laudo tÉcnico de avaliaÇÃo mercadolÓgica...infraestrutura para ar condicionado, na parte externa...

Paulo Roberto | CRECI 11.974 - 6ª Região do ParanáRua Sete de Abril - [email protected] [email protected]

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃOMERCADOLÓGICA

Endereço: Rua Octacyr Reinaldo Mion,532 - Residencia 05

Bairro: Xaxim

Cidade: Curitiba

Estado: PR

Latitude: -25.49357

Longitude: -49.2688

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PROJUDI - Processo: 0011710-92.2015.8.16.0188 - Ref. mov. 213.2 - Assinado digitalmente por Pedro Pereira Jorge Pacheco22/11/2019: JUNTADA DE LAUDO. Arq: Laudo


Paulo Roberto, Corretor de Imóveis com registro no Creci da 6ª Região doParaná (Brasil) sob o nº 11.974 e CNAI 563, na qualidade de Perito AvaliadorImobiliário contratado por V.Sª, vem apresentar-lhe o presente LAUDO TÉCNICODE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA.

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Este Laudo Técnico de Avaliaçao Mercadológica atende aos requisitos da Lei nº. 6530/78 queregulamenta a profissão de Corretores de Imóveis, e a Resolução nº1066/2007 do COFECI -Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

A Avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT - NBR 14.653-2 -Avaliação de Imóveis Urbanos e aos requisitos de responsabilidade técnica.

FINALIDADE DO PARECER

Parecer de Mercado para fins judiciais.

IMÓVEL AVALIADO

Residência 05 do Condomínio Paysage Las Palmas, contendo residencia com área totalconstruida de 307,30 m², localizada à Rua Octacyr Reinaldo Mion, nº 532, Bairro Xaxim,Curitiba/PR, com demais características e confrontações constante na matricula sob o nº 22.861do Cartório da 7º Circunscrição desta cidade.

VISTORIA - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

A visita para vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 17/10/2019.

A casa esta localizada em ótima região, proxima a br 116 com fácil acesso ao centro de curitiba, aregião possui infraestrutura, com onibus, supermercados, escolas e proximo a hospital. Ocondominio é composto por aproximadamente 70 casas, todas de ótimo padrão e relativamentenovas.A residencia, fica localizada proximo a entrada do condominio, que possui portaria 24 horas,esta residencia é moderna, composta de 3 pavimentos divididos da seguinte foram; Terro, comlavabo, sala para 2 ambientes com lareira e pé direito duplo em parte deste ambiente, cozinha com

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armarios projetados, tampo em granito, ilha com fogão, todo este espaço é aberto e conjutado comchurrasqueira com apóio, pia e bwc com chuveiro. todo o piso é em porcelanato, teto comacabamento em gesso e luminarias embutidas, tudo muito bem acabado e com requinte. A escadade aceso ao pavimento superior é em granito com corrimão em aluminio e blindex, os dormitóriossão 3 e ficam na parte superior, sendo 1 suite master com amplo hidro e closet, possui tambemsacada com acabamento em vidro, fazendo face a um terreno vazio aos fundos do condominio. Estaresidencia possui garagem coberta para 2 automóveis e mais 2 sem cobertura, existe um espaçoque pode ser utilizado como deposito, isto ocorre tambem quando entramos na residencia na parteinterna deste pavimento, existe um espaço para uma lavanderia.Neste pavimento o piso é aquecido,possui tambem infraestrutura para ar condicionado, venezianas que podem ser automatizadas. Noático encontramos um bwc completo e um espaço com portas janelas com venezianas, tudo cominfraestrutura para ar condicionado, na parte externa é composta por um terraço descoberto, compiso em porcelanato, neste espaço encontramos aos fundos espaço onde encontramos 2 caixas deágua de 500 litros e o acumulador de agua quente. Neste ático parte possui um peitoril em outranão possui, tambem observamos a falta de piso neste ático, o que provoca infiltrações que sãovisiveis no pavimento logo abaixo, no acesso a escadas. Em suma o imóvel foi construido e neleconseguimos ver a utilização de materiais de qualidade, porem o imóvel necessita de limpezapesada, pintura nas paredes e teto, a grande quantidade de infiltrações e bolhas nas paredes sãovisiveis.

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CONTEXTO URBANO

O povoamento em torno do antigo caminho que ligava Curitiba a São José dos Pinhais, atual RuaFrancisco Derosso, deu origem ao bairro Xaxim. A população inicial de índios e caboclos começou adiversificar-se no início do século com a chegada de sucessivos grupos de imigrantes italianos, alemães(menonitas), poloneses, entre outros. Na divisa entre o povoado e a fazenda Boqueirão existia umaporteira cujo batedor era um Xaxim, o que, associado ao fato de as terras serem demarcadas comvalas plantadas de Xaxim, determinou o nome que o bairro conserva até hoje. "Xaxim" é um termo deorigem caingangue que se refere ao tronco de certas samambaias. Já na área oeste do Xaxim existemloteamentos que se originaram de uma grande área onde havia um matadouro conhecido por“charqueada dos Hauser”. Em 1951 parte dessas terras foi vendida e surgiram os loteamentos Vila SãoPedro, Vila Rex e Jardim Urano, dentre outros, mas todos fazem parte do bairro Xaxim.

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MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

METODOLOGIA UTILIZADA

A metodologia aplicada obedece à NBR 14.653-2 e foi escolhida em função, basicamente, da naturezado bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade deinformações colhidas no mercado.

Nesta avaliação, foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que é o método em queo valor de mercado é obtido através de pesquisas, tratamento técnico dos atributos dos elementoscomparáveis, constituintes de amostras similares.

PESQUISA DE MERCADO

A pesquisa de mercado permite a obtenção de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas,enumerados a seguir, cujas características encontram-se detalhadamente descritas.

As amostras abaixo selecionadas, são dos imóveis que se assemelham ao imóvel avaliando, por andar,idade, localização, metragem, e foram selecionados e analisados pelo avaliador

A pesquisa de mercado foi realizada entre os dias 22/10/2019 de e 22/10/2019 de e concentrou-se emimóveis da região, com as mesmas características do imóvel avaliando, o que determinou qualidadepara o quadro.

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EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

Nº Valor Área Útil(m2) Anunciante R$/m2

1 1.350.000,00 243,00 Arbo Imóveis 5.555,56

2 1.350.000,00 260,00 AXIS 21 IMÓVEIS 5.192,31

3 1.400.000,00 230,00 ALMEIDA SANTOS IMÓVEIS 6.086,96

4 1.690.000,00 247,00 A.GONÇALVES IMÓVEIS 6.842,11

5 1.250.000,00 216,00 L7 IMÓVEIS 5.787,04

6 860.000,00 170,00 JBA BOQUEIRÃO 5.058,82

7 2.900.000,00 521,00 Arbo Imóveis 5.566,22

8 1.900.000,00 374,00 PREMIERE IMOVEIS 5.080,21

9 970.000,00 240,00 Referência Corretora & Administradora de Imoveis 4.041,67

*Pesquisa de Mercado de imóveis divulgados similares ao imóvel avaliado, no bairro XaximCuritiba/PR.

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DETERMINAÇÃO DO VALOR DO M2

CÁLCULO DA MÉDIA ARITMÉTICA DO VALOR DO M²:

MÉDIA ARITMÉTICA =

SOMATÓRIO DO METRO QUADRADOPESQUISADO

NÚMERO DE AMOSTRAS PESQUISADOS

MÉDIA ARITMÉTICA = R$ 49.210,88

MÉDIA ARITMÉTICA = R$ 5.467,889

MÉDIA ARITMÉTICA = R$ 5.467,88( Cinco Mil, Quatrocentos e Sessenta e Sete Reais e Oitenta e Oito Centavos )

+10% +10%=R$/m² 6.014,66 (limite superior)MF = MA -10% -10%=R$/m² 4.921,09 (limite inferior)

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Planilha de Evolução de Cálculos


1 1.350.000,00 243,00 Arbo Imóveis 5.555,56

2 1.350.000,00 260,00 AXIS 21 IMÓVEIS 5.192,31

3 1.400.000,00 230,00 ALMEIDA SANTOS IMÓVEIS 6.086,96

4 1.690.000,00 247,00 A.GONÇALVES IMÓVEIS 6.842,11

5 1.250.000,00 216,00 L7 IMÓVEIS 5.787,04

6 860.000,00 170,00 JBA BOQUEIRÃO 5.058,82

7 2.900.000,00 521,00 Arbo Imóveis 5.566,22


9 970.000,00 240,00 Referência Corretora & Administradora de Imoveis 4.041,67

Obs: As amostras com (*) no quadro amostral destacadas em vermelho, ficam excluídas do cálculo porestarem acima do limite superior (R$ 6.014,66) e abaixo do limite inferior (R$ 4.921,09). A medida finalserá calculada com base nas 6 amostras que ficaram dentro da variação aceitável.

Amostras dentro dos valores limite inferior e superior


1 1.350.000,00 243,00 Arbo Imóveis 5.555,56

2 1.350.000,00 260,00 AXIS 21 IMÓVEIS 5.192,31

3 1.250.000,00 216,00 L7 IMÓVEIS 5.787,04

4 860.000,00 170,00 JBA BOQUEIRÃO 5.058,82

5 2.900.000,00 521,00 Arbo Imóveis 5.566,22


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DETERMINAÇÃO DA MÉDIA FINAL

Média Final =

SOMATÓRIO DO METRO QUADRADO DASAMOSTRAS RESTANTES

NÚMERO DE AMOSTRAS RESTANTES

Média Final = R$ 32.240,16

Média Aritmética = R$ 5.373,366

DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

VALOR DO IMÓVEl = ÁREA DO IMÓVEL X MÉDIA FINAL

VALOR DO IMÓVEL = 307.30 m² X R$/m² 5.373,36

VALOR DO IMÓVEL = R$ 1.651.233,53

( Um Milhão, Seiscentos e Cinquenta e Um Mil, Duzentos e Trinta e Três Reais e Cinquenta e TrêsCentavos)

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CONCLUSÃO

É do entender do Perito Avaliador que os valores de mercado para o imóvel avaliando são de:

VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO = MÉDIA ARITMÉTICA X M²Vl = R$ 5.373,36 x 307,30

Vl = R$ 1.651.233,53

( Um Milhão, Seiscentos e Cinquenta e Um Mil, Duzentos e Trinta e Três Reais e Cinquenta eTrês Centavos )

Limite Superior: R$ 1.733.795,20Limite Inferior: R$ 1.568.671,85

ENCERRAMENTO

O mercado imobiliário de Curitiba, vem no ultimo semestre apresentando uma pequena recuperação,porem ainda com pouca velocidade, na pesquisa realizada na região do imóvel avaliando, encontramosvarias amostras, inclusive no mesmo condominio, porem a média da região, não pode ser maior doque a média encontrada em nossa pesquisa. O imóvel em questão possui alguns pontos que devemoslevar em consideração e que pesam na hora da avaliação, como a condição do imóvel no que dizrespeito a pintura, acabamentos, limpeza e conservação em geral, isto é um problema pois oimóvel necessita destes trabalhos para velocidade na venda, porem possui outros atrativos, como aqualidade, projeto modereno, localização e tempo de construção. em nosso trabalho, analisamosimóveis localizados em condominio, com metragem proximas, o que nos levou ao valor final, todo ocalculo envolvido neste trabalho foram feitos sobre a área construida do imóvel conforme metragem daimplantação de 307,30 m².Lembrando que quem dita o valor de mercado é o proprio mercado, ou seja,varias serão as visitas até uma proposta e consequente fechamento, ainda com o valor avaliado,devemos levar em consideração, propostas e suas condições, como forma de pagamento, epercentuais de descontos realizados etc,

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Curitiba, 22 de Outubro de 2019

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ANEXO 1

DESCRIÇÃO DETALHADA

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RELATÓRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIADO Doc

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FICHA DESCRITIVA DO IMÓVEL AVALIANDO

Proprietário

- Nome: ALESSANDRO PIRES DE FARIAS- Endereço: Rua Octacyr Reinaldo Mion ,532 Residencia 05- Bairro: Xaxim- Cidade: Curitiba- Estado: PR

Matrícula:Número: 22.861Cartório: 7º Circunscrição

Dados Complementares-Quartos:-Suítes: 3-Banheiros: 5-Vagas: 2-Área Total: 307.30 m2-Área Útil: 307.30 m2-Idade: 9-Andar:-IPTU: 520,66-Confomínio: Não informado

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S

S S

SOM

PONTO NA PAREDE PARA MONITOR h=150cm

S

VIDEO PORTEIRO

PONTO NO TETO PARA CAIXA DE SOM

SOM CENTRAL DE SOM

ALARME

CENTRAL DE ALARME

PONTO PARA CHUVEIRO h=220CM

CAMPAINHA, h=2,20m.

TOMADA ALTA h=180

TELEVISAO-ANTENA

TV. A CABO

TOMADA BAIXA h=35

INTERRUPTOR h=110 (ou ver em planta)

QUADRO DE LUZ

TOALHEIRO AQUECIDO h=160

PONTO H = 40 cm PARA TRITURADOR

S

PONTOS NO TETO

SENSOR ALARME

A

TERMOSTATO

T

TOMADA PISO

AR CONDICIONADO (SPLIT) ENGENHEIRO.

DETALHE CAIXA DE ESPERA - HI-WALL

(P/ CHUMBAR NA PAREDE)

VISTA FRONTAL

LAJE

Forro de Gesso

AL

AR

ME

S S

AR CONDICIONADO (CASSETE)

ArquitetareElaine Zanon - Claudia Machado

[email protected]

Cliente:

Desenho: Data: jun/2014

Alessandro Pires de Faria

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Layout Subsolo

TOMADA BAIXA h=35

INTERRUPTOR h=110 (ou ver em planta)

SENSOR ALARME

A

COM O EXECUTOR

ArquitetareElaine Zanon - Claudia Machado

[email protected]

Cliente:

Desenho: Data: jun/2014

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