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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA

CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4

IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345

RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO

FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR – SÃO PAULO/SP

Ref.: PROCESSO Nº 1053021-40.2015.8.26.0100

Nº Ordem: 2015/001051

Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP –

Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e

compromissado nos Autos da Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com

Cobrança - Locação de Imóvel, requerida por DIONISIO ROBERTO FERNANDES,

em face de CESAR IACOVONE, após a análise dos documentos, realização de

vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento

de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a

Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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ÍNDICE DO TEXTO

1. OBJETIVO

2. CARACTERÍSTICAS GERAIS

2.1. Situação

2.2. Mapa Fiscal

2.3. Melhoramentos Públicos

2.4. Circunvizinhança

3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS

3.1. Terreno

3.2. Benfeitorias

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

4.1. ELEMENTOS COMPARATIVOS

5. ENCERRAMENTO

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AÇÃO: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA –

LOACAÇÃO DO IMÓVEL

PROCESSO: Nº 1053021-40.2015.8.26.0100

21ª VARA CÍVEL FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR – SÃO PAULO/SP

REQUERENTE: DIONISIO ROBERTO FERNANDES

REQUERIDO: CESAR IACOVONE

1. OBJETIVO

Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 144, o presente

Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e

criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado da presente ação, a

saber:

Vaga de garagem Nº 15 (simples), localizada no 1º subsolo do

Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29, no 28º Subdistrito do Jardim

Paulista, São Paulo-SP.

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2. CARACTERÍSTICAS GERAIS

2.1. Situação: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado, na quadra

compreendida pela Rua Clodomiro Amazonas; Rua Joaquim Floriano e Rua

Iguatemi, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP.

2.2. Mapa Fiscal: De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São

Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:

Setor: 016.

Quadra: 097.

Índice Fiscal: 1.940,00, para o exercício fiscal de 2010.

Zoneamento: Zona Mista de Alta Densidade – ZM-3b –, nos termos da Lei

nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 - Plano Regional Estratégico.

2.3. Melhoramentos Públicos: O local é dotado de todos os equipamentos e

serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano.

2.4. Circunvizinhança: O imóvel localiza-se na Zona Oeste da capital, distante

cerca de 10,5 km do centro da cidade de São Paulo (Praça da Sé). O local

apresenta características de uso misto, com alta densidade demográfica,

formado por imóveis térreos e assobradados e edifícios tanto corporativos

como residenciais de médio e alto padrão, além de estabelecimentos comerciais

e de serviços para atendimento local. É relevante destacar, nas proximidades, a

Av. Brigadeiro Faria Lima, a Av. Nove de Julho, a Av. Presidente Juscelino

Kubitschek, a Av. São Gabriel, a Rua Tabapuã, a Rua Joaquim Floriano, o Parque

do Povo, o Hospital São Luiz – Unidade Itaim, e um pouco mais distantes, os

Shoppings Iguatemi e Vila Olímpia, a estação Cidade Jardim da CPTM, e o

Esporte Clube Pinheiros.

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3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS

3.1. Terreno

O Edifício Albatroz foi implantado em terreno urbano com formato

quadrangular e topografia predominantemente plana próximo à esquina da Rua

Clodomiro Amazonas.

O terreno encontra-se guarnecido por muro de alvenaria nas divisas com

os lotes vizinhos e gradil metálico na frente.

3.2. Benfeitorias

O Edifício Albatroz é constituído por torres única com 14 andares, com 04

apartamentos por andar, totalizando 56 unidades habitacionais.

O condomínio conta com garagem de veículos localizada nos dois níveis

subsolos interligados. O imóvel avaliando – vaga nº 15 – está localizado no 1º

subsolo.

Os acessos de pedestres e de veículos são independentes e ocorrem por

portões, em gradil metálico, juntos ao alinhamento da calçada. Os acessos de

veículos estão posicionados junto à lateral direita do lote, enquanto que o

acesso de pedestres ocorre pelo centro. O controle de acesso se dá na guarita /

portaria, erigida em alvenaria convencional, posicionada próxima ao acesso de

pedestres.

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Como itens de segurança, o condomínio conta com câmeras de

monitoramento, cercas elétricas e interfone de comunicação com os

apartamentos. As paredes externas do edifício são revestidas por massa e

pintura.

Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o imóvel objeto

da avaliação – vaga simples nº 15, localizada no 1º subsolo do Edifício Albatroz –

, assim como todas as áreas de garagens, apresenta os seguintes acabamentos:

- piso revestido com cimentado;

- paredes pintadas, sobre massa;

- laje de concreto;

- iluminação por lâmpadas fluorescentes.

Todas as vagas são numeradas e demarcadas e servem somente aos

proprietários ou inquilinos das mesmas.

ÁREAS:

De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os

quais se destaca a matrícula nº 43.393 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de

São Paulo, a vaga nº 15, do 1º subsolo do Edifício Albatroz, apresenta as

seguintes áreas:

Área total = 35,69 m2;

Fração ideal de terreno = 0,391%.

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O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade

com o item 1.3.3, do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação do estudo

“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE

AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado

em 2002 e atualizado em agosto de 2007, classificação esta relativa à edificação

na qual o box de garagem se insere. Seu estado de conservação enquadra-se na

classificação entre regular e necessitando de reparos simples (d), depreciação

8,09% – de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado

de conservação das edificações. Sua idade aparente é de 30 anos, o que resulta

no fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,660.

4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

O valor do Imóvel foi alcançado com a aplicação do Método da Renda a

partir de dados e informações sobre as transações e ofertas para locação

mensalista de vagas de estacionamento no entorno do Ed. albatroz, obtidas

junto aos estabelecimentos que prestam este serviço.

A adoção do Método da Renda para a avaliação do imóvel foi

recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas do

imóvel avaliando e da baixa ocorrência de imóveis com características

semelhantes para a venda nas imediações. Todavia, verificou-se quantidade

suficiente de unidades em oferta para a locação mensal (estacionamento

mensalista) na região, fornecendo assim dados e indicadores seguros para

formação de amostra útil para o calculo do valor em questão.

Por tratar-se de valores de locação de imóveis localizados nas imediações

do imóvel avaliando foi dispensável a aplicação dos índices relativos à

localização, e por tratar-se de vaga de garagem índices relativos à padrão

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construtivo, ao estado de conservação e idade aparente dos imóveis, para

ajuste destes parâmetros.

Cabe consignar que a comercialização do imóvel em questão (vaga de

garagem) e respectivas condições de uso devem também se pautar nas

determinações estabelecidas na Convenção do presente Condomínio.

4.1. Elementos comparativos

A pesquisa efetuada na região, junto aos estabelecimentos prestadores

de serviço de estacionamento, com base nos valores praticados nas locações

para mensalistas, forneceu as seguintes informações:

ELEMENTO Nº 01

Local: Rua Tabapuã, nº 1224, Subsolo do Cond. Edifício Icon Faria Lima, Itaim

Bibi, São Paulo-SP.

Valor mensal: R$ 390,00, à vista.

Empresa: Par X Estacionamentos. T.: 3014-6889, Simone.

Origem: local.

Data: abril/2016.

ELEMENTO Nº 02

Local: Rua Tabapuã, nº 1123, Subsolo do Cond. Edifício Spazio del Sole, Itaim



Empresa: Net Park. T.: 2884-5000, Cláudia.

Data: abril/2016.

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ELEMENTO Nº 03

Local: Rua Tabapuã, nº 1033/1037, Itaim Bibi, São Paulo-SP.


Empresa: Trevo Estacionamentos. T.: 3106-1456, Hugo.

Origem: local.

Data: abril/2016.

ELEMENTO Nº 04

Local: Rua Horácio Lafer, nº 73, Itaim Bibi, São Paulo-SP


Empresa: Garage Inn. T.: 97020-5299, Antônio.

Origem: local.

Data: abril/2016.

ELEMENTO Nº 05

Local: Rua Joaquim Floriano, nº 1120, Subsolo do Edifício Diamond Tower, Itaim



Empresa: Ico Estacionamentos. T.: 2127-7400, Tamires.

Origem: local.

Data: abril/2016.

ELEMENTO Nº 06

Local: Rua Clodomiro Amazonas, nº 249, Subsolo do Edifício Victoria Offices,

Itaim Bibi, São Paulo-SP.

Valor mensal: R$ 300,00/520,00, à vista.

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Empresa: MultiPark. T.: 3177-5556, Patrícia.

Origem: local.

Data: abril/2016.

Nestas condições, em função de não haver a prática de concessão de

descontos sobre os valores locativos ofertados na região, não se deve aplicar o

Fator Oferta para o presente caso. Ou seja, o rendimento mensal médio de vaga

de estacionamento corresponde à média dos valores: R$ 356,67/mês, para abril

de 2016.

Com base no Estudo do IBAPE-SP – Taxas de Rendimento do Mercado

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Imobiliário adotou-se a taxa média de rendimento do imóvel de 8,69% ao ano,

adequada para o presente caso. Assim, foi possível determinar o valor do

imóvel.

Nestas condições,

Vi = Vr / im; onde:

Vi = Valor do imóvel;

Vr = Valor do rendimento médio mensal = R$ 356,67/mês;

im = taxa de rendimento mensal.

A taxa de rendimento mensal é obtida com a seguinte expressão:

im = (ia +1)1/12 - 1 = (0,10 + 1) 1/12 - 1 = 0,6968% a.m.

Substituindo-se, obtém-se:

Vi = R$ 356,67/mês / 0,006968

Vi = R$ 51.186,70

Nestas condições, o valor do imóvel, em números redondos, corresponde

a:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ 51.200,00

(CINQUENTA E UM MIL E DUZENTOS REAIS)

ABRIL/2016

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6. ENCERRAMENTO

Vai o presente Laudo em 12 (doze) folhas digitadas, todas rubricadas,

sendo a última datada e assinada. Seguem 02 anexos, a saber: Anexo I, com a

localização do imóvel; e Anexo II, com fotos do imóvel.

São Paulo, 02 de maio de 2016.

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CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4



ANEXO I – LOCALIZAÇÃO

Rua Viradouro, Nº 29, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São

Paulo – SP.

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ANEXO II – FOTOGRAFIAS

Foto 01. Vista geral do Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29,

Itaim Bibi, São Paulo-SP. O objeto da avaliação é a vaga de garagem Nº 15

(simples) do 1º subsolo do referido edifício.

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Fotos 02 e 03. Vistas gerais do acesso à garagem.

02

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Fotos 04 a 09. Vistas gerais da garagem do Edifício Albatroz e do imóvel

vaga objeto da avaliação (foto nº 06).

04

05

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fls. 241

heitor ferreira tonissi arquiteto e...

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