Introduo Ao Direito Notarial e Registral

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  • Introduo ao Direito Notarial e Registral

    Texto extrado do Jus Navigandi http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=6765

    Luciana Rodrigues Antunes Advogada, especializada em Direito Notarial e registral pela Universidade Catlica de Minas Gerais-PUC/MINAS

    SUMRIO: 1 - O exerccio da atividade notarial e registral. 2 Conceito de direito notarial e registral. 2.1 Conceito de direito notarial. 2.2 - Funo notarial. 2.3 Conceito de direito registral. 2.4 Funo registral. 2.5 - F pblica. 3 Princpios constitucionais. 3.1 Princpio da legalidade. 3.2 Princpio da impessoalidade. 3.3 Princpio da publicidade. 3.4 Princpio da moralidade administrativa. 3.5 Princpio da eficincia. 4 Princpios da atividade notarial. 4.1 - A f pblica notarial. 4.2 Forma. 4.3 Autenticao. 5 Princpios da atividade registral. 5.1 Princpio de inscrio. 5.2 Princpio da publicidade registral. 5.3 Princpio da presuno e f pblica registral. 5.4 Princpio da prioridade. 5.5 Princpio da especialidade ou determinao. 5.6 Princpio da qualificao, da legalidade ou da legitimidade. 5.7 Princpio da continuidade. 5.8 Princpio da instncia ou rogao. Referncias Bibliogrficas.

    1 - O EXERCCIO DA ATIVIDADE NOTARIAL E REGISTRAL

    A Constituio Federal de 1988, em seu art. 236, atribuiu tratamento igualitrio aos servios notariais e de registros, dispondo: "Os servios notariais e de registro so exercidos em carter privado, por delegao do Poder Pblico".

    No mbito Constitucional, competncia privativa da Unio legislar sobre registros pblicos, conforme art. 22, XXV, sendo, desta forma, a Lei Federal n.8.935/94 regulamentadora do artigo 236 da Constituio que dispe sobre os servios notariais e de registro.

    Os notrios e registradores so considerados pela doutrina como agentes pblicos, que no dizer de Maria Sylvia Zanella di Pietro "toda pessoa fsica que presta servios ao Estado e s pessoas jurdicas da Administrao Indireta" (1). A expresso agente pblico mais ampla (que servidor pblico) e designa genrica e indistintamente os sujeitos que servem ao poder pblico, necessitando para sua caracterizao o requisito objetivo, revestido pela natureza estatal da atividade desempenhada e o requisito subjetivo, a investidura na atividade estatal (2), no podendo, desta forma, os notrios e registradores serem enquadrados como servidores pblicos.

    Os notrios e registradores, como agentes pblicos, receberam, de Celso Antnio Bandeira de Mello, a classificao de particulares em colaborao com a Administrao atravs de delegao de funo ou ofcio pblico. Hely Lopes Meirelles classifica-os

  • como agentes delegados conceituados como:

    Particulares que recebem a incumbncia da execuo de determinada atividade, obra ou servio pblico e o realizam em nome prprio, por sua conta e risco, mas segundo as normas do Estado e sob a permanente fiscalizao do delegante. Esses agentes no so servidores pblicos, nem honorficos, nem representantes do Estado; todavia, constituem uma categoria parte de colaboradores do Poder Pblico. Nessa categoria encontram-se os concessionrios e permissionrios de obras e servios pblicos, os serventurios de ofcios no estatizados, os leiloeiros, os tradutores e intrpretes pblicos, as demais pessoas que recebem delegao para a prtica de alguma atividade estatal ou servio de interesse coletivo. (3)

    A remunerao dos notrios e registradores no feita diretamente pelo Estado, e sim pelos particulares usurios do servio, atravs do pagamento de emolumentos e custas, que so fixados por cada Estado. A lei federal estabelece normas gerais para fixao de emolumentos, sendo complementada pela competncia concorrente dos Estados.

    O carter privado do servio notarial e de registro no retira a obrigatoriedade de ingresso na atividade por concurso pblico de provas e ttulos, tanto para provimento ou remoo, conforme preceitua o 3, do art. 236, da Constituio Federal. Cabe lembrar que a delegao tem carter personalssimo, podendo somente o Delegado transferir aos seus prepostos, poderes para a prtica dos atos notariais, no podendo ocorrer a figura da cesso da Delegao.

    A fiscalizao do Delegante, ou seja, do Estado, exercida atravs do Judicirio, conforme determina o 1, do art. 236, da CF/88, mas conforme preleciona Walter Ceneviva "em cada Estado a delegao outorgada pelo Poder Executivo local, na forma da lei estadual, reservada, em qualquer caso, a fiscalizao magistratura do respectivo Estado ou do Distrito Federal" (4).

    2 CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL E REGISTRAL

    2.1 CONCEITO DE DIREITO NOTARIAL

    O direito notarial pode ser conceituado conforme Larraud como o "conjunto sistemtico de normas que estabelecem o regime jurdico do notariado" (5).

    Para Nri "o direito notarial pode definir-se como o conjunto de normas positivas e genricas que governam e disciplinam as declaraes humanas formuladas sob o signo da autenticidade pblica" (6).

    Leonardo Brandelli define o direito notarial como o "aglomerado de normas jurdicas destinadas a regular a funo notarial e o notariado" (7)

    Aps a conceituao do direito notarial como o conjunto de normas que regulam

  • a funo do notrio, veremos a funo notarial e nos outros captulos a sua aplicao nos outros ramos do direito e nos negcios imobilirios.

    2.2 - FUNO NOTARIAL

    A atuao do notrio visa garantir a publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos preventivamente, desobstruindo o Judicirio do acmulo de processos instaurados no intuito de restabelecer a Ordem Jurdica do pas, e atuando como instrumento de pacificao social.

    Para um melhor entendimento da funo notarial deve-se discorrer sobre seus caracteres, abarcando seu carter jurdico, cautelar, imparcial, pblico, tcnico e rogatrio.

    A atividade notarial apresenta seu carter jurdico quando o Tabelio orienta as partes e concretiza a sua vontade na formulao do instrumento jurdico adequado situao jurdica apresentada. Atravs da orientao prvia, nota-se o carter cautelar da atividade.

    Leonardo Brandelli afirma que "o carter de imparcialidade do agente notarial tem sido posto a coberto pelo legislador mediante um regime de incompatibilidades e inibies, bem como a obrigao de segredo profissional e um sistema de responsabilidades civil, administrativa e criminal, tudo a fim de mant-lo intacto e sempre presente". (8)

    A atividade notarial exercida por particulares em colaborao com o Poder Pblico, atravs de delegao da funo pblica. Apesar de ser exercida em carter privado, a atividade notarial exerce uma funo pblica, de garantia da segurana jurdica dos atos praticados pelos Tabelies.

    Os preenchimento dos requisitos formais do ato praticado essencial sua validade jurdica, demonstrando o seu carter tcnico.

    O notrio precisa da provocao da parte interessada para agir, tendo em vista o carter rogatrio da funo notarial, no podendo exercer o seu mister por iniciativa prpria.

    "O notrio exara pareceres jurdicos a seus clientes, esclarecendo-os sobre a possibilidade jurdica de realizar-se determinado ato, sobre a forma jurdica adequada, bem como sobre as conseqncias que sero engendradas pelo ato." (9)

    Leonardo Brandelli analisa a funo de polcia jurdica sob dois aspectos:

    A aplicao do seu mister de acordo com os ditames do Direito, e o zelo pela autonomia da vontade. Quanto ao primeiro aspecto, revela o dever do notrio de desempenhar sua funo em consonncia com o ordenamento jurdico; deve receber a vontade das partes e mold-la de acordo com o Direito, dentro de formas jurdicas lcitas. (...) O outro

  • aspecto contempla a obrigao do tabelio de velar pela autonomia da vontade daqueles que o procuram; deve ele assegurar s partes, dentro do possvel, uma situao de igualdade, bem como assegurar a livre emisso da vontade, despida de qualquer vcio, recusando-se a desempenhar sua funo caso apure estar tal vontade eivada por algum vcio que a afete. (10)

    Os atos notariais so revestidos de forma (forma ad probationem) que documenta a realizao do ato jurdico, com a finalidade primordial de constituio de prova.

    Representam tarefas do notrio a investigao dos elementos levados pelos particulares para realizao de um ato, o seu parecer jurdico acerca de sua concretizao, a instrumentalizao da vontade das partes, buscando os meios mais adequados e condizentes com o sistema jurdico-normativo e a guarda de documentos, com a inteno de revestir o ato de maior segurana jurdica.

    2.3 CONCEITO DE DIREITO REGISTRAL

    O direito registral imobilirio, segundo Maria Helena Diniz, "consiste num complexo de normas jurdico-positivas e de princpios atinentes ao registro de imveis que regulam a organizao e o funcionamento das serventias imobilirias" (11).

    2.4 FUNO REGISTRAL

    A funo registral tem por finalidade constituir ou declarar o direito real, atravs da inscrio do ttulo respectivo, dotando as relaes jurdicas de segurana, dando publicidade registral erga omnes (ou seja, a todos indistintamente), at prova em contrrio.

    A relao de ttulos passveis de registro est enumerada no Cdigo Civil, essa enumerao taxativa, no podendo-se acrescentar ou retirar situaes de constituio de direitos reais. Veremos cada caso, nos captulos seguintes.

    Nicolau Balbino Filho, ao analisar a funo registral nos ensina ser uma pretenso constante que "o Registro seja uma fiel reproduo da realidade dos direitos imobilirios. A vida material dos direitos reais, bem como a sua vida tabular, deveriam-se desenvolver paralelamente, como se a segunda fosse espelho da primeira. Com efeito, esta uma ambio difcil de se concretizar, mas em se tratando de um ideal, nada impossvel; basta perseverar". (12)

    2.5 - F PBLICA

    A f pblica atribuda constitucionalmente ao Notrio e Registrador, que atuam como representantes do Estado na sua atividade profissional. A f pblica atribuda por lei e "afirma a certeza e a verdade dos assentamentos que o notrio e oficial de registro pratiquem e das certides que expeam nessa condio, com as qualidades referidas no art. 1" (13) da Lei n. 8.935/94 (publicidade, autenticidade, segurana e eficcia dos atos jurdicos). Como um dos princpios basilares do direito notarial, a f

  • pblica ser analisada posteriormente, com mais propriedade.

    3 PRINCPIOS CONSTITUCIONAIS

    Os princpios administrativos da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia, dispostos no art. 37 da Constituio Federal, sero aplicados no exerccio da atividade notarial e registral, pois que esta constitui uma funo pblica, realizada atravs dos notrios e registradores, agentes pblicos que atuam em colaborao com o poder pblico atravs de delegao.

    Mesmo posicionamento compartilhado pelo notrio mineiro Joo Teodoro da Silva, notadamente com referncia atividade notarial e de registro entende que:

    O exerccio em carter privado significa fundamentalmente autonomia funcional (...). A autonomia, entretanto, de ser entendida nos limites da obedincia aos princpios constitucionais da legalidade, da impessoalidade, da moralidade e da publicidade, do que resulta estarem os atos sujeitos fiscalizao do Poder Judicirio. (14)

    Diante do carter pblico da funo notarial, de ser o notrio e o registrador agentes pblicos em colaborao com a Administrao mediante delegao, e diante da autonomia funcional, ditada pelo exerccio em carter privado da funo, ficam os mesmos adstritos obedincia aos princpios basilares da administrao pblica.

    3.1 PRINCPIO DA LEGALIDADE

    O princpio da legalidade, segundo Celso Antnio Bandeira de Mello:

    o princpio basilar do regime jurdico-administrativo (...). o fruto da submisso do Estado lei. em suma: a consagrao da idia de que a Administrao Pblica s pode ser exercida na conformidade da lei e que, de conseguinte, a atividade administrativa atividade sublegal, infralegal, consistente na expedio de comandos complementares lei. (15)

    Hely Lopes Meirelles ao abordar o tema lembra que:

    A eficcia de toda atividade administrativa est condicionada ao atendimento da lei. (...) As leis administrativas so, normalmente, de ordem pblica e seus preceitos no podem ser descumpridos, nem mesmo por acordo ou vontade conjunta de seus aplicadores e destinatrios, uma vez que contm verdadeiros poderes-deveres, irrelegveis pelos agentes pblicos. Por outras palavras, a natureza da funo pblica e a finalidade do Estado impedem que seus agentes deixem de exercitar os poderes e de cumprir os deveres que a lei lhes impem. (16)

  • Os notrios e registradores no exerccio da funo pblica, devem se submeter ao princpio da legalidade, s podendo praticar os atos de seu ofcio permitidos por lei. Mesmo sendo a funo pblica exercida em carter privado, este no tem o condo de submeter a atividade ao princpio da autonomia da vontade, que prevalece nas relaes privadas. Sendo a funo pblica delegada pelo Estado ao particular, devem prevalecer os princpios norteadores da Administrao Pblica.

    Para Rogrio Medeiros Garcia de Lima:

    No que diz respeito a notrios e registradores, o art. 3 da Lei 8.935/94 os qualifica como profissionais do direito. Logo, tm o dever de conhecer os princpios e normas atinentes aos seus ofcios. As suas competncias so taxativamente definidas em lei (art. 6/13). Outrossim, o art. 31, I, considera infrao sujeita a sano disciplinar, a inobservncia das prescries legais e normativas. (17)

    3.2 PRINCPIO DA IMPESSOALIDADE

    O princpio da impessoalidade elencado no art. 37 da Constituio de 1988, tem recebido diversas interpretaes. Segundo Maria Sylvia Zanella di Pietro:

    Exigir impessoalidade da Administrao tanto pode significar que esse atributo deve ser observado em relao aos administrados como prpria Administrao. No primeiro sentido, o princpio estaria relacionado com a finalidade pblica que deve nortear toda a atividade administrativa. Significa que a Administrao no pode atuar com vistas a prejudicar ou beneficiar pessoas determinadas, uma vez que sempre o interesse pblico que tem que nortear o seu comportamento. No segundo sentido, o princpio significa, segundo Jos Afonso da Silva baseado na lio de Gordillo que os atos e provimentos administrativos so imputveis no ao funcionrio que os pratica, mas ao rgo ou entidade administrativa da Administrao Pblica, de sorte que ele o autor institucional do ato. Ele apenas o rgo que formalmente manifesta a vontade estatal." (18)

    Exemplo disso est no art. 37, 1, da Constituio Federal, verbis:

    A publicidade dos atos, programas, obras, servios e campanhas dos rgos pblicos dever ter carter educativo, informativo ou de orientao social, dela no podendo constar nomes, smbolos ou imagens que caracterizem promoo pessoal de autoridade ou servidores pblicos.

    Para Celso Antnio Bandeira de Mello o princpio da impessoalidade no seno o princpio da igualdade ou isonomia.

    Conforme Hely Lopes Meirelles:

    O princpio da impessoalidade, referido na Constituio de

  • 1988 (art. 37, caput), nada mais que o clssico princpio da finalidade, o qual impe ao administrador pblico que s pratique o ato para o seu fim legal. E o fim legal unicamente aquele que a norma de direito indica expressa ou virtualmente como objetivo do ato, de forma impessoal. Esse princpio tambm deve ser entendido para excluir a promoo pessoal de autoridades ou servidores pblicos sobre suas realizaes administrativas (CF, art. 37, 1). E a finalidade ter sempre um objetivo certo e inafastvel de qualquer ato administrativo; o interesse pblico. Todo ato que se apartar desse objetivo sujeitar-se- a invalidao por desvio de finalidade. (19)

    Na funo notarial e registral os atos praticados devem ser de modo impessoal, no sentido de no privilegiar e no prejudicar qualquer pessoa que venha utilizar esses servios. Neste sentido o tratamento dado s pessoas usurias do servio isonmico, sendo que se praticado em desconformidade com o princpio da impessoalidade, o notrio ou registrador estar sujeito s sanes administrativas impostas pela Corregedoria de Justia, rgo que fiscaliza os servios.

    Para Rogrio Medeiros Garcia de Lima "no que importa aos servios notariais e registrais, o art. 30, II, da Lei n. 8.935/94, impe o dever de tratar a todos, indistintamente, com urbanidade e presteza." (20)

    3.3 PRINCPIO DA PUBLICIDADE

    O princpio da publicidade exige a ampla divulgao dos atos praticados pela Administrao Pblica. Na esfera administrativa o sigilo s se admite a teor do art. 5, XXXIII quando imprescindvel segurana da Sociedade e do Estado.

    De acordo com o inciso XXXIII, do art. 5, da Constituio "todos tm direito a receber dos rgos pblicos informaes de seu interesse particular, ou de interesse coletivo ou geral, que sero prestadas no prazo da lei, sob pena de responsabilidade, ressalvadas quelas cujo sigilo seja imprescindvel segurana da sociedade e do Estado".

    Para Hely Lopes Meirelles:

    Publicidade a divulgao oficial do ato para conhecimento pblico e incio de seus efeitos externos. Da por que as leis, atos e contratos administrativos que produzem conseqncias jurdicas fora dos rgos que os emitem exigem publicidade para adquirirem validade universal, isto , perante as partes e terceiros. (...) A publicidade, como princpio de administrao pblica abrange toda atuao estatal, no s pelo aspecto de divulgao oficial de seus atos como, tambm, de propiciao de conhecimento da conduta interna de seus agentes. (21)

    Conforme Walter Ceneviva "os registros pblicos previstos pela Lei n. 6.015/73 do publicidade aos atos que lhe so submetidos." (22)

    Para o fornecimento de certides o oficial poder cobrar emolumentos, que

  • representam a sua remunerao, e poder recusar o seu fornecimento se no houver clareza do objeto solicitado.

    Conforme o caput do art. 19 da Lei n. 6.015/73, verbis: "A certido ser lavrada em inteiro teor, em resumo, ou em relatrio, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, no podendo ser retardada por mais de 5 (cinco) dias."

    O prazo para a emisso das certides que menciona o artigo supra citado de 5 (cinco) dias teis, sendo que Walter Ceneviva j alerta sobre a imperfeio da redao legislativa.

    O art. 20, do mesmo diploma legal, estabelece que em caso de recusa ou retardamento na expedio da certido, o interessado poder reclamar autoridade competente, in casu, Corregedoria de Justia, que aplicar, se for o caso, a pena disciplinar cabvel.

    Ainda, conforme Walter Ceneviva "a publicidade legal prpria da escritura notarial registrada , em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhec-la, mas obrigatria para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei." (23)

    Para Rogrio Medeiros Garcia de Lima "no campo das atividades de notrios e registradores, a publicidade a razo da sua existncia, conforme dispe o art. 1 da Lei 8.935/94. A f pblica, definida pelo art. 3, como observou um dirigente da associao paulista da categoria o seu "produto".

    3.4 PRINCPIO DA MORALIDADE ADMINISTRATIVA

    Para Celso Antnio Bandeira de Mello, de acordo com o princpio da moralidade administrativa:

    A Administrao e seus agentes tm de atuar na conformidade de princpios ticos. Viol-los implicar violao ao prprio Direito, configurando ilicitude que assujeita a conduta viciada a invalidao, porquanto tal princpio assumiu foros de pauta jurdica, na conformidade do art. 37 da Constituio. Compreendem-se em seu mbito, como evidente, os chamados princpios da lealdade e boa-f. (24)

    Hely Lopes Meirelles preleciona que a moralidade administrativa tornou-se, juntamente com o princpio da legalidade e da finalidade, pressuposto de validade de todo ato da Administrao Pblica. Ele, conforme os ensinamentos de Hauriou, a moral comum da moral administrativa, sendo esta "imposta ao agente pblico para sua conduta interna, segundo as exigncias da instituio a que serve e a finalidade de sua ao: o bem comum." (25)

    O art. 30 da lei 8.935/94 estabelece os deveres ticos atribudos aos notrios e registradores.

  • 3.5 PRINCPIO DA EFICINCIA

    O princpio da eficincia foi inserido como princpio da Administrao Pblica, no art. 37, da Constituio Federal atravs da Emenda Constitucional n. 19, de 04.06.1998, que tratou da reforma administrativa.

    Para Hely Lopes Meirelles:

    Dever de eficincia o que se impe a toda agente pblico de realizar suas atribuies com presteza, perfeio e rendimento funcional. o mais moderno princpio da funo administrativa, que j no se contenta em ser desempenhada apenas com legalidade, exigindo resultados positivos para o servio pblico e satisfatrio atendimento das necessidades da comunidade e de seus membros. (26)

    Os servios notariais e de registro subordinam-se aos princpios da Administrao Pblica, dentre eles, o da eficincia. Walter Ceneviva buscou na economia os preceitos do taylorismo para o alcance do princpio da eficincia.

    Walter Ceneviva trata dos princpios do taylorismo relacionando-os com os servios notariais e destaca os seguintes:

    Princpio do mtodo Em cada serventia, apesar da semelhana de muitas das atividades que lhe so atribudas, cabe ao titular o estudo sistemtico de cada um dos segmentos destinados ao cumprimento de suas finalidades legais. O estudo tem o escopo de obter deles o melhor rendimento, de modo a satisfazer os requisitos de eficcia e de adequao de cada um de tais segmentos, estabelecendo normas de trabalho vlidas para todos os escreventes e auxiliares. Princpio da tcnica Embora haja na atividade de cada escrevente ou auxiliar, um elemento intelectual de avaliao do ato a ser praticado, o bom andamento do trabalho, no notariado e no registro, decorre da criao de treinamentos e rotinas, explicitados em instrues claras, atravs dos quais cada setor saiba precisamente o que deve fazer, quando fazer e como fazer, de modo a habilitar, mesmo os menos dotados, realizao segura e pronta da tarefa que lhes competir. A especializao necessria nos servios notariais e de registro. Princpio da definio das tarefas Cada escrevente e cada auxiliar deve saber o trabalho que lhe atribudo, ainda que compreenda mais de uma atividade especfica, de modo a facilitar a execuo, com maior qualidade e em menor tempo. (27)

    4 PRINCPIOS DA ATIVIDADE NOTARIAL

    4.1 - A F PBLICA NOTARIAL

    Percebe-se na f pblica trs categorias distintas, a f pblica administrativa, que

  • tem por funo certificar atos da administrao pblica; a f pblica judicial, envolvendo procedimentos judiciais, na rea puramente litigiosa; e a f pblica notarial, inerente funo dos notrios.

    A f pblica notarial, "corresponde especial confiana atribuda por lei ao que o delegado declare ou faa, no exerccio da funo, com presuno de verdade; afirma a eficcia de negcio jurdico ajustado com base no declarado ou praticado pelo registrador e pelo notrio" (28)

    A lei atribui aos Notrios e Registradores a f pblica, mas por outro lado impe um regime severo de responsabilidades civis, administrativas e criminais, apurados mediante fiscalizao do Judicirio. A f pblica inerente funo notarial, dela sendo indissocivel.

    A f pblica alm de exigir pessoa autorizada a praticar a funo notarial, requer o atendimento aos requisitos formais exigidos em cada ato notarial, para que seja assegurada.

    O servio prestado pelos notrios, tendo a finalidade de segurana jurdica de seus atos, se perfaz atravs de sua f pblica, como forma de dar eficcia vontade das partes, que buscam uma maneira mais gil e eficaz de justia, de forma a prevenir a instaurao de um processo judicial, para garantir a tutela de seus direitos subjetivos.

    4.2 - FORMA

    A forma pblica dos atos notariais so essenciais a sua formalizao, estando revestida de juridicidade, ou seja, adequada s normas de direito. Para Walter Ceneviva os atos notariais devem ser praticados por profissionais habilitados, em livros prprios, sempre de modo a preservar a inteno e a verdade da manifestao neles contida. (29)

    A inobservncia do requisito formal dos atos notariais podem gerar a nulidade, em casos como a lavratura de testamento pblico, do pacto antenupcial, e a anulabilidade conforme o caso.

    4.3 - AUTENTICAO

    O princpio da autenticao para Walter Ceneviva "significa a confirmao, pela autoridade da qual o notrio investido, da existncia e das circunstncias que caracterizam o fato, enquanto acontecimento juridicamente relevante". (30)

    Comentando a doutrina de Nri, Kollet aplica autenticao a idia de certeza da existncia de um fato ou ato jurdico, atestado pelo notrio em instrumento solene.

    Como princpios gerais ou caractersticos: a) imediao "relao de proximidade entre as diferentes partes que intervm na funo notarial" (31), primeiramente h uma relao entre o notrio e os interessados em lavrar o documento pblico e entre o notrio e o documento pblico; b) rogao com a atuao do notrio atravs do requerimento das partes; c) unidade do ato o documento pblico dever apresentar unidade formal e substancial; d) protocolo tem o escopo de armazenar os documentos necessrios produo do documento pblico e "estampar as primeiras e

  • originais manifestaes de vontade". (32)

    Alm dos princpios acima citados, conforme Nri, Luiz Egon Richter acrescenta o princpio da independncia funcional, representado principalmente pelo exerccio em carter privado da funo notarial, isto : gerenciamento administrativo e financeiro dos servios notariais e de registro sob responsabilidade exclusiva do titular, inclusive no que diz respeito s despesas de custeio, investimento e pessoal (art. 21); inexigncia de autorizao para a prtica dos atos necessrios organizao e execuo dos servios (art. 41); independncia no exerccio de suas atribuies, com direito percepo dos emolumentos integrais pelos atos praticados na serventia e garantia de permanncia da delegao (art. 28).

    5 PRINCPIOS DA ATIVIDADE REGISTRAL

    5.1 PRINCPIO DE INSCRIO

    Conforme os ensinamentos de Afrnio de Carvalho:

    O princpio de inscrio significa que a constituio, transmisso, modificao ou extino dos direitos reais sobre imveis s se operam entre vivos, mediante sua inscrio no registro. Ainda que uma transmisso ou onerao de imveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade s se consumar para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transferente ao adquirente pela inscrio (33)

    5.2 PRINCPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL

    Agustn Washington Rodriguez define a publicidade imobiliria como "o meio pelo qual se leva ao conhecimento do pblico o estado jurdico dos bens imveis." (34)

    Portanto, a todos os atos submetidos a Registro Pblico est assegurada a sua publicidade.

    Conforme Walter Ceneviva, verbis:

    A publicidade registraria se destina ao cumprimento de trplice funo:

    a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou no interessados a informao do direito correspondente ao contedo do registro;

    b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefcio das garantias advindas do registro;

    c)serve para fins estatsticos, de interesse nacional ou de

  • fiscalizao pblica. (35)

    5.3 PRINCPIO DA PRESUNO E F PBLICA REGISTRAL

    O sistema registrrio brasileiro adota a presuno relativa quanto f pblica registral, que encontra fundamento no art. 1231, do Cdigo Civil, verbis: "Art. 1231. A propriedade se presume plena e exclusiva, at prova em contrrio".

    Desta forma, "a f pblica registral se estende a todas as relaes jurdicas passveis ao registro, respondendo positivamente existncia dos direitos reais ali estabelecidos, ou negativamente, se houver direitos reais inscritos que probam a disponibilidade" (36)

    Para Luiz Antnio Galiani, "no basta ter o direito real adquirido por um ttulo transcrito no registro de imveis competente, preciso que este se origine de ttulo hbil, elaborado por rgo competente. Aos notrios cabe, pois, a tarefa de instrumentalizar os acordos de vontade entre as partes, que requer forma especial, e, aos registradores, compete dar a fora probante da validade e legalidade da relao jurdica, garantindo que, por ttulo vlido, o direito real pertence pessoa em nome de quem est transcrito" (37)

    Portanto, presume-se que tudo o que estiver inscrito no Registro de Imveis tem presuno de veracidade, at prova em contrrio. Atravs desse princpio que encontra-se segurana jurdica para a realizao do negcio aquisitivo imobilirio.

    5.4 PRINCPIO DA PRIORIDADE

    De acordo com o art. 182 da Lei n. 6015/73 (LRP): "Todos os ttulos tomaro no protocolo o nmero de ordem que lhes competir em razo da seqncia rigorosa de sua apresentao".

    Com base nesse princpio que o Registrador deve observar de forma rigorosa a ordem cronolgica de apresentao dos ttulos, pois o nmero do protocolo que determinar a prioridade do ttulo e a preferncia do direito real.

    Havendo ttulos com direitos reais contraditrios, ser registrado o que primeiro for apresentado, ocorrendo a preferncia excludente, pois o segundo ttulo ser recusado por ser incompatvel com o primeiro. Se, porm, os ttulos forem compatveis e de mesma natureza ou de natureza diversa, apresentar superioridade o que tiver sido registrado em primeiro lugar.

    5.5 PRINCPIO DA ESPECIALIDADE OU DETERMINAO

    Pelo princpio da especialidade ou determinao significa que o imvel dever estar precisamente descrito e caracterizado, conforme preceitua o art. 176, 1, da Lei n. 6.015/73, devendo ter cada imvel matrcula prpria, esta o nmero de ordem, a data, a identificao do imvel, que ser feita com indicao; se rural, do cdigo do imvel, dos dados constantes do CCIR, da denominao e de suas caractersticas, confrontaes, localizao e rea; se urbano, de suas caractersticas e confrontaes,

  • localizao, rea, logradouro, nmero e de sua designao cadastral, se houver.

    Alm da descrio do imvel, o nome, domiclio e nacionalidade do proprietrio, e em se tratando de pessoa fsica, o estado civil, a profisso, o nmero de inscrio no Cadastro de Pessoas Fsicas do Ministrio da Fazenda ou do Registro Geral da cdula de identidade, ou, falta deste, sua filiao; em se tratando de pessoa jurdica, a sede social e o nmero de inscrio no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministrio da Fazenda.

    Desta forma, h uma preciso da descrio do bem objeto do direito real registrvel, dando maior segurana jurdica para o sistema registrrio que adota o do flio real, ou seja, que pressupe o ordenamento por imveis, quer seja dos ttulos ou dos direitos reais que sobre eles recaem.

    5.6 PRINCPIO DA QUALIFICAO, DA LEGALIDADE OU DA LEGITIMIDADE

    Pelo princpio da qualificao, legalidade ou legitimidade, o Registrador dever examinar o ttulo apresentado e fazer uma apreciao quanto forma, validade e conformidade com a lei.

    Conforme Luiz Antnio Galiani:

    Ao receber o ttulo para registro, antes mesmo de examin-lo sob a luz dos princpios da disponibilidade, especialidade e continuidade, mister que o analise, primeiramente, sob o aspecto legal, e isto dever ser feito tomando-se em canta:

    a) se o imvel objeto da relao jurdica que lhe apresentado est situado em sua circunscrio imobiliria;

    b) se o ttulo que lhe apresentado se reveste das formalidades legais exigidas por lei;

    c) se os impostos devidos foram recolhidos;

    d) se as partes constantes do ttulo esto devidamente qualificadas e representadas quando necessrio, como no caso de pessoa jurdica ou dos relativamente ou absolutamente incapazes.

    Na verificao da legalidade dos ttulos que lhe so apresentados, no poder o Oficial ir alm dos limites estabelecidos em lei, em razo da funo pblica que exerce. Dever analisar somente os aspectos formais do ttulo. (38)

    5.7 PRINCPIO DA CONTINUIDADE

    O princpio da continuidade um dos alicerces do direito registral imobilirio, e est consubstanciado no art. 195, da Lei n.6015/73 (LRP): "Art. 195. Se o imvel no estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigir a prvia

  • matrcula e o registro do ttulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro".

    Conforme Nicolau Balbino Filho:

    H que se fazer constar, tambm, por meio de averbaes, todas as ocorrncias que, por qualquer modo, alterem o registro, quer em relao coisa, quer em relao ao titular do direito registrado. Da mesma forma, para constituir um gravame, dever estar previamente registrado o imvel ou o direito real sobre o qual ele ir recair. Para que se possa proceder ao cancelamento motivado pela extino de um direito, necessrio que ele esteja previamente registrado. (39)

    Para Nicolau Balbino Filho:

    A histria registral como encadeamento dos atos ou de fatos jurdicos, e como sobreposio dos assentos, constitui a finalidade primordial e um slido critrio de organizao, no qual o registro deve manter uma efetiva conexo entre os diferentes negcios modificativos da situao jurdico-real, por meio de assentamentos registrrios. (40)

    5.8 PRINCPIO DA INSTNCIA OU ROGAO

    Pelo princpio da instncia o rogao o Oficial do Registro de Imveis no poder agir de ofcio, para que atue dever haver o pedido do interessado.

    Para Nicolau Balbino Filho:

    A solicitao de qualquer ato registral simples, independe de forma especial e pode ser expressa ou tcita. expressa quando o requerente manifesta claramente ao registrador sua vontade de obter o lanamento registrrio. A pretenso tcita quando o registrador, por experincia prpria, detecta a vontade do interessado. Como regra geral entende-se que o mero fato de apresentar documentos ao registro constitui uma solicitao para a prtica dos atos registrais inerentes a todo o seu contedo.

    No direito ptrio a solicitao expressa pode ser escrita ou verbal. So escritas todas aquelas previstas no art. 167, II, n. 4 e 5, da LRP, ou seja, da mudana de denominao e de numerao dos prdios, da edificao, da reconstruo, da demolio, do desmembramento e do loteamento de imveis; e da alterao do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras circunstncias que, de qualquer modo, tenham influncia no registro ou nas pessoas nele interessadas. Essas averbaes, conforme determina o pargrafo nico do art. 246 da LPR, sero feitas a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instrudo com documento comprobatrio fornecido pela autoridade

  • competente. A alterao do nome s poder ser averbada quando devidamente comprovada por certido do registro civil.

    Resumindo, a inscrio dos ttulos no registro poder ser pedida indistintamente: a) pelo adquirente do direito; b) pelo transmitente do direito; c) por quem tenha interesse em assegurar o direito que deva ser inscrito; d) pelo representante legal de qualquer deles. (41)

    H excees ao princpio da instncia, que encontram-se no art. 13, art. 167, II, n.13, e art. 213, da Lei 6.015/73:

    Art. 13. Salvo as anotaes e as averbaes obrigatrias, os atos do registro sero praticados:

    I por ordem judicial; (...)

    III a requerimento do Ministrio Pblico, quando a lei autorizar. (...)

    Art. 167. No Registro de Imveis, alm da matrcula, sero feitos: (...)

    II a averbao: (...)

    13) ex officio, dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder pblico. ()

    Art. 213 - O oficial retificar o registro ou a averbao:

    I - de ofcio ou a requerimento do interessado nos casos de:

    a) omisso ou erro cometido na transposio de qualquer elemento do ttulo;

    b) indicao ou atualizao de confrontao;

    c) alterao de denominao de logradouro pblico, comprovada por documento oficial;

    d) retificao que vise a indicao de rumos, ngulos de deflexo ou insero de coordenadas georeferenciadas, em que no haja alterao das medidas perimetrais;

    e) alterao ou insero que resulte de mero clculo matemtico feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

    f) reproduo de descrio de linha divisria de imvel

  • confrontante que j tenha sido objeto de retificao;

    g) insero ou modificao dos dados de qualificao pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produo de outras provas;

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    NOTAS

    1 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. So Paulo: Atlas, 2004. p. 437.

    2 MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9. ed. So Paulo: Malheiros, 1997. 149.

    3 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p. 75.

    4 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 9.

    5 LARRAUD, Rufino. Curso de derecho notarial. Buenos Aires:Depalma, 1996,

  • p.83.

    6 NERI, Argentino I. Tratado Terico y prtico de Derecho Notarial. Buenos Aires: Depalma, 1980. V. 1, p.322.

    7 BRANDELLI, Leonardo. Teoria Geral do Direito Notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998, p.79.

    8 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998. p.131.

    9 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998. p.135.

    10 BRANDELLI, Leonardo. Teoria geral do direito notarial. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1998. p.142 e 143.

    11 DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imveis. 4 ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 13.

    12 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobilirio Registral. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. p.35.

    13 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

    14 SILVA, Joo Teodoro da. Serventias Judiciais e Extrajudiciais, Belo Horizonte, Serjus, 1999. p.17 (44 pginas)

    15 MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.58 e 59.

    16 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22 ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.82.

    17 LIMA, Rogrio Medeiros Garcia de. Princpios da Administrao Pblica: reflexos nos servios notariais e de registro. Revista Autntica. Edio 02. Dezembro 2003. Belo Horizonte: Editora Lastro. p.23.

    18 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito administrativo. 17. ed. So Paulo: Atlas, 2004. p. 71.

    19 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.85.

    20 LIMA, Rogrio Medeiros Garcia de. Princpios da Administrao Pblica: reflexos nos servios notariais e de registro. Revista Autntica. Belo Horizonte: Editora Lastro. Edio 02. Dezembro 2003. p.20-26.

    21 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22 ed. So Paulo:

  • Malheiros, 1997. p.86.

    22 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada. 15. ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p. 35.

    23 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 25.

    24 MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 9.ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.72 e 73.

    25 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.83.

    26 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito Administrativo Brasileiro. 22. ed. So Paulo: Malheiros, 1997. p.90.

    27 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 23 e 24.

    28 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 30.

    29 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 43.

    30 CENEVIVA, Walter. Lei dos notrios e registradores comentada (Lei n. 8.935/94). 4. ed. ver. Ampl. e atual. So Paulo: Saraiva, 2002. p. 46.

    31 KOLLET, Ricardo Guimares. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed. Porto Alegre: Norton Livreiro, 2003. p.25.

    32 KOLLET, Ricardo Guimares. Tabelionato de Notas para concursos. 1. ed. Porto Alegre: Norton Livreiro, 2003. p.25.

    33 CARVALHO, Afrnio de. Registro de Imveis. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 137.

    34 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobilirio Registral. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. p.35.

    35 CENEVIVA, Walter. Lei dos registros pblicos comentada.15 ed. So Paulo: Saraiva,2002. p. 16.

    36 VASCONCELOS, Julenildo Nunes. CRUZ, Antnio Augusto Rodrigues. 1 ed. So Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2000. p. 5.

    37 GALIANI, Luiz Antnio. Os princpios basilares do flio real. RJ n. 212, jun/95, p.38.

  • 38 GALIANI, Luiz Antnio. Os princpios basilares do flio real. RJ n. 212, jun/95, p.38.

    39 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobilirio Registral. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. p.189.

    40 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobilirio Registral. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. p.186.

    41 BALBINO FILHO, Nicolau. Direito Imobilirio Registral. 1. ed. So Paulo: Saraiva, 2001. p.194.

    Sobre a autora

    Luciana Rodrigues Antunes

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    Sobre o texto: Texto inserido no Jus Navigandi n691 (27.5.2005) Elaborado em 05.2005.

    Informaes bibliogrficas: Conforme a NBR 6023:2000 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT), este texto cientfico publicado em peridico eletrnico deve ser citado da seguinte forma: ANTUNES, Luciana Rodrigues. Introduo ao Direito Notarial e Registral . Jus Navigandi, Teresina, ano 9, n. 691, 27 maio 2005. Disponvel em: . Acesso em: 26 nov. 2009.