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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1a VARA CIVIL – FORO REGIONAL DE PINHEIROS DA COMARCA DE SÃO PAULO - SP. Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011 Miguel Malerba, perito avaliador nomeado nos autos do Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, vem mui respeitosamente a V.Exª. apresentar o resultado a que chegou, no laudo que se segue:
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMÓVEL: Casa de uso residencial ENDEREÇO: Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215 Butantã – Vila Indiana – São Paulo - SP DATA: Maio 2016
VALOR DE MERCADO: R$ 1.477.000,00
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ÍNDICE GERAL ASSUNTOS PÁGINAS Introdução 03 Relação de documentos do imóvel 04 Área utilizada 04 Características do Imóvel 05 Fotos do imóvel 07 Local 12 Croquis do local 12 Fotos do local 13 Critérios de avaliação 14 Avaliação – Valor do Terreno 15 Avaliação – Valor das Benfeitorias 16 Avaliação – Valor do Imóvel 17 Conclusão 18 Encerramento 19 Anexo I – Fichas de pesquisa 20 Anexo II – Croquis localização elementos comparativos 23 Anexo III – Certidão de Dados Cadastrais – IPTU 25 Anexo IV – Planta Baixa do Imóvel 27 Anexo V – Quesitos das partes 33
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INTRODUÇÃO O objetivo do presente LAUDO é a determinação do valor de mercado para o imóvel descrito no Processo de Alienação Judicial de Bens - Propriedade, tendo como requerente MILTON SILVA BORGES e outros e como requerido BENEDITO BORGES FILHO, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DE PINHEIROS, Processo Digital n° 1009471-05.2014.8.26.0011. O imóvel avaliado está localizado na Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215, Butantã – Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo. Por premissa o imóvel foi considerado livre de quaisquer ônus, litígios, desapropriações, pois a pesquisa sobre os títulos de posse ou domínio não foi realizada por não ser objeto deste trabalho, e de responsabilidade do avaliador. O valor de venda aqui encontrado refere-se aos valores praticados no mercado imobiliário da região onde está localizado o imóvel em avaliação, devendo ser definido como o valor que um bem consegue obter em dinheiro nesta data. Este valor além de estar condicionado às bases de mercado, também, leva em consideração os materiais utilizados na construção e a permanência dos mesmos no imóvel, assim como, o estado de conservação deste bem nesta data. Podendo haver alteração de valor no futuro se as condições do imóvel ou do mercado se alterar. O presente trabalho foi elaborado através dos padrões ideais de rigorosidade, estabelecidos pelas Normas Brasileiras e recomendações de associações de classe como IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. A adoção de metodologia específica aplicada ao caso foi o que se julgou ser a mais adequada e estará adiante justificada. Os resultados, em especial o valor e comentários, são considerados sigilosos sendo que informações ou cópias deste trabalho somente serão fornecidas com expressa autorização do solicitante.
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RELAÇÃO DE DOCUMENTOS DO IMÓVEL
Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel (Anexo);
Matrícula nº 191.572 do 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (Autos fls. 815 a 821);
Projeto de Ampliação de Reforma de Unidade Hoteleira – Hospeda SP
ÁREA UTILIZADA
Para avaliação adotamos as seguintes áreas: Área de terreno 372,00 m², presente na Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais; Área construída 182,00 m², presente Certidão de Dados Cadastrais, porém não corresponde a área existente no local na data da vistoria. Verificou-se que o imóvel sofreu ampliação conforme Projeto de Ampliação e Reforma de Unidade Hoteleira – Hospeda SP, e que a atual área do imóvel é de aproximadamente 500,00 m². Para o calculo da avaliação das benfeitorias foi adotada a área construída de 500,00 m². Salientamos que a área de 500,00 m² não encontra-se averbada no Registro de Imóveis e regularizada na Prefeitura Municipal de São Paulo (apenas 182,00 m² encontra-se regularizada).
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CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Vistoria:
Foi realizada a vistoria ao imóvel no dia 02 de maio de 2016, verificamos que o imóvel é de uso residencial, composto de 03 prédios, atualmente utilizado como hospedagem para alunos da Universidade São Paulo (USP). Descrição: Trata-se de imóvel composto de 03 prédios. Prédio 01 - com 3 pavimentos (encontra-se em reforma):
- Térreo: recepção e depósito (anteriormente garagem); - 1º pavimento: recepção, lobby (futuro), lavabo (não concluído), quarto, antessala, banheiro, suíte, cozinha (futuramente um refeitório). - 2º pavimento: área coberta, cozinha, banheiro (futuramente 1 suíte), banheiro, 3 quartos e 2 suítes.
Prédio 02 - com 2 pavimentos: - Térreo: copa, refeitório, lavanderia, almoxarifado, 4 suítes; - 1º pavimento: 6 suítes. Prédio 03 - térreo - 1 suíte, 2 quartos e 1 banheiro, copa. Zoneamento: Conforme Lei nº 16402/16 – Plano Diretor Estratégico (PDE) ZM – Zona Mista – são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais, com predominância do uso residencial com densidades construtiva e demográfica baixas e médias. Coeficientes de Aproveitamento = mínimo: 0,30; básico: 1,00; máximo: 2,00; Taxa de Ocupação para lotes até 500,00 m² = 0,85
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Padrão de acabamento: médio baixo Estado de conservação: reparos simples Idade aparente: 25 anos Vida útil estimada: 60 anos Coeficiente de depreciação física: fator K – 0,578 Área construída: 500,00 m² Área de terreno: 372,00 m² (declive médio) Principais acabamentos:
DEPENDÊNCIA PAREDES FORROS PISOS ESQUADRIAS PORTAS
Prédio 1
Recepção Massa Laje Cerâmica Madeira ferro
Lobby (futuro) Massa Laje Cimentado/taco Vidro
Lavabo Massa Laje Cimentado
Quarto Massa Laje Cerâmica Madeira
Ante – sala Massa PVC Cerâmica
Suíte Massa Laje Madeira Madeira Madeira
Banho suíte Azulejo/massa Laje Cerâmica Alumínio PVC
Cozinha(futuro refeitório)
Massa Laje Cerâmica
Área coberta Massa Est. Metálica e lona plástica
Cerâmica
Cozinha(futura suíte) Azulejo/massa Estuque Cerâmica Madeira Ferro
Banheiro(desativado) Azulejo/massa Estuque Cerâmica Alumínio Madeira
Banheiro Azulejo/massa Estuque Cerâmica Alumínio PVC
Quarto(2) Massa Estuque/PVC Madeira Alumínio/madeira Madeira
Suíte(2) massa PVC Madeira/porcelanato
Ferro/madeira Madeira
Banho suíte(2) Azulejo Estuque Porcelanato Alumínio PVC/madeira
Prédio 2
Almoxarifado Massa Laje Carpete de madeira
Tijolo de vidro Madeira
Suíte(10) Massa Laje Carpete de madeira/cerâmica
Alumínio Madeira/alumínio
Banho suíte(10) Azulejo Laje Cerâmica Alumínio PVC
Lavanderia Azulejo/massa Est. Metálica e telha plástica
cerâmica
Copa/refeitorio Massa Laje/ Est. Metálica e
telha plástica
Cerâmica
Prédio 3
Suíte(1) Massa PVC Cerâmica Ferro
Banho suíte(1) Azulejo PVC Cerâmica Alumínio PVC
Quarto(2) Massa Estuque/PVC Cerâmica Ferro
Banheiro Azulejo/massa Estuque Cerâmica Ferro Madeira
Copa Azulejo/massa Madeira Cerâmica Ferro madeira
Fachada: Massa
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FOTOS DO IMÓVEL PRÉDIO 1
01 – Lobby 02 - Recepção
03 - Lavabo 04 – Antessala
05 – Banheiro 06 - Suíte
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07 – Banho suíte 08 – cozinha (futuro refeitório)
09 - Recepção 10 – Área coberta
11 – Cozinha (futura suíte) 12 – Banheiro (atualmente desativado)
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13 - Banheiro 14 - Suite
15 – Banho suite 16 - Quarto
PRÉDIO 2
01 - Almoxarifado 02 - Suíte
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03 – Banho suíte 04 - Copa
05 - Refeitório 06 - Suíte
07 - Suíte 08 - Suíte
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PRÉDIO 3
01 – Vista do prédio 3 02 - Suíte
03 - Quarto 04 - Banheiro
05 - Copa 06 – Área de serviço
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LOCAL Imóvel localizado no bairro de Butantã – Vila Indiana, zona oeste da cidade de São Paulo, estado de São Paulo. A Vila Indiana situa-se próximo à cidade universitária, com dois portões para pedestre de acesso a universidade.
Trata-se de bairro de uso predominantemente residencial, com um grande número de casas transformadas em hospedagem para estudantes da Universidade de São Paulo. Os imóveis são de padrão médio e médio baixo. Local possui densidade demográfica médio. O local possui todos os melhoramentos públicos, tais como: água, luz, telefone, esgoto, pavimentação, iluminação pública, coleta de lixo, correios, etc.. O mercado da micro região possui um número bom de ofertas de imóveis a venda. A perspectiva em médio prazo é de manutenção dos preços atuais.
CROQUIS DO LOCAL
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FOTOS DO LOCAL
Rua Abadia dos Dourados
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CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
Método utilizado: Método Evolutivo Método analítico que consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. Para a aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo e o fator de comercialização obtido no mercado, comparando-se com imóveis que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e benfeitorias. Este fator comercialização pode ser maior ou menor que uma unidade, em função das condições de mercado. Fatores de homogeneização utilizados: Fator fonte (FF): Refere-se a margem de negociação. Fator localização (FL): Analisa as condições das diferentes localizações. Fator Topografia (FTO): Analisa as condições topográficas dos elementos
pesquisados bem como do terreno em avaliação. Fator tamanho (FTA): Equipara o tamanho dos imóveis, que muitas vezes
influencia no valor final.
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AVALIAÇÃO – VALOR DE TERRENO CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO UTILIZANDO TRATAMENTO POR FATORES
FF Difer. FL Difer. FTO Difer. FTA Difer.
( R$ ) ( R$ ) ( R$ ) ( R$ )
0,90 -388,02 1,00 0,00 1,143 554,87 0,921 -306,54
2 2.069,77 0,90 -206,98 1,00 0,00 1,000 0,00 1,037 76,58
3 2.881,36 0,90 -288,14 1,00 0,00 0,889 -319,83 1,026 74,92
4 2.673,99 0,90 -267,40 1,00 0,00 1,000 0,00 0,926 -197,88
5 3.088,24 0,90 -308,82 1,00 0,00 0,800 -617,65 1,078 240,88
6 3.131,52 0,90 -313,15 1,00 0,00 0,889 -347,60 1,126 394,57
Limite Superior
Limite Inferior
Elementos Discrepantes
Média Saneada
Vu Adotado
De acordo com o quadro de homogeneização, o valor básico unitário é:
Vu= Valor unitário =
Vt= Ap x Vu, onde
A = área do terreno 372,00
Vt=
Vt=
VALOR DE MERCADO =
R$ 2.352,88
Fator
Localização
R$ 875.269,53
R$ 875.000,00
R$ 2.352,88
(R$/m2)
R$ 2.352,88
Fonte TamanhoElemento
Valor
unitário
Fator
Homogeneizado
R$ 2.584,15
1.939,37
2.348,31
2.208,71
2.402,65
1 3.880,21 3.740,52
1
R$ 3.359,39
Valor Unitário
Fator Fator
Topografia
2.865,34
( R$/m² )
R$ 875.000,00
R$ 1.808,90
Média Homogeneizada
Fatores utilizados no caso: FF, FL, FTO e FTA Os demais fatores foram considerados homogêneos.
Situação Paradigma: O próprio imóvel
VALOR DE MERCADO DO TERRENO (VT): R$ 875.000,00
(oitocentos e setenta e cinco mil reais)
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
16
AVALIAÇÃO - VALOR DAS BENFEITORIAS Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 – Residencial, Grupo 1.2 – Casa e no padrão 1.2.4 – Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP, tem-se:
VB = A x Vu x (R + K x (1 – R))
onde: VB = Valor da benfeitoria A = Área Construída = 500,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VB = 500,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 – 0,20)) VB = R$ 602.201,08, arredondando,
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB): R$ 602.000,00 (seiscentos e dois mil reais)
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
17
AVALIAÇÃO - VALOR DO IMÓVEL Para a obtenção do valor do imóvel temos: VI = (VT + VB) x FC VI = Valor do Imóvel VT = Valor do Terreno VB = Valor das Benfeitorias FC = Fator de Comercialização
VI = (R$ 875.000,00 + R$ 602.000,00) x 1,00 VI = R$ 1.477.000,00
VALOR DO IMOVEL: R$ 1.477.000,00
(um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais)
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
18
CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto no presente Laudo de Avaliação, o valor de mercado do imóvel, situado à Rua Abadia dos Dourados, 211 - 215 – Butantã – Vila Indiana, no município de São Paulo, estado de São Paulo, é de:
VALOR DE MERCADO: R$ 1.477.000,00 (Maio/2016) (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais)
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
19
ENCERRAMENTO O presente laudo foi elaborado em 19 (dezenove) folhas, de um só lado, mais os anexos, sendo esta última datada e assinada. Anexo I : Fichas de Pesquisa. Anexo II : Croquis de Localização dos Elementos Comparativos. Anexo III: Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel Anexo IV: Quesitos das partes
São Paulo, 06 de maio de 2016.
Engenheiro Miguel Malerba
CREA 5060574307
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
20
ANEXO I
FICHAS DE PESQUISA
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MS Avaliações & Periciais
e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
21
Ficha de Pesquisa : N.º 01
Data : mai/16
Endereço : Rua Abadia dos Dourados,206
Características do Imóvel
: Terreno em declive, com 2 casas para demolição
Área Terreno(m²) : 192,00
Valor de Mercado : R$ 745.000,00
Valor Unitário : R$ 3.880,21 R$/m²
Fonte : Butantã Imóveis
Telefone : 11 - 3731.3588
Ficha de Pesquisa : N.º 02
Data : mai/16
Endereço : Rua Abadia dos Dourados, 151
Características do Imóvel
: terreno em aclive
Área terreno(m²) : 430,00
Valor de mercado : R$ 890.000,00
Valor Unitário : R$ 2.069,77 R$/m²
Fonte : Fortuna Imóveis
Telefone : 11 3763.5544
Ficha de Pesquisa : N.º 03
Data : mai/16
Endereço : Rua Corinto esquina Rua Abadia dos Dourados
Características do Imóvel
: terreno com declive leve. Possui 3 casas sem valor comercial
Área terreno(m²) : 413,00
Valor de Mercado : R$ 1.190.000,00
Valor Unitário : R$ 2.881,36 R$/m²
Fonte : Miani Imóveis
Telefone : 11 - 3768.8450
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
22
Ficha de Pesquisa : N.º 04
Data : mai/16
Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz, 179
Características do Imóvel
: terreno em aclive com casa sem valor comercial
Área terreno(m²) : 273,00
Valor de Mercado : R$ 730.000,00
Valor Unitário : R$ 2.673,99 R$/m²
Fonte : Krisos Imóveis
Telefone : 11 - 3732.2600
Ficha de Pesquisa : N.º 05
Data : mai/16
Endereço : Rua Jeronimo França, 136
Características do Imóvel
: terreno plano.
Área terreno(m²) : 680,00
Valor de Mercado : R$ 2.100.000,00
Valor Unitário : R$ 3.088,24 R$/m²
Fonte : Leardi Imóveis
Telefone : 11 - 2372.9551
Ficha de Pesquisa : N.º 06
Data : mai/16
Endereço : Rua Maestro Carlos Cruz esquina Rua Jeronimo França
Características do Imóvel
: terreno em declive leve
Área terreno(m²) : 958,00
Valor de Mercado : R$ 3.000.000,00
Valor Unitário : R$ 3.131,52 R$/m²
Fonte : Butantã Imóveis
Telefone : 11 -3731.3588
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
23
ANEXO II
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO
DOS
ELEMENTOS COMPARATIVOS.
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
24
CROQUIS
5
6
4
3
2
1
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
25
ANEXO III
CERTIDÃO DE DADOS
CADASTRAIS - IPTU
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
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ANEXO IV
PLANTA BAIXA DO IMÓVEL
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
29
PRÉDIO 1 – TÉRREO
PRÉDIO 1 – 1º PAVIMENTO
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MS Avaliações & Periciais
e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
30
PRÉDIO 1 – 2º PAVIMENTO
PRÉDIO 2 – TÉRREO
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
31
PRÉDIO 2 – 1º PAVIMENTO
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e-mail: [email protected] fone: (11) 99675 9955
32
PRÉDIO 3 – TÉRREO
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ANEXO V
QUESITOS DAS PARTES
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RESPOSTAS AOS QUESITOS DO REQUERIDO – BENEDITO BORGES FILHO 1) Queira o Sr. Perito descrever o imóvel objeto da demanda em sua forma original; Conforme documentação apresenta e obtida junta a Prefeitura do Município de São Paulo podemos afirmar que: Matrícula nº 191.572 do 18º Registro de Imóveis menciona uma casa (não informa a área construída) e um terreno com área de 372,00 m². A Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel – IPTU 2016 – cadastro do imóvel nº 082.366.0029-7 menciona área construída de 182,00 m² (ano da construção 1967) e um terreno com área de 372,00. Considerando a documentação disponibilizada nos Autos e obtidas pela perícia verificamos que existia uma área construída de 182,00 m² no ano de 1967, porém não temos informações para descrever o imóvel em sua forma original. 2) Queria o Sr. Perito determinar o valor do imóvel, levando-se em consideração o atual mercado imobiliário diante da crise que atinge o País; Conforme Laudo de Avaliação o valor do imóvel em maio de 2016 é de R$ 1.477.000,00 (um milhão, quatrocentos e setenta e sete mil reais). 3) Queira o Sr. Perito informar se existe acréscimos no imóvel realizados pelo requerido e quanto isto pôde ter influenciado na valorização do mesmo; Considerando a área construída mencionada na Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel de 182,00 m² e considerando a área construída atual de 500,00 m², calculo estimado com base na Planta Baixa apresentada pelo Requerido, anexa, e a vistoria realizada no imóvel, temos:
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ACEA (área construída estimada atual) = 500,00 m² ACCA (área construída da Certidão Cadastral) = 182,00 m² AAC (acréscimo de área construída) = ACEA – ACCA = 318,00 m² Valor do Acréscimo da área construída = AAC x Valor do m² da área construída (Valor das Benfeitorias - Laudo de Avaliação), temos: Considerando-se que a construção se enquadra na classe 1 – Residencial, Grupo 1.2 – Casa e no padrão 1.2.4 – Padrão Simples da Tabela de Coeficientes base R8N, Valores de Edificações de Imóveis Urbanos – IBAPE/SP, tem-se:
VAC = AAC x Vu x (R + K x (1 – R)) onde: VAC = Valor da área acrescida AAC = Acréscimo de Área Construída = 318,00 m² Vu = Valor unitário adotado = (1,056 x 1,3953) x R8N CUB padrão R8N = R$ 1.234,38/m² (base abril/2016) Vu = 1,473 x R$ 1.234,38/m² = R$ 1.818,24/m² R = valor residual = 0,20 K = Depreciação segundo Ross Heideck = 0,578 Calculando, temos: VAC = 318,00 m² x R$ 1.818,24/m² x (0,20 + 0,578 x (1 – 0,20)) VAC = R$ 382.999,89, arredondando, VALOR DA ÁREA ACRESCIDA (VAC) = R$ 383.000,00 (trezentos e oitenta e três mil reais)
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4) Queira o Sr. Perito descrever os acréscimos; Considerando a documentação disponibilizada nos Autor e obtidas pela perícia não temos informações para descrever as áreas que foram acrescidas ao imóvel em sua forma original. 5) Queira o Sr. Perito informar se as construções e obras feitas pelo Réu trouxe valorização para o imóvel; O acréscimo de área construída foi um fator de valorização do imóvel conforme demonstrado na resposta ao quesito nº 3. 6) Queira o Sr. Perito informar se o imóvel respeita as confrontações descrita na matrícula imobiliária; Com base na vistoria realizada no imóvel verificamos que o terreno respeita as confrontações descritas na matrícula imobiliária. 7) Queira o Sr. Perito informar se as obras feitas pelo Réu diminuem o valor econômico do imóvel; As obras realizadas no imóvel não foram consideradas como fator de desvalorização do valor de mercado do imóvel quando da realização do Laudo de Avaliação de Mercado.
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