LAUDO COMERCIAL

FALÊNCIA MABE – GALPÕES HORTOLÂNDIA – 35.176,21 m2

COM ÁREA TOTAL DE 262.704,90 M2

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Solicitante: Hasta Pública Leilões

Finalidade: Laudo Comercial

Objetivo: Valor de Mercado de Compra E Venda

Endereço: Rua 3, s/n – Jd. São Jorge

Cidade: Hortolândia / SP

Tipo: Galpão Industrial

Uso: Comercial / Industrial

item Área (m²) Valor m2 *Valor de mercado

galpões 35.176,21 R$ 1.100,00 R$ 38.693,831,00

Área superficial 262.704,90 R$ 70,00 R$ 18.389.343,00

VALOR TOTAL: R$ 57.083.174,00

(cinquenta e sete milhões oitenta e três mil cento e setenta e quatro reais)

LOCALIZAÇÃO

Endereço: Rua 3, s/n – Jd. São Jorge – Hortolândia/SP

LOGRADOURO PRINCIPAL

Mãos de direção: Dupla Pistas: Única Traçado: Retilíneo

Perfil: Plano Pavimentação: Asfalto Calçadas: Cimentadas

CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Localização e Atividades Existentes

Uso Predominante Densidade de Ocupação Padrão Econômico Distribuição de Ocupação

Residencial Multifamiliar Alto Alto x Horizontal

Residencial Unifamiliar Médio/Alto Médio/Alto Vertical

Comercial/Serviços Médio Médio

x Industrial Médio/Baixo x Médio/Baixo Área sujeita a enchente

Rural x Baixo Baixo Sim x Não

Melhoramentos Públicos

x Coleta de resíduos sólidos x Energia elétrica x Redes de cabeamento de transmissão de dados

x Água Potável x Telefone x Redes de comunicação e televisão

x Águas pluviais Gás canalizado x Esgotamento Sanitário

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Infraestrutura Urbana

Transportes coletivos Equipamentos comunitários Intensidade de tráfego

x ônibus x Segurança Alta Média x Baixa

Lotação Educação

Metrô Saúde

Trem Cultura Nível de escoamento

Embarcação x Lazer Bom x Regular Ruim

Principais pólos de influência: Importante ressaltar que o endereço em questão fica em uma área de difícil acesso ao lado de cemitério e presídios. Principais vias de acesso: Estrada entre as Rodovias Bandeirantes e Anhanguera, em vias pequenas de difícil manobra de veículos de grande porte.

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4- Características do Imóvel

Nome: Galpão MABI Campinas Edificações: Galpão fabril, edifício dos escritórios, refeitório e cozinha, sala de bombas, manutenção, bombeiros, ambulatório, RH. Consideramos essas áreas para efeito de cálculo. Padrão Construtivo: bom, necessitando de manutenção. Área de terreno: boa parte de preservação ambiental(APP) Estrutura: Concreto armado Fechamento lateral: Concreto e alvenaria (blocos de concreto) Estado de conservação: bom Idade aparente: Construção da década de 70 - aproximadamente 30 anos Segurança contra incêndio: Extintores, luz e alarme de emergência e rede de hidrantes, sem teste Áreas e equipamentos adjacentes: Galpão com toda a infra estrutura básica em bom estado de conservação.

5. Acabamentos internos observados

Parede: Pintura PVA fosca na cor branca em regular estado

Cobertura: Com telhas de concreto e abertura, tipo shed, para iluminação natural, com alguns pontos necessitando de manutenção ou troca de telhas devido a vazamentos aparentes.

Piso: Concreto resinado.

6. Avaliação

Metodologia

No presente caso, tendo em vista a natureza do imóvel avaliado e a disponibilidade de dados seguros, optamos pelo

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, para a definição de valores. Cumpre salientar que, mesmo

considerando o bom estado dos edifícios e das instalações, alguns itens corroboram para uma depreciação do valor,

conforme podemos conferir: o pé direito baixo, de aproximadamente 6 metros, não condizente com o tamanho do

prédio; o difícil acesso das rodovias Anhanguera e Bandeirantes para escoamento da produção; E, principalmente, o

fato de que o imóvel, com suas características físicas, destina-se, primordialmente, para instalação industrial de grande

porte, mais precisamente para manufatura de bens de consumo ou produção. E, justamente aí, temos um

complicador, já que o momento político-econômico que o país atravessa, implica na escassez de compradores com

este perfil. Sendo assim, tivemos que considerar uma avaliação justa, que contemple este momento.

Tratamento de dados e Identificação do Resultado

O valor adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliário, através de anúncios,

contatos com corretores, imobiliárias atuantes, proprietários, pesquisas na rede mundial de

computadores(ZAPIMÓVEIS e outros) e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos que, de acordo

com as “Normas”, devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

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a) Equivalência de situação

Dá-se preferência a locais da mesma situação géo-sócio-econômica, do mesmo bairro e zoneamento.

b) Equivalência de tempo:

Sempre que possível, os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de características:

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Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que tange à situação, grau de

aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

7. ENCERRAMENTO

É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel, dentro dos critérios e procedimentos usuais da Engenharia

de avaliações, não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo

qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de

mercado vigente. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por valores diferentes

destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes

envolvidas.

O Laudo é considerado como documento sigiloso, absolutamente confidencial e realizado para a Hasta Pública BR.

OCUPAÇÃO CIRCUVIZINHA Centro Hortolândia

Rua 3, Hortolândia, distante do imóvel com acesso restrito de difícil locomoção de veículos de grande porte.

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Portaria, entrada, estacionamento, escritórios, área externa- não faz parte do prédio – passagem de servidão

Única entrada que não faz parte do imóvel

Prédio dos escritórios necessitando de manutenção-

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cabine primária – necessitando de reparos e atualização de equipamentos

CASA DE BOMBAS – 102,22m2

Sem teste de funcionamento

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Equipamentos antigos

RH, Ambulatório, refeitório, bombeiro – necessitando manutenção em todas as localidades

RH – 389,39m2

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AMBULATÓRIO 228,68m2

REFEITÓRIO – 1.407,84m2

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CORPO DE BOMBEIROS – 251,67m2

Galpão depósito, manutenção, resíduos – necessitando de manutenção – em regular estado

GALPAO DE MANUTENÇÃO- 296,41m2

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Galpão fabril principal – necessitando de manutenção – com muitos equipamentos com ferrugem

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Muitos equipamentos instalados no imóvel que quando retirados poderá criar danos

no piso.

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EQUIPE HASTAPÚBLICA

SÃO PAULO, 06 DE ABRIL DE 2018