FII Porto MaravilhaVice-Presidencia de Gestão de Ativos de

Terceiros

A VITER

A VITER (Vice-Presidência de Gestão de Ativos de Terceiro) é uma área segregada da estrutura da CAIXA (chinese wall), e

responsável pela administração e gestão de Fundo de Investimento.

São administrados e geridos cerca de R$ 330 bilhões, entre fundos de investimento

(mais de 200) e carteiras administradas (20);

A área obteve o conceito MQ1 pela Moody´s; No segmento de investimentos imobiliários,

gerimos cerca de R$ 12 bilhões em ativos;

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O Fundo (“FII PM”)

As cotas do FII PM, administrado e gerido pela CAIXA, foram adquiridas pela Carteira Administrada do FGTS, no valor de R$ 3,5

bilhões. O FII PM tem como meta o retorno de IPCA

+ 6,5% a.a. para o seu cotista (FGTS), prazo de 15 anos e carência de 8 para a

amortização de suas cotas. O FII PM tem como auditor a Ernst & Young,

como assessor legal o Tozzini Freire e como consultor de investimento a Hines.

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Leilão das CEPACs O leilão das CEPACs trouxe para o vencedor (FII PM)

os seguintes diretos e obrigações:1) Aquisição de terrenos públicos que podem consumir

cerca de 60% do estoque de CEPACs emitidas;2) Pagamento de todas as despesas relacionadas à

Operação Urbana Consorciada, cujo valor total é de cerca de R$ 8 bilhões (e não R$ 3,508 bilhões, valor do lance vencedor).

3) O pagamento do montante acima será realizado na medida em que obras e serviços do contrato de PPP forem realizados (cerca de R$ 4,5 bi em 5 anos e o restante em 10 anos).

4) Do compromisso total assumido pelo FII PM, cerca de R$ 7,123 estão condicionados à compra de terrenos públicos.

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Pagamentos

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FIIRegião

DoPorto CDURP

cotas

6,4 mm CEPAC

R$ 7,6 bilhões cotas

terrenos

concessionária

OBRAS + Serviços

CDURP/patrimônio histórico

FIIPM

R$ 8 bilhõesCEPAC +terrenos

R$ 350 milhões

R$ 50 milhões

O Pagamento de CEPAC/Terreno/PoC

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FIIPM

(comprador) FII RP

(vendedor)

CEPACs = R$ 3,5 bi

Terrenos = R$ 0,5 bi PoC* = até R$ 4 bi

* Prêmio de Opção de Compra dos Terrenos

Total = até R$ 8 bi

O compromisso total, de cerca de R$ 8 bilhões, tem três componentes, cujos valores somados equivalem aos custos totais da OUCPRJ

Terrenos Públicos Elegíveis

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União Docas Estado Município

Privados Relevantes Privados Relevantes

Diretrizes de Atuação• O FII PM vem, desde agosto do ano passado, se colocando à

disposição do mercado para negociar propostas envolvendo CEPACs;

• Já estão sendo discutidas, atualmente, cerca de 15 oportunidades de negócios, envolvendo aproximadamente 30% das CEPACs emitidas;

• Estão sendo analisados empreendimentos imobiliários de todos os tipos, tais como torres corporativas, hotéis, shoppings, residenciais, etc;

• Os negócios serão realizados de modo a evitar uma super oferta em determinados segmentos imobiliários, contribuindo assim para a valorização contínua dos preços.

Diretrizes de Atuação• Serão privilegiados negócios que contribuam para a ocupação

diversificada da área, repetindo assim outros modelos bem sucedidos de revitalização (Beirute, Barcelona e Hamburgo), com a integração de moradia, lazer e trabalho.

• Um FII PM buscará, em cada negócio, o retorno necessário ao pagamento da OUCPRJ e à amortização das cotas de seu investidor;

• As decisões de investimento do fundo são tomadas por um comitê de investimento, com o suporte técnico de seu consultor imobiliário (Hines) e legal (Tozzini Freire);

Racional• A integralização de R$ 3,5 bilhões trouxe um importante

colchão de liquidez para o FII PM (cerca de 3,5/4 anos de obra);• Os CEPACs e terrenos precisam ser corretamente investidos

para que hajam recursos suficientes para pagar a OUCPRJ e remunerar o investidor;

• Os terrenos públicos que forem comprados pelo FII PM serão desenvolvidos em conjunto com agentes de mercado e deverão trazer alguns dos empreendimentos âncora da região;

• O FII PM poderá alienar CEPACs à vista desde que o valor seja coerente com os seus compromissos pecuniários.

Modelos de Negócio

• Venda à vista de CEPACs;• Venda à prazo de CEPACs;• Permuta Física (fração ideal ou unidades

autônomas);• Permuta Financeira;• Participação Acionária em SPEs (via

integralização de CEPAC/Terrenos);

Escassez de CEPACs• Os terrenos públicos que deverão ser comprados pelo FII PM

consumirão cerca de 60% do estoque de CEPACs (possivelmente mais);

• Os terrenos públicos que deverão ir à mercado (além dos acima descritos) devem consumir, ao menos, 15% do estoque de CEPACs;

• Deste modo, os terrenos privados poderão consumir cerca de 25% do estoque de CEPACs;

• A quantidade de CEPACs emitidas é, em nosso entendimento, menor do que o potencial somado de consumo dos terrenos públicos e privados.

Oportunidades• Entendemos que há espaço para todos os interessados em

desenvolver projetos que requeiram CEPACs (são mais de 4 milhões de metros quadrados!);

• O FII PM, ao assumir todas despesas da OUCPRJ, viabilizando assim a revitalização, criou as condições para que a valorização imobiliária aconteça ao longo dos anos;

• Acreditamos a CDURP terá êxito na aquisição dos terrenos públicos para venda ao FII PM, possibilitando a continuidade das obras;

• A cidade do Rio de Janeiro tem fundamentos imobiliários únicos, os quais, associados à revitalização da área do porto, trazem expectativas consistentes de retorno para os investimentos imobiliários nos próximos anos.

Obrigado!