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HABILIDADES GERENCIAS PARA SÍNDICOS

MÓDULOS:MÓDULOS:

• INTRODUÇÃO.• ORGANIZANDO UM SISTEMA DE GESTÃO CONDOMINIAL.• SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS.• RESPONSABILIDADES DO SÍNDICO NO PPCI.• PROJETO DE ELEIÇÃO.• NOÇÕES SOBRE LEGISLAÇÃO.• ADMINISTRAÇÃO DO CONFLITO PESSOAL.• IMPLANTANDO PROJETOS AMBIENTAIS.• USO DAS TECNOLOGIAS.• ANALISANDO PROPOSTAS DE FORNECEDORES TEREIRIZADOS.• PROCESSO DE COMUNICAÇÃO.• ORGANIZAÇÃO E CONTROLE DE REUNIÕES.• NEGOCIANDO GRANDES PROJETOS.• PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO CONDOMINIAL.

• Responsabilidades de um síndico.

• O condomínio edilício.

• Competências técnicas e cognitivas para administrar um condomínio edilício.

• Quais são os principais projetos prioritários que um síndico devepropor em um condomínio sob a sua liderança? • Aspectos éticos e morais da função.


Módulo I - INTRODUÇÃO



Responsabilidades do Síndico

• ele representa o condomínio legalmente;• ele fiscaliza;• ele executa os planos traçados;• ele imputa multas quando necessário;• ele estabelece procedimentos;• ele controla as despesas do condomínio;• ele controla o fundo de reserva;• ele controla a renovação do seguro;• ele acompanha os resultados do condomínio.

Representação legal

É talvez a principal atribuição do Síndico. Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o Síndico quem se deve colocar na defesa de todos. Para desempenhar essa função ele não depende de autorização do Conselho, nem da Assembléia. Somente se seus atos ultrapassarem os limites da administração ordinária é que deverá buscar respaldo nos outros órgãos do condomínio.Exercer a administração interna da edificação, ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.



Fiscalização

É uma tarefa do Síndico que tem dado margem a discussões. A lei não diz que o Síndico deva estabelecer a

moral do edifício segundo seus valores e critérios, ele é somente o

“guardião da moral”, ou seja, da moral que resultar de decisões da

comunidade, por meio de Assembléias, ou do Regimento

Interno, ou da cultura dominante no prédio.

Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento

interno.



Execução

O Síndico é o executivo do condomínio e, como tal, deve cercar-se de pessoas competentes para auxiliá-lo em suas funções. Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno.



Multas

Cabe ao Síndico, e unicamente ao Síndico, como decorrência natural de sua obrigação de zelar pela ordem do condomínio, o “poder-dever” de aplicar as multas necessárias, em razão de descumprimento da convenção ou do regimento interno (art. 22 § 1º - alínea d).



Estabelece procedimentos

1- Manter na portaria um livro de ocorrências para registrar todas as sugestões ou reclamações, assim como providências tomadas pelo administrador.2- Não aceitar reclamações verbais!3- Manter na portaria um livro para protocolar todas as correspondências entregues e recebidas.4- Instalar quadro de avisos nas portarias.5- Determinar vistorias periódicas nas áreas comuns, fiscalizando extintores, mangueiras de incêndio, caixas de gordura e calhas.6- Fixar um horário de atendimento aos condôminos, bem como o local do atendimento.7- Não aceitar reclamações em sua economia.8- Contratar empresa especializada em condomínios, fim de que a mesma possa resguardar e assessorar a figura do Sindico.9- Manter atualizado o cadastro de moradores e Imobiliárias.10- Fixar mensalmente cópia dos balancetes nas portarias.11- Exigir da assessoria que os balancetes sejam, feitos sempre com conciliação bancaria.12-. Cobrar sempre a análise dos balancetes do seu Conselho Fiscal.13-Não deixar de ter a cobertura do Seguro de Responsabilidade Civil.



Controla das despesas do condomínio

Despesas ordinárias.a) o pagamento de salários dos empregados e respectivos encargos sociais;b) o consumo de água e esgoto, energia e telefone;c) os contratos de conservação e manutenção dos aparelhos das partes comuns, tais como elevadores, interfones, antenas coletivas, etc.;d) os prêmios dos seguros;e) as despesas com material elétrico, de limpeza e de expedientef) as despesas a serem efetuadas com pequenos reparos na edificação;g) o pró-labore do síndico;h) a remuneração da empresa de assessoria, e outras.O pagamento destas despesas é de responsabilidade de quem estiver ocupando a unidade, independente de ser proprietário ou inquilino.É recomendável a inclusão de uma verba para despesas eventuais não previstas no orçamento.Despesas extraordinárias aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio; embora a Lei 4.591/64 não defina o que seja despesa extraordinária, a idéia central é a de benfeitoria.



Fundo de reservaÉ a parcela da arrecadação do condomínio, a parte das contribuições ordinárias, que se destina especificamente a suprir as necessidades emergenciais e as despesas de necessidades comprovadas.A Convenção do Condomínio é que determina a forma de constituição das parcelas relativas ao fundo de reserva, bem como os casos em que pode ser o mesmo utilizado e, ainda, que pode autorizar a sua movimentação.O valor usualmente fixado é de 5 a 10% (cinco a dez por cento) sobre o valor das cotas condominiais ordinárias.É necessário esclarecer que fundo de reserva não é despesa e, sim, receita; é condenável a prática de apropriação de valores do fundo de reserva para o atendimento de despesas comuns. Após sua utilização total ou parcial, para os fins a que se destina, o Síndico deverá tomar providências para repor esses valores. O indicado seria abrir conta poupança ou conta corrente, para que estes valores fossem mensalmente transferidos.Uma prática comum, não indicada, consiste na cobrança do fundo de reserva do inquilino, uma vez que fere a Lei do Inquilinato, já que é para cobrir despesas extraordinárias.



Renovação do seguroSegundo o art. 13 da Lei 4.591/64, o Síndico é responsável pelarealização do seguro obrigatório, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause a sua destruição, no todo ou em parte.O pagamento do prêmio é computado nas despesas ordinárias do Condomínio. cabe ao Síndico, exclusivamente, promover anualmente o seguro da edificação, dentro dos valores reais. Se o Síndico levar o assunto à Assembléia Geral, e a mesma decidir por não realizar o seguro do prédio, é configurado o auto - seguro, ou seja, no caso de destruição parcial do prédio, os consertos serão realizados com verbas do próprio condomínio, rateando-se as despesas entre todos os condôminos, mesmo que a unidade de algum deles não tenha sido atingida.Com relação à responsabilidade do Síndico, o mesmo ficará isento civil ou criminalmente. Securitárias:- incêndio, queda de raio e explosão, vidas dos empregados, e outras;Complementares:- danos elétricos;- vendaval, granizo, queda de aeronaves, impacto de veículos terrestres, fumaça;- quebra de vidros;- responsabilidade civil do condomínio, do síndico e da guarda de veículos;- roubo ou furto qualificado de bens do condomínio;- incêndio de bens dos moradores;- alagamento;- desmoronamento;- impacto de veículos em portões elétricos que protegem o condomínio



Resultados do condomínio

1.Prestação de Contas.2. Contabilidade do condomínio.3. Demonstrativo mensal.

Decisões complicadas




1. Prestação de Contas.


O foro para prestação de contas é a Assembléia do CondomínioAssembléia do Condomínio. Prestar contas não é só aprovar o balanço contábil e, sim, dar satisfação aos condôminos de todos os atos praticados.




2. Contabilidade do condomínio.


Uma das atribuições do Síndico é a prestação de contas à Assembléia de condôminos e a guarda dos documentos durante 05 (cinco) anos, desta maneira existe a necessidade do condomínio de manter controle de natureza contábil.A obrigação do Síndico é de prestar contas, ou seja, mostrar o que recebeu e o que gastou, além de demonstrar a destinação do dinheiro arrecadado dos condôminos.A prestação de contas deve ser com conciliação bancária pois assim não se deixam dúvidas sobre a movimentação de contas a receber e contas a pagar dentro do mês. Conciliação bancária significa dizer que todos os pagamentos serão feitos através de cheques e recebimentos feitos em instituições bancárias.Mesmo que não esteja previsto na Convenção do Condomínio e seja facultativo no Novo Código Civil (art. 1.356 - da criação de um Conselho Fiscal), é aconselhavel que o Síndico continue contando com a ajuda deste para administrar. Assim, o Síndico (ou administrador) deverá enviar mensalmente ao Conselho Fiscal os balancetes, para que o mesmo emita parecer, favorável ou não, a fim de que, na efetiva aprovação da prestação de contas em Assembléia Ordinária, os problemas que por ventura se encontrem sejam sanados.



3. Demonstrativo mensal


Terminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demonstrativofinanceiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho.A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldosbancários, saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva, da conta benfeitorias, etc.Um resumo de no máximo duas folhas poderá ser enviado a cada condômino e afixadonos quadros de aviso do condomínio. Atualmente, algumas administradoras disponibilizam um resumo do demonstrativo financeiro nos próprios boletos de taxas dos condôminos.




O condomínio edilício.O condomínio edilício.



O condomínio edilício, na autoria de CAIO MAIO, prevê o doutrinador:

"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.

No entendimento de PAZUTTI MEZZARI:

"...é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."

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