laudo de avaliação de imóveis · descrição obs.: sobrado contendo: sala de estar e jantar,...

Laudo de avaliação de imóveis Renegociação

Identificação do Imóvel

Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Michele ZanelaMachado

Nº CPF / CNPJ 98247387034 Nome Empreendimento

Valor Compra Venda R$ 290.000,00 Data Venda Nº Controle Interno 103.183

Proprietário / Construtora Nº Cartório: 1 Matrícula: 103.183

Logradouro R IRMO EDO KAYSER Nº 321 Andar Complemento CS 2

Bairro ESPLANADA Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95096-145 Latitude -29.192309 Longitude -51.203943

Caracterização da Região

RegiãoResidencial Unifamiliar Comercial

Residencial Multifamiliar Industrial

Outro - Descrever Abaixo

InfraestruturaÁgua Esgoto Sanitário Energia Elétrica Iluminação Pública

Pavimentação Esgoto Pluvial Telefone Gás Canalizado

Fossa Cisterna/Poço Artesiano

Tipo Pavimentação: Paralelepípedo

Restritivos:Favela Risco Ambiental

Córregos/Rios Outro - Descrever Abaixo

Serviços Públicos e Comunitários

MetrôCentroComercial

Escola

Segurança Ônibus Rede Bancária

LazerColeta deLixo

Clínicas/Hospitais

Aeroporto Shopping ParqueOutro -DescreverAbaixo

Análise da Região do BairroLocalização Urbano Suburbano Imóvel Rural Favela

Valor Imóveis na Região Crescente Estável Decrescente

Área Urbanizada Mais de 75% 25% - 75% Menos de 25%

Tendência Uso Terreno Comercial Industrial Residencial

Limites do Bairro

Padrão da Região:Alto Médio-alto Baixo

Médio

Médio-baixo

Fatores ValorizantesVista - Mar Metrô

Vista - Parque Vista Permanente

Outro - Descrever Abaixo

Terreno

TopografiaPlana Aclive

Desnível Pronunciado Declive

FormatoRegular

Irregular

Dimensões

Área (em m²):0,00 m² Testada (Frente):0,00 m Lado Direito: m

Fração Ideal:22,900800 % Fundos m Lado Esquerdo: m

Tipo de ImplantaçãoCondomínio Isolado

Nome Acompanhante Vistoria: Contato Telefônico Acompanhante:

Tipo do AcompanhanteCorretor Proprietário / Construtora Proponente / Comprador / Garantidor / Mutuário Responsável Construtora Engenheiro da Obra Zelador Outro - Descrever Abaixo

Condomínio / Imóvel Avaliado

Condomínio ao qual pertence o Imóvel Avaliado

N° Andares Tipo: Unidades Por Andar: Nº Total de Unidades: N° de Elevadores: Valor Condomínio: Por Mês Por Ano

Descrição dos Andares Uso Condomínio: Residencial Padrão de Construção do CondomínioAlto Médio-alto Médio

Médio-baixo Baixo

Estado ConservaçãoCondomínio

Bom Regular

Ruim Em Implantação

Infraestrutura do ImóvelPlayground Gerador Salão de Festas Loja de Conveniência Lavanderia Coletiva Depósito Individual

Churrasqueira Pista de Cooper Sala de Jogos Interfone Quadra Esportiva Vigilância Eletrônica

Sauna Piscina Sala de Ginástica TV a Cabo TV Satélite Jardins

Tipo Imóvel AvaliadoCasa Apartamento Galpão

Sobrado LojaSalaComercial

Vaga AutônomaDepósitoAutônomo

Loft

Outro - DescreverAbaixo

Indício Ocupação ImóvelHabitado

Desabitado

Idade Aparente

Anos 13

Ano Construção

Estado Conservação ImóvelBom Regular

Ruim Em Construção

Padrão Acabamento ImóvelAlto Normal

Baixo Mínimo

Uso Imóvel: Residencial Fechamento das Paredes: Alvenaria Nº Banheiros: 0

Fachada Pintura Esquadrias Madeira N° Andares do Imóvel Avaliado 2 Nº Dormitórios

Dimensões

Área Privativa:86,84

m²

Área Comum (m²):0,00

m²

Área Total (m²):86,84

m²

Área Averbada: m² Área não Averbada m²

Nº Vagas Cobertas

Cobertas 0 Descobertas 0 Privativas 0

Face ImóvelSul Norte Leste Oeste

Divisão Interna (Tipo do Cômodo) Quantidade Piso Parede Forro / Teto

Laudo de Avaliação de Imóveis - Externo (Versão: JAN2018) Página 1 / 7

Manifestações sobre a garantia

Considerando as condições de localização, conservação, habitabilidade e ausência de vícios construtivos que comprometam a existência física do mesmo, o imóvel pode ser aceito como garantia?Sim Não

QUESTÕES COMPLEMENTARES Sim Não

Data da Vistoria: 05/07/2018

1) Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel?

Foi fornecida somente a matrícula do imóvel.

2) As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local?

3) As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local?

4) O imóvel possui vaga de garagem?

5) Se possui vagas, elas estão documentadas?

6) O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras?

7) O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos?

8) O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos?

9) O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou pré-moldado?

10) O imóvel possui características uni-familiares?

11) O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)?

12) O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez?

13) O imóvel apresenta condições de habitalidade?

14) O imóvel não está localizado em área classificada como de Risco pela Defesa Civil?

15) O imóvel não possui suspeitas de contaminação?

Observações Finais

Dados obtidos da matrícula 103.183 do 2° CRI de Caxias do Sul: casa com área construída de 86,84 m² e fração ideal de 22,9008%. Avaliação realizada pelo método comparativo. Conforme matrícula / IPTU / local o endereço do imóvel é Rua Irmo Edo Kayser, nº 321. Foi feita somente a vistoria externa. Terreno com 98,93 m². frente 9,85 m, fundos 9,85 m, lateral direita 9,9858 m, e a esquerda com 10,71 m. No local não foi possível ver a numeração predial, mas confirmamos a localização correta do imóvel, pois é a segunda casa de quem adentra no terreno. Confirmado com Google e a numeração da primeira casa é 319, a esquerda a numeração 339, e da direita conforme fotos não tem numeração predial.

Amostras: Critério Utilizado: Área Privativa Área Total (m²) Terreno

1 Logradouro R DOS ALEXANDRINI Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 0.78 km


Descrição Obs.: Sobrado contendo: sala de estar e jantar, cozinha, área de serviço, banheiro social,03 dormitórios e garagem

Fonte de Informações Exemplo NegóciosImobiliários

Telefone (54) 3223-8700

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 3 Nº Banheiros Idade Aparente 7 Ano Construção Estado Conservação Imóvel MuitoBom

Valor Venda / Oferta R$280.000,00

Data Venda /Oferta 09/07/2018

Valor m² R$ 3.218,39 Padrão Médio Testada (Frente) 0,00 Área do Terreno (em m²) Área da Edificação(m²) 87,00

Área Privativa 87 Área Comum (m²) Vida Útil (em anos) 60

2 Logradouro R JOSE BERNARDI Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.32 km



Fonte de Informações Atom Imóveis Telefone (54) 3419-0090






3Logradouro R CLODOVEU GUILHERMEZANOTTO

Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.86 km

Bairro CHARQUEADAS Cidade CAXIAS DO SUL UF RS CEP 95110-625 Latitude -29.190554 Longitude -51.223142


Fonte de Informações Vista Espaço Imobiliários Telefone (54) 3215-6340

Status Ofertado Nº Vagas Cobertas 1 Nº Dormitórios 2 Nº Banheiros Idade Aparente 0 Ano Construção Estado Conservação Imóvel Ótimo





4 Logradouro R LUIZ ZANETTE Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.52 km



Fonte de Informações Casa Nobre imóveis Telefone (54) 3218-8888






5 Logradouro R JOSE FRANCISCO GOULART Nº S/N Andar Complemento Proximidade do Imóvel 1.79 km



Fonte de Informações Dornelles Neg. Imob Telefone (54) 3533-6520






Laudo de avaliação de imóveis Nº Controle Interno: 103.183


Tabela de homogenizaçãoGrau de Fundamentação: I Grau de Precisão: IMetodologia: Comparativo Direto – Tratamento por Fatores Método de Computação: Multiplicativo

AmostraÁrea(m²)

Valor(R$)

Dados Iniciais(R$/m²)

(1) (2) (3) Homogeneização

(R$/m²)

Fatores:(1) - Fonte, (2) - Área, (3) - Fator Idade e Estado Conservação

MÉDIAS DAS AMOSTRAS 2.533,39

Saneamento das Amostras (+/-30%)Valor Minimo 1.774,87Valor Máximo 3.296,20

Amostra 1 87,00 280.000,00 3.218,39 0,9000 1,0000 0,9100 2.629,30Amostra 2 63,00 230.000,00 3.650,79 0,9000 0,9600 0,9100 2.864,62Amostra 3 55,00 170.000,00 3.090,91 0,9000 0,9400 0,8400 2.195,45Amostra 4 67,00 190.000,00 2.835,82 0,9000 0,9700 0,8600 2.136,65Amostra 5 100,00 360.000,00 3.600,00 0,9000 1,0200 0,8600 2.851,66

Cálculo Valor Avaliação

Área do Terreno (m²): 0,00 Valor m²: R$ 0,00 Valor Terreno: R$ 0,00

Área da Edificação (m²): 86,84 Valor m²: R$ 2.533,39 Valor Edificação: R$ 220.000,00

Valor de Liquidez: R$ 154.000,00 Valor Imóvel: R$ 220.000,00

Valor Final da Avaliação conforme o Mercado: R$ 220.000,00

Avaliação para Garantia de Financiamento

Valor Terreno R$ 0,00 Valor por extenso: zero real

Valor Edificação R$ 220.000,00 Valor por extenso: duzentos e vinte mil reais

Valor do(s)Anexo(s)

Valor por extenso:

Valor do(s)Anexo(s)

Valor por extenso:

Unidades Autônomas

N° da MatrículaQuantidade Unidades

AutônomasTipo Unidade Autônoma Descrição Área (m²) Valor

Valor de LiquidaçãoForçada

103.183 0 Indefinido 86,84 R$ 220.000,00 R$ 154.000,00

Valor Imóvel R$ 220.000,00 Valor por extenso: duzentos e vinte mil reais

Dados da Empresa de Avaliação / Avaliador

Engenheiro / Arquiteto Responsável pela Elaboração do Laudo:

Nome da Empresa ENGENHARIA VALORYNome do Avaliador RYNALDO DE OLIVEIRAROCA JUNIOR

CREA / CAU SP-78196/D

Local e Data

Curitiba/PR

09/07/2018

"Declaro que não tenho interesse direto ou indireto no imóvel ou na transação em questão e que este laudo de avaliação foi elaborado conforme as normas da avaliação aceitas pela jurisdição do local do imóvelavaliado, normas ABNT e IBAPE, e segundo os critérios e Políticas definidas pela Instituição Financeira solicitante deste laudo".

LAUDO DE AVALIAÇÃO CONFIDENCIAL E DE USO RESTRITO: este documento fornece informações pré-estabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo esomente poderá ser acessado e utilizado pelas áreas internas do Banco Santander e terceiros autorizados.“A avaliação tem por finalidade atribuir o valor de mercado do imóvel para fins de estabelecer o valor do financiamento máximo e/ou enquadramento da operação nas regras e limites operacionais estabelecidospelo Banco Santander”. Cabe ao proponente verificar a exata localização, metragem, divisas e eventuais defeitos do imóvel”.



Representação Vista da Rua

Descrição

Data Foto 05/07/2018

Representação Vista da Rua

Descrição


Representação Identificação Numérica

Descrição Casa ao lado


Representação Fachada

Descrição frente do condomínio



Descrição



Descrição A segunda casa quando entra no condominio



Descrição



Descrição



Descrição Casa a direita do condomínio sem numeração.


Documentação Fotográfica

Fotos imóvel




Descrição



Descrição



Descrição



Descrição


Fotos da Amostra 1

Fotos da Amostra 2

Fotos da Amostra 3

Fotos da Amostra 4

Fotos da Amostra 5




Descrição




Imagem - Mapa

Representação: Mapa

Representação: Mapa



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