excelentÍssimo senhor doutor juiz de … maurício galli, nº 4.105 e 4.109, bairro jardim roberto...

Engº Carlos Eduardo Cardoso

CREA 0600531535

Avaliações e Perícias de Engenharia

_____________________________________________________________

Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: (016) 3331-7148 e ou 99782-8214

e-mail : [email protected] e [email protected]

CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE

DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA

COMARCA DE ARARAQUARA - SP

PROCESSO Nº 1003637-40.2014.8.26.0037/01

AUTOS DE “CUMPRIMENTO DE SENTENÇA/EXECUÇÃO”

REQUERENTE: JOÃO BAPTISTA FERRAZ

REQUERIDOS: MARCOS RODRIGUES DOS SANTOS E OUTRO

CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea 0600531535,

perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu

trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do

laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização

para o levantamento dos honorários profissionais já depositados.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 28 de setembro de 2017

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LAUDO TÉCNICO

I ) OBJETIVO DO LAUDO:

Avaliar o imóvel, objeto da matrícula nº 23.869, localizado na

Rua Maurício Galli, nº 4.105 e 4.109, bairro Jardim Roberto Selmi

Dei, Araraquara/SP.

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II) VISTORIA:

Trata-se de um terreno com 01 edificação Comercial com 02

salões geminados (n°4.109) e 01 edificação residencial de fundos

(nº 4.105), com as seguintes características:

2.1) Terreno:

Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive

guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.

A área do terreno é de 250,00 m² conforme medidas

constantes na matrícula nº 23.869 de fls. 41 dos Autos, cuja

descrição nela é a seguinte:

“O lote 19, quadra 28 do loteamento Jardim Roberto Selmi

Dei, nesta cidade, com a área de 250,00 metros quadrados,

medindo 10,00 metros de frente para a Rua Dez; igual medida na

linha dos fundos, onde divide com o lote 15, por 25,00 metros da

frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando de um lado

com o lote 18 e de outro lado com o lote 20”.

Cadastro: 22.028.019.

Quanto a topografia do terreno é praticamente plana.

Quanto à salubridade do solo é seco.

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2.2) Edificações:

Imóvel Frontal:

02 salões comerciais geminados com as mesmas

características, de alvenaria de tijolos, padrão popular, com idade

aparente de 25 anos, lajotada, cobertura de telhas cerâmicas do tipo

romana, esquadrias de ferro, portas ferro, com os seguintes

compartimentos:

1° Salão:

Salão: piso cerâmico e 02 portas de aço do tipo enrolar;

Banheiro: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e azulejo

até o teto;

2º Salão:

Salão: piso cerâmico e 01 porta de aço do tipo enrolar;

Banheiro: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e azulejo

até o teto;

Área edificada total: 70,40m²

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Residência de fundos:

De alvenaria de tijolos, padrão popular, com idade aparente

de 25 anos, lajotada, cobertura de telhas cerâmicas do tipo

portuguesa, esquadrias de ferro, portas de madeira/ferro, quintal

todo calçado e portão de ferro para autos, com os seguintes

compartimentos:

Sala/Cozinha: piso cerâmico, forro do tipo “pvc”, azulejo até

o teto em 03 faces, balcão de alvenaria, pia de granito;

Hall: piso cerâmico;

Banheiro social: piso cerâmico, lavatório, vaso sanitário e

azulejo até o teto;

Dormitório: piso cerâmico e prateleiras de alvenaria;

Área edificada total: 41,50m²

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III ) AVALIAÇÃO:

3.1) Nível de precisão:

O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653-2

(Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos) da ABNT,

será de precisão normal.

3.2) Método Utilizado:

Para o terreno:

O valor básico do terreno foi determinado pelo Método

Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se

proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário

local de elementos comparativos.

Posteriormente num processo denominado

“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor

unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido

como “paradigma”.

Para as benfeitorias:

Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos

“Custos Unitários básicos de Edificações” em São Paulo – revista

“Construção / Mercado” nº194, pág. 60.

As depreciações serão feitas considerando o seu estado de

conservação e suas condições funcionais - idade aparente

(Comissão de Peritos – Valores de Venda).

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3.3) Valor do Terreno (VT):

Valor obtido à partir de pesquisa imobiliária abrangente em

um desvio padrão temporal pela estabilidade do mercado

imobiliário direcionada para o local avaliando, considerando suas

características, área, topografia, localização com frente para a Rua

Maurício Galli que é uma importante via comercial do município;

obtendo-se o seguinte resultado médio:

Fontes pesquisadas:

Particular Vende – Sr. Antônio - Fone: (16) 99751-3335

Oferta = lote a venda com frente para a Rua Maurício Galli

Valor de venda = R$ 230.000,00

Área: 265,00 m² (10,00 x 26,50)

Fator oferta = 0,9 (recomendado pelo Ibape, para compensar a

superestimativa de oferta na venda)

Vu = R$ 230.000,00 x 0,9 / 265,00 m²

Vu médio = R$ 781,13/ m²

Mirante Imóveis - Fone: (16) 3397-6667

Oferta = 02 lotes a com frente para a Rua Maurício Galli


Área: 600,00 m²



Vu = R$ 420.000,00 x 0,9 / 600,00 m²

Vu médio = R$ 630,00/ m²

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Mantovani Imóveis - Fone: (16) 3330-6522

Oferta = lote à venda com frente para a Rua Maurício Galli


Área: 300,00 m²



Vu = R$ 210.000,00 x 0,9 / 300,00 m²

Vu médio = R$ 630,00/ m²

Média aritmética = R$ 781,13 + 630,00 + 630,00

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Média aritmética = R$ 680,38/ m²

Média Saneada

Desvio médio + 30% = R$ 884,48

- 30% = R$ 476,27

Como todos os valores estão dentro do intervalo, então nenhum

deverá ser descartado; portanto:

Vu médio = R$ 680,38/ m²

PORTANTO:

Valor do Terreno (VT)

VT = Vu médio x Área

VT = R$ 680,38 x 250,00 m²

VT = R$ 170.095,00

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3.4) Valor das Edificações (VE):

Construção frontal:

Área total edificada = 70,40m²

Vu = R$ 1.305,31 – para padrão popular (“Construção / Mercado”

nº194, pág. 60) tabela Custos Unitários Pini de Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características e estado de

conservação (índice 0,020) = 25 anos.

25

Kd = (1 - 0,020) = 0,60

VE = R$ 1.305,31 x 0,60 x 70,40m²

VE = R$ 55.136,30

Residência de fundos:

Área total edificada = 41,50m²

Vu = R$ 1.305,31 – para padrão popular (“Construção / Mercado”

nº194, pág. 60) tabela Custos Unitários Pini de Edificações.

Depreciação pela idade aparente, características e estado de

conservação (índice 0,020) = 25 anos.

25

Kd = (1 - 0,020) = 0,60

VE = R$ 1.305,31 x 0,60 x 41,50m²

VE = R$ 32.502,22

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Valor estimado para muros de vedação, portão, calçamento

no passeio publico e no quintal, cobertura nos fundos,

considerando suas características, idade aparente e conservação

= R$ 10.000,00

VE total = R$ 55.136,30 + R$ 32.502,22 + R$ 10.000,00

VE total = R$ 97.638,52

3.5 ) VALOR DO IMÓVEL:

VI = VT + VE total

VI = R$ 170.095,00 + R$ 97.638,52

VI = R$ 267.733,52

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IV) CONCLUSÃO:

* Valor do Imóvel = R$ 267.733,52 (duzentos e sessenta e sete mil setecentos e trinta e três reais e cinquenta e dois centavos)

Araraquara, 28 de setembro de 2017

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Foto: 01

Descrição

Vista da construção

frontal do imóvel

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

Foto: 02

Descrição

Vista da construção

frontal do imóvel

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

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Foto: 03

Descrição

Vista da residência

de fundos

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

Foto: 04

Descrição

Vista interna da

residência de

fundos

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

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Foto: 05

Descrição

Vista interna da

residência de

fundos

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

Foto: 06

Descrição

Vista interna da

residência de

fundos

Bairro

Jardim Roberto

Selmi Dei

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excelentÍssimo senhor doutor juiz de … maurício galli, nº 4.105 e 4.109, bairro jardim roberto...

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