fiscalidade e licenciamento

A regeneração urbana foi uma das prioridades assumidas pela CIP – Con-federação Empresarial de Portugal.

É minha convicção profunda de que uma estratégia de regeneração ur-bana bem conduzida tem um impacto direto significativo sobre a atividade económica, contribuindo decisivamente para combater a crise e ajudar a promover um modelo de desenvolvimento sustentado para o futuro do país. Os impactos são consideráveis: no investimento que induz; na atividade geo-graficamente disseminada que promove no tecido empresarial, sobretudo na fileira da construção; no recurso que faz a know-how, materiais e tecno-logia nacionais; e na dinamização económica das cidades e das regiões que provoca, com criação imediata de empregos, atração e fidelização de popu-lações, revitalização do comércio urbano, turismo e das atividades ligadas a cultura e ao lazer.

Foi com esta visão que promovemos o projeto “Fazer Acontecer a Regene-ração Urbana”, apoiado pelo Sistema de Apoio a Ações Coletivas (SIAC), no âmbito do programa Compete, e que nos mantemos fortemente empenha-dos na divulgação de todas as atividades envolvidas.

Neste contexto, divulgamos agora o trabalho desenvolvido no âmbito dos diagnósticos relacionados com o mercado de arrendamento, a legislação fiscal e licenciamento, as políticas de solos, os planos diretores e limitações de intervenção nas zonas históricas, os mecanismos de financiamento e de incentivos e o comércio de proximidade como elemento dinamizador das cidades, com os quais pretendemos colaborar com as entidades públicas na identificação dos constrangimentos que impedem uma maior dinâmica destas políticas, tão importantes para o futuro do país.

Desejo sinceramente que as propostas que aqui são formuladas ajudem quem decide a apresentar as políticas corretas e as medidas adequadas, para que se ultrapassem os constrangimentos identificados, de modo a tor-nar a regeneração urbana em Portugal uma verdadeira estratégia de com-bate à crise e de apoio ao desenvolvimento das cidades, das populações e do país como um todo.

António Saraiva, Presidente da CIP

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A CIP – Confederação Empresarial de Portugal tem vindo a promover a Regeneração Urbana como uma estratégia de viabilização da recuperação dos centros urbanos, zonas históricas e grandes equipamentos abandona-dos ou degradados das cidades portuguesas, de criação de oportunidades de revitalização da atividade da fileira da construção e de dinamização da economia das cidades e das regiões.

A Regeneração Urbana constitui uma oportunidade estratégica para Portu-gal porque:

• Viabiliza a realização de investimento;

• Envolve o comércio, a indústria e o turismo;

• Consome materiais e produtos em grande parte produzidos em Portugal;

• Rentabiliza estruturas existentes que se encontram desaproveitadas ou subaproveitadas;

• Cria emprego qualificado, atraindo engenheiros e arquitetos, desenha-dores e projetistas, operários, artistas e artesãos;

• Reanima a vida das cidades, atrai turistas e fixa novos habitantes;

• Melhora a qualidade de vida das populações;

• Permite rentabilizar poupanças privadas.

Só com a criação de condições objetivas favoráveis se incentivarão as autar-quias, os proprietários dos imóveis, os investidores, os agentes económicos da fileira da construção e os empresários relacionados com o comércio de proximidade, a empenharem-se nesta importante tarefa da regeneração das cidades, promovendo o empreendedorismo, criando emprego qualifica-do com aparecimento de novas profissões com um carácter mais integrado, melhorar a qualidade de vida das populações, a reanimação e revitalização económica das cidades, das regiões e, em última análise, do país.

A importância do tema e a preocupação em definir uma estratégia orien-tadora para o desenvolvimento das políticas de regeneração urbana para o país conduziu a CIP a apresentar uma candidatura ao Sistema de Apoio a Ações Coletivas (SIAC), sob o lema “Fazer Acontecer a Regeneração Urbana – uma saída para a crise”.

Para que esta estratégia possa vir a ser definida importava começar por diagnosticar os constrangimentos e os principais estrangulamentos que têm impedido a implementação de projetos com ambição, vocacionados para regenerar de uma forma integrada o património edificado das cidades e, dentro destas, os seus centros históricos enquanto polos de desenvolvi-mento da economia.

Só um rigoroso diagnóstico de posicionamento das políticas, regimes e sis-temas que condicionam e envolvem as questões relacionadas com a rege-neração urbana, nas diversas vertentes que podem potenciar a sua adoção, rentabilidade e sustentabilidade nas regiões de convergência, permitirá ga-rantir uma estratégia de sucesso neste domínio.

FAzER ACONtECER A REgENERAçãO URbANAFIChA tÉCNICA

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SIGLAS E ABREVIATURAS

CA – Contribuição Autárquica

CIMI – Código do Imposto Municipal sobre Imóveis

CIMT – Código do Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis

CIP – Confederação Empresarial de Portugal

CIRC – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas

CIRS – Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

CIS – Código do Imposto do Selo

CIVA – Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado

CNAPU - Comissão Nacional de Avaliação da Propriedade Urbana

CSC – Código das Sociedades Comerciais

DGEMN - Direcção-Geral dos Edifícios e Monumentos Nacionais

DL – Decreto-Lei

EbF – Estatuto dos benefícios Fiscais

IgAPhE - Instituto de gestão e Alienação do Património habitacional do Es-tado

IgESPAR – Instituto de gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico

IhRU - Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana

IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis

IMT – Imposto Municipal sobre a Transmissão de Imóveis

INE – Instituto Nacional de Estatística, IP

INh - Instituto Nacional de habitação

IRC - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas

IRS - Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares

IS – Imposto do Selo

IVA – Imposto sobre o valor Acrescentado

LNEC – Laboratório Nacional de Engenharia Civil

OA – Ordem dos Arquitetos

OE- Ordem dos Engenheiros

OEt – Ordem dos Engenheiros técnicos

OtOC – Ordem dos técnicos Oficiais de Contas

RCCtE – Regulamento das Características de Comportamento térmico dos Edifícios

RECRIA - Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados

RECRIPh - Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recu-peração de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade horizontal

REhAbItA - Regime de Apoio à Recuperação habitacional em Áreas Urba-nas Antigas

RJRU – Regime Jurídico da Reabilitação Urbana

RJUE - Regime Jurídico da Urbanização e Edificação

SOLARh - Sistema de Solidariedade de Apoio à Recuperação de habitação própria permanente

SRU – Sociedade de Reabilitação Urbana

UE – União Europeia

VPT – Valor Patrimonial Tributário

É neste sentido que o projeto “Fazer Acontecer a Regeneração Urbana – uma saída para a crise” previu a realização de um conjunto de Estudos de Diagnóstico relacionados com:

• Estudo sobre o mercado de arrendamento e de toda a legislação envolvida;

• Estudo sobre a legislação fiscal, processos de licenciamento, procedi-mentos administrativos e normativas, associados aos processos de rege-neração;

• Estudo sobre as políticas de solos nas principais cidades das regiões de convergência, planos diretores e limitações de intervenção no edificado nas zonas históricas;

• Estudo sobre as políticas e veículos de incentivos e de financiamento à re-generação urbana, suas implicações sociais e análise sobre a organização da oferta e a rentabilização dos investimentos neste domínio;

• Estudo sobre as dinâmicas e importância do comércio de proximidade, enquanto elemento agregador das dinâmicas dos centros das urbes.

O estudo que a seguir se apresenta enquadra-se nesta orientação. As con-clusões e as propostas resultantes da sua realização já contribuíram de uma forma significativa para iniciativas legislativas relevantes e serão uma base sólida para a estratégia global que constitui o principal objetivo perse-guido no âmbito deste projeto.

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1.1 breve introdução.......................................................................................13

1.2 Objetivo do estudo sobre a legislação fiscal............................................14

1.3 Objetivo do estudo sobre os processos de licenciamento.......................15

2.1 Evolução histórica da legislação fiscal....................................................19

2.2 Evolução histórica dos processos de regeneração urbana em Portugal .........................................................................................................................24

3.1 Legislação fiscal.......................................................................................39

3.1.1 tributação sobre as transmissões de imóveis.....................................39

3.1.2 tributação sobre a propriedade de imóveis.........................................50

3.1.3 tributação sobre o consumo................................................................64

3.1.4 tributação sobre o rendimento............................................................73

3.1.5 Casos especiais e Outras situações relevantes...................................81

3.2 Processos de licenciamento, procedimentos administrativos e norma-tivas, associados ao processo de regeneração.............................................91

4.1 Legislação Fiscal......................................................................................97 4.2 Processos de licenciamento..................................................................100

5.1 Análise crítica dos principais condicionalismos de ordem fiscal que é colocada à dinamização da regeneração urbana........................................105 5.2 Principais objetivos a prosseguir no que respeita à legislação fiscal...106

5.3 Análise critica dos principais condicionalismos à dinamização da regene-ração urbana nos processos de licenciamento...........................................111 5.4 Principais objetivos a perseguir nos processos de licenciamento......112

6.1 Medidas fiscais.......................................................................................115 6.2 Medidas relacionadas com os processos de licenciamento................115

7.1 Diplomas legais......................................................................................119

7.2 Diplomas legais no âmbito da reabilitação e regeneração urbana.....119

8.1 Fiscal.......................................................................................................129 8.2 Processos de licenciamento...................................................................129

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Introdução e objectivo do estudo

breve síntese sobre a evolução histórica dos processos de regenera-

ção urbana em Portugal

Caracterização da situação atual do mercado

breve Caracterização da situação na União Europeia em relação aos

sistemas aplicados com sucesso na regeneração urbana

Análise crítica dos principais condi-cionalismos de ordem jurídica legisla-tiva e administrativa que é colocada à

dinamização da regeneração urbana e principais objetivos a perseguir

Definição de medidas e calendários para se virem a atingir os objetivos

apontados

Anexos

bibliografia

ÍNDICE

09

1 Introdução e objectivo do estudo

breve introdução

Objetivo do estudo sobre a legislação fiscal

Objetivo do estudo sobre os processos de licenciamento

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Fazer acontecer a regeneração urbana é um desafio que todos os interve-nientes na sociedade devem encarar como um projeto necessário e vi-tal para a nossa sociedade em mutação estrutural em termos sociais e económicos. Quando nos referimos a todos os intervenientes fazemo-lo no sentido de incluir os particulares (cidadãos no sentido lacto), empresas, or-ganizações associativas, ordens profissionais, governo, autarquias e demais instituições públicas.

Conforme divulgação já efetuada pela CIP, há um entendimento pacífico so-bre a urgente necessidade de reabilitar as cidades, requalificar os centros urbanos e recuperar os edifícios degradados.

há, claramente, a perceção que no passado mais recente existiu um grande investimento na construção de novos edifícios, relegando para segundo plano a regeneração do imobiliário já existente.

No entanto, a economia e o mercado não são estáticos e, face à conjuntura atual de acentuada crise económica, os setores da economia virados para a construção tem que mudar de estratégia e encontrar novas fontes de renta-bilidade tais como a regeneração do que já existe.

Conforme refere o documento de apresentação da CIP sobre “fazer acon-tecer a regeneração urbana” apresentado em novembro de 2010, “A Rege-neração Urbana, quando vista no seu vasto âmbito de intervenção em zonas da cidade ou em bairros e não apenas como a recuperação de prédios, de forma descoordenada e sem uma política integrada, é uma oportunidade de investimento multidisciplinar, envolvendo variadíssimos agentes e valên-cias.

Em suma, uma oportunidade de criar emprego, gerar negócios, rentabilizar estruturas existentes que se encontram subaproveitadas, viabilizar investi-mentos. Envolve comércio e indústria. Consome materiais. Atrai engenhei-ros e arquitetos, desenhadores e projetistas.”

Vejamos então a nível estatístico como tem decorrido a evolução do parque habitacional em Portugal.

O INE já divulgou a informação que permite compreender a caracterização do parque habitacional nacional, com base no Censos 2011 (comparando-a com a dos Censos 2001).

De acordo com os dados apurados no Censos 2011, em Portugal os alo-jamentos familiares distribuem-se por residências habituais (68,2%), residências secundárias (19,3%) e alojamentos vagos (12,5%).

O número total de alojamentos familiares aumentou cerca de 16,2% em relação a 2001. Este crescimento foi suportado pelos alojamentos va-gos (+35,1%), pelos alojamentos de residência secundária (+22,6%); os de residência habitual apenas aumentaram 11,7%.

Os Censos 2011 apuraram a existência de 734 846 alojamentos familiares que se encontravam na situação de vagos (designadamente para venda e para arrendamento). Os alojamentos vagos para arrendar passaram de 80 094 em 2001 para 110 207, o que corresponde um crescimento de 37,6%.

Quanto aos arrendamentos, o parque habitacional arrendado cresceu 6,3% em relação a 2001.

A caracterização dos alojamentos familiares clássicos arrendados em Por-tugal revela que a quase totalidade dispõe de água canalizada (99,4%), sis-tema de drenagem de águas residuais (98,6%) e instalação de banho ou duche (97,0%). Relativamente ao lugar de estacionamento, apenas 25,9% afirmam possuir esta infraestrutura.

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INTRODUÇÃO E OBJECTIVO DO EStUDO

BREVE INTRODUÇÃO

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A região de Lisboa sobressai como sendo aquela onde menos alojamen-tos arrendados dispõem de lugar de estacionamento (11,6 face a 37,9% na Região Norte e a 37,1% na região Centro).

Face a todos os aspetos referidos, é essencial uma mudança urgente de atitude que acompanhe a mudança da realidade portuguesa, a necessidade de mobilidade do fator trabalho, a dificuldade de acesso ao crédito, pelo que, nunca como agora, a aposta na regeneração urbana surge como uma oportunidade para a economia portuguesa.

Em termos de Licenciamentos, comparando os valores estatísticos oficiais dos anos 2 002 e 2 010, algumas conclusões podem ser retiradas:

• Em termos do número de fogos concluídos anualmente, o número baixou de cerca de cerca de 115 mil em 2002, para cerca de 50 mil fogos em 2010;

• O peso do peso dos fogos novos reduziu de 97% para 87%;

• A reconstrução passou a representar 2% e as alterações e ampliações representam 11 %;

A legislação fiscal tem um impacto significativo na regeneração urbana, no-meadamente ao nível da carga fiscal que incide sobre o património mas também pelos incentivos que possam existir ou virem a ser criados para promoção da regeneração.

Os impostos, inevitavelmente, são um custo relevante da regeneração, quer ao nível do IVA, IMI, IMT, entre outros, pelo que quaisquer benefícios nestas matérias podem significar a viabilização ou não da regeneração/reabilitação urbana.

O objetivo do presente estudo sobre a legislação fiscal foca-se em 3 pontos:

(i) Dar a conhecer a legislação fiscal existente que possa ser relevante na regeneração urbana;

(ii) Dar a conhecer os benefícios existentes que possam interferir na rege-neração urbana; e

(iii) Propor novos incentivos fiscais e alterações legislativas que ajudem na dinamização da economia através da regeneração urbana.

Como veremos, o estudo de diagnóstico efetuado sobre a legislação fiscal aplicável, concluiu que as principais limitações e estrangulamentos atuais são, em primeiro lugar, a falta de conhecimento sobre as matérias fiscais existentes e, em segundo lugar, a articulação/conjugação da aplicação das medidas fiscais com o poder local (autarquias, câmaras municipais), muitas vezes impeditivas de aplicação de benefícios.

1.2OBJETIVO DO ESTUDO SOBRE A LEgISLAçãO FISCAL

Os principais objectivos deste estudo, no âmbito dos processos de licencia-mento, são os de identificar:

• As principais fases do processo de licenciamento, no âmbito da reabili-tação regeneração urbana;

• As principais dificuldades no licenciamento, que condicionam o processo de reabilitação;

• Alguns exemplos de boas práticas em cidades europeias;

• Propostas no sentido de agilização do processo de licenciamento, no âm-bito da reabilitação, com vista à sua dinamização;

• O enquadramento jurídico do processo de licenciamento.

1.3OBJETIVO DO ESTUDO SOBRE OS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

14 15

2 Evolução histórica da legislação fiscal

Evolução histórica dos processos de regeneração urbana em Portugal

breve síntese sobre a evolução histórica dos processos de regeneração urbana

em Portugal 2.1

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O sistema fiscal português tem como pedra basilar, a Constituição da República Portuguesa, onde são definidos os princípios orientadores que devem presidir à construção dos vários impostos, bem como dos direitos e garantias.

De acordo com o art. 103.º da Constituição da Republica Portuguesa, o sis-tema fiscal português visa a satisfação das necessidades financeiras do Es-tado e outras entidades públicas e uma repartição justa dos rendimentos e da riqueza.

Para alcançar tal propósito, os impostos são criados por lei, que determina a incidência, a taxa, os benefícios fiscais e as garantias dos contribuintes.

O artigo 104.º estabelece princípios gerais sobre a incidência de tributação entre pessoas coletivas e pessoas singulares, património e consumo, con-sagrando que:

• O imposto sobre o rendimento pessoal visa a diminuição das desigual-dades e será único e progressivo, tendo em conta as necessidades e os rendimentos do agregado familiar.

• A tributação das empresas incide fundamentalmente sobre o seu rendi-mento real.

• A tributação do património deve contribuir para a igualdade entre os ci-dadãos.

• A tributação do consumo visa adaptar a estrutura do consumo à evolução das necessidades do desenvolvimento económico e da justiça social, de-vendo onerar os consumos de luxo.

Sem prejuízo dos objetivos constitucionais, é também importante salientar, principalmente nos tempos que vivemos, um princípio basilar do Direito Fis-cal e que condiciona e enquadra as opções do legislador: o princípio da ca-pacidade contributiva. O contribuinte só será sujeito a tributação na medida e pressuposto da respetiva capacidade. Neste sentido, o artigo 4.º n.º 1 da Lgt, determina que “os impostos assentam especialmente na capacidade contributiva revelada através do rendimento ou da utilização do património”.

Por outro lado, a definição constitucional de os impostos sobre o património deverem contribuir para a igualdade dos cidadãos traduz-se na possibi-lidade de a lei fiscal proceder à tributação diferenciada dos patrimónios, através de taxas progressivas. Deste modo, os patrimónios mais elevados poderão ser sujeitos a uma tributação superior.1

Como a regeneração urbana está diretamente ligada ao património, inte-ressa perceber como foi a evolução da tributação destas matérias.

Em 1998, o sistema fiscal português introduziu uma das grandes reformas do património com a aprovação da Contribuição Autárquica (CA).

Até à aprovação da contribuição autárquica aplicava-se o Código da Con-tribuição Predial e do Imposto Sobre a Indústria Agrícola, de 1963, que em grande parte manteve o sistema do Código da Contribuição Predial de 1913.

Na altura da aprovação da CA, embora tenham existido alterações profun-das, manteve-se o sistema de avaliações vigente do anterior normativo

Esse sistema de avaliação que se manteve em vigor até à revogação do Código de Contribuição autárquica em 1 de Dezembro de 2003, altura em que foi aprovado o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), tinha sido criado para uma realidade que já não existe. Isto é, baseava-se es-sencialmente numa sociedade de economia rural onde a riqueza imobiliária

2

2.1

BREVE SíNTESE SOBRE A EVOLUÇÃO hISTóRICA DOS

PROCESSOS DE REgENERAçãO URbANA EM PORTUGAL

EVOLUÇÃO hISTóRICA DA LEgISLAçãO FISCAL

1 Neste sentido CASALtA NAbAIS, Direito Fiscal, 2010, p. 486.

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era predominantemente rústica, desvalorizando a avaliação da propriedade urbana o que fazia com que a legislação sobre essas matérias fosse profun-damente lacunar e desajustada da realidade atual.

A enorme valorização nominal dos imóveis, nos últimos 40 anos, em espe-cial dos prédios urbanos habitacionais, comerciais e terrenos para cons-trução, por efeito de sucessivos processos inflacionistas e da aceleração do crescimento económico do País nos últimos 30 anos, minaram a estrutura e a coerência do sistema de tributação vigente.

A combinação destes fatores conduziu a distorções e iniquidades, incom-patíveis com um sistema fiscal justo e moderno e, sobretudo, a uma situa-ção de sobretributação dos prédios novos ao lado de uma desajustada sub-tributação dos prédios antigos.

No entanto, embora se mantenham atuais as razões que, aquando da refor-ma de 1988-1989, levaram à criação de um imposto sobre o valor patrimo-nial dos imóveis, com a receita a reverter a favor dos municípios, baseado predominantemente no princípio do benefício, a profundidade das altera-ções que se introduziram na Reforma do Património levou a que se substi-tui-se a contribuição autárquica pelo imposto municipal sobre imóveis (IMI), terminologia de resto mais adequada para designar a realidade tributária em causa.

Conforme refere o preambulo do CIMI, no plano da incidência, o IMI segue a conceção que presidia à contribuição autárquica, no entanto altera profun-damente o sistema de avaliação da propriedade, em especial da propriedade urbana o que faz com que “pela primeira vez em Portugal, o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal de avaliações totalmente assente em fatores objetivos, de grande simplicidade e coerência interna, e sem espaço para a subjetividade e discricionariedade do avaliador.”

A conceção do novo sistema de avaliações beneficiou de um vasto conjunto de informação, análises e estudos preparados durante vários anos pelos serviços da Direção-geral dos Impostos.

Para o desenvolvimento deste novo sistema foram seguidas as reco-mendações do relatório da Comissão de Desenvolvimento da Reforma Fis-cal, bem como os critérios do anteprojeto do Código de Avaliações elabora-do em 1991, atualizados mais tarde no âmbito da Comissão da Reforma da tributação do Património, considerando-se, nomeadamente, a relevância do custo médio de construção, da área bruta de construção e da área não edificada adjacente, preço por metro quadrado, incluindo o valor do terreno, localização, qualidade e conforto da construção, vetustez e características envolventes.

Estes fatores são complementados com zonamentos municipais especí-ficos, correspondentes a áreas uniformes de valorização imobiliária, com vista a impedir a aplicação de fatores idênticos independentemente da lo-calização de cada prédio e de cada município no território nacional.

Consagram-se, assim no atual sistema de tributação do Património os con-tornos necessários para tributar a realidade atual, partindo de dados obje-tivos para servirem de referência a uma sólida, sustentável e justa relação tributária entre o Estado e os sujeitos passivos.

Por outro lado, o atual sistema de tributação também criou organismos de coordenação e supervisão das avaliações, com uma composição que ga-rante a representatividade dos agentes económicos e das entidades públi-cas ligadas ao setor, mantendo-se as garantias de defesa das decisões dos órgãos de avaliações.

Concluindo, podemos referir que o atual sistema de tributação do património criou um novo sistema de determinação do valor patrimonial dos imóveis, o de atualizar os seus valores e o de repartir de forma mais justa a tributação da propriedade imobiliária, principalmente no plano intergeracional.

A luta contra a fraude e evasão fiscal foi igualmente um dos objetivos da reforma, mormente face a fenómenos de deslocalização da titularidade de imóveis para países ou regiões com regimes fiscais mais favoráveis, pre-vendo-se uma taxa agravada para estes casos e retirando-se o benefício da não sujeição temporária do imposto aos terrenos destinados à construção de edifícios para venda e aos prédios que integrem o ativo de empresas que tenham por objeto a sua venda.

Outra medida importante da reforma foi o reforço dos poderes tributários dos municípios, nomeadamente através do alargamento do intervalo de fi-xação das taxas e dos novos poderes de determinar alguns benefícios fis-cais, no âmbito das políticas urbanísticas, cultural, de desenvolvimento e de combate à desertificação.

Esta reforma da tributação do património operada pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, para além da profunda reforma de tribu-tação da propriedade procedeu também a outra reformas relacionadas com a transmissão, aprovando os novos Códigos do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT) e do Imposto do selo. Produ-ziu ainda alterações de diversa legislação tributária conexa com a mesma reforma.

As transmissões onerosas passaram a cair no âmbito da tributação em IMT e as transmissões gratuitas no âmbito do Imposto do Selo com exceção dos sujeitos passivos de IRC que no caso de transmissões gratuitas serão tribu-tados em IRC por via das variações patrimoniais positivas.

Com a Reforma da tributação do Património operada em 2004, o imposto do selo, para além de tributar a despesa, passou a integrar a tributação anteriormente abrangida pelo imposto sobre as sucessões e doações, no-meadamente a tributação das transmissões gratuitas de bens.

O imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT), que substitui o imposto municipal de sisa, manteve a incidência sobre as trans-missões, a título oneroso, do direito de propriedade sobre imóveis e das figuras parcelares desse direito, podendo estes direitos transmitir-se sob diversas formas ou ocorrer na constituição ou extinção de diversos tipos de contratos.

Além dos factos que integram a regra geral da incidência objetiva, o novo Código introduzido com a reforma da tributação do património continua também a ficcionar, como transmissões sujeitas a imposto, determinadas operações que direta ou indiretamente implicam a transmissão de bens imóveis e que se revestem de características económicas que justificam o seu enquadramento no âmbito da incidência. É o caso, por exemplo, das promessas de aquisição e alienação acompanhadas da tradição dos bens, do contrato de locação em que seja desde logo clausulada a posterior venda do imóvel, dos arrendamentos a longo prazo e da aquisição de partes sociais que confiram ao titular uma participação dominante em determinadas so-ciedades comerciais se o seu ativo for constituído por bens imóveis.

No entanto, a aprovação do Novo Código não se limitou a reproduzir o an-terior, vem alargar a base de incidência a negócios jurídicos que, embora anteriores ou mesmo laterais à formalização de contratos translativos de imóveis, têm um resultado económico equivalente mas que passam ao

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lado de qualquer tipo de tributação. É o caso das cedências sucessivas da posição contratual de promitentes adquirentes nos contratos-promessa de compra e venda, a celebração dos contratos-promessa em que seja clausu-lado que o promitente adquirente poderá ceder a sua posição contratual a terceiro, bem como essas mesmas cedências e a utilização de procurações, vulgarmente designadas por procurações irrevogáveis.

Em matéria de isenções, após esta reforma mantêm-se, no essencial, as que já vigoravam no domínio da anterior legislação, sem prejuízo de se revogarem formalmente algumas delas que já não tinham aplicabilidade ou deixaram de ter justificação. Por outro lado, como concretização do poder tributário próprio dos municípios, estabelece-se que, em relação a algumas delas, deverão ser as câmaras municipais a reconhecer previamente a sua atribuição.

Quanto à determinação do valor tributável para efeitos de IMT, passa a ser determinado segundo as regras previstas pelo regime de avaliações previs-to no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, apenas com as exceções dos prédios urbanos arrendados até 31 de Dezembro de 2001 e dos prédios rústicos.

A reforma da tributação do Património também influenciou os Códigos do IRS e do IRC. Por um lado, com a eliminação do imposto sobre as sucessões e doações introduziu a tributação em IRC dos incrementos patrimoniais a título gratuito obtidos pelos sujeitos passivos deste imposto. Por outro lado, como os valores patrimoniais tributários que servirem de base à liquidação do IMT passam a constituir o valor mínimo para a determinação do lucro tributável, quer do IRS, rendimentos empresariais, quer do IRC.

Assim, também para efeito da tributação em IRS e IRC passou a ser deter-minante o valor patrimonial tributável utilizado para efeitos de tributação das transmissões de imóveis. Ou seja, é relevante para efeitos da deter-minação do lucro tributável das empresas, individuais ou coletivas, cuja atividade seja a alienação de bens imóveis, quer por si construídos, quer no âmbito da atividade de compra para revenda.

Em matéria de tributação sobre o consumo, o imposto sobre o valor acres-centado (IVA) é um imposto geral sobre o consumo, aplicado às atividades comerciais que implicam a produção e a distribuição de bens e a prestação de serviços.

Com a aprovação do Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado, proce-deu-se à maior e mais importante reforma do sistema da tributação indi-reta. O imposto sobre o valor acrescentado (IVA) substituiu o do Imposto de transações (It), criado em 1966.

A adesão de Portugal à Comunidade Económica Europeia (CEE), obrigou à adoção do sistema comum do IVA, regulado por várias diretivas do Con-selho das Comunidades Europeias, entre as quais assume especial relevo a chamada «6.ª diretiva» (77/388/CEE, de 17 de Maio de 1977), que procedeu à uniformização da base tributável do imposto a aplicar em todos os Estados membros da CEE.

Não oferece hoje dúvida séria que o IVA, envolvendo uma técnica muito mais perfeita que a do It, assegura uma maior neutralidade na tributação e cons-titui um sistema com maiores potencialidades de obtenção de receitas.

Cobrado em todos os estádios de produção, o IVA não favorece nem des-favorece a junção ou a separação das operações das unidades produtivas. Na medida em que o valor tributável é, em princípio, o preço efetivo da transação, e não um valor normal, evitam-se as dúvidas sobre a determi-

nação desse valor e impossibilita-se - ou, pelo menos, dificulta-se - a ma-nipulação dos valores tributáveis, com claras vantagens no plano da neu-tralidade fiscal.

Fazendo intervir na recolha do imposto a generalidade dos operadores económicos - ao contrário dos impostos, como o It, que concentram o seu ponto de impacte num particular estádio da produção -, o peso do imposto dilui-se por um maior número de operadores, desincentivando, assim, a evasão e a fraude e tornando o funcionamento eficaz do imposto compatível com taxas relativamente elevadas. Por outro lado, ao funcionamento do IVA é estranha a técnica da suspensão do imposto, origem, como se referiu, de grande parte das manobras fraudulentas a que se assistia no It.

O IVA permite ainda - e só assim se pode realmente auferir plenamente das suas capacidades de produção de receita - o alargamento da tributação das transações para a área da prestação de serviços. Viu-se atrás como o alar-gamento da base de incidência da tributação do consumo é o único caminho para compatibilizar o objetivo de crescimento das receitas fiscais com o de não praticar níveis de taxas irrealistas, geradoras de mal-estar entre os contribuintes e, em última análise, de evasão ilegítima.

O IVA visa tributar todo o consumo em bens materiais e serviços, abrangen-do na sua incidência todas as fases do circuito económico, desde a produção ao retalho, sendo, porém, a base tributável limitada ao valor acrescentado em cada fase.

Em matéria de taxas, existem categorias de bens e serviços que embora não beneficiem de isenção, vão ficar abrangidas por taxas reduzidas ou agrava-das. Assim, a aprovação do CIVA é acompanhado com a construção de uma lista de bens e serviços sujeitos a taxa reduzida

O IVA inicia a sua vigência com uma taxa geral mais baixa que a do seu ante-cessor (It) – 16% –, o que estava longe do nível que a taxa geral atingia em vários países da CEE, ficando ainda muito abaixo da taxa máxima que a Lei n.º 42/83, de 31 de Dezembro, autorizou o governo a fixar. A taxa reduzida fixou-se em 8% e 30% a taxa agravada.

A redução da taxa quer refletir, na generalidade dos casos, a natureza dos bens ou serviços a que se aplica - menos essenciais do que os que recebem o benefício da isenção com reembolso, mas ainda julgados merecedores de uma certa proteção fiscal.

Atualmente já não existe taxa agravada e foi criada uma taxa intermédia entre a taxa reduzida e a taxa geral, existindo 3 taxas de IVA que podem ser aplicáveis, 6%, 13% e 23% no continente, sendo as taxas equivalentes para as Regiões Autónomas de 4%, 9% e 16%.

Resumindo o IVA é um imposto de base comunitária, indireto (não tem em conta a capacidade tributária dos sujeitos passivos), plurifásico e não cumu-lativo, isto é, não se pretende que se vá acumulando, pois tem como objetivo recair apenas sobre o valor acrescentado que se vai criando na cadeia de valor com o objetivo de recair apenas no consumidor final.

As disposições relativas à criação do sistema comum do IVA da União Eu-ropeia (UE) são codificadas pela atual Diretiva IVA. Esta Diretiva IVA é uma reformulação da Sexta Diretiva 77/388/CEE relativa ao sistema comum do imposto sobre o valor acrescentado e à matéria coletável uniforme, que foi alterada mais de trinta vezes desde a sua adoção. A atual diretiva codifica as disposições da Diretiva 77/388/CEE a partir de 1 de Janeiro de 2007, sem alterar, na essência, a legislação anterior.

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Nas matérias relacionadas com a regeneração urbana, nomeadamente com as empresas de construção civil que podem desenvolver atividades de prestação de serviços de empreitadas e/ou a construção de prédios para venda, tem sido discutidos assuntos tais como “sobreposição de impostos” decorrentes das características do imposto que não permite que sujeitos passivos isentos exerçam o direito à dedução do imposto suportado.

As entidades que constroem imóveis para venda ou que reabilitam prédios com o objetivo da revenda, pelo facto de serem atividades isentas a jusante, condicionam o direito à dedução a montante provocando um aumento do valor final a suportar pelo consumidor final.

Esta matéria tem sido alvo de estudos nomeadamente a nível da União Eu-ropeia onde se tem concluído que uma mudança neste paradigma alterando a isenção destas operações para operações sujeitas a IVA não diminuiria a tributação antes pelo contrário iria agrava-la.

Por outro lado a prestação de serviços relacionada com remodelação, rea-bilitação e beneficiação de imóveis, nomeadamente relacionados com habi-tação e reabilitação tem vindo a ser merecedores de uma certa proteção fiscal beneficiando de taxas reduzidas.

A regeneração urbana é um processo muito mais abrangente do que a sim-ples reabilitação, reconstrução, renovação, restauração, reutilização e/ou recuperação. “Regenerar” significa, “tornar a gerar”, “dar vida a“ (www.infopedia.pt). Ou seja, “regeneração urbana” inclui seguramente a recons-trução, reabilitação, mas também todos os restantes aspectos que levam a que reapareça “vida na zona urbana”.

A regeneração urbana no século XXI consiste, desta forma, num processo em que para além de se dotar as habitações das condições necessárias para que estas sejam habitadas por seres humanos, nomeadamente as con-dições de salubridade, de conforto térmico, acústico, iluminação e de ven-tilação e de seguranças estrutural e contra incêndio, existam igualmente condições complementares, as quais são do âmbito do urbanismo, e que vão de encontro às expectativas e padrões de vida desejados/exigidos pelas camadas mais jovens – as que podem garantir o sucesso do “reapareci-mento de vida”. Estas segundas condições são nomeadamente a existência de rede moderna de infraestruturas de comunicação (voz e dados de largura adequada), equipamentos urbanos, parques de estacionamentos, locais de desporto, de entretenimento, de convívio e de diversão, existência de infan-tários, jardins-escola, farmácias, comércio e acesso a transportes públicos, tudo isto complementado com a segurança pública. Com estas condições satisfeitas pode esperar-se que a regeneração urbana ocorra.

O primeiro grande processo de regeneração urbana, em Portugal, ocorreu no reinado de D. José I e teve como zona de intervenção a baixa Lisboe-ta. Este processo surgiu em resultado dos efeitos do tsunami do dia 1 de Novembro de 1755 que afectou profundamente a baixa Lisboeta, com um elevado número de mortes e uma perda de bens significativa, já que cau-sou o arrasamento de grande parte da zona ribeirinha da cidade de Lisboa. O processo foi conduzido por Sebastião José de Carvalho e Melo, primeiro Conde de Oeiras e Marquês de Pombal e caracterizou-se por uma profunda intervenção, em termos urbanísticos, arquitectónicos e de engenharia.

A intervenção na zona da baixa ribeirinha, ocorreu sobre uma área com mais de 25 hectares, tendo tido diversas várias componentes, nomeadamente:

• a urbanista, com uma grande rua estruturante (a Rua Augusta) e a exis-tência de uma quadrícula de ruas circundantes:

• a arquitectónica com o aparecimento de dois tipos de fachadas e fenes-trações - segundo o critério de estarem nas ruas principais ou secundárias

• a de engenharia, em três grandes vertentes: engenharia sísmica, enge-nhaia de segurança contra incêndio e engenharia sanitária, através do re-cursos à introdução da “gaiola pombalina” e o início dos estudos de sismo-logia, através da elevação das paredes de meação, acima da zona do telhado – o que passa a ser um sistema de corta fogo – e da existência de poços nas zonas interiores dos quarteirões, e através da construção da primeira rede de esgotos, respectivamente.

Ao longo dos últimos anos, e com principal incidência após a revolução do 25 de Abril de 1974, foram desenvolvidos diversos programas de apoio à re-construção ou reabilitação urbana. As intervenções ocorridas foram desde o simples reabilitação de uma unidade habitacional (fracção) até à interven-ção em zonas urbanas completas.

Como exemplo de uma regeneração urbana recente, e considerada como de sucesso, existe a requalificação da zona urbana na zona de Lisboa oriental, onde ocorreu a Expo’98 e hoje conhecida como Parque as Nações.

Para esta intervenção urbana foi constituída uma Sociedade de capitais público, a Parque Expo, que tinha como missão regeneração urbana dessa zona e igualmente a concepção, construção e desmontagem da última Ex-posição Mundial do século XX: a Expo’98.

O projeto iniciou-se em 1993 e foi concluído em 2007, sendo a zona interven-cionada, uma área total de 340 ha (hectares) com uma frente ribeirinha de cerca de 5 kms, e tendo sido sujeita a um plano de urbanização para 320 ha e 6 planos de pormenor.

A intervenção de regeneração, teve uma grande componente ambiental - a descontaminação de solos, a selagem de um aterro sanitário, a construção de uma rede de saneamento e a despoluição do troço final do rio trancão -, uma componente urbanística – criação de espaços verdes, equipamentos urbanos, rede de serviços, acessibilidades, etc. -, e numa fase final a criação de uma nova centralidade de cariz moderno e internacional. De salientar, que foram criados marcos de atratividade, como sejam o Pavilhão de Por-tugal, o Pavilhão Atlântico, o Oceanário, a Torre Vasco da Gama e a Gare do Oriente.

Não se pode ignorar, outros projetos, de menor impacto, mas não de menor importância e que inúmera de seguida:

• a regeneração do centro histórico de Évora;

• a recuperação da zona histórica da Ribeira – Barredo;

• a regeneração da zona entre-muralhas de óbidos

Por estar a decorrer a “guimarães – capital europeia da cultura”, dá-se destaque à regeneração do centro histórico de guimarães. Este processo iniciou-se há mais de 20 anos e foi conduzido pela Câmara Municipal local, com a criação de um gabinete técnico local, de apoio a todos os projetos, dando particular enfâse às particularidades da zona de intervenção.

2.2EVOLUÇÃO hISTóRICA DOS PROCESSOS DE REgENERAçãO URBANA EM PORTUGAL

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Os projetos atrás referidos – os dois primeiros correspondem a projetos na Capital do País e a dois marcos históricos: O tsunami de 1 755 e a última exposição mundial do século XX – são projeto de regeneração de zonas alargadas e de grande impacto .

No entanto, outros projetos de menor dimensão têm sido conduzidos e po-dem ser referidos os diversos programas Polis, em que se pretendeu re-qualificar e regenerar zonas específicas das cidades.

Em termos habitacionais, e no período após 1974, o INh – Instituto Nacional da habitação desenvolveu e coordenou diversos projetos, nomeadamente:

• RECRIA - Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imó-veis Arrendados

• RECRIPh - Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Re-cuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade horizontal

• REhABITA - Regime de Apoio à Recuperação habitacional em Áreas Ur-banas Antigas

• SOLARh - Sistema de Solidariedade de Apoio à Recuperação de habitação própria permanente

O INh após 2006 e de acordo com o Decreto-Lei n.º 207/2006, de 27 de Outu-bro, que aprovou a Lei Orgânica do Ministério do Ambiente, do Ordenamento do Território e do Desenvolvimento Regional (MAOTDR), foi objecto de re-estruturação e redenominado em Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana (IhRU, I.P.) englobando igualmente o Instituto de gestão e Alienação do Património habitacional do Estado - IgAPhE e a Direcção-geral dos Edi-fícios e Monumentos Nacionais - DGEMN, que dessa forma são extintos.

RECRIA - Regime Especial de Comparticipação na Recuperação de Imó-veis Arrendados

Objectivos

O RECRIA visa financiar a execução das obras de conservação e beneficiação que permitam a recuperação de fogos e imóveis em estado de degradação, mediante a concessão de incentivos pelo Estado e pelos municípios.

Podendo beneficiar dos incentivos previstos neste regime as obras a rea-lizar em edifícios que tenham pelo menos uma fracção habitacional cuja renda tenha sido objecto de correção extraordinária nos termos da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.

Condições de acesso

Os senhorios e proprietários de fogos, cuja renda tenha sido objecto de correção extraordinária, assim como os inquilinos e os municípios que se substituam aos senhorios na realização das obras em fogos com rendas susceptíveis daquela correção.

Imóveis abrangidos

São comparticipáveis pelo RECRIA, fogos e partes comuns de prédios em que pelo menos um fogo tenha sido objecto de correção extraordinária nos termos da Lei n.46/85, de 20 de Setembro, onde se procedam a:

• Obras de conservação ordinária;

• Obras de conservação extraordinária;

• Obras de beneficiação que se enquadrem na lei geral ou local e se tornem necessárias para a concessão de licença de utilização.

Os incentivos não são cumuláveis com quaisquer outros subsídios, compar-ticipações ou bonificações concedidos pela Administração, com exceção dos atribuídos no âmbito do Programa SOLARh.

Condições de Financiamento

As obras a executar no âmbito do RECRIA beneficiam de comparticipação a fundo perdido, cujo valor é calculado nos termos do estabelecido no Decre-to-Lei nº 329-C/2000, de 22 de Dezembro.

A comparticipação total que for concedida é suportada em:

• 60% pela Administração Central, através do IhRU;

• 40% pela Administração Local, através do respectivo Município.

O valor da comparticipação pode aumentar 10% para as obras que visem a adequação dos fogos ao disposto nas Medidas Cautelares de Segurança contra Riscos de Incêndios em Centros Urbanos Antigos:

Os requerentes deverão:

• Iniciar as obras no prazo de 90 dias a contar da notificação do deferimento do pedido;

• Informar o Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana (IhRU), nos 15 dias subsequentes do início e da conclusão das obras.

Concretização da participação:

• A comparticipação Municipal é concretizada nos termos e condições a acordar pelas partes;

• A comparticipação do IhRU é concretizada através de depósito em conta do requerente quando a Câmara Municipal emite uma declaração que ates-te a conclusão das obras.

O IhRU pode ainda conceder financiamentos, sob a forma de empréstimo, aos proprietários dos imóveis a recuperar até ao montante correspondente à parte do valor das obras não comparticipada.

As verbas dos empréstimos são libertadas mediante avaliações da evolução das obras pela Câmara Municipal, sem prejuízo de poderem ser concedi-dos adiantamentos até 20% do valor das obras, a amortizar durante a sua realização.

O prazo máximo de reembolso dos empréstimos é de oito anos contados da data da última utilização do capital mutuado.

O valor das comparticipações deverá ser reembolsado às entidades con-cedentes quando o respectivo fogo seja alienado ou exista alteração do uso a que se destina nos oito anos subsequentes à aprovação do pedido de in-centivo, ou se ficar devoluto por mais seis meses durante o período dos oito anos após a conclusão das obras.

Quando as obras forem executadas pelas câmaras municipais em substi-tuição dos senhorios ou proprietários o prédio ou suas fracções autónomas só poderão ser alienados após integral reembolso à Câmara Municipal das despesas efectuadas acrescidas de 10% para encargos gerais de adminis-tração, ficando este ónus de inalienabilidade sujeito a registo predial onde conste o montante total das quantias em dívida ao município pelo senhorio ou proprietários.

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Legislação

• Portaria n.º 1172/ 2010, de 10 de Novembro - fixa, para 2011, o preço da construção por metro quadrado, para efeitos de cálculo da renda condicio-nada

• Portaria n.º 56-A/2001, de 29 de Janeiro - fórmula de cálculo para a con-cessão das comparticipações a fundo perdido

• Decreto-Lei n.º 329-C/2000, de 22 de Dezembro (suplemento) – revoga os Decretos-Lei n.º 197/92, de 22 de Setembro, e 104/96, de 31 de Julho

• Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de Dezembro – altera o regime de renda condicionada

• Decreto-Lei n.º 418/99, de 21 de Outubro – introduz alterações no Código do IVA e harmoniza-o com a Lei Geral Tributável. As empreitadas realizadas no âmbito do RECRIA passam a ser tributadas à taxa reduzida

• Decreto-Lei n.º 104/96, de 31 de Julho - primeira alteração ao Decreto-Lei n.º 197/92

• Decreto-Lei n.º 197/92, de 22 de Setembro - reformula o Regime Espe-cial de Comparticipação na Recuperação de Imóveis Arrendados e revoga o Decreto-Lei n.º 4/88, de 14 de Janeiro

• Decreto-Lei n.º 4/88, de 14 de Janeiro - cria do Regime Especial de Com-participação na Recuperação de Imóveis Arrendados (RECRIA)

RECRIPH - Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Re-cuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade Horizontal

Objectivos

O RECRIPh visa apoiar financeiramente a execução de obras de con-servação nas partes comuns de edifícios, constituídos em regime de pro-priedade horizontal.

Condições de Acesso

têm acesso a este regime as administrações de condomínio e os condómi-nos de edifícios que:

• tenham sido construídos até à data de entrada em vigor do RGEU, aprova-do pelo D.L. n.º 38382, de 7/07/51, ou após essa data, os que tenham Licença de Utilização emitida até 1 de Janeiro de 1970;

• sejam compostos pelo menos por 4 fracções autónomas, podendo uma delas ser afecta ao exercício de uma catividade de comércio ou pequena indústria hoteleira.


A realização de obras de conservação ordinária e extraordinária nas partes comuns dos prédios, beneficia de uma comparticipação correspondente a 20% do montante total das obras. O valor da comparticipação é suportado em 60% pelo IhRU e em 40% pelo Município. Poderá ainda ser concedido pelo IhRU, um financiamento aos condóminos, até ao valor das obras não comparticipadas, com prazo de reembolso máximo de 10 anos.

Os condóminos podem, ainda, aceder a um financiamento para a realização de obras nas fracções autónomas, desde que se verifique um dos seguintes requisitos:

1 - tenham já sido realizadas todas as obras necessárias de conservação ordinária e extraordinária, nas partes comuns do prédio;

2 - tenha havido deliberação da Assembleia de Condóminos no sentido da execução de obras nas partes comuns do prédio. Quando as obras visem a adequação do prédio ao disposto nas Medidas Cautelares de Segurança contra riscos de incêndio em Centros Urbanos Antigos, aprovadas pelo D.L. n.º 426/89, de 6 de Dezembro, o valor das comparticipações poderá ser au-mentado em 10%.

Início e Conclusão das Obras

As obras deverão ser iniciadas no prazo de 90 dias a contar da notificação do deferimento do pedido de comparticipação e financiamento. Os condóminos cujos pedidos de comparticipação e financiamento tenham sido, respecti-vamente, aprovados ou autorizados, ficam obrigados a dar conhecimento daqueles factos ao IhRU, nos 15 dias subsequentes ao início e à conclusão das obras.

Instrução do Processo de Candidatura

O administrador do prédio deverá dirigir-se à Câmara Municipal de locali-zação do imóvel para instruir o pedido de financiamento, juntando os docu-mentos que lhe forem indicados, nomeadamente, a certidão da ata com a deliberação da Assembleia de Condóminos que tenha aprovado a realização de obras nas partes comuns do edifício, a descrição dos trabalhos a efetuar, sua duração e orçamento previsto e ainda fotocópia do título constitutivo da propriedade horizontal do prédio.

Legislação

• Decreto-Lei n.º 106/96, de 31 de Julho - estabelece o Regime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Prédios Urbanos em Regime de Propriedade horizontal (RECRIPh)

• Portaria n.º 711/96, de 9 de Dezembro - fixação do valor de acréscimo de comparticipação a atribuir no âmbito do RECRIPh

REHABITA - Regime de Apoio à Recuperação Habitacional em Áreas Urbanas Antigas

Objectivos

O REhAbItA consiste numa extensão do Programa RECRIA e visa apoiar financeiramente as Câmaras Municipais na recuperação de zonas urbanas antigas. O acesso ao REhAbItA pressupõe a celebração de acordos de co-laboração entre o IhRU, as Câmaras Municipais e outras instituições de crédito autorizadas.


O financiamento no âmbito do REhAbItA destina-se a apoiar a execução de obras de conservação, de beneficiação ou de reconstrução de edifícios habitacionais e as ações de realojamento provisório ou definitivo daí recor-

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rentes, no âmbito de operações municipais de reabilitação dos núcleos urbanos históricos que sejam declarados como áreas críticas de recupe-ração e reconversão urbanística, nos termos do art.º 41.º do Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro, e que possuam planos de pormenor ou regu-lamentos urbanísticos aprovados e aos centros urbanos reconhecidos nos termos dos n.º 2 e 3 do arte.º. I do Decreto-Lei n.º 426/89, de 6 de Dezem-bro, relativo às Medidas Cautelares contra o Risco de Incêndio.


Às obras integradas no REhAbItA, comparticipadas pelo RECRIA, acresce uma comparticipação a fundo perdido de 10%, suportada pelo IhRU e pelos municípios envolvidos, nos mesmos moldes do RECRIA. Quando as obras visem a adequação ao disposto no regime sobre as medidas Cautelares contra Riscos de Incêndio o limite previsto no n.º 4 do art.º 6 do RECRIA é aumentado de 10%. tal como no RECRIA, quando a câmara municipal se substituir aos senhorios ou proprietários na realização das obras poderá recorrer a empréstimos bonificados ao abrigo do Decreto-Lei n.º 110/85, de 17 de Abril, para financiar o valor das obras não comparticipadas.

Realojamento Provisório e Definitivo

As obras comparticipáveis pelo REhAbItA ao abrigo do RECRIA, destina-das ao realojamento provisório ou à elaboração de projetos ou fiscalização, têm uma percentagem adicional, a fundo perdido, de 10%, a suportar pelo IhRU e pelo município na proporção estabelecida pelo RECRIA, desde que conste da previsão da candidatura. Nas situações em que as operações de reabilitação e de renovação urbana impliquem a construção ou aquisição de fogos para realojamento provisório ou definitivo de agregados familiares, o município terá que os atribuir em regime de renda apoiada e sujeitá-los ao regime de intransmissibilidade previsto no PER. Para a construção ou aquisição desses fogos, o município pode obter uma comparticipação até 40% a fundo perdido, concedida pelo IhRU e um financiamento bonificado até 40%, diretamente do IRhU ou através de instituições de crédito.

Direito de Preferência dos Municípios

Nas áreas urbanas declaradas como áreas críticas de recuperação e de reconversão urbanística, o município tem direito de preferência na aliena-ção desses imóveis, nos termos dos artigos 27.º e 28.º do Decreto-Lei n.º 794/76, de 5 de Novembro.

Legislação

• Portaria n.º 1172/2010, de 10 de Novembro - fixa, para 2011, o preço da construção por metro quadrado, para efeitos de cálculo da renda condicio-nada

• Decreto-lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro - introduz alterações no REhAbItA

• Decreto-Lei n.º 329-A/2000, de 22 de Dezembro - altera o regime de renda condicionada

• Decreto-Lei nº 105/96, de 31 de Julho - cria o Regime de Apoio à Recupe-ração habitacional em Áreas Urbanas Antigas (REhAbItA)

SOLARH - Sistema de Solidariedade de Apoio à Recuperação de Habitação própria permanente

Objectivo

O SOLARh, permite a concessão de empréstimos sem juros pelo IhRU, para realização de obras de conservação:

• Em habitação própria permanente de indivíduos ou agregados familiares;

• Em habitações devolutas de que sejam proprietários os municípios, as instituições particulares de solidariedade social, as pessoas colectivas de utilidade pública administrativa que prossigam fins assistenciais, e as coope-rativas de habitação e construção;

• Em habitações devolutas de que sejam proprietárias pessoas singulares.


Obras de conservação e de beneficiação em habitação própria e perma-nente: pode candidatar-se a pessoa ou o agregado familiar cujo rendimento anual bruto seja igual ou inferior a:

• Duas vezes e meia o valor anual da pensão social por cada indivíduo maior até ao segundo; Duas vezes o valor anual da pensão social por cada indi-víduo maior a partir do terceiro;

• Uma vez o valor anual da pensão social por cada indivíduo menor.

A habitação objecto das obras a financiar deve ser propriedade de um ou mais membros do agregado familiar há, pelo menos, cinco anos; Nenhum dos membros do agregado familiar pode ser proprietário, no todo ou em quota superior a 25%, de outro prédio ou fracção autónoma destinada à habitação, nem, em qualquer dos casos, receber rendimentos decorrentes da propriedade de quaisquer bens imóveis; Não ter nenhum dos membros do agregado familiar qualquer empréstimo em curso destinado à realização de obras na habitação a financiar.

Obras de conservação e de beneficiação em habitações devolutas de que sejam proprietários os municípios, as instituições particulares de solidarie-dade social, as pessoas colectivas de utilidade pública administrativa, que prosseguem fins assistenciais, e as cooperativas de habitação e construção

Estas entidades têm acesso ao programa SOLARh, se à data da apresen-tação da respectiva candidatura forem titulares da propriedade plena, ou do direito de superfície, do prédio ou da habitação objecto das obras a financiar.

Obras de conservação e de beneficiação em habitações devolutas de que sejam proprietários pessoas singulares

Podem candidatar-se as entidades que sejam titulares da propriedade ple-na ou do direito de superfície do prédio e da habitação objecto das obras a financiar, desde que no prédio que integra a habitação ou habitações a financiar exista, pelo menos, uma habitação com arrendamento cuja renda tenha sido objecto, ou fosse susceptível, de correção extraordinária nos ter-mos da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.


O montante máximo é o correspondente ao custo das obras, até ao limite de 11.971,15€ por habitação;

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• capital é libertado de acordo com os autos de medição a efetuar pela Câ-mara Municipal, sem prejuízo de, com o contrato de empréstimo, poder ser concedido um valor a título de adiantamento até 30% do custo das obras;

• O prazo máximo de amortização dos empréstimos a conceder às pessoas ou agregados familiares proprietários de habitação própria permanente é determinado em função dos rendimentos, até ao limite de 30 anos;

• Nos casos de empréstimos a municípios, instituições particulares de solidariedade social, pessoas colectivas de utilidade pública administrativa, cooperativas de habitação e construção e proprietários de fogos devolutos (pessoas singulares), o valor da prestação mensal corresponde à prestação de referência e o prazo do empréstimo é de oito anos.

Instrução dos Processos de candidatura

Proprietários de habitação própria permanente

Devem apresentar a sua candidatura ao SOLARh na Câmara Municipal da área de localização da habitação a financiar, instruída com os seguintes ele-mentos:

• Requerimento de candidatura subscrito pelo proprietários ou proprietári-os da habitação de que constem entre outros, a identificação e rendimentos da pessoa e, se for o caso, dos membros que constituem o respectivo agre-gado familiar, bem como declaração, sob compromisso de honra, de que nenhum dos membros é proprietário, no todo ou em quota superior a 25%, de outro prédio ou fracção autónoma destinada à habitação, nem recebe rendimentos de quaisquer bens imóveis e não tem qualquer empréstimo em curso destinado à realização de obras na habitação a financiar;

• Última nota demonstrativa de liquidação do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares e da correspondente declaração de rendimentos ou, em caso de dispensa da apresentação desta última, documento que seja aceite pelo IhRU como constituindo prova suficiente dos rendimentos;

• Tratando-se de beneficiários do subsídio de desemprego ou do rendi-mento mínimo garantido, certificado a emitir pelo centro regional de segu-rança social competente de que conste, no primeiro caso, o valor do subsí-dio auferido e, no segundo, a composição do agregado familiar, o valor da prestação e os rendimentos considerados para efeito de cálculo da mesma;

• Meios de prova necessários à verificação de que a habitação é propriedade de um ou mais membros do agregado familiar há, pelo menos, 5 anos, ou, no caso de ter sido transmitida por sucessão ou doação, que nela residam com o proprietário à data da sua morte, no primeiro caso, ou que à data da candidatura, o doador faça parte do agregado familiar e, em qualquer dos casos, que o anterior proprietário tivesse adquirido a habitação há, pelo menos, cinco anos;

• Plantas da habitação e de localização do prédio em que está integrada;

• Orçamento das obras a efetuar de que conste, designadamente, o preço proposto e a descrição dos trabalhos;

• Ata da reunião da assembleia de condóminos de que conste a aprovação do orçamento das obras a realizar, no caso o processo contemplar obras nas partes comuns do imóvel e este se encontrar no regime de propriedade horizontal.

Municípios, instituições particulares de solidariedade social, pessoas colectivas de utilidade pública administrativa, que prosseguem fins assis-

tenciais, e as cooperativas de habitação e construção

Estas entidades devem apresentar a sua candidatura do SOLARh direta-mente ao IhRU, instruída com os seguintes elementos:

• Requerimento de candidatura subscrito por quem legalmente represente o candidato de que constem, entre outros, a identificação das habitações a financiar e o compromisso da entidade de arrendar esses fogos a quem lhe seja indicado pelo IhRU ou pelo município nos termos do n.º 3 do ar-tigo 12º do D.L. n.º 39 /2001, de 9 de Fevereiro, bem como autorização a inscreverem, para o efeito, esses fogos nas correspondentes listagens e a procederem à sua divulgação junto de potenciais interessados;

• Meios de prova necessários à verificação das restantes condições estabe-lecidas no n.º 3 do artigo 4º do Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de Fevereiro;

• Plantas das habitações e de localização do prédio em que estão integra-das;

• Orçamento das obras a efetuar de que conste, designadamente, o preço proposto e a descrição dos trabalhos;

• Cópia da ata da reunião da assembleia municipal ou do órgão competente nos termos legais, de que conste a aprovação do recurso ao apoio financeiro SOLARh, da constituição da correspondente garantia e do orçamento das obras a realizar.

Proprietários (pessoas singulares) de fogos devolutos

Devem apresentar a sua candidatura do SOLARh na Câmara Municipal da área de localização da habitação a financiar, acompanhada dos seguintes elementos:

• Requerimento de candidatura subscrito pelo proprietário ou proprietários da habitação de que conste a respectiva identificação e o compromisso do candidato de arrendar esses fogos a quem lhe seja indicado pelo IhRU ou pelo município nos termos do n.º 3 do artigo 12º do D.L. n.º 39 /2001, de 9 de Fevereiro, bem como autorização a inscreverem, para o efeito, esses fogos nas correspondentes listagens e a procederem à sua divulgação junto de potenciais interessados;

• Meios de prova necessários à verificação das condições indicadas no n.º 4 artigo 4º do Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de Fevereiro (ver Condições de Acesso); • Planta da habitação e de localização do prédio em que está integrada;

• Orçamento das obras a efetuar de que conste, designadamente, o preço proposto e a descrição dos trabalhos. Refira-se que além dos elementos e documentos indicados, o IhRU pode solicitar outros que, em análise casuís-tica, resultem ser necessários à apreciação das candidaturas.

Legislação

• Decreto-Lei n.º 25/2002, de 11 de Fevereiro - altera a redação do artigo 21.º do Decreto-Lei n.º 39/2001

• Decreto-Lei n.º 39/2001, de 9 de Fevereiro - revoga o Decreto-Lei n.º 7/99

• Decreto-Lei n.º 7/99, de 8 de Janeiro - cria o Sistema de Solidariedade de Apoio à Reabilitação de habitação própria permanente (SOLARh) - regula a concessão de apoio financeiro especial para a realização de obras

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O Estado reconhece a necessidade de promover e incentivar a reabili-tação urbana criou e regulamentou as SRU’s - Sociedades de Reabilitação Urbana, através do Decreto-Lei 104 / 2004, de 7 de Maio, que foi revogado pelo Decreto-lei nº 307/2009, de 27 de Outubro.

Na introdução do D.L: 104/2004 refere-se “A degradação das condições de habitabilidade, de salubridade, de estética e de segurança de significativas áreas urbanas do País impõe uma intervenção do Estado tendente a inverter a respectiva evolução.

A par das áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, conceito legalmente já definido, merecem uma atenção particular as zonas urbanas históricas, cujas conservação, recuperação e readaptação constituem um verdadeiro imperativo nacional.

Através do presente diploma é criado um regime jurídico excepcional de reabilitação das referidas áreas, em obediência a diversos princípios, que importa explicitar.

O primeiro princípio é o de que, no quadro dos poderes públicos, a respon-sabilidade pelo procedimento de reabilitação urbana cabe, primacialmente, a cada município.

Neste sentido, é concedida aos municípios a possibilidade de constituírem sociedades de reabilitação urbana às quais são atribuídos poderes de au-toridade e de polícia administrativa como os de expropriação e de licencia-mento.

O segundo princípio é o da necessidade de conceder aos poderes públicos meios efectivos de intervenção.”

A principal finalidade das SRU’s é dotar as autarquias de meios de opera-cionalização das ações de reabilitação e de renovação de áreas delimita-das, procurando assim captar investimento privado para a habitação nas mesmas áreas urbanas. As SRU’s dispõem de meios para cria, definir e regular o regime jurídico excepcional da reabilitação urbana para as zonas históricas e áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, a de-senvolver. Pretende-se, dessa forma, o desenvolvimento de processos de reabilitação urbana integrada, racionalizando recursos e evitando interven-ções dispersas que possam, por vezes, revelar-se contraditórias.

O Estado participa, através do IhRU, nas seguintes SRU’s:

• Porto Vivo-SRU (www.portovivosru.pt)

• Coimbra Viva, SRU (www.coimbravivasru.pt)

• Viseu Novo, SRU (www.portalviseu.com e www.cm-viseu.pt)

Existem outros SRU’s em exercício, nomeadamente:

• SRU Lezíria Tejo SRU (www.cimlt.eu)

• Lisboa Ocidental SRU (www.lisboaocidentalsru.pt)

• SERPOBRA, SRU, EM (www.cm-serpa.pt)

• STR-URBhIS, SRU, EM, SA - Sociedade de Gestão Urbana (www.str-urb-his.pt)

• Nova Covilhã, SRU (www.cm-covilha.pt)

• GAIURB, EEM (www.gaiurb.pt)

No entanto, e complementarmente, o IhRU desenvolve também um con-junto de parcerias técnico financeiras, com vista a intervenções de menor escala e localizadas, como são os casos de:

• Viver Marvila - Lisboa

• Almada Poente - Regeneração para uma nova centralidade

• Zambujal Melhora – Amadora

• Vale Construir o Futuro - Moita

O IhRU assume, ainda, a qualidade de parceiro num conjunto de outros pro-jetos, liderados pelas Câmaras Municipais, alguns dos quais são candidatos a fundos comunitários, nomeadamente:

• Portalegre (Ação Integrada de Desenvolvimento Urbano da Cidade de Por-talegre)

• Sines (Regeneração Urbana de Sines – “Valorizar o Passado, Qualificar o Futuro”)

• Peso da Régua (Programa de Ação “Frente Douro”)

• Lisboa (Programa de Ação “Qualificação Integrada do Bairro Padre Cruz”)

O IRhU tem prevista a criação de um fundo de desenvolvimento urbano, em parceria com a CgD – Caixa geral de Depósitos, no âmbito da Iniciativa JESSICA - Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas. Este fundo poderá apoiar projetos de reabilitação urbana e projetos asso-ciados à valorização territorial.

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3 Legislação fiscal

Processos de licenciamento, procedimentos administrativos e normativas, associados ao processo

de regeneração

Caracterização da situação atual do mercado

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A legislação fiscal existente em Portugal relativa a matérias relacionadas com a regeneração urbana é vasta e contém uma série de benefícios fis-cais – muitas vezes desconhecidos do público em geral – que podem ter um impacto significativo na viabilização de projetos de regeneração urbana.

Os impostos inevitavelmente são um custo da regeneração, quer a nível do IVA, quer do IMI, quer do IMT entre outros, pelo que quaisquer benefícios nestas matérias podem significar a viabilização ou não da regeneração/rea-bilitação urbana.

A regeneração urbana está intrinsecamente ligada ao imobiliário e aos im-postos relacionados com estes. Interfere também em setores de atividades específicos tais como o da construção civil, do arrendamento, da promoção imobiliária, comércio de materiais de construção, atividades de engenharia, arquitetura, etc...

Existem impostos em toda a cadeia económica relacionados com a requali-ficação das cidades pelo que, para “fazer acontecer a regeneração urbana”, teremos que saber identificar a incidência de tributação, como cumprir to-das as obrigações e prazos e, por fim, identificar os benefícios fiscais exis-tentes.

Regra geral, em Portugal, a transmissão de propriedade de bens imobiliári-os está sujeita a imposto (IMT – Imposto Municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou/e Imposto do selo); a posse da propriedade está sujeita a imposto (IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis e outras taxas autárquicas tais como taxas de esgoto); a construção, ampliação, remode-lação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis está su-jeita a imposto (IVA – Imposto sobre o valor acrescentado); os rendimentos gerados por imóveis (mais-valias ou rendas) estão sujeitos a impostos (IRS ou IRC).

Importa então fazer um levantamento de toda a legislação fiscal existente que pode interferir nas atividades económicas relacionada com os proces-sos de regeneração urbana.

A caracterização da legislação fiscal existente dada a sua extensão e com-plexidade será subdivida da seguinte forma:

• Tributação sobre as transmissões de imóveis

• Tributação sobre a propriedade de imóveis

• Tributação sobre o consumo relacionado com imóveis

• Tributação sobre o rendimento: Arrendamento e Venda

• Conjugação da legislação, casos particulares e resumo dos benefícios fiscais relevantes.

Este estudo pretende, assim, ser um guia de boas práticas fiscais nas op-ções relacionadas com a regeneração urbana percetível para a generali-dade dos contribuintes.

3.1.1 Tributação sobre as transmissões de imóveis

A transmissão de imóveis quer seja a título oneroso ou gratuita, regra geral, fica sujeita a imposto.

As transmissões onerosas caiem no âmbito da tributação em Imposto Mu-nicipal sobre Imóveis (IMT) e as transmissões gratuitas no âmbito da tri-butação em Imposto do Selo (IS), com exceção dos sujeitos passivos de IRC

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CARACtERIzAçãO DA SItUAçãO ATUAL DO MERCADO

LEgISLAçãO FISCAL

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que, no caso de transmissões gratuitas, serão tributados em IRC por via das variações patrimoniais positivas.

Sobre esta tributação em IMT ou IS acresce sempre (é cumulativa) a tribu-tação em imposto do selo da verba 1.1 à taxa de 0,8%, e que incide quer sobre a aquisição onerosa quer sobre a doação do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito sobre imóveis (esta sujeição cumulativa não se aplica a heranças).

Sobre este aspeto é importante referir que mesmo no caso de doações que fiquem isentas de imposto do selo (por exemplo doações para filhos), ficarão sempre sujeitas à taxa de 0,8% prevista na verba 1.1.

Comecemos, então, pelas transmissões onerosas

De acordo com o art. 1.º e 2.º do CIMT, o IMT incide sobre as transmissões, a título oneroso, do direito de propriedade ou de figuras parcelares desse direito, sobre bens imóveis situados no território nacional e é devido pelas pessoas, singulares ou coletivas, para quem se transmitam os bens imóveis.

A palavra IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imó-veis), sugere-nos logo que este imposto só incidirá sobre as transmissões efetivas dos imóveis.

Situação que não é de todo verdadeira, pois existem outros atos que levam à tributação em IMT, mesmo que não tenha existido a transmissão jurídica do imóvel, pelo que vamos salientar algumas que são correntemente utilizadas e que podem interferir na regeneração urbana:

• Os contratos de promessa de compra e de venda sempre que se verifique a tradição do bem (o promitente comprador tome a posse e passa a usufruir do bem), exceto se se tratar de aquisição de habitação própria e permanente do adquirente ou do seu agregado familiar.

• O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acorda-das;

• Contrato de promessa de compra e de venda de bens imóveis em que seja clausulado no contrato ou posteriormente que o promitente adquirente pode ceder a sua posição contratual a terceiro;

• Procurações irrevogáveis;

Atendendo a que estas figuras têm conquistado um espaço na atual con-juntura económica e que podem ser um pilar de ajuda também na regene-ração urbana, no ponto 3.1.5 deste capítulo vamos fazer uma abordagem integrada das implicações fiscais destas opções.

Identificada a incidência do IMT e quem é responsável pelo seu pagamento, vejamos sobre que valor incide a tributação e quais as taxas aplicáveis.

Sobre que valor incide o IMT?

Conforme referido no art. 12.º do CIMT, o IMT incide sobre o valor constante do ato ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior.

Isto é, caso o valor apurado por avaliação de acordo com as regras dispostas no CIMI, para determinação do valor patrimonial tributário (VPT), for supe-rior ao valor declarado na escritura de aquisição, o IMT será recalculado so-bre o VPT, dando portanto origem a uma liquidação adicional deste imposto.

Esta norma que foi introduzida com a reforma da tributação do património aprovada pelo Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, e produziu al-terações significativas na legislação tributária conexa com a mesma refor-ma, veio estabelecer a “obrigatoriedade” de se utilizar o valor normal de mercado na realização das operações de compra e venda de direitos reais sobre bens imóveis, sendo que o valor normal de mercado nunca poderá ser inferior ao valor patrimonial tributário que serve de base à liquidação do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou que serviria no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto.

No ponto que trato da tributação da propriedade será explicado com por-menor a forma de determinação do VPT.

Ora, vejamos um exemplo:

Momento 1 - celebração da escritura de compra e venda de uma fração au-tónoma no valor de 100.000,00 €, no mês de novembro do ano 2011.

O Adquirente procede ao pagamento do IMT respetivo, calculado sobre o valor declarado na escritura de 100.000,00 €.

Momento 2 – Notificação por parte da administração fiscal a comunicar o valor Patrimonial Tributário determinado de acordo com as regras do CIMI cujo valor foi de 150.000,00€ em Fevereiro de 2012.

Adquirente - o IMT será recalculado sobre o VPT, dando portanto origem a uma liquidação adicional deste imposto tendo em conta o diferencial de 50.000,00 €.

Quais as taxas aplicáveis ao IMT?

• Aquisição de prédios Rústicos – 5%

• Aquisição de Prédios urbanos – 6,5%

• Aquisição por pessoa singular ou empresa com residência fiscal ou sede em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável («pa-raísos fiscais»), constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças – 10%2

No caso dos prédios urbanos existem, ainda, taxas “especiais” para prédios que se destinam exclusivamente a habitação e que se encontram previstas no art. 17.º do CIMT.

Nestes casos, existe a distinção entre prédios urbanos destinadas a habi-tação e a habitação que seja residência própria e permanente do sujeito passivo (que beneficiam de taxas mais baixas) e cujas tabelas a aplicar em 2012 são as seguintes:

• Taxas aplicáveis a aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente

2 Neste caso a taxa será sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução (mesmo sendo para habitação).

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• Taxas aplicáveis à aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não abrangidas pela tabela anterior (isto é que não sejam habitação própria e permanente). Esta tabela aplica-se por exemplo a habitações secundárias, habitações para ar-rendamento etc...

A aplicação destas tabelas será efetuada da seguinte forma:

Quando o valor para determinação do imposto (valor de aquisição, VPT, valor do contrato etc..) for superior a € 92.407, é dividido em duas partes, sendo uma igual ao limite do maior dos escalões que nela couber, à qual se aplica a taxa média correspondente a este escalão, e outra, igual ao excedente, a que se aplica a taxa marginal respeitante ao escalão imediatamente supe-rior.

Exemplos:

• Cálculo do IMT a pagar tendo em conta a aquisição de uma fração au-tónoma que se destina a habitação própria e permanente:

Valor de aquisição – 250.000,00 €

IMT = (172.348,00 x 1,7274%) + (250.000,00 – 172.348,00) x 7% = 8.412, 78 €

• Cálculo do IMT a pagar tendo em conta a aquisição de uma fração au-tónoma que se destina a habitação para arrendamento:


IMT = (172.348,00 x 2,2689%) + (250.000,00 – 172.348,00) x 7% = 9.346,04 €

• Cálculo do IMT a pagar tendo em conta a aquisição de uma fração au-tónoma que se destina a habitação para arrendamento adquirido por uma pessoa singular residente no Mónaco:


IMT = (250.000,00 x 10%) = 25.000,00 €

• Cálculo do IMT a pagar pela aquisição de uma loja que se destina ao co-mércio:


IMT = (250.000,00 x 6,5%) = 16.250,00 €

Isenções e benefícios fiscais relevantes para a regeneração urbana rela-cionadas com o IMT

As isenções relacionadas com o IMT encontram-se definidas no CIMT, em legislação específica ou no Estatuto dos benefícios Fiscais

• Aquisição de prédios para revenda (art. 7.º CIMT)

Face aos condicionalismos atuais já descritos que limitam a construção nova, o setor da construção e do imobiliário podem orientar a sua atividade para a regeneração das cidades, a requalificação de bairros e a reabilitação de edifícios, passando a ter como estratégia adquirir imóveis degradados inseridos em zonas degradas e, de seguida, procederem a intervenções nesses edifícios e meios envolvente com o objetivo de os revender. Cumpri-dos determinados requisitos, estas operações, poderão beneficiar de isen-ção no IMT.

Vejamos então os requisitos e particularidades desta isenção:

Requisitos cumulativos para beneficiar da isenção de IMT:

• O prédio tem que ter como destino a revenda (esta menção tem que cons-tar da escritura de compra);

• Antes da aquisição para revenda o revendedor tinha que ter dado início de atividade para efeitos de IRS ou IRC com a atividade de “comprador de prédios para revenda”3.

• Em relação ao ano anterior, o revendedor tinha que ter exercido de forma normal e habitual a referida atividade, isto é, para beneficiar da primeira isenção tem que comprovar que no ano anterior efetuou alguma revenda nem que seja de uma garagem;

• Os prédios têm que ser revendidos no prazo de três anos;

• Os prédios não podem ser revendidos a um outro revendedor para re-venda.

Esta isenção não prejudica a liquidação inicial e o pagamento do imposto aquando da aquisição e a posterior aplicação da isenção provocando a anu-lação com devolução do valor pelo chefe do serviço de finanças. Esta anu-lação tem que ser requerida pelo revendedor, acompanhado de documento comprovativo da transação.

Se não for cumprido algum requisito que permita beneficiar da isenção, tais como dar um destino diferente ao bem e o revendedor já tiver beneficiado da isenção, o imposto deverá ser liquidado com base nas taxas e valores vi-gentes à data da transmissão. Neste caso, a liquidação deverá ser solicitada pelos sujeitos passivos, no prazo de 30 dias, a contar do facto que determi-nou a perda da isenção e o pagamento deve ser efetuado no próprio dia da liquidação ou no 1.º dia útil seguinte. O pedido é efetuado em declaração de modelo oficial e deve ser entregue no serviço de finanças da localização do imóvel (art. 34.º do CIMT).

Se ocorrer a caducidade da isenção, por exemplo por não revender no prazo de três anos, a taxa e o valor a considerar na liquidação serão os vigentes à data da liquidação. Neste caso a liquidação deverá ser solicitada pelos sujeitos passivos, no prazo de 30 dias, a contar do facto que determinou a perda da isenção. O pedido é efetuado em declaração de modelo oficial e deve ser entregue no serviço de finanças da localização do imóvel (art. 34.º do CIMT). O pagamento também deve ocorrer no mesmo prazo dos trinta dias, conforme referido no n.º 6 do art. 36.º do CIMT.

3 Citando Abílio Marques, Manual para a OTOC “tributação do Património” – “enquanto no Có-digo do IMT se refere “comprador de prédios para revenda”, na CAE código 68100 (Rev. 3), refere a actividade de “compra e venda de bens imobiliári-os”. Claro que na declaração de início de actividade, tem que ser indicada esta última. Porque, alguns Serviços de Finanças, colocavam dificuldades no reconhecimento da isenção por essa divergência não imputável ao contribuinte, a Administração Fis-cal já deu instruções no sentido de serem colocadas as duas designações, ficando em “observações” da declaração de início de actividade, aquela que é con-dizente com o Código do IMT”.

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Se o pedido de liquidação e pagamento do imposto se verificar no prazo de trinta dias, não haverá lugar a juros nem coima.

Neste sentido, Abílio Marques4 refere que “Esta situação conduz, por vezes, a alguns abusos, porque beneficiando de isenção a partir do início, sempre diferem no tempo o pagamento do IMT por três anos.”

Este benefício tem originado algumas dúvidas e existem alguns entendi-mentos da Administração fiscal dos quais salientamos:

• A AF considera que arrendar o imóvel durante o período dos três anos a que se destina a revenda e desde que se mantenha a intenção de revender não se considera destino diferente, pelo que se mantém a isenção.

• É entendimento da AF que demolir e reconstruir o imóvel para revenda é dar um destino diferente, logo perde-se a isenção.

• A AF considera que no caso de aquisição de um prédio de vários andares em propriedade plena e que posteriormente à sua aquisição o prédio seja submetido ao regime de propriedade horizontal não implica, só por si, a perda da isenção, está só ocorrerá se tiverem existido obras de que resulte uma alteração da estrutura do prédio ou da sua divisão interna.

• Na opinião da AF, a aquisição para revenda de um imóvel que se encontra arrendado não obsta à concessão do benefício desde que se respeitem to-dos os condicionalismos exigidos.

Isenção de IMT na aquisição de prédio (ou fração de prédio) urbano desti-nado a habitação própria e permanente do sujeito passivo (art. 9.º CIMT)

Esta isenção se IMT só se aplica nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente do sujeito passivo cuja base de incidência do IMT seja igual ou inferior a 92.407,00 € (valor para o ano 2012) e desde que se afete a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data de aquisição.

A perda deste benefício poderá ocorrer se for dado destino diferente ao imó-vel, no prazo de seis anos a contar da data da aquisição, à exceção de venda. Isto é, por exemplo, se no prazo de 6 anos deixar de ser habitação própria e permanente do sujeito passivo e passar a ser habitação secundária o sujeito passivo perde a isenção de que beneficiou.

Nesta situação, o sujeito passivo terá de solicitar, no prazo de 30 dias, a respetiva liquidação no serviço local de finanças da localização do imóvel, conforme determina o artigo 34.º do mesmo diploma. O pedido é efetuado em declaração de modelo oficial e deve ser entregue no serviço de finanças da localização do imóvel.

O pagamento deve ser efetuado no próprio dia da liquidação ou no 1.º dia útil seguinte.

• Ficam isentas de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação ur-banística, desde que, no prazo de dois anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras – art. 45.º do Estatuto dos benefícios Fiscais.

De acordo com o próprio normativo, entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução 4 ABíLIO MARQUES, Idem.

de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, demolição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urba-nização e da Edificação, com o objetivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de ope-rações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que visem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e re-conversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.

Este benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

• Isenção na 1ª transmissão de imóvel reabilitado em Área de reabilitação urbana, destinado exclusivamente a habitação própria e permanente – art. 71.º do EbF

O art.º 71 do EbF foi aditado pelo Orçamento do Estado para 2009. Para além da isenção de IMT referida, este artigo introduziu importantes incen-tivos à reabilitação urbana criando um conjunto de benefícios que traduzem uma forte redução dos gastos relacionados com a reabilitação.

Este benefício fiscal tem um caráter temporário e é aplicável aos imóveis objetos de ações de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

Com efeito, o artigo 99º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro (Lei OE2009), aditou ao Estatuto dos benefícios Fiscais o artigo 71º, denominado, “Incentivos à reabilitação urbana”.

Esta isenção está dependente de deliberação da assembleia municipal a quem compete definir o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

No entanto, o próprio normativo traz algumas definições importantes, tais como:

• Ácções de reabilitação´ - as intervenções destinadas a conferir adequa-das características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção;

•´Área de reabilitação urbanaé a área territorialmente delimitada, com-preendendo espaços urbanos caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas urbanísticas, dos equi-pamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consoli-dadas;

• Éstado de conservação - estado do edifício ou da habitação determinado nos termos do disposto no NRAU e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de agosto, para efeito de atualização faseada das rendas ou, quando não seja o

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caso, classificado pelos competentes serviços municipais, em vistoria reali-zada para o efeito, com referência aos níveis de conservação constantes do quadro do artigo 33.º do NRAU.

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da com-petência da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.

A delimitação das áreas de reabilitação urbana é competência da assem-bleia municipal, sob proposta da câmara municipal, obtido parecer do IhRU, I.P., no prazo de 30 dias, improrrogáveis.

Caso a delimitação opere sobre uma área classificada como área crítica de recuperação ou reconversão urbanística (ACRRU), não há lugar à emissão do parecer referido no número anterior.

• Existem ainda outras isenções em IMT relacionados com Fundos de Inves-timento Imobiliário que serão tratadas no ponto 3.1.5.

Vejamos agora as transmissões gratuitas

também poderá ser relevante para a análise fiscal da regeneração urbana, o enquadramento das transmissões gratuitas em especial as heranças e as doações de propriedade que podem fomentar a modificação do parque urbano.

As transmissões gratuitas de direito de propriedade caiem no âmbito da tributação em imposto do selo.

Com a entrada em vigor do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis em 1 de Janeiro de 2004 e a revogação do Código do Imposto Municipal de Sisa e do Imposto sobre as Sucessões e as Doações, as transmissões gratuitas passaram a ser tributadas em Imposto do Selo, conforme resulta do artigo 1.º do Código do Imposto de Selo “O imposto do selo incide sobre todos os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis, e outros factos previstos na tabela geral, incluindo as transmissões gratuitas de bens”.

Para a análise relacionada com a regeneração urbana interessa-nos focar a sujeição a imposto do selo das transmissões gratuitas (heranças, doações ou usucapião) de bens onde se inserem os direitos de propriedade ou figu-ras parcelares desse direito sobre bens imóveis.

Herança

A herança de bens, regra geral, encontra-se sujeita a Imposto do selo de acordo com o previsto no n.º 3 do artigo 1.º do CIS e da verba 1.2 da tabela geral do Imposto do Selo, já que, este imposto incide sobre as transmissões gratuitas que tenham por objeto, nomeadamente, o direito de propriedade ou figuras parcelares desse direito sobre bens imóveis e bens móveis sujei-tos a registo, matrícula ou inscrição.

Incidência – Valor Tributável

O artigo 13.º do Código do Imposto do Selo - Valor Tributável dos bens imó-veis, determina que “o valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o deter-

minado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial.”, isto é, o valor de aquisição a título gratuito será o correspon-dente ao valor patrimonial tributário determinado nos termos do CIMI, à data da herança.

Comunicação da transmissão de bens a título gratuito em resultado da he-rança

O cabeça-de-casal e o beneficiário de qualquer transmissão gratuita sujeita a imposto são obrigados a participar ao serviço de finanças competente o falecimento do autor da sucessão.

A participação é feita em modelo oficial onde se identifica o autor da suces-são bem como os sucessores, ou beneficiários, as relações de parentesco e respetiva prova, devendo, sendo caso disso, conter a relação dos bens transmitidos com a indicação dos valores que devam ser declarados pelo apresentante.

Esta participação deve ser apresentada até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária, em qualquer serviço de finanças. O nascimento da obrigação tributária no caso de sucessão “mortis causa” considera-se verificada na data da abertura da herança, isto é, na data do óbito,

Taxa

Se o beneficiário da transmissão gratuita por herança for um sujeito pas-sivo de IRS aplica-se a verba 1.2 da tabela geral, ficando sujeito a uma taxa de 10% sobre o valor tributável (lembramos que neste caso não se aplica a verba 1.1 da tabela geral).

Liquidação

A liquidação do imposto devido pelas transmissões gratuitas compete aos serviços centrais da DgCI, sendo promovida pelo serviço de finanças da residência do autor da transmissão sempre que os mesmos residam em território nacional.

Na falta de residência em território nacional, a liquidação do imposto é pro-movida pelo serviço de finanças da residência do cabeça-de-casal ou do beneficiário, conforme o caso.

havendo vários beneficiários pela mesma transmissão, a liquidação é pro-movida pelo serviço de finanças onde residir o beneficiário de mais idade ou, caso sejam transmitidos bens situados em território nacional, onde es-tiverem os bens de maior valor.

Isenções

No entanto nem todos os herdeiros estão sujeitos a imposto do selo pois conforme disposto na alínea e) do artigo 6.º do CIS, são isentos de imposto do selo, quando este constitua seu encargo, o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes, nas transmissões gratuitas de que forem bene-ficiários, o que inclui as heranças.

Doações

A Doação de bens, regra geral, encontra-se sujeita a Imposto do selo de acordo com o previsto no n.º 3 do artigo 1.º do CIS e da verba 1.2 da tabela geral do Imposto do Selo, já que, este imposto incide sobre as transmissões

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gratuitas que tenham por objeto, nomeadamente, o direito de propriedade ou figuras parcelares desse direito sobre bens imóveis e bens móveis sujei-tos a registo, matrícula ou inscrição.


O artigo 13.º do Código do Imposto do Selo - Valor Tributável dos bens imó-veis, determina que “o valor dos imóveis é o valor patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o deter-minado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial”, isto é, o valor de aquisição a título gratuito será o correspon-dente ao valor patrimonial tributário determinado nos termos do CIMI, à data da doação.

Comunicação da transmissão de bens a título gratuito em resultado da doação

O beneficiário de qualquer transmissão gratuita sujeita a imposto é obrigado a participar ao serviço de finanças competente a doação.

A participação é feita em modelo oficial onde se identifica o autor da liberali-dade, as respetivas datas e locais, bem como os donatários ou beneficiários, as relações de parentesco e respetiva prova, devendo, sendo caso disso, conter a relação dos bens transmitidos com a indicação dos valores que devam ser declarados pelo apresentante.

Esta participação deve ser apresentada até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária, em qualquer serviço de finanças. O nascimento da obrigação tributária considera-se verificado na data da doação.

Taxa

Se o beneficiário da transmissão gratuita por herança for um sujeito pas-sivo de IRS aplica-se a verba 1.2 da tabela geral, ficando sujeito a uma taxa de 10% sobre o valor tributável (lembramos que neste caso não se aplica a verba 1.1 da tabela geral).

Liquidação

A liquidação do imposto devido pelas transmissões gratuitas compete aos serviços centrais da DgCI, sendo promovida pelo serviço de finanças da residência do autor da transmissão sempre que os mesmos residam em território nacional.

Na falta de residência em território nacional, a liquidação do imposto é pro-movida pelo serviço de finanças da residência do beneficiário.

havendo vários beneficiários pela mesma transmissão, a liquidação é pro-movida pelo serviço de finanças onde residir o beneficiário de mais idade ou, caso sejam transmitidos bens situados em território nacional, onde es-tiverem os bens de maior valor.

Isenções

No entanto nem todos os beneficiários de doações herdeiros estão sujei-tos a imposto do selo pois conforme disposto na alínea e) do artigo 6.º do CIS, são isentos de imposto do selo, quando este constitua seu encargo, o cônjuge ou unido de facto, descendentes e ascendentes, nas transmissões gratuitas de que forem beneficiários, onde se incluem as doações.

Usucapião

A aquisição por usucapião, prevista no artigo 1287.º e seguintes do Código Civil são assimiladas a transmissões gratuitas de um bem imóvel.

Embora as “aquisições” por usucapião não sejam juridicamente transmis-sões, o legislador do Código do Imposto do Selo, com as alterações intro-duzidas pelo artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de Novembro, integrou na incidência deste imposto a título de transmissões gratuitas as aquisições por usucapião do direito de propriedade ou qualquer outro di-reito real de gozo sobre bens imóveis.


Não existe nenhuma especificidade para a determinação do valor tributável em caso de aquisição por usucapião, pelo que é aplicável a regra geral, ou seja, conforme o disposto no artigo 13.º, n.º 1 do CIS, o valor dos imóveis relevante para efeitos da liquidação do Imposto do Selo incidente sobre as transmissões gratuitas de bens imóveis “é o valor patrimonial tributário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o deter-minado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial”.

Comunicação da transmissão de bens a título gratuito em resultado da doação

O beneficiário de qualquer transmissão gratuita sujeita a imposto é obriga-do a participar ao serviço de finanças competente a justificação judicial, notarial ou efetuada nos termos previstos no Código do Registo Predial da aquisição por usucapião.

A participação é feita em modelo oficial onde se identificam as respetivas datas, locais e os usucapientes.

Esta participação deve ser apresentada até ao final do 3.º mês seguinte ao do nascimento da obrigação tributária, em qualquer serviço de finanças. O nascimento da obrigação tributária considera-se verificado de acordo com o artigo 5.º, alínea r), “em caso de aquisição por usucapião, a obrigação tribu-tária considera-se constituída na data em que transitar em julgado a ação de justificação notarial ou for celebrada a escritura de justificação notarial”. Ou seja, na aquisição por usucapião, para efeitos da incidência do Imposto do Selo, o legislador alheou-se das disposições da lei civil aplicáveis, optan-do por considerar que o Estado tem direito ao imposto no momento do título justificativo da usucapião.

Taxa

Se o usucapiente for um sujeito passivo de IRS aplica-se a verba 1.2 da ta-bela geral, ficando sujeito a uma taxa de 10% sobre o valor tributável (neste caso não se aplica a verba 1.1 da tabela geral).

Liquidação

A liquidação do imposto devido pelas transmissões gratuitas compete aos serviços centrais da DgCI, sendo promovida pelo serviço de finanças da residência do usucapiente, sempre que os mesmos residam em território nacional.

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Transmissões gratuitas a favor de sujeitos passivos de IRC

Embora as transmissões a título gratuito sejam operações sujeitas a im-posto do selo, de acordo com o disposto no n.º 1 do artigo 1.º do CIS, no caso de essas transmissões serem a favor de um sujeitos passivo de IRC (socie-dade, associação etc..), ficam fora dessa tributação conforme estabelecido na alínea e) do n.º 5 do artigo 1.º do Código do Imposto do Selo.

Assim, sendo o beneficiário da transmissão gratuita um sujeito passivo de IRC, a doação será considerada um incremento patrimonial em sede deste imposto, isto é, esta operação será considerada uma variação patrimonial positiva, logo, o seu valor concorre para determinação da matéria coletável.

O artigo 21.º do CIRC contempla esta questão, considerando como valor de aquisição dos incrementos patrimoniais obtidos a título gratuito o seu valor de mercado, não podendo ser inferior ao que resultar da aplicação das regras de determinação do valor tributável previstas no Código do Imposto do Selo.

O valor tributável nesta operação será determinado nos termos do artigo 13.º do Código do Imposto do Selo, ou seja, será... “o valor patrimonial tribu-tário constante da matriz nos termos do CIMI à data da transmissão, ou o determinado por avaliação nos casos de prédios omissos ou inscritos sem valor patrimonial...”.

Na ótica da empresa a variação patrimonial positiva será inscrita no quadro 07 da declaração modelo 22.

3.1.2 Tributação sobre a propriedade de imóveis

Em Portugal, o património, isto é a propriedade dos imóveis, sejam prédios rústicos, urbanos ou misto, regra geral, encontra-se sujeita a imposto numa base anual. Esta tributação atualmente encontra-se consagrada no Código do imposto Municipal sobre Imóveis.

Este imposto substituiu a antiga Contribuição Autárquica e entrou em vigor em 1 de Dezembro de 2003. No plano da incidência, o IMI seguiu a conceção que presidia à contribuição autárquica, no entanto, com a sua entrada em vigor operou-se uma profunda reforma do sistema de avaliação da proprie-dade, em especial da propriedade urbana.

Conforme refere o preâmbulo do CIMI, a sua aprovação, pela primeira vez em Portugal, o sistema fiscal passa a ser dotado de um quadro legal de avaliações assente em fatores objetivos, matemáticos, de grande simplici-dade e coerência interna.

Estes fatores são complementados com zonamentos municipais especí-ficos, correspondentes a áreas uniformes de valorização imobiliária, com vista a impedir a aplicação de fatores idênticos independentemente da lo-calização de cada prédio e de cada município no território nacional.

Os objetivos fundamentais do IMI assentam na criação de um sistema de determinação do valor patrimonial dos imóveis, o famoso VPT.

Com a sua entrada em vigor existiu também o objetivo de se proceder à atualização matricial dos valores já registados de acordo com as regras anteriores de forma a tornar mais justa a tributação da propriedade imo-biliária. Esta atualização ainda se encontra a decorrer e o Estado tem como objetivo terminá-la num curto prazo.

Ninguém tem dúvidas que os valores patrimoniais registados nas matrizes prediais, antes da entrada em vigor do CIMI, estavam totalmente desatua-lizados com valores completamente desajustados da realidade. Preten-deu-se assim, com esta reforma tentar atualizar os valores patrimoniais de modo a que o património imobiliário passe a figurar com valores reais. Contudo, esta reforma não tem sido fácil e rápida e tem sido efetuada de forma gradual, e com um impacto financeiro para os contribuintes também progressivo e não imediato. A administração fiscal aquando da aprovação do CIMI pretendia promover a avaliação geral dos prédios urbanos num prazo máximo de 10 anos, este ano 2012 existem novas medidas que pretendem acelerar este processo e conclui-lo com a maior brevidade possível.

Entretanto, para efeitos de IMI, enquanto a avaliação total dos imóveis não for terminada, existem regras de atualização transitória para os valores patrimoniais tributários que constam nas matrizes prediais. Estas regras transitórias, fizeram com que os contribuintes sentissem logo, desde de 2004, a sua tributação agravada:

Esta atualização transitória teve como base a multiplicação do valor patri-monial atribuído aquando do registo na matriz (1.º registo) pelo coeficiente de desvalorização da moeda publicado na Portaria 1337/2003, de 5 de dezembro. Estes coeficientes foram estabelecidos, entre um máximo de 44,21 e um mínimo de 1, de acordo com a seguinte tabela:

Aos valores dos prédios inscritos nas matrizes até ao ano de 1970, inclusive, é aplicado o coeficiente que lhe corresponder nesse ano e, aos dos prédios inscritos posteriormente, aquele que corresponder ao ano da inscrição ma-tricial.

Vamos referir um exemplo para melhor entendimento:

Um imóvel sito na freguesia de Alvalade em Lisboa com 3 assoalhadas (este exemplo refere um caso real):

• ano de inscrição na matriz - 1983

• Valor patrimonial no ano do registo inicial - 2.096, 57

• coeficiente de correção monetária referente ao ano 1983 - 4,54

• Novo valor patrimonial = 4,54 x 2.096,57 = 9.518.42

Embora este imóvel tenha visto o seu valor patrimonial quadruplicar, pode-remos facilmente atestar que fica muito aquém do valor de mercado, em-bora já esteja um pouco mais elevado do que o inicial.

Este contribuinte pagava uma contribuição autárquica até 2002 de 20,97 € e em 2003 por aplicação da atualização transitória vai pagar IMI no valor de 66,63 € .

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Este regime de atualização transitória beneficiou ainda de uma cláusula de salvaguarda que limitava em valor o aumento face à coleta da contribuição autárquica ou do IMI devido no ano anterior de acordo com os seguintes limites:

Ano de 2004 - € 60;Ano de 2005 - € 75;Ano de 2006 - € 90;Ano de 2007 - € 105;Ano de 2008 - € 120.Ano de 2009 - € 135; Ano de 2010 - € 150; Ano de 2011 - € 165.

Esta limitação não se aplica aos prédios avaliados de acordo com as novas regras de avaliação do CIMI, nem aos prédios devolutos.

Existe também um regime transitório para os prédios arrendados até 31 de Dezembro de 2001, e que continuem arrendados no domínio de vigência do IMI. Neste caso a atualização será feita através da capitalização da renda anual, evitando assim que os seus titulares se vissem confrontados com um imposto a pagar que poderia exceder o rendimento efetivamente recebido.

Os prédios urbanos novos e os que forem transmitidos no domínio de vigên-cia do CIMI serão objeto de avaliação com base nas novas regras de ava-liação e passam a ser tributados por uma taxa entre 0,2% e 0,4% (para 2012 este limites passam a 0,3% e 0,5%), a fixar por cada município. As taxas de IMI sofreram um agravamento com o Orçamento de Estado para 2012 e que corresponde a um aumento previsto de 1%

Nos prédios rústicos, continua a considerar-se como base para a tributação o seu potencial rendimento produtivo, com alterações de menor relevância, sendo a realização de uma reforma mais global diferida para o momento da reestruturação da base cadastral destes prédios.

Outra medida importante operada com esta reforma foi a do reforço dos poderes tributários dos municípios, nomeadamente através do alargamento do intervalo de fixação das taxas e dos novos poderes de determinar alguns benefícios fiscais, no âmbito das políticas urbanística, cultural, de desen-volvimento e de combate à desertificação.

Feito o enquadramento do regime transitório aplicável, vejamos então o que os proprietários devem conhecer sobre o IMI.

A tributação da propriedade pode também ter um grande impacto na rege-neração urbana nomeadamente no investimento em imóveis quer sejam para arrendamento, puro investimento ou para habitação, comercio ou serviços, pois não deixa de ser um custo a considerar e todos os benefícios fiscais existentes são importantes para a promoção deste investimento.

Pelo que, neste ponto veremos as implicações deste imposto naquilo que possa ser relevante para esclarecer e favorecer o “fazer acontecer a rege-neração urbana”.

Incidência

O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e ur-banos situados no território português, constituindo receita dos municípios onde os mesmos se localizam.

O IMI é um imposto onde vigora o chamado princípio da territorialidade, isto é, todos os prédios situados no território nacional independentemente do domicílio fiscal do seu proprietário são tributadas neste imposto em Por-tugal.

Isto significa que o valor declarado por exemplo numa escritura de aquisição de uma propriedade não é relevante para a incidência do IMI, isto é, se um imóvel é adquirido por 250.000,00 € (valor que consta da escritura de venda) mas o VPT for de 120.000,00 é sobre este valor que incide o IMI sendo in-diferente o valor da compra. O contrário também é valido se o valor da es-critura for de 100.000,00 € e o valor do VPT for de 200.000,00 € o IMI vai incidir sobre 200.000,00 €.

Liquidação, pagamento e responsabilidade pelo pagamento do IMI

O IMI é liquidado anualmente, pelos serviços centrais da Direção-Geral dos Impostos, com base nos valores patrimoniais tributários dos prédios e a responsabilidade do pagamento é do proprietário, usufrutuário ou super-ficiário do prédio que consta da matriz em 31 de dezembro do ano a que o mesmo respeita.

A liquidação do IMI tem sempre uma base anual e não é fracionado, pelo que, se transferência de propriedade de um imóvel (venda) se verificar no dia 15 de dezembro de determinado ano, o imposto relativo a todo o ano já será pago pelo novo proprietário.

A liquidação é efetuada nos meses de fevereiro e março do ano seguinte e o pagamento em abril também do ano seguinte, podendo ser dividido em duas prestações caso o valor a pagar exceda 250,00 € efetuando-se neste caso o pagamento em abril e setembro.

Quais as taxas aplicáveis ao IMI?

As taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes:

• Prédios urbanos: entre 0,5% a 0,8%;

• Prédios urbanos avaliados, nos termos do CIMI: entre 0,3% a 0,5%;

• Prédios rústicos: 0,8%;

A variação dos índices acima referidos é fixada anualmente por cada uma dos municípios.

Estas taxas passam para o triplo (era o dobro até 2011) nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos5 há mais de um ano e de prédios em ruínas.

Em sede de IMI, os sujeitos residentes em país com um regime fiscal mais favorável, que adquiram ou possuam imóveis em território nacional, estão sujeitos a uma taxa superior de 7,5% (era 5% até 2011).

5 Consideram-se prédios devolutos, conforme definido no Decreto-Lei n.º 159/2006 de 8 de Agos-to, o prédio urbano ou a fracção autónoma que, du-rante um ano, se encontre desocupada, sendo indí-cios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de for-necimento de água, gás e electricidade e a inexis-tência de facturação relativa a consumos de água, gás, electricidade, e telecomunicações.

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Determinação do VPT

Durante esta análise temos muitas vezes falado no famoso VPT – Valor Pa-trimonial tributário, que foi um dos pontos chaves da reforma da tributação do património, com o objetivo de dotar o sistema fiscal português de um quadro legal de avaliações assente em fatores objetivos, matemáticos, de grande simplicidade e coerência interna.

Vejamos então como é determinado o VPT dos prédios urbanos

De acordo com o art. 38.º do CIMI a determinação do valor patrimonial tribu-tário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços re-sulta da seguinte expressão matemática:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

VPT = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;

Ca = coeficiente de afetação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto;

Cv = coeficiente de vetustez.

O valor patrimonial tributário dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

Vejamos então como se determina cada uma destas variáveis:

Vc - Valor base dos prédios edificados (art. 39.º do CIMI):

Isto é, o VPT corresponde ao valor médio de construção, por metro qua-drado, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor. O valor médio de construção é determinado tendo em conta, nomeadamente, os encargos diretos e indiretos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, comunicações e outros con-sumíveis. Este custo médio de construção será fixado anualmente pelo Ministro das Finanças mediante proposta da CNAPU (Comissão Nacional de Avaliação da Propriedade Urbana) e é igual para todo o país e para todo o tipo de construções.

5 Consideram-se prédios devolutos, conforme definido no Decreto-Lei n.º 159/2006 de 8 de Agos-to, o prédio urbano ou a fracção autónoma que, du-rante um ano, se encontre desocupada, sendo indí-cios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de for-necimento de água, gás e electricidade e a inexis-tência de facturação relativa a consumos de água, gás, electricidade, e telecomunicações.

A - área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação (art. 40.º do CIMI)

A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad

em que:

Aa » representa a área bruta privativa que corresponde à superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fecha-das, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração. Esta área é multiplicada pelo coeficiente 1;

Ab » representa as áreas brutas dependentes que corresponde às áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fração, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fração, tais como as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa. Esta área é multiplicada pelo coeficiente 0,30;

Caj » representa o coeficiente de ajustamento de áreas e que será aplicado de acordo com a afetação do prédio, isto é:

Se o prédio se destinar à habitação, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado à área bruta privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela e com base nas seguintes fórmulas:

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Para os prédios cujas afetações sejam o comércio ou os serviços, o coefi-ciente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela:

Para os prédios cuja afetação seja a indústria, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área, de acordo com a seguinte tabela:

Para os prédios cuja afetação seja a de estacionamento coberto, individual ou coletivo, fechado ou aberto, o coeficiente de ajustamento de áreas (Caj) é aplicado às áreas brutas privativa e dependente e é variável em função dos escalões de área de acordo com a seguinte tabela:

Ac » representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação que poderá integrar, jardins, piscinas, campos de jogos, quintais e outros logradouros que, não tendo uma valoração autónoma, irão influenciar positivamente o fator “Cq” (coeficiente de qualidade e conforto);

Ad » representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação. Aplicam-se aqui as mesmas situações que se inte-gram no Ac.

Ca - coeficiente de afetação que dependerá do tipo de utilização dos prédios (comércio, serviços, habitação, indústria etc..). A cada tipo de utilização cor-responde um coeficiente fixado no seguinte tabela: (art. 41.º do CIMI)

Cl - coeficiente de localização

O art. 42.º do CIMI define que os coeficientes de localização (Cl) variam entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações de habitação dispersa em meio rural, ser reduzido para 0,35.

Os coeficientes a aplicar em cada zona homogénea do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, in-dústria ou serviços.

Na fixação do coeficiente de localização teve-se em consideração algumas características tais como, as acessibilidades (considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e maríti-mas), a proximidade de equipamentos sociais, designadamente escolas, serviços públicos e comércio, os serviços de transporte publico e a locali-zação em zonas de elevado valor de mercado imobiliário.

Estes coeficientes a aplicar em cada município, de acordo com a áreas dos serviços de finanças, foram aprovados por Portaria nº 1426/2004, de 25 de novembro com as alterações introduzidas pela Portaria 1022/2006, de 20 de setembro, podendo consultar-se o zonamento e os respetivos coeficientes de localização no site das declarações eletrónicas www.portaldasfinancas.gov.pt

Cq - coeficiente de qualidade e conforto (art. 43.º CIMI)

Com esta variável pretende-se fazer a distinção de acordo com a maior ou menor qualidade da construção. Este coeficiente é aplicado ao valor base do prédio edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5, e obtém-se adicionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos que constam das tabelas seguintes:

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Alguns destes coeficientes são subjetivos, pelo que compete à CNAPU definir diretrizes com base em critérios dotados de objetividade e, sempre que possível, com base em fundamentos técnico-científicos.

Cv = coeficiente de vetustez (art. 44.º do CIMI)

Esta variável pretende que a idade do prédio influencie o Valor Patrimonial tributário, pelo que de acordo com o número inteiro de anos decorridos desde a data de emissão da licença de utilização, quando exista, ou da data da conclusão das obras de edificação, será aplicado o coeficiente definido na seguinte tabela:

Está assim identificada a forma objetiva de determinar o VPT dos prédios edificados.

Esta base matemática tem aspetos muito positivos, pois ao existirem crité-rios objetivos não permite a discricionariedade dos avaliadores. Ainda as-sim, está longe de ser o sistema perfeito, a análise prática da sua utilização nestes 9 anos de aplicação, já nos permite concluir que os VPT continuam em muitos casos a não corresponder à realidade. Por vezes, são inferiores à realidade mas noutros casos traz injustiças graves ao determinar VPT’s muito superiores à realidade, nomeadamente em zonas do interior com baixo valor de mercado.

No entanto, esta avaliação com base na aplicação da fórmula de determi-nação do VPT, pode sempre ser questionada pelo contribuinte que pode so-licitar uma segunda avaliação.

Não tendo sido requerida segunda avaliação, nem pelo alienante, nem pelo adquirente, o VPT, torna-se definitivo.

Isto é, quando o prédio é avaliado nos termos do artigo 38.º do CIMI, tendo-lhe sido atribuído um VPT, dispõe o art. 76.º do Código do IMI, que pode no prazo de 30 dias ser requerida segunda avaliação do prédio.

A segunda avaliação é realizada com observância do disposto nos artigos 38.º e seguintes, por uma comissão composta por um perito regional desig-nado pelo diretor de finanças em função da sua posição na lista organizada por ordem alfabética para esse efeito, que preside à comissão, um vogal nomeado pela respetiva câmara municipal e o sujeito passivo ou seu repre-sentante.

Pelo pedido da segunda avaliação é devida uma taxa a fixar entre 5 e 20 uni-dades de conta, tendo em conta a complexidade da matéria, cujo montante é devolvido se o valor patrimonial se considerar distorcido.

Caso também não concorde com o resultado das segundas avaliações, o contribuinte pode, nos termos do art.º 77.º do CIMI, recorrer-se à impugna-ção judicial, nos termos definidos no Código de Procedimento e de Processo

Moradias unifamiliares

Localização em condomínio fechado

garagem individual

garagem coletiva

Piscina individual

Piscina coletiva

Campos de ténis

Outros equipamentos de lazer

Qualidade construtiva

Localização excecional

Sistema central de climatização

Elevadores em edifícios de menos de quatro pisos

Localização e operacionalidade relativas

Localização em centro comercial

Localização em edifícios destinados a escritórios

Sistema central de climatização

Qualidade construtiva

Existência de elevador(es) e ou escada(s) rolante(s)


Inexistência de instalações sanitárias

Inexistência de rede pública ou privada de água

Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade

Inexistência de rede pública ou privada de esgotos

Inexistência de ruas pavimentadas

Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos

Estado deficiente de conservação


Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, ativas ou passivas

Inexistência de cozinha

Inexistência de instalações sanitárias

Inexistência de rede pública ou privada de água

Inexistência de rede pública ou privada de eletricidade

Inexistência de rede pública ou privada de gás

Inexistência de rede pública ou privada de esgotos

Inexistência de ruas pavimentadas

Inexistência de elevador em edifícios com mais de três pisos

Existência de áreas inferiores às regulamentares

Estado deficiente de conservação


Utilização de técnicas ambientalmente sustentáveis, ativas ou passivas

Até 0,200,200,040,030,060,030,030,04Até 0,15Até 0,100,030,02Até 0,05

0,250,100,10Até 0,100,03Até 0,20

0,100,080,100,050,030,02Até 0,05Até 0,100,10

0,100,100,080,100,020,050,030,020,05Até 0,05Até 0,050,05

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tributário, podendo a mesma ter como fundamento qualquer ilegalidade, nomeadamente a errónea quantificação do valor patrimonial tributário do prédio.

Diferimento da tributação do IMI em casos especiais

O Inicio da tributação para efeito de IMI, regra geral ocorre no ano, inclu-sive, em que determinada fração do território passe a ser classificada como prédio.

No entanto, existem situações especiais em que o início de tributação é dife-rido e que podem ter especial interesse na regeneração urbana.

1.ª Caso – diferimento da tributação na construção de prédios para venda

No caso de construção de prédios para venda, o início da tributação ocorre a partir do quarto ano seguinte, inclusive, àquele em que um terreno para construção tenha passado a figurar no ativo de uma empresa que tenha por objeto a construção de edifícios para venda.

Conforme refere Abílio Marques - Manual para a OTOC “Tributação do Património” “Este momento em que o terreno passa a figurar no ativo de uma empresa, pode não ser necessariamente o momento da aquisição. Pode acontecer que o imóvel seja adquirido enquanto prédio edificado ou como prédio rústico e, só mais tarde, através de demolição do edifício ou da obtenção da aprovação de um projeto de construção para o prédio rústico, os mesmos se convertam em terrenos para construção.”

Para que se possa beneficiar deste diferimento, os sujeitos passivos devem comunicar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias contados da verificação do facto determinante da sua aplicação, a afetação do terreno àquele fim.

Passado o prazo dos 60 dias, ainda poderá solicitar o benefício mas neste caso, perde o benefício pelo prazo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano seguinte ao da comunicação.

No caso do sujeito passivo resolver atribuir um destino diferente ao bem, facto que vai originar a perda do benefício o imposto deverá ser liquidado por todo o período decorrido desde a sua aquisição.

Refira-se também que este beneficio não é aplicável, se a aquisição tiver sido efetuado a um sujeito passivo que já tenha beneficiado desse mesmo benefício ou a um sujeito passivo que tenham domicílio fiscal em país, terri-tório ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável cons-tante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.


• A AF considera que o arrendamento de um terreno adquirido inicialmente para construção não configurará, por si só, destino ou utilização diferente, desde que o mesmo se mantenha nas existências ou ativo permutável da entidade adquirente.

• No entendimento da AF, não se considerará desvio do destino, quando tendo sido declarado que o terreno se destinava a construção, esta não foi concluída, mas mantém-se em curso. Neste caso, o terreno passa a ser tributado, mas não com efeitos retroativos.

2.º Caso – Aquisição de prédios para revenda (art. 9.º do CIMI)

A aquisição de prédios para revenda também beneficia de um diferimento de tributação, sendo o imposto devido a partir do terceiro ano seguinte, inc-lusive, àquele em que um prédio tenha passado a figurar no ativo corrente de uma empresa que tenha por objeto a sua venda.

Para que possam usufruir deste beneficio, os sujeitos passivos devem co-municar ao serviço de finanças da área da situação dos prédios, no prazo de 60 dias contados da verificação do facto determinante da sua aplicação, a afetação do prédio àquele fim.

Se a comunicação for apresentada para além dos 60 dias, o imposto é devi-do por todo o tempo já decorrido, iniciando-se a suspensão da tributação apenas a partir do ano seguinte ao da comunicação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso tivesse sido apresentada no prazo dos 60 dias.

Neste caso, também se terá que atender à hipótese de ser dado ao imó-vel um destino diferente, caso em que o imposto será liquidado por todo o período decorrido desde a sua aquisição.

Nas situações em que a venda do prédio tenha sido retardada por facto imputável ao respetivo sujeito passivo o imposto passa a ser devido a partir dessa data.

No entanto, refira-se que este diferimento não se pode aplicar se o prédio for adquirido a uma entidade que tenha utilizado o mesmo beneficio ou a sujeitos passivos que tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças.


• A AF considera que arrendar o imóvel durante o período do benefício – desde que o mesmo se mantenha nos inventários da entidade como ativo permutável da entidade – não se considera destino diferente.

Isenções e benefícios Fiscais relacionados com o IMI

As isenções e os benefícios fiscais aplicáveis em termos de IMI encontram-se, regra geral, estabelecidos no Estatuto dos benefícios Fiscais (EbF):

• Isenção de IMI nos prédios classificados como monumentos nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável – art. 44.º do EbF

• Isenção de IMI na aquisição de prédio (ou fração de prédio) urbano desti-nado a habitação própria e permanente do sujeito passivo – art. 46.º do EbF

Esta norma tem sido alvo de constantes alterações, a atual versão da lei resulta de uma alteração introduzida pela Lei de orçamento de Estado para 2012 e diminui drasticamente o beneficio porque, pela primeira vez, limitou a sua aplicação aos rendimentos do sujeito passivo.

Assim, o período de isenção é, no máximo, de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda € 125 000 e esta isen-ção não é aplicável a quem tem rendimento coletável para efeitos de IRS, no ano anterior superior a 153 000 €.

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Este benefício fiscal cessa logo que se deixe de verificar os pressupostos que os determinam. Quando isto acontece o contribuinte deverá comunicar esse facto aos serviços de finanças no prazo de 30 dias a contar da altera-ção.

Para que possam beneficiar desta isenção o imóvel tem que ser afeto à ha-bitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos.

O pedido de isenção deve ser apresentado no prazo de 60 dias após a afe-tação a esse fim.

Se o pedido de isenção for apresentado para além do prazo, a isenção inicia-se a partir do ano imediato, inclusive, ao da sua apresentação, cessando, todavia, no ano em que findaria caso o pedido tivesse sido apresentado a tempo.

Esta isenção só pode ser reconhecida duas vezes ao mesmo sujeito passivo ou agregado familiar. Este limite só é aplicável aos imóveis destinados à habitação própria e permanente, não se aplicando aos prédios arrendados.

• Isenção de IMI para prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação. – art. 46.º do EbF

À semelhança do que acima se referiu, esta norma tem sido objeto de alte-rações constantes, nomeadamente quanto aos prazos de isenção. Os prazos em vigor até então foram drasticamente reduzidos com a Lei de orçamento de Estado para 2012.

Assim, o período de isenção é, no máximo, de três anos, aplicável a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda € 125 000.

O período de isenção inicia-se a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento.

• Ficam isentos de IMI os prédios urbanos objeto de reabilitação urbanís-tica, pelo período de dois anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária – art. 45.º do Estatuto dos benefícios Fiscais

Nos termos do n.º 3 do referido artigo 45.º, entende-se por reabilitação urbana o processo de transformação do solo urbanizado, compreendendo a execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação, de-molição e conservação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, com o objetivo de melhorar as condições de uso, conservando o seu carácter fundamental, bem como o conjunto de operações urbanísticas e de loteamento e de obras de urbanização, que vi-sem a recuperação de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, sendo tal reabilitação certificada pelo Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana ou pela câmara municipal, consoante o caso.

Esta isenção fica dependente do reconhecimento acima referido, após a conclusão das obras e emissão da certificação.

A câmara municipal deve comunicar, no prazo de 30 dias, ao serviço de finanças da área da situação dos prédios o reconhecimento, competindo àquele promover, no prazo de 15 dias, a anulação das liquidações de impos-to municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e subsequentes restituições.

Este benefício não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

• Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isen-ção de imposto municipal sobre imóveis por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de cinco anos – art. 71.º do EbF

O art.º 71 do EbF foi aditado pelo Orçamento do Estado para 2009. Para além da isenção de IMI referida, este artigo introduziu importantes incen-tivos à reabilitação urbana criando um conjunto de benefícios que se tra-duzem numa forte redução dos gastos relacionados com a reabilitação.

Este benefício fiscal tem um caráter temporário, e é aplicável aos imóveis objetos de ações de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

De facto, o artigo 99º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro (Lei OE2009), aditou ao Estatuto dos benefícios Fiscais o artigo 71º, denominado, “Incen-tivos à reabilitação urbana”.

Esta isenção está dependente de deliberação da assembleia municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

No entanto o próprio normativo traz algumas definições importantes, tais como:

• ´Acções de reabilitação´ são as intervenções destinadas a conferir ade-quadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção;

• ´Área de reabilitação urbana´ é a área territorialmente delimitada, com-preendendo espaços urbanos caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas urbanísticas, dos equi-pamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consoli-dadas;

• ´Estado de conservação´ é o estado do edifício ou da habitação deter-minado nos termos do disposto no NRAU e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de agosto, para efeito de atualização faseada das rendas ou, quando não seja o caso, classificado pelos competentes serviços municipais, em vistoria realizada para o efeito, com referência aos níveis de conservação constantes do quadro do artigo 33.º do NRAU.

A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da com-petência da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.

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A delimitação das áreas de reabilitação urbana é da competência da assem-bleia municipal, sob proposta da câmara municipal, obtido parecer do IhRU, I.P., no prazo de 30 dias, improrrogáveis.

Caso a delimitação opere sobre uma área classificada como área crítica de recuperação ou reconversão urbanística (ACRRU), não há lugar à emissão do parecer referido no número anterior.

• Existem ainda outras isenções em IMI relacionados com Fundos de Inves-timento Imobiliário que serão tratadas no ponto 3.1.5.

3.1.3 Tributação sobre o consumo

Em alturas de crise existem atividades que podem funcionar em contra ciclo ou então assumirem a liderança da inversão do ciclo. É esta a nossa am-bição para a atividade da construção civil, em particular nas prestações de serviços de remodelação, reabilitação e beneficiação de imóveis.

Numa altura em que o número de insolvência das empresas do setor da construção tem aumentado para níveis assustadores e atendendo ao papel determinante que assumem na Economia, nomeadamente na manutenção do emprego de milhares de portugueses, urge encontrar soluções de viabi-lidade para este setor.

Muitos proprietários ou investidores impossibilitados pelas contingências do mercado e dificuldades de acesso ao crédito para investirem em habi-tações novas, podem, racionalmente, optar por regenerar os imóveis atu-ais, inclusivamente procurando intervir num âmbito mais vasto com a am-pliação da área de recuperação às zonas envolventes dos prédios.

A tributação sobre o consumo, nomeadamente o Imposto sobre o valor acrescentado (IVA), tem um grande peso no custo da regeneração. Como a taxa geral atualmente vigente em Portugal é de 23%, e os proprietários são, regra geral, particulares ou empresas que não podem exercer o direito à dedução do IVA, este representa um custo direto do investimento.

Implicações fiscais em IVA

Na atividade de construção civil, o enquadramento para efeitos de IVA de-pende das atividades desenvolvidas pela entidade que podem ser: (i) cons-trução de imóveis para venda; (ii) prestação de serviços de empreitadas ou (iii) locação de imóveis que fazem parte do seu ativo.

No estudo sobre a implicação do IVA na regeneração, abordaremos o as-sunto tendo em conta duas vertentes: em primeiro lugar, o enquadramento das várias atividades imobiliárias e, em segundo, as taxas reduzidas em IVA.

• Enquadramento das atividades imobiliárias

Conforme supra referido, quando falamos da regeneração urbana e das empresas do setor da construção civil que podem desenvolver as mais va-riadas atividades, tais como, a prestação de serviços de empreitadas, a construção de prédios para venda ou o arrendamento de imóveis, é inevi-tável discutir e sublinhar a denominada “sobreposição de impostos” decor-rente das características do imposto que não permite que sujeitos passivos isentos exerçam o direito à dedução do imposto suportado.

As entidades que constroem imóveis para venda ou que reabilitam prédios com o objetivo da revenda ou que investem em imóveis com o objetivo de obter rendimento com o arrendamento, pelo facto de serem, regra gera, atividades isentas a jusante, condicionam o direito à dedução a montante provocando um aumento do valor final do investimento a suportar pelo con-sumidor final.

Esta matéria tem sido alvo de estudo e discussão nomeadamente a nível da União Europeia onde se tem concluído que uma mudança neste paradigma alterando a isenção destas operações para operações sujeitas a IVA não diminuiria a tributação antes pelo contrário iria agrava-la, pelo que se tem optado por encontrar soluções que permitam a renúncia à isenção mas, no caso especifico deste setor, apenas em condições especiais como iremos ver de seguida.

Resumindo, o IVA, regra geral, é um imposto de base comunitária, indireto (não tem em conta a capacidade tributária dos sujeitos passivos), é plu-rifásico e não cumulativo, isto é, não se pretende que se vá acumulando, pois tem como objetivo recair apenas sobre o valor acrescentado que se vai criando na cadeia de valor com o objetivo de recair apenas no consumidor final.

No entanto, existem determinadas atividades que, por terem característi-cas “especiais”, quer por estarem relacionadas com atividades de interes-se público ou atividades relativamente às quais se revela particularmente complexa a aplicação do IVA, ou ainda, por já estarem sujeitas a outros im-postos não cumulativos, ficam fora das regras gerais que caracterizam o IVA beneficiando da isenção deste imposto.

Qualquer situação de isenção constitui uma exceção às regras de incidên-cia, pelo que no IVA as isenções consubstanciam-se na não liquidação de imposto e consequente na impossibilidade de exercer o direito à dedução.

Regra geral, as isenções acolhidas no CIVA são de aplicação obrigatória e automática, pelo que os sujeitos passivos não podem deixar de aplicar estas normas a não ser que no próprio código esteva prevista a possibilidade de renuncia.

As isenções para efeitos de IVA encontram-se elencada no art. 9.º do CIVA. No que ao nosso estudo diz respeito, interessa-nos focar duas das isenções previstas nos n.ºs 29 e 30 do mencionado artigo.

Em primeiro, o n.º 29 do artigo 9.º do CIVA refere que estão isentas de IVA:

• A locação de bens imóveis, com exceção das seguintes atividades:

i) As prestações de serviços de alojamento, efetuadas no âmbito da ativi-dade hoteleira ou de outras com funções análogas, incluindo parques de campismo;

ii) A locação de áreas para recolha ou estacionamento coletivo de veículos;

iii) A locação de máquinas e outros equipamentos de instalação fixa, bem como qualquer outra locação de bens imóveis de que resulte a transferência onerosa da exploração de estabelecimento comercial ou industrial;

iv) A locação de cofres-fortes;

v) A locação de espaços para exposições ou publicidade;

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O principal objetivo desta norma é isentar a locação/arrendamento por esta se destinar na maioria dos casos a contribuintes particulares.

Esta isenção pretende abranger a simples locação de bens imóveis con-forme se encontra definida no Código Civil art. 1022.º :

“Artigo 1022º - Noção

Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.

Artigo 1023º – Arrendamento e aluguer

A locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel, aluguer quando incide sobre coisa móvel.”

Ora, atendendo às exclusões mencionadas no n.º 29, podemos concluir que no caso de prédios urbanos apenas se pretende abranger a locação do imó-vel “paredes nuas”, seja para fins habitacionais, comerciais, industriais ou agrícolas, o que significa que se a locação incluir equipamentos e serviços a isenção poderá não ter aplicação.

tem sido também aceite pela At que, no caso de locação de áreas “apetre-chadas”, poderá aplicar-se a isenção na locação do espaço (paredes nuas) e IVA ao equipamento, desde que o contrato discrimine expressamente os respetivos valores.

Por sua vez, o n.º 30 refere que estão isentas de IVA:

• As operações sujeitas a imposto municipal sobre as transmissões onero-sas de imóveis;

Esta isenção respeita à transmissão onerosa do direito de propriedades so-bre bens imóveis tais como prédios, frações de prédio etc.…

Esta isenção traduz uma opção do legislador nacional que, face às possibi-lidades concedidas pela Diretiva IVA a este propósito, resolveu não tributar em IVA as transmissões de bens imóveis.

Isto é, temos duas isenções em operações relacionadas com imóveis que tem impacto nas atividades económicas e que interessa analisar.

Estas isenções denominam-se de “isenções simples ou incompletas” e con-sistem na não liquidação de imposto nas operações ativas ou realizadas a jusante, não havendo, em contrapartida, possibilidade de dedução do im-posto suportado a montante, o que significa, na prática, que o IVA suportado nas operações a montante vai ser um encargo da operação.

Para melhor compreensão, vejamos como é que o IVA se reflete nas opera-ções que não beneficiam de isenção e nas que beneficiam.

Exemplo:

• Operações normais cuja aplicação das regras de incidência não benefi-ciam de qualquer isenção e aplicam as regras gerais do direito à dedução.

Lembramos que o IVA, embora sendo um imposto que tributa o consumo (IMPOSTO GERAL SOBRE O CONSUMO) em todas as suas diferentes fases (IMPOSTO PLURIFÁSICO), por força do método do crédito de imposto ou método subtrativo indireto é um IMPOSTO NÃO CUMULATIVO.

• Operações isentas simples ou incompletas que não conferem o direito à dedução

O que significa que o IVA suportado nas faturas dos fornecedores é um custo que se vai acumulando na cadeia de valor, somando-se até se refletir no consumidor final.

Na prática, neste caso, existe imposto que está a ser incorporado no custo do bem ou da prestação de serviços, o que fará com que a margem de lu-cro aplicada seja calculada sobre um montante que inclui imposto sobre imposto.

Por este motivo, têm existido algumas criticas ao regime de isenção, che-gando a afirmar-se que acabam por ser prejudiciais.

Atendendo às continências deste efeito que podem contribuir para o dese-quilíbrio da equidade fiscal, o legislador permite, em determinadas situa-ções e excecionalmente, a renúncia à isenção.

Esta renúncia será sempre uma opção dos sujeitos passivos que, caso exer-çam esse direito, passarão a liquidar e a deduzir o IVA, nos termos normais. Esta faculdade de renúncia à isenção prevista nos n.ºs 29 e 30 do art. 9.º, encontra-se expressa nos n.º s 4 e 5 do art. 12.º do CIVA.

No entanto, esta possibilidade só se aplica quando o locatário ou o ad-quirente sejam sujeitos passivos de IVA e utilizem total ou parcialmente es-sas operações em atividades que confiram o direito à dedução.

Assim, ainda que exista a possibilidade dos sujeitos passivos que beneficiam das isenções prevista nos n.ºs 29 e 30 do art. 9.º renunciarem à isenção não o poderão fazer em todos os casos pois existem condições para esta renun-cia que nunca terão aplicação geral, isto é será atribuída casuisticamente em função das características do locador ou adquirente.

As condições de aplicação da renúncia encontram-se estabelecidas no De-creto-Lei n.º 21/2007, de 29 de Janeiro6, que aprova o REGIME DA RENÚN-CIA À ISENÇÃO DO IVA NAS OPERAÇÕES RELATIVAS A BENS IMóVEIS (doravante referido como Regime da Renúncia).

Conforme refere o preâmbulo do Decreto-Lei n. 21/2007, este diploma pre-tende, sem afastar a possibilidade de desoneração do imposto, por parte dos operadores económicos, quando os imóveis sejam por si utilizados em atividades tributadas, impor, no entanto, certas restrições quanto à pos-sibilidade de opção pela tributação, quando a atividade habitual dos inter-venientes não confira um significativo direito à dedução do IVA suportado, salvo se essa atividade consistir na construção ou aquisição de imóveis para venda ou para locação.

6 Estas condições foram objecto de alterações re-centes, antes constavam do Decreto-Lei n.º 241/86, de 20 de Janeiro, e entraram em vigor no dia 30 de Janeiro de 2007.

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Para além de uma definição mais rigorosa das situações suscetíveis de renúncia à isenção, o regime prevê, nos casos de transmissão de imóveis com opção pela tributação, que o IVA seja devido ao Estado pelos respetivos adquirentes.

Por sua vez, no sentido de prevenir eventuais práticas que resultem numa fixação artificial do valor da transação ou da locação com renúncia à isen-ção, passa a estabelecer-se que o respetivo valor tributável corresponde ao valor normal de mercado dessas operações, sempre que existam relações especiais entre os intervenientes e qualquer deles apresente limitações do direito à dedução. Estas duas medidas inserem-se, aliás, no quadro das possibilidades dadas aos Estados membros na Diretiva n.º 77/388/CEE, do Conselho, de 17 de maio (Sexta Diretiva do IVA), na sequência das alterações promovidas pela Diretiva n.º 2006/69/CE, do Conselho, de 24 de julho, que veio consagrar algumas medidas destinadas a simplificar a cobrança do imposto e a combater a fraude e a evasão fiscais.

Vejamos então as principais características deste regime de renúncia

Podem renunciar à isenção as entidades que procedam:

• À locação de prédios urbanos ou frações autónomas destes;

• À transmissão do direito de propriedade de prédios urbanos ou frações autónomas destes;

• À transmissão de terrenos para construção,

desde que, em todos os casos,

• Os respetivos locatários ou adquirentes sejam, igualmente, sujeitos pas-sivos que utilizem os imóveis, total ou predominantemente, em atividades que conferem direito a dedução;

• O locador e o locatário ou o transmitente e o adquirente:

i) Exerçam exclusivamente atividades que conferem o direito à dedução ou, sendo mistos (exercício simultâneo de atividades que conferem o di-reito à dedução e atividades que não conferem esse direito), o conjunto das atividades que conferem o direito à dedução seja superior a 80% do total do volume de negócios;

ii) tenham uma percentagem de dedução inferior a 80%, mas apenas nos casos em que, habitualmente, exerçam a atividade de construção, recons-trução ou aquisição de imóveis, para venda ou para locação;

iii) Não estejam enquadrados no regime especial dos pequenos retalhistas constante do artigo 60.º e seguintes do CIVA;

iv) Disponham de contabilidade organizada para efeitos de IRS ou de IRC.

Nos termos do artigo 2.º deste diploma, a renúncia à isenção é admitida nas operações relativas a bens imóveis, quando se mostrem satisfeitas as seguintes condições:

• O imóvel se trate de um prédio urbano ou de uma fração autónoma deste ou ainda, no caso de transmissão, de um terreno para construção;

• O imóvel esteja inscrito na matriz em nome do seu proprietário, ou tenha sido pedida a respetiva inscrição, e não se destine à habitação;

• O contrato tenha por objeto a transmissão do direito de propriedade do

imóvel ou da sua locação e diga respeito à totalidade do bem imóvel;

• O imóvel seja afeto a atividades que confiram o direito à dedução do IVA suportado nas aquisições;

• No caso de locação, o valor da renda anual seja igual ou superior a quinze avos do valor de aquisição ou construção do imóvel.

Por outro lado, verificadas estas condições, a renúncia só é permitida quan-do se trate da primeira transmissão ou locação, ocorrida após:

• A construção, quando tenha sido deduzido ou ainda seja possível deduzir, no todo ou em parte, o IVA nela suportado;

• Após ter sido objeto de grandes obras de transformação ou renovação, de que tenha resultado uma alteração superior a 50% do valor patrimonial tributário para efeito do imposto municipal sobre imóveis, quando ainda seja possível proceder à dedução, no todo ou em parte, do IVA suportado nessas obras;

O artigo 4.º do Regime da Renúncia à Isenção condiciona a renúncia à prévia emissão de um certificado; no pedido formulado para a emissão do certi-ficado devem constar vários elementos, entre os quais, a identificação do locatário. Deste modo, é primordial que se conheça, de imediato, o locatário para que se possa proceder à renúncia. O referido pedido deve ser efetuado, prévia e obrigatoriamente, por via eletrónica, através do portal das finanças.

Na locação, e nos termos do artigo 5.º do regime, a renúncia só se opera quando for celebrado o contrato de locação do imóvel. E só a partir desse momento é que a empresa irá poder deduzir o IVA suportado na construção.

Feito o enquadramento das atividades imobiliárias isentas, vejamos o en-quadramento das atividades de construção civil por contratação que caiem no conceito de prestação de serviços.

Atividade de construção civil por contratação

A atividade de construção mediante contratação, insere-se no conceito de prestação de serviços sob contrato de empreitada. O exercício da prestação de serviços em regime de empreitada seja de obras públicas ou privadas, é tributado no regime normal do IVA (em que a taxa de tributação é, como já referimos, de 23%).

Este tipo de atividade é enquadrada no denominado regime normal do IVA, em que o IVA incide sobre as prestações de serviços e o sujeito passivo tem o direito a deduzir o IVA suportado a montante.

As atividades imobiliárias analisadas podem ser exercidas individualmente ou em conjunto, caso em que pode verificar-se que haja sujeitos passivos que praticam atividades isentas e atividades sujeitas, qualificando-se como sujeito passivo misto.

São sujeitos passivos mistos, em sede IVA, aqueles que exercem simulta-neamente atividades sujeitas a IVA e dele não isentas, que lhe conferem direito à dedução do imposto suportado a montante, e atividades isentas, que lhe inibem o direito à dedução.

Estes sujeitos passivos estão, assim, limitados no exercício do direito à dedução do imposto suportado a montante, podendo apenas deduzir o im-posto suportado em despesas diretamente relacionadas com a parte da atividade que é tributada.

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O CIVA prevê, no art.º 23.º, duas formas da entidade poder exercer esse direito à dedução:

• O método de dedução ou pro-rata, como método dominante;

• O método da afetação real, como método supletivo (neste caso em relação aos gastos comuns pode-se utilizar o chamado pro-rata específico).

Qualquer destes dois métodos, regra geral, pode ser utilizado por livre ini-ciativa do sujeito passivo, embora a utilização do método de afetação real possa ser de aplicação obrigatória em algumas atividade, como é o caso das operações imobiliárias conforme definido no Ofício-Circulado n.º 79713, de 18 julho 1989.

O método da afetação real implica a separação contabilística das atividade que conferem e que não conferem direito a dedução, bem como a separação do imposto suportado em ambas atividade, podendo o sujeito passivo de-duzir integralmente o imposto suportado nos bens e serviços destinados à atividade tributada e excluindo da dedução o imposto que onerou os inputs da atividade isenta.

Taxas reduzidas

Por outro lado a prestação de serviços relacionada com remodelação, rea-bilitação e beneficiação de imóveis, nomeadamente com habitação, tem vindo a ser merecedora de uma certa proteção fiscal porque beneficia de taxas reduzidas.

Existem algumas regras e enquadramentos benéficos a nível fiscal para este tipo de operações, nomeadamente quanto ao IVA que a maioria das pessoas desconhece.

Em Portugal, existem 3 taxas de IVA que podem ser aplicáveis, 6%, 13% e 23% no continente, sendo as taxas equivalentes para as Regiões Autónomas de 4%, 9% e 16%7

Os bens e serviços tributados à taxa reduzida encontram-se elencados na Lista I anexa ao CIVA

Uma das situações em que se pode aplicar a taxa de 6% – e, por essa via, fazer a diferença –, é na mão-de-obra respeitante a empreitadas de obras de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis efetuadas em habitações.

Estes benefícios podem contribuir bastante para reduzir o custo da regene-ração, pois será completamente diferente ao serviço prestado acrescer uma taxa de 23% ou de 6%.

Se, por hipótese, imaginarmos uma prestação de serviços de reabilitação de uma habitação, contratada por um senhorio que não pode exercer o direito à dedução, no montante de 60.000,00 € ao qual acresce IVA à taxa em vigor, se a taxa for de 23%, o valor total da reabilitação seria de 73.800,00 €. No entanto, por aplicação destes benefícios, o valor total da reabilitação fica em 63.600,00 €, uma diferença de 10.200,00 €.

Vejamos então, quais as situações que se encontram enquadradas na taxa reduzida, prevista na Lista I anexa ao Código do Imposto sobre o Valor Acrescentado e que são relevantes para a nossa análise.

beneficiam de uma taxa reduzida as seguintes prestações de serviços:

• Verba 2.23 – Empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos locali-zados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e re-conversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.

Importa referir, sobre a aplicação desta verba, que, se determinadas “obras” constituírem objeto de empreitada de reabilitação urbana nos termos do diploma específico (Decreto-Lei n.º 307/2009) executada em imóveis situado em área de reabilitação urbana (por ex., em áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística), legalmente tituladas e delimitadas, poderá ser aplicada a taxa reduzida de 6% ao abrigo da citada verba, em conjugação com o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 18.º do mesmo Código (inde-pendentemente de os imóveis em causa se encontrarem, ou não, inseridos nas unidades de intervenção das sociedades de reabilitação urbana).

A definição de empreitada, para efeitos de aplicação da taxa reduzida, é a que consta do artigo 1207.º do Código Civil:

Empreitada é o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação a outra a realizar certa obra, mediante um preço.”

Os projetos de arquitetura/engenharia, ou outros, ainda que relacionados com a empreitada em causa, desde que não incluídos na faturação emitida pelo empreiteiro ao dono da obra são tributados à taxa normal de acordo com o previsto na alínea c) do n.º 1 do artigo 18.º do CIVA, por terem uma configuração contratual diferente de empreitada.

Quaisquer aquisições de materiais/equipamentos/serviços (incluindo sub-empreitadas, assistência técnica, fiscalização, etc.) faturadas ao emprei-teiro, ainda que adquiridos por este para serem utilizados por ocasião da realização de uma empreitada com enquadramento nesta verba, serão tri-butadas à taxa que lhes competir face ao CIVA – em geral à taxa normal – encontrando-se excluídas da previsão normativa da mesma verba.

Concluindo, na aplicação desta verba, os bens e serviços passíveis de apli-cação da taxa reduzida serão os que se encontrarem incluídos na fatu-ração emitida pelo empreiteiro ao dono da obra referente à empreitada em questão.

Refira-se, por último, que esta verba tanto se aplica à habitação como a comercio ou serviços.

• Verba 2.24 – As empreitadas de reabilitação de imóveis que, indepen-dentemente da localização, sejam contratadas diretamente pelo Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana (IhRU), bem como as que sejam rea-lizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à rea-bilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IhRU8.

A especificidade de aplicação desta verba tem a ver, por um lado, com a entidade que contrata a empreitada e, por outro, com as empreitada de rea-bilitação de imóveis que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de pro-gramas apoiados financeiramente pelo IhRU.

Os programas referidos são promovidos e autorizados pelas entidades com-petentes, devendo estabelecer-se para esse efeito um protocolo/declaração

8 O IhRU, Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana, IP, resulta da reestruturação e redenomi-nação do antigo Instituto Nacional de habitação (INh), tendo nele sido integrados o Instituto de gestão e Alienação do Património habitacional do Estado (IgAPhE) e parte da Direcção-geral dos Edi-fícios e Monumentos Nacionais (DGEMN). O IhRU, IP tem por missão assegurar a concretização da política definida pelo governo para as áreas da ha-bitação e da reabilitação urbana.

7 O Para simplificação do texto, quando fizermos menção a taxas vamos referir-nos às aplicadas no continente.

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entre estas e os proprietários concorrentes aos programas de apoio. O do-cumento elaborado para substanciar o protocolo servirá como documento de prova para a aplicação da taxa reduzida, devendo o empreiteiro solicitar ao proprietário uma cópia do protocolo como meio de prova, ou de uma dec-laração por escrito do proprietário, para se assegurar da correta aplicação da taxa de IVA.

Como não existe qualquer distinção entre mão-de-obra e materiais, a taxa de 6% aplica-se à totalidade da empreitada onde se incluem, sem qualquer limitação, os materiais incluídos no serviço prestado e a mão-de-obra apli-cada/utilizada.

Sublinhamos, ainda, o facto de uma empreitada ser por definição um serviço, logo, diferente do mero fornecimento de bens.

Quanto à aplicação no comércio, a verba aplica-se às empreitadas de cons-trução, beneficiação ou conservação de imóveis realizadas no âmbito dos Programas referidos independentemente de os mesmos respeitarem a habitação ou comércio.

• Verba 2.26 – As empreitadas de conservação, reparação e beneficiação dos prédios ou parte dos prédios urbanos habitacionais, propriedade de co-operativas de habitação e construção cedidos aos seus membros em re-gime de propriedade coletiva, qualquer que seja a respetiva modalidade.

Esta verba aplica-se a prédios urbanos destinados a habitação cujos pro-prietários sejam cooperativas de habitação em que as frações estejam cedi-das aos seus membros em regime de propriedade coletiva.

Para aplicação desta verba, não existe qualquer distinção entre mão-de-obra e materiais, pelo que a aplicação da taxa de 6% aplica-se à totalidade da empreitada onde se incluem sem nenhuma limitação os materiais incluí-dos no serviço prestado e a mão-de-obra aplicada/utilizada.

• Verba 2.27 – As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação, com exceção dos trabalhos de limpeza, de manutenção dos espaços verdes e das empreitadas sobre bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações similares. A taxa reduzi-da não abrange os materiais incorporados, salvo se o respetivo valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços.

A introdução desta taxa reduzida deveu-se a alterações a nível comunitário que possibilitaram a aplicação de uma taxa reduzida a serviços com carac-terísticas de alta intensidade do fator trabalho (onde se enquadram, entre outros, a mão de obra dos serviços de construção civil).

A verba engloba unicamente os serviços efetuados em imóveis ou parte destes que estejam afetos à habitação.

Assim, importa definir alguns conceitos, nomeadamente o que se considera imóvel afeto à habitação, que seguindo a interpretação dos serviços do IVA, é o imóvel que esteja a ser utilizado como habitação no início das obras e que, após a execução das mesmas, continue a ser efetivamente utilizado como residência particular.

Quer isto dizer que, quando recorremos a um empreiteiro (onde se incluem os pedreiros, pintores, etc.) para realizar obras de remodelação numa habi-tação permanente, para arrendamento ou mesmo na casa de férias, o em-preiteiro deve passar a fatura da mão-de-obra com IVA à taxa de 6%.

Esta taxa reduzida tem aplicação, quer o dono da obra seja o proprietário quer seja locatário.

Nos casos em que o dono da obra é um condomínio, este também beneficia da taxa reduzida, desde que a obra seja realizada num imóvel afeto à habi-tação.

Excluem-se, no entanto, da aplicação da taxa reduzida:

- Os trabalhos de limpeza;

- A manutenção de espaços verdes;

- As empreitadas em bens imóveis que abranjam a totalidade ou uma parte dos elementos constitutivos de piscinas, saunas, mini golfe, campos de té-nis ou golfe e instalações similares.

A parte final da verba 2.27 refere que “a taxa reduzida não abrange os ma-teriais que constituem uma parte significativa do valor do serviço prestado”.

Considera-se, para este efeito, que os materiais revestem uma parte sig-nificativa do valor do serviço prestado quando representem mais de 20% do custo da obra realizada.

Assim, quando as empreitadas realizadas incorporem mais de 20% de ma-teriais, devem aplicar-se as seguintes regras:

- Se na faturação emitida, forem autonomizados os valores do serviço prestado e dos materiais, deve aplicar-se a taxa de 6% aos serviços presta-dos e a taxa de 23% às transmissões de bens efetuadas;

- Se a fatura for emitida pelo preço global da empreitada, não tem aplicação a verba 2.27, devendo o seu valor ser tributado globalmente à taxa de 23%.

Esta taxa reduzida também não se aplica a obras de construção, recons-trução ou ampliação e a empreitadas relativas a bens imóveis utilizados para o exercício de uma atividade profissional, comercial, industrial ou ad-ministrativa.

Por exemplo, no caso em que o dono da obra seja uma empresa imobiliária, desde que o imóvel sujeito às obras esteja afeto à habitação, a taxa aplicável será a taxa reduzida de 6%.

3.1.4 Tributação sobre o rendimento

A regeneração urbana pode ser um veículo de incentivo ao arrendamento urbano.

Mais uma vez reiteramos que, por força da limitação ao crédito e necessi-dade de mobilidade das famílias, a conjuntura económica atual é favorável ao arrendamento em detrimento da aquisição de imóveis quer para habi-tação quer para o comércio

As estatísticas conhecidas demonstram que, nesta data, existe uma maior procura de arrendamento e que a oferta ainda não acompanha, infeliz-mente, essa mudança.

Como é sabido, temos um parque quer habitacional quer comercial em que muitos edifícios se encontram devolutos.

Conforme refere o documento de apresentação da CIP sobre “fazer acontecer a regeneração urbana” apresentado em novembro de 2010 – “Nas últimas 3 décadas, o investimento no refletir esteve concentrado na construção de novos edifícios. Neste período, desapareceu o mercado do

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arrendamento para habitação, dando lugar ao novo mercado da habitação própria.

As políticas adotadas tiveram como consequência o congelamento das ren-das, as quais não geraram rendimento suficiente para os senhorios assegu-rarem a manutenção e, às vezes, a própria segurança dos edifícios.

Acresce, ainda, a dificuldade em despejar os incumpridores.

Esta falta de confiança no mercado do arrendamento provocou a progressi-va redução da oferta, que praticamente desapareceu, provocando o cresci-mento do número de fogos devolutos.

Resultou daqui a degradação dos prédios, o abandono das cidades e o desa-parecimento de habitação nos centros urbanos.”

Alcançando o objetivo deste projeto que é fazer acontecer a regeneração urbana, o mercado do arrendamento tomará outro rumo.

Vejamos então no que respeita à tributação do rendimento gerado pelo ar-rendamento as implicações a nível de IRS e de IRC que os proprietários/senhorios devem conhecer:

A regra geral de tributação dos rendimentos obtidos em território nacional opera para os residentes numa base universal (tributa-se a totalidade dos rendimentos obtidos, incluindo os obtidos fora do território nacional), e para os não residentes que não disponham no nosso país um estabelecimento estável numa base territorial (tributam-se apenas os rendimentos obtidos em território nacional).

Sujeitos passivos individuais residentes (IRS)

Nos termos definidos pelo Código do IRS, apenas os prédios arrendados que geram rendimentos são considerados na incidência do IRS.

Assim, serão tributadas em IRS pela Categoria F, as rendas dos prédios Rústicos, Urbanos e Mistos.

todavia, o conceito de renda acolhido pela lei fiscal, é um amplo conceito, pelo que abrange:

Por outro lado, os rendimentos de prédios em contitularidade, isto é, que pertençam a mais do que um sujeito passivo, apenas deverão ser declara-dos na proporção das quotas-partes de cada um.

Deduções

O art.º 41.º do Código do IRS enumera as deduções que poderão ser con-sideradas para apuramento do rendimento líquido desta categoria. Assim, apenas poderão ser deduzidas as importâncias gastas em despesas de ma-nutenção e conservação (desde que devidamente documentadas) e o Impos-to Municipal sobre Imóveis que incide sobre o valor patrimonial do prédio objeto do rendimento em causa.

Consideram-se como despesas de manutenção:

• a energia e manutenção dos elevadores, escadas rolantes e monta-car-gas;

• porteiros;

• a energia para iluminação, aquecimento ou climatização central;

• a administração da propriedade horizontal;

• a limpeza;

• os prémios de seguros dos prédios;

Quanto às despesas de conservação, muito embora o art. 41.º não as es-pecifique, deverão ser consideradas como tal todas aquelas despesas que for necessário efetuar e suportar para manter o estado do prédio e que não sejam enquadráveis no conceito de despesas de manutenção.

São também dedutíveis as taxas autárquicas como sejam a taxa de esgotos, taxa de saneamento (lixo).

Na sublocação não haverá lugar a qualquer dedução.

Rendimentos Prediais passíveis de ser incluídos numa atividade comercial

Os rendimentos de natureza predial podem ser atraídos para outra catego-ria de rendimentos, nomeadamente para a categoria b, se forem imputáveis a uma atividade comercial ou industrial sujeita a tributação no território na-cional, devendo neste caso as rendas serem consideradas proveitos da ca-tegoria b (rendimentos de atividade comercial ou industrial).

Existindo contabilidade organizada e se o sujeito passivo estiver enquadrado na categoria b, as deduções não são tão restritivas como as previstas para a categoria F e já enumeradas, podendo, neste caso, considerar outro tipo de gastos necessários à atividade, tais como juros de empréstimos bancário associado ao imóvel9, viaturas necessárias para o exercício da atividade, gastos com apoio jurídico, gastos com o técnico oficial de contas etc.

As importâncias relativas à cedência do uso do prédio ou de parte dele e aos serviços relacionados com aquela

cedência;

Arrendamento ; cedência de espaços; importância paga pelo inquilino a título de retribuição pela autorização para alteração do ramo comercial; arrendamento de

apartamentos para fins turísticos;

Mobiliário;

taxa de IRS Entre 11,50% e 49% Entre 11,50% e 49%

alínea a)

alínea b)

alínea c)

alínea d)

alínea e)

alínea f)

Sublocação;

Utilização de telhados, fachadas de imóveis ou terraços de cobertura para fins publicitários ou colocação de

antenas;

Arrendamento de pátios e jardins anexos ao edifício; garagens comuns; casa do porteiro;

Direito de usufruto.

As importâncias relativas ao alu-guer de maquinismos e mobiliários instalados no imóvel locado;

A diferença, auferida pelo sublocador, entre a renda recebida do su-barrendatário e a paga ao senhorio;

As importâncias relativas à cedência do uso, total ou parcial, de bens imóveis, para quaisquer fins especiais,

designadamente publicidade;

As importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade

horizontal;

As importâncias relativas à constituição, a título one-roso, de direitos reais de gozo temporários, ainda que vitalícios, sobre prédios rústicos, urbanos ou mistos.

9 O facto do juros suportados com empréstimos bancários suportados com a aquisição do imóvel, não ser dedutível no âmbito da categoria F, tra-duz uma distorção fiscal pois apenas para os con-tribuintes que optem por um enquadramento na categoria b com contabilidade organizada esse en-cargo que em muitos casos é relevante poderá ser dedutível.

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Efectivamente, as taxas de IRS podem ser exageradamente altas pois a taxa depende do escalão de tributação do agregado familiar determinado com todos os rendimento tributados em IRS (trabalho dependente, pensões, etc...).

De acordo com as estatísticas conhecidas, a grande maioria dos rendimen-tos prediais são tributados a uma taxa média de 34%.

Casos Especiais

Rendimentos comuns aos condomínios

Conforme referimos, consideram-se rendimentos prediais, enquadrados na categoria F, as importâncias pagas ou postas à disposição, decorrentes da cedência do uso de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal, como sejam telhados ou terraços de cobertura para fins pub-licitários ou outros, pátios e jardins anexos ao edifício, garagens comuns, a casa do porteiro, etc.

Sendo os diversos condóminos do edifício coproprietários das partes co-muns do mesmo, como resulta do estatuído no nº 1 do artigo 1420º, do Código Civil, deverão tais rendimentos ser-lhes imputados na proporção do valor relativo das respetivas frações autónomas (percentagem ou permi-lagem), em consonância com o regime estabelecido no artigo 19º do CIRS.

Portanto, ainda que as importâncias auferidas se destinem ao pagamento de despesas da responsabilidade do condomínio, consubstanciam-se em rendimentos que deverão ser imputados a cada um dos condóminos.

Igual tratamento deverá ser conferido às despesas de manutenção e con-servação, deduções específicas desta categoria de rendimento, contempla-das no artigo 41º do CIRS efetuadas com as referidas partes comuns, sendo imputadas a cada condómino na proporção dos rendimentos.

Quando as rendas tenham sido objeto de retenção na fonte, deverá conside-rar-se imputável a cada condómino, e assim mencionada nas respetivas declarações de rendimentos, a quota-parte nas retenções efetuadas, deter-minada de acordo com o critério acima indicado.

Competirá ao administrador do prédio entregar a cada condómino um documento que indique a quota-parte da renda e imposto retido na fonte que lhes são imputáveis, bem como das despesas de manutenção e con-servação efetuadas com a parte cedida suscetíveis de dedução.

Competirá, ainda, ao administrador manter na sua posse, nos termos do artigo 119º, do Código do IRS, os documentos comprovativos dos rendimen-tos auferidos pela cedência do uso das partes comuns do prédio, do im-posto retido, das despesas efetuadas com as mesmas e das deliberações tomadas pela assembleia de condóminos relativas às partes comuns e à aprovação de contas.

Cedência de espaço para colocação de antena ou fins publicitários

A qualificação dos rendimentos derivados da cedência de espaço para colo-cação da antena, são nos termos da alínea d) do n.º 2 do artigo 8.º do Código do IRS, havidas como rendas – e, por conseguinte consubstanciam rendi-mentos da Categoria F rendimentos prediais.

Se o rendimento auferido respeitar a uma parte comum deverá o valor global (e no pressuposto de que na situação em análise os condóminos são todos pessoas singulares), ser repartido, na proporção das respetivas quo-tas, por cada um dos condóminos, aplicando-se o acima referido para os “rendimentos comuns aos condomínios”.

Sublocação

Caso os rendimentos prediais obtidos sejam provenientes de uma sublo-cação, isto é, um arrendatário subarrendar espaços por si originalmente arrendados, apenas será considerado rendimento a diferença entre as im-portâncias recebidas pelas rendas pagas pelo sublocatário e as rendas pa-gas ao senhorio.

Será esta diferença que virá a ser considerada rendimento líquido para efeitos de englobamento, uma vez que, neste caso, não são permitidas deduções específicas.

Indemnizações por mudança de ramo comercial

A importância a pagar pelo inquilino ao senhorio a título de retribuição pela autorização para alterar o ramo comercial ou industrial a que o estabele-cimento estava afeto, deve ser considerada como rendimento predial, cate-goria F, nos termos da alínea a) do nº 2 do artigo 8º, do CIRS. Assim, tal rendimento fica sujeito a IRS, sendo considerado como sujeito passivo deste imposto o senhorio a quem é paga a indemnização.

Arrendamento de apartamentos para fins turísticos

O arrendamento de apartamentos ou vivendas de particulares para fins turísticos, isto é, por temporadas, constituem rendimentos enquadráveis na categoria F, logo, suscetíveis de enquadramento como rendimentos predi-ais.

Excetuam-se deste enquadramento a exploração de hospedagem, enquanto objeto de atividade hoteleira ou similar, ainda que limitada ao alojamento mediante remuneração e outros serviços acessórios, seja qual for o número de hóspedes, caso em que se enquadra na categoria b.

Obrigações declarativas

Estes rendimentos declaram-se no anexo F da declaração de rendimentos modelo 3 do IRS. As deduções passíveis de ser abatidas aos rendimentos também serão referidas neste anexo.

Esta declaração exige também que a informação cadastral do imóvel do contribuinte se encontre atualizada e correta. terá ainda que se ter pre-sente determinadas informações para preenchimento dos dados solicita-dos, nomeadamente os códigos de Freguesia / tipo / Artigo / Fração respei-tantes ao imóvel em causa.

Estes elementos poderão ser obtidos na caderneta predial do imóvel ou no documento de cobrança do IMI. A caderneta predial do imóvel poderá ser consultada / impressa em qualquer momento, no site das declarações eletrónicas, desde que o contribuinte tenha previamente solicitado as res-seguintes passos: Contribuinte / Consultar / Património / Património Pre-dial / Caderneta.

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Sujeitos passivos coletivos (IRC)

Os rendimentos derivados de rendas que determinada empresa aufere decorrentes da cedência do uso dos imóveis, configuram a natureza de rendimentos prediais, nos termos do artigo 8.º, n.º 1 e n.º 2, alínea a), do Código do IRS, conforme remissão do art. 88.º, n.º 1, alínea c) do CIRC.

Estes rendimentos são considerados como rendimentos do exercício para efeitos de IRC integrando o lucro tributável do respetivo exercício.

Obrigações declarativas

Em termos de obrigações declarativas em IRC, os rendimentos prediais não têm nenhum tratamento distinto dos restantes rendimentos da sociedade, estando refletidos no Resultado Líquido do Exercício a que respeitam, no campo 201 da Declaração modelo 22.

Rendimentos Prediais obtidos por não residentes

O mercado do arrendamento, para além dos proprietários residentes em território nacional, conta também com um grande número de proprietários estrangeiros ou mesmo portugueses que, atualmente, não se encontram a residir neste território.

Vejamos, então, como se processa a tributação dos rendimentos com imó-veis.

Para eliminar ou atenuar a dupla tributação, os Estados celebram acordos internacionais que estabelecem regras comuns que conferem a determina-do Estado legitimidade para tributar os rendimentos obtidos por um sujeito passivo que possui elementos de conexão entre os dois estados.

Estes acordos, denominados de “Convenções para Evitar a Dupla tributação em Matéria de Impostos sobre o Rendimento e sobre o Capital”, têm, regra geral, como base a Convenção Modelo OCDE e estabelecem regras que de-terminam qual dos Estados tem legitimidade para tributar e qual dos Esta-dos deve eliminar ou atenuar a tributação do rendimento em causa.

Em conformidade com estes normativos internacionais, os rendimentos provenientes de bens imobiliários são tributados no Estado da fonte, ou seja, o direito de tributar este tipo de rendimentos é atribuído ao Estado onde está situado o bem imobiliário gerador do rendimento (este procedimento justifica-se pela existência de uma relação económica muito estreita entre a fonte do rendimento e o Estado da fonte), devendo o estado de residência do sujeito beneficiário do rendimento eliminar ou atenuar a dupla tributação que possa existir sobre este rendimento.

No caso de rendimentos relacionados com bens imobiliários, é indiferente para efeitos de tributação a existência, ou não, de acordos internacionais entre os dois países.

Assim, estando o imóvel situado em território português, será Portugal o Estado que irá tributar estes rendimentos, pelo que teremos que recorrer à legislação interna para definição dos procedimentos.

Procedimentos para cumprir

Quer se trate de pessoas singulares ou pessoas coletivas, a partir do mo-mento em que estes obtenham rendimentos prediais em território portu-

guês devem requerer o respetivo número de identificação fiscal português (NIF).

Mesmo que não obtenha quaisquer de rendimentos em território nacional, aquando da inscrição do prédio, o proprietário deverá requerer a identifi-cação fiscal portuguesa.

Estes sujeitos passivos que auferem rendimentos em território nacional terão obrigatoriamente de designar um representante fiscal em território nacional. O representante fiscal deverá ser uma pessoa singular ou coletiva com residência ou sede em Portugal para e compete-lhes garantir o cum-primento dos deveres fiscais do representado e para as pessoas coletivas (sociedades) a concretização das obrigações referentes a IRC.

Refira-se que a natureza e extensão das obrigações que impendem sobre o representante fiscal limitam-se ao cumprimento dos deveres tributários acessórios e não incluem a responsabilidade pelo pagamento do imposto.

Os sujeitos adquirentes de imóveis em território nacional devem apresen-tar, no prazo de 60 dias, após a aquisição a inscrição/atualização do prédio na matriz predial através da entrega do modelo 1, no respetivo serviço de finanças.

Sujeitos passivos não residentes pessoas singulares

Em sede de IRS, os rendimentos derivados da cedência do uso do prédio ou de parte dele, são considerados rendas e como tal, representam um rendi-mento predial – categoria F (art. 5º do Código do IRS). A estes rendimentos poder-se-ão deduzir as importâncias gastas em despesas de manutenção e conservação (desde que devidamente documentadas) e o IMI (Imposto Mu-nicipal sobre Imóveis) correspondente que incide sobre o valor patrimonial tributário do prédio objeto do rendimento em causa.

Estes rendimentos, caso não sejam imputáveis a estabelecimento estável situado em território nacional, estão sujeitos a uma taxa especial de tribu-tação de 16,5%.

Para se considerar a existência de um estabelecimento estável em território nacional seria necessário que nesse espaço se desenvolvessem atividade de natureza comercial, industrial ou agrícola, o que pode não acontecer.

Tributação de rendimentos prediais de sujeitos passivos não residentes pessoas singulares

Obrigações declarativas dos sujeitos passivos não residentes pessoas sin-gulares

As pessoas singulares não residentes que obtiverem rendimentos da cate-goria F – rendimentos prediais, em território nacional não estão obriga-das a entregar declaração de início de atividade (apenas o estariam se se tratassem de rendimentos da categoria b).

taxa de IRS 16,5% 25%

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Devem contudo, entregar declaração de rendimentos modelo 3, relativa aos rendimentos do ano anterior, preenchendo para o efeito a folha de rosto e o anexo F.

Sujeitos passivos não residentes pessoas coletivas (sociedades)

As entidades, com ou sem personalidade jurídica, que não tenham sede nem direção efetiva em território português e cujos rendimentos nele obti-dos não estejam sujeitos a IRS são considerados sujeitos passivos em sede de IRC.

Muito embora exista um imóvel em território nacional que é propriedade de um não residente, este facto não implica só por si a existência de estabeleci-mento estável na verdadeira aceção do termo fiscal. Seria necessário, para tal, que nesse espaço se desenvolvesse atividade de natureza comercial, industrial ou agrícola, o que pode não acontecer.

Assim sendo a base tributável dos sujeitos não residentes sem estabeleci-mento estável, resulta do somatório dos rendimentos das diversas catego-rias consideradas para efeitos de IRS.

As importâncias auferidas a título de rendas poderão ser objeto de retenção na fonte à taxa de 16,50%. Esta retenção tem, neste caso, a natureza de pagamento por conta do imposto devido a final, uma vez que estes rendi-mentos estão sujeitos a obrigação declarativa.

A taxa de tributação aplicável neste caso é de 15%, não sujeitos à taxa de derrama (caso fossem imputáveis a um estabelecimentos estável a taxa de tributação seria de 25% e ficariam sujeitos a taxa de derrama).

Tributação de rendimentos prediais de sujeitos passivos não residentes pessoas coletivas

Obrigações declarativas dos sujeitos passivos não residentes pessoas co-letivas (sociedades)

As entidades coletivas não residentes que apenas detenham bens imóveis no território nacional não estão obrigadas à entrega da declaração de início de atividade.

todavia, a dispensa da apresentação da Declaração de Início não se veri-ficará caso a entidade não residente esteja domiciliada em país, território ou região sujeitos a um regime de fiscalidade mais favorável (Portaria nº 150/2004, de 13 de Fevereiro) visto que, de acordo com o nº 2 do artigo 51º do CIRC, se presume, para estes casos, a existência de rendimentos.

Por outro lado, e independentemente da localização da residência destas entidades, torna-se obrigatória a apresentação da declaração de início de atividade sempre que os bens imóveis detidos sejam alienados ou arrenda-dos. Nestes casos, a referida declaração deve ser apresentada no prazo de 15 dias a contar data da ocorrência dos factos.

taxa de IRC

Derrama

15%

Não

25%

Sim

Os rendimentos deverão ser declarados na declaração modelo 22 que de-verá ser apresentada, havendo continuidade de rendimentos, até ao último dia útil do mês de Maio do ano seguinte àquele a que respeitam esses rendi-mentos.

No preenchimento da declaração periódica de rendimentos modelo 22, o sujeito passivo deverá dar indicação das suas características – não resi-dente sem estabelecimento estável – e mencionar, a situação de redução de taxa – 15% nas colunas e campos respetivos.

No preenchimento da Declaração Anual de Informação Contabilística e Fis-cal, deverá ser preenchido o Anexo E, específico para entidades não resi-dentes sem estabelecimento estável.

Proprietários sedeados em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável (offshores)

Importa referir também o art.º 51.º do Código do IRC que trata de rendimen-tos não imputáveis a estabelecimento estável, este normativo estabelece uma presunção de rendimentos de 1/15 do valor patrimonial do prédio, quando o proprietário do imóvel seja uma entidade sedeada em país, terri-tório ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável e o bem detido seja um prédio urbano não arrendado ou não afeto a uma atividade económica;

Esta presunção só se aplica se a entidade não residente detentora do prédio não demonstrar que este não é fruído por entidade com domicílio em ter-ritório português e que o prédio não se encontra devoluto. Relativamente à forma de provar estes requisitos, o código não estabelece qualquer critério, devendo o sujeito passivo reunir todos os elementos que lhe pareçam apro-priados para o que se pretende provar.

3.1.5 Casos especiais e Outras situações relevantes.

Quando foram identificadas as formas de tributação sobre as transmissões onerosas de imóveis, chamámos a atenção sobre outras situações que, por serem assimiladas a transmissões, configuram operações sujeitas a IMT mesmos que ainda não tenha existido a transmissão jurídica do imóvel.

Como foi referido, atendendo a que estas figuras têm conquistado um es-paço na atual conjuntura económica e que podem ser um pilar de ajuda também na regeneração urbana, vamos fazer uma abordagem integrada das implicações fiscais de algumas destas opções.

O mercado imobiliário está a passar por uma das maiores crises a nível, a crise financeira da banca impôs severas restrições ao crédito que afe-taram empresas e famílias. Estas restrições implicaram uma significativa diminuição na concretização dos negócios de aquisição de habitações, mes-mo por famílias que anteriormente não tinham dificuldades no acesso ao crédito.

A compra de casas novas está a viver uma das maiores quebras no setor imobiliário, fruto da falta de liquidez e das restrições ao crédito. O excesso de oferta está a levar os profissionais do setor a procurar novas estratégias e abordagens.

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As empresas de construção que construíram empreendimentos têm muitos stocks que não conseguem escoar, esse fator aliado a elevados financia-mentos tem levado muitas empresas à insolvência.

A compra de casas usadas sofre exatamente do mesmo problema, difi-cultando a troca de imóveis pelas famílias.

todas estas contingências levam a que se procurem outras soluções ajusta-das aos mercados em que os intervenientes possam concretizar negócios sem a intervenção do recurso ao crédito, sendo apenas o vendedor e o com-prador os atores no negócio.

Obviamente que estas novas e necessárias formas de negociação também têm implicações fiscais que devem ser acauteladas, pelo que iremos agora abordar alguns desses “novos” negócios.

1.º Caso – Os contratos de promessa de compra e de venda com tradição do bem (o promitente-comprador tome a posse e passa a usufruir do bem).

Este tipo de contrato pretende viabilizar determinados negócios, sem o pro-mitente-comprador ter que recorrer ao crédito, permitindo por outro lado o escoamento de imóveis por parte dos proprietários.

Este negócio jurídico consubstancia-se na elaboração de um contrato promessa de compra e venda entre o vendedor e o comprador num deter-minado período de tempo, com a característica do promitente comprador tomar a posse do bem (tradição) e passar a usufruir dele na integra.

Este tipo de contrato permite passar para o promitente-comprador obri-gações decorrentes da utilização do imóvel tais como a transferência dos contratos de água, gás, eletricidade etc.

Estes contrato tem regra geral um período de tempo alargado até se realizar a escritura definitiva de compra e venda, permitindo que no período em que decorre o contrato se vá amortizando o valor da compra, com entregas de valores mensais, semestrais, anuais ou outros acordados entre as partes.

Estes valores não são considerados rendas e como tal não constituem rendimentos prediais na ótica do promitente-vendedor.

Mas, ainda que seja um tipo de contrato que pode, neste momento de crise, viabilizar negócios, tem alguns aspetos fiscais que é importante conhecer.

A sujeição a IMT verifica-se no momento em que se faz o contrato ainda que a escritura só seja efetuada vários anos depois, exceto se o promitente-comprador afetar o imóvel a sua habitação própria e permanente caso em que o IMT só será devido no momento da escritura.

Do lado do promitente-vendedor a mais-valia é apurada para efeito de de-terminação do rendimento coletável no ano em que se efetua o contrato de promessa de compra e venda com tradição do bem.

Esta sujeição, da mais-valia, tanto se aplica a sujeitos passivo de IRS (alínea a) do n.º 3 do artigo 10º do CIRS) como a sujeitos passivos de IRC (alínea a) do n.º 5 do art.º 46.º do CIRC).

Este ponto tem como objetivo considerar como transmissão onerosa o con-trato de promessa de compra e venda ou de troca, logo que verificada a tradição dos bens, independentemente de não haver lugar a qualquer con-traprestação.

2.º Caso – O arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam propriedade do arrendatário depois de satisfeitas todas as rendas acordadas;

Este tipo de contrato pode viabilizar determinados negócios, mais uma vez sem existir intervenção da banca permitindo por outro lado o escoamento de imóveis por parte dos proprietários.

Este negócio jurídico consubstancia-se na elaboração de um contrato de arrendamento em que exista a hipótese da transferência da propriedade depois de pagas todas as rendas acordadas.

Estes contratos têm regra geral um período de tempo alargado até se efe-tivar a opção de compra.

Estes valores são considerados rendas e como tal constituem rendimentos prediais na ótica do arrendatário.

Mas, ainda que seja um tipo de contrato que pode neste momento de crise viabilizar negócios, tem alguns aspetos fiscais que é importante conhecer.

A sujeição a IMT verifica-se no momento em que se faz o contrato de ar-rendamento com opção de compra ainda que a escritura só seja efetuada vários anos depois.

Neste caso, não existe sujeição a mais-valias no momento da elaboração do contrato dado estarmos perante a geração de outros rendimentos na ótica das rendas. No entanto está matéria não está suficientemente clarificada por parte dos serviços do IRS ou do IRC.

3.º Caso – Permutas de bens imóveis

também a troca de bens imóveis pode ser uma forma de viabilização de negócios imobiliários.

Neste caso estaremos perante um negócio jurídico que se consubstancia em duas operações distintas por parte de cada um dos intervenientes – uma operação de compra e uma operação de venda.

Do ponto de vista fiscal deveremos atender aos seguintes pontos:

A incidência do IMT ocorre no momento da transmissão, no entanto perante permutas o CIMT estabelece que este só incidirá pela diferença declarada de valores ou pela diferença entre os valores patrimoniais tributários, con-soante a que for maior, esta forma de tributação traz vantagens significa-tivas na tributação podendo diminuir consideravelmente o valor a pagar de IMT.

Do ponto de vista da tributação do rendimento, as mais-valias serão apura-das nos termos normais, não existindo nenhuma vantagem fiscal em IRS ou IRC sobre este tipo de operações.

Outros benefícios fiscais

O Estatuto dos benefícios Fiscais contém outras normas que respeitam a reabilitação urbana que merecem uma atenção especial dado a importância que tem nestas matérias, estamos a referir-nos em concreto aos artigos 49.º e 71.º do EbF, que de seguida transcrevemos:

“Artigo 49.º – Fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e fun-dos de poupança-reforma

“1 - Ficam isentos de imposto municipal sobre imóveis e de imposto mu-nicipal sobre as transmissões onerosas de imóveis os prédios integrados

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em fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, em fundos de pensões e em fundos de poupança-reforma, que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional.”

A Lei do Orçamento para 2011 tornou a abranger os fundos de investimento imobiliários fechados no âmbito deste benefício fiscal.

“Artigo 71.º – Incentivos à reabilitação urbana

1 - Ficam isentos de IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional, desde que se constituam entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezem-bro de 2012 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.

2 - Os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, exceto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas quanto aos rendimentos de capitais ou entidades não residentes sem esta-belecimento estável em território português ao qual os rendimentos sejam imputáveis, excluindo:

a) As entidades que sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças;

b) As entidades não residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25% por entidades residentes.

3 - O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos fundos de investimento referi-dos no n.º 1 é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do Estatuto dos benefícios Fiscais ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento.

4 - São dedutíveis à coleta, em sede de IRS, até ao limite de € 500, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de:

a) Imóveis, localizados em áreas de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação; ou

b) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos ter-mos dos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que sejam objeto de ações de reabilitação.

5 - As mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes da alienação de imóveis situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação.

6 - Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS resi-dentes em território português são tributadas à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de:

a) Imóveis situados em área de reabilitação urbana´, recuperados nos ter-mos das respetivas estratégias de reabilitação;

b) Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos ter-mos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação.

7 - Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isen-ção de imposto municipal sobre imóveis por um período de cinco anos, a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de cinco anos.

8 - São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autóno-ma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e per-manente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado na ´área de reabilitação urbana´.

9 - A retenção na fonte a que se refere o n.º 2 tem carácter definitivo sem-pre que os titulares sejam entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ou sujeitos passivos de IRS residentes que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, in-dustrial ou agrícola, podendo estes, porém, optar pelo englobamento para efeitos desse imposto, caso em que o imposto retido tem a natureza de imposto por conta, nos termos do artigo 78.º do Código do IRS.

10 - A dispensa de retenção na fonte nos casos previstos no n.º 2 só se verifica quando os beneficiários dos rendimentos fizerem prova, perante a entidade pagadora, da isenção de que aproveitam ou da qualidade de não residente em território português, até à data em que deve ser efetuada a retenção na fonte, ficando, em caso de omissão da prova, o substituto tribu-tário obrigado a entregar a totalidade do imposto que deveria ter sido de-duzido nos termos da lei, sendo aplicáveis as normas gerais previstas nos competentes códigos relativas à responsabilidade pelo eventual imposto em falta.

11 - A prova da qualidade de não residente em território português é fei-ta nos termos previstos nos artigos 15.º, 16.º e 18.º do Decreto-Lei n.º 193/2005, de 7 de Novembro.

12 - Os titulares de rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no n.º 1, quando englobem os rendi-mentos que lhes sejam distribuídos, têm direito a deduzir 50% dos rendi-mentos relativos a dividendos, nos termos e condições previstos no artigo 40.º-A do Código do IRS e no n.º 8 do artigo 46.º do Código do IRC.

13 - As obrigações previstas no artigo 119.º e no n.º 1 do artigo 125.º do Có-digo do IRS devem ser cumpridas pelas entidades gestoras ou registadoras.

14 - As entidades gestoras dos fundos de investimento referidos no n.º 1 são obrigadas a publicar o valor do rendimento distribuído, o valor do imposto retido aos titulares das unidades de participação, bem como a dedução que lhes corresponder para efeitos do disposto no n.º 6.

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15 - Caso os requisitos referidos no n.º 1 deixem de verificar-se, cessa a aplicação do regime previsto no presente artigo, passando a aplicar-se o re-gime previsto no artigo 22.º do Estatuto dos benefícios Fiscais, devendo os rendimentos dos fundos de investimento referidos no n.º 1 que, à data, não tenham ainda sido pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares ser tributados autonomamente, às taxas previstas no artigo 22.º, acres-cendo os juros compensatórios correspondentes.

16 - As entidades gestoras dos fundos de investimento referidos no n.º 1 são solidariamente responsáveis pelas dívidas de imposto dos fundos cuja gestão lhes caiba.

17 - Os encargos a que se refere o n.º 4 devem ser devidamente comprova-dos e dependem de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante os casos.

18 - As entidades mencionadas no número anterior devem remeter à ad-ministração tributária as certificações referidas no número anterior.

19 - As isenções previstas nos n.ºs 7 e 8 estão dependentes de deliberação da assembleia municipal, que define o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12.º da Lei das Finanças Locais.

20 - Os incentivos fiscais consagrados no presente artigo são aplicáveis aos imóveis objetos de ações de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

21 - São abrangidas pelo presente regime as ações de reabilitação que te-nham por objeto imóveis que preencham, pelo menos, uma das seguintes condições:

a) Sejam prédios urbanos arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU;

b) Sejam prédios urbanos localizados em ´áreas de reabilitação urbana´.

22 - Para efeitos do presente artigo, considera-se:

a) ´Acções de reabilitação´ as intervenções destinadas a conferir adequa-das características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou vários edifícios, ou às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às suas frações, ou a conceder-lhe novas aptidões funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, das quais resulte um estado de conservação do imóvel, pelo menos, dois níveis acima do atribuído antes da intervenção;

b) Área de reabilitação urbana´ a área territorialmente delimitada, com-preendendo espaços urbanos caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas urbanísticas, dos equi-pamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consoli-dadas;

c) ´Estado de conservação´ o estado do edifício ou da habitação determina-do nos termos do disposto no NRAU e no Decreto-Lei n.º 156/2006, de 8 de agosto, para efeito de atualização faseada das rendas ou, quando não seja o

caso, classificado pelos competentes serviços municipais, em vistoria reali-zada para o efeito, com referência aos níveis de conservação constantes do quadro do artigo 33.º do NRAU.

23 - A comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habili-tada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da locali-zação do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.

24 - A delimitação das áreas de reabilitação urbana para efeitos do presente artigo é da competência da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, obtido parecer do IhRU, I.P., no prazo de 30 dias, improrrogáveis.

25 - Caso a delimitação opere sobre uma área classificada como área crítica de recuperação ou reconversão urbanística (ACRRU), não há lugar à emis-são do parecer referido no número anterior.”

Analisemos alguns dos aspetos mais relevantes deste regime.

Através da criação de incentivos fiscais atrativos para os investidores, os úl-timos governos elegeram a reabilitação urbana como uma área fundamen-tal para o desenvolvimento das cidades e melhoria das condições de vida da população com consequências positivas para a economia, nomeadamente, através do incentivo ao arrendamento e retorno das famílias, comércio e serviços para os centros urbanos.

Com Orçamento de Estado de 2009, o legislador introduziu o incentivo fiscal mais relevante para a reabilitação.

Em concreto, o legislador introduziu no artigo 99º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro – Lei de Orçamento de estado para 2009 o artigo 71.º do Estatuto dos benefícios Fiscais, denominado, precisamente, “Incentivos à reabilitação urbana”.

Estes incentivos acrescentaram, além de tudo o que existia nos normativos Portugueses no que respeita a benefícios, reduções significativas na tribu-tação. Vejamos os principais aspetos do art. 71.º do EBF.

Esta disposição trata essencialmente de dois factos distintos: (i) por um lado, incentivos diretos para quem concretizar obras de reabilitação (dirigi-do essencialmente a proprietários) e por outro lado (ii) incentivos relaciona-dos com a constituição de fundos de investimento imobiliário.

Dos benefícios que os proprietários podem usufruir, destacamos os seguintes:

• Dedução à coleta, em sede de IRS, de 30% dos encargos, com o limite de 500,00 €, suportados com a reabilitação de imóveis localizados em zonas de reabilitação e recuperados de acordo com as estratégias de reabilitação ou de imóveis arrendados que sejam objeto de ações de reabilitação.

• Tributação à taxa autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo en-globamento, das mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS resi-dentes em território português, quando estas mais-valias sejam inteira-mente da alienação de imóveis situados em “área de reabilitação urbana”, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação.

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• Tributação à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, dos rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português, quando sejam inteiramente decorrentes de imóveis situados em área de reabilitação urbana e recuperados nos termos das respectivas estratégias de reabilitação ou imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação.

• Isenção de IMI por um período de 5 anos para imóveis reabilitados nos termos definidos no art. 71.º, a contar do ano, inclusive, da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de 5 anos.

• Isenção de IMT nas aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado na área de reabilitação urbana.

Os benefícios relacionados com a isenção de IMT e IMI dependem de delibe-ração da Assembleia Municipal, que irá definir o seu âmbito e alcance, nos termos do n.º 2 do artigo 12º da Lei das Finanças Locais.

O benefício que permite deduzir à coleta 30% dos encargos com o limite de 500,00 €, depende de certificação prévia por parte do órgão de gestão da área de reabilitação ou da comissão arbitral municipal, consoante o caso. Estas entidades são obrigadas a remeter as certificações emitidas à Admi-nistração tributária.

Vejamos, agora, os restantes benefícios relacionados com os fundos de in-vestimento imobiliário.

Os fundos de investimento imobiliário, desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2012 e em que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana, têm os seguintes benefícios:

• Isenção de IRC relativamente aos rendimentos obtidos de qualquer na-tureza;

• Os titulares de unidades de participação dos fundos anteriormente po-dem também beneficiar de redução para 10% na retenção na fonte de IRS ou de IRC, relativamente aos rendimentos respeitantes a unidades de par-ticipação, pagos ou colocados à disposição dos respetivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, exceto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas quanto aos rendimentos de capitais ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ao qual os rendimentos sejam imputáveis, excluindo as entidades que sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por Portaria do Ministro das Finanças e as entidades não residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25% por entidades residentes.

Esta retenção na fonte pode ter um caráter definitivo sempre que os titu-lares sejam entidades não residentes sem estabelecimento estável em ter-ritório português ou sujeitos passivos de IRS residentes que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrí-cola (os sujeitos passivos de IRS podem sempre optar pelo englobamento);

• Tributação à taxa de 10% do rendimento resultante do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação, quando os titulares sejam entidades não residentes a que não

seja aplicável a isenção prevista no artigo 27º do EbF ou, sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento.

O artigo 71.º clarifica o que se considera área de reabilitação urbana, para efeitos deste benefício fiscal, referindo que é a área territorialmente delimi-tada, compreendendo espaços urbanos caracterizados pela insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infraestruturas urbanísti-cas, dos equipamentos sociais, das áreas livres e espaços verdes, podendo abranger designadamente áreas e centros históricos, zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação, nos termos da Lei de bases do Património Cultural, áreas urbanas degradadas ou zonas urbanas consolidadas. A delimitação destas áreas é da competência da Assembleia Municipal, sob proposta da Câmara Municipal, desde que obtido parecer do Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana.

A comprovação do início e conclusão das ações de reabilitação é da com-petência da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo-lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação.

O Regime Juridico da reabilitação urbana

O regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro refere no seu preâmbulo refere que a rea-bilitação urbana assume -se hoje como uma componente indispensável da política das cidades e da política de habitação, na medida em que nela convergem os objetivos de requalificação e revitalização das cidades, em particular das suas áreas mais degradadas, e de qualificação do parque habitacional, procurando-se um funcionamento globalmente mais harmo-nioso e sustentável das cidades e a garantia, para todos, de uma habitação condigna.

Este RJRU ressalva o Programa do XVII Governo Constitucional que conferiu à reabilitação urbana elevada prioridade, mencionando os incentivos fiscais introduzidos pelo Orçamento do Estado para 2009, nomeadamente o art. 71.º do EbF.

Este regime surgiu da necessidade de encontrar soluções para cinco grandes desafios que se colocam à reabilitação urbana. São eles:

a) Articular o dever de reabilitação dos edifícios que incumbe aos privados com a responsabilidade pública de qualificar e modernizar o espaço, os equipamentos e as infra -estruturas das áreas urbanas a reabilitar;

b) garantir a complementaridade e coordenação entre os diversos actores, concentrando recursos em operações integradas de reabilitação nas «áre-as de reabilitação urbana», cuja delimitação incumbe aos municípios e nas quais se intensificam os apoios fiscais e financeiros;

c) Diversificar os modelos de gestão das intervenções de reabilitação urba-na, abrindo novas possibilidades de intervenção dos proprietários e outros parceiros privados;

d) Criar mecanismos que permitam agilizar os procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas de reabilitação;

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e) Desenvolver novos instrumentos que permitam equilibrar os direitos dos proprietários com a necessidade de remover os obstáculos à reabilitação associados à estrutura de propriedade nestas áreas.

Este regime teve como objetivo central substituir um regime que regulava essencialmente um modelo de gestão das intervenções de reabilitação ur-bana, centrado na constituição, funcionamento, atribuições e poderes das sociedades de reabilitação urbana, por um outro regime que procedesse ao enquadramento normativo da reabilitação urbana ao nível programático, procedimental e de execução.

O regime associa-se também à delimitação das áreas de intervenção (as «áreas de reabilitação urbana») a definição, pelo município, dos objetivos da reabilitação urbana da área delimitada e dos meios adequados para a sua prossecução.

O regime jurídico da reabilitação urbana estrutura as intervenções de rea-bilitação com base em dois conceitos fundamentais: o conceito de «área de reabilitação urbana», cuja delimitação pelo município tem como efeito determinar a parcela territorial que justifica uma intervenção integrada no âmbito deste diploma, e o conceito de «operação de reabilitação urbana», correspondente à estruturação concreta das intervenções a efetuar no inte-rior da respetiva área de reabilitação urbana.

A delimitação de área de reabilitação urbana, pelos municípios, pode ser feita através de instrumento próprio, precedida de parecer do Instituto da habitação e da Reabilitação Urbana, I. P., ou por via da aprovação de um plano de pormenor de reabilitação urbana, correspondendo à respetiva área de intervenção.

A esta delimitação é associada a exigência da determinação dos objectivos e da estratégia da intervenção, sendo este também o momento da definição do tipo de operação de reabilitação urbana a realizar e da escolha da enti-dade gestora.

Com efeito, numa lógica de flexibilidade e com vista a possibilitar uma mais adequada resposta, o regime permite a realização de dois tipos distintos de operação de reabilitação urbana designados:

• «operação de reabilitação urbana simples» - trata -se de uma intervenção essencialmente dirigida à reabilitação do edificado, tendo como objetivo a reabilitação urbana de uma área.

• «operação de reabilitação urbana sistemática», é acentuada a vertente integrada

da intervenção, dirigindo -se à reabilitação do edificado e à qualificação das infra -estruturas, dos equipamentos e dos espaços verdes e urbanos de utilização coletiva, com os objetivos de requalificar e revitalizar o tecido urbano.

Quer num caso quer no outro à delimitação da área de reabilitação urbana atribui -se um conjunto significativo de efeitos. Entre estes, destaca-se, desde logo, a emergência de uma obrigação de definição dos benefícios fiscais associados aos impostos municipais sobre o património. Decorre também daquele ato a atribuição aos proprietários do acesso aos apoios e incentivos fiscais e financeiros à reabilitação urbana. O ato de delimitação da área de reabilitação urbana, sempre que se opte por uma operação de reabilitação urbana sistemática, tem ainda como imediata consequência a declaração de utilidade pública da expropriação ou da venda forçada dos imóveis existentes ou, bem assim, da constituição de servidões.

Com este regime foi criada a figura das entidades gestoras, que podem ser o próprio município ou a entidades do setor empresarial local existentes ou a criar

O regime define também modelos de execução das operações de reabili-tação que podem ser particulares ou com o apoio das entidades gestoras,

O papel dos intervenientes públicos na promoção e condução das medidas necessárias à reabilitação urbana surge bem delineado, não deixando, no entanto, de se destacar o dever de reabilitação dos edifícios ou frações a cargo dos respetivos proprietários, no entanto este regime prevê que as entidades gestoras possam impor aos proprietários a obrigação de o rea-bilitar.

O processo de licenciamento não é um processo único e uniforme que se aplique em todo o País. Vai depender não apenas da Câmara, mas igual-mente se a zona onde se insere o projeto está ou não sujeita à alçada de uma SRU ou se é uma zona de intervenção prioritária.

De uma forma simplificada e genérica, o processo de licenciamento – res-salva-se as particularidade de ser uma zona sujeita a uma SRU, em que deve ser analisada junto da respectiva -:

• Pedido de Informação Prévia (quando se quiser ter uma ideia sobre as condicionantes do local) - não é obrigatório;

• Entrega do Projeto de Arquitetura com as peças necessárias ;

• Notificação da Câmara da aprovação do projeto de Arquitetura;

• Entrega do Projeto de Especialidades com as peças necessárias, podem ser entregues juntamente com o Projeto de Arquitetura ou no prazo máximo de 6 meses a contar da data da notificação da aprovação do Projeto de Ar-quitetura;

• Notificação da Câmara da aprovação dos Projetos de Especialidades;

• Notificação da Câmara do valor das taxas municipais;

• Entrega do Pedido de Emissão do Alvará de Licença de Obras de Edifi-cação - depois da escolha da Entidade Executante;

• Levantamento do Alvará de Licença de Obras de Edificação e pagamento das taxas municipais;

• Comunicação à Câmara Municipal do Início dos Trabalhos 5 dias antes do início da obra;

Nas situações seguintes pode ser apenas necessária a Comunicação Prévia:

• As obras de reconstrução com preservação das fachadas;

• As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;

• As obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abran-gida por operação de loteamento ou plano de pormenor que contenha os elementos referidos nas alíneas c), d) e f) do n.º 1 do artigo 91.º do Decreto – Lei n.º 380/99, de 22 de Setembro;

• As obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da

3.2PROCESSOS DE LICENCIAMENTO,

PROCEDIMENTOS ADMINISTRATIVOS E NORMATIVAS, ASSOCIADOS AO PRO-

CESSO DE REgENERAçãO

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frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação;

• As obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis nas seguintes áreas sujeitas a servidão administrativa ou res-trição de utilidade pública.

• A edificação de piscinas associadas a edificação principal;

• As alterações à utilização dos edifícios que envolvam a realização de obras não isentas de controlo prévio ou que careçam da realização de consultas externas;

• As demais operações urbanísticas que não estejam isentas de controlo prévio.

Em que se esclarece o seguinte:

Obras de reconstrução sujeitas a Comunicação Prévia:

Com preservação das fachadas – Obras subsequentes à demolição de uma parte de uma edificação existente, preservando as fachadas principais, com todos os seus elementos não dissonantes e das quais não resulte edifi-cação com cércea superior à das edificações confinantes mais elevadas; Sem preservação das fachadas – Com informação prévia favorável e em vigor, proferida nos termos do n.º 2 do artigo 14º do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que realizada nos exatos termos em que foi apreciada.

Obras de alteração sujeitas a Comunicação Prévia

Em áreas abrangidas por operação de loteamento; Em áreas abrangidas por plano de pormenor que contenha os elementos referidos nas alíneas c), d) e f) do n.º1 do artigo 91º do DL n.º 380/99, de 22 de Setembro; Em zona urbana consolidada, desde que respeitem os planos municipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra, no troço de rua entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado; Com informação prévia favorável e em vigor, proferida nos ter-mos do n.º 2 do artigo 14º do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que realizada nos exatos termos em que foi apreciada.

Obras de ampliação sujeitas a Comunicação Prévia

Em áreas abrangidas por operação de loteamento; Em áreas abrangidas por plano de pormenor que contenha os elementos referidos nas alíneas c), d) e f) do n.º 1 do artigo 91º do DL n.º 380/99, de 22 de Setembro; Em zona urbana consolidada, desde que respeitem os planos municipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra, no troço de rua entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado; Com informação prévia favorável e em vigor, proferida nos ter-mos do n.º 2 do artigo 14º do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que realizada nos exatos termos em que foi apreciada.

Obras de Construção sujeitas a Comunicação Prévia

Em áreas abrangidas por operação de loteamento; Em áreas abrangidas por plano de pormenor que contenha os elementos referidos nas alíneas c), d) e f) do n.º 1 do artigo 91º do DL n.º 380/99, de 22 de Setembro;

Em zona urbana consolidada, desde que respeitem os planos municipais e das quais não resulte edificação com cércea superior à altura mais fre-quente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se in-tegra, no troço de rua entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado; Com informação prévia favorável e em vigor, proferida nos termos do n.º 2 do artigo 14º do DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro, desde que realizada nos exatos termos em que foi apreciada.

Estão isentas de licença e não têm comunicação prévia – artº6, alíneas a), b) I) e j) do nº1 do DL 60/2007 (RJUE) a) as obras de conservação; b) as obras de alteração no Interior de edifícios ou suas fracções que não Impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da forma das facha-das e da forma dos telhados (excepto em Imóveis classificados ou em vias de classificação); i) as obras de escassa relevância urbanística: - novo con-ceito (art.º 6-A); - relevância dos regulamentos municipais; - atualização da descrição predial. j) o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano ou fora deste (em de-terminadas circunstâncias).

Consideram-se «Obras de escassa relevância urbanística» - as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização tenham escasso impacte urbanístico. Nos termos do Art.º. 6º-A são obras de escassa relevância urbanística:

a) As edificações, contíguas ou não, ao edifício principal com altura não superior a 2,2 m ou, em alternativa, à cércea do rés -do -chão do edifício principal com área igual ou inferior a 10 m2 e que não confinem com a via pública;

b) A edificação de muros de vedação até 1,8 m de altura que não confinem com a via pública e de muros de suporte de terras até uma altura de 2 m ou que não alterem significativamente a topografia dos terrenos existentes;

c) A edificação de estufas de jardim com altura inferior a 3 m e área igual ou inferior a 20 m2;

d) As pequenas obras de arranjo e melhoramento da área envolvente das edificações que não afectem área do domínio público;

e) A edificação de equipamento lúdico ou de lazer associado a edificação principal com área inferior à desta última;

f) A demolição das edificações referidas nas alíneas anteriores;

g) Outras obras, como tal qualificadas em regulamento municipal. (Com exceção das obras em imóveis classificados de interesse nacional ou inte-resse público e nas respectivas zonas de proteção).

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4 breve Caracterização da situação na União Europeia em relação aos

sistemas aplicados com sucesso na regeneração urbana

Legislação Fiscal

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A tributação é sempre um fator de preocupação para os proprietários, inves-tidores e empresas do setor, não só em Portugal, como nos outros países e, naturalmente, como o objetivo de, com esta atividade, obter rendimentos.

Para fomento da reabilitação urbana, também noutros países e cidades da União Europeia foram adotados fortes incentivos fiscais.

A este propósito, Rui Vaz das Neves Macedo Ribeiro em – “INSTRUMENTOS FISCAIS E REAbILItAçãO URbANA” - Dissertação submetida para satisfa-ção parcial dos requisitos do grau de Mestre em Planeamento e Projeto do Ambiente Urbano, Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto – 2005, pp. 53 a 54 refere algumas experiências internacionais baseado num estudo da KPMG, 1999, a saber:

“A República da Irlanda introduziu pela primeira vez, em 1985, um pacote de incentivos fiscais com o objetivo de atrair o desenvolvimento residencial e comercial para áreas especialmente delimitadas, que em geral coincidiram com as maiores áreas urbanas do país.

No entanto, grande parte das medidas fiscais foram abolidas em 1998, em resultado de um conflito havido com a Comissão Europeia sobre a intenção da Irlanda introduzir uma taxa fixa de IRC de apenas 12,5%.

Uma avaliação desses incentivos fiscais concluiu sobre o seu elevado su-cesso e eficácia no incremento do investimento privado no desenvolvimento urbano.

Aliás, o investimento no setor residencial representou 28% do investimento total nessas áreas e foi predominantemente aplicado em habitação nova.

A Dinamarca não utiliza medidas fiscais para estimular o desenvolvimento urbano em localizações específicas, antes fazendo uso de um regime de planeamento muito rigoroso.

Nas situações onde as restrições de planeamento são ultrapassadas, a tri-butação é utilizada para assegurar que os promotores não obtenham ganhos excessivos quando adquirem o direito de construir em áreas ante-riormente rurais, sendo tributado todo o acréscimo de valor do solo decor-rente da mudança de uso permitida.

Nesse país, não existem desincentivos à retenção do solo.

As transações das propriedades são taxadas com base no acréscimo do valor do solo verificado desde 1996, a que acresce o imposto de selo à taxa de 1,2%.

A principal medida fiscal utilizada na Alemanha consiste na disponibilização de taxas de amortização vantajosas dos custos de aquisição, construção e reabilitação de imóveis.

A taxa normal de amortização é de 2% ao ano, mas pode atingir 50% em certas áreas para encorajar o investimento. Aliás, de forma a estimular a reabilitação dos edifícios residenciais existentes na antiga Alemanha de Leste, foi utilizada uma taxa de amortização especial equivalente a 100% dos custos de reabilitação, para um período de 10 anos.

Por isso, nesse país, os fundos de investimento são muito populares, por permitirem os investidores individuais investir em propriedades e tirar proveito das referidas taxas de amortização vantajosas.

Existe também um imposto sobre terrenos expectantes mas que, por apre-sentar uma taxa relativamente baixa, não tem impacto como desincentivo à retenção do solo.

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4.1

BREVE CARACTERIZAÇÃO DA SI-TUAÇÃO NA UNIÃO EUROPEIA EM

RELAÇÃO AOS SISTEMAS APLICADOS COM SUCESSO NA REGENERAÇÃO

URbANA

LEgISLAçãO FISCAL

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O imposto de selo é cobrado à taxa de 3,5% sobre o preço de compra do terreno.

A Holanda, tal como a Dinamarca, também não faz uso de quaisquer medi-das fiscais para controlar ou encorajar o desenvolvimento urbano.

O desenvolvimento urbano é principalmente regulado através da combi-nação de um regime de planeamento muito rígido com a disponibilidade de subsídios diretos, locais ou nacionais.

A agência de proteção ambiental dos EUA introduziu em 1997 um incentivo fiscal nacional, dirigido para áreas urbanas degradadas, segundo o qual os contribuintes elegíveis podem deduzir os custos com trabalhos de limpeza ou descontaminação ambiental no imposto sobre o rendimento.

Por sua vez, o departamento de habitação e de desenvolvimento urbano in-troduziu em 1999 uma iniciativa dirigida ao desenvolvimento económico de áreas urbanas degradadas, que contempla fundos de apoio à sua regenera-ção.

Ao nível dos governos regionais, existe um conjunto de programas fiscais que visam estimular a regeneração de áreas urbanas degradadas.

Por exemplo, a redução ou isenção do imposto sobre a propriedade (equiva-lente ao IMI em Portugal) é usada de diferentes formas em alguns Estados, designadamente em áreas economicamente deprimidas, especialmente de-limitadas, que qualificam o proprietário para beneficiar desses incentivos.”

Ribeiro refere ainda que “importa ainda salientar que a utilização de medi-das fiscais, para controlar ou encorajar o desenvolvimento urbano, tem tido particular sucesso em países onde o sistema de planeamento e respetiva regulamentação são mais flexíveis e menos restritivos, conforme sucede nalguns anglo-saxónicos, demonstrando-se desnecessária em países com um sistema de planeamento tradicionalmente rígido e rigoroso, tais como os do norte da Europa (KPMG, 1999 B).”

Outro caso de sucesso de regeneração urbana na Europa, fortemente im-pulsionado por incentivos fiscais, foi a cidade de berlim.

Após a queda do muro de berlim, e com a unificação das duas Repúblicas Alemãs, a intervenção urbanística foi fundamental quer a nível da reabili-tação quer a nível da recuperação da funcionalidade urbana.

Conforme refere Bento Adriano de Machado Aires e Aires em - “ESTRATÉ-gIAS DE REAbILItAçãO URbANA CASO DE EStUDO: bAIRRO DOS FERREI-ROS” -Dissertação elaborada no âmbito do Mestrado em Engenharia Civil da Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro, “a cidade de berlim co-nheceu uma mudança assinalável com a queda do muro de berlim em 1990. Com a reunificação das duas repúblicas federais, todas as restrições de mobilidade caíram por terra, tendo também, por esta altura, ocorrido uma redefinição da estrutura urbana da cidade e uma expansão do perímetro urbano, que favoreceu a mobilidade da população”

bENtO AIRES refere ainda que “Os principais incentivos fiscais que foram aplicados em berlim, permitiram que os valores aplicados nos investimen-tos pudessem ser deduzidos em sede de tributação, sendo aplicáveis a in-vestimentos que visassem a construção, ampliação e modernização das propriedades.

A regulamentação aplicável a toda a cidade desde Dezembro de 1991, per-mitia a dedução da tributação no primeiro ano de 50% dos investimentos, à excepção dos custos dos terrenos, independentemente do tipo de uso dos imóveis (berry et al, 1996). houve uma evolução em 1998, com a restrição dos incentivos fiscais para investimentos com o uso residencial e de moder-nização e reconstrução de edifícios.

Os fundos de investimento imobiliários fechados podem também usufruir destes incentivos. O conceito pode ser aplicável a um consórcio de pessoas que os possam constituir, sendo tradicionalmente usados em imóveis de usos residencial ou a retalho, uma vez que foram mercados emergentes após a reestruturação da cidade.

O mercado dos escritórios no centro da cidade de berlim, após 1990, foi um dos principais impulsionadores da reabilitação urbana da cidade de berlim, Berry e McGreal consideram este mercado como altamente especulativo. Este facto levou à construção e adaptação de uma grande parte dos imóveis a este uso, uma vez que foi

impulsionado pela localização do governo Federal no centro da cidade, com o aproveitamento dos benefícios fiscais ainda aplicáveis a toda a cidade e a todas as tipologias de uso.

A especulação que se verificou após a queda do muro de berlim, foi mo-tivada pelos elevados índices de procura face ao baixo nível de oferta e de baixa qualidade.

Em 1992 o valor de arrendamento por m2 era de 90DM e com uma taxa de desocupação de menos de 1%, mas com os incentivos criados e com o impulso provocado por este mercado, até 1995 a situação foi-se inver-tendo, com a redução do valor de arrendamento por m2 para os 30-50DM com uma taxa de desocupação de 6,6%. No estando a procura manteve-se estável ao longo do tempo, tendo apresentado apenas pequenas oscilações (berry, 1996). O crescimento da oferta de escritórios é o reflexo do con-junto de expectativas económicas criadas com o crescimento de berlin e com o aproveitamento dos incentivos fiscais, que acabou se tornar um in-vestimento de risco ao fim dos quatro primeiros anos. Dado o aumento da taxa de desocupação e redução das yelds, que tradicionalmente no mercado alemão são baixas. Dai ter provocado a mudança dos pressupostos dos in-centivos fiscais em 1998, vocacionando-os para o mercado residencial.

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Para o projeto das unidades de vizinhança, foram escolhidas zonas de inter-venção para aplicação de um programa nacional com incentivos comunitári-os, que visa o estabelecimento de uma abordagem integrada de reabilitação urbana, com uma abordagem participativa e com uma forte componente de envolvimento dos moradores locais na sua unidade de vizinhança.

Para cada unidade de intervenção, foi criada uma estrutura própria com a função de gestão da vizinhança. Estabeleceram-se nove grandes obje-tivos para a cidade de berlim, que incluem a melhoria das oportunidades de trabalho e nível de qualificação, reforçando as infra-estruturas locais e de participação, promoção da cultura local e melhores acesso aos serviços de saúde e sociais.

Em Schöneberg, a implantação dos fundos de vizinhança foi iniciado em 1970 num bairro de habitação social. O conceito deste programa é colocar ao dis-por do bairro uma determinada verba, para que a população local pudesse gerir e definir quais as aplicações até esse valor. No caso deste bairro, foi construído um café, um parque infantil e uma espécie de dormitório comum e foram melhoradas as condições de habitabilidade dos apartamentos. Este tipo de iniciativas fez com que fosse gerado um clima de segurança, que até aqui poderia ser posto em causa.

Um indicador do sucesso deste tipo de abordagem é que em 1999, 100 dos 500 apartamentos se encontravam vazios, em 2004 apenas 10 permaneciam livres (Senatsverwaltung für Stadtenwicklung, 2004).

Em Kreuzberg, segundo o estudo, a abordagem visou um conjunto de pro-blemas semelhantes, bem como a promoção da região e dos ativos, tais como a proximidade ao centro urbano de berlim. O projeto aqui centrali-zou-se na educação e formação e particularmente na criação de emprego e integração social de minorias étnicas.” (pp. 59-61).

Diversas são as experiências de regeneração urbana nas cidades europeias e ainda mais diversas as motivações que estão subjacentes a esses proces-sos.

Alguns dos processos resultaram da situação de destruição dos finais de guerras e outras de processos que pretendiam regenerar verdadeiramente os centros urbanos:

• quer contrariando a terciarização destes centros e a expulsão dos resi-dentes para áreas exteriores;

• quer pretendendo revitalizar os centros urbanos, históricos ou não;

• quer por questões ambientais e ecológicas;

• quer aproveitando grandes iniciativas ou eventos de carácter internacio-nais.

De uma forma sucinta, porque o objectivo deste trabalho é identificar os principais trabalhos e as boas práticas, apresentam-se algumas das rege-nerações ocorridas, na Europa:

• a regeneração de algumas cidades alemãs, resultantes da destruição da II guerra mundial;

• a regeneração de Berlim, em duas situações distintas:

• após a II Guerra Mundial, em que a Antiga Alemanha Federal fica com um enclave no meio do território da ex-República Democrática Alemã;

• após a reunificação, a 3 de outubro de 1990, em que esta cidade volta a ser Capital e há uma transferência de serviços para a cidade;

• regeneração em Espanha:

• da zona do Porto Olímpico e do Bairro Gótico, em Barcelona, associado aos Jogos Olímpicos em 1992;

• das “zonas de reabilitação preferencial”, em Madrid, associado ao Ma-drid Capital Europeia da cultura;

• de zonas no seguimento dos concursos “Património da humanidade”, como sejam Santiago de Compostela e toledo;

• A reabilitação em Itália – que foi seguramente a pioneira em reabilitação e preservação dos centros históricos –:

• nas cidades históricos, Veneza, Roma, Sena, que são sujeitas a con-servação já nos séculos XIX e XX;

• mais recentemente, na segunda metade do século XX, e em particular nas décadas 80’e 90’s, com a requalificação regeneração urbana em al-gumas cidades;

• A reconstrução em França, resultante da Lei Malraux – do início dos anos 60’s do século passado – que permitiu as operações de reabilitação e re-generação em largas dezenas de cidades francesas com centros históricos;

• As operações de regeneração, também em França, conduzidas nas zonas urbanas que não tinham grande interesse histórico, em que foram feitas reabilitações de construção social;

Em todos estes processos, esteve por base documentos-guias que permiti-ram a requalificação e a construção nova, que completasse os vazios exis-tentes (por excesso de degradação, por total destruição ou mesmo por ine-xistência de ocupação) de uma forma organizada e coerente. São exemplos destes documentos:

• “os 12 princípios para a renovação urbana cautelosa”, na Alemanha as-sociados

à exposição que decorreu entre 1977 e 1984 em berlim, “Internationalle bauausstellung berlin”;

• “Plans permanentes de sauvegarde et mise en valeur”, em França, se-quência da Lei Malraux e que estabelecia as regras para cada uma das áreas a serem intervencionadas, incluindo os financiamento;

• As “normas gerais para a recuperação do património edificado e urbanís-tico” italianas, resultantes da célebre Lei 457 de 1978;

• Os estudos básicos” espanhóis específicos de cada zona de intervenção, onde se referem informações e metodologias para a reabilitação, tendo em consideração as especificidades de cada região sujeita a intervenção;

4.2PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

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Análise crítica dos principais condicionalis-mos de ordem fiscal que é colocada á dinamização da

regeneração urbana

Principais objetivos a prosseguir no que respeita à legislação fiscal

Análise critica dos principais condicionalismos à dinamização da regeneração urbana nos processos

de licenciamento

Principais objetivos a perseguir nos processos de licenciamento

Análise crítica dos principais condi-cionalismos de ordem jurídica legisla-tiva e administrativa que é colocada à

dinamização da regeneração urbana e principais objetivos a perseguir5.1

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Conhecimento da legislação fiscal relacionada com a regeneração urbana

Um dos principais pontos críticos que apontamos como condicional à utili-zação da legislação fiscal é sem duvida a sua complexidade e vastidão.

Após a exposição efetuada das características e situação atual da legislação fiscal, ressalta-nos a ideia de que a complexidade e vasta legislação que existe em Portugal retrai qualquer investidor.

Não sendo possível simplificar estas matérias, uma vez que entroncam em vários ângulos de incidência com regras, prazos e isenções próprias, ape-nas a sua explicitação de forma simples através de guias de boas práticas poderão ajudar a ultrapassar este condicionalismo.

Estabilidade legislativa.

O problema da vasta e complexa legislação fiscal associada à constante mudança de legislação torna a matéria fiscal num obstáculo ao desenvolvi-mento e aposta em políticas de reabilitação urbana.

As permanentes alterações que, salientamos, não garantem que as regras de hoje se mantenham amanhã, não são benéficas, não criam confiança nos mercados, nem atraem investimento.

Assim, aponta-se como um ponto crítico a falta de compromisso dos nossos governantes em procurarem a estabilidade legislativa como um ponto de desenvolvimento económico.

Embora seja reconhecido pelos nossos governantes esta desvantagem a nível competitivo do nosso país, todos aqueles que se apresentam com novos governos trazem sempre a mensagem da estabilidade legislativa que acaba por ficar na gaveta porque consideram sempre a legitimidade de tudo poder mudar para melhorar a situação anterior.

Naturalmente, por vezes, é necessário mudar e melhorar determinadas disposições ou regime legais. No entanto, somos prolixos em alterações, sem atender às consequências e implicações nos utilizadores, quer particu-lares quer empresas.

É frequente ler-se em revistas nacionais e estrangeiras artigos que quando abordam problemas relacionados com a legislação fiscal portuguesa apon-tarem sempre esses fatores como negativos dada a instabilidade legislativa de Portugal.

Na legislação relacionada com reabilitação urbana, os últimos anos foram férteis em normativos de incentivos a esta áreas, mas nem sempre os mes-mos são explorados e utilizados pela generalidade dos contribuintes, pro-vavelmente porque a legislação aparece dispersa e muda com alguma rapi-dez o que leva os interessados a desistirem de se interessar por explorar as vantagens que possam daí advir.

Quantos conhecem, por exemplo, os benefícios fiscais introduzidos pelo art. 71.º do EBF? E quantas situações passíveis de serem aplicadas não o foram?

- Articulação/conjugação da aplicação das medidas fiscais com o poder local (autarquias, câmaras municipais)

Outros dos principais pontos críticos que consideramos condicionar a utili-zação dos benefícios que a legislação fiscal consagra é a necessária articu-lação/conjugação com o poder local, principalmente autarquias e câmaras municipais.

5ANÁLISE CRÍtICA DOS PRINCIPAIS

CONDICIONALISMOS DE ORDEM JURíDICA LEGISLATIVA E ADMINIS-

TRATIVA QUE É COLOCADA À DINAMI-zAçãO DA REgENERAçãO URbANA E PRINCIPAIS OBJETIVOS A PERSEGUIR

5.1ANÁLISE CRÍtICA DOS PRINCIPAIS

CONDICIONALISMOS DE ORDEM FISCAL QUE É COLOCADA Á DINAMI-zAçãO DA REgENERAçãO URbANA

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Como se viu na abordagem à legislação fiscal, muitos dos incentivos que existem dependem de reconhecimento do poder local. Como sabemos, em Portugal este é um ponto delicado, atendendo à autonomia das autarquias locais e respetivas idiossincrasias.

É, assim, necessário envolver os municípios e, em estreita colaboração, com a Associação Nacional de Municípios Portugueses, desenvolver mecanis-mos de uniformização e simplificação do enquadramento da reabilitação urbana e do tratamento dos processos administrativos.

- Pôr a funcionar o art. 71.º do EBF

- Por último, referimo-nos à necessidade de introduzir algumas medidas fiscais que se entendemos fundamentais na dinamização da regeneração urbana.

Face a tudo o que foi anteriormente referido, um dos objetivos deste estudo prende-se com propostas que ajudem na dinamização da economia através da regeneração urbana.

tendo sido apontado como um ponto critico a constante alteração da le-gislação fiscal, não pretendemos de forma alguma propor uma reforma fis-cal mas tão somente por a funcionar algumas das normas que já existem, simplificar os procedimento e introduzir algumas alterações pontuais em benefícios que possam fazer toda a diferença na dinamização da regene-ração urbana e na economia.

Atendendo ao cenário atual da economia as alterações a propor terão em conta as atuais exigência nomeadamente a nível da receita, pois embora na maioria delas possa ter um impacto direto na diminuição da receita, en-tendemos que a contrapartida destas medidas fará com que indiretamente as receitas aumentam em valor superior, nomeadamente: a tributação das empresas de construção civil em IVA, Segurança Social, IRS e IRC, os rendi-mentos prediais tenham uma dinâmica na economia que beneficie o de-senvolvimento económico com aumentos da receita em IRS (mesmo com a proposta de implementação de uma taxa liberatória aos rendimentos pre-diais) e por último mas não menos importante a diminuição efetiva da eco-nomia paralela nestas áreas.

Pode-se ler no site do governo que para ir de encontro ao programa do go-verno e dos memorando de entendimento entre Portugal e a troika, o go-verno está “a proceder a reformas estruturais no regime do arrendamento e no da reabilitação urbana com o objetivo de reduzir o endividamento das famílias e a taxa de desemprego, promovendo a mobilidade das pessoas e revitalização das cidades.

Referindo que, para a reabilitação, pretende-se:

“• simplificar os processos de criação de áreas de reabilitação urbana,

• regulamentar as reabilitações em edifícios mais antigos.”

Então parece-nos ser esta uma altura oportuna para a apresentação de al-guma destas propostas:

Face aos pontos apresentados como críticos começaremos por sugerir me-didas para cada um deles:

• Conhecimento da legislação fiscal relacionada com a regeneração ur-bana

5.2PRINCIPAIS OBJETIVOS A PROSSEgUIR NO QUE RESPEItA À LEgISLAçãO FISCAL

Um dos principais pontos críticos que apontamos como condicional à utili-zação da legislação fiscal foi a dificuldade destas matérias serem do conhe-cimento da maior parte dos utilizadores.

Para combater este ponto crítico elegemos este estudo como ponto de par-tida para a criação de um guia de boas práticas fiscais nas áreas da regene-ração, promovendo a sua divulgação.

“Fazer acontecer a regeneração urbana” também significa fazer chegar este e os outros estudos promovidos pela CIP à generalidade dos contribuintes.

A promoção, divulgação e esclarecimento fiscais podem ser uma ponte para a promoção da regeneração urbana, pelo que propomos a criação de sessões de esclarecimento com debate onde para além de especialistas da área estejam sempre presentes responsáveis do governo ou da adminis-tração publica para poderem sentir as dificuldades dos contribuintes.

Estabilidade legislativa

O problema da vasta e complexa legislação fiscal associada à constante mudança de legislação torna a matéria fiscal impercetível para a generali-dade dos contribuintes.

Assim, propõe-se que se crie um compromisso político com o governo no sentido de após as introduções que se perspetivam, promovidas pelo gover-no e a aceitação do que se propõe neste estudo, não existirem alterações num espaço de tempo de 10 anos.

- A articulação/conjugação da aplicação das medidas fiscais com o poder local (autarquias, câmaras municipais)

Sendo um dos pontos críticos a articulação/conjugação da legislação fiscal com o poder local, principalmente as câmaras municipais.

Sabendo nós, de antemão, as dificuldades de aplicação dos regimes em vi-gor, propõe-se a simplificação e dispensa de enquadramento autárquico dos processos de natureza fiscal. Definidas as condições de acesso aos benefí-cios fiscais, compete à administração fiscal avaliar a respetiva aplicação.

Nos casos em que é imprescindível a intervenção do município, propõem-se também que seja reduzida a discricionariedade conferida aos municípios, redefinindo-se as condições e requisitos de forma objetiva e comum a todo o país.

Por outro lado, não há qualquer impedimento a que se desenvolvam proce-dimentos administrativos alternativos, como por exemplo as vistorias, que poderão ser efetuados por entidades externas de reconhecida competência.

- Tornar aplicável o art. 71.º do EBF

O art. 71 do EbF introduzido pelo Orçamento do estado para 2009 que pro-moveu fortes incentivos relacionados com incentivos à reabilitação, mas a prática revela que tem sido pouco utilizado pelos beneficiários. Muita da inoperacionalidade do beneficio deve-se à dependência das autarquias, pelo que é fundamental agilizar os procedimento para tornar exequível um bene-ficio fundamental para a reabilitação urbana.

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- Necessidade de introduzir algumas medidas fiscais que se entendem como fundamentais na dinamização da regeneração urbana.

Neste âmbito propomos as seguintes alterações.

• Alterar a distribuição da receita incidente sobre o Património Imobiliário, destinando uma parte para a criação de fundos de poupança para a Regene-ração Urbana

Esta medida teria consequências diretas na diminuição das receitas das au-tarquias, mas por outro lado o Estado estava a salvaguardar um valor para subsidiar a regeneração sem ter que dispor de outras verbas do Orçamento do Estado.

• Em sede de IRS propõem-se as seguintes alterações:

i) Introdução, em sede de IRS, de uma taxa liberatória de 25% para os rendi-mentos prediais, idêntica à dos juros, após a dedução das despesas;

Porque em essência estamos perante rendimentos, que embora de na-tureza diferente, têm em regra, o mesmo objetivo ou finalidade de investi-mento que os demais rendimentos de capitais tais como juros, dividendos, etc…Lembramos que a larga maioria dos proprietários que se enquadram na categoria F são particulares que adquirem imóveis para arrendar como forma de investir o seu capital.

Deste modo, estamos a conferir maior equidade à tributação de rendimen-tos materialmente similares porque relacionados com investimentos. Ou seja, não há razão para que a tributação seja diferente da tributação de ou-tros rendimentos que para o contribuinte têm a mesma finalidade. Com esta medido, eliminamos a distorção que atualmente o legislador consagra ao privilegiar os rendimentos de capitais.

O atual enquadramento fiscal tem como consequência que a tributação destes rendimentos possa atingir a taxa de 49 %. Sendo o IRS um imposto progressivo e tendo em conta que os rendimentos gerados pela propriedade são somados aos restantes rendimentos, significa que a sua tributação pode variar entre uma taxa de 11,5 % e 49 %, provocando uma distorção em relação à tributação de outros rendimentos semelhantes.

Pelo exposto, fará todo o sentido esta alteração, sob pena de ser a própria legislação fiscal a incentivar os investidores a procurarem outras aplicações com os efeitos indesejáveis que trariam à economia ao penalizar ainda mais este setor.

ii) Dedução à coleta, em sede de IRS, de um valor anual de 10% do inves-timento realizado com obras de reabilitação em prédios destinados à ha-bitação própria e permanente dos sujeitos passivos com o limite de duas vezes o IAS;

Embora a política atual, aponte para uma diminuição das deduções à co-leta, entendemos que o seu efeito pode ser pernicioso levando a aumentar a fraude e evasão fiscal. Experiências passadas demonstram que determi-nadas deduções ao IRS embora diminuam diretamente a receita têm impli-cações indiretas no aumento de receitas em determinados prestadores de serviços por efeito do desincentivo à economia paralela.

iii) Dedução no âmbito da categoria F do IRS, rendimentos prediais, dos ju-ros com empréstimos associados a prédios arrendados, incluindo locações financeiras;

Esta medida visa, acima de tudo, conferir justiça fiscal ao regime de tribu-tação dos rendimentos prediais. O IRS deve tributar rendimentos efetivos o que não acontece se o contribuinte recorreu, por exemplo, ao crédito.

Neste caso, ao ganho gerado deverá ser subtraído desse encargo, necessário e indispensável muitas vezes para o investimento.

Lembramos que dentro da atual conjuntura económica muitas famílias, não conseguindo vender o seu imóvel para poderem mudar de casa, têm que ar-rendar a anterior com o objetivo de fazer face aos compromissos assumidos com a banca (encargos com empréstimos bancários).

iv) Aumentar o número de anos em que a dedução de perdas operem na categoria F do IRS para até 10.

O IRS admite a compensação de perdas com rendimentos positivos nos rendimentos prediais nos cinco anos subsequentes. Esta comunicabilidade de perdas opera permitindo que as perdas da categoria F só possam ser compensadas com rendimentos positivos da mesma categoria F em anos subsequentes.

Isto é, aos rendimentos da categoria F de cada ano podem ser abatidas as despesas com encargos de conservação dos imóveis. No entanto, como a conservação pode ter valores elevados, nomeadamente quando estamos a falar de obras estruturais, tais como reabilitação ou regeneração, os rendi-mentos prediais gerados no ano podem não ser suficientes para absorver todos os encargos, pelo que o CIRS permite a sua transição para os anos seguintes com o limite de 5 anos.

No entanto, atendendo ao objetivo de promover a regeneração integral de centros urbanos - o que poderá obviamente implicar investimentos mais elevados que necessitem de um maior período de tempo para abater aos rendimentos gerados -, parece-nos razoável que a dedução das perdas se faça por um período de 10 anos.

v) Mudar o sentido de aplicação do art. 55.º do CIRS – dedução de perdas no que respeita à categoria F, admitindo que os gastos com conservação realizados em anos anteriores à realização dos rendimentos, possam ser utilizados em anos futuros durante um período temporal de 10 anos.

Esta proposta pretende corrigir a injustiça fiscal que se verifica atualmente porque a norma vigente só permite a dedução de despesas, desde que, no mesmo ano, existam rendimentos. Numa situação de regeneração profunda é muito natural que as obras tenham um período de duração prolongado que pode ser superior a um ano, o que tem como consequência que o prédio em causa não gera rendimentos durante a fase da reabilitação e, assim sendo, o proprietário está impossibilitado de imputar fiscalmente as despesas que suportaram. Parece-nos que esta limitação é extremamente injusta porque desincentiva a reabilitação profunda e a verdadeira regeneração urbana.

• Em sede de IMT, propõem-se as seguintes alterações:

i) A isenção deste imposto, no caso do prédio se destinar ao mercado do ar-rendamento e a ele esteja afeto, pelo menos, durante dez anos.

Admitindo uma redução inicial da receita, a mesma será recuperada num curto prazo de tempo (2 a 3 anos dependente do valor da renda e do imóvel) pelos rendimentos prediais gerados. Na dinamização da economia a médio longo prazo, é nossa convicção que o governo tem de apostar na estabili-dade do investimento e com esta proposta e a necessidade de afetação ao arrendamento pelo menos 10 anos estamos a promover o mercado do ar-

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rendamento criando condições para as famílias, serviços, comércio etc..

ii) Simplificação das exigências para atribuição da isenção nos prédios para revenda, nomeadamente quanto ao requisito das entidades já terem que ter exercido a atividade no ano anterior.

Esta proposta tem como objetivo simplificar uma norma que, ao longo dos anos, criou soluções que desvirtuam o âmbito de aplicação da norma. Este requisito não tem, em nossa opinião, qualquer sentido e tem levado, muitas vezes, à utilização de artifícios ou técnicas de planeamento fiscal agres-sivo) para poderem beneficiar, no ano seguinte, da isenção prevista para aquisição de prédios para revenda.

Sendo a norma prevista no art. 7.º do IMT, uma norma que pretende isentar o IMT na revenda com o objetivo de não onerar uma relação comercial que se voltará a repetir num curto espaço de tempo e que gerará tributação e consequentemente receita, não nos parece que a limitação imposta cum-pra os objetivos do regime. Efetivamente, sendo ou não o primeiro negócio, tendo ou não efetuado negócios no ano anterior, o objetivo é desonerar a o negócio.

• Em sede de IMI:

i) Reposição da isenção de IMI para habitação por um prazo máximo até 8 anos.

O Orçamento de Estado para 2012 diminuiu consideravelmente esta isen-ção (passou de 4 ou 8 anos para 3 anos e baixou consideravelmente o valor do imóvel que possa beneficiar de isenção), justificando-a pela descida dos valores do IMI que se perspetivam para este ano em resultado da aplicação das novas regras do IMI que fará com que o valor patrimonial dos imóveis suba mas as taxas desçam provocando um efeito final neutro para os con-tribuintes. Na nossa análise, este efeito neutro não se verificará na genera-lidade dos casos já que haverá um aumento efetivo do IMI a pagar.

Face à conjuntura económica e às graves dificuldades que as famílias estão a passar não nos parece oportuno alterar algo que ainda irá agravar mais o efeito anterior.

• Em sede de IVA.

i) Alterar o âmbito da verba 2.27, para que as obras de requalificação te-nham um tratamento em sede de IVA mais vantajoso que o atual, isto é, uni-versalizar a taxa atual, não dependendo das percentagens de mão-de-obra e materiais aplicados;

A divisão atual que a verba 2.27 exige é onerosa do ponto de vista adminis-trativo para as empresas e não tem consequências práticas em termos de receita para o Estado. Para o consumidor final, esta medida reduz o custo final da regeneração.

• Criação de “Contas Poupança-Reabilitação”, com benefícios fiscais se-melhantes aos que vigoraram para as “Contas Poupança-habitação”.

Esta proposta promove a poupança com o objetivo de esta apenas poder ser aplicada em reabilitação.

• Propõe-se que seja revista a legislação relativa aos Fundos Imobiliários, nomeadamente no que se refere à sua simplificação e redução de gastos, quer na sua criação quer na sua gestão;

O art.º 71 do EbF, introduzido pelo Orçamento do estado para 2009, propor-

cionou fortes incentivos aos Fundos de Investimento Imobiliários mas, infe-lizmente, ficou muito aquém das expectativas, dada a sua eficácia reduzida. É, por isso, necessário avaliar as razões da falta de efeitos reais deste re-gime. Em nossa opinião, a eficácia depende da alteração considerável dos requisitos de constituição e gestão dos fundos.

Para além destas propostas mais abrangentes, acrescentamos ainda duas sugestões anticrise específicas para possibilitar, aos intervenientes mais diretos destas áreas, ultrapassar as dificuldades do mercado.

Uma das realidades que tem sido apontada ao longo deste estudo é a di-ficuldade de sobrevivência das empresas de construção civil e de promoção imobiliária que para além de não terem trabalho ainda lidam com os gastos dos investimento efetuados e com os imóveis em stock que não conseguem vender.

Assim, as nossas propostas assentam no alargamento de prazos das isen-ções ou diferimento da tributação existente em IMT e IMI, propondo-se que:

• Alteração dos requisitos da isenção de IMT na aquisição de prédios para revenda, permitindo que este sejam revendidos no prazo de seis anos;

• Alteração do inicio de tributação do IMI, no caso de construção de prédios para venda, para que ocorra a partir do oitavo ano seguinte.

• Alteração do inicio de tributação do IMI, em caso de aquisição de prédios para revenda para que ocorra a partir do sexto ano seguinte.

Da análise efectuada a diversas situações e aos contatos havidos com di-versos intervenientes no processo da regeneração urbana, desde projetis-tas até investidores, pode considerar-se que as principais dificuldades na dinamização da regeneração urbana podem ser agrupadas e apresentadas da seguinte forma:

1) Ausência de um política local de regeneração urbana, que tenha em con-sideração as especificidades de cada cidade e das suas necessidades. Esta política terá que abranger mais do que a simples reabilitação/reconstrução, nomeadamente nas áreas dos investimentos públicos que permitam a exis-tências de equipamentos e serviços que ajudem a atrair e fixar as popu-lações;

2) A subjetividade na aplicação e interpretação dos regulamentos, nor-mas e códigos, por técnicos em entidades intervenientes no processo de aprovação e fiscalização, quando em situação de zonas de reconstrução, que leva a que por vezes optem, por motivos de prudência/defensiva, uma resistência excessiva e infundada;

3) A formação dos técnicos, Engenheiros, engenheiros técnicos e Arquite-tos, bem como os diversos regulamentos e normas serem essencialmente desenvolvidos para a construção nova e emprego de novos materiais e tec-nologias, nem sempre compatíveis com a reabilitação;

4) Não existência de infraestruturas de apoio ao desenvolvimento das zo-nas reabilitadas, nomeadamente os parques de estacionamento, serviços (saúde, educação, etc.), segurança, pública, atividades económicas – que garantam a continua ocupação/movimentação destas zonas;

5) O desconhecimento público dos pareceres, comunicações e despachos de aprovação/reprovação pelos diversos organismos envolvidos na regene-ração urbana, que leva ao desconhecimento dos critérios subjacentes e

5.3ANÁLISE CRItICA DOS PRINCIPAIS

CONDICIONALISMOS À DINAMIZAÇÃO DA REgENERAçãO URbANA NOS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

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permite uma utilização dos mesmos como defesa por parte dos técnicos envolvidos na aprovação de processos;

6) Falta de regras claras quanto às responsabilidades, custos e tempos de suspensão de obras, quando se encontram vestígios arqueológicos. Mais uma vez a falta de publicitação dos pareceres do IgESPAR – Instituto de gestão do Património Arquitectónico e Arqueológico ou das Direções Regio-nais de Cultura torna o processo mais difíceis de instruir e os projetos de maior dificuldade na sua gestão (custeio, planeamento, custeio, afectação de recursos, etc.)

7) A impossibilidade de aplicação de todos os códigos de projeto, por exem-plo, regulamentos de incêndio - e as incompatibilidades entre eles regu-lamentos, nos casos específico da reabilitação em zonas históricas - caso do RCCtE – Regulamento das Características de Comportamento térmico dos Edifícios que colide com outras normas -, ou a ausência de metodologia de estudo na época da construção inicial e que devem ser incondicional-mente considerados na regeneração urbana - caso do cálculo de resistên-cia à solicitação sísmica.

Os principais objetivos que se pretendem atingir são:

• Transferir, adoptando à realidade portuguesa as boas-práticas europeias, no âmbito dos processos de regeneração urbana;

• Simplificar os processos, de forma a agilizar os mesmos, eliminando as “falsas barreiras” e tornando o processo transparente, seguro e fiável;

• Combater os princípios de confusão entre agilização e “facilitismo” ou falsa desresponsabilização.

Numa conferência proferida, em Maio de 2009, na Universidade Lusófona, pela Procuradora Drª Maria José Morgado, esta referia que “O sistema de licenciamento é complexo e ineficiente, afirmou a oradora, “favorecendo a tendência para a associação à concessão de favores/corrupção.” Maria José Morgado recordou que o licenciamento de um imóvel pode chegar a exigir 3.000 requisitos. O regime de licenciamento urbano é um “complicómetro”, disse ainda, concluindo ser necessário reformular a legislação. Uma boa proposta, sugeriu, seria um Código técnico de urbanização e edificação”.

Embora nesta citação, a Procuradora refira um dos aspetos que este es-tudo não versa - o da corrupção -, os outros aspectos são muito pertinentes e foram acima referidos: a complicação do sistema de licenciamento, o número exagerado de requisitos, a falta de clareza e a necessidade de cria-ções de regras claras.

5.4PRINCIPAIS OBJETIVOS A PERSEGUIR NOS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

Medidas fiscais

Medidas relacionadas com os processos de licenciamento

Definição de medidas e calendários para se virem a atingir os objetivos

apontados 6.1

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Pretende-se que as propostas de alteração fiscal sejam apresentadas ao governo no 1.º semestre do ano 2012 para puderem ser trabalhadas e intro-duzidas na proposta de Orçamento de Estado para 2013.

A promoção e divulgação dos estudos, seja deverá ser feita durante o ano 2012.

Em relação às alterações propostas que interferem com o poder local suge-re-se que sejam apresentadas e estudadas alternativas que não compro-metam a legitimidade do Estado mas que permitam a concretização dos objetivos de diminuir a intervenção destas.

Analisando quer as diversas experiências europeias, as suas metodologias, quer as opiniões dos diversos intervenientes nos projetos, propõe-se um conjunto de medidas que permitam uma agilização dos processos de rege-neração urbana e em simultâneo o aumento da qualidade da mesma. As-sim, para cada uma das questões levantadas, e apresentadas no ponto 5.3, são agora apresentadas medidas:

1. A Aprovação de planos diretores para as zonas urbanas, desenvolvidas pelas Autarquias;

2. três medidas devem ser analisadas:

2.1. O desenvolvimento e publicação de “guias orientadores da reabilitação” para cada uma das regiões, de forma a serem tidas em conta as especifi-cidades de cada uma delas, nomeadamente as tecnologias empregues na construção original, nos materiais empregues e a empregar, quer em ter-mos estruturais – com particular cuidados para as novas requisitos de cal-culo a efeitos sísmicos - , quer em termos de acabamentos e revestimentos, e em termos de definição cromática. tais guias devem ser obrigatoriamente supervisionados pelas Ordens dos Engenheiros, dos Engenheiros técnicos e dos Arquitetos;

2.2. A definição de qualificações mínimas (em termos de formação e ex-periência) para os diversos técnicos intervenientes (como projetistas, téc-nicos das entidades executantes, fiscalizações, etc.), nas quais devem ser ouvidas de uma forma muito ativa as Ordens Profissionais;

2.3. Definição das ações de formação específicas, e seus conteúdos pro-gramáticos, para os técnicos que intervenham nas áreas de regeneração urbana. Este processo deve ser definido pelas Ordens profissionais e reali-zado pelas Instituições de Ensino Superior. É um processo análogo ao dos Peritos qualificados no âmbito do sistema de certificação energética dos edifícios. tal formação deverá ser definida para todos os intervenientes;

3. As medidas propostas nos pontos anteriores, 2.1 e 2.3, aplica-se como adequada à resolução do problema apresentado no ponto 3 da secção 5.;

4. A política de regeneração urbana tem que estar articulada com a política de investimentos públicos a nível de autarquias, dando a coerência e con-sistência à regeneração urbana;

5. A obrigatoriedade de todos os pareceres no âmbito do licenciamento, fiscalização e atribuição de incentivos fiscais, sejam público e criem juris-prudência. Pretende-se criar um sistema transparente e ao mesmo tempo responsabilizador dos técnicos;

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DEFINIÇÃO DE MEDIDAS E CALENDÁRIOS PARA SE VIREM A

ATINGIR OS OBJETIVOS APONTADOS

MEDIDAS FISCAIS

MEDIDAS RELACIONADAS COM OS PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

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6. Definição clara do processo de intervenção do IgESPAR e das Direções Regionais de cultura, limitando o tempo e os custos de obras e explorações. Pretende-se reduzir o risco, de por falta de regras caras, os donos de obra não estarem tão atentos aos achados arqueológicos. A criação de um fundo público gerido pelas autarquias, limitaria o excesso de impedimentos e uma valorização e priorização da recuperação dos achados arqueológicos;

7. Com a elaboração dos Códigos-guias referidos acima, no ponto 2.1, estes aspectos seriam previamente definidos. Será aqui de referir as necessi-dades de alterações que podem decorrer dos aspetos peculiares decor-rentes da segurança antissísmica. A conflitualidade de interesses seria se-guramente melhor resolvida, se os guias forem desenvolvidos. A Ordem dos Engenheiros, o LNEC e a Proteção Civil seguramente que são agentes vitais a serem envolvidos nestes processos.

todas estas medidas propostas se revelam de importância vital para uma adequada política de regeneração urbana, que leve a que seja dinâmica, transparente e segura. Não se pretende que se caia no facilitismo, antes pelo contrário, que se agilize assegurando a qualidade em todas as suas vertentes.

Diplomas legais

Diplomas legais no âmbito da reabilitação e regeneração urbana

Anexos 7.1

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Código do IMI, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12 de Novembro

Código do IMT, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12 de Novembro

Código do IRS, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88 de 30 de Novembro

Código do IVA, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 394-B/84 de 26 de Dezembro

Estatuto dos benefícios Legais, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 215/89 de 01 de julho

Código do Imposto do Selo, aprovado pela Lei n.º 150/99 de 11 de Setembro

Regime Juridico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009 de 23 de Outubro

Apresenta-se de seguida a legislação aplicável nos diversos processos de licenciamento

7ANEXOS

7.1DIPLOMAS LEGAIS

7.2DIPLOMAS LEGAIS NO âMBITO DA

REAbILItAçãO E REgENERAçãO URbANA

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

460/77

153-A/90

105/96

106/96

1977.11.07

1990.05.16

1997.07.31

1997.07.31

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Pessoas colectivas de utilidade pública

No seguimento desta necessidade de desenvolvimento surge o presente di-ploma, tendo em conta o disposto no n.º 8 do artigo 36.º, e a necessidade de um regime especial de requisição face à existência de outros normativos neste domínio.

1 — Pelo presente diploma é criado o Regime de Apoio à Recuperação habita-cional em Áreas Urbanas Antigas, abre-viadamente designado por REhAbItA.

2 — O REhAbItA é exclusivamente aplicável aos núcleos urbanos históri-cos declarados áreas críticas de recu-peração e reconversão urbanística, nos termos do artigo 41.o do Decreto-Lei n.o 794/76, de 5 de Novembro, que pos-suam planos de urbanização, planos de pormenor ou regulamentos urbanísticos aprovados.

3 — O Regime visa apoiar a execução de obras de conservação, de beneficiação ou de reconstrução de edifícios habi-tacionais e as acções de realojamento provisório ou definitivo daí decorrentes, no âmbito de uma operação municipal de reabilitação urbana.

O presente diploma estabelece o Re-gime Especial de Comparticipação e Financiamento na Recuperação de Pré-dios Urbanos em Regime de Propriedade horizontal,abreviadamente designado por RECRIPh.

(Alterado pela Lei n.º 40/2007, de 24 de Agosto)

Em tudo quanto não esteja expressamente previsto no presente diploma é aplicá-vel, subsidiariamente, com as devidas adaptações, o disposto no Decreto-Lei

n.o 197/92, de 22 de Setem-bro, e legislação comple-

mentar.

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TIPO DIPLOMA Nº DO DIPLOMADAtA

PUbLICAçãO tUtELA âMBITO/ASSUNTOOBSERVAÇÕES/RECTIFICAÇÕES

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Decreto-Lei

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65/97

329-b/2000

329-C/2000

39/2001

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379/97

07/99

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59/2000

310/2002

309/2002

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2001.12.22

2001.12.22

2002.02.09

1997.05.22

1997.12.27

1999.01.08

1999.12.16

2001.04.19

2002.12.18

2002.12.16

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Ministério do Eequipa-mento Social

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Ministério do Equipa-mento, do Planeamen-to e da Administração

do território

Ministério do Equipa-mento, do Planeamen-to e da Administração

do território

Ministério do Equipa-mento Social

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O presente diploma regula a instalação e o funcionamento dos recintos com

diversões aquáticas.

Presente diploma procede-se à al-teração de disposições do Regime do

Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 321-b/90, de 15 de Outubro, da Lei n.o 2088, de 3 de

Junho de 1957, do Regime de Apoio à Recuperação habitacional em Áreas

Urbanas Antigas (REhAbItA), aprovado pelo Decreto-Lei n.o 105/96, de 31 de

Julho, e do regime do subsídio de renda estabelecido no Decreto-Lei n.o 68/86,

de 27 de Março.

Alteração a um decreto-lei mas não consegui identificar qual.

1 — O presente diploma regula o programa de apoio financeiro especial designado por SOLARh, destinado a

financiar, sob a forma de empréstimo a conceder pelo Instituto Nacional de habitação (INh), a realização de obras de conservação ordinária ou

extraordinária e de beneficiação nos seguintes casos:

a) Em habitação própria permanente de indivíduos ou agregados familiares que preencham as condições previstas no

presente diploma;b) Em habitações devolutas de que

sejam proprietários os municípios, as instituições particulares de solidarie-dade social, as pessoas colectivas de utilidade pública administrativa que prosseguem fins assistenciais, e as

cooperativas de habitação e construção;c) Em habitações devolutas de que se-jam proprietárias pessoas singulares.2 — O apoio financeiro a que se refere

o n.o 1 pode igualmente ser concedido às pessoas e entidades referidas nas

alíneas do número anterior para reali-zação de obras de conservação ordinária ou extraordinária e de beneficiação nas partes comuns de prédios urbanos em

regime de propriedade horizontal.3 — O apoio financeiro para realização

de obras de conservação e beneficiação previsto no presente diploma apenas pode ser concedido por uma vez, em

relação a cada habitação.

Adopção de um conjunto de normas técnicas básicas de eliminação de

barreiras arquitectónicas em edifícios públicos, equipamentos colectivos e via pública para melhoria da acessibilidade das pessoas com mobilidade condicio-

nada

O presente Regulamento estabelece as condições de segurança a observar na localização, implantação, concepção e organização funcional dos espaços de jogo e recreio, respectivo equipamento e superfícies de impacte, destinados a crianças, necessárias para garantir a diminuição dos riscos de acidente, de

traumatismos e lesões acidentais e das suas consequências.

1 — O presente diploma regula a concessão de apoio financeiro especial

para realização de obras de con-servação ordinária ou extraordinária e de beneficiação em habitação própria

permanente por parte de proprietários que preencham as condições previstas

no artigo 3.o

2 — Cabe igualmente no âmbito do dis-posto no número anterior a concessão

de apoio financeiro para a realização de obras de natureza idêntica nas partes

comuns dos prédios urbanos em regime de propriedade horizontal, a suportar pelos condóminos de acordo com a lei

aplicável.

Estabelece o regime jurídico da urbani-zação e da edificação

O presente diploma estabelece o regime de instalação das infra-estruturas

de telecomunicações em edifícios e respectivas ligações às redes públicas

de telecomunicações, bem como o regime da actividade de certificação das instalações e avaliação de conformidade

de equipamentos, materiais e infra-estrutura.

Licenciamento e Fiscalização pelas Câmaras Municipais de Espectáculos

Desportivos nas Vias públicas

O presente diploma regula a instalação e o funcionamento dos recintos de es-pectáculos e de divertimentos públicos

São revogados os artigos 57.º e 260.º do Regulamento das Condições técnicas e de Segurança dos Recintos de

Espectáculos e Diverti-mentos Públicos anexo ao Decreto Regulamentar n.º 34/95, de 16 de Dezembro.

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São revogados:a) O Decreto-Lei n.º 445/91,

de 20 de Novembro;b) O Decreto-Lei n.º 448/91,

de 29 de Novembro;c) O Decreto-Lei n.º 83/94,

de 14 de Março;d) O Decreto-Lei n.º 92/95,

de 9 de Maio;e) Os artigos 9.º e 165.º a 168.º do Regulamento

geral das Edificações Urbanas, aprovado

pelo Decreto-Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de

1951.

São revogados o Decreto-Lei n.o 146/87, de 24 de

Março, o Decreto Regula-mentar n.o 25/87, de 8 de Abril, o despacho SEh n.o

42/90, 27 de Novembro, e o Decreto-

-Lei n.o 249/97, de 23 de Setembro.

São revogadas as normas do Decreto-Lei n.º316/95, de 28 de Novembro, que contrariem o presente

diploma.

1- São revogados os artigos 20.º a 23.º do

Decreto-Lei n.º 315/95, de 28 de Novembro.

2- São ainda revogados os artigos 1.º, 2.º, 3.º,

35.º, 37.º e 43.º a 46.º do Decreto-Lei n.º 315/95, de 28 de Novembro, na parte

relativa aos recintos de espectáculos e de diverti-mentos públicos previstos

no presente diploma.


PUbLICAçãO tUtELA âMBITO/ASSUNTOOBSERVAÇÕES/RECTIFICAÇÕES TIPO DIPLOMA Nº DO DIPLOMA

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OBSERVAÇÕES/RECTIFICAÇÕES

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Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

Decreto-Lei

69/2003

119/2009

379/97

141/2009

163/2006

312/2007

26/2010

2003.04.10

2009.05.19

1997.12.27

2010.06.16

2007.08.08

2008.09.17

2010.03.30

-

-

-

Presidência do Con-selho de Ministros

Ministério do Trabalho e da Solidariedade

Social

-


O presente diploma estabelece as normas disciplinadoras do exercício da actividade industrial com o objectivo da

prevenção dos riscos e inconvenien-tes resultantes da exploração dos

estabelecimentos industriais, visando salvaguardar a saúde pública e dos

trabalhadores, a segurança de pessoas e bens, a higiene e segurança dos locais de trabalho, a qualidade do ambiente e

um correcto ordenamento do terri-tório, num quadro de desenvolvimento

sustentável e de responsabilidade social das empresas.

Alterações ao: Decreto -Lei n.º 379/97, de 27 de Dezembro

O presente Regulamento estabelece as condições de segurança a observar na localização, implantação, concepção e organização funcional dos espaços de jogo e recreio, respectivo equipamento e superfícies de impacte, destinados a crianças, necessárias para garantir a diminuição dos riscos de acidente, de

traumatismos e lesões acidentais e das suas consequências.

O presente decreto -lei consagra o novo regime jurídico das instalações despor-tivas, procedendo à revogação do Decre-

to -Lei n.º 317/97, de 25 de Novembro, fundamentalmente, pela necessidade

de compatibilização com o regime jurídico da urbanização e edificação,

aprovado pelo Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pela Lei

n.º 60/2007, de 4 de Setembro, em ordem a promover a simplificação dos

procedimentos de instalação e a melho-rar o enquadramento dos deveres dos proprietários e entidades responsáveis pela exploração e funcionamento das

instalações desportivas. Com o presente decreto -lei visa -se, igualmente, con-

formar os mecanismos procedimentais em matéria de instalação e funciona-

mento das instalações desportivas com as disposições constantes de diversos

diplomas entretanto publicados, nomea-damente:

a) Lei n.º 159/99, de 14 de Setembro, que estabelece o quadro de transferên-cia de atribuições e competências para as autarquias locais, designadamente em matéria de cultura, tempos livres e

desporto;

b) Decreto -Lei n.º 309/2002, de 16 de Dezembro, que regula a instalação e o funcionamento dos recintos de espec-táculos e de divertimentos públicos;

c) Decreto -Lei n.º 310/2002, de 18 de Dezembro, que regula o regime jurídico

do licenciamento do exercício e da fiscalização de diversas actividades,

tais como a realização de espectáculos desportivos, atribuindo -se às câmaras

municipais competências em matéria de licenciamento anteriormente cometidas

aos governos civis.

1—O presente decreto-lei tem por objecto a definição das condições de

acessibilidade a satisfazer no projecto e na construção de espaços públicos, equipamentos colectivos e edifícios

públicos e habitacionais.2—São aprovadas as normas técnicas a que devem obedecer os edifícios,

equipamentos e infra-estruturas abran-gidos, que se publicam no anexo ao

presente decreto-lei e que dele faz parte integrante.

3—Mantém-se o símbolo internacional de acessibilidade, que consiste numa

placa com uma figura em branco sobre um fundo azul, em tinta reflectora, es-pecificada na secção 4.14.3 do anexo ao presente decreto- -lei, a qual é obtida

junto das entidades licenciadoras.4—O símbolo internacional de acessi-

bilidade deve ser afixado em local bem visível nos edifícios, estabelecimentos e equipamentos de utilização pública e via pública que respeitem as normas téc-nicas constantes do anexo ao presente

decreto-lei.

1 — O presente decreto -lei define o modelo de governação do Quadro de Referência Estratégico Nacional 2007 -2013, adiante designado por QREN, e dos respectivos programas opera-cionais, adiante designados por PO, e estabelece a estrutura orgânica

relativa ao exercício das funções de monitorização, de auditoria e controlo, de certificação, de gestão, de aconsel-hamento estratégico, de acompanha-mento e de avaliação, nos termos dos

regulamentos comunitários relevantes, designadamente o Regulamento (CE) n.º 1083/2006, do Conselho, de 11 de Julho.

2 — O disposto no presente decreto -lei é aplicável subsidiariamente aos

programas operacionais de cooperação territorial europeia, tendo em conta a

prevalência do princípio de acordo entre os Estados membros que os integram e

a Comissão Europeia.

A Lei n.º 60/2007, de 4 de Setem-bro, introduziu no regime jurídico da

urbanização e da edificação uma vasta simplificação administrativa com uma

nova delimitação do âmbito de aplicação dos diversos procedimentos de controlo prévio, promoveu e valorizou a respon-sabilidade de cada interveniente, esta-beleceu uma nova forma de relaciona-

mento entre os órgãos da Administração e consagrou a utilização de sistemas

electrónicos para a desmaterialização dos processos e do relacionamento da

administração com os particulares.Decorrido que está um ano sobre a en-trada em vigor das alterações introduzi-das, foram observados os efeitos posi-tivos da simplificação, do mesmo modo que foram evidenciados alguns lapsos

que devem ser superados, sempre com o objectivo de promover a simplificação

administrativa e delimitar com rigor e clareza as operações urbanísticas e elementos instrutórios que devem ser objecto de aprovação, autorização ou

parecer da Administração.

São revogados:a) O Decreto-Lei nº 109/91,

de 15 de Março, alterado pelo Decreto-Lei nº 282/93,

de 17 de Agosto;b) O Decreto-Lei nº 427/91,

de 31 de Outubro;c) O Decreto-Lei nº 207-

A/99, de 9 de Junho;d) O artigo 28º do Decreto-Lei nº 194/2000, de 21 de

Agosto

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São revogados:a) O Decreto -Lei n.º

445/91, de 20 de Novembro;b) O Decreto -Lei n.º

448/91, de 29 de Novembro;c) O Decreto -Lei n.º 83/94,

de 14 de Março;d) O Decreto -Lei n.º 92/95,

de 9 de Maio;e) Os artigos 9.º, 10.º e

165.º a 168.º do Regula-mento

geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo

Decreto -Lei





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Decreto-Lei Lei

Decreto-LeiPortaria

Portaria

Declaração de Rectificação

Lei

Lei

Lei

Portaria

Lei

Lei

48/2011 3-A/2010

119/2009 14/2004

216-b/2008

24/2008

48/98

38/2004

24/2007

1172/2010

54/2007

60/2007

2012.04.01 2007.09.04

2009.05.192004.01.10

2008.03.03

1998.08.11

2004.08.18

2008.07.18

2011.11.10

2008.08.31

2007.09.04


Assembleia da República

-Ministério das Obras

Públicas, transportes e habitação

Ministério do Ambiente, do Ordenamento do

território e do Desen-volvimento Regional

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Assembleia da República

Ministério do Ambiente e do Ordenamento do

território

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1 — O presente decreto -lei simplifica o regime de exercício de diversas activi-dades económicas no âmbito da inicia-tiva «Licenciamento zero», destinada a reduzir encargos administrativos sobre

os cidadãos e as empresas,

São aprovadas as grandes Opções do Plano para 2010 -2013 que integram as

medidas de política e investimentos que, em 2010 -2013, contribuirão para as

concretizar.

Alterações ao: Decreto -Lei n.º 379/97, de 27 de Dezembro

Este diploma legal vem, assim, es-tabelecer quais os requisitos que os requerentes têm de cumprir e como os comprovar perante o Instituto dos

Mercados de Obras Públicas e Particu-lares e do Imobiliário e quais os tipos de trabalhos que lhes são permitidos

realizar.

O Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção que lhe foi

conferida pela Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, veio prever que os projectos

de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra -estruturas viárias e equipamentos,

cujos parâmetros de dimensionamento são os que estiverem definidos em

plano municipal de ordenamento do território Contudo, estabelece o n.º 3

do artigo 6.º da Lei n.º 60/2007, de 4 de Setembro, que até ao estabelecimento, nos termos do n.º 2 do artigo 43.º, dos parâmetros para o dimensionamento

das áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra –estruturas viárias e equipamen-tos continuam os mesmos a ser fixados

por portaria.

Ao abrigo da alínea h) do n.º 1 e do n.º 2 do artigo 4.º

1 - A presente lei estabelece as bases da política de ordenamento do território

e de urbanismo.

2 - A política de ordenamento do ter-ritório e de urbanismo define e integra as acções promovidas pela Adminis-

tração Pública, visando assegurar uma adequada organização e utilização do território nacional, na perspectiva da sua valorização, designadamente no

espaço europeu, tendo como finalidade o desenvolvimento económico, social e cultural integrado, harmonioso e sus-

tentável do País, das diferentes regiões e aglomerados urbanos.

BASES GERAIS DO REGIME JURíDICO DA PREVENÇÃO, hABILITAÇÃO,

REAbILItAçãO E PARtICIPAçãO DA PESSOA COM DEFICIÊNCIA

A presente lei define as bases gerais do regime jurídico da prevenção, ha-

bilitação, reabilitação e participação da pessoa com deficiência

Define direitos dos utentes nas vias rodoviárias classificadas como auto

-estradas concessionadas, itinerários principais e itinerários complementares

A presente lei define direitos dos utentes nas vias rodoviárias classifica-das como auto -estradas concessiona-das, itinerários principais e itinerários

complementares e estabelece, nomea-damente, as condições de segurança,

informação e comodidade exigíveis, sem prejuízo de regimes mais favoráveis aos utentes estabelecidos ou a estabelecer.

A determinação da renda condicionada, regulada pelo Decreto-Lei n.º 329

-A/2000, de 22 de Dezembro, em vigor por força do disposto no artigo 61.º

da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, assenta, no valor do fogo, ao qual é aplicada uma determinada taxa de

rendimento. Um dos factores de deter-minação do valor do fogo é, nos termos

do n.º 2 do artigo 1.º do Decreto -Lei n.º 329 -A/2000, o preço de construção da habitação, por metro quadrado (Pc),

o qual, nos termos do artigo 4.º do mesmo diploma, é fixado anualmente, para as diferentes zonas do País, por portaria da Ministra do Ambiente e do Ordenamento do território. Esta

competência encontra -se, actualmente, delegada na Secretária de Estado do Or-denamento do território e das Cidades,

nos termos da alínea i) do n.º 2.2 do despacho n.º 932/2010, publicado na 2.ª série do Diário da República em 14 de

Janeiro de 2010.

Assim: Manda o Governo, pela Secre-tária de Estado do Ordenamento do território e das Cidades, nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 4.º do Decreto -Lei n.º 329 -A/2000, de 22 de Dezembro, em vigor por força do

disposto no artigo 61.º da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, o seguinte:

Primeira alteração à Lei n.º 48/98, de 11 de Agosto, que estabelece as bases da política de ordenamento do território e

de urbanismo

Procede à sexta alteração ao Decreto -Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, que estabelece o regime jurídico da urbani-

zação e edificação

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É revogada a Lei n.º 9/89, de 2 de Maio.

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São revogados:a) O Decreto -Lei n.º 445/91,

de 20 de Novembro;b) O Decreto -Lei n.º 448/91,

de 29 de Novembro;c) O Decreto -Lei n.º 83/94,

de 14 de Março;d) O Decreto -Lei n.º 92/95,

de 9 de Maio;e) Os artigos 9.º, 10.º e 165.º

a 168.º do Regulamentogeral das Edificações

Urbanas, aprovado pelo Decreto -Lei n.º 38 382, de 7

de Agosto de 1951.





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8 Fiscal

Processos de licenciamento

bibliografia8.1

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8bIbLIOgRAFIA

8.1

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FISCAL

PROCESSOS DE LICENCIAMENTO

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fiscalidade e licenciamento

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