faculdade de ciÊncias humanas, saÚde e …
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FACULDADE DE CIÊNCIAS HUMANAS, SAÚDE E TECNOLÓGICAS DO PIAUÍ
- CENTRO UNIVERSITÁRIO UNINOVAFAPI
CARLOS KELSON LAION MACHADO MARQUES LOPES
ARRENDAMENTO RURAL: evolução e elementos jurídicos do contrato agrário
TERESINA
2019
CARLOS KELSON LAION MACHADO MARQUES LOPES
ARRENDAMENTO RURAL: evolução e elementos jurídicos do contrato agrário
Artigo Cientifico apresentado ao Centro Universitário UNINOVAFAPI como requisito parcial para a obtenção do título de Bacharel em Direito, sobre Direito Civil – Arrendamento Rural. ORIENTADOR: Prof. Msc. Horácio Lopes Mousinho Neiva
TERESINA
2019
Dedico este trabalho primeiramente a Deus, pela
força е coragem durante a longa caminhada. Aos
amigos (as), familiares, professores e todos aqueles
(as) que cruzaram pela minha vida, participando, de
alguma forma, na construção e realização desse tão
desejado sonho.
AGRADECIMENTOS
A gratidão nos aproxima de Deus. Por isso reconheço que sem Ele nada disso
seria possível.
Agradeço a todos aqueles que de alguma forma contribuíram para a execução
desse trabalho seja trocando ideias, dando sugestões ou simplesmente pela amizade.
Minha gratidão, especialmente, àqueles que desempenharam um papel
importantíssimo nessa caminhada:
Ao meu Orientador, Professor Horácio Lopes Mousinho Neiva, agradeço pela
oportunidade e confiança na realização desse trabalho e por tantas vezes ser um
exemplo de pessoa e profissional, nos ensinando através de sua postura, como ser
alguém melhor.
Aos meus pais que nunca mediram esforços para que eu pudesse investir nos
meus sonhos.
Aos meus familiares, irmão, tios, primos, avó que sempre apostaram,
incentivaram e confiaram em mim desde pequeno.
Aos meus amigos, que mesmo não estando realmente ligados ao trabalho,
estiveram por perto dando apoio e ouvindo meus problemas.
Aos membros da banca por aceitarem o convite e pelas sugestões que
certamente enriquecerão este trabalho.
Aos funcionários da IES, que vivenciaram conosco durante estes anos o sonho
de uma vida inteira, que em poucos momentos tornar-se-á realidade.
Ademais, agradeço a todos que, de alguma forma, contribuíram para a minhas
realizações pessoais e acadêmicas.
Obrigada por me ajudarem a vencer mais esta etapa!
“A justiça é o vínculo das sociedades
humanas; as leis emanadas da justiça são a
alma de um povo.”
Juan Vives
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ARRENDAMENTO RURAL: EVOLUÇÃO E ELEMENTOS JURÍDICOS DO
CONTRATO AGRÁRIO
RURAL LEASING: EVOLUTION AND LEGAL ELEMENTS OF THE AGREEMENT
CARLOS KELSON LAION MACHADO MARQUES LOPES*
RESUMO
O objetivo do referido estudo é apresentar a evolução dessa modalidade de contrato
agrário que é o arrendamento rural, além de suas distinções dentro do ordenamento
jurídico brasileiro. A construção do estudo se deu a partir de metodologia baseada em
material bibliográfico, constituído principalmente de repertório jurisprudencial e artigos
de periódicos. Observou-se que os contratos agrários foram tipificados devido à
importância do meio rural para a economia do País, por isso, a legislação definiu e
criou cláusulas para amparar esse negócio jurídico para benefício do setor
agropecuário. Pode-se perceber também que o arrendamento rural é tratado em
vários artigos do Estatuto da Terra e do Decreto 59.566/66. Concluiu-se que, o
arrendamento rural é um tema que proporciona bastante material de estudo, pois,
pressupõe-se que o contrato surja de uma interação entre duas partes e de realidades
diferentes, portanto, para compreensão da matéria é necessário conhecer os
estatutos legais que o cercam, bem como os princípios, suas especificidades e
cláusulas obrigatórias.
PALAVRAS-CHAVE: Contratos. Arrendamento Rural. Estatuto da Terra.
ABSTRACT
The objective of this study is to present the evolution of this modality of agrarian
contract that is the rural lease, besides its distinctions within the Brazilian legal order.
The construction of the study was based on a methodology based on bibliographical
material, mainly composed of jurisprudential repertoire and periodical articles. It was
observed that agricultural contracts were typified due to the importance of the rural
__________________________ Aluno do 9° período do Curso de Bacharel em Direito - UNINOVAFAPI. e-mail: [email protected]
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environment for the country's economy, so the legislation defined and created clauses
to support this legal business for the benefit of the agricultural sector. It can also be
seen that the rural lease is dealt with in several articles of the Land Statute and Decree
59.566/66. It was concluded that rural leasing is a subject that provides a lot of study
material, because it is assumed that the contract arises from an interaction between
two parties and different realities, therefore, to understand the matter it is necessary to
know the legal statutes that as well as the principles, their specificities and mandatory
clauses.
KEYWORDS: Contracts. Rural Rentals. Statute of the Earth.
1 INTRODUÇÃO
Os contratos de arrendamento e parcerias são as modalidades contratuais
mais praticadas na atividade rural no Brasil, eles são classificados como contratos
agrários típicos – pois estão previstos em lei própria do Direito Agrário – e são
regulamentados pelo Estatuto da Terra e pelo Decreto 59.566/66.
O Decreto nº 59.566/66 dispõe em seu artigo 3º que o arrendamento rural
é aquele pelo qual o proprietário (arrendante) cede ao arrendatário, por tempo
determinado ou não, o uso e gozo de seu imóvel rural (no todo ou em parte, com ou
sem benfeitorias e outros bens), para que o arrendatário exerça atividade extrativa,
agropecuária, agroindustrial ou mista, mediante retribuição certa ou aluguel.
Deste modo, verifica-se a importância e relevância do tema, visto que o
Piauí se tornou o 13º maior produtor agrícola do Brasil, em que a safra de grãos
2018/2019 deve alcançar a marca de 233,3 milhões de toneladas, mantendo-se como
a segunda maior registrada na série histórica do país, segundo dados disponíveis no
6º levantamento realizado pela Companhia Nacional de Abastecimento - Conab
(RIBEIRO, 2019). Assim, muitos contratos do tipo arrendamento são utilizados no
Estado, então o objetivo do referido estudo é apresentar a evolução dessa modalidade
de contrato agrário, além de suas distinções dentro do ordenamento jurídico brasileiro.
Para construção do estudo, utilizar-se-á a metodologia baseada em
material bibliográfico, constituído principalmente de repertório jurisprudencial e artigos
de periódicos. O presente trabalho será dividido em tópicos para a melhor
compreensão acerca do tema, primeiramente apresentando o conceito e normas
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aplicáveis aos contratos agrários, além da evolução dessa modalidade de sociedade.
Posteriormente, descrevendo-se o contrato de arrendamento rural, sua
estrutura e formalidades, como também os princípios aplicáveis e as cláusulas
obrigatórias. Além disso, abordar-se-á o ponto relativo aos preços e prazos
estabelecidos ao referido contrato.
2 DOS CONTRATOS AGRÁRIOS
Os contratos agrários possuem características específicas e estão
fundamentados sob a orientação do dirigismo estatal, sendo importante para a cadeia
produtiva agrícola, ao permitir a exploração agrícola mesmo por aqueles que não
possuem terras.
O Estatuto da Terra, por meio de seus dispositivos, previu e tipificou os
contratos de parceria e arrendamento rural, para garantir o acesso a terra àqueles que
não a possuíssem e para dar garantias aos que eram considerados hipossuficientes
(SILVA, 2015). Logo, é possível afirmar que a normatização desses contratos trouxe
uma nova dinâmica ao campo agroindustrial.
Cabeleira (1985, p. 20) descreve a mudança de tratamento quanto aos
contratos agrários:
Com a evolução da sociedade e a necessidade de regular de uma forma mais clara, direta e atualizada a relação existente entre os homens que trabalham no meio rural, bem como a execução da reforma agrária e a promoção da política agrícola, o estado complementou as normas existentes através de leis agrárias, adequando-as à realidade do meio rural brasileiro.
Os contratos agrários foram então tipificados devido à importância do meio
rural para a economia do país, por isso, a legislação definiu e criou cláusulas para
amparar esse negócio jurídico para benefício do setor agropecuário.
Segundo Ramos (2018), as referidas legislações classificaram o
arrendamento rural como contrato de interesse social e com características próprias,
regrado por normas cogentes que devem ser respeitadas, portanto, tem natureza
especial.
2.1 O Código Civil de 1916, Decreto nº 59.566/66 e Estatuto da Terra
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Na legislação brasileira, de outrora, eram ausentes normas que dispunham
sobre os contratos agrários, a Lei de Terras, de 1850, não continha definição para
este tipo de acordo. Isso mudou a partir do Código Civil de 1916, que disciplinava o
contrato de parceria rural em seu Livro III (sobre direito das obrigações), Capítulo XII,
tipificando referido instrumento em seu artigo 1.410, nestes termos: “Dá-se a parceria
agrícola, quando uma pessoa cede um prédio rústico a outra, para ser por esta
cultivado, repartindo-se os frutos entre as duas, na proporção que estipularem.”
(BRASIL, 1916)
Porém, não era tipificado o contrato de arrendamento, apenas previa a
locação de prédio rústico, de maneira geral. Rizzardo (2014, p. 425) descreve que “ao
tempo da aprovação do Código Civil de 1916, predominantemente rural, poucos eram
os dispositivos reservados a questões rurais, sobressaindo o caráter de uma
legislação eminentemente urbana”, e talvez por este motivo os contratos agrários têm
sido tratados em poucos artigos do referido Diploma (SILVA, 2015).
O Estatuto da Terra, Lei nº 4.504 de 1964, trouxe em seu texto algumas
definições para esta modalidade de acordo:
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei. § 1° O proprietário garantirá ao arrendatário ou parceiro o uso e gozo do imóvel arrendado ou cedido em parceria (BRASIL, 1964).
A tipificação dos contratos agrários veio a partir do Decreto nº 59.566 de
1966:
Art. 1º. O arrendamento e a parceria são contratos agrários que a lei reconhece, para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, quem detenha a posse ou tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista (BRASIL, 1966).
Sendo típicos, os contratos devem seguir a forma e as imposições previstas
em lei, sob pena de nulidade do contrato, se totalmente contrário à sua forma prevista,
ou nulidade de cláusulas, se contrárias à previsão legal (SILVA, 2015). Ou seja, os
contratos deveriam seguir todas as normas impostas para realmente ter validade
jurídica.
Silvia Opitz e Oswaldo Opitz (2007, p. 274) bem esclarecem o assunto:
A posse ou uso da terra sob a forma de arrendamento rural ou parceria agrícola, etc. são, legalmente, as únicas formas típicas para essas atividades. No entanto, outros contratos agrários existem em que se usa e goza a terra fora desses parâmetros legais, sem deixarem de ser atividades agrícola ou
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pecuária, tais como o pastoreio, a pastagem, o uso da água, das florestas, sociedade rural, etc.
Segundo o artigo 39 do Decreto n. 59.566/66 “quando o uso ou posse
temporária da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos
contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel
as mesmas regras aplicáveis a arrendatários e parceiros” (BRASIL, 1966).
Para Lorenzetti (2004, p. 229-230), a tipificação dos contratos possui
algumas funções, quais sejam, facilitadora, delimitativa e programadora, observe-se:
A função facilitadora se refere ao fato de os particulares, ao celebrarem um contrato típico, não precisarem inventar novas cláusulas e regulamentos quando forem celebrar determinada operação jurídica. A função delimitativa trata da consagração de um dever e mostra o que é desejável no desenvolvimento de uma finalidade socioeconômica específica. Por fim, a função programadora trata das classes de finalidades que o Direito considera suscetíveis de proteção, estabelecendo figuras contratuais e as cláusulas que as caracterizam.
Conforme Rizzardo (2014, p. 425), a parceria rural e o arrendamento foram
duas formas de tornar proveitosa a terra. Desde quando o Brasil ainda era uma colônia
portuguesa, existia a exploração de terra nas grandes fazendas e os maiores
proprietários monopolizavam seu uso, com o advento do ordenamento jurídico para
regulamentar o uso ou posse temporária do imóvel, surgiram os contratos agrários,
que buscavam proteger e impor limitações à vontade das partes, visando à boa
utilização do imóvel e proteger quem se encontrava em situação de oprimido na
relação contratual.
Os contratos agrários partilham de disposições em comum, por isso, há
cláusulas obrigatórias que devem ser observadas nesses negócios jurídicos. Neste
sentido, Coelho (2011, p.67) conceitua o contrato agrário como “o acordo de vontades
que permite o uso temporário da terra alheia por agricultores e pecuaristas,
subordinados às cláusulas obrigatórias e ao dirigismo estatal, com a prevalência das
normas de ordem pública”.
3 ARRENDAMENTO RURAL
As características dos contratos agrários de arrendamento e parcerias são
a posse, o uso e gozo da propriedade rural, como se observa na descrição do art. 92
do Estatuto da Terra. De acordo com Ramos (2012, p. 50-51):
O arrendamento rural é um contrato agrário que a lei reconhece para o fim de posse ou uso temporário da terra, entre o proprietário, que detenha a posse
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ou que tenha a livre administração de um imóvel rural, e aquele que nela exerça qualquer atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista. Regulará a posse ou uso temporário da terra.
Os riscos que envolvem a atividade agrícola como intempéries do tempo,
variação no preço das commodities, acesso a financiamento são fatores que motivam
proprietários a arrendar suas fazendas para que outros produtores e/ou empresas
efetuem o plantio (SILVA, 2015).
Nisso, o arrendamento rural torna-se uma alternativa para utilização e
produção da terra com divisão de alguns riscos. O arrendamento funciona como o
aluguel de um imóvel, à locação de um automóvel e por meio da qual uma parte cede
à outra o uso de determinado bem, móvel ou imóvel, sob determinadas condições de
tempo, utilização, manutenção e remuneração (ALMEIDA; BUAINAIN, 2013, p. 319-
343).
Os contratos possuem as características, segundo Rizzardo (2014, p. 425),
de serem bilaterais, consensuais, onerosos, aleatórios (mas também podem ser
comutativos) e não solenes (pois se admite a forma escrita e a verbal).
O arrendamento rural é tratado em vários artigos do Estatuto da Terra e do
Decreto 59.566/66, as cláusulas obrigatórias dos contratos agrários são previstas nos
artigos 11 a 15 do Decreto 59.566/66 e 92 a 94 do Estatuto da Terra.
Já as regras específicas sobre arrendamento rural estão previstas nos
artigos 16 a 33 do Decreto 59.566/66 e artigos 95 e 95-A do Estatuto da Terra (SILVA,
2015).
3.1 Sujeitos
Os sujeitos do arrendamento ou chamados de contratantes, são o
arrendador (ou arrendante) e o arrendatário. Denomina-se arrendador:
[...] a pessoa física ou jurídica, proprietária ou não de imóvel rural, ou de partes ou parte dele – e do qual tenha sua livre disposição e administração – que cede por contrato de arrendamento rural a outrem, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do mesmo imóvel, com ou sem benfeitorias, para nele ser exercida atividade agrária, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais estabelecidos pela lei (SODERO, 1968, p. 47).
O arrendatário é:
[...] a pessoa física ou jurídica, ou chefe de família, representando o conjunto familiar, que recebe, no contrato agrário de arrendamento, imóvel rural, parte ou partes dele, com ou sem benfeitorias, por tempo determinado ou não, da
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outra parte denominada arrendante ou arrendador, com o fim de, nesse imóvel, exercer atividade agrária, mediante o pagamento de um aluguel ou renda, observados os limites percentuais estabelecidos na lei (SODERO, 1968, p. 103).
3.2 Objeto
O objeto necessário dos contratos de arrendamento rural consiste no uso
e gozo de um imóvel rural com fins à execução de uma atividade agrária, com vistas
à função social inerente à propriedade ou, mais propriamente, à empresa (SCAFF,
2017).
Visto que a propriedade da terra apresenta uma função social, o destino dado a esta deve ser para atender tal princípio, ou seja, desenvolver atividade agrária de forma eficiente e em consonância com o bem-estar social. Se a finalidade do arrendamento for à exploração de produtos agrícolas proibidos pela lei, por exemplo, o plantio da maconha, o contrato será ilícito e sem validade jurídica (ALMEIDA; BUAINAIN, 2013, p. 319-343).
3.3 Forma
Tanto os contratos de arrendamento rural como os de parcerias não exigem
forma especial, admitindo-se, nos termos do artigo 92 do Estatuto da Terra, que sejam
verbais ou escritos. Essa mesma previsão está no artigo 11 do Decreto 59.566/66,
Art. 11: Os contratos de arrendamento e de parceria poderão ser escritos ou verbais.
Nos contratos verbais presumem-se como ajustadas as cláusulas obrigatórias
estabelecidas no art. 13 deste Regulamento (BRASIL, 1966).
Não obstante, quando se tratar de contrato escrito, o artigo 12 do Decreto
prevê algumas indicações que obrigatoriamente deverão constar no instrumento,
como, por exemplo, qualificação das partes, objeto do contrato, prazo de duração,
descrição da gleba, etc (MACHADO, 2018).
Como não se exige forma especial para os contratos agrários e admitindo-
se o contrato verbal, a prova testemunhal possui bastante importância para comprovar
o vínculo contratual, permitindo-se este meio de prova para comprovação do vínculo
contratual, como ensina Silvia Opitz e Oswaldo Opitz (2007, p. 352):
O contrato de arrendamento, em regra, é aformal, porquanto não se exige forma especial. A regra se estende a todo o contrato agrário, de modo que a norma do art.107 do CC – a validade das declarações de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir – incide por fora do art. 13 da Lei n. 4.947/66, caput, pois não deixa de ser princípio geral de direito comum. Por isso, os contratos, em geral, provam-se mediante: confissão, atos processados em juízo, documentos (públicos ou particulares), testemunhas, presunção e perícias (CC, art. 212). Esses modos
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de provar-se o contrato agrário aplicam-se quando incidir o ET, embora o art. 92, §8º e art. 14 do Regulamento dizem que ‘os contratos agrários, qualquer que seja o seu valor e sua forma, poderão ser provados por testemunhas’, querem mostrar que não impõem forma especial e que não há limite de valor que impeça a prova unicamente testemunhal, como ocorre com os arts. 221 e 227 do CC.48.
Como já discutido, apesar de não haver forma específica para os contratos,
se uma das partes exigir, o contrato deverá ser ajustado por escrito.
Rizzardo (2014, p. 430-431) assim instrui:
Admitidas, pois, as formas escrita e verbal. A escrita é obrigatória se a exigir uma das partes, segundo o mesmo artigo, §2º: ‘Cada parte contratante poderá exigir da outra a celebração do ajuste por escrito, correndo as despesas pelo modo que convencionarem’. Mas, permite o art. 14, qualquer que seja o seu valor ou a forma, é autorizada a prova testemunhal. O Estatuto da Terra, no art. 92, §8º, firma que a ausência de contrato não impede a aplicação da lei: ‘A ausência de contrato não poderá elidir a aplicação dos princípios estabelecidos neste Capítulo e nas normas regulamentares’.
Pode-se pensar que o legislador, atento a amparar ambas as formas
contratuais, procurava dar incentivos à prática dos contratos agrários, pois, de fato, a
maioria dos contratos de arrendamento e parceria no Nordeste e, em outras regiões
do país, é verbal e está sujeita a relações de amizade e confiança (ALMEIDA;
BUAINAIN, 2013, p. 319-343).
3.4 Preço e pagamento
De acordo Scoton (2014, p. 231-248) sobre o tema em apreço:
O preço do contrato de arrendamento é estabelecido de forma proporcional à área do imóvel a ser cedida. Conforme o artigo 18, parágrafo único, do Estatuto da Terra, este somente poderá ser prefixado em dinheiro, numa relação moeda corrente x extensão de área, sendo vedada a sua estipulação em quantidade fixa de frutos ou produtos. O preço do contrato de arrendamento diferencia-se, portanto, do pagamento do preço. Este sim será passível de conversão em frutos ou produtos, quando da data de liquidação estipulada em contrato, de acordo com o que estabelece o caput do mesmo artigo: Assim, o pagamento do preço, quando ajustado para ser convertido em frutos ou produtos, deverá ser realizado na data previamente estipulada, segundo o valor corrente praticado no mercado local. Contudo, caso o arrendador exija que a conversão seja calculada com base em preços inferiores aos vigentes na região, fica assegurado ao arrendatário o direito de pagá-lo em moeda corrente, nos termos do artigo 19 do Decreto.
O principal objetivo seria fixar um valor-limite e impor um efetivo controle
do Poder Público sobre o preço do arrendamento, a fim de salvaguardar o
economicamente frágil da especulação do proprietário, que nem sempre cultiva, mas
explora, demasiadamente, o arrendatário (ALMEIDA; BUAINAIN, 2013, p. 319-343).
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Quanto ao pagamento, o inciso III do artigo 13 do Decreto 59.566 fixa que
se deve dar em quantia certa, a ser paga em dinheiro ou seu equivalente em frutos ou
produtos, mencionando a previsão do artigo 95, XII do Estatuto da Terra (MACHADO,
2018).
Segundo Silva (2015), quando o pagamento se der em frutos, para evitar
abusos, é assegurado ao arrendatário o direito de realizar o pagamento em dinheiro,
na hipótese do arrendador exigir o cálculo com base em preços inferiores aos vigentes
na região do contrato.
3.5 Prazo
No que se refere ao prazo de duração, há a previsão de prazos mínimos,
respectivamente, de três, cinco e sete anos, quando se tratar de exploração de lavoura
temporária; de exploração de lavoura permanente ou pecuária de grande porte; e para
atividade de exploração florestal. Isso está previsto no artigo 13, II, “a” do Decreto
59.566/66 (MACHADO, 2018).
O Estatuto da Terra procurou superar as falhas do Código Civil, que não
considerava o prazo contratual com as especificidades biológicas da lavoura, além de
outras hipóteses e fixou prazos mínimos para os contratos agrários, disposto no art.
95, inciso I e II:
Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios: I - Os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita, inclusive a de plantas forrageiras temporárias cultiváveis. No caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, considerar-se-ão esses prazos prorrogados nas mesmas condições, até sua ultimação; II - Presume-se feito, no prazo mínimo de três anos, o arrendamento por tempo indeterminado, observada a regra do item anterior; (BRASIL, 1964).
O Decreto n. 59.566/66 também dispõe no art. 13, II, “a”, sobre os prazos
mínimos nos contratos agrários:
Art. 13. II - Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais: a) prazos mínimos: - de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria; - de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal; - de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal; (BRASIL, 1964).
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A prorrogação do prazo dos contratos agrários é tratada na segunda parte
do inciso I do art. 95 do Estatuto da Terra, em concordância com a segunda parte do
§ 1º do art. 21 do Decreto: “Em caso de retardamento da colheita por motivo de força
maior esses prazos ficarão automaticamente prorrogados até o final da colheita”.
Conforme Almeida e Buainain (2013, p. 319-343), a segunda hipótese de
prorrogação do prazo está expressa no § 3º do art. 21 do Decreto:
O arrendamento que, no curso do contrato, pretender iniciar nova cultura cujos frutos não possam ser colhidos antes de terminado o prazo contratual, deverá ajustar, previamente, com o arrendador, a forma de pagamento do uso da terra por esse prazo excedente.
Oliveira (1988) argumentou que o legislador, ao determinar prazos mínimos
obrigatórios, visava conservar os recursos naturais renováveis, além de dar
estabilidade ao contratante não proprietário, ou seja, proporcionar o tempo necessário
para o cultivador fixar-se na terra, preparar o solo, zelar pelo plantio e aguardar o
período da colheita.
3.6 Subarrendamento
O art. 3º, § 1º, do Decreto n. 59.566/66 prevê: “Subarrendamento é o
contrato pelo qual o Arrendatário transfere a outrem, no todo ou em parte, os direitos
e obrigações do seu contrato de arrendamento” (BRASIL, 1966).
O Decreto n. 59.566/66, no art. 31 também trata do subarrendamento:
Art. 31. É vedado ao arrendatário ceder o contrato de arrendamento, subarrendar ou emprestar total ou parcialmente o imóvel rural, sem prévio e expresso consentimento do arrendador. Parágrafo único. Resolvido ou findo o contrato, extingue de pleno direito o subarrendamento, salvo disposição convencional ou legal em contrário (BRASIL, 1966).
Pelo art. 95, VI, do Estatuto da Terra, o subarrendamento só é permitido se
há o consentimento do proprietário: Art. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-
se-ão os seguintes princípios: VI - Sem expresso consentimento do proprietário é
vedado o subarrendamento; (BRASIL, 1964)
3.7 Vedações
Existem cláusulas irrevogáveis que devem ser obrigatoriamente aplicadas
nos contratos agrários que são direcionadas aos recursos naturais e sua conservação,
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assegurando a proteção dos contratantes economicamente (MACHADO, 2018). O
artigo 13 do Decreto 59.566/66 prevê:
Art. 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, cláusulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber: I - Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados (BRASIL, 1966).
Sobre as cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, assim analisa
Coelho (2011, p, 78):
Pela natureza dos contratos rurais algumas cláusulas devem ser sempre observadas, tanto nos contratos nominados, quanto nos inominados. Desta forma, deve constar do contrato a obrigatoriedade de conservar os recursos naturais da terra, bem como, a proteção social e econômica do arrendatário ou do parceiro-outorgado, sendo, portanto, irrenunciáveis os direitos e vantagens definidos em lei ao arrendatário, a proibição de uso e costumes predatórios da econômica agrícola. Estas normas nada mais são do que efeito de haver uma supremacia do direito público, onde prevalece o interesse social em detrimento do interesse particular.
Portanto, essas normas ditas obrigatórias devem ser seguidas de maneira
irrevogável, visto que as mesmas, além de proteger o meio ambiente de maneira geral,
protegem também as partes de exploração pelo arrendador ou arrendatário como
resguardam o negócio jurídico como peça do Direito.
3.8 Extinção
Quanto à rescisão do contrato de arrendamento, o artigo 26 do Decreto
59.566/66 traz em seus dez incisos as hipóteses gerais de rescisão. Conforme
descreve Scoton (2014, p. 231-248), as modalidades contratuais podem extinguir-se
quando: “a) a extinção do contrato por iniciativa exclusiva de uma das partes; b) o
término do contrato a partir do consenso ou da concordância de ambas as partes; e
c) a extinção do arrendamento por força ou vontade externa aos contratantes”.
No contrato também deve constar a forma e direito de indenização quanto
a danos substanciais causados pelo contratado na área de exploração ou nos
implementos e benfeitorias a ele cedidos (SILVA, 2015).
O Decreto nº 59.566/66, em seu artigo 32, tratou de elencar as hipóteses
em que o arrendatário é obrigado a desocupar a propriedade sob pena de incorrer nas
sanções impostar pela ação de despejo, são elas:
Término do prazo do contrato ou de sua renovação; Se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, integralmente ou em parte,
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sem prévio e expresso consentimento do arrendador, conforme já mencionado; Se o arrendatário não pagar o aluguel ou a renda estipulada no prazo determinado; Dano causado à parte da terra arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário; Abandono total ou parcial de cultivo, nas cumprindo as obrigações que lhe são devidas; Mudança na destinação do imóvel rural; Inobservância das normas obrigatórias fixadas no artigo 13 do Decreto n.º 59.566/66; Nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e no Regulamento, comprovada em Juízo a sinceridade do pedido; Infração a obrigação legal e contratual grave pelo arrendatário (RAMOS, 2012).
4 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS CONTRATOS DE ARRENDAMENTO RURAL
Os princípios norteadores dos contratos rurais, especialmente no caso do
arrendamento rural são importantes, pois, norteiam a construção do acordo, visando
atender as peculiaridades e proteger as partes interessadas, além da melhor
ocupação e exploração do imóvel rural.
É relevante destacar alguns princípios, que se aplicam de forma especial
nos negócios rurais como a supremacia do interesse público, função social do
contrato, boa-fé, da obrigatoriedade e da autonomia da vontade.
4.1 Princípio da supremacia do interesse público
Os contratos de arrendamento rural, assim como os negócios rurais de
forma geral, são orientados por legislação especial e possuem condições obrigatórias
e comuns que precisam ser ressaltadas nas relações jurídicas com base no dirigismo
estatal e estão embasadas no princípio da supremacia do interesse público sobre o
particular.
Os negócios que envolvem a atividade rural, geralmente são de interesses
da sociedade plural, todavia, isso não significa que os direitos individuais serão
ignorados. Como ensina Fagundes (2015), as disposições dos contratos de
arrendamento rural também devem contemplar suas aspirações, portanto, as
manifestações de vontade excessivamente individualistas ou de características
egoísticas são consideradas nulas.
O Estado é o detentor das leis e busca avaliar o melhor para a coletividade,
por isso conduz a vontade das partes através de princípios que devem ser observados
e cláusulas obrigatórias, a ofensa ao acordo resguardado pela lei torna nulo o contrato.
Segundo Marques (1986, p. 97), no que concerne ao acordo de vontades e ao objeto:
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a vontade individual nos contratos agrários é residual e no componente objeto estão
a atividade produtiva em sentido lato e a terra, bem de produção. Este princípio
fundamenta a não permissão da renúncia dos benefícios a favor da parte
hipossuficiente (PINHEIRO, 2018).
4.2 Função social do contrato
Como já descrito anteriormente, o contrato rural não interessa apenas as
partes envolvidas, mas toda a comunidade, pois ecoa no meio social. Portanto, a
função social está presente na subordinação da liberdade individual em função do
interesse social.
Este princípio visa além de tornar a terra produtiva e distribui-la para garantir o acesso à mesma, mas também efetivar estes objetivos através da proteção ao meio ambiente, do uso racional dos recursos, da proteção e resguardo das regras trabalhistas, da tutela das relações que envolvam o solo, garantindo proteção aos menos favorecidos. Portanto, ao assegurar o respeito à função da terra, é possível elaborar um contrato agrário que obedeça ao princípio da função social dos contratos (PINHEIRO, 2018)
Um exemplo de aplicação da função social do contrato está presente
quando o mesmo repercute de maneira negativa na sociedade, seja em malefício ao
meio ambiente ou algum motivo que fere o bem-estar coletivo, o juiz pode intervir para
preservação do interesse público.
4.3 Boa-fé
Esse princípio é tratado no Código Civil, art. 422: os contratantes são
obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os
princípios da probidade e boa-fé (BRASIL, 2002). Com isso, o Estado buscou trazer
maior confiança às parcerias contratuais, que significa mitigar a liberdade sem
precedentes, que procura incentivar a confiança entre os contratantes.
A boa-fé é uma cláusula geral que deve ser considerada na elaboração dos
contatos rurais, de acordo Pinheiro (2018), o juiz deve adequar o princípio à análise
do caso concreto através da preservação dos contratos, pois a não observância da
boa-fé contratual, nos contratos em geral e nos contratos agrários, pode ensejar
nulidades e reparações de danos.
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4.4 Princípio da obrigatoriedade
O princípio da obrigatoriedade também é conhecido como da força
vinculante, ou seja, as partes são livres para contratar com quem quiserem, se assim
desejar, porém, a partir do negócio feito, são obrigadas a cumprir com o contrato.
Quando o contrato agrário deixar de observar as disposições normativas
mencionadas, ou incluir cláusulas conflitantes com as mesmas, é nulo no todo ou em
parte, e de nenhum efeito (FAGUNDES, 2015).
Conforme Pinheiro (2018) diante da nova concepção de justiça contratual,
a pacta sunt servanda tornou-se mais discreto, sendo mitigado por mecanismos
jurídicos de regulação do equilíbrio contratual, portanto, poderá haver relativização
desse princípio quando o conteúdo do contrato divergir com outros princípios do direito
contratual.
Isso é exposto de maneira clara no art. 2º do Decreto 59.566/66, dizendo
que é nula toda a disposição contratual que o contrarie: Todos os contratos agrários
reger-se-ão pelas normas do presente Regulamento, as quais serão de obrigatória
aplicação em todo o território nacional e irrenunciáveis os direitos e vantagens neles
instituídos (art.13, inciso IV da Lei nº 4.947-66).
Proença (2007, p. 234) instrui que tanto a obrigatória aplicação como a
irrenunciabilidade dos direitos e vantagens estão a indicar que as normas, relativas
aos contratos agrários, constantes do Estatuto da Terra e de seu Regulamento, devem
sobrepor à vontade das partes, aplicando-se compulsoriamente, mesmo que as partes
pretendam dispor de modo diverso.
O dito princípio não é absoluto em matéria de contratos agrários,
principalmente em razão do princípio da função social do contrato, portanto, a
importância da obrigatoriedade está na segurança e credibilidade dos acordos porque
oferecem garantias às partes do cumprimento do negócio firmado (PINHEIRO, 2018).
4.5 Princípio da autonomia da vontade
Assim como a obrigatoriedade, o princípio da autonomia da vontade deixa
livre às partes contratarem da maneira que quiserem, pois, o contrato é um acordo de
vontades. Todavia, o limite para sua atuação é a lei. O princípio da autonomia da
vontade se alicerça exatamente na ampla liberdade contratual, no poder dos
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contratantes disciplinar os seus interesses mediante acordo de vontades, suscitando
efeitos tutelados pela ordem jurídica (GONÇALVES, 2012).
Este princípio atualmente vem sofrendo limitações pelas normas de ordem pública, uma vez que a interferência do Estado cresce progressivamente nas relações privadas, então a autonomia da vontade encontra-se presente no atual Código Civil, sendo de supra importância para as relações contratuais, já que permite que os pactuantes se manifestem no plano social e deliberem sobre com quem desejam contratar e qual será o conteúdo do pacto. Aqui, a exigência que se faz é que o objeto da convença seja lícito (PINHEIRO, 2018).
Esse princípio não serve apenas para proteger o pequeno agricultor e o
trabalhador rural, mas traz a possibilidade de os produtores analisarem e estabelecer
um contrato que favoreça ambas as partes.
Ressalta-se que se permite com a proteção aos pequenos agrários e grupo de trabalhadores rurais, a qual poderia manter-se, porém, agricultores que tem conhecimento técnico suficiente para analisar seus empenhos e direitos por ocasião da celebração do contrato, precisam ter a comodidade de tratar sob o princípio da autonomia da vontade, sem limitações ao que melhor considerarem, não estimulando o dirigismo contratual nesses casos (BORGES, 2013).
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto, constata-se que o arrendamento de rural é um tema que
proporciona bastante material de estudo, porque se pressupõe que o contrato surja
de uma interação entre duas partes e de realidades diferentes, portanto, para
compreensão da matéria é necessário conhecer os estatutos legais que o cercam,
bem como os princípios, suas especificidades e cláusulas obrigatórias.
Com o artigo buscou-se apresentar como surgiram os contratos de
arrendamento no Brasil, descrever minuciosamente suas partes, prazos, como
funciona o pagamento e as hipóteses de extinção do contrato.
Em relação à legislação vigente, pode-se perceber que somente a partir do
Código Civil Brasileiro de 1916 que os contratos de arrendamento se tornaram
juridicamente ordenados. Com o Estatuto da Terra em 1964, a matéria regulada pelo
Direito Agrário avançou, o que permitiu uma melhoria das relações contratuais. Apesar
de que na época em que o estatuto nasceu, a realidade da sociedade agrária brasileira
era bastante diferente da atual, visto que houve diminuição da população que vive no
campo, mas também aumento da mecanização e produção, assim, os legisladores
buscaram proteger o pequeno produtor rural de excessos estabelecidos pelos grandes
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produtores. Portanto, é possível afirmar que a observação das cláusulas obrigatórias
pode ser um instrumento eficaz quanto à proteção ao hipossuficiente e ao
cumprimento do princípio da função social da propriedade rural.
Dito isso, o artigo apresenta-se como reforço para o desenvolvimento do
tema, visto que com o apoio de referencial teórico especializado é possível construir
projetos e leis que auxiliam o desenvolvimento do estado do Piauí, como também do
país, principalmente na área de políticas públicas que promovam mudanças na
legislação, de maneira a assegurar melhores condições produtivas e financeiras aos
arrendatários, sobretudo, aos pequenos produtores que têm difícil acesso à terra e
aos demais mercados. Além do mais, espera-se contribuir para a formação dos
estudantes na área do Direito Agrário e Civil, profissionais jurídicos, bem como da
sociedade em geral.
REFERÊNCIAS
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