Processo:

Assunto:

e Exequente:

MARCOVALVERDE GOMES Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho CREA-SP nº 5061087682 E-mail: engmvg@hotmail.com Cel. 018 99123-4546

LAUDO DE AVALIAÇÃO PERICIAL

1 '

. 0027211-37.2008.8.26.0032

4ª Vara Cível da comarca de Araçatuba

----------·------··----··------ ----·-----------Cumprimento de Sentença

Banco do Brasil S/ A • 1------ -+-------·----·----·--·--·-·--------- ---·-------Executado: Ângela Maria Dalan Pavão e Outro

Este laudo foi elaborado para atender a DECISÃO (fls. 1150) visando à avaliação dos imóveis penhorados, localizados à rua João Evangelista da Costa a partir da via 2 de Dezembro, matrículas 40.124, 40.125, 40.126, 40.127 e 40.128, indicadas nos autos, bem como avaliação de suas benfeitorias, para fins de dação em pagamento.

Para determinação do justo valor de mercado, além da vistoria dos imóveis avaliando para levantamento de variáveis, foram visitados os imóveis similares comercia lizados ou em oferta, indicados pela imobiliária Gesa Imóveis, sr. Marcelo,

- telefone 018 99725-4002. Para a avaliação foi utilizado o Método Comparativo Direto com o devido Tratamento por Fatores.

• Caracterização dos imóveis avaliando

Este perito avaliador realizou consulta previa na Prefeit ura Municipal de Araçatuba e verificou que os imóveis descritos nas matrículas 40.124, 40.125, 40.126, 40.127 e 40.128 foram unificados após a implantação de instalação comercial sobre os

5 lotes, resultando uma edificação comercial, padrão V, de 735,19m2, implantada em terreno de 1018,75m2 com 42,50ml de testada principal, inserido na quadra 15 do loteamento Jardim Primavera, zona urbana 32. O referido imóvel está inscrito no cadastro municipal sob o n2 4-21-00-10-0007-0245-01-00, código 49490, de propriedade de José Carlos Pavão. O imóvel é localizado na rua Professor João

10 Evangelista Costa, n2 1771, bairro Primavera, Araçatuba, SP, CEP 16075-135. Tal situação foi de fato constatada por este perito avaliador em vistoria dia 24/11/2018 e, assim, passo a avaliar este único imóvel.

Av. Jo~o Arruda Bras il, 100. bl02, apto113, Vila Industrial, CEP. 16072·105, Araçatuba/ SP Página 1 de 9

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Prefeitura Munlclpal de Araçatuba

COELHO NETO 73 CEP 16015320 AAAÇA 1\JBA-SP

IPTU

EXERCk:IO

2018 •· ..L---------------------------'----1 • Cód. bnó-..1 49490 Guio tPTU

DADOSDO ~ 4-214G-t04alll'~MIO ~ ... IO

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c.....-Lowl e ...... lllllil. "'OA'MICJII IONJPMNOll.JSTACOftA. 1n1 . . __,~ Ç9":. 1•1-11S.

~.........- .IAMNflll~(kallla-011..-. m.GS .,_.... 40121 ._ ll\.lA.. ~ J0/4) EVANGBJSTA.OOITA. 1771. ---CD': 1~$-13' A.RAÇA.TUIA-SP.

, ... 1,11.. ..,,_._ ·~" Vllo.-.s Venais.,,, R$ __

..., __ •'-""'- ._,_~ Til.ti.. ~ ........ ,....~

...... , .. IU,V, ..........

Valor

- - UI ..................

~na.•L.....-m,,,..i-------------l _. TotalLAr,çado 4.341,14

Contracapa do carnê do IPTU do imóvel avaliando fornecido pela Prefeitura Municipal de Araçatuba.

O imóvel avaliando é composto de edificação em alvenaria tipo galpão com mezanino, banheiros e edificação complementar similar. A cobertura é de telhas metálicas galvanizadas, o piso do galpão principal é em granilite já envelhecido, os demais ambientes cimentados e algumas das áreas molhadas revestidas em azulejo.

20 Foi instalado forro de PVC.

Indicação do imóvel avaliando localizado na esquina entre a rua Professor João Evangelista da Costa e Avenida Dois de Dezembro. As subdivisões indicam os lotes correspondentes às matrículas 40.128, 40,127, 40,216, 40.125 e 40.124.

Av. JoJo Arruda Brasi l, 100, 1>102. apto113, Vila Industrial, CEP. 16072-105, Araçatul>a/SP

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25 O imóvel está alugado e estabelece um supermercado. Os acessos para os clientes se dão exatamente na esquina formada pelas vias Professor João Evangelista da Costa e Avenida Dois de Dezembro .

Vista da fachada do imóvel avaliando. À direita da imagem prolonga-se a Avenida Dois 30 de Dezembro e à esquerda, prolonga-se a rua Professor João Evangelista da Costa .

A fachada e a área interna da loja frequentada pelos clientes se apresentam satisfatoriamente conservadas, mas é possível observar vidros quebrados, trincas nas

35 paredes e flecha estrutural. As instalações elétricas são adaptadas e as originais da

edificação estão mal conservadas.

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O fundo da edificação com acesso pela Avenida Dois de Dezembro está muito mal conservado, havendo a necessidade de reparos no revestimento e acabamento das

40 paredes.

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O fundo da edificação com acesso rua Professor João Evangelista da Costa trata-se de terreno baldio, não edificado e integrante ao imóvel. A entrada de energia do imóvel está implantada nesta área.

O muro e acesso à área não edificada estão completamente danificados. No interior do galpão observa-se o mezanino.

Caracterização da região e pólos de influência

A cidade de Araçatuba é dividida em três zonas urbanas: a Zona de Ocupação 50 Induzida, composta por áreas de uso misto que requerem uma qualificação urbanística

e que têm as melhores condições de infraestrutura da cidade, com predominância de comércio e serviços na área central, concentração de população de alta renda, com predominância de população idosa no centro e concentração de imóveis de interesse histórico e cultural; Zona de Ocupação Condicionada, composta por áreas de uso misto

55 com grande diversidade de padrão ocupacional. fragmentação do sistema viário e ocorrência de bolsões com deficiência de áreas e equipamentos públicos e; Zona de

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Ocupação Controlada, com presença de áreas de uso industrial, concentração de população de baixa renda e carência de áreas e equipamentos públicos.

O imóvel avaliando está localizado na Zona de Ocupação Induzida ainda que a 60 Avenida Dois de Dezembro seja a divisa entre esta Zona e a Zona de Ocupação

Condicionada. Na verdade, as características do entorno se encaixam mais nesta última Zona.

Diagnóstico do mercado

Conforme informe de novembro de 2018 publicado pela parceria FIPE e ZAP 65 Imóveis (http://fipezap.zapimoveis.com.br), o investimento em imóveis comerciais

tem oferecido um retorno médio inferior ao COI desde 2014 - diferencial que se acentuou a partir de 2015. Nos últimos 12 meses, o COI apresentou uma rentabilidade média de 6,5%, enquanto os imóveis comerciais apresentaram um retorno médio de 2,0%- percentual que inclui a renda média do aluguel e a valorização dos ativos.

70 A situação do mercado resulta numa maior oferta de imóveis comerciais, tanto

75

80

85

90

95

para locação como para a venda, e num maior tempo de exposição.

Determinação do valor de mercado

Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com os respectivos fatores de ajustes a seguir:

• Fator de fonte ou oferta (Ff): É a relação média entre o valor transacionado e o valor ofertado a fim de compensar a superestimativa e elasticidade da oferta, conforme item 10.1 da norma de avaliação de bens do IBAPE-SP, consideraremos o desconto de 10% sobre o valor ofertado (Ff=0,9);

• Fator de esquina (Ce): Conforme item 10.3.3 da norma de avaliação de bens do IBAPE-SP, imóvel comercial padrão popular tem valorização de 10% (Ce=l,10) se de esquina;

• Fator de depreciação (Fd): De acordo com a tabela de Heidecke, podemos considerar o estado da edificação do imóvel avaliando como necessitando de reparos simples (depreciação 18,10%, Fd=0,82), já o estado das edificações da amostra, passam por entre nova e regular (depreciação 0,32%, Fd=l,00), regular (depreciação 2,52%, Fd=0,97) e entre regular e necessitando de reparos simples (depreciação 8,09%, Fd=0,92);

• Coeficiente de localização (CI}: Considerando as diferenças de valorização do imóvel comercial nas diversas zonas municipais, bem como, a proximidade com o centro e a movimentação de pedestres e veículos nas vias que confrontam os imóveis, os elementos da amostra e o imóvel avaliando podem ser valorizados em até 10% se localizados em zonas de muita movimentação (como o centro da cidade).

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Em levantamento dos dados junto ao mercado imobiliário conseguiu-se uma amostra com 6 (seis) elementos, cujos dados de análise constam a seguir:

1. Oferta imóvel comercial na Avenida Baguaçu, nº 2.134, área de 270m2, valor R$430mil,

- ! . . t -. ----~~~.,...: -~. _.,..;; -

lll•liiiilill_.;._,::=~:::-··:-J;:.,.::.;_::!:;:::a;;:(Ff=0,90 Ce= 1,00 fd;;Q,97 CI= 1,06);

2. Oferta galpão comercial na Avenida Baguaçu, nº SOS, área de 480m2, valor R$700mil,

,.._----------~------1Ff=0,90 Ce=l,00 fd;;0,97 Cl=l,06);

3. Oferta galpão comercial na rua Sebastião Guimarães Corrêa, nº 738, área de 255m2, valor R$320mil, 1 - -~ -

...._ _______________ Ff=0,90 Ce=l,10 Fd=l,00 Cl=l,00);

4. Oferta galpão comercial na rua Aguapeí, n!! 2.214, área de 360m2, valor

R$__5J0m il,

· ~ ; ·~ .: ; : •• 1 • -J:'"~":..'\ , .. :i.-: .... ;....._.._,.!Í·--.. _. • . ~ ..

-=--~~;.,;!;;;.;~.:~.:..J .... '_.:.a.:·~-·:.,_·_~ -: .;,.·•·-:..:.· 0 : .... __ • .... ·:•::_!; __ -. -_ -_ · .;___· ·_·;.'.:-(? j Ff=0,90 Ce=l,00 Fd= 1,00 Cl=l,08);

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5. Comercializado galpão comercial na rua Marcílio Dias, nº 903/907, área de 580m2, valor R$540míl,

~ ~::~t~}- .

(Ff=l,00 Ce:al,10 Fd=0,92 Cl=l,08) e;

6. Comercializado galpão comercial na rua XV de Novembro, nº 642/652, área de 800m2, valor R$630mil (2015),

~ - , AA• : •

Com a aplicação dos fatores fazemos a homogeneização da amostra para obtenção do valor unitário da área edificada nua numa situação paradigma, conforme demonstrado na tabela a seguir:

Fittor

!!l -Fator de de > Fator de Valor Fator de ,Depreci localiz o . ~ Valor ;Oferta Provável (Vo :Área Valor Unit 'Esquina .ação ação

Ofertado (R$) ;(Ff) X ff) (m2) ... (1~2). (Ce) (Fd) (CI) 1 430.000,00 • 0,90 387._000,00 . 270,00 1.433,33 .... 1.º.º 0,97 Ú6 2 700.000,00 0,90 630.000,00 480.00 1.312,50 1,00 1,00 1,06 3 320.000,00 0,90 288.000,00 255,00 1.129,41 _ ... 1_, 10 1,00 1,00 4 590.000,00 0,90 531.000,00 360,00 _ 1,475,00 1,00. 1,00 _1,08 5: 540.000,00 l _ 1,00 540.000.,00 · 580,00 931 ,03 1, 10. 0,92 _1,08 6' 630.00~,-~0 '. 1,00 630.000,00 ' 800,00 787,50 - .....•. 1,10 ; 0,82 1, 10 ,

MÉDIA LIMITE INFERIOR (0,7 X MÉDIA)

LIMITE SUPERIOR (1 ,3 X MÉDIA) ... - DESVIO PADRÃO

COEFICIENTE DE VARIAÇÃO __ __ ... INTERVAL() ClE CONFIANÇA COM AMPLITUDE DE 80%.

Valor Paradigma (Vu/Ce/Fd/CI)

1.394,02 • 1.238,21 1.026, 74 1.365, 74

851,84 , . .. 793,69

1.111,71 778, 19

1.445,22 259,28

..

0,23 12,20°1.o_

O valor unitário da área edificada na situação paradigma é de R$1.111,71/m2.

Os imóveis da amostra são bastante similares, as variações entre o imóvel avaliando e elementos da amostra estão satisfatoriamente representadas pelos fatores já indicados, mas há a necessidade de considerarmos a área não edificada que

125 corresponde ao lote descrito na matrícula 40.128 e uma parte do lote descrito na matrícula 40.127, de 11,34 x 25,0 metros (283,56m2), que se valoriza por integrar o

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imóvel avaliando (ex. como estacionamento). Para tanto, consideraremos esta área como edificada e aplicaremos o fator de depreciação de 75,20% (Fd=0,25), que

. ~ corresponde a referência "h" da tabela de Heidecke, sobre o valor unitário do imóvel 130 paradigma calculado.

Assim, temos um valor unitário para a área edificada de 735,19m2 do imóvel avaliando correspondente ao valor unitário do imóvel paradigma (R$1.111,71/m2) multiplicado pelos fatores de homogeneização 1,10 (esquina), 0,82 (depreciação) e 1,04 (localização), resultando em R$1.042,87/m2. E para a área não edificada de

135 283,56m2 do imóvel avaliando temos um valor unitário correspondente ao valor unitário do imóvel paradigma (R$1.111,71/m2) multiplicado pelos respectivos fatores de homogeneização 1,00, 0,25 e 1,00, resultando em R$277,93/m2. O valor resultante do imóvel avaliando para uma liquidação normal corresponde à soma dos produtos das referidas áreas pelos seus respectivos valores unitários, ou seja, R$845.517,53

140 (R$1.042,87x735,19m2 + R$277,93x283,56m2).

Assim, considerando a liquidação normal, temos que o valor venal do imóvel avaliando é de R$845.517,53 (Oitocentos e quarenta e cinco mil, quinhentos e dezessete reais e cinquenta e três centavos.

Para compensar o atual prazo elevado de absorção pelo mercado dos imóveis 145 comerciais conforme o diagnóstico de mercado aqui apresentado às linhas 63 a 71

pode se fazer necessária a promoção da liquidação forçada para penhora arbitrando-se um valor reduzido dentro do campo de arbítrio preconizado por norma. De acordo com o item B.7 do anexo B da NBR 14653-2- "Avaliação de bens - Imóveis urbanos", o valor arbitrado deve estar dentro do campo de arbítrio de 15% e da amplitude do

150 intervalo de confiança de 80%, ou seja, 12,20%.

Assim, para liquidação forçada é admissível o valor venal mínimo de R$742.364,39 (Setecentos e quarenta e dois mil, trezentos e sessenta e quatro reais e trinta e nove centavos).

Especificação da avaliação

155 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, bem como as informações que possam ser extraídas do mercado. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho de avaliação, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao

160 grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. (item 9.1.1 da NBR14653-2).

Conforme item 9.2.2 da referida norma, estão satisfeitos na tabela 3 o item 4 para o grau Ili, item 3 para o grau li, item 2 para o grau li e item 1 para o grau 1,

165 resultando em 8 pontos. De acordo com a tabela 4 do item 9.2.2.2 da referida norma este laudo se enquadra no grau de fundamentação li.

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Conforme dados apresentados à linha 116 deste laudo de avaliação, a amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa é de 12,20% (valor obtido em função da média, do desvio padrão, número de elementos

170 da amostra e nível de confiança), enquadrando-se no grau de precisão Ili da tabela 5 do item 9.2.3 da referida norma.

Assim sendo, o presente trabalho é enquadrado, segundo as normas vigentes, em Grau de Fundamentação li e de Precisão Ili.

E, assim, encerro este laudo de avaliação pericial.

Araçatuba, 20 de janeiro de 2019.

Eng. Marco Valverde Gomes

Av. Joã o Arruda Brasil, 100, bl02, apt o113, Vila Indust r ial, CEP. 16072-105, Araçat uba/SP

J

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