Secretaria de Urbanismo.

O chefe de seção da Subgerência faz a análise dos documentos iniciais apresentados e procede

ao seu tombamento. Caso verifique a falta de algum documento essencial, solicitará no ato à

parte interessada que aguarda o protocolo que complete a documentação. Dessa forma,

procederá ao tombamento, com número de ordem e inclusão do pedido do sistema de protocolo

– SICOP – da Prefeitura.

A subgerência verificará, neste ato, se consta algum processo em tramitação para o local,

denúncias, processos de notificações, autos de infração, que deverão ser apensos. Pode

acontecer que o novo proprietário não tenha conhecimento de que o proprietário antigo tenha

protocolado pedido de licenciamento e, por algum motivo, normalmente financeiro, não tenha

dado andamento processo. Ao constatar que existe processo de licenciamento aberto para o

local, o Chefe Administrativo deverá orientar o interessado a dar continuidade no processo já

existente.

Para isso, deverá requerer, mediante apresentação de justo título – Escritura de Compra e

Venda devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis (RGI) – a substituição da

titularidade do processo. Caso venha apresentar novo projeto com profissional técnico diverso

do já constituído no processo, deverá também requerer a substituição do profissional.

Mediante apresentação de declaração, o mesmo assume a responsabilidade pela obra e projeto

a partir daquela data e de documentos que comprovem sua regularidade perante o Conselho

Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA. Se for processo de fiscalização,

notificação e embargos de obras, este deverá ser apensado ao pedido de legalização, evitando

assim a lavratura de multas enquanto não foi analisado o pedido de licenciamento.

Ocorrendo processo de fiscalização, as obras deverão ser paralisadas, e o simples ato de

protocolar o pedido de licenciamento não implica em aceitação ou autorização para continuar a

obra. O interessado deve aguardar a análise do pedido, com observância dos parâmetros

urbanos. Somente depois da aprovação pelo técnico responsável, e a partir da emissão da guia

de licença de obras, poderá dar continuidade à sua construção.

O processo inicial com a devida informação de que nada consta para o local será então

encaminhado ao setor técnico para análise preliminar. Normalmente, as subgerências são

divididas em bairros pelo Diretor. Cada engenheiro ou arquiteto fica responsável por um bairro

específico, tendo competência para análise e aprovação. Os pedidos mais complexos, tais como

licenciamento de prédios, shopping, áreas de loteamentos, dentre outros, ficam subordinados

ao Gerente. O técnico responsável então irá analisar o projeto em sua totalidade, observando se

os parâmetros urbanos estão sendo obedecidos. Em seguida, dará seu parecer, declarando que

o pretendido atende à legislação, ou irá indicar as exigências para prosseguimento.

Será aberto prazo de trinta dias para cumprir as exigências, podendo haver prorrogação por

igual período em razão da complexidade. Se o projeto estiver de acordo com a legislação, o

técnico encaminhará o processo ao setor administrativo com o despacho: “passa-se alvará”. O

chefe de seção emitirá o DARM referente ao pagamento da taxa de alvará, descontando o valor

inicial pago, e entregando a guia ao requerente para pagamento em 7 dias. Ao comprovar o

pagamento, o requerente poderá retirar o projeto aprovado e a licença para a obra, com o prazo

que foi requerido na inicial. Termina aqui a fase inicial de licenciamento e o processo aguardará

no prazo determinado.

Na licença de obras, conforme se verifica a seguir, são listadas todas as restrições para

conclusão do processo. No caso de pedido de construção nova, é importante observar que a

Prefeitura estipula o prazo de 90 dias para apresentar projeto de dispositivo de tratamento de

esgotos visado pela Companhia Estadual de Águas e Esgotos (CEDAE), sob pena de embargo da

obra. O artigo 5º, do Decreto n.º 8.417/89, determina ainda que a conclusão da primeira laje

seja comunicada pelo profissional à Secretaria Municipal de Urbanismo (RIO DE JANEIRO, 1989).

Processo administrativo de legalização de modificações e acréscimo

A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes

se depara com um terreno onde já está edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem

a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. A

modificação e o acréscimo podem ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o

proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado

nessa, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos, criação de

novos banheiros, varandas, entre outros. No segundo caso, o acréscimo modifica a edificação

existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente.

A legislação aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto n.º 5.281/85

se aplica tanto a edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas

unidades. A grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a

modificação e acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto, deverá

comprovar a legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja

comprovado o direito adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da

irretroatividade legal. Ou seja, comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação

atual tenha sido modificada de forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender à

nova lei em relação ao existente. Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em

vigor. Assim, imóveis que foram beneficiados por legislação temporária, como, por exemplo, o

Decreto n.º 9.218/90, e tiveram obras de acréscimo legalizadas no afastamento frontal (RIO DE

JANEIRO, 1990) – o que não é permitido nos dias atuais – em caso de modificação e acréscimo,

não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto, porém não poderão

acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.

No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação

existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo

sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe numeração

oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada. Essa modificação precisa ser

atualizada junto ao Cadastro Imobiliário de IPTU e obrigatoriamente ser averbada no Registro

Geral de Imóveis. Assim, por exemplo, uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao

ser modificada e acrescida verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20,

apto 101 (unidade original) e Rua Bela n.º 20, apto 201(unidade nova).

Com isso, depois de ultrapassada a fase de licenciamento e aprovação do projeto, a

documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria de Fazenda. De acordo

com as informações contidas na licença de obras e projeto aprovado, será alterado nessa

Secretaria o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua nova numeração

em razão da modificação. Também será atribuída uma nova inscrição municipal para a unidade

criada em razão do acréscimo. Neste ato, ocorrerão ainda as atribuições de áreas pertinentes a

cada imóvel, conforme o quadro de áreas constante no projeto aprovado.

Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações

cadastrais e, se for o caso, o pagamento do Imposto Sobre Serviços (ISS), o proprietário deverá

requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo. Dando prosseguimento ao ato,

será emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de Obras para a

unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida – e passou a receber uma nova

numeração – e Certidão de Habite-se para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a

averbação das modificações junto ao Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a

Secretaria de Fazenda, modificar a numeração concedida na matrícula da unidade existente e

mediante comprovação das obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da

unidade nova na citada matrícula.

Caso seja de interesse do proprietário, poderá ser requerido ao Registro de Imóveis a Instituição

de Condomínio Edilício, com base no disposto no artigo 1.332, da Lei n.º 10.406/2002 – Código

Civil (BRASIL, 2002). O efeito de tal Instituição atribui uma fração ideal para cada unidade em

relação ao terreno, distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, e possibilita

a venda de cada unidade isoladamente.

Observa-se que nesse caso não existe desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a

separação de fato das unidades, de forma independente e autônoma, quebrando os vínculos

existentes entre o imóvel. No caso em questão, o que se tem é um simples “fracionamento”, ou

seja, atribui-se uma área de utilização exclusiva para cada unidade e definem-se as áreas

comuns.

O terreno continua vinculado em cada matrícula, em sua totalidade. Delimita-se a área de uso

comum, as áreas de uso exclusivo e a área ocupada pela edificação. Quando o proprietário

requer o fracionamento ao Registro Geral de Imóveis, extingue-se a matrícula do imóvel

existente, e atribui-se uma nova matrícula para a unidade existente, em razão da alteração da

numeração. Por sua vez, a unidade nova recebe o habite-se e uma matrícula individual.

Pode acontecer ainda a hipótese em que o proprietário edifica uma nova unidade nos fundos do

imóvel já existente. Neste caso, não é necessário apresentar projeto completo da casa

existente, desde que devidamente comprovada a sua legalidade. Com fins de instruir o processo

administrativo, é usual juntar cópia da documentação, como por exemplo, projeto aprovado ou

certidão de habite-se, a fim de demonstrar a aprovação do prédio.

A Prefeitura examinará a pretensão de construir na parcela do lote, de acordo com a legislação

vigente, focando apenas a unidade a ser construída. No projeto, deverá constar,

obrigatoriamente, quadro de áreas demonstrativo das áreas existentes e áreas a serem

construídas, possibilitando assim o correto lançamento no cadastro de IPTU após aprovação pela

Secretaria de Urbanismo.

A unidade nova, diferente da situação de acréscimo vertical, não sofre alteração na sua

numeração. Normalmente, essa unidade a ser legalizada recebe o complemento “FUNDOS” e,

da mesma forma, procede-se a averbação de instituição de condomínio edilício junto ao Registro

de Imóveis para possível venda individual, com atribuição de frações e áreas de servidão de

acesso.

A inscrição imobiliária (referente ao IPTU) da unidade existente não sofre alterações e a sua

matrícula (referente ao RGI) não sofre alteração, ficando consignada à instituição de condomínio

edilício. Sua numeração não sofre alteração.

O PROCESSO ADMINISTRATIVO E SUA TRAMITAÇÃOPostado em maio 29, 2011 por azenil

O processo administrativo para legalização de imóvel residencial unifamiliar tem seu início com

um documento denominado Anexo I, fornecido pela Prefeitura, conforme artigo 1º

doDec.5726/86 modificado pelo Dec.8417/89. Trata-se de um formulário padrão que serve para

diversos pedidos junto à Secretaria Municipal de Urbanismo. Nesse formulário, o requerente,

que pode ser o proprietário, detentor legal do bem ou ainda o locatário, no caso de instalações

comerciais e transformações de uso, irá se identificar com nome, endereço, identidade, CPF,

profissão, e-mail, completando o formulário com a inscrição imobiliária e código do logradouro

existentes no carnê de IPTU. No anexo, o requerente indicará ainda sua pretensão, o que deseja

obter na Secretaria de Urbanismo, os prazos para execução da obra ou informar que trata-se de

obras concluídas. Importante observar que em pedidos mais complexos o requerente pode fazer

uma adaptação do Anexo I para melhor se adequar à sua pretensão.

Atualmente, a Secretaria Municipal de Urbanismo dispõe um canal virtual para protocolo inicial

de pedidos de licenciamento através do link http://requerimentossmu.rio.rj.gov.br/onde o

contribuinte irá cadastrar CPF e uma senha, tendo acesso ao pedido inicial virtual, podendo

imprimir o DARM – Documento de Arrecadação Municipal – que terá que pagar para protocolar o

processo e imprimir ainda um formulário com todos os documentos necessários que irá

apresentar no órgão competente da Secretaria Municipal de Urbanismo.

A Secretaria Municipal de Urbanismo é dividida em Gerências e Subgerências por Bairros e o

requerente deverá protocolar seu pedido inicial na subgerência correspondente conforme o

quadro a seguir. Obedecendo o princípio do duplo grau de jurisdição, caso sua pretensão seja

indeferida pelo subgerente, no caso, um engenheiro ou arquiteto, funcionário de carreira,

ocupando o cargo de diretor, poderá interpor recurso fundamentado que será apreciado pelo

gerente da região, podendo ainda este recurso chegar na esfera do Secretário de Urbanismo e

na última esfera, chegar até o Prefeito, que decidirá embasado nos fundamentos da

Procuradoria Geral do Município.

CERTIDÃO DE ELEMENTOS CADASTRAIS E CERTIDÃO DE HISTÓRICO FISCALPostado em julho 27, 2012 por azenil

CERTIDÃO DE ELEMENTOS CADASTRAISO QUE É?

Certidão emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda onde são informados todos os dados do

imóvel   (como área, posição, idade etc.) que constam atualmente no cadastro do IPTU.

Essa certidão serve como documento comprobatório das informações atualizadas através de

processo de modificação de dados cadastrais do imóvel. A Lei 691/84, dispõe no seu artigo 60:

“Art. 60   - A mudança de tributação predial para territorial, ou de territorial para predial,

somente prevalecerá, para efeito de cobrança do imposto respectivo, a partir do exercício

seguinte àquele em que ocorrer o evento causador da alteração.”

Assim, imagine que você tem um terreno, aprovou seu projeto, levou toda a documentação até

a Secretaria de Fazenda para obter a Certidão de Visto Fiscal, teve o habite-se em Janeiro de

2012 e em junho do mesmo ano resolve vender o imóvel. A Prefeitura não tem como alterar os

dados do cadastro do IPTU 2012, que irá constar como lote de terreno. Mas, a partir das

alterações cadastrais realizadas pela Secretaria de Fazenda com base no processo

adminsitrativo aprovado pela Secretaria de Urbanismo, é possível solicitar uma Certidão de

Elementos Cadastrais, onde constarão os dados que serão lançados no ano seguinte. Essa

certidão é fundamental nos casos de imóveis que serão objetos de financiamento e sofreram

alterações ou acréscimos de área. Ela irá provar que os novos dados do imóvel foram realmente

implantados no sistema para o ano seguinte, conforme legislação vigente, provando assim a

legalidade do imóvel

Procedimento

Certidão informatizada. Pode ser obtida em qualquer posto de atendimento do IPTU bastando

fornecer o número da inscrição imobiliária.

Prazo: Atendimento imediato.

CERTIDÃO DE HISTÓRICO FISCALInformações Gerais

Essa Certidão descreve os dados cadastrais e fiscais do imóvel com base no sistema

informatizado, a partir de 1990 e exercícios anteriores para fins gerais e usucapião. Serve ainda

para fazer prova junto ao INSS para obter isenção do pagamento e consequente Certidão

Negativa de Débitos- CND. Todas as alterações que fora feitas no cadastro imobiliária são

descritas nessa certidão. Assim, se houve alteração de área, mudança de titularidade, revisão

de numeração ou qualquer outro tipo de alteração cadastral, será devidamente informado na

certidão.

Procedimento

Para solicitar, dirigir-se a Rua Afonso Cavalcanti 455, Anexo/Térreo, para preencher o formulário

e entregar a documentação necessária, que deverá ser apresentada em cópia autenticada ou

com original e cópia (que será autenticada pelo servidor).

Documentos necessários para Fins Gerais (original e cópia ou cópia autenticada)

o Formulário de elementos cadastrais e fiscais cedido pela repartição do IPTU

o Cópia do documento de identidade

o Cópia das duas lâminas do carnê do IPTU com os dados cadastrais

o Procuração com firma reconhecida (se não for o proprietário)

o Certidão do Registro de Imóveis e também Escritura Definitiva (caso o nome do titular

esteja desatualizado no IPTU)o Termo de Inventariante (se for sucessor)

o Contrato Social, se for pessoa jurídica

Documentos necessários para usucapião (original e cópia ou cópia autenticada)

o Formulário de elementos cadastrais e fiscais cedido pela repartição do IPTU

o Caso o requerente não seja o autor da ação trazer procuração com firma reconhecida

o Cópia da identidade do requerente ou procurador

o Petição inicial constante do processo

o Cumpra-se do Juiz (citando o pedido de histórico fiscal)

o Cópia das duas lâminas do carnê do IPTU com os dados cadastrais

o Planta de situação com área do imóvel, ART e CREA

(Informações sobre procedimento para obter certidões com base no

Sitehttp://www.rio.rj.gov.br)

O PROCESSO DE MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO – RIO DE JANEIROPostado em maio 15, 2011 por azenil

PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA MODIFICAÇÕES E ACRÉSCIMO.

A necessidade de moradia é cada vez mais acentuada em nossa cidade. Muitas vezes nos

deparamos com um terreno no qual já está edificada uma unidade residencial e o proprietário

tem a necessidade de ampliar seu imóvel, seja horizontalmente ou através de ampliação

vertical. A modificação e acréscimo pode ocorrer, basicamente, de duas formas: Na primeira, o

proprietário elabora projeto de ampliação da unidade existente e o acréscimo é incorporado na

área existente, sendo uma mera extensão da unidade, com aumento do número de quartos,

criação de novos banheiros, varandas, entre outros. No segundo caso, o acréscimo modifica a

edificação existente e cria uma nova unidade, independente da unidade existente. A legislação

aplicada em cada caso é praticamente a mesma, visto que o Decreto 5281/85 se aplica tanto a

edificações unifamiliares – uma unidade – ou a edificações bi-familiares – duas unidades. A

grande diferença se dá no processo administrativo. No primeiro caso, ocorre a modificação e

acréscimo na unidade, onde o proprietário, na elaboração do projeto deverá comprovar a

legalidade do figurado como existente. Isso é fundamental para que seja comprovado o direito

adquirido sobre o que já existe, obedecendo-se o princípio da irretroatividade legal, ou seja,

comprovada a existência legal do imóvel, ainda que a legislação atual tenha sido modificada de

forma mais desfavorável, o proprietário não terá que atender a nova lei em relação ao existente.

Deverá, porém, adequar tudo que é novo na legislação em vigor. Assim, imóveis que foram

beneficiados por legislação temporária como, por exemplo, o Decreto 9218/90 e tiveram obras

de acréscimo legalizadas no afastamento frontal, não permitido nos dias atuais, em caso de

modificação e acréscimo não terão que demolir a área legalizada com o benefício do Decreto,

porém, não poderão acrescer ou modificar naquela área por vedação atual.

No segundo caso, ocorre a modificação e acréscimo em que o proprietário modifica a edificação

existente e acresce uma nova unidade, criando assim uma edificação bi-familiar. O processo

neste caso sofre algumas alterações apenas na fase conclusiva, pois a nova unidade recebe

numeração oficial da Prefeitura e a numeração anterior também é modificada, devendo essa

modificação obrigatoriamente ser averbada no Registro Geral de Imóveis. Assim, por exemplo,

uma unidade residencial existente na Rua Bela n.º 20, ao ser modificada e acrescida

verticalmente, passará a ter a seguinte numeração: Rua Bela n.º 20 aptº 101 (unidade original)

e Rua Bela n.º 20 aptº 201(unidade nova). Com isso, após ultrapassada a fase de licenciamento

e aprovação do projeto, a documentação aprovada das unidades será encaminhada à Secretaria

de Fazenda, onde, de acordo com as informações contidas na licença de obras e projeto

aprovado, será alterado o cadastro imobiliário, passando a constar na unidade existente sua

nova numeração em razão da modificação e será atribuída nova inscrição municipal para a

unidade criada em razão do acréscimo.

Com a certidão de Visto Fiscal pela Secretaria de Fazenda, comprovando as alterações

cadastrais, o proprietário deverá requerer na Secretaria de Urbanismo a conclusão do processo.

Ato seguido, é emitida uma única certidão, mas com duplo efeito: Certidão de Aceitação de

Obras para a unidade existente, que foi apenas modificada/acrescida e Certidão de Habite-se

para a unidade nova. Essa certidão tem por finalidade a averbação das modificações junto ao

Registro Geral de Imóveis, que deverá, assim como a Secretaria de Fazenda, modificar a

numeração concedida na matrícula da unidade existente a, mediante comprovação das

obrigações com o INSS, proceder a inclusão da numeração da unidade nova na citada matrícula.

Caso seja de interesse do proprietário, este poderá requerer ao Registro de Imóveis a Instituição

de Condomínio Edilício, atribuindo uma fração ideal para cada unidade em relação ao terreno,

distribuindo e identificando as áreas comuns e de uso exclusivo, possibilitando assim a venda de

cada unidade isoladamente. Observamos que nesse caso não há que se falar em

desmembramento. O termo “desmembramento” sugere a separação de fato das unidades, de

forma independente e autônoma, quebrando os vínculos existentes entre o imóvel. No caso em

questão o que temos é um simples “fracionamento”, ou seja, atribuímos uma área de utilização

exclusiva para cada unidade e definimos as áreas comuns. O terreno continua como um todo,

sendo vinculado em cada matrícula na sua totalidade, sendo a seguir delimitada a área de uso

comum, uso exclusivo e área ocupada pela edificação.

DECRETO 9218/90 E SUAS ALTERAÇÕESPostado em dezembro 21, 2011 por azenil

O Decreto 9218/90 permitia a legalização de obras irregulares sem antender afastamento

frontal, exigências de vagas de carro, dimensões mínimas de prismas entre outras exigências.

Vigorou até dezembro de 2008. VAle ressaltar que nos processos que estão paralisados desde

essa época e nos quais o pedido foi formulado nos termos do Decreto, é possível sua

continuidade com o citado benefício. Segue o Decreto na íntegra para consulta e pesquisa

 

DECRETO n° 9.218 – de 09 de março de 1990

PERMITE A LEGALIZAÇÃO DE OBRAS EXISTENTES DE CONSTRUÇÃO, MODIFICAÇÃO E ACRÉSCIMO

EM EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS NAS CONDIÇÕES QUE MENCIONA, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais, e tendo em vista

o que consta do processo n° 02/170/90, e

CONSIDERANDO o aumento populacional da Cidade, sem a correspondente construção de

unidades habitacionais;

CONSIDERANDO a existência de grande número de obras em unidades residenciais, executadas

sem licença;

CONSIDERANDO que essa situação de irregularidade cria grandes dificuldades na

comercialização de imóveis;

CONSIDERANDO que estas dificuldades tornam imperiosa a criação de regras especiais de

licenciamento, de validade transitória, simplificando o procedimento a ser seguido para

obtenção destas legalizações,

D E C R E T A:

Art. 1° – Mediante requerimento apresentado até o dia 31 de dezembro de 1990, acompanhado

de projetos de acordo com os padrões exigidos pela Superintendência de Parcelamento e

Edificações da Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente, as obras existentes de

construção, modificação e acréscimo em lotes, lotes de vila ou em parcelas de lote poderão ser

legalizadas, desde que, cumulativamente:

I – façam frente para logradouro aceito, rua de vila, servidão ou acesso;

II – satisfaçam pelo menos uma das seguintes condições:

1 – fazer parte de loteamento aprovado;

2 – ter o lote original existência jurídica comprovada mediante certidão do Registro de Imóveis.

Parágrafo único – Quando se trata de parcela de lote deverá ser comprovada sua existência

mediante escritura pública em nome do requerente.

Art. 2° – As obras de que trata o artigo anterior deverão satisfazer aos seguintes requisitos:

I – apresentar condições suficientes de higiene, segurança e habitabilidade;

II – não constituir cortiço ou estalagem;

III – não ocupar área de recuo ou faixas “non aedificanti” de qualquer natureza;

IV – apresentar no máximo 3 (três) pavimentos qualquer que seja a sua natureza.

Parágrafo único – Considerar-se-á como existente a construção ou acréscimo que apresentar

paredes e tetos ou coberturas executadas.

Art. 3° – Quando o imóvel for atingido por projetados de alinhamento ou de urbanização

determinando investidura ou recuo, as obras somente serão legalizadas mediante a

comprovação de pagamento da área de investidura ou do processamento do recuo.

Art. 4° – As disposições deste Decreto não se aplicam à legalização de:

I – usos ou ampliação de usos diferentes do uso residencial;

II – obras em bens tombados ou em seu entorno, sem a devida concordância do órgão

competente;

III – obras situadas em áreas submetidas a regime especial de proteção ambiental;

IV – mais de 2 (duas) unidades residenciais, em lotes de vila ou em cada parcela de lote;

V – obras situadas em encostas.

Art. 5° – Para os efeitos do presente Decreto não serão exigidos os seguintes parâmetros: área

livre no lote, afastamento frontal, prismas de iluminação ou ventilação, local para

estacionamento ou guarda de veículos e número de edificações no lote, observado o disposto no

art. 6°.

Art. 6° – O número total de unidades num mesmo lote será limitado a um máximo de 10 (dez)

unidades e a no máximo 2 (duas) unidades superpostas em cada edificação.

Art. 7° – Cada unidade deverá apresentar, no mínimo, um compartimento habitável, uma

cozinha e um banheiro com instalação sanitária, dispensada a exigência de área mínima útil.

Parágrafo único – Os compartimentos de cada unidade terão largura, comprimento e altura não

limitados e apresentarão, obrigatoriamente, vãos de acesso e de iluminação e ventilação com

dimensões igualmente não limitadas.

Art. 8° – São excluídos dos benefícios deste Decreto os imóveis situados nas seguintes áreas:

I – REGIÕES ADMINISTRATIVAS:

II RA – Centro;

IV RA – Botafogo;

V RA – Copacabana;

VI RA – Lagoa;

VIII RA – Tijuca;

IX RA – Vila Isabel;

XVI RA – Jacarepaguá, na parte incluída na Zona Especial 5 (ZE-5) as subzonas: A-9, A-10, A-11,

A-12, A-26, 1-34, A-35, A-36, A-37, A-39, A-41, A-42, A-43, A-44-A e A-44-D;

XXI RA – Ilha de Paquetá;

XXIII RA – Santa Teresa;

XXIV RA – Barra da Tijuca.

II – ZONAS ESPECIAIS:

ZE-1 – Zona de Reserva Florestal;

ZE-7 – Área de Administração e Governo – Compreendendo aquelas sob Jurisdição Militar;

ZE-10 – De recuperação urbana de áreas já consolidadas, constituídas por aglomerações de

habitações subnormais, consideradas de interesse social.

III – ZONAS DE USO RESIDENCIAL UNIFAMILIAR, EXCETO A ZONA RESIDENCIAL 6 (ZR-6).

Art. 9° – Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em

contrário.

Rio de Janeiro, 09 de março de 1990 – 426° de Fundação da Cidade

MARCELLO ALENCAR, Luiz Paulo Corrêa da Rocha, Arnaldo de Assis Mourthé

D.O. RIO de 12.03.90

 

DECRETO n° 13.999 – de 29 de junho do 1995

PRORROGA O PRAZO DO DECRETO N° 9.218, DE 09 DE MARÇO DE 1990, E DÁ OUTRAS

PROVIDÊNCIAS.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais, tendo em vista o

que consta do processo n° 02/003.044/95,

D E C R E T A :

Art. 1° – Fica prorrogado até 31 de julho de 1996, o prazo estabelecido no art. 1° do Decreto n°

9.218, de 09 de março de l990 e suas alterações, para a apresentação de requerimento de

legalização de obras mencionadas no referido Decreto. 

Art. 2° – O art. 2° do Decreto n° 9.218/90, fica acrescido dos incisos V e VI, com a seguinte

redação: 

“Art. 2° – . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . 

V – as atividades não residenciais devem ser de pequeno porte e ter frente para logradouro

público;

VI – as atividades deverão ser de apoio ou complementariedade ao uso residencial compatíveis

entre si e observarão as normas de higiene, salubridade, proteção ambiental, segurança e

outras de ordem pública, sem causar nenhum incômodo à vizinhança, sob pena de cessão da

atividade.

Parágrafo único – . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . . . . . . . . . ” 

Art. 3° – Fica revogado o inciso I do art. 4° do Decreto n° 9.218/90. 

Art. 4° – “caput” do art. 7° do Decreto n° 9.218/90, passa a vigorar com a seguinte redação: 

“Art. 7° – Cada unidade residencial deverá apresentar, no mínimo um compartimento habitável,

uma cozinha e um banheiro com instalação sanitária, dispensada a exigência de área mínima

útil.

Parágrafo único – . . . . . .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .” 

Art. 5° – Este Decreto entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em

contrário.

Rio de Janeiro, 29 de junho de 1995 – 431° de Fundação da Cidade

CESAR MAIA

D.O. RIO de 30.06.95

Legislação vigente no Município do Rio de JaneiroPostado em janeiro 18, 2011 por azenil

LEGISLAÇÃO VIGENTE NO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO

Apresentamos aqui alguns dos principais decretos em vigor no município do RJ.

Maiores esclarecimentos poderão ser obtidos junto aos órgão da prefeitura ou

através do nosso e-mail azenil@globo.com

DECRETO 5281/85  de 23/08/85

“Simplifica as normas e critérios para construção e aceitação de edificações

residenciais unifamiliares, e dá outras providências.”

É o decreto em vigor para licenciamento de edificações unifamiliares. Vale ressaltar

que, para obras já concluídas o Decreto 9218/90  oferecia mais vantagens no

processo de legalização. A expectativa é grande quanto a prorrogação deste Decreto

que não se aplica mais pois seu último prazo  expirou em 31-12-08.

DECRETO 10.426/91 de 09/09/91

“Simplifica formalidades no processo de licenciamento  de edificações e dá outras

providências”

Estabelece novos parâmetros para prédios uni e bifamiliares, tais como dispensa de

área mínima da unidade, dimensões mínimas de circulação, compartimentos, vãos de

iluminação e reservatórios de água. Estabelece ainda os critérios para licenciamento

de Edificações multifamiliares e Comerciais.

LEI 2079/93 ( Diário Oficial de 30/12/93)

Dá condições especiais a edificações com até 03 pavimentos:

– Permite a construção de até três edificações no lote, limitação de até 12 unidades e

03 pavimentos, dispensando a construção de apartamento para zelador e vagas de

carro. Deve ser observada a área de abrangência da Lei, que não se aplica em Zonas

Especiais e áreas de Projeto de Estruturação Urbana.

DECRETO 9218/90

Simplifica as normas de licenciamento para edificações residenciais com até 03

pavimentos e até duas unidades superpostas. Permite a legalização de até 10

edificações no mesmo lote, dispensando parâmetros como área mínima, afastamento

frontal, vagas de carro e outros.

Bastava a apresentação de planta de situação, formulário simplificado e demais

documentos pessoais e do terreno   para regularização do imóvel nos parâmetros

acima.

O presente Decreto foi suspenso em 31-12-08 e a expectativa é grande quanto ao

retorno de novo prazo. Até a data desse evento nada se falou quanto a sua

prorrogação

DECRETO 322/76   Regulamento de Zoneamento do RJ

O Rio de Janeiro, de acordo com o Decreto 322/76, está dividido em zonas, ou seja,

áreas que, de acordo com suas características, permitem determinados tipos de

edificações, vedando a construção de outras edificações estranhas ao zoneamento

local.

Assim, em uma ZR1 (Zona Residencial 1) não é permitido o licenciamento de um

galpão para atividade . Por outro lado, em CB-1 (Centro de Bairro 1), pode-se

licenciar lojas, edificações mistas e outras, que atendam ao quadro III do Dec. 322/76.

Recentemente, vários bairros foram abraçados por legislação própria quanto ao uso e

ocupação. Os chamados PEUs – Plano de Estruturação Urbana – criaram novos

zoneamentos para bairros como Penha, Bangu e outros. Consulte o DLF do seu bairro

para saber mais sobre o zoneamento, pois tal conhecimento é fundamental para

quem quer construir, reformar ou transformar o uso de seu imóvel.

CONSIDERAÇÕES SOBRE O PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO NO RIO DE JANEIROPostado em setembro 8, 2011 por azenil

A evolução da urbanização do Município de Janeiro não acompanhou as mudanças sociais, as

necessidades básicas da população, ainda carente de saneamento básico em alguns locais,

melhores condições de estruturação urbana e planejamento técnico. Apesar do grande esforço

de arquitetos e urbanistas para colocar a Cidade do Rio de Janeiro no cenário mundial como

“Cidade Maravilhosa”, a evolução histórica da Cidade nos revela que sempre houve uma

desigualdade de critérios urbanos, privilegiando regiões como o Centro e Zona Sul, em

detrimento às demais regiões da periferia.

O Decreto em vigor para licenciamento de edificações residenciais unifamiliares é o Decreto n.º

5.281/85, modificado em parte pelo Decreto n.º 10.426/91. Por um lado, o Decreto n.º 10.426/91

permitiu um avanço no processo de legalizações, abolindo parâmetros como área mínima de

largura e área total de compartimentos. Por outro lado, deu margem ao surgimento de

verdadeiras aberrações em construção residencial. O novo dispositivo legal possibilitou que

especuladores e investidores do ramo imobiliário permanecessem cada vez mais movidos pela

ganância, no intuito de aproveitar o maior número de unidades no menor espaço, visando

sempre o lucro e não a qualidade de vida.

Em 1990, a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, tendo à frente o Prefeito Marcelo Alencar,

aprovou o Decreto n.º 9.218/90, que permitia a legalização de até dez unidades num só lote. A

construção poderia ocupar o afastamento frontal e não haveria mais as exigências quanto à

iluminação e ventilação nos compartimentos. Bastaria que a obra comprovasse “condições

mínimas de higiene, segurança e moradia”, e estes parâmetros seriam observados pelo poder

discricionário do Engenheiro ou Arquiteto responsável pelo exame do processo (RIO DE JANEIRO,

1990).

O Decreto n.º 9.218/90 exigia somente a apresentação de planta de situação com quadro de

áreas e um formulário padronizado, onde seriam indicados os compartimentos e áreas por

unidade (RIO DE JANEIRO, 1990). Na verdade, esse Decreto foi um forte instrumento de

arrecadação municipal, pois, com tamanhas facilidades e isenções, muitos contribuintes que

viviam à margem da Lei acabaram percebendo que a oportunidade era bem favorável para

obter a legalização de seu imóvel, até então travada em leis e regulamentos vigentes.

O Decreto n.º 9.218/90 estava direcionado para a Zona Norte e parte mais carente da Zona

Oeste, locais de grande volume de obras irregulares. O que seria uma norma temporária, com

prazo de vigência, acabou se prorrogando até 31 de dezembro de 2008, ocasião em que o então

Prefeito Eduardo Paes optou por não prorrogá-la.

Ocorreu uma inversão no caminho da legalização. O contribuinte e os investidores imobiliários

acabaram percebendo que seria muito mais fácil executar uma obra sem licença inicial e, após

sua conclusão, entrar com o pedido de legalização com o benefício do Decreto n.º 9.218/90. Os

custos com projetos de arquitetura seriam minimizados, pois seria aproveitado o afastamento

frontal e poderiam ser legalizadas até dez unidades em um lote, sem respeitar metragens

mínimas.

Isso gerou uma verdadeira favelização na nossa cidade, com construções irregulares e sem

planejamento adequado, ganhando legalidade por força do Decreto n.º 9.218/90, com direito a

Habite-se e averbação no Registro Geral de Imóveis.

Com o fim da vigência desse Decreto, as construções unifamiliares voltaram a ser reguladas

pelos Decretos n.º 5.281/85 e n.º 10.426/91. A cidade deixou de lado o adensamento e

verticalização, observados nos anos 80, e passou a adotar nos dias atuais uma tendência uni e

bifamiliar, com construções de até dois pavimentos, em condomínios fechados, com

infraestrutura de piscinas, quadras e outros atrativos coletivos.

Em 2009, a Prefeitura aprovou a Lei Complementar n.º 99/2009, a chamada MAIS VALIA, outra

grande articulação do Poder Público Municipal visando unicamente a arrecadação aos cofres

públicos. O que era divulgado amplamente nos canais de comunicação como uma “anistia”,

uma oportunidade de legalizar os “puxadinhos”, era na verdade outra grande articulação de

arrecadação, agora voltada para as áreas mais valorizadas – Barra da Tijuca, Recreio e alguns

bairros da Zona Sul – onde o valor do metro quadrado edificado atinge valores elevados.

A Mais Valia funciona como um instrumento de contrapartida, ou seja, a Prefeitura deixa de

cobrar um parâmetro urbano, uma legislação vigente que não foi obedecida como, por exemplo,

uma vaga de carro ausente, uma área de ventilação insuficiente, um andar acima do gabarito

permitido e, em troca, cobra um valor por metro quadrado a título de indenização e multa.

Assim, legaliza a obra concluída em desacordo com as posturas municipais e, em troca, o

contribuinte acaba pagando verdadeiros absurdos pela legalização. Isso pode ser muito

vantajoso para aquele contribuinte que fez uma cobertura na beira da praia do Recreio,

ultrapassando o gabarito permitido e ocupando área maior que a exigida. Com o pagamento de

Mais Valia, terá seu imóvel valorizado com a legalização, e facilmente inserido no mercado

imobiliário. No entanto, é totalmente desproporcional quando a mesma lei abraça um imóvel na

Zona Norte, o qual foi edificado com uma garagem no afastamento frontal. Seguindo o princípio

da igualdade, as mesmas alíquotas aplicadas na Zona Norte são aplicadas na Zona Sul. Isso leva

a valores absurdos quando o caso em questão é a legalização de imóveis em áreas mais

carentes. A Mais Valia ficou em vigor até 22 de janeiro de 2010.

A crescente oferta de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal reascendeu na

população o sonho da casa própria. Os programas sociais, como o “Minha Casa, Minha Vida”,

deram um grande impulso no ramo de compra e venda de imóveis, construção civil e mercado

de materiais, criando vários empregos e aquecendo a economia. Soma-se a esse quadro a

expectativa de realização dos Jogos Olímpicos e Copa do Mundo no País. A mudança de política

de financiamento imobiliário praticado pela Caixa Econômica e demais agentes financeiros

também impulsionou o mercado. O financiamento em que antes o mutuário pagava por vinte

anos e, ao final, ainda tinha saldo devedor, hoje tem a facilidade de utilizar recursos do Fundo

de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da Caderneta de Poupança, com prestações

decrescentes e com maior facilidade de obter a aprovação do crédito.

Tudo isso leva a uma necessidade de buscar o imóvel legal, aquele que pode ser inserido no

mercado imobiliário e absorvido através de financiamento, com cumprimento das normas e

exigências para ser aceito como garantia hipotecária. Não basta que o imóvel esteja em dia com

suas obrigações tributárias, com o devido pagamento do IPTU, de acordo com a área existente

no local. É necessário que tenha passado pelo devido processo legal administrativo junto à

Secretaria de Urbanismo e Secretaria de Fazenda, para depois ser apresentado ao competente

Registro Geral de Imóveis, com a comprovação do pagamento do INSS referente à obra. Só

assim pode-se ter um imóvel pronto para ser inserido no crescente mercado imobiliário.

Decreto 5281/85 – Unidades residenciais unifamiliares e bifamiliaresPostado em abril 22, 2011 por azenil

Decreto n.º 5281 de 23 de agosto de 1985

Simplifica normas e critérios para construção e aceitação de edificações residenciais

unifamiliares e dá outras providências.

O PREFEITO DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO, no uso de suas atribuições legais e tendo em vista

o que consta do processo n.º 02/301/85,

DECRETA:

Art. 1.º – Para os fins do presente decreto, considera-se unidade residencial de edificação

unifamiliar aquela constituída, no mínimo, de 1 (um) compartimento habitável, 1(um) banheiro e

1(uma) cozinha, dispensada a exigência de área mínima útil.

Art. 2.º – Nos locais onde é permitido apenas o uso residencial unifamiliar, a altura total das

edificações residenciais unifamiliares não será superior a 11,00m (onze metros) incluindo todos

os elementos construtivos (coroamento com caixas d´água, telhado, casas de máquinas,

equipamentos de sistema de exaustão mecânica e condicionamento de ar e outros) ,

prevalecendo as condições mais restritivas fixadas por PAL ou por decreto.

Parágrafo único – Nos demais locais serão permitidos o número de pavimentos e a altura

determinados para as edificações residenciais multifamiliares desde que respeitadas as demais

condições impostas pela legislação edilícia em vigor.

(Artigo 2º e seu parágrafo único com redação dada pelo Decreto 8282, de 22-12-1988)

Art. 3.º – As edificações residenciais unifamiliares terão afastamento frontal mínimo de 3,00m

(três metros) em relação ao alinhamento do logradouro.

Parágrafo único – Excetuam-se os seguintes casos:

I – as edificações situadas em ZR-1, que terão o afastamento frontal no mínimo de 5,00m (cinco

metros), salvo nos lotes de 6a e 7a categorias;

II – em locais onde não seja exigido afastamento frontal;

III – em locais onde seja exigido afastamento frontal superior ao fixado no “caput” deste artigo,

determinado por Projeto de Alinhamento (PA) ou decreto.

Art. 4.º – Os afastamentos laterais e de fundos mínimos, quando exigidos, bem como os prismas

de iluminação e ventilação, terão, dimensões mínimas de:

I – 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros) para as edificações de até 7,50m (sete metros e

cinqüenta centímetros) de altura;

II – 2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros) para as edificações com altura superior a

7,50m (sete metros e cinqüenta centímetros).

Parágrafo único – Excetuam-se os banheiros, cozinhas e áreas de serviço das edificações com

altura superior a 7,50m (sete metros e cinqüenta centímetros) que poderão ter dimensão

mínima de 1,50m (um metro e cinqüenta centímetros).

(Parágrafo único com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

Art. 5.º – As edificações nos lotes respeitarão as taxas de ocupação máximas constantes do

quadro seguinte:

Zonas Demais

Região Administrativa ZR-ZT Zonas

I, II, III, IV, V, VI, VIII, IX 70% 70%

VII, X, XI, XII, XIII, XIV, XV 60% 70%

XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXII, XXIV, XXV, XXVI 50% 70%

§ 1.º – Não se incluem no disposto no caput deste artigo as áreas referidas no § 5.º do art. 91 do

Regulamento de Zoneamento, aprovado pelo Decreto n.º 322, de 3 de março de 1976, e nas

que constituam objeto de decretos específicos que estabeleçam condições locais de uso e

ocupação do solo.

§ 2.º – Nos lotes com área inferior a 160m² (cento e sessenta metros quadrados) a taxa de

ocupação máxima permitida será de 80% (oitenta por cento).

§ 3.º – A taxa de ocupação máxima nos lotes localizados no Bairro de São Conrado, da VI Região

Administrativa – Lagoa, será de 50% (cinqüenta por cento), exceto na Zona Especial – 1 (ZE-1).

(§ 3º com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

Art. 6.º – Será exigida somente 1 (uma) vaga de veículos qualquer que seja a área útil da

unidade, o número de compartimentos habitáveis e a Região Administrativa em que se localize.

§ 1.º – Os locais para estacionamento ou guarda de veículos poderão ocupar o afastamento

frontal mínimo exigido, desde que descobertos.

§ 2.º – O espaço reservado efetivamente a cada veículo terá no mínimo 2,50m (dois metros e

cinqüenta centímetros) de largura e 5,00m (cinco metros) de comprimento.

Art. 7.º – As edificações residenciais unifamiliares deverão apresentar condições suficientes de

higiene, segurança e habilidade e não poderão constituir cortiço ou estalagem.

Parágrafo único – Todo e qualquer compartimento deverá ter comunicação com o exterior

através dos vãos pelos quais se fará a iluminação e ventilação, exceto as instalações sanitárias

e as circulações, que poderão se comunicar com o exterior através de dutos.

Art. 8.º – As edificações residenciais unifamiliares ficam dispensadas das exigências mínimas de

dimensionamento de reservatório de água, largura, comprimento e altura das circulações

(horizontal e vertical) e áreas, largura, altura de vãos de acessos dos compartimentos e dos

vãos de iluminação e ventilação.

(Artigo 8º com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

Art. 9.º – As áreas de varandas ou terraços, reentrantes ou não, abertos, cobertos ou

descobertos não serão computadas na taxa de ocupação.

Parágrafo único – As varandas e os terraços não poderão ocupar o afastamento frontal mínimo,

podendo ocupar os afastamentos laterais e de fundos desde que abertos e cobertos por telha

vã.

Art. 10 – (Revogado pelo Decreto 7002, de 7-10-1987)

Art. 11 – Os pedidos de licença para construção de edificações residenciais unifamiliares serão

feitos por meio de requerimento e deverão ser obrigatoriamente instruídos com os seguintes

documentos:

I- compromisso de compra e venda registrado no Registro de Imóveis, relativo à aquisição do

lote onde constem suas dimensões, ou qualquer outro documento que supra esta exigência,

inclusive projeto aprovado de loteamento, remembramento e desmembramento (PAL);

II- papeleta de informações para edificações, do órgão competente da Secretaria Municipal de

Obras e Serviços Públicos;

III- formulário especial para licenciamento, conforme modelo anexo a este decreto;

IV- comprovante de registro dos profissionais no órgão competente da Secretaria Municipal de

Obras e Serviços Públicos;

V- quitação do Imposto Predial ou Territorial Urbano;

VI- projeto de remembramento ou desmembramento aprovado, quando for o caso.

§1.º – Sem prejuízo do que estabelecem as demais normas deste decreto, as edificações

unifamiliares ficam dispensadas da apresentação de projeto.

§2.º – O disposto no caput e no § 1.º deste artigo não se aplica ao licenciamento de edificações

residenciais unifamiliares em lotes que apresentem as seguintes características, sendo neste

caso exigido projeto completo de acordo com a legislação em vigor:

1- esteja situado em terrenos acidentados ou em encostas, ou que seja cortado por cursos de

água, valas, córregos e riachos canalizados ou não;

2- esteja situado em área submetida a regime de proteção ambiental;

3- esteja situado em área tombada ou em vizinhança de bem tombado.

§3.º – O disposto no caput e no §1.º deste artigo se aplica às edificações em lotes sujeitos a

desapropriação parcial, a recuo ou investidura, ou esteja atingido por área ou faixa “non

aedificandi”, desde que atendidas as respectivas exigências.

Art.12 – A licença será válida a partir da data do pagamento, com prazo de validade de até 12

(doze) meses, renovável desde que a obra tenha sido iniciada.

(Artigo 12 com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12- 1985)

Art. 13 – As obras de reforma ou de modificação interna ou de fachada, sem acréscimo de área,

ficam dispensadas de licença.

Parágrafo único – O disposto neste artigo não se aplica às edificações situadas em área

submetida a regime de proteção ambiental, em área tombada ou em vizinhança de bem

tombado, ou ainda em lotes sujeitos a desapropriação total ou parcial, a recuo ou investidura,

ou que esteja atingido por área ou faixa “non aedificandi”.

(Parágrafo único com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

Art.14- O alvará e o projeto visado, quando for o caso, deverão ser mantidos sempre no local da

obra.

Art.15 – Do formulário especial de pedido de licença constarão os seguintes elementos:

I – local da obra;

II – nome, endereço, telefone e assinatura do proprietário ou adquirente do terreno;

III – nome, endereço, profissão números de inscrição no CREA e na O/DED dos profissionais

responsáveis pelo projeto (PRPA) e pela execução de obra (PREO) e suas assinaturas,

declarando que o projeto e a construção obedecerão à legislação vigente na data da licença;

IV – área do lote, área total construída, taxa de ocupação, altura da edificação e número

depavimentos;

V – número de compartimentos de edificação e número de vagas de estacionamento

VI – lote foreiro ou não;

VII – planta de situação da edificação no lote com indicação da escala, das dimensões do lote e

da edificação, dos afastamentos frontal, das divisas e de fundos, cota de soleira da edificação e

RN do meio-fio do logradouro na testada do terreno e indicação gráfica de vaga de

estacionamento de veículo;

VIII – cálculo do valor da taxa de licença;

IX – data e assinatura da aprovação da licença no O/DED com a respectiva numeração;

X – termo de responsabilidade civil do proprietário ou adquirente;

(Inciso X com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

XI – termo de responsabilidade profissional do PREO e do PRPA.

(Inciso XI com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

Art.16 – Para concessão de prorrogações, fica estabelecido que obra iniciada é aquela que

estiver com as suas fundações concluídas.

Art.17 – As licenças das edificações residenciais unifamiliares aprovadas de acordo com os

projetos padronizados da Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos ou com até 80,00m²

(oitenta metros quadrados) de área total de construção em lotes de 6a ou 7a categoria, e desde

que tenham apenas 1 (um) pavimento, ficam isentas do pagamento e o requerente dispensado

da apresentação dos responsáveis técnicos (PREO E PRPA).

Art. 18 – Após o termino da obra, deverá ser solicitado pelo titular do processo, por meio de

requerimento apresentado ao órgão municipal competente, a “DECLARAÇÃO DE ACEITAÇÃO DA

OBRA”.

§ 1.º – O requerimento deve ser acompanhado dos seguintes documentos:

1- declaração dos órgãos municipais e estaduais competentes relativa às ligações nas

redes públicas de abastecimento de água potável, de esgoto sanitário e de águas pluviais, nos

termos dos regulamentos respectivos;

2- prova, quando couber, da assinatura do termo de recuo;

3- declaração do responsável comprovando o plantio de mudas de árvores ou seu fornecimento

para plantio à Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos, no caso de edificações com

área total construída superior a 150,00m² (cento e cinqüenta metros quadrados);

4- A averbação no Registro de Imóveis do remembramento ou do desmembramento,

quando for o caso. (Item 4 com redação dada pelo Decreto 5647, de 30-12-1985)

§2.º – A “Declaração de Aceitação de Obra” será concedida pelo órgão municipal competente,

depois de ter sido verificada estar a obra completamente concluída, em obediência às

informações prestadas no formulário especial de licença, ou do projeto aprovado, quando for o

caso, o passeio construído, colocada a placa de numeração e a documentação referida no

parágrafo anterior completa.

§3.º – A “Declaração de Aceitação da Obra” será fornecida pelo órgão municipal competente,

com a discriminação das benfeitorias incorporadas ao terreno.

§4.º – Para fins de inscrição do imóvel no Registro Fiscal será feita, a remessa “ex-officio,” pela

Secretaria Municipal de Obras e Serviços Públicos à Secretaria Municipal de Fazenda, da 2ª

(segunda) via da “Declaração de aceitação da Obra”, no prazo de 48 (quarenta e oito) horas.

Art.19 – O disposto nos arts. 11 a 18 deste decreto é opcional e não se aplica aos grupamentos

de edificações residenciais unifamiliares.

Art. 20 – Este decreto entrará em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em

contrário.

Rio de Janeiro, 23 de agosto de 1985 – 421.º de Fundação da Cidade.

MARCELLO ALENCAR

Arnaldo de Assis Mourthé

Ivan Mota Lagrota

Luís Edmundo H. B. da Costa Leite

DORJ de 26/08/85

A BUSCA DO IMÓVEL LEGAL CONSIDERAÇÕES URBANAS

A evolução da urbanização do Município de Janeiro não acompanhou as mudanças sociais, as

necessidades básicas da população, ainda carente de saneamento básico em alguns locais,

melhores condições de estruturação urbana e planejamento técnico. Apesar do grande esforço

de arquitetos e urbanistas para colocar a Cidade do Rio de Janeiro no cenário mundial como

“Cidade Maravilhosa”, a evolução histórica da Cidade nos revela que sempre houve uma

desigualdade de critérios urbanos, privilegiando regiões como o Centro e Zona Sul, em

detrimento às demais regiões da periferia.

O Decreto em vigor para licenciamento de edificações residenciais unifamiliares é o Decreto n.º

5.281/85, modificado em parte pelo Decreto n.º 10.426/91. Por um lado, o Decreto n.º

10.426/91 permitiu um avanço no processo de legalizações, abolindo parâmetros como área

mínima de largura e área total de compartimentos. Por outro lado, deu margem ao surgimento

de verdadeiras aberrações em construção residencial. O novo dispositivo legal possibilitou que

especuladores e investidores do ramo imobiliário permanecessem cada vez mais movidos pela

ganância, no intuito de aproveitar o maior número de unidades no menor espaço, visando

sempre o lucro e não a qualidade de vida.

Em 1990, a Prefeitura Municipal do Rio de Janeiro, tendo à frente o Prefeito Marcelo Alencar,

aprovou o Decreto n.º 9.218/90, que permitia a legalização de até dez unidades num só lote. A

construção poderia ocupar o afastamento frontal e não haveria mais as exigências quanto à

iluminação e ventilação nos compartimentos. Bastaria que a obra comprovasse “condições

mínimas de higiene, segurança e moradia”, e estes parâmetros seriam observados pelo poder

discricionário do Engenheiro ou Arquiteto responsável pelo exame do processo (RIO DE

JANEIRO, 1990).

O Decreto n.º 9.218/90 exigia somente a apresentação de planta de situação com quadro de

áreas e um formulário padronizado, onde seriam indicados os compartimentos e áreas por

unidade (RIO DE JANEIRO, 1990). Na verdade, esse Decreto foi um forte instrumento de

arrecadação municipal, pois, com tamanhas facilidades e isenções, muitos contribuintes que

viviam à margem da Lei acabaram percebendo que a oportunidade era bem favorável para

obter a legalização de seu imóvel, até então travada em leis e regulamentos vigentes.

O Decreto n.º 9.218/90 estava direcionado para a Zona Norte e parte mais carente da Zona

Oeste, locais de grande volume de obras irregulares. O que seria uma norma temporária, com

prazo de vigência, acabou se prorrogando até 31 de dezembro de 2008, ocasião em que o então

Prefeito Eduardo Paes optou por não prorrogá-la.

Ocorreu uma inversão no caminho da legalização. O contribuinte e os investidores imobiliários

acabaram percebendo que seria muito mais fácil executar uma obra sem licença inicial e, após

sua conclusão, entrar com o pedido de legalização com o benefício do Decreto n.º 9.218/90. Os

custos com projetos de arquitetura seriam minimizados, pois seria aproveitado o afastamento

frontal e poderiam ser legalizadas até dez unidades em um lote, sem respeitar metragens

mínimas.

Isso gerou uma verdadeira favelização na nossa cidade, com construções irregulares e sem

planejamento adequado, ganhando legalidade por força do Decreto n.º 9.218/90, com direito a

Habite-se e averbação no Registro Geral de Imóveis.

Com o fim da vigência desse Decreto, as construções unifamiliares voltaram a ser reguladas

pelos Decretos n.º 5.281/85 e n.º 10.426/91. A cidade deixou de lado o adensamento e

verticalização, observados nos anos 80, e passou a adotar nos dias atuais uma tendência uni e

bifamiliar, com construções de até dois pavimentos, em condomínios fechados, com

infraestrutura de piscinas, quadras e outros atrativos coletivos.

Em 2009, a Prefeitura aprovou a Lei Complementar n.º 99/2009, a chamada MAIS VALIA, outra

grande articulação do Poder Público Municipal visando unicamente a arrecadação aos cofres

públicos. O que era divulgado amplamente nos canais de comunicação como uma “anistia”,

uma oportunidade de legalizar os “puxadinhos”, era na verdade outra grande articulação de

arrecadação, agora voltada para as áreas mais valorizadas – Barra da Tijuca, Recreio e alguns

bairros da Zona Sul – onde o valor do metro quadrado edificado atinge valores elevados.

A Mais Valia funciona como um instrumento de contrapartida, ou seja, a Prefeitura deixa de

cobrar um parâmetro urbano, uma legislação vigente que não foi obedecida como, por

exemplo, uma vaga de carro ausente, uma área de ventilação insuficiente, um andar acima do

gabarito permitido e, em troca, cobra um valor por metro quadrado a título de indenização e

multa. Assim, legaliza a obra concluída em desacordo com as posturas municipais e, em troca,

o contribuinte acaba pagando verdadeiros absurdos pela legalização. Isso pode ser muito

vantajoso para aquele contribuinte que fez uma cobertura na beira da praia do Recreio,

ultrapassando o gabarito permitido e ocupando área maior que a exigida. Com o pagamento de

Mais Valia, terá seu imóvel valorizado com a legalização, e facilmente inserido no mercado

imobiliário. No entanto, é totalmente desproporcional quando a mesma lei abraça um imóvel na

Zona Norte, o qual foi edificado com uma garagem no afastamento frontal. Seguindo o

princípio da igualdade, as mesmas alíquotas aplicadas na Zona Norte são aplicadas na Zona

Sul. Isso leva a valores absurdos quando o caso em questão é a legalização de imóveis em áreas

mais carentes.  A Mais Valia ficou em vigor até 22 de janeiro de 2010.

A crescente oferta de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica Federal reascendeu na

população o sonho da casa própria. Os programas sociais, como o “Minha Casa, Minha Vida”,

deram um grande impulso no ramo de compra e venda de imóveis, construção civil e mercado

de materiais, criando vários empregos e aquecendo a economia. Soma-se a esse quadro a

expectativa de realização dos Jogos Olímpicos e Copa do Mundo no País. A mudança de política

de financiamento imobiliário praticado pela Caixa Econômica e demais agentes financeiros

também impulsionou o mercado. O financiamento em que antes o mutuário pagava por vinte

anos e, ao final, ainda tinha saldo devedor, hoje tem a facilidade de utilizar recursos do Fundo

de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da Caderneta de Poupança, com prestações

decrescentes e com maior facilidade de obter a aprovação do crédito.

Tudo isso leva a uma necessidade de buscar o imóvel legal, aquele que pode ser inserido no

mercado imobiliário e absorvido através de financiamento, com cumprimento das normas e

exigências para ser aceito como garantia hipotecária. Não basta que o imóvel esteja em dia

com suas obrigações tributárias, com o devido pagamento do IPTU, de acordo com a área

existente no local.  É necessário que tenha passado pelo devido processo legal administrativo

junto à Secretaria de Urbanismo e Secretaria de Fazenda, para depois ser apresentado ao

competente Registro Geral de Imóveis, com a comprovação do pagamento do INSS referente à

obra. Só assim pode-se ter um imóvel pronto para ser inserido no crescente mercado

imobiliário.