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A. J. R. Lopes CREA-SP 2113701
A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO
DA COMARCA DE AURIFLAMA - ESTADO DE SÃO PAULO
ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES, brasileiro, RG nº 23.313.271-5, inscrito
no CPF sob o nº 095.492.648-07, engenheiro civil devidamente registrado no CREA-SP sob o nº
506.088.112-1, perito nomeado por V. Exa. nos autos da EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL – CONTRATOS BANCÁRIOS, que COOPERCITRUS COOPERATIVA DE
PRODUTORES RURAIS move contra VINÍCIUS GOSS RODRIGUES E OUTROS, após realizar
diligências e vistorias vêm mui respeitosamente apresentar as conclusões a que chegou no
presente trabalho.
LAUDO DE AVALIAÇÃO
DE IMÓVEL
PROCESSO N.º 1000082-72.2016.8.26.0060
EXEQUENTE: COOPERCITRUS COOPERATIVA DE PRODUTORES RURAIS EXECUTADO: VINÍCIUS GOSS RODRIGUES E OUTROS LOCALIDADE: RUA JOSÉ BARBOSA – SETOR 40 – QUADRA 55 – LOTE 08
AURIFLAMA-SP.
DATA BASE: NOVEMBRO/2018
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1) CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
1.1) Interessado
COOPERCITRUS COOPERATIVA DE PRODUTORES RURAIS
1.2) Proprietários
VINÍCIUS GOSS RODRIGUES E OUTROS
1.3) Objetivo
Constitui objetivo do presente trabalho a determinação do justo valor de mercado do
imóvel abaixo especificado, dentro da finalidade indicada:
►Tipo: Imóvel Urbano - Sobrado;
►Endereço: Rua José Barbosa, nº 40-93, conforme foto no anexo;
► Município: Auriflama-SP.;
► Finalidade: apuração do valor de venda para o imóvel em questão, bem como, a
apresentação dos fatores que subsidiaram a execução do mesmo.
1.4) Atividades Básicas
Compreendem as etapas desenvolvidas durante a realização do presente trabalho
avaliatório:
►Vistoria: Efetuada no dia 04 de setembro de 2018, às 16:00 hs.
► Diagnóstico do mercado.
► Coleta de dados:
Procedida através de levantamentos realizados em imobiliárias, corretores de imóveis e
contato direto com proprietários na região onde se situa o imóvel.
► Escolha e justificativa da metodologia e critérios de avaliação.
► Cálculo do valor do imóvel.
► Considerações finais e conclusão.
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1.5) Conceito de valor
Entendemos como valor de mercado, a expressão monetária do bem, à data de referência
da avaliação, numa situação em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas
em sua transação, não estejam compelidas à negociação.
O referencial adotado nesta avaliação encontra respaldo na NBR-14.653-1 da ABNT
(Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1), onde, no seu item 3.44, preceitua:
“valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Esse valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado de
concorrência adequada, caracterizado pelas seguintes premissas:
� homogeneidade dos bens levados a mercado;
� número elevado de compradores e vendedores de tal sorte que não possam
individualmente ou em grupos, alterar o mercado;
� inexistência de influências externas;
� racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o
mercado e as tendências deste;
� perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade
plena de entrada e saída do mercado.
De acordo com a União Panamericana de Associações de Avaliação (UPAV):
1. O valor de um bem depende da finalidade da avaliação e da definição aplicável para o
caso específico em análise, no momento estabelecido para o trabalho avaliatório.
2. A União Panamericana das Associações de Avaliações (UPAV) adota a definição contida
na Norma IVS-1:
“5.2 – Valor de Mercado – a quantia estimada pela qual um bem poderia ser negociado
na data da avaliação, entre um comprador disposto a comprar e um vendedor disposto a vender, em uma
transação livre, através de comercialização adequada, em que as partes tenham agido com informação
suficiente, de maneira prudente e sem coação.”
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1.6) Condições e limitações
Este parecer técnico avaliatório segue as condições e limitações abaixo relacionadas:
► Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e
as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
► O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência
metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste parecer em conexão com qualquer outro.
► A responsabilidade técnica pelo presente trabalho encontra-se explicitada na
legislação que disciplina o exercício da profissão, bem como em regulamentos elaborados pelo respectivo
conselho profissional.
► Por fugir à finalidade principal deste trabalho, dispensamos considerações legais de
mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que
consideramos de caráter jurídico.
2) METODOLOGIA E CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO
2.1) MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
A metodologia adotada para determinação do valor do terreno foi através do método
comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira
para Avaliação de Bens – Parte 1), onde encontramos a seguinte definição:
"8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.”
Este método é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos
dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e consequentemente, no valor, devem
ser ponderados por homogeneização por fatores ou por inferência estatística, respeitados os níveis de
fundamentação e precisão definidos em Norma. É condição fundamental para aplicação deste método a
existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado
imobiliário.
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2.2) MÉTODO EVOLUTIVO
O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de
benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação
das fontes consultadas.
O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção,
somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e
depreciados em função da idade aparente das benfeitorias.
Valor da Benfeitoria = CUB/m² x Área x BDI x Depreciação
Na vistoria, realizada no dia 04/09/2018, foram examinadas a tipologia, o estado de
conservação, o padrão construtivo determinado pelos materiais aplicados e a idade aparente das
edificações.
AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS:
Valores obtidos através da quantificação de custos de benfeitorias utilizando índices
divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE OUTUBRO/2018.
O valor da benfeitoria é obtido através do método evolutivo, somando-se o valor da
construção “nova” calculado através de índices divulgados pelo SINDUSCON/SP – MÊS DE
OUTUBRO/2018, com custos diretos e indiretos advindos da atividade: custos financeiros, despesas de
vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator
de comercialização. O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa de mercado e
poderá ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo das condições do mercado na data de
referência da avaliação. No caso deste trabalho, o fator de comercialização (Fc) foi arbitrado = 1,0 pela
impossibilidade de se fazer um comparativo direto com imóveis (construções) semelhantes. A
depreciação deve ser usada em função da idade aparente das construções.
Sendo assim, calculamos o BDI em 28,65%, valores praticados no mercado e em
concordância com outras avaliações realizadas para corretoras de seguros, bancos e outras instituições
do mercado financeiro.
Para a depreciação, utilizamos Tabela de Ross-Heidecke (em anexo)
Considerando-se o padrão de acabamento do imóvel, utilizou-se o seguinte índice da
construção civil:
SETOR DE ECONOMIA SINDUSCON-SP
BOLETIM ECONÔMICO OUTUBRO DE 2018.
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2.3) Especificação da avaliação
A NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 1) em seu item 9,
determina que uma avaliação será especificada em decorrência de prazos demandados, recursos
despendidos, disponibilidade de dados de mercado e natureza do tratamento a ser empregado, tudo isto
relativo a fundamentação e precisão, assim definidos:
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados
amostrais disponíveis.
A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro
tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de
mercado, da abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da
metodologia e dos instrumentos utilizados.”
Os graus de fundamentação e precisão foram definidos na NBR-14.653-2 (Norma
Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2), a seguir reproduzidos:
���� Método Comparativo
Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser
considerados os seguintes critérios:
► na tabela localizada acima, identificam-se três campos (graus III, II e I) e quatro itens;
► o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III,
três pontos;
► o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto
de itens, atendendo à tabela.
III II I
1Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a
todos os fatores
analisados
Completa quanto aos
fatores utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma
2
Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
12 5 3
3Identificação dos dados
de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas,
com foto e
características
conferidas pelo autor do
laudo
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados
correspondentes aos
fatores utilizados
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto de
fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
Item Descrição
No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável
que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Grau
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���� Método Evolutivo
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau III,
com os demais no
mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no mínimo
no grau II e os demais
no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no
grau I
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80 %
em torno da estimativa de tendência central≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
DescriçãoGrau
Nota: Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação do
resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico do mercado.
Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores.
III II I
1Estimativa do Custo
Direto
Pela elaboração de
orçamento, no mínimo
sintético.
Pela utilização de
Custo Unitário Básico
para projeto semelhante
ao projeto padrão.
Pela utilização de custo
para projeto diferente do
projeto padrão com os
devidos ajustes.
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciação Física
Calculada pelo
levantamento do custo
de recuperação do bem,
para deixá-lo no estado
novo ou caso de bens
novos ou projetos
hipotéticos.
Calculada por métodos
técnicos consagrados,
considerando-se idade,
vida útil e estado de
conservação.
Arbitrada
Tabela: Grau de Fundamentação no caso de utilização do método da
quantificação de custos de benfeitorias
Grau Item Descrição
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios 1, com o 3 no mínimo
no Grau II
1 e 2, no mínimo no
Grau II
Todos, no mínimo no
grau I
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo
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2.4) Aproveitamento eficiente
O princípio que norteou o trabalho avaliatório é o do aproveitamento eficiente,
determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido na NBR-
14.653-2 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens - Parte 2) da ABNT:
"Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência,
observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela
legislação pertinente".
2.5) Justificativa da Metodologia
Dentro da região de influência na qual se insere o imóvel não foi possível identificar uma
amostragem em tamanho suficiente para se obter um valor médio confiável. Tal fato nos levou a aplicação
do método comparativo, com maior precisão para o caso em questão, na avaliação do terreno.
Para avaliação das benfeitorias, foi adotado o método evolutivo, por se tratar de um
imóvel totalmente atípico, tornando impossível encontrar outros imóveis anunciados no mercado com as
mesmas características. Isto impossibilita a utilização do método de comparação (COMPARATIVO DIRETO
DE DADOS DE MERCADO), seja por fatores ou inferência estatística.
Veja abaixo a definição do MÉTODO EVOLUTIVO.
“Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Indicado para obter o valor de mercado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao
avaliando. É o caso de residências de alto padrão, galpões, entre outros.”
Quer dizer, levantaremos os custos envolvidos em se construir um imóvel idêntico a este,
com as mesmas características, e faremos a depreciação através de uma tabela consagrada e indicada
pela Norma Técnica. A depreciação será feita levando-se em consideração o estado de conservação e a
idade aparente do imóvel.
Porém, a informação gerada pelo MÉTODO EVOLUTIVO nos indicará somente o valor de
mercado da edificação. Precisaremos somar o valor do terreno, como se nada ali estivesse construído,
para obter o valor de mercado justo e correto do imóvel.
A Norma nos orienta a usar, preferentemente, o MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE
DADOS DE MERCADO, com a utilização dos demais métodos somente na impossibilidade de usar este.
O processo comparativo utilizado para avaliação do terreno, muito embora a pesquisa
abranja imóveis similares em tamanho, padrão e local, requer uma melhoria no seu grau de precisão,
obtida por outro processo auxiliar, denominado Homogeneização de Valores. Tal processo, recomendado
por normas técnicas, visa corrigir as discrepâncias dos elementos comparativos, através de fatores cuja
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
9
aplicação de um ou outro, depende de cada caso. Assim, os fatores fundamentais, como: localização,
atualização, fonte, testada e profundidade, topografia, padrão construtivo, idade e conservação, etc., são
levados em conta para que os elementos sejam mais comparáveis, não obstante a similaridade já pré-
selecionada na pesquisa.
O resultado comparativo de dados de mercado, apesar de sua simplicidade, é dos mais
precisos pela relação direta de cotejamento com o mercado, evitando processos indiretos de reprodução
ou involutivos, que, na maioria das vezes, trazem alguma imprecisão.
O método comparativo, dado as características do imóvel em questão e pela viabilidade
de sua aplicação ao caso, é o que mais se ajusta para a determinação do valor de mercado do terreno.
Para melhorar ainda mais a precisão, após o processo de homogeneização, a média obtida
passa por processo de saneamento de valores que eventualmente situam-se muito distantes do seu valor
médio, distorcendo o valor unitário. Em geral, utiliza-se um intervalo de confiança de até 50%, eliminando-
se os valores fora deste intervalo e recalculando-se a nova média (média saneada).
Assim, o valor unitário obtido pode ser considerado como o real valor de mercado para o
terreno.
3) DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
3.1) Homogeneização de Valores
Concluída a pesquisa de ofertas de imóveis similares faz-se necessário a aplicação do
processo denominado homogeneização de valores. Tal processo consiste basicamente na aplicação de
diversos fatores objetivando tornar as pesquisas mais comparáveis ao imóvel avaliando, pois por mais
similares que sejam sempre apresentam algumas diferenças com relação ao imóvel que na maioria das
vezes é adotado como paradigma de comparação.
No presente estudo utilizou-se o método comparativo de vendas/ofertas para obter o
valor do imóvel de interesse.
O método comparativo de vendas/ofertas baseia-se na comparação de vendas/ofertas
ocorridas de imóveis com as mesmas características com base em pesquisas de mercado. Depois de
efetuada a pesquisa de mercado, torna-se necessário utilizar um método para a homogeneização dos
valores pesquisados de forma a subtrair ou acrescentar valor ao bem avaliado (Moreira, 1994).
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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3.2) Fator de Fonte (Fator de oferta ou de euforia) Ff
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta de venda, considerando-se o desejo de vender
e a negociação a ser realizada. Para negociações realizadas, Ff = 1. No presente caso todas as amostras
estavam em oferta.
3.3) Fator de Transposição Ft
Tomado como igual à unidade para imóveis situados em áreas com a mesma força
comercial e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à unidade quando a amostra estiver em áreas
mais valorizadas e superior quando ocorrer o inverso. No presente trabalho foi utilizado como fator de
transposição o quociente entre o Valor Venal fornecido pelo Setor de Cadastros da Prefeitura Municipal
para taxação nos diversos logradouros, já que se considera que a taxação é maior quanto mais nobre for
o logradouro. Vv do terreno do imóvel avaliando é de: Vv = R$ 5.632,08.
Desta forma, os formadores de preços escolhidos para o caso em questão serão
destacados e utilizados para correção das diferenças dos elementos pesquisados comparados ao imóvel
avaliando.
3.4) Fator de Topografia Fto
Foi tomado como base o terreno avaliando. Na comparação com os elementos amostrais
do laudo em questão, foi adotado valores maiores que 1, onde as propriedades possuíam topografia
melhor e menores que 1 para propriedades com topografia mais acidentada que o terreno avaliando.
3.5) Processamento e análise dos dados
O valor de um imóvel, quer para locação, quer para venda, se forma à partir da
combinação de alguns fatores ou variáveis influenciantes, que concorrem de modo mais ou menos
significativo na composição do valor, exigindo atenção especial quanto à sua importância.
Neste caso, após a coleta de informações e análise dos dados pesquisados, realizamos
estudos dos seguintes FATORES:
► R$/m2: é o elemento procurado, a incógnita da avaliação, é a variável que recebe
influência das demais, razão pela qual é denominada variável dependente, sendo as outras chamadas
variáveis independentes. Amplitude da amostra aproveitada:
► FATOR DE FONTE OU OFERTA.
► FATOR DE TRANSPOSIÇÃO.
► FATOR DE TOPOGRAFIA.
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Estes FATORES foram então tabelados em uma planilha, onde o valor (variável
dependente) de cada um dos elementos pesquisados foi relacionado juntamente com suas variáveis
independentes, anteriormente descritas. Dos 6 dados da pesquisa, apenas 5 foram efetivamente
aproveitados na planilha. Embora apareça na tabela, a amostra de nº 3 não foi considerada no cálculo da
média saneada.
A listagem completa dos itens levantados na pesquisa encontra-se no ANEXO 2.
3.6) Planilha de Homogeneização por Fatores
Segue abaixo a planilha com o tratamento dado aos FATORES do presente modelo de
avaliação.
Valor
ajustado
Preço (R$) Área (m²) R$ / m² Ff Fto Ft R$ / m²
1 110.000,00R$ 300 366,67R$ 0,90 1,00 0,71 7.963,92 233,38R$
2 100.000,00R$ 272 367,20R$ 0,90 1,00 0,90 6.264,44 297,12R$
3 120.000,00R$ 405 296,30R$ 0,90 1,00 0,46 12.256,47 122,54R$
4 80.000,00R$ 323 247,95R$ 0,90 1,00 0,77 7.279,23 172,66R$
5 95.000,00R$ 258,28 367,82R$ 0,90 0,90 1,09 5.182,50 323,78R$
6 90.000,00R$ 250,48 359,31R$ 0,90 0,90 1,12 5.025,99 326,14R$
00* Imóvel Avaliando 200 5.632,08
Média 334,21R$ Média 245,93R$
Metade da Média 167,10R$ Média Saneada 270,61R$
Dobro da Média 668,41R$ Desvio Padrão 66,32R$
Valor Máximo
200,00 m² Valor Médio
Valor Mínimo
Valor do Terreno Amplitude 49,02%
54.122,81R$
Área do Imóvel Avaliando: 54.122,81R$
40.858,48R$
DadosValores
Fatores
homogeneizantes
67.387,13R$
Valor
Venal
TRATAMENTO POR FATORES
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3.7) Observações
Foi apresentada documentação que comprove a área do terreno, tais como o registro do
imóvel;
► Certidão de registro de matrícula desatualizada;
► Não foram considerados no laudo passivos ambientais;
► Foram verificados ônus na documentação do imóvel. Na matrícula, constam
averbações de hipotecas;
► As áreas construídas no imóvel conferem com o projeto elaborado para aprovação
junto à Prefeitura Municipal;
► O imóvel não possui restrições como servidões, área de preservação, área não
edificável;
3.8) Cálculo do valor de mercado
Terminadas as etapas descritas nos itens anteriores, calculamos até esta etapa o valor
unitário do imóvel avaliando.
Para determinarmos o valor de mercado do imóvel, faremos a multiplicação destes
valores pela área descrita abaixo acrescido do valor das benfeitorias e, dentro do novo intervalo
encontrado, arbitraremos um valor inteiro, situado entre os limites calculados.
► CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL
Determinação do Valor do Terreno
Média saneada = R$ 270,61 por m²
Área conforme matrícula = 200,00 m²
Valor do terreno = R$ 54.122,81
Determinação do Valor das Benfeitorias
- Cálculo da Área Equivalente das construções
Pavimento térreo = 162,63 m²
Pavimento Superior = 167,37 m²
Total da área equivalente construída = 330,00 m²
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13
- Busca do CUB – Custo Unitário Básico, em R$/m²
O valor encontrado para Residência R-1 de Padrão Alto conforme Boletim Econômico de
Outubro de 2018, disponibilizado pelo SindusCon/SP é de R$ 1.998,36/m².
- Cálculo do valor da benfeitoria (sem depreciação) através da fórmula área equivalente
x CUB – custo unitário básico
Multiplicando o valor do CUB pela ÁREA EQUIVALENTE do imóvel, nós temos o VALOR
DA BENFEITORIA (NÃO DEPRECIADO), ou VALOR PARA REPRODUÇÃO DA EDIFICAÇÃO.
Porém, este valor encontrado trata-se do valor da benfeitoria, como se estivesse nova,
recém-construída.
VB = R$/m² 1.998,36 x 330,00 m² = R$ 659.458,80
- Fator de depreciação K através da tabela de ROSS HEIDECKE
Como queremos saber o valor de mercado de nosso imóvel, é necessário DEPRECIAR o
VALOR DA BENFEITORIA. Tanto em termos de IDADE APARENTE, como em termos de ESTADO DE
CONSERVAÇÃO.
Para isto, utiliza-se uma maneira consolidada na engenharia de avaliações, que é a Tabela
de Ross-Heidecke.
É o instrumento utilizado em 100% dos trabalhos de avaliação, indicado na NBR 14.653.
A Tabela Ross-Heidecke aponta os percentuais de depreciação de um bem, em relação
direta ao estado em que se encontra.
COMO USAR A TABELA DE ROSS-HEIDECKE
Na primeira tabela, encontramos os vários estados de conservação, como: Novo, Entre
novo e regular, Regular, Entre regular e reparos simples, Reparos simples, Entre reparos simples e
importantes, Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos:
A, B, C, D, E, F, G e H.
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, temos a IDADE EM % DE VIDA, onde
encontramos o percentual de vida útil de um bem avaliando, numa escala de 1% a 100%, seguida pelos
códigos dos diversos estados de conservação.
Como a tabela não proporciona uma leitura direta, é necessário que conheçamos a Vida
Útil dos Imóveis, estabelecida pelo Bureau of Internal Revenue, para aplicarmos uma regra de três
simples e descobrirmos a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando.
VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS, de acordo com o Bureau of Internal Revenue:
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos
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14
Com a IDADE EM % DE VIDA e o ESTADO DE CONSERVAÇÃO determinados, usamos a
Tabela de Ross-Heidecke para obter o FATOR K.
Idade aparente igual a 5 anos e vida útil igual a 65 anos, temos:
IDADE EM % DE VIDA = 5/65 = 0,076923. O percentual encontrado deve ser arredondado
para 8%.
Durante a vistoria, entende o perito que o estado de conservação do sobrado é ENTRE
NOVO E REGULAR.
Com % de vida igual a 8, no alto da tabela, código B, encontra-se o FATOR K = 4,35.
Portanto, este residência com idade aparente de 5 anos e estado de conservação entre
novo e regular, deverá sofrer depreciação de 4,35%.
- Valor depreciado da benfeitoria
Em seguida, calculamos o valor depreciado da benfeitoria através da fórmula:
Valor Depreciado da Benfeitoria = Valor da Benfeitoria x ((100-K) / 100).
Fator de depreciação = (100-K) / 100 ;
Fator de depreciação = (100-4,35) / 100 ;
Fator de depreciação = 0,9565.
VDB = R$ 659.458,80 x 0,9565 = R$ 630.772,34
VALOR DAS CONSTRUÇÕES COM BDI DE 28,65% = R$ 811.488,62
VALOR DO TERRENO = R$ 54.122,81
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL R$ 865.611,43
R$ 865.000,00 (Oitocentos e sessenta e cinco mil reais)
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15
3.8) Classificação da avaliação
► Quanto ao grau de fundamentação
O grau de fundamentação obtido na presente avaliação será demonstrado nos
quadros a seguir.
Item Descrição Pontos
1Caracterização do imóvel
avaliando 2
2
Quantidade mínima de
dados de mercado,
efetivamente utilizados
2
3Identificação dos dados
de mercado 2
4
Intervalo admissível de
ajuste para o conjunto de
fatores
2
8
Resultado
Completa quanto aos fatores utilizados no
tratamento
5
Apresentação de informações relativas a todas
as características dos dados analisadas
0,50 a 2,00
Total
Tabela de Fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Graus III II I
Pontos mínimos 10 6 4
Itens obrigatórios
Itens 2 e 4 no grau III,
com os demais no
mínimo no grau II
Itens 2 e 4 no mínimo
no grau II e os demais
no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no
grau I
IIGrau de Fundamentação
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
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► Quanto ao grau de precisão
O grau de precisão da estimativa de valor obtido na presente avaliação será obtido através
do cálculo a seguir, cujo enquadramento seguirá o quadro respectivo.
Ic = Vmáx. – Vmín. = 67.387,13 – 40.858,48 = 49,02 %
Vmédio 54.122,81
Item Descrição Pontos
1Estimativa do Custo
Direto2
2 BDI 3
3 Depreciação Física 2
7
Tabela de Fundamentação no caso de utilização do método da quantificação
de custos de benfeitorias
Resultado
Pela utilização de Custo Unitário Básico para
projeto semelhante ao projeto padrão.
Total
Calculado
Calculada por métodos técnicos consagrados,
considerando-se idade, vida útil e estado de
conservação.
Graus III II I
Pontos mínimos 8 5 3
Itens obrigatórios 1, com o 3 no mínimo
no Grau II
1 e 2, no mínimo no
Grau II
Todos, no mínimo no
grau I
IIGrau de Fundamentação
Tabela de Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80 %
em torno da estimativa de tendência central≤ 30 % ≤ 40 % ≤ 50 %
49,02%
IGrau de Precisão
Tabela de Grau de Precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do tratamento por fatores.
DescriçãoGrau
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
17
4) CONCLUSÃO
Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do
tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis, sejam eles de natureza social,
econômica, governamental, física ou natural, concluímos o valor de mercado do imóvel à data da
avaliação.
VALOR DO IMÓVEL
R$ 865.000,00 (Oitocentos e sessenta e cinco mil reais)
5) ENCERRAMENTO
5.1) Anexos
1 – Vistoria
2 – Fotografias (numeradas de 01 a 40);
3 – Listagem com os elementos pesquisados;
4 – Registro de Responsabilidade Técnica no CREA.
5 – CUB – outubro/2018
6 – Tabela de Ross-Heidecke
7 – Cálculo do BDI para o município de Auriflama
8 – Resposta dos quesitos
5.2) Declaração de conformidade com o Código de Ética
O signatário atesta que o presente trabalho obedece criteriosamente os seguintes
princípios:
► Os itens objeto deste trabalho, foram inspecionados pessoalmente pelo técnico
envolvido em sua elaboração.
► O signatário não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem
envolvido neste trabalho.
► O signatário não têm inclinações nem interesse em relação ao assunto deste trabalho.
► Este trabalho apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução, ou
porventura, em qualquer outra parte dele, que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidas.
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
18
► O trabalho encontra-se abrigado por absoluta confidencialidade, sendo garantido o
sigilo quanto às razões que motivaram a presente contratação, bem como aos resultados finais
alcançados.
► Este trabalho foi elaborado em observância estrita aos princípios dos Códigos de Ética
Profissional do CONFEA-Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IBAPE - Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia.
5.3) Termo de encerramento
O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos
necessários.
O presente laudo consta de 52 (cinquenta e duas) páginas com 08 (oito) anexos.
ATENÇÃO
O titular do direito autoral deste trabalho somente autoriza sua reprodução nos casos legais cabíveis, vedando sua cópia ou qualquer forma de reprodução que caracterize plágio ou represente utilização dos
direitos exclusivos do autor, sendo que sua violação acarretará as penalidades civis e/ou criminais previstas no art. 184 do Código Penal Brasileiro e Lei nº 9.610.
Auriflama-SP., 11 de novembro de 2018.
______________________________________
ADRIANO JOSÉ RODRIGUES LOPES Engenheiro Civil – CREA nº 506.088.112-1
Engenharia de Avaliações e Perícias
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
19
ANEXOS
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
20
1) VISTORIA
Imóvel residencial de 330,00 m² de área construída com acesso pela Rua José Barbosa, nº
40-93, bairro São Bom Jesus. O imóvel avaliando está posicionado em região que compreende uso urbano,
próximo à uma agência da Caixa Econômica Federal. De maneira genérica a região possui alta densidade
de edificação e nível econômico médio. Trata-se de um sobrado com alto padrão de acabamento,
portanto, foge dos padrões construtivos tanto do bairro quanto no próprio município.
O logradouro para o qual o imóvel possui sua testada é pavimentado. A região dispõe de
infraestrutura urbana, tais como: energia elétrica (luz e força), rede de distribuição de água domiciliar,
captação de esgotos, coleta de lixo, serviços postais, iluminação pública, limpeza e conservação viárias.
O imóvel possui:
Pavimento inferior com 1 garagem, 1 sala, 1 escritório, 1 copa conjugada com a cozinha,
1 varanda nos fundos junto a um espaço gourmet, 1 lavanderia, 1 banheiro e 1 despensa.
Pavimento superior com 1 sala de TV, 1 banheiro comum, 2 suítes, 1 suíte máster e 1
varanda utilizada como academia para prática de atividades físicas.
A descrição detalhada dos ambientes foi feita na legenda das fotografias.
De forma genérica informamos que: o piso é em porcelanato; escadas revestidas com
granito; guarda corpo de aço inoxidável; paredes da cozinha e banheiros devidamente decorados com
pastilhas de porcelana no porcelanato; esquadrias de alumínio e vidro temperado; box dos banheiros com
blindex; pias e bancadas de granito, exceto na despensa que as pedras das prateleiras são de ardósia.
Localização do Imóvel – Waze
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
21
2) FOTOGRAFIAS
Foto nº 01 – Tirada da fachada do imóvel com destaque para o portão em vidro temperado, esquadrias
de alumínio e guarda-corpo de aço inox.
Foto nº 02 – Tirada da garagem com destaque para soleira em granito, piso em porcelanato e molduras
de gesso.
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
22
Foto nº 03 – Tirada ainda na garagem com destaque para a porta, puxador e fechadura eletrônica.
Foto nº 04 – Tirada da escada em concreto armado com os pisos revestidos de granito e guarda-corpo
em aço inox.
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
23
Foto nº 05 – Também da escada, com destaque no fundo para a parede construída com blocos de vidro.
Foto nº 06 – Tirada de uma sala localizada na frente da casa, no pavimento inferior. Destaque para o
piso em porcelanato e esquadria de vidro temperado.
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
24
Foto nº 07 – Tirada na cozinha com destaque para a pia e bancada em granito, torre em pastilha de
porcelana e balcão dividindo o ambiente com a sala de jantar.
Foto nº 08 – Tirada do local destinado à sala de jantar.
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
25
Foto nº 09 – Tirada na cozinha mostrando que a parede é revestida também com porcelanato.
Foto nº 10 – Vista da varanda localizada no fundo do terreno, no pavimento inferior, fechada com vidro
temperado.
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
26
Foto nº 11 – Vista do espaço gourmet com acabamento em granito e pastilhas de porcelana.
Foto nº 12 – Tirada da lavanderia.
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
27
Foto nº 13 – Vista interna da despensa. Prateleiras em ardósia.
Foto nº 14 – Tirada no banheiro do pavimento inferior localizado do lado da despensa, com destaque
para pastilhas de porcelana, esquadria de alumínio e box de blindex.
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
28
Foto nº 15 – Tirada no banheiro do pavimento inferior localizado do lado da despensa, com destaque
para cuba de sobrepor em bancada de granito.
Foto nº 16 – Destaque para a fechadura eletrônica da porta de entrada da sala.
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29
Foto nº 17 – Vista da escada revestida com granito e guarda-corpo em aço inox.
Foto nº 18 – Idem à foto anterior.
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30
Foto nº 19 – Tirada da Sala de TV do andar superior. Destaque para piso de porcelanato, moldura e
sanca de gesso.
Foto nº 20 – Tirada da Sala de TV do andar superior.
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31
Foto nº 21 – Tirada do primeiro dormitório localizado do lado esquerdo do imóvel no andar superior.
Destaque para a esquadria tipo porta-balcão de correr, feita de alumínio.
Foto nº 22 – Também tirada do mesmo dormitório com destaque para os móveis planejados.
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32
Foto nº 23 – Vista do banheiro com destaque para bancada de granito com cuba de louça de sobrepor.
Foto nº 24 – Vista do mesmo banheiro com destaque para o box de blindex.
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33
Foto nº 25 – Tirada do banheiro comum localizado no pavimento superior. Destaque para a cuba de
sobrepor em bancada de granito.
Foto nº 26 – Tirada do mesmo banheiro com destaque para o box de blindex.
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34
Foto nº 27 – Ainda no mesmo banheiro comum do andar superior com destaque para a banheira de
hidromassagem.
Foto nº 28 – Tirada do mesmo banheiro com destaque para a esquadria de alumínio.
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35
Foto nº 29 – Visão geral de um espaço localizado aos fundos do andar superior destinado à varanda,
porém, utilizado para prática de atividades físicas.
Foto nº 30 – Tirada da suíte máster com destaque para os móveis planejados.
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36
Foto nº 31 – Tirada do closet da suíte máster com destaque para os móveis planejados.
Foto nº 32 – Tirada do banheiro da suíte máster com destaque para o piso em porcelanato, box de
blindex, esquadria de alumínio e parede revestida com pastilha de porcelana.
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37
Foto nº 33 – Visão da varanda localizada no fundo do pavimento superior com destaque para
fechamento em vidro temperado, cuba de sobrepor, porta-balcão vindo da suíte máster e guarda-corpo
em aço inox.
Foto nº 34 – Ainda na varanda com destaque para porta de correr em vidro temperado e ao fundo
podemos ver a sacada da porta-balcão de correr citada na foto nº 21, com guarda-corpo em aço inox.
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38
Foto nº 35 – Visão geral do dormitório localizado na frente, do lado esquerdo, do andar superior com
destaque para móveis planejados e porta-balcão de correr em alumínio.
Foto nº 36 – Tirada da mesma suíte citada na foto anterior.
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39
Foto nº 37 – Visão do banheiro da suíte do mesmo dormitório citado na página anterior.
Foto nº 38 – Idem à foto nº 37 com destaque para as pastilhas de porcelana e cuba de sobrepor em
bancada de granito.
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40
Foto nº 39 – Visão de cima da escada de concreto armado revestida com granito, guarda-corpo de aço
inox e parede de blocos de vidro ao fundo.
Foto nº 40 – Tirada da garagem com vista para a rua. Destaque para os portões.
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41
3) LISTAGEM COM OS ELEMENTOS PESQUISADOS
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
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4) ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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6) Tabela de Ross-Heidecke
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7) Cálculo do BDI
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A. J. R. Lopes Engenharia e Avaliações - ME CNPJ 28.433.768/0001-78 – email: [email protected] – Tel.: (17) 99237-1416
Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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Rua Antonio Miranda, nº 33-53 – Vila Cachopa – CEP 15350-000 – Auriflama-SP.
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8) Resposta dos Quesitos
1 – Como é a localização do imóvel, quais são os pontos de valorização?
Respondido no Anexo I – Vistoria.
2 – Qual a área total do imóvel bem como área construída e área de terreno?
- 330,00 m² de área construída, sendo:
162,63 m² no pavimento inferior e
167,37 m² no pavimento superior.
- 200,00 m² de área do terreno.
3 – Quais as características do imóvel e quais são as benfeitorias?
Respondido no Anexo I – Vistoria. Explicado na legenda das fotos.
4 – Qual a data da construção do imóvel?
Trata-se de uma regularização, reforma e ampliação.
Projeto Aprovado conforme Alvará de Construção nº 224/2012.
Obra finalizada em 2012 conforme Carta de Habite-se nº 157/2012 em
08/11/2012.
5 – Qual o valor atual de mercado deste imóvel?
R$ 865.000,00 (Oitocentos e sessenta e cinco mil reais).
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