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  • LUIS HENRIQUE TACHIBANA

    Gerenciamento de Riscos de Desenvolvimento em Empreendimentos

    Industriais/Logsticos - O caso de um Condomnio Logstico em

    Ribeiro Preto

    So Paulo

    2013

  • LUIS HENRIQUE TACHIBANA

    Gerenciamento de Riscos de Desenvolvimento em Empreendimentos

    Industriais/Logsticos O caso do Condomnio Logstico em Ribeiro

    Preto

    Monografia Apresentada Escola

    Politcnica da Universidade de So Paulo

    para obteno de Titulo de Especialista em

    Real Estate Economia setorial e

    mercados MBA-USP

    Orientador: Profa. Doutora Eliane Monetti

    So Paulo

    2013

  • FICHA CATALOGRFICA

    Tachibana, Luis Henrique Gerenciamento de riscos de desenvolvimento em empreen-

    dimentos industriais/logsticos : o caso de um condomnio lo-gstico em Ribeiro Preto / L.H. Tachibana. -- So Paulo, 2013.

    103 p.

    Monografia (MBA em Economia Setorial e Mercados, com nfase em Real Estate) POLI.INTEGRA.

    Empreendimentos imobilirios Ribeiro Preto 2. Adminis- trao de risco I. Universidade de So Paulo. Escola Politcnica. Programa de Educao Continuada em Engenharia II. t.

  • ii

    DEDICATRIA

    Aos meus pais que so eterna referncia e

    embasamento de valores para a minha vida.

  • iii

    AGRADECIMENTOS

    A todos os professores e colaboradores do Poli Integra por tornarem este curso possvel,

    contribuindo para o setor de Real Estate no pas. Em especial professora Eliane Monetti que me

    orientou com seriedade e dedicao neste trabalho e ao professor Sergio Alfredo (in memoriam)

    que me despertou o interesse por gerenciamento de riscos e que no pde acompanhar o fim deste

    trabalho.

    Aos colegas deste curso, pelas trocas de experincias e compartilhamento do aprendizado.

    A todos meus colegas profissionais, que me deram a chance de confrontar os aprendizados

    com o dia a dia prtico, em especial Clarisse Etcheverry que me aconselhou, motivou e incentivou

    durante a realizao do curso.

    minha famlia que me apoia em momentos difceis e comemora nos momentos prsperos.

    Aos meus pais que sempre prezaram pelos estudos visando a melhor contribuio para a

    sociedade e pelos apoios em todas as esferas da vida durante a elaborao deste trabalho.

    minha v Mifuko (in memoriam), que se foi neste ano, e deixou tantos ensinamentos.

  • iv

    No prever, j lamentar.

    (Leonardo da Vinci)

  • v

    RESUMO

    O desenvolvimento de condomnios de galpes logsticos compe um setor em expanso em

    todo o Mundo, de acordo com as crescentes demandas geradas atravs das tcnicas de cadeia de

    suprimentos empregadas nos sistemas de produo.

    No contexto nacional, devido ao carter incipiente do segmento, o desenvolvimento da

    tipologia no formato de empreendimento de base imobiliria no possui mtodos rgidos, devido a

    poucas experincias vivenciadas.

    Este trabalho teve a inteno de atingir a aplicao do gerenciamento de riscos, com

    enfoque nos riscos para o desenvolvimento de um condomnio logstico em Ribeiro Preto, com

    concluses pontuais no ambiente do empreendimento que compes o estudo de caso.

    A utilizao deste trabalho como parmetro comparativo para outras analises dentro do

    segmento pode contribuir para uma concluso setorial sobre aplicao metodolgica para

    gerenciamento de projeto de condomnios de galpes logsticos.

  • vi

    ABSTRACT

    The logistic warehouses development segment compounds sector under expansion in the

    international context, following the crescent demand created thought supply chain techniques

    applied for production systems.

    In the Brazilian context, due to the incipient characteristic of the segment, there is no strict

    method for such typology as a Real Estate basis development, considering that there are only a few

    experiences quoted.

    This essay has the intention on accomplish the application of risk management, focusing

    risks for a logistic warehouse park in Ribeiro Preto, with punctual conclusions exclusively for the

    case study environment.

    The use of this essay as a comparative parameter for other analysis regarding to the

    segment may contribute with a sector conclusion on the methodological application for project

    management field of logistic warehouses parks.

  • vii

    SUMRIO

    1. INTRODUO ............................................................................................................................................................... 1

    1.1 Justificativa ............................................................................................................................................................. 1

    1.2 Objetivo .................................................................................................................................................................... 2

    1.3 Metodologia ........................................................................................................................................................... 3

    2. CONDOMNIOS DE GALPES LOGSTICOS ESTRUTURA DE NEGCIO ......................... 6

    2.1 Empreendimentos de Base Imobiliria (EBI) Condomnios de galpes

    logsticos .............................................................................................................................................................................. 6

    2.1.1 Conceito de Empreendimentos de Base Imobiliria (EBI) ........................................................ 6

    2.1.2 Caracterizao ................................................................................................................................................ 8

    2.1.3 Perfil de empresas desenvolvedoras ................................................................................................... 9

    2.2 Perfil dos Ocupantes Conceitos bsicos de logstica/cadeia de suprimentos .. 12

    2.3 Caracterizao do Produto ...................................................................................................................... 17

    2.3.1 Edifcio - Galpo ........................................................................................................................................ 17

    2.3.2 Condomnio - Estrutura ......................................................................................................................... 20

    2.4 Stakeholders ..................................................................................................................................................... 21

    3. CONCEITOS DE GERENCIAMENTO DE RISCO .................................................................................... 31

    3.1 Processo de planejamento do gerenciamento de riscos ..................................................... 33

    3.2 Identificao de riscos ................................................................................................................................ 34

    3.3 Anlise Qualitativa de riscos .................................................................................................................. 40

    3.4 Anlise Quantitativa de riscos ............................................................................................................... 41

    3.5 Plano de Respostas de riscos ............................................................................................................... 42

    3.6 Monitoramento e controle dos riscos ............................................................................................... 44

    4. ESTUDO DE CASO CONDOMNIO LOGSTICO EM RIBEIRO PRETO ............................. 46

    4.1 Preparao para aplicao ao estudo de caso ........................................................................... 46

    4.1.1 Definio de Escopo ................................................................................................................................. 46

    4.1.2 Etapas de Desenvolvimento ................................................................................................................. 47

    4.2 Apresentao .................................................................................................................................................... 49

    4.2.1 Localizao ................................................................................................................................................... 49

  • viii

    4.2.2 Rodovia Anhanguera Relao com Ribeiro Preto ...................................................................... 50

    4.2.3 Condomnio em Ribeiro Preto Desenvolvimento ....................................................................... 52

    4.2.4 Stakeholders ................................................................................................................................................. 52

    4.2.5 Histrico de desenvolvimento ................................................................................................................ 61

    4.3 Gerenciamento de Risco ........................................................................................................................... 62

    4.3.1 Planejamento do gerenciamento de riscos .......................................................................................... 62

    4.3.2 Identificao dos riscos negativos ......................................................................................................... 67

    4.3.3 Anlise Qualitativa dos riscos negativos..................

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