guia passo-a-passo - bdksolutions.com.br · guia passo-a-passo desenvolvido por 4 empresa usuária....
TRANSCRIPT
desenvolvido por
GUIAPASSO-A-PASSO
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
2
Prezado Usuário VIABIL,
Este guia “passo-a-passo” tem por objetivo orientar o novo usuário quanto à seqüência básica para desen-volver um cenário de viabilidade, o principal foco do VIABIL. Seu enfoque é operacional, visando um início rápido para os primeiros passos na ferramenta.
Maiores dúvidas ou detalhes sobre as funcionalidades apresentadas podem ser esclarecidos pelo nosso Departamento de Suporte ao Usuário VIABIL, no telefone 11-3211-5155. O horário é de 2ª a 6ª, das 9h às 20h. Ou pelo e-mail [email protected]
Desenvolvendo um Cenário de Viabilidade
1) Acesse o sistema com usuário e senha fornecidos. Para usuários em versão trial ou se for o seu primeiro acesso, utilize usuário “MASTER” e senha “MASTER”.
2) Clique no botão “VIABILIDADE” no menu principal.
Obs.: As ilustrações de telas do sistema usadas neste guia possuem dados fictícios, apenas para exempli-ficação de preenchimento. Caso você inicie um NOVO estudo, todas as premissas (campos) estarão em “branco”. São as informações que devem ser preenchidas, de acordo com o projeto.
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
3
A) Guia “Descrição de Viabilidade”
1) Para iniciar um estudo, clique no botão NOVO da barra de ferramentas apresentada abaixo:
Identificação
Preencha os campos de identificação que tornam cada cenário único:
• Empreendimento – É o projeto em si, que pode ser vinculado (opcionalmente) a uma área do banco de terrenos, ligando o estudo de viabilidade ao terreno específico. Para tanto o terreno deve ter sido previamente cadastrado. No entanto, o cadastro do terreno é opcional para fins de viabilida-de econômica.
• Produto - texto livre para caracterizar o tipo de empreendimento (por exemplo, tipologia, padrão, segmento, etc.).
• Estudo - é um nome específico (texto livre) para o cenário, que diferenciará um cenário de outro. É sugerido um nome representativo sobre o que e como se está simulando, por exemplo, cenário com permuta, financiamento ou outras tentativas mais otimistas ou pessimistas.
• Segmento – o objetivo é caracterizar o segmento (nicho) do negócio analisado. É uma tabela livre do sistema e como exemplo pode ser “Residencial Alto Padrão”, “Residencial Econômico”, “Comercial”, etc. O segmento será visualizado e pode funcionar como filtro de projetos na guia Seleção. Adicionalmente, os sinalizadores da qualidade dos indicadores estão diretamente relaciona-dos com segmento através da configuração específica no Parâmetros do Sistema.
• Classificação – o objetivo é caracterizar o status do estudo de viabilidade (por exemplo, em qual estágio se encontra). O status será visualizado na guia Seleção, auxiliando a identificar o cenário o qual se deseja ativar.
• % Participação – permite calcular os resultados do negócio no percentual de participações da
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
4
empresa usuária. O padrão é 100%, mas pode ser alterado para refletir uma visão diferente.
• Definir equipe responsável – Caso seja preenchido, restringe o acesso ao estudo somente para um ou mais usuários específicos. Deixado em branco, todos os usuários acessarão o estudo (confor-me a política de usuários).
• Restringir Acesso – Mais um recurso de segurança de acesso, limita a edição e gravação do estudo em questão, de acordo com a flag “Permitir / Restringir Acesso aos Estudos – na configuração de “Usuários e Perfil de Acesso”.
• Parâmetros Utilizados: consulta para identificar a configuração da base de cálculo dos resulta-dos/indicadores de cenário de viabilidade atual e eventualmente do cenário de viabilidade importado de algum parceiro.
• Observações Gerais do Estudo – espaço para registro de comentários do usuário sobre o cenário, para consulta posterior. As observações serão impressas através do relatório “Premissas Completo”.
Datas e Eventos do Estudo
O principal objetivo ao se desenvolver um cenário de viabilidade financeira é o de se simular o fluxo de caixa do empreendimento, ou seja, posicionar numa “linha do tempo” todas as suas saídas e entradas, conforme as hipóteses traçadas (ou o que já efetivamente aconteceu, no caso de projetos em andamento).
O Mês/Ano Base é o momento “0” do fluxo de caixa. É a data-base do estudo, uma informação que assume duas funções importantes:
1) Separar o “passado realizado” do “futuro a realizar”. Todo o evento que iremos lançar no estudo com data anterior a data base é considerado e tratado automaticamente como “passado”. Lançamentos colocados a partir da data base serão considerados e tratados como “futuro a realizar”. E como o sistema faz esse tratamento veremos adiante, na configuração da guia “Financeiro”.
2) Outra função da data-base é que vários eventos terão que ser colocados num momento especí-fico (data de início ou término). Essa informação será sempre referenciada com a data-base.
As demais datas correspondem aos eventos-chave de uma incorporação imobiliária. O objetivo é facilitar a leitura do cronograma do empreendimento e também serão úteis para configurar vínculos e reprogramar os eventos do estudo de viabilidade. Esse recurso será explicado mais adiante:
• Alteração da Data-Base – é o novo recurso para ajustar as datas dos eventos do cenário de viabilidade com a alteração de uma “nova data-base” re-configurada.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
5
Para entender melhor o recurso, o usuário seleciona o estudo de viabilidade, através da guia “Descrição da Viabilidade”, altere a data-base para uma “nova data-base”. Com isso, uma janela é ativada para o usuário selecionar qual “comportamento” deseja para a nova data-base:
• Atualizar o mês de início de todos os lançamentos, mantendo as datas dos eventos inalteradas. Essa opção mantém o cronograma do empreendimento, ajustando todos os meses de início dos lançamentos vinculados à nova data-base. É a mais adequada para atualização de estudos em acompanhamento.
• Alterar as datas dos eventos em função da nova database, mantendo o intervalo entre os eventos. Essa opção ajusta todos os demais eventos em função da nova data base. Com isso, os prazos para lançamento, inicio de obra, etc., são postergados/antecipados conforme o cronograma original. É a opção mais adequada para replanejar um cenário que ficou “parado” e está sendo retomado ou para utilizar com cenários-modelo.
• Alterar APENAS a data-base – corrige a data e não tem impacta nas demais datas e eventos.
Faseamento
Se a simulação do empreendimento é em fase única, essa opção é desnecessária. Caso o projeto seja si-mulado em duas ou mais etapas (fases), clique no botão “Faseamento”. Configure a quantidade de fases e insira as respectivas datas dos eventos, com o percentual do VGV lançado em cada fase. O % de cada fase é cálculo a partir da configuração do empreendimento na guia “Terreno/Unidades”.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
6
Resumo de Contas/Indicadores e Resultados
A finalidade desses quadros é o de apresentar detalhadamente os resultados de receitas e despesas por conta, em valores nominais e VP, e também os indicadores da qualidade econômico-financeira do empre-endimento. Os resultados e indicadores só podem ser considerados confiáveis após a conclusão do estudo, ou seja, do preenchimento completo de todas as premissas de entrada e saída relevante.
Os resultados/indicadores são totalmente parametrizados – quais indicadores serão apresentados ou não, e até mesmo sua nomenclatura. Adicionalmente, os indicadores podem apresentar sinalizadores qualitativos (verde=OK , vermelho = abaixo da meta), de acordo com segmento do empreendimento. Essa configura-ção é disponibilizado no item “Parâmetros do Sistema”.
Ao final desse documento, você encontrará um apêndice com a explicação dos indicadores presentes no VIABIL.
B) Guia “Terrenos/Unidades”
Nesta guia, você informará ao sistema como será realizada a compra do terreno (dinheiro, permuta, etc) e como será o projeto, incluindo o quadro de áreas e tipologias e respectivos preços de venda.
Terreno
Na configuração do terreno informe a área e o valor do m2 para o sistema calcular o valor total do terreno (valor pedido pelo proprietário da área ou valor de mercado/reposição). Outra opção é informar o valor total e o sistema calcula o valor do m2.
Com base no zoneamento do terreno, temos os coeficientes de aproveitamento básico (CA) e máximo (CA Máximo). A área computável é o resultado da área do terreno X CA Máximo.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
7
Permuta
A informação Valor Não Permutado corresponde à parte em dinheiro que será pago ao(s) proprietário(s) do terreno (torna ou diferença). Se não tiver permuta na negociação, será o próprio valor do terreno, infor-mado anteriormente.
O campo % Permutado assume a mesma função, separando a parte em dinheiro da parte permutada.
Caso a negociação possibilite a permuta do terreno (total ou parcial), configure o(s) tipo(s) de permuta desejado(s).
Os tipos de permuta são:
• Física local – Permuta do terreno por unidades do próprio empreendimento. Será configurada no próximo item 3 – Configuração do Empreendimento.
• Física Externa – para representar permuta por unidades remanescentes de outro empreendi-mento ou outros imóveis avulsos, que eventualmente podem entrar na negociação. As unidades entram com o seu valor de mercado/reposição como pagamento de terreno, na guia Lançamentos (item E desse tutorial).
• Financeira – tipo de permuta que prevê a participação do proprietário num % dos recebíveis do empreendimento.
• Os campos do grupo Participação do proprietário são referentes à participação financeira do proprietário, permitindo descontar um % da comissão, da propaganda e os impostos.
• Parar ao Atingir Valor – Opção que interrompe a permuta financeira (o padrão é até o final, enquanto existirem recebíveis) no momento em que atinge o valor do terreno, a Valor Presente ou Nominal.
Configuração do Empreendimento
O próximo passo é o cadastro das tipologias, para gerar o estoque e o Valor Geral de Vendas (VGV) potencial do empreendimento. Se necessário, defina a distribuição de permutas no local (quantidade de unidades).
As premissas necessárias são:
• Definir o preço de venda por unidade ou preço médio;
• Preço por unidade – valor diferenciado por tipologia - por m2 ou por valor da unidade;
• Preço médio (m²) – valor de venda por m² privativo médio para todas as unidades;
• Preencha a grade com as informações de cada campo;
No seletor, localize a tipologia (unidades).
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Para excluir um registro, selecione a linha desejada e clique no botão de exclusão.
Para inserir registros na configuração do empre-endimento, clique no botão novo, logo abaixo da grade.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
8
As opções oferecidas para o terceiro botão são:
• Editar tabela “Tipos de Unidades”: é um atalho para editar o conteúdo da tabela “Tipos de unida-des” e inserir as tipologias necessárias;
• Replicar registro selecionado: para a “duplicação” da tipologia selecionada, com todas as suas informações;
• Sugerir permuta financeira: O sistema sugere um % de participação da receita para o proprietário do terreno, caso esteja usando “Permuta” no terreno;
• Sugerir permuta no local: O sistema sugere a quantidade de unidades permutadas, de acordo com o % de permuta e o valor do terreno;
• Configurar distribuição das permutas: É um acessório mais completo, ainda com o objetivo de sugerir automaticamente unidades permutadas ou % financeiro. Neste recurso, é possível definir quais tipologias entrarão na permuta física, pode-se definir um % do empreendimento (% da área privativa) como permuta, entre outras possibilidades.
No rodapé da grade, o sistema apresenta calculados os totais de unida-des (estoque para venda) do empreendimento, o total de área privativa e o VGV (total e liquido de permuta física, se houver).
Espelho de Venda
Essa interface possibilita o detalha-mento do VGV, através da configuração individual de cada unidade do empreendimento (Espelho de Venda). Esse recurso só apresenta vantagem operacional quando utilizado já no processo de acompanhamento do cenário. Para simulação de novos negócios, esse detalhamento não é interessante, uma vez que podemos trabalhar com grupos de unidade (tipologias) e preços médios no quadro anterior (item 3).
Para usuários da versão LITE, esse recurso servirá para garantir compa-tibilidade com estudos enviados por outras empresas e que definiram em seus estudos os respectivos espelhos de venda.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
9
C) Guia “Obra”
Configuração da Área Construída
Defina a Área construída, para efeitos de custo de produção, através de uma das seguintes opções:
• Manualmente (construída, privativa ou equivalente) – digite a área.
• Privativa x fator. Permite definir o fator sobre a área privativa para se chegar à área construída ou equivalente. Para diferenciar o fator por fase, clique no botão “Fatores”.
• Descrevendo o projeto e todos os tipos de pavimento, através do botão “Configurar”. Este método utiliza o conceito de área equivalente, através de uma tabela com os fatores de equivalência de cada tipologia de pavimento.
Ao clicar em são apresentados para consulta alguns indicadores sobre a efici-ência do projeto arquitetônico.
Custo da Obra
Agora insira o Custo de Obra em R$ por m2 (CUC – custo unitário de construção), de acordo com o tipo de área definida. Este custo médio será adotado para todas as curvas de obra (caso precise de mais de uma). A opção Custo de Obra Diferenciado por Curva prevê a possibilidade de entrar com custos médios diferen-ciados por fase da construção, se for o caso. Existe ainda a opção de entrar com o CUC em quantidade de algum dos índices cadastrados no sistema (tabela de Índices Econômicos).
Para chegar ao custo total da obra, ainda podem ser informados um % de Taxa de Administração sobre a obra (para remunerar a construtora), e um % de Custos Eventuais, para representar eventuais contingên-cias ou margem de segurança. Com essas informações, chegamos ao Custo Total da Obra.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
10
Curvas de Obra
O próximo passo é definir o ritmo de desembolsos com a obra (cronograma físico-financeiro). Para criar uma curva de obra, clique no botão
• Clique no botão “Curva de Obra” (abaixo da grid) para iniciar a configuração:
• Selecione uma curva de obra pré-cadastrada na Tabela de modelos de Curva de Obra (ou crie uma nova curva), ou edite uma curva para a obra específica. Você pode selecionar um modelo e editá-lo livremente para o seu estudo, preservando o modelo conforme definição original;
• Defina o mês de início da obra, sempre em relação à data-base.
Para ajudá-lo neste input, clique com o botão direito do mouse para acionar um menu com o seletor de eventos ou datas a partir do calendário. Este momento de inicio pode inclusive ser vinculado (ancorado) com algum dos eventos informados na aba inicial. Assim, este “momento de início” fica “amarrado” com a respectiva data de vínculo.
Importante: Este recurso, muito útil para a re-programação de cenários. Está disponível em todas as inter-faces do módulo de viabilidade, sempre que um mês de início ou término for solicitado.
• Faça a associação da curva de obra com a fase específica, caso seja necessário;
• Defina o % da área total de cada fase (100% para fase única) ou em total de área, para informar quanto do valor total da obra será alocado para cada fase;
Caso o custo/m² seja diferenciado por fase, o campo “Custo/m²” fica disponível para digitar o custo.
Repita o processo, quantas vezes forem necessárias, para informar as demais fases da obra.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
11
D) Guia “Financeiro”
O objetivo desta guia é configurar aspectos financeiros e macro-econômicos que influenciarão o empreen-dimento, entre os quais o tratamento de juros, inflação, impostos, financiamento a produção e estruturação financeira do negócio.
Cálculo do Valor Presente
Informe a taxa de desconto para valor presente (VP), também conhecida como Taxa Mínima de Atratividade (TMA). Seu objetivo é descontar de juros o fluxo futuro até a data-base (a data-zero) do fluxo de caixa. Representa um dos principais atributos de um estudo dinâmico, onde o valor do dinheiro no tempo é considerado na análise de riscos e resultados do negócio.
• Existe a opção de descolar a data-base para efeitos do cálculo a VP, ou seja, os valores serão baseados nessa data-que será considerada como o “mês zero” do fluxo de caixa;
• Caso o negócio em análise esteja em acompanhamento e tenha lançamentos realizados (anterio-res a data-base), você pode considerar uma taxa para Valor Futuro (VF-%a.a) para agregar juros até a data-base.
Juros Financeiros
Insira as taxas de juros internos do fluxo de caixa. A taxa credora remunera os saldos de caixa positivos, já a taxa devedora penaliza o saldo de caixa exposto (negativo). Caso estejam previstos aportes para cobrir os caixas expostos, a taxa devedora pode também simbolizar o custo de oportunidade. Ambas, respectiva-mente, “criarão” receitas e despesas financeiras agregadas no fluxo de caixa.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
12
O mês de início da cobrança permite definir o momento do início da incidência dos juros financeiros do fluxo de caixa. O padrão é a data-base.
Interrupção dos Juros Financeiros
Em algumas circunstâncias, pode ser necessária a interrupção dos juros financeiros em algum momento do fluxo de caixa. Quando necessário, informe um dos 4 campos alternativos para definir o ponto de inter-rupção dos juros financeiros (taxas credora / devedora).
Despesas Gerais
Neste quadro, insira o previsto para Taxa de Administração da Carteira (geralmente é o fee da incorpo-ração), além de outras taxas opcionais para remunerar eventuais parceiros do negócio. Atente para as unidades de referência entre parêntesis (% sobre receita, obra ou VGV) para cada tipo de despesa.
Despesas comerciais• Comissão % - para corretagem nas vendas das unidades. A Comissão Direta simboliza o pagamen-to da comissão diretamente à equipe de vendas/imobiliária, tirando a comissão da base de cálculo de impostos. Essa despesa será gerada automaticamente no fluxo de caixa. Opcionalmente, a despesa pode ser parcelada.
• Propaganda e Stand de Venda – Insira os respectivos %s. As respectivas curvas de desembolso, de acordo com o planejamento estratégico, serão definidas na guia de Lançamentos.
• Condomínio e IPTU – despesas que serão lançadas automaticamente sobre o (eventual) estoque de unidades pós-entrega do empreendimento, de acordo com a velocidade de vendas simulada para o empreendimento.
Encargos sobre Incorridos
Se houver necessidade da correção inflacionária de incorridos (movimentações anteriores a data-base), defina os respectivos índices e/ou as taxas de correção. Usando um índice e taxa de correção para uma rubrica, o sistema trata como composição.
Projeção Inflacionária
Neste quadro, você poderá simular o impacto de inflação futura (projetada) no fluxo de caixa. Ou ainda, simular spreads de índices entre custos e receitas.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
13
D2) Guia “Impostos”
Impostos
Defina os impostos e política tributária aplicável ao empreendimento. Para empreendimentos com Regime Especial de Tributação (RET), selecione a opção e coloque a alíquota única de imposto, os demais impostos ficam desabilitados para utilização.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
14
D3) Guia “Financiamento a Produção”
Financiamento da Obra (SFH/SFI/Carteira Hipotecária)
O objetivo desta guia é a modelagem dos produtos de financiamento à produção (obra) através de recur-sos próprios, SFH (Sistema Financeiro da Habitação), Crédito Associativo (CEF), Programa Minha Casa Minha Vida. O objetivo dessa modelagem é que o fluxo de caixa reflita de forma mais realista as liberações (entrada de recursos) dos agentes e as despesas correspondentes, como taxas de administração, juros, amortizações, entre outras.
Para utilizar financiamento com perfil tipo “Plano Empresário” ou “Apoio à Produção”, mais adequa-dos para empreendimentos de médio padrão ou superior, utilize as premissas do quadro esquerdo dessa interface.
Para utilizar produtos com perfil associativo, tipo MCMV, utilize as premissas do quadro direito (nesses casos pode ser necessário preenchimento de premissas do quadro direito também).
Para considerar a construção com recursos próprios (sem financiamento), basta não preencher as informa-ções dessa interface.
Configuração do Financiamento
Informe o percentual da curva a ser financiada e a taxa de juros aplicada.
• % da Obra Financiada – informe o % do valor de obra financiado pelo agente.
• Juros (%a.a) – Indica a taxa de juros do financiamento.
• Curva de Liberação do Financiamento – Entre com o equivalente a curva de medição apresentada ao agente. Pode ser a própria curva de desembolso da obra (informada anteriormente), mas pode também sofrer modificações em relação a curva de desembolso.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
15
As opções oferecidas são:
Editar curva atual – Permite a edição da curva para informar o ritmo e o % por período.
Limpar curva – Elimina a configuração da curva selecionada.
Selecionar curva de medição – Permite selecionar uma curva já cadastrada.
Utilizar curva de obra para liberação do financiamento – Repete o mesmo ritmo e o % informado na configuração da curva de desembolsos com obra.
O próximo passo é definir o “gatilho” para o início da liberação dos recursos. A configuração é através da condição de chave tipo E/OU determinando:
• % de obra performada (com base na curva de liberação)
• % unidades vendidas (com base na velocidade de vendas)
A amortização ocorre a partir do início da entrega das chaves (no caso de financiamentos tipo Plano Empresário, Apoio a Produção PJ ou similares). Utilize o recurso de apoio botão direito do mouse para acionar um menu com seletor de eventos do projeto ou datas a partir do calendário.
• Configure o ritmo do desembolso da amortização, através do botão “Curva de Amortização”;
• Se houver carência para o início da amortização, habilite a flag “Incidir Juros na Carência”.
Adequar a necessidade de investimento – esta flag muda o comportamento do ingresso de recursos libera-do. Utilizando essa opção, o modelo verifica a disponibilidade de caixa do empreendimento e libera apenas o recurso necessário para cobrir o caixa da obra. Para utilizar esse recurso, o usuário deve checar se o mesmo está disponível nesta forma de atuação junto com o agente financeiro. O objetivo é otimizar o impacto dos juros de financiamento à produção.
Financiamentos Associativos
Próximos financiamentos são relacionados à CEF. Habilite a opção do financiamento associativo e escolha o modelo de financiamento a ser utilizado:
• Crédito Associativo CEF;
• Plano Minha Casa Minha Vida CEF;
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
16
Configuração do Modelo
A configuração do modelo utiliza uma combinação de configuração de premissas:
• % VGV Financiado / Valor Financiado - Considere esse campo como premissa para referência, especificando quanto do VGV será enquadrado no associativo. O VIABIL utilizará o % do VGV confi-gurado na guia Perfil de Venda da série “Repasse”;
• TAO (% ou $/liberação) – Taxa de Acompanhamento da Operação. Para informar a TAO, valor acima de 50 será considerado como verba fixa em R$ (mensal). Abaixo de 50, como % do valor liberado. A incidência da TAO ocorre todo mês a partir do início da liberação.
• Deflação (%) - Taxa aplicada sobre os recursos a liberar, o sistema considera como despesa de financiamento. É utilizada para “compensar” financeiramente o fluxo de liberações do financiamen-to, pelo fato da CEF não corrigir o custo de obra após iniciadas as liberações.
• NÃO requisitar o Plano Empresário – ao ativar a opção, o sistema não acionará o Plano Empresário (PJ) automaticamente, quando precisar de recursos e os mesmos ainda não estiverem disponíveis na conta vinculada. Nesse caso, estamos considerando o uso de recursos próprios.
• Antecipada (%obra) - O plano MCMV libera o menor valor entre o % da obra informada e a avaliação do terreno. Atualmente, a liberação antecipada é de 10% obra. Como diferença entre os modelos da CEF, o Crédito Associativo não possui a liberação antecipada.
• Prazo para Disponibilidade dos Recursos (meses) - indica o prazo estimado (em meses) para análise da documentação por parte do agente e a respectiva liberação dos recursos para a conta vinculada.
• Prazo para Preparação da Documentação (meses) - indica o prazo estimado (em meses) a partir da venda da unidade para preparar as pastas dos clientes (toda a documentação).
• Prazo para Liberar Última Parcela (meses) – indica o prazo estimado (em meses) para poster-gar a liberação da última parcela, após a averbação do Habite-se e demais certidões exigidas. Normalmente ocorre entre 1 a 4 meses da entrega das chaves.
• Curva de Disponibilidade do Repasse - esta curva representa a estratégia do incorporador para o ritmo de agregação (ritmo de utilização dos recursos disponíveis), visando otimizar o resulta-do financeiro do empreendimento. A prática mais comum é “buscar” 100% do recurso assim que disponível, ou seja, 100% no mês “zero” dessa curva.
• Avaliação do terreno – o plano MCMV libera o valor avaliado pelo terreno proporcional à fração das unidades vendidas, a partir do repasse. Considerando o prazo para preparação do repasse e o % mínimo de unidades vendidas para fazer a primeira agregação (30% de vendas)
• Configuração do Plano Empresário (PE) – Para acionar uma segunda linha de crédito (enquanto não puder contar com os recursos só do associativo), repita o processo da configuração do financia-mento SFH/Carteira hipotecária, adequado ao produto contratado.
• Amortização do Plano Empresário (PE) – a amortização no MCMV acontece automaticamen-te a partir do momento em que o saldo do recurso na conta vinculada cubra todas as despesas e apresente excedente.
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
17
D4) Guia “Financiamento / Securitização”
Securitização de Recebíveis
Este quadro comporta a configuração da eventual securitização dos recebíveis. A securitização pode ser modelada em dois locais disponíveis (escolha o mais conveniente):
• Na Guia Financeiro – Aba “Securitização/Outros Financiamentos” – para securitizar em etapa única, com taxa de desconto aplicável.
• Na Guia Perfil de Venda – grid “Perfil de Venda” – para securitizar os recebíveis por fase do empreendimento, em operações parciais, e eventualmente com taxas diferenciadas.
Financiamentos Externos e Capital de Giro
O objetivo desse quadro é modelar o funding para o empreendimento a partir de empréstimos de inves-tidores privados (ou fundos de private equity), ou ainda produtos bancários de financiamento como “hot Money”, capital de giro, ou seja, um empréstimo baseado em contrato estabelecendo aporte, prazo, taxas, valores, ritmos de liberação e carência para início amortização.
Clique no botão para iniciar a configuração do financiamento.
• Defina a fase, mês de início, valor aportado, % da taxa de juros, ritmo de liberação e o “nome” do investidor ou produto de financiamento;
• Para amortização, selecione o sistema apropriado através do seletor, configure o prazo de carên-cia (em meses) e o ritmo de amortização. Os sistemas de amortização disponíveis são:
• SPV - Pagamentos Variáveis com Juros Progressivos O financiamento é amortizado conforme a curva de amortização configurada e apuram-se os
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
18
juros progressivamente sobre o saldo devedor até que todo o financiamento esteja quitado;
• SPVL - Pagamentos Variáveis com Juros na Liberação O financiamento é amortizado conforme a curva de amortização configurada e apuram-se os juros progressivamente sobre o saldo devedor até que todo o financiamento esteja quitado, porém, a incidência dos juros ocorrerá somente nos meses em que houver liberação de recursos;
• SPU - Sistema de Pagamento Único O financiamento é amortizado em uma única parcela após o término das liberações, consi derando além da carência, o prazo para amortização e cálculo dos juros. Serão calculados juros compostos para este período;
• SAC - Sistema de Amortização Constante O financiamento é amortizado em parcelas fixas após o término das liberações, considerando os meses de carência. Os juros incidem durante o período de amortização e são apurados sobre o saldo devedor até que todo o financiamento esteja quitado. As parcelas de amortização + juros serão decrescentes ao longo do tempo;
• PRICE - Sistema Francês de Amortização O financiamento é amortizado em prestações iguais (amortização + juros) após o término das liberações, considerando os meses de carência.
E) Guia “Lançamentos”
LançamentosNesta tela, você poderá inserir todas as demais despesas do empreendimento, não informadas até o momento. Também poderá utilizar esse espaço para informar eventuais outras receitas, não provenientes diretamente da venda de unidades (estas possuem aba específica). Aqui, você pode criar “curvas”, especi-ficando livremente o ritmo de desembolso ou receita. Sua utilização é baseada em contas criadas pelo usuário na tabela “Tipos de Lançamento”, que vem a ser o plano de contas do VIABIL.
Para consolidar os valores dos lançamentos para cada tipo de grupo de conta, o usuário aciona com botão direito do mouse para:
• Expandir Todos – abre o detalhamento do ritmo e incidência do lançamento com os valores e % definidos no cadastro do lançamento
• Fechar Todos – consolida os lançamentos dentro dos grupos de contas
• Imprimir
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
19
Visualização dos lançamentos no formato de “Expandir Todos
Para entrar com as curvas de lançamentos, clique no botão
Entre com a fase na qual o lançamento será alocado;
Selecione o grupo e a conta – O plano de contas do VIABIL possui 2 níveis:
• Grupo – que é o centro de resultados.
• Conta – conta específica que pode ser criada pelo usuário. Como característica principal da estru-tura de uma conta, temos a possibilidade de definir a unidade de “input” da conta. Por exemplo: uma conta pode ser lançada em verba (R$), em % de outras contas (VGV, Obra, Propaganda, etc).
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
20
Incidência – escolha a melhor forma de acordo com a necessidade, o reflexo dessa opção se dará no ritmo que a conta será desembolsada ou recebida. As principais modalidades são:
• Parcelas periódicas – abre a curva livre, período a período.
• Múltiplas entradas de parcelas – permite criar “fases” dentro de um ritmo. Por exemplo, você pode definir 30% de uma despesa nos 4 primeiros meses, e os 70% restantes em 10 períodos subseqüentes.
• Seguindo o ritmo de outras curvas – as 4 demais opções permitem automatizar o ritmo em função do ritmo de outras variáveis. Por exemplo, podemos determinar que o ritmo de desembolso da Propaganda se dará no mesmo ritmo da velocidade de venda das unidades.
Mês de início - definir o mês de início ou através do botão direito do mouse para acionar o seletor de datas.
Iniciar em – o início da curva pode ser posicionado para “n” meses antes ou após do mês de início definido ou da curva referenciada.
Parcelas - Definir a quantidade de parcelas. Em uma edição do lançamento, ao alterar a quantidade de parcelas, é importante executar manualmente o recurso “Distribuir Automaticamente” com a finalidade de redistribuição dos valores com a nova definição da quantidade de parcelas.
Valor – entre com o valor da parcela ou valor total da série, atentando para unidade cálculo selecionada.
% Juros / Período – aplicação dos juros compostos no lançamento a partir do mês de início.
Exemplo: O mês de início do lançamento a partir da data-base (Mês 6), então a incidência do juros começa da data-base até o mês 6.
opção de travar o valor total da parcelas ou os valores das parcelas do lançamento.
Com base nas informações anteriores a grade de parcelas por período está sugerida no item 4 e pode sofrer intervenções adicionais do usuário.
Este botão acessa a Tabela de Tipos de Lançamento, onde você pode consultar a estrutura das contas existentes, além de criar outras, conforme necessidade.
Acrescentamos a opção de “Replicar Lançamento”, para duplicar o lançamento quando existem fases no empreendimento. É um recurso que facilita para dividir os lançamentos entre as fases.
Outra opção bastante recomendada para o preenchimento da grade de Lançamentos é criar modelos de curvas para as despesas mais freqüentes ligadas ao terreno, incorporação, pré e pós-obra e propaganda. Use a opção Adicionar Lançamentos Periódicos pré-cadastrados. Crie seus “pacotes de contas e curvas” e re-utilize em diversos cenários.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
21
F) Guia “Perfil de Venda”
Nesta tela são definidos os cenários para a projeção da receita advinda das vendas de unidades.
A simulação pode envolver a utilização de diversos perfis de venda simultâneos. Um perfil de venda é uma composição de Velocidade de Vendas e Tabela de Vendas para um grupo de unidades. Cada perfil, portan-to, pode representar uma tabela de vendas específica, uma estratégia de preço, um tipo de unidade ou uma fase de entrega.
Perfil da Venda
Inclua um perfil, dê um nome específico e, se for necessário, defina uma estratégia de preço - desconto, acréscimo ou novo preço de venda/m2 em relação ao preço base. Por exemplo, pode ser criada uma “va-lorização real” no preço de venda das unidades de uma segunda fase em relação à uma primeira. Outra possibilidade para a quebra de perfis de venda é a de securitização de recebíveis em etapas parciais. Configure os campos adequadamente.
Velocidade de Venda
No quadro “Velocidade de Venda”, insira o ritmo de vendas das unidades. Você pode inserir em quan-tidade de unidades por período ou em % de unidades por período. Você pode especificar a velocidade por “unidade média” (considera preço médio das unidades, calculado pelo sistema) ou por tipologias de unidades (Conforme quadro “Configuração do Empreendimento”). A soma das unidades especificadas em todos os perfis precisa representar os 100% das unidades disponíveis (estoque).
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
22
Tabela de Venda
O próximo passo é definir a tabela de Vendas, ou seja, as condições de pagamento das unidades represen-tadas no perfil.
Defina cada série individualmente, inserindo a quantidade de parcelas, o tipo de serie (periodicidade) ex: sinal, mensais, chaves.
O mês de início da serie pode ser referenciado com 2 datas com “comportamentos”específicos:
• Com a data-da venda das unidades (mês de inicio na velocidade de vendas), caso os meses para início da série não tenham data-fixa (geralmente parcelas de Sinal, mensais, semestrais, anuais). Essas séries têm o inicio da receita vinculada ao momento de venda das unidades.
• Com a data-base do estudo, para parcelas fixas na linha do tempo. Neste caso, todas as unidades geram a receita num mesmo mês, independente do momento de venda das unidades (geralmente parcelas de Chaves e Repasse).
Em % serie sobre total inserir o percentual que a série representa do valor total da unidade.
Em Parcelas com juros TP selecionar se incide juros na série e, se sim, indique o Mês de início para cobrança dos juros.
Mês fixo para início e término da série:
• “NÃO” e “NÃO” para séries que são disparadas pela venda e não possuem mês específico para terminar, ou seja, podem ultrapassar o momento de entrega da unidade (inclusive com cobrança de juros após a entrega). Indicado para tabelas “diretas”, com a incorporadora financiando diretamente o cliente.
• “NÃO” e “SIM” para séries que são disparadas pela venda e precisam terminar (geralmente) no momento de entrega da unidade. Desta maneira, o prazo para pagamento da série vai diminuindo a cada mês de vendas, fazendo com que as parcelas aumentem de valor (uma vez que o % da série precisa ser quitado). Indicado para tabelas com financiamento bancário, onde a incorporadora finan-cia o cliente até a entrega e depois repassa o cliente para o banco.
• ”SIM” e “SIM” – nestes casos, o início e o término da série são fixos, independente do momento de venda. Assim, são pontuados diretamente na linha do tempo e, portanto, são referenciados com a data-base do estudo.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
23
G) Guia “Participações”
Nesta guia, você pode configurar os parceiros do empreendimento. Nenhuma informação inserida nesta seção afetará os resultados do empreendimento (SPE), mas prepara a visualização dos resultados de cada parceiro individualmente.
Parceiros & Participações
Informe o % de participação de cada parceiro, a taxa de impostos sobre a receita específica do parceiro. Além disso, na grade à direita, você pode configurar as despesas ou receitas específicas de cada parceiro.
Como resultado dessa configuração, o sistema pode apresentar o fluxo de caixa (Fluxo de Caixa Analítico com Participações) e respectivos resultados de cada parceiro, contemplando a atuação do mesmo no negócio.
Após o término do preenchimento do estudo, clique no botão Gravar da barra de ferramentas.
A barra de ferramentas possibilita outras funcionalidades, como:
• Copiar – replica o estudo ativo, gerando um novo cenário para o projeto com as mesmas premis-sas do cenário original. Recurso ideal para fazer “stress-cenário”, tentativas de projetos diferenciados, formas diferentes de permuta, entre outras simulações necessárias para entender os riscos envolvidos com a realização do projeto. Use o botão “Copiar”, Confirme e Altere o nome do estudo e as premis-sas necessárias, grave, para ter um novo cenário.
• Simular – simula o impacto de alterações nas premissas nos resultados da análise, sem a obrigato-riedade de gravar as alterações. Recurso para que se possa “experimentar” sem gerar novas versões desnecessárias;
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
24
• Desfazer – desfaz as últimas alterações e inclusões de premissas, antes da última gravação. Também há possibilidade de retornar parcialmente aos valores anteriores da através do atalho de acesso rápido.
• Aprovar – Aprovação do estudo impede que usuários não autorizados (permissões de usuários) alterem ou excluam o estudo;
• Terrenos – Atalho para visualizar o cadastro do terreno, caso o cenário esteja vinculado a um terreno pré-cadastrado;
• Exportar – Exporta o estudo selecionado para um arquivo com extensão VIAB. Este arquivo pode ser então enviado para parceiros ou sócios que possuam o VIABIL, para que estes possam interagir livremente com o cenário;
• Importar – Importa o estudo a partir de um arquivo VIAB, através de uma seqüência de janelas
do tipo “passo a passo”.
H) Guia “Seleção”
Esta guia apresenta todos os cenários de viabilidade (versões de estudos) criados para cada “empreendi-mento” (leia-se “projeto” ou “terreno”). O objetivo é a seleção e a ativação do cenário para as devidas interações com o mesmo. Você tem uma série de filtros disponíveis para auxiliar na busca do estudo desejado.
Empreendimento/Estudos do empreendimento Selecionado
Janela para a seleção de cenários de viabilidade, agrupados por empreendimento.
• Estudos em vermelho apresentam inconsistências processadas automaticamente pelo sistema.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
2
3
4
5
6
7
8
9
101
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
25
Ao apresentar inconsistências o usuário pode consultá-las e fazer as devidas correções.
• Estudos em azul tem status de aprovado, ação definida pelo usuário, e que visa proteger o estudo contra alterações nas suas premissas.
Estudo Modelo
O objetivo é indicar o cenário de viabilidade (estudo) selecionado como um estudo modelo/padrão. Esse estudo é visualizado através da guia “Estudo Modelo”.
L) “Relatórios”
Para a visualização ou impressão dos relatórios, clique no botão Relatórios na barra de ferramentas. Para acesso rápido dos relatórios mais utilizados, clique na seta.
Selecione o relatório desejado e confirme a impressão.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
26
Premissas:• Premissas (completo / Simplificado) – relatórios para a checagem de todas as premissas informa-das e consideradas no cenário de viabilidade;
• Perfil de Venda – relatório com a definição da tabela e o ritmo de vendas;
• Tabela de Venda – Traz a simulação das tabelas de vendas (com valores) de acordo com o “arquite-tado” no cenário. Útil para uma melhor sensibilidade sobre a adequação das condições de pagamento ao público-alvo.
• Fluxo de Receitas – relatório que “explode” o fluxo de receitas de acordo com os perfis de venda definidos.
Resultados:• Previsão de Resultados (CAPA) – Principal relatório para a tomada de decisão, pois apresenta os indicadores de resultados. Pode apresentar os resultados a valor presente (na taxa VP configurada) ou a valor nominal.
• Previsão de Resultados (CAPA)/EXCEL – relatório para a tomada de decisão, com a diferença de apresentar somente os indicadores de resultados habilitados e a visualizar o “Benchmark” definido no Parâmetros do Sistema/Indicadores e Resultados. Além de visualizar o Resumo de Contas de recei-tas e despesas a valor Nominal / VP e Indexado.
• Fluxo de Caixa Sintético (Mensal) - relatório sintetizando nos principais grupos de receitas e despe-sas, trazendo os resultados mês a mês no fluxo de caixa
• Fluxo de Caixa Sintético (Mensal e Anual) – relatório resumido separado mês a mês e anual no fluxo de caixa. Também com visualização do fluxo de caixa em formato gráfico.
• Fluxo de Caixa Analítico (Mensal) – relatório detalhado de entradas e saídas com gráficos de composição das saídas e composição do saldo. É o fluxo de caixa mais completo do sistema.
• Fluxo de Caixa Analítico de Participações – é o relatório de fluxo de caixa analítico para cada parceiro, com os respectivos resultados após as operações de ajuste.
• Fluxo de Caixa Faseado – relatório de fluxo de caixa por fase.
• Cronograma de Obra e Venda – cronograma visual destacando ritmo físico-financeiro da obra e ritmo/fases de lançamento e velocidade de vendas.
Análise de Sensibilidade:• Análise de Sensibilidade – ferramenta que possibilita a geração de relatórios com perfil de stress--cenário. Diversas variáveis do estudo de viabilidade podem ser cruzadas, com a sua versão mais pessimista até a mais otimista, apresentando o impacto das variações nos principais indicadores da qualidade econômica e financeira.
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
27
Apêndice – Indicadores de Resultado disponíveis para exibição
1. Receitas
Todas as receitas do empreendimento.
Total VGV + Juros TP + (eventuais descontos/acréscimos) + (eventual correção inflacionária – encargos) + outras receitas em Lançamentos Periódicos e Complementares
2. Receita com Unidades
Receitas provenientes exclusivamente da venda de unidades.
Total VGV + Juros TP + (eventuais descontos/acréscimos) + (eventual correção inflacionária – encargos) + lançamentos complementares na coluna “Venda de Unidades”
3. Custo Raso da Unidade
Indica o custo raso de cada unidade. Divide-se o Investimento Máximo (item 11) pela quantidade de unida-des (inclusive as permutadas).
Investimento Máximo/Total de Unidades
4. Despesas Comerciais
Total de despesas de perfil comercial. Comissão + Propaganda + Stand de Venda + Lançamento periódicos com conta destino “Despesas Comerciais” + lançamentos complementares na coluna “Despesas Comerciais”
5. Impostos
Todas as despesas com impostos.
PIS + Cofins + IR + CSLL + (eventual CPMF) + Lançamentos periódicos com conta destino “Impostos” + Lançamentos complementares na coluna “Impostos”
6. Custo de Obra
Todos os custos referentes à obra.
Custo total da obra + lançamentos periódicos com conta destino “OBRA” + lançamentos complementares na coluna “Obra”
7. Custo Efetivo Terreno (Obra)
Avalia todos os custos com terreno considerando o custo de produção das unidades permutadas
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos complementares na coluna Terreno + Custo das unidades permutadas + Permuta Financeira (participação nos recebíveis)
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
28
8. Custo Efetivo Terreno (Venda)
Quando tem permuta física no empreendimento carrega para o valor do Terreno o valor das unidades permutadas, considerando o valor de venda (VGV).
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos complementares na coluna Terreno + Valor de venda das unidades permutadas + Permuta Financeira
9. Valor do Terreno
Total de despesas (somente em dinheiro) com o terreno.
Lançamentos periódicos com conta destino “Terreno” + ITBI + Lançamentos complementares na coluna Terreno + Permuta Financeira
10. Despesas e Custos
Total de despesas do empreendimento, com exceção dos juros financeiros.
11. Investimento Máximo
É o total de investimentos no empreendimento, caso não tenhamos nenhuma venda. Desta maneira, não entram as despesas de comissão nem impostos.
Todas as despesas - comissão sobre venda e impostos sobre receita (PIS/Cofins/IR/CSLL)
12. Investimento Total
É o total de investimentos no empreendimento
13. Exposição Média
Quantidade de meses de exposição (saldo negativo) e valor médio, “formadores” da exposição máxima.
Total de saldos negativo (incluindo juros) a VP / número de meses em que Saldo Acumulado está negativo.
14. Exposição Máxima
Maior saldo negativo (acumulado) do fluxo de caixa. Pico de exposição de caixa, momento em que seria necessário o maior aporte.
15. Ponto de Equilíbrio (Break Even)
Quantidade de unidades vendidas e valor faturado para eliminar as exposições médias. Física - quantidade de unidades necessárias para atingir o ponto de equilíbrio (Exposição Média * Número de meses em exposição) / preço de venda médio Financeiro - valor necessário para atingir o ponto de equilíbrio. i. Preço de venda médio * ponto de equilíbrio físico
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
29
16. Lucro
Indica o Lucro final do empreendimento. Último saldo acumulado do Fluxo de Caixa
Saldo + juros financeiros acumulados (descontado a valor presente, caso o indicador seja a VP)
17. VPL
Valor Presente Líquido do fluxo de caixa futuro do empreendimento. Saldo mês a mês descontado pela taxa de atratividade (VP).
(*) Nos próximos 4 indicadores, “Resultado” será Lucro ou VPL, dependendo da seleção do indicador, marcado na guia “Descrição da Viabilidade”.
18. Resultado*/Custo do Terreno (Obra)
Taxa - Resultado sobre o custo efetivo do terreno, considerando o custo de construção das unidades permutadas.
(Resultado/Custo Efetivo do Terreno (Obra) ) * 100
19. Resultado*/Receita
Taxa - Resultado sobre a receita, também conhecida como Margem.
(Resultado/Receita)*100
20. Resultado*/Exposição máxima
Taxa - Resultado sobre a exposição máxima.
(Resultado/Exposição Máxima) * 100
21. Resultado*/Investimento Máximo
Taxa - Resultado sobre o investimento máximo.
(Resultado/Investimento Máximo) * 100
22. Resultado*/Investimento Total
Taxa - Resultado sobre o investimento total.
(Resultado/Investimento Total) * 100
23. TIR (Taxa Interna de Retorno)
Taxa de remuneração do investidor, efetiva e acima da inflação.
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
30
24. MTIR (Taxa Interna de Retorno Modificada)
Retorna a taxa interna de retorno modificada para uma série de fluxos de caixa periódicos. Considera o custo do investimento e os juros recebidos no reinvestimento do capital.
25. TIR Inv x Retorno
Retorna a TIR processada no conceito do fluxo de investimento x retorno. Essa técnica visa equalizar um fluxo que eventualmente apresente 2 ou mais inversões de sinal. Com isso a TIR se torna confiável.
26. Pay-Back
É o momento no qual o investimento começa a retornar. É o ponto onde o fluxo fica positivo e a partir do qual não volta mais a ficar negativo.
APENDICE: TIR x MTIR
TIRDefinição e requisitos para cálculo:
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é uma metodologia para analisar investimentos.
Para calcular a TIR, é necessário projetar o fluxo de caixa que aponte as entradas e saídas de dinheiro, provocadas pelo investimento. Outro pré-requisito é considerar o valor do dinheiro na linha no tempo. Mesmo desprezando os efeitos da inflação, ainda temos a taxa de juros para considerar.
Interpretação Matemática:
Matematicamente, a TIR é a taxa de juros que zera o VPL, ou, em outras palavras, é a taxa que iguala os fluxos de entradas e saídas no momento 0.
Interpretação Gerencial:
Como o próprio nome diz, a TIR mostra o retorno sobre o investimento. Gerencialmente, a TIR pode corresponder à taxa de lucratividade esperada dos investimentos em um projeto.
Critério de Decisão: Como concluir se uma TIR é boa ou não?
Para saber se uma TIR é boa ou não, temos que compará-la com o custo do capital investido no projeto. No VIABIL, esta é a taxa de desconto a VP, que além de Custo de Capital, é também conhecida como Taxa Mínima de Atratividade.
Quando a TIR é usada para tomada de decisão do tipo “Aceitar/Rejeitar”, o critério de decisão é o seguin-te: se a TIR for maior que o custo do capital, aceite-se o projeto; se for menor, rejeita-se.
Se, por exemplo, chegamos a uma TIR de 14% e o custo de capital são 10%, então coloquialmente podemos dizer que: Captamos dinheiro próprio e terceiros a um custo médio de 10% a.a.. Estamos aplicando num investimento com expectativa de retorno de 14% a.a., portanto é um investimento que deixará um excedente de retorno que irá para o bolso do acionista. Ou seja, criará valor (riqueza) para o acionista. Claro que só a TIR não é suficiente para aprovar ou rejeitar um projeto.
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
31
MTIR
A TIR apresenta limitações em algumas situações. A MTIR é uma alternativa para esses casos. Os 2 princi-pais cuidados são os seguintes:
a) O projeto apresenta um fluxo de caixa não-convencional, ou seja, há várias inversões de sinal entre fluxos positivos e negativos. Nestes casos, como são vários momentos de investimento e retorno pode apresentar mais de uma TIR (positiva ou negativa) ou até mesmo não ter solução. Isto pode anular o significado da TIR na análise do investimento.
b) No cálculo da TIR, parte-se da premissa de que todos os fluxos negativos são financiados e os positivos reinvestidos pela própria TIR. Quando a TIR apurada é muito diferente das taxas de aplicação e captação do dinheiro no mercado, sua interpretação pode não ser verdadeira.
Nestes casos, é muito importante não restringir a análise somente à TIR, mas considerar outros indicadores, como o VPL (Valor Presente Líquido).
Nos casos acima, podemos considerar a MTIR, agregando ao cálculo as devidas taxas de captação (no VIABIL é taxa devedora) e de aplicação (no VIABIL é a taxa credora), para apresentar uma “TIR” mais verdadeira.
Link da documentação MCMV (Minha Casa Minha Vida)
O Fluxo de Caixa Analítico é o melhor instrumento para ‘visualizar’ o resultado da mecânica dos planos associativos e também o impacto das premissas configuradas.
Conheça abaixo todas as saídas geradas pelos financiamentos associativos e entenda como a configuração do financiamento refletirá no caixa de seus estudos.
GRUPO VENDA DE UNIDADES• Receita c/ Vendas: São todas as séries definidas na tabela de venda como ‘tabela direta’, exceto a série ‘Repasse’;
• Disponibilidade de Recursos (%): Exibe a distribuição da disponibilidade de recursos de todas as curvas configuradas como associativo. O recurso é disponibilizado a partir do mês seguinte ao mês de início da série ‘Repasse’, considerando o prazo para disponibilização;
• Liberação do Associativo (%): Exibe a distribuição da liberação do financiamento de todas as curvas configuradas como associativo. São as curvas definidas através do botão ‘Curvas de Liberação do Financiamento’, na guia financeiro - financiamento da obra. A distribuição terá início no mês seguinte ao definido na curva de obra;
Guia passo-a-passo
desenvolvido por
32
• CEF Repasse Terreno: Exibe a distribuição do repasse do terreno (no valor de avaliação), pela fração das unidades vendidas, a partir do início da série ‘Repasse’ e considerando ainda o prazo para preparação do repasse e a restrição de % unidades vendidas;
• Plano Minha Casa, Minha Vida CEF: Exibe o VGV Financiado no percentual definido na série ‘Repasse’, excluindo-se o valor avaliado pelo terreno. A distribuição ocorre no ritmo da curva de liberação do associativo. A última parcela de liberação irá considerar o prazo definido na configura-ção do modelo;
• Crédito Associativo CEF: Análoga à conta ‘Plano Minha Casa, Minha Vida CEF’, mas referente ao modelo Crédito Associativo.
GRUPO DESPESAS C/ FINANCIAMENTO• Taxa Acompanhamento da Operação (TAO): Configurada em $/liberação exibe o valor definido para cada curva de obra, a partir do início da obra e durante todo o empreendimento até a última parcela de liberação, no caso de não requisitar o plano empresário incidirá a partir do início do repasse. Configurada em %/liberação exibe o % sobre todo o recurso liberado (associativo + plano empresário), nos meses em que houver liberação;
• Deflação do Associativo: Exibe as despesas geradas aplicando a taxa definida sobre o saldo do repasse;
• Seguro de Obra: A CEF exige a contratação do seguro de obra. O estudo deve possuir um lança-mento periódico para indicar o valor do seguro contratado.
GRUPO RECEITAS C/ FINANCIAMENTO• Liberação do Financiamento Assoc.: Exibe as receitas obtidas com o Plano Empresário, caso requi-sitado. O cálculo avalia a liberação do associativo e caso o recurso disponível na conta garantida seja insuficiente para cobrir a obra financiada, o Plano Empresário é acionado. No modelo MCMV, a primeira parcela do plano empresário antecipa o % configurado ou o valor avaliado pelo terreno (o que for menor).
GRUPO AMORTIZAÇÃO E JUROS DO FINANCIAMENTO• Juros c/ Financiamento Assoc.: Exibe os juros aplicados sobre o saldo devedor do Plano Empresário;
• Amortização do Financiamento Assoc.: A amortização do financiamento é automática e ocorre quando há crédito de recursos disponibilizados e somente se houve requisição do plano empresário. Após a liberação do Associativo, caso exista saldo na conta garantida CEF, o recurso excedente é utilizado para amortizar o financiamento.
GRUPO FLUXOS COMPLEMENTARES• Obra Financiada CEF: O sistema gera o fluxo da obra financiada no ritmo da liberação do associa-tivo a título de conferência.