EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 07ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL

CÍVEL JOÃO MENDES JÚNIOR DA CAPITAL - SP

PROCESSO : Nº 0033180-42.2016.8.26.0100

CARTÓRIO : 07º OFÍCIO

AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

REQUERENTE : MARCIA SERRA NEGRA

REQUERIDO : KELLY ROSELI E OUTRO(S)

JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133,

perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo

encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa.

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CAPÍTULO I – RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL

Localização: Apartamento nº. 12, localizado no 01º andar, do Condomínio

Edifício Safira, situado à Rua Atucuri, 671, Chácara Santo

Antônio, no 27º. Subdistrito – Tatuapé, do Município de São

Paulo, SP;

Data da Avaliação: Janeiro de 2.018

Valor de mercado para venda:

Vi = R$ 324.000,00

(trezentos e vinte e quatro mil reais)

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CAPÍTULO II – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente laudo visa à apuração do justo, real e atual valor de 1 (um) imóvel

residencial, situado no Município de São Paulo, devido a uma Ação de

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA .

Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com

sua nomeação para Perito do Juízo.

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CAPÍTULO III – VISTORIA

1. Localização

Apartamento nº. 12, localizado no 01º andar, do Condomínio Edifício Safira,

situado à Rua Atucuri, 671, Chácara Santo Antônio, no 27º. Subdistrito –

Tatuapé, do Município de São Paulo, SP;

2. Planta Genérica de Valores

Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel

avaliando encontra-se no Setor 056, Quadra 143, e Índice Fiscal 1.429,00.

3. Planta de localização

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4. Zoneamento

Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontra-

se em AF – ZM 3a - Zona Mista de Alta Densidade.

5. Ilustração fotográfica externa

Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando.

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Vista da Rua Atucuri, que lhe dá acesso.

6. Melhoramentos Públicos

Todos os convencionais

7. Topografia

A topografia apresenta-se plana.

8. Características do Solo

O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil.

9. Fração Ideal do Terreno

A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 161.439 (fls.187)

é de 2,3726 %.

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10. Características do Prédio

Classe / Grupo / Padrão: Residencial / Apartamento / Médio com elevador

Estrutura: Concreto armado

Revestimento Externo: Argamassa fina com pintura látex

Pavimentos: Térreo mais 10 (dez) andares.

Subsolos 01 (um) subsolo

Elevadores 02 (dois) elevadores

Apartamentos / andar: 04 (quatro)

Estado da Edificação: Regular (c)

Dispositivos de segurança: Interfone, sis. de câmeras de TV, grade de proteção e

cerca elétrica.

Dispositivos de Lazer: Salão de festas / sala de ginástica

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11. Características do apartamento

Piso: Cerâmico

Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex e azulejos

Portas / Janelas: Madeira / Alumínio / Vidro.

Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante

Compartimentos 01(um) sala de estar, 01(um) sala de jantar, 01(um) cozinha,

03(três) dormitórios, 01(um) banheiro e área de serviço

Vagas de garagem 01(um)

Idade Estimada: 18 (dezoito) anos

Estado da Edificação: Regular (c)

Área Construída: Útil: 62,586m2 Comum: 45,770 m2 Total: 108,356 m2

Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta

à Matrícula Nº. 161.439 (fls.187).

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12. Ilustração fotográfica do Condomínio Edifício Safira

Hall de entrada

Salão de festas / sala de ginástica

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12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade 12.

Sala de estar / jantar

Cozinha Área de serviço

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Dormitório I Dormitório II

Dormitório III Banheiro

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CAPÍTULO IV – AVALIAÇÃO

1. Critério Adotado

Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de

Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme

recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP –

2.011.

Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro

quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento

avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o

Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média

Aritmética Saneada (Anexo III).

A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do

apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de

determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto

entre a área útil e o respectivo valor unitário básico.

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2. Valor Unitário Básico (Vu)

A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento

avaliando, referente ao mês de janeiro de 2.018, é de:

Vu = R$ 4.795,52 /m2

3. Valor do Apartamento (Va)

Va = Vu x Ac

Ac = Área homogeneizada – Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 Ac = 62,586 m² + 10,00 m² / 2 Ac = 67,586 m² Va = 4.795,52 x 67,586 m²

Va = R$ 324.081,24

Ou, em números redondos,

Va = R$ 324.000,00

(trezentos e vinte e quatro mil reais)

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CAPÍTULO V – ENCERRAMENTO

Segue o presente laudo em 14 (catorze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas

rubricadas, sendo a última datada e assinada.

Acompanham 3 (três) anexos.

São Paulo, 24 de janeiro de 2.018

JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL

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ANEXO I – CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

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CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO

1. FATOR OFERTA (Ff)

Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10%

para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP – 2.011.

2. FATOR LOCALIZAÇÃO (Flocal)

Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação

entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada

pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local

do apartamento avaliando (IFa) e no denominador, o do apartamento

comparativo (IFe).

3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (Firp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real

dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (Fpcp)

Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão

construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo

Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo – IBAPE/SP.

5. FATOR ATUALIZAÇÃO

Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos

imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.

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033180-4

2.2

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E06119.

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, pro

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m 2

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1/2

018 à

s 22:4

5 ,

sob o

núm

ero

WJM

J184

00588690

.

fls. 217

O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos

no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que

se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no

processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados

obtidos nas avaliações, (anexo III)

Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram

homogeneizados para a seguinte situação paradigma:

Situação Paradigma

Classe: Residencial

Grupo: Apartamento

Padrão: Médio com elevador (1,926)

Área útil homogeneizada: 67,586 m2

Nº de fatores utilizados: 4 (quatro)

Idade Estimada: 18 (dezoito) anos

Vida referencial: 60 (sessenta) anos

Estado da Edificação: Regular (c)

Foc: 0,828

Índice fiscal 1.429,00

Data-base Janeiro de 2.018

Para

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WJM

J184

00588690

.

fls. 218

ANEXO II – ELEMENTOS COMPARATIVOS

Para

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E06119.

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1/2

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s 22:4

5 ,

sob o

núm

ero

WJM

J184

00588690

.

fls. 219

Para

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núm

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WJM

J184

00588690

.

fls. 220

Para

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pro

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033180-4

2.2

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códig

o 3

E06119.

Est

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po

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.

fls. 221

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.

fls. 222

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.

fls. 223

Para

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.

fls. 224

Para

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033180-4

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códig

o 3

E06119.

Est

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mento

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sob o

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WJM

J184

00588690

.

fls. 225

Para

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códig

o 3

E06119.

Est

e d

ocu

mento

é c

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WJM

J184

00588690

.

fls. 226

ANEXO III – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA

Para

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o o

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al,

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códig

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WJM

J184

00588690

.

fls. 227

Para

confe

rir

o o

rigin

al,

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ps:

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j.tjs

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códig

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mento

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sob o

núm

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WJM

J184

00588690

.

fls. 228

Para

confe

rir

o o

rigin

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rme o

pro

cess

o 0

033180-4

2.2

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códig

o 3

E06119.

Est

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ocu

mento

é c

ópia

do o

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al,

ass

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lmente

po

r JU

AR

EZ

PA

NT

ALE

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e J

ust

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o E

stado d

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aulo

, pro

toco

lado e

m 2

8/0

1/2

018 à

s 22:4

5 ,

sob o

núm

ero

WJM

J184

00588690

.

fls. 229

Para

confe

rir

o o

rigin

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j.tjs

p.ju

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núm

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WJM

J184

00588690

.

fls. 230

Para

confe

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j.tjs

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pro

cess

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033180-4

2.2

016.8

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100 e

códig

o 3

E06119.

Est

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mento

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r JU

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8/0

1/2

018 à

s 22:4

5 ,

sob o

núm

ero

WJM

J184

00588690

.

fls. 231

VALOR UNITÁRIO

Vu = R$ 4.795,52

(quatro mil setecentos e noventa e cinco reais e cinqüenta e dois centavos)

Para

confe

rir

o o

rigin

al,

ace

sse o

site

htt

ps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br/

past

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g/a

brirC

onfe

renci

aD

ocu

mento

.do,

info

rme o

pro

cess

o 0

033180-4

2.2

016.8

.26.0

100 e

códig

o 3

E06119.

Est

e d

ocu

mento

é c

ópia

do o

rigin

al,

ass

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lmente

po

r JU

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NT

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AO

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ribunal d

e J

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ica d

o E

stado d

e S

ao P

aulo

, pro

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lado e

m 2

8/0

1/2

018 à

s 22:4

5 ,

sob o

núm

ero

WJM

J184

00588690

.

fls. 232