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LAUDO DE

AVALIAÇÃO

SOLICITANTE: FUNDAÇÃO DE DESENVOLVIMENTO DA

UNICAMP - FUNCAMP

OBJETO DA AVALIÇÃO: GLEBA DE TERRA 146 – A, MATRÍCULA Nº

157.238 DO 3º CRI DE CAMPINAS-SP.

FINALIDADE:. APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO

IMÓVEL.

ART 1- Nº DA ART

Anotação de Responsabilidade Técnica Lei Federal Nº. 6.496 de 07/12/77

92221220101956057

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ÍNDICE

1. PRELIMINARES .......................................................... 3

2. VISTORIA .................................................................... 3

2.1. Localização .............................................................. 3

2.2. Zoneamento ............................................................. 3

2.3. Características da Região ......................................... 4

2.4. Acessibilidade .......................................................... 4

2.5. Mapa de Localização ............................................... 5

2.6. Descrição do Imóvel ................................................ 6

2.7. Melhoramentos Públicos .......................................... 8

2.8. Características do Terreno ........................................ 8

3. AVALIAÇÃO ............................................................... 9

3.1. Normas Observadas ................................................. 9

3.2. Metodologia ............................................................. 9

3.3. Seleção .................................................................. 10

3.4. Homogeneização .................................................... 10

3.4.1. Fator Oferta ..................................................... 10

3.4.2. Fator Topografia .............................................. 10

3.4.3. Fator Superfície ............................................... 11

3.4.4. Fator Aproveitamento ...................................... 11

3.4.5. Fator Melhoramentos ....................................... 12

3.4.6. Fator Acessibilidade ........................................ 12

3.4.7. Fator de Porte .................................................. 14

3.4.8. Fator Transposição .......................................... 15

3.5. Especificação das Avaliações................................. 16

3.6. Valor Unitário do Terreno ...................................... 17

4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL ................................... 18

5. CONCLUSÃO ............................................................. 18

6. ENCERRAMENTO .................................................... 19

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1. PRELIMINARES

O presente trabalho tem por finalidade apurar o valor real e

atual do imóvel objeto da matrícula n.º 7.162, do 3º Cartório de Registro

de Imóveis de Campinas.

2. VISTORIA

A vistoria ao imóvel foi realizada no dia 30 de agosto de

2010, acompanhado pelo Sr. Gilberto, funcionário da Funcamp, que

gentilmente indicou o imóvel em questão, e presenciou a realização das

exposições fotográficas e demais verificações necessárias ao laudo.

2.1. Localização

O imóvel situa-se no Município de Campinas, localizado

entre o Jardim São Cristovão, Parque Dom Pedro II, Bosque Augusto

Rushci, Conjunto Habitacional Mons. Luiz Fernandes de Abreu (Dic I),

com acesso pela Av. Arymana e Av. Coaciara, na região sudoeste do

Município.

2.2. Zoneamento

Conforme a Lei Municipal Nº 6.031 de 28 de 12 de 1988,

que dispõe sobre o uso e ocupação do no Município de Campinas o

imóvel em questão se enquadrava em Zona 3, ou seja, zona estritamente

residencial, destinados aos usos habitacionais unifamiliares e

multifamiliares; o comércio, os serviços e as instituições da âmbito local

serão permitidos com restrições quanto à localização.

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2.3. Características da Região

Trata-se de uma região composta por residências uni

familiares e multifamilires (conjuntos habitacionais) de padrão médio e

popular, com comércio de âmbito local como farmácias, padarias,

supermercados, praças e escolas públicas.

O imóvel está situado na região sudoeste do Município, que

concentra os maiores índices de ocupação e crescimento urbano,

estendendo-se os bairros para além das rodovias Bandeirantes e Santos

Dumont.

A região conta inda com o Terminal Rodoviário Urbano

Ouro Verde, o recém inaugurado Hospital Ouro Verde, ambos localizado

no corredor principal de acesso formado pela Av. Ruy Rodrigues.

2.4. Acessibilidade

O acesso ao imóvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras,

segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virar

a direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imóvel fica na

Av. Arymana, entre as Ruas Gravataí e Rua. Maj. Oswaldo Esteves.

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2.5. Mapa de Localização

6

2.6. Descrição do Imóvel

Conforme matrícula N. 157.238 do 3º Cartório de Registor

de Imóveis de Campinas, o imóvel é descrito e caracterizado com segue:

“ Inicia-se no marco 0 cravado junto à dividsa com a Gelaba 146 e a Avcaenida 5

do Jardim São Pedro; segue em lina reta numa distância de 36,23m no rumo de

67º34’29” NW até encontrar o marco 1; defleta à esquerda e segue em linha reta

numa distância de 30,08m no rmo de 71º 57’01” NW até encontrar o marco 2;

deflete à direita e segue em linha reta numa distância de 256,00m no rumo

58º09’54” NW ate´encontrar o marco 3, confrontando até aque com a Qaudra 49,

Rua 3, Quadra 51, Rua 2 e Quadra 53 do Jardim São Pedro; deflete à esqueda e

segue em linha reta numa deistância de 163,88m no rumo35º40’38” SW até

econtar o marco 4, confrantando com a Quadra 53 e Rua 34 do Jardim São Pedro

e Quadra 1 do Jardim São Cristovao; defleta à direita e sque em linha reta numa

distãncia de 110,00 m no rumo 33º52’25” NW até encontrar o marco 5,

confrontando com propriedade de Irmãos Pavan, deflete à direita e seque em linha

reta numa distância de 322,00m no rumo 57º31’29” até encontrar o marco 6,

confrontando com a Avenida Aymana, Quadra 2 , Rua 1, Quadra 1 e Avenida 2 do

Paque D. Pedro II e a Praça 1 do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis

Fenandes de Abreu; deflete à direita e seque em linha quebrada numa distância de

152,13m até encontrar o marco 7; segue em linha reta numa distância de 52,92m

no rumo 77°56’41” SE até encontrar o marco 8; confrontando até aqui com a

Praça1, Rua Edson A. Oliveira, Quadra O, Rua José L. S. Ferreira, Qudar M e

Rua Santos Futebol Clube do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes

de Abreu; deflete à direitae segue em linha reta numa distância de 168,15m no

rumo 08°25’25” SE confrantando com a Gleba 146 até encontrar o marco 0, ponto

inicial desta descrição, perfazendo área total de 51.642,00m2.”

A figura abaixo ilustra a poligonal que descreve o imóvel

7

A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta à imagem do

Gogle Earth, delimitando o imóvel avalido

8

2.7. Melhoramentos Públicos

A região onde se localiza o imóvel é dotada de energia

elétrica, iluminação pública, e água encanada. O asfalto, guias e sarjetas

se estendem pela Av. Arymana, e nas demais vias que se interrompem

com o imóvel, o que facilita um eventual parcelamento ou loteamento.

2.8. Características do Terreno

De formato irregular, possui relevo ondulado, com área total

de 51.642,00m2, conforme matrícula N.° 157.239 do 3º CRI de

Campinas.

A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada com

frente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Daí

continua em declive até a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av.

Cinco do Jardim São Cristovão. A parte baixa do terreno faz frente para

a Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube.

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3. AVALIAÇÃO

3.1. Normas Observadas

A avaliação terá por base as recomendações e parâmetros de

cálculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:

* Norma Brasileira para Avaliações de Bens – NBR14.653-1

* Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP –2005

Os cálculos serão desenvolvidos para a data de outubro de

2010.

3.2. Metodologia

Em função das características da gleba e diante das

consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário da região, para

determinação do valor de venda concluímos pela aplicação do Método

Comparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da

Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneização das características dos

dados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10.

Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes

possíveis ao avaliando, em todas suas características, cujas diferenças

perante o mesmo, para mais, ou para menos, são levadas em conta. Os

fatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo na

forma de somatório.

Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados três

elementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de

mercado. Na homogeneização dos atributos intrínsecos adotou-se o

critério do Eng. João Ruy Canteiro, com exceção da acessibilidade, para

a qual se adotou o critério do Eng. O. T. Mendes Sobrinho.

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3.3. Seleção

Na seleção dos elementos, foi considerada importante a

semelhança, no que diz respeito à situação, à destinação, à forma, ao

grau de aproveitamento, às características físicas e à adequação ao meio,

devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela

pesquisa, aqueles de homogeneização complexa.

3.4. Homogeneização

Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão

utilizados os fatores de ponderação propostos pelo Eng. º João Ruy

Canteiro apresentado na obra “Construções – Terrenos: Subsídioa à

Tecnica da Avaliação” – 3ª Edição, Ed. Pini – São Paulo - 1980.

3.4.1. Fator Oferta

Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de

10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuída

pelo vendedor.

3.4.2. Fator Topografia

Para o fator topografia foi adotada a seguinte situação:

Situação Paradigma: terreno ondulado

Topografia Fatores

Plano 1,10

Ondulado 1,00

Montanhoso 0,8

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3.4.3. Fator Superfície

Quanto à superfície, para a situação paradigma, foi

considerada seca.

Situação paradigma: seco

Superfície Fator

Seco 1,00

Brejoso ou Pantanoso 0,60

Alagadiço 0,70

Permanentemente alagado 0,50

De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotado

quanto à superfície foi 1,00.

3.4.4. Fator Aproveitamento

De acordo com o zoneamento, para o fator aproveitamento

foi utilizada a situação paradigma de aproveitamento industrial para

indústria, predominante na região da gleba.

Situação paradigma: aproveitamento loteamento

De acordo com a tabela acima, o fator adotado para

aproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00.

Aproveitamento Fator

Para loteamento 1,00

Para indústrias 0,90

Para culturas 0,80

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3.4.5. Fator Melhoramentos

Os fatores melhoramentos que afetam a gleba são

independentes entre si. O mesmo resultou em 1, 30, de acordo com a

tabela descrita abaixo.

Melhoramentos Fatores

Luz 1,15

Força 1,10

Telefone 1,05

3.4.6. Fator Acessibilidade

Para o fator acessibilidade, foi utilizado o Critério que

consta na publicação: “Avaliação dos Prédios Rústicos para

Desapropriação por Utilidade Pública”, de autoria do Eng Agr O. T.

Mendes Sobrinho. Edição: Cesp – Centrais Elétricas de São Paulo S.A

Situação paradigma: muito boa

VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAÇÃO

E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO

CARACTERÍSTICAS

SITUAÇÃO TIPO DE

ESTRADA

IMPORT.

DAS

DISTÂNCIAS

PRATIC.

DURANTE

O ANO

ESCALA

DE

VALOR

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100

Muito Boa Primeira

classe – Não

asfaltada

Relativa Permanente

95

Boa Não

pavimentada

Significativa Permanente 90

Desfavorável Estradas e

servidões de

Vias e

distâncias se

Sem

condições 80

13

passagem equivalendo satisfatórias

Má Fechos nas

servidões

Distâncias e

classe se

equivalendo

Problemas

sérios na

estação

chuvosa

75

Péssima Fechos e

interceptadas

por córregos

s/ pontes

--

Problemas

sérios

mesmo na

seca

70

Para o fator acessibilidade, foi considerada a situação

paradigma ótima, uma vez que o imóvel é acessado por vias asfaltadas.

Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100.

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3.4.7. Fator de Porte

O valor básico unitário das glebas varia, geralmente, com

suas dimensões e, neste sentido tem influência ponderável o tempo de

absorção dos lotes no mercado imobiliário;

No presente caso verificou-se uma linha de tendência,

mediante pesquisa de mercado realizada na região, com dez elementos de

pesquisa, expressa pela seguinte fórmula:

Onde “y” é o Fporte “x” é a área do imóvel

Fator de Porte

Referencia

do Imóvel Vu Area Fator

AR 0023 15,00 116.000,00 53,21

AR 0038 18,00 81.110,00 57,97

AR 00107 80,00 90.000,00 56,58

AR 00291 107,00 56.000,00 62,89

AR 00296 35,00 251.142,85 42,95

AR 00206 40,00 500.000,00 33,79

CM 0010 35,00 150.000,00 49,79

CM 0020 50,00 60.000,00 61,97

AR 00311 40,00 350.000,00 38,53

AR 01041 86,00 173.000,00 47,90

Avaliado 51.642,00 63,97

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3.4.8. Fator Transposição

O valor básico unitário das glebas também varia com suas

distâncias até o centro valorizante, geralmente o centro da cidade. Assim

o valor unitário dos imóveis tende a diminuir em função do aumento da

distância.

No presente caso verificou-se uma linha de tendência,

mediante a mesma pesquisa de mercado realizada na região, expressa

pela seguinte fórmula:

Onde “y” é o Fator transposição e “x” é a distância do

imóvel ao centro do Município

Fator Transposição

Referencia

do Imóvel Vu Distância Fator

AR 0023 15,00 12,5 37,006

AR 0038 18,00 16,95 24,033

AR 00107 80,00 12,83 35,840

AR 00296 35,00 12 38,845

AR 00206 40,00 8,4 55,080

CM 0010 35,00 10,15 46,480

CM 0020 50,00 14 31,995

AR 00311 40,00 12,9 35,598

AR 01041 86,00 9,2 50,967

Avaliado 11,80 39,61

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3.5. Especificação das Avaliações

A especificação foi estabelecida segundo a Norma 1.3 do

IBAPE – SP/2005, sendo definidas quanto à fundamentação e precisão.

Os requisitos para fundamentação devem estar de acordo

com:

a) Caracterização completa do imóvel avaliando

quanto a todas as variáveis analisadas, com

fotos que permitam identificá-las, bem como

visão geral do entrono;

b) Mínimo de 5 elementos amostrais

efetivamente utilizados após a

homogeneização;

c) Identificação dos elementos comparativos

com fotos (pelo menos frontal), com

informações sobre as variáveis analisadas no

modelo adotado e croqui de localização;

d) O valor homogeneizado de cada elemento

após a aplicação do conjunto de fatores não

resulte aquém da metade, ou alem do dobro

do valor de transação, ou após aplicação do

fator oferta;

e) Os fatores utilizados devem ser avaliados em

relação a sua condição de homogeneização;

f) As áreas do bem avaliando devem estar

contidas nos intervalos característicos da

tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPE-

SP/2005.

Para a avaliação do imóvel em questão foram encontrados

cinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1,

alínea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o grau

fundamentado.

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Quanto ao grau de precisão, diante dos elementos de

mercado colhidos e critérios adotados, a presente avaliação enquadrou-se

no grau de precisão II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005.

3.6. Valor Unitário do Terreno

Para o cálculo do valor unitário da gleba em questão, foi

utilizado o software de avaliação GEOAVALIAR, versão 1.1.9.5,

comercializado pelo IBAPE/SP.

Os elementos pesquisados no mercado, assim como os

parâmetros de cálculos adotados para a homogeneização, em

conformidade com as Normas do IBAPE encontram-se identificados nos

anexos ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitário:

Vu = R$ 35,29/m2

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4. VALOR TOTAL DO IMÓVEL

O valor da imóvel em questão será dado pelo valor unitário

multiplicado pela sua área, resultando:

Vimóvel = Vu x área = R$35,29/m2 x 51.642,00m

2

Vimóvel = R$1.822.388,79

5. CONCLUSÃO

Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisa

imobiliária realizada na região, concluí-se que o valor do imóvel objeto

da matrícula Nº 157.238 do 3º CRI de Campinas, denominado Gleba

146-A é em números redondos

(Um milhão, oitocentos e vinte e dois mil reais)

(válido para Outubro/2010)

R$1.822.000,00

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6. ENCERRAMENTO

Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios

adotados, a presente avaliação enquadra-se no grau de precisão II,

definido na Norma do IBAPE/SP 2005.

Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente

laudo, que é composto por 19 folhas, impressas no anverso e

devidamente rubricadas pelo signatário, sendo esta assinada.

Acompanham o presente laudo dois anexos:

ANEXO I :Modelo de Estatística Descritiva

ANEXO II : Elementos da Avaliação

Campinas, 1 de outubro de 2010.

Cláudio Maria Camuzzo Júnior Eng.º Mecânico e Civil – CREA 0685012370

Membro Titular do IBAPE

Perito Judicial

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ANEXO I

Modelo de Estatística Descritiva

2

ANEXO II

Elementos da Avaliação