excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · excelentÍssimo senhor doutor juiz de...

Leandro Dornelas de Almeida CREA/SP – 5069554779 Engenheiro Civil

Rua Capitão Siqueira Barbosa, N º 110 Tel: 11 4105 - 1851 CEP 02241-030, Parada Inglesa, São Paulo – SP Cel: 11 97423-0414 E-mail: [email protected] Página 1 de 41

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES-SP. PROCESSO DIGITAL Nº: 1000967-27.2014.8.26.0361 EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - LIQUIDAÇÃO / CUMPRIMENTO / EXECUÇÃO EXEQÜENTE: D CINCO PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA EXECUTADO: MOGIFRIGOR INDUSTRIA E COMERCIO LTDA E OUTRO Leandro Dornelas de Almeida, engenheiro civil, RG 46.044.764-6 e CPF

357.346.468-81 infra-assinado, nomeado perito judicial nos autos de número 1000967-

27.2014.8.26.0361 da Ação de Execução de Título Extrajudicial - Liquidação /

Cumprimento / Execução que D CINCO PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA move em face

de MOGIFRIGOR INDUSTRIA E COMERCIO LTDA E OUTRO, pelo Juízo e Cartório do

Segundo Ofício Cível, após haver procedido aos estudos e diligências que se fizeram

necessários, vem mui respeitosamente à presença de V.Exa., apresentar os resultados

de seus trabalhos consubstanciados no seguinte: LAUDO TÉCNICO.

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ÍNDICE

1.0 – OBJETIVO ..............................................................................................................3

2.0 – VALOR FINAL ENCONTRADO .............................................................................3

3.0 – HISTÓRICO PROCESSUAL ....................................................................................3

4.0 – DA VISTORIA.........................................................................................................3

5.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS ................................................................................6

5.1 – DA METODOLOGIA...............................................................................................6

5.2 – DA COLETA DOS DADOS .....................................................................................6

5.3 – DAS VARIÁVEIS UTILIZADAS .............................................................................7

5.4 – ANÁLISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS .............................................................8

5.5 - ESCOLHA DE VARIÁVEIS EXPLICATIVAS ........................................................ 12

6.0 - DO PODER DE EXPLICAÇÃO DO MODELO ....................................................... 15

7.0 - CONCLUSÃO ........................................................................................................ 17

8.0 – RESPOSTA AOS QUESITOS................................................................................. 18

ANEXO I ...................................................................................................................... 19

ANEXO II ..................................................................................................................... 29

ANEXO III .................................................................................................................... 34

ANEXO IV.................................................................................................................... 39

9.0 - ENCERRAMENTO ................................................................................................ 41

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1.0 – OBJETIVO

O trabalho tem como objetivo a determinação do VALOR DE MERCADO do apartamento

de número 32 localizado na Rua Gaspar Conqueiro, n. º 13, Alto do Ipiranga, Mogi das

Cruzes- SP, CEP 08730-480, matrícula n. º 46.176 fls. 404 dos autos.

De acordo com a NBR 14.653 – 1:2001 “Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos

gerais” item 3.44 - o valor de mercado é definido por: “Quantia mais provável pela qual

se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência,

dentro das condições do mercado vigente”.

2.0 – VALOR FINAL ENCONTRADO

O valor de mercado encontrado para a unidade foi de R$ 654.700,00 (Seiscentos e

Cinquenta e Quatro Mil e Setecentos Reais) com referência em fevereiro de 2017.

3.0 – HISTÓRICO PROCESSUAL

D CINCO PRODUTOS SIDERÚRGICOS LTDA pessoa jurídica de direito privado, inscrita no

CNPJ sob o nº 07.792.813/0001-00, em 07/02/2014, entrou com ação de execução de

título extrajudicial contra MOGIFRIGOR INDUSTRIA E COMÉRCIO LTDA, pessoa jurídica

de direito privado, inscrita no CNPJ sob nº 67.577.510/0001-05, visto que a Exequente

entregou produtos de sua fabricação e a Executada que não honrou com os devidos

pagamentos. Em 29 de Janeiro de 2015 fls.135 do PJE, após diversas tramitações, foi

determinada a penhora do imóvel objeto da matricula 46.176, colocando-se o

executado na condição de depositário. Na data de 22 de junho de 2016, foi nomeado o

perito Leandro Dornelas de Almeida para avaliação do referido Imóvel, fls. 421 do PJE.

4.0 – DA VISTORIA

A vistoria foi realizada em duas etapas, na primeira foi examinado o entorno do imóvel

com o objetivo de compreender os melhoramentos públicos existentes, características

dos imóveis próximos e mercado. Já na segunda etapa, foi realizada a vistoria do imóvel

propriamente dito visando a obtenção de dados para avaliação.

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4.1 – DOS PARTICIPANTES

A vistoria do imóvel foi realizada no dia 02/02/2017 com início às 13 horas, onde

estavam presentes:

DO REQUERENTE

• DR. JOSÉ EDUARDO RUIZ ALVES – OAB 279.471

• SR. JAIR FERNANDES – D CINCO PRODUTOS SIDERURGICOS LTDA

DO EXECUTADO

• SR. FREDERICO MARQUES PINTO DE FARIA – RG 34.216.402-8

PERITO

• ENG. LEANDRO DORNELAS DE ALMEIDA – CREA/SP 5069554779

• ASSISTENTE: JOSÉ ALVES DE ALMEIDA – RG. 36.944.912-5

4.2 – DA CARACTERIZAÇÃO GERAL DO IMÓVEL

O imóvel consiste em uma unidade autônoma designada como apartamento Nº 32,

pertencente ao “Condomínio Edifício Terra Savana” situado na rua Gaspar Conqueiro nº

13, Alto do Ipiranga, Mogi das Cruzes-SP. O Terreno do condomínio, apresenta um

formato aproximadamente triangular, com solo seco e topografia plana, ademais

destaca-se que aos fundos do terreno, existe uma servidão de passagem de Rede

Elétrica com uma torre de alta tensão a aproximadamente 40 metros do condomínio.

Considerando o observador com vista para a testada do condomínio, na lateral direita

com existe a residência de Nº 55 e na lateral esquerda a Av. Henrique Eroles, a fachada

do condomínio situa-se para a rua Gaspar Conqueiro, sendo a frente da unidade para a

mesma rua.

4.3 – DA ÁREA CONSTRUÍDA

Conforme a matrícula nº 46.176 Fls. 404 a 408 dos autos, a área privativa da unidade é

de 142,23 m²; área comum de 45,27 m²; área construída de 187,50 m²; e fração ideal de

7,1091%. Destaca-se que cabe ao apartamento o direito a utilização de duas vagas de

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garagem livres, para automóveis de passeio, de pequeno ou médio porte. Não há

discrepância entre a área construída na matrícula e a presente no IPTU.

4.4 – DA DIVISÃO INTERNA DA UNIDADE

A unidade é composta de sala, dois quartos, uma suíte, closet, copa, área de serviço,

cozinha, depósito, lavabo, banheiro social e sacada. Destaca-se que a unidade se

encontra no terceiro andar, sendo composta de um único pavimento.

4.5 – DOS EQUIPAMENTOS

Foi observado que no condomínio existe piscina, estacionamento sem manobrista,

portaria e uma sauna em construção.

4.6 – DA IDADE APARENTE, PADRÃO CONSTRUTIVO E ESTADO DE CONSERVAÇÃO

Foi estimado uma idade aparente de 20 anos para o imóvel. Segundo o estudo “VALORES

DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS” do IBAPE, São Paulo 2002, o padrão construtivo

foi classificado como superior, sendo o estado de conservação categorizado como

“Regular”. As descrições das classificações conforme o estudo, encontram-se no Anexo

III deste laudo.

4.7 – DA MICRORREGIÃO

A região demonstra predominância de imóveis residenciais unifamiliares, sendo

ressaltado que grande parte exibe idade aparente de vinte anos ou mais e

consequentemente apresenta um razoável grau de deterioração. Foi observado que as

vias de acesso encontram-se devidamente pavimentadas, entretanto existe a

necessidade de manutenção em diversos pontos. A topografia é predominantemente

ondulada, que proporciona uma descomplicada verticalização na maior parte da região.

Infraestrutura de água, luz e telefonia estão presentes, assim como os demais serviços

comunitários, onde são destacados: segurança, saúde, transporte público e coleta de

lixo.

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4.8 – DO MERCADO

O mercado na área onde encontra-se o bem avaliando apresenta um grande número de

ofertas de unidades residenciais em condomínios de apartamentos. Destaca-se que

foram observados poucos lançamentos na região, embora exista facilidade na

verticalização de imóveis semelhantes. A curto e médio prazo, não se vê motivo para

forte valorização destes imóveis ou melhora da liquidez, pois embora exista uma

melhora marginal no cenário macroeconômico, com consequente redução nas taxas de

inflação, há uma grande oferta de unidades e persistente redução na atividade

econômica, fatores estes que corroboram com a adoção de descontos e postura

conservadora das construtoras no geral.

5.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

5.1 – DA METODOLOGIA Para a avaliação do imóvel objeto foi eleito o Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado, conforme as normas ABNT NBR 14.653-1:2001 – “Avaliação de bens Parte 1:

Procedimentos gerais “ e ABNT NBR 14.653-2:2011 – “Avaliação de bens Parte 2: Imóveis

Urbanos”. Para tanto, foram realizadas pesquisas objetivando o levantamento de

elementos comparativos, ou seja, imóveis similares à venda na mesma ou semelhante

região geoeconômica na qual se localiza o imóvel objeto da avaliação. Para o presente

caso, foi utilizado o “Tratamento Científico”, conforme item 8.2.1.1 da ABNT – NBR

14.653-2: 2011 – “Avaliação de bens Parte 2: Imóveis Urbanos”, com aplicação de

Inferência Estatística (Regressão Múltipla) através do programa SisDea que é um

software de modelagem de dados que utiliza a Análise de Envoltória de Dados, a

Regressão Múltipla e as Redes Neurais Artificiais.

5.2 – DA COLETA DOS DADOS Em um primeiro momento tentou-se obter comparativos imediatamente próximos ao

imóvel avaliando no raio de 1 km, entretanto tal inciativa se mostrou infrutífera pela

baixa quantidade de comparativos. Desta forma como solução, foi utilizado o site de

vendas de imóveis “Zap Imóveis” além de pesquisas nas imobiliárias da região, onde

efetuou-se a obtenção de vinte e quatro comparativos.

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5.3 – DAS VARIÁVEIS UTILIZADAS

Para o desenvolvimento do modelo de regressão múltipla, foram selecionadas as

variáveis relacionadas abaixo, mediante a hipótese de que o valor de mercado pode vir

a ser explicado em grande parte pela composição destas características. Os dados

coletados estão na planilha do Anexo I - Ficha de Coleta de Dados. Destaca-se que como

foi apenas utilizado dados de ofertas, foi considerado um fator de comercialização de

8%, sendo este valor descontado de cada comparativo.

• Área: Variável quantitativa em m² que exprime o tamanho das áreas privativas

levantadas.

• Quartos: Variável quantitativa que identifica a quantidade de quartos.

• Vagas: Variável quantitativa que identifica a quantidade de Vagas de Garagem.

• Suítes: Variável quantitativa que identifica a quantidade de suítes.

• Valor: Variável quantitativa em reais que exprime o valor de oferta do imóvel.

• CUB Depreciado: Variável Proxy que combina: (Idade Aparente, Tipo de Construção e

Estado de Conservação).

• Valor de Mercado/m²: Variável dependente quantitativa, quociente entre Valor e

Área x (1 - Fator de Comercialização).

• Distância ao Centro: Variável quantitativa que identifica a distância em (Km) ao Centro

de Mogi das Cruzes considerando a utilização de automóvel.

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R² = 0,4183

3.000,00

3.500,00

4.000,00

4.500,00

5.000,00

5.500,00

6.000,00

6.500,00

7.000,00

7.500,00

8.000,00

1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5

Valor de Mercado / m² x Vagas

R² = 0,0292

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

6.000,00

7.000,00

8.000,00

1,5 6,5 11,5 16,5 21,5 26,5

Valor de Mercado / m² x Suítes

Par

a co

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orig

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, ace

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o si

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-27.

2014

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6.03

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ILIA

NE

MO

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UK

I.

fls. 495



R² = 0,4945

1.500,00

2.500,00

3.500,00

4.500,00

5.500,00

6.500,00

7.500,00

8.500,00

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400

MILHARES

Valor de Mercado / m² x Valor

R² = 0,8736

0,00

1.000,00

2.000,00

3.000,00

4.000,00

5.000,00

6.000,00

7.000,00

8.000,00

1.200,00 1.700,00 2.200,00 2.700,00 3.200,00

Valor de Mercado / m² x Cub Depreciado

Par

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MO

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UK

I.

fls. 496



5.5 - ESCOLHA DE VARIÁVEIS EXPLICATIVAS

Após a composição de múltiplos modelos matemáticos, chegou-se a conclusão que as

variáveis relacionadas na tabela abaixo, demonstram um alto poder de explicação do

mercado local. Além disso, também foram relacionadas as respectivas escalas utilizadas.

A variável Valor de Mercado /m² consiste na variável explicada, e as demais nas

explicativas.

Variável Escala

Área x

Vagas x Cub Depreciado x

Distância ao Centro x

Valor de Mercado /m² y

R² = 0,1079

1.500,00

2.500,00

3.500,00

4.500,00

5.500,00

6.500,00

7.500,00

8.500,00

1 2 3 4 5 6

Valor de Mercado / m² x Distância ao Centro

Par

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or L

ILIA

NE

MO

UR

A S

UZ

UK

I.

fls. 497



5.6 - TESTES DE SIGNIFICÂNCIA GLOBAL E INDIVIDUAL DO MODELO

GLOBAL

O modelo apresentou um �� = 63,174 com uma amostra de 24 dados possuindo assim

um k = 4 e 19 graus de liberdade (GL = 24 – 4 – 1 = 19). Consequentemente para o nível

de significância de 1% tem-se na distribuição de Snedecor o valor de �(�,� ;�; �) = 4,5.

Desta forma como �� > �� rejeita-se �� ( hipótese nula ) ao nível de confiança de

99%.

INDIVIDUAL

Já os parâmetros adotados apresentaram a seguintes características:

Conforme a distribuição de T-Student para 19 graus de liberdade temos, �� =

�(�,�� ; � ) = 1,729. Desta forma as variáveis ficam enquadradas ao nível de significância

de 10%.

5.7 - ANÁLISE DOS RESÍDUOS PARA VERIFICAÇÃO DOS PRESSUPOSTOS BÁSICOS

Os resíduos observados apresentaram uma dispersão aproximadamente constante, que

comprovam os indícios da homocedásticidade. A aleatoriedade dos pontos, confirma que

não há indícios de autocorrelação serial. O gráfico normal dos resíduos apresentou uma

distribuição normal, sustentando a hipótese da normalidade dos erros. Não foram

observados indícios de multicolienaridade e a presença de pontos influenciantes.

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MO

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A S

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I.

fls. 498



Gráfico Normal dos Resíduos

Distância de Cook

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ILIA

NE

MO

UR

A S

UZ

UK

I.

fls. 499



5.8 – GRÁFICO DOS PREÇOS OBSERVADOS VERSUS VALORES AJUSTADOS O modelo apresentou uma forte aderência ao mercado, onde foi apresentada uma

correlação muito forte: 96,44%.

5.9 – EQUAÇÃO DO MODELO Os estudos estatísticos resultaram no seguinte modelo de regressão:

�!"# $% &%#��$" '(⁄ = −1042,731417 −9,281519494 ∗ Á#%� +269,3302751 ∗ �0�1 +3,126683114 ∗ 234 5%6#%�7�$" −304,5401836 ∗ 571�â9�7� �" 2%9�#"

Para o Avaliando temos: Área (142,23); Vagas (2); CUB Depreciado (2.256,50);

Distância ao Centro (1,4).

6.0 - DO PODER DE EXPLICAÇÃO DO MODELO

Pelo modelo adotado é explicado 93,01% da variabilidade total dos preços. Levando em

consideração o Coeficiente de Determinação Ajustado, o modelo explica 91,53% da

variabilidade dos preços.

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lmen

te p

or L

ILIA

NE

MO

UR

A S

UZ

UK

I.

fls. 500



6.1 – DA ESTIMATIVA DE TÊNDENCIA CENTRAL

Por meio das substituições das variáveis pelas características do imóvel avaliando no

modelo, foi estimado um Valor de Mercado/m² de 4.803,26.

6.2 – DO INTERVALO DE CONFIANÇA AO NÍVEL DE 80%

Pode-se afirmar com a confiança de 80% que o verdadeiro valor de mercado está entre:

Limite Superior: 4.986,87 Valor de Mercado/m²

Limite Inferior: 4.619,65 Valor de Mercado/m²

6.3 – DO CAMPO DE ARBÍTRIO

Já os valores para o campo de arbítrio, apresentaram a seguinte configuração:

Limite Superior: 5.523,75 Valor de Mercado/m²

Limite Inferior: 4.082,77 Valor de Mercado/m²

6.4 – DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO

Conforme Tabelas I, II e V da NBR 14.653-2:2011 – “Avaliação de bens Parte 2: Imóveis

Urbanos”, a avaliação está enquadrada no grau III de fundamentação e II de precisão,

sendo III o máximo e mínimo I.

Par

a co

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inal

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gita

lmen

te p

or L

ILIA

NE

MO

UR

A S

UZ

UK

I.

fls. 501



7.0 - CONCLUSÃO

O valor de mercado do imóvel avaliando é dado pelo produto da área construída pelo

Valor de Mercado/m², entretanto levando em consideração a presença de uma torre de

transmissão a cerca de 40 metros do imóvel, foi arbitrada uma desvalorização de 2%.

“Campo de Arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na

avaliação, dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela

existência de características próprias não contempladas no modelo “

Destaca-se que existem dívidas de IPTU e condomínio, desta forma estes valores devidos

foram subtraídos do valor de mercado do apartamento, visto que o comprador deste

imóvel teria que arcar com estes custos.

Dívida de IPTU: R$ 9.632,64

Dívida de Condomínio: R$ 5.147,98

�!"# $% &%#��$" = 4.803,26 ∗ 142,23 ∗ 0,98 – 9.632,64 − 5.147,98

�!"# $% &%#��$" = R$ 654.723,70

Valor de Mercado da Unidade (Arredondado) - Referência em fevereiro de 2017:

I$ KLM.NOO,OO (Seiscentos e Cinquenta e Quatro Mil e Setecentos Reais).

Valor de mercado: “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado

vigente”

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

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sse

o si

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gita

lmen

te p

or L

ILIA

NE

MO

UR

A S

UZ

UK

I.

fls. 502



8.0 – RESPOSTA AOS QUESITOS

Não foram apresentados quesitos a serem respondidos.

Par

a co

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, ace

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o si

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j.tjs

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MO

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A S

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UK

I.

fls. 503



ANEXO I

FICHA DE COLETA DE DADOS

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NE

MO

UR

A S

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UK

I.

fls. 504



TABELA DE DADOS

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ado

End

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Ce

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o (K

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Áre

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1R

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64Ce

ntr

o1,

5086

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028

0.00

0,00

2.99

5,35

1.56

2,97

2A

v. N

ellu

sco

Lo

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Bo

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o, 9

0C

eza

r d

e S

ou

za5,

4080

32

137

5.00

0,00

4.31

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2.33

7,36

3A

ven

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Lou

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171

Vl N

ova

Mo

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9080

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0.00

0,00

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5,00

2.30

0,05

4A

v. E

nge

nh

eir

o M

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el G

em

ma,

139

9Jd

Arm

eni

a3,

5010

03

21

480.

000,

004.

416,

002.

403,

96

5R

ua C

ruze

iro

do

Su

l, 8

7V

l Oliv

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a2,

0010

24

21

500.

000,

004.

509,

802.

046,

59

6A

v. E

nge

nh

eir

o M

igu

el G

em

ma,

139

9Jd

Arm

eni

a3,

5010

03

21

690.

000,

006.

348,

002.

696,

03

7A

v. H

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riq

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Ero

les,

119

7A

lto

Ipir

anga

2,20

116

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6.00

0,00

5.04

4,14

2.35

6,54

8R

. Oto

ní M

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ns,

300

Pq

Mon

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iban

o2,

7012

43

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005.

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27

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o1,

6014

33

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495.

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003.

184,

621.

770,

20

10R

ua

Maj

or

Pin

he

iro

Fra

nco,

27

5Ce

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o1,

6014

32

21

550.

000,

003.

538,

461.

878,

04

11R

ua M

aria

na

Naj

ar, 5

45V

l Oliv

eir

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4014

53

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0.00

0,00

7.29

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0,15

12R

ua F

ran

cisc

o A

fon

so d

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elo

, 361

Pq

San

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a1,

2016

03

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300.

000,

001.

725,

001.

644,

68

13A

ven

ida

Lau

rin

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do

so M

ello

Fre

ire

, 33

Vl O

live

ira

2,10

150

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0.00

0,00

5.82

6,67

2.72

6,15

14A

veni

da

Laur

ind

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l Oliv

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21

890.

000,

005.

532,

432.

413,

77

15R

ua

Gas

par

Co

nqu

eir

o, 1

3A

lto

Ipir

anga

1,40

175

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170

0.00

0,00

3.68

0,00

1.99

9,72

16R

ua A

rman

do

Mar

itan

, 76

Vl O

live

ira

3,00

172

32

380

0.00

0,00

4.27

9,07

2.37

5,19

17R

ua R

ange

l Pe

stan

a, 5

0Ce

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o1,

5020

44

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850.

000,

003.

833,

332.

046,

59

18R

ua

José

Urb

ano

San

che

s, 1

00V

l Oliv

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a2,

7020

44

44

1.20

0.00

0,00

5.41

1,76

2.52

9,22

19R

ua R

ange

l Pe

stan

a, 5

0Ce

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o1,

5020

74

53

1.20

0.00

0,00

5.33

3,33

2.47

9,52

20Ru

a Je

an B

atis

te D

eb

ret,

71

Lot M

ogi

lar

3,20

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12

345.

000,

004.

737,

312.

232,

31

21A

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ellu

sco

Lo

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Bo

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0C

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e S

ou

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4063

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0,00

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ven

ida

Ve

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Nar

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Gu

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65

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621.

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Mar

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e Je

sus,

830

Vila

Mo

gila

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2061

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0,00

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4,52

24Ru

a R

osa

Bo

ratt

o, 6

7A

lto

Ipir

anga

2,30

692

10

230.

000,

003.

066,

671.

462,

64

Par

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I.

fls. 505



FONTES PRIMÁRIAS

Dado Fonte Site Telefone Código

1 VENTURA IMÓVEIS http://www.venturaimobili aria.com.br/ 4739-3999 V22708

2 VENTURA IMÓVEIS http://www.venturaimobili aria.com.br/ 4739-3999 V22687

3 DSakai Negocios Imobiliários www.dsakai.com.br 2378-0300 1441

4 Jean Colmeal Negócios Imobi liários http://www.imobiliariajeancolmeal.com.br/ 4726-7676 AP199

5 IMOVEIS VILLANI www.imoveisvi llani .com.br 3904-5799 AP2699

6 Joel Novais Negócios Imobiliári os http://joelnovais.com/ 4302-7994 LI

7 DF CASA IMÓVEIS www.dfcasai moveis.com.br 4302-7761 AP2477

8 Jean Colmeal Negócios Imobi liários http://www.imobili ariajeancolmeal .com.br/ 4726-7676 AP126



11 Elvis de Abreu negocios imobiliarios http://www.elvisimoveis.com.br/ 2658-7247 1


13 MILENIO IMOVEIS www.mil enioimoveis.com.br 4113-1580 AP14957


15 LUIZ SANCHEZ IMOVEIS www.lui zsanchez.com.br 4799-4922 11613

16 Impacta Imovei s www.impactaimoveismogi.com.br 4726-6334 1531

17 Jean Colmeal Negócios http://www.imobiliariajeancolmeal.com.br/ 4726-7676 AP183



20 Danilo Propietário 98182-1055 ZAP956186

21 SH Imóveis www.shimoveis.com.br 2849-2017 22

22 Montei ro Imóveis Mogi www.monteiroimoveismogi.com.br 4738-4000 AP0010

23 LUIZ SANCHEZ IMOVEIS www.lui zsanchez.com.br 4799-4922 11982

24 VD IMÓVEIS http://www.vdi moveismogi.com.br/ 3461-6700 925

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Fotografias dos Comparativos

Ref. 1 Ref. 2

Ref. 3 Ref. 4

Ref. 5 Ref. 6

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Ref. 7 Ref. 8

Ref. 9 Ref. 10

Ref. 11

Ref. 12

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Ref. 13 Ref. 14

Ref. 15 Ref. 16

Ref. 17 Ref. 18

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Ref. 19 Ref. 20

Ref. 21 Ref. 22

Ref. 23 Ref. 24

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I.

fls. 512



CUB Depreciado

Foi realizado o cálculo do Custo Unitário de Básico de Construção depreciado para cada

comparativo e imóvel avaliando, conforme planilha anexa. Destaca-se que o cálculo foi

baseado no trabalho de Ross & Heideck, onde são considerados a idade e estado de

conservação de cada imóvel.

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1 37 AP TO. P ADR ÃO SIMP LES COM ELEVADOR + 25 60 2,5 0,2 1,00 2.176,02 2.176,02 71,83% 1.562,97 1.562,97 2 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 6 60 2 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 93,7% 2.337,36 2.337,36 3 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 10 60 1,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 92,2% 2.300,05 2.300,05 4 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 5 60 1,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 96,4% 2.403,96 2.403,96 5 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 15 60 2,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 82,0% 2.046,59 2.046,59 6 43 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR + 5 60 1,5 0,2 1,00 2.797,74 2.797,74 96,4% 2.696,03 2.696,03 7 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 5 60 2 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 94,5% 2.356,54 2.356,54 8 43 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR + 5 60 2 0,2 1,00 2.797,74 2.797,74 94,5% 2.642,85 2.642,85 9 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 20 60 3 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 71,0% 1.770,20 1.770,20 10 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 15 60 3 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 75,3% 1.878,04 1.878,04 11 48 AP TO. P ADR ÃO SUP ER IOR COM ELEVAD OR 3 60 1,5 0,2 1,00 3.116,37 3.116,37 97,9% 3.050,15 3.050,15 12 36 AP TO. P ADR ÃO SIMP LES COM ELEVADOR 10 60 2,5 0,2 1,00 1.904,02 1.904,02 86,4% 1.644,68 1.644,68 13 48 AP TO. P ADR ÃO SUP ER IOR COM ELEVAD OR 15 60 1,5 0,2 1,00 3.116,37 3.116,37 87,5% 2.726,15 2.726,15 14 47 AP TO. P ADR ÃO SUP ER IOR COM ELEVAD OR - 15 60 2 0,2 1,00 2.813,28 2.813,28 85,8% 2.413,77 2.413,77 15 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 17 60 2,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 80,2% 1.999,72 1.999,72 16 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 4 60 2 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 95,2% 2.375,19 2.375,19 17 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 15 60 2,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 82,0% 2.046,59 2.046,59 18 43 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR + 10 60 2 0,2 1,00 2.797,74 2.797,74 90,4% 2.529,22 2.529,22 19 43 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR + 12 60 2 0,2 1,00 2.797,74 2.797,74 88,6% 2.479,52 2.479,52 20 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 6 60 2,5 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 89,5% 2.232,31 2.232,31 21 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 5 60 2 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 94,5% 2.356,54 2.356,54 22 41 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR - 12 60 3 0,2 1,00 2.191,56 2.191,56 77,7% 1.701,92 1.701,92 23 42 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR 10 60 3 0,2 1,00 2.494,65 2.494,65 79,2% 1.974,52 1.974,52 24 34 AP TO. P ADR ÃO SIMP LES SEM ELEVA DOR + 15 60 3 0,2 1,00 1.942,88 1.942,88 75,3% 1.462,64 1.462,64

AV 43 AP TO. P ADR ÃO MÉD IO COM ELEVADOR + 20 60 2 0,2 1,00 2.797,74 2.797,74 80,7% 2.256,50 2.256,50

ROSS & HEIDECK

Clas sificação Est. Coef.

ÓTIMO 1 0,000%MUITO BOM 1,5 0,032%

BOM 2 2,520%INTERMÉDIO 2,5 8,090%REGULAR 3 18,100%

DEFICIENTE 3,5 33,200%MAU 4 52,600%

MUITO MAU 4,5 75,200%DEMOLIÇÃO 5 100,00%

Requer/recebeu pequenos reparos

Valor de demolição (residual)

Requer reparações importantes

Requer reparações simples

Condições Fís icas

Não sofreu nem requer reparos

Apartamentos 50

Bancos 67

Residências 60

Fábricas 50

Construções em Fazendas 60

Garagens 60

Silos 75

Hotéis 50

Paióis 67

Ofic inas Mecânicas 60

Edifíc ios de Escritórios 67

Lojas 67

Teatros 50

Armazéns 75

Vida Total (anos)

VALOR R8N = 1295,25MÊS REFERÊNCIA: janeiro-17

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fls. 513



ANEXO II

ESTUDO SOBRE PADRÕES E ESTADOS DE

CONSERVAÇÃO

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UK

I.

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FONTE: Informações retiradas do estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS” do IBAPE, São Paulo 2002, páginas 11 e 34. Link: http://www.ibape-sp.org.br/normas_estudos/noticias/Valores_Sao_Paulo.aspx

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fls. 515



Par

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fls. 516



Par

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I.

fls. 517



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I.

fls. 518



ANEXO III

FOTOGRAFIAS DO AVALIANDO

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I.

fls. 519



Ref. 1 – Vista da Fachada Ref. 2 – Vista do Logradouro

Ref. 3 – Vista do Logradouro Ref. 4 – Vista do Hall de Entrada

Ref. 5 – Vista do Hall de Entrada Ref. 6 – Vista do Hall de Entrada

Par

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Ref. 7 – Vista do Elevador Ref. 8 – Vista do Hall de Entrada e Elevador

Ref. 9 – Vista da Garagem Ref. 10 – Vista da Lateral do Edifício

Ref. 11 – Vista da Garagem Ref. 12 – Vista da Piscina

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fls. 521



Ref. 13 – Vista da Piscina Ref. 14 – Vista da Infi ltração, próximo a piscina.

Ref. 15 -Vista da Sala do Imóvel Ref. 16 – Vista da Sala

Ref. 17 – Vista da Copa Ref. 18 – Vista da Copa e Cozinha

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Ref. 19 – Vista da Cozinha Ref. 20 – Vista da Área de Serviço

Ref. 21 – Vista do Quarto Ref. 22 – Vista do Quarto

Ref. 23 – Vista da Suíte Ref. 24 – Vista do Banheiro Social.

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ANEXO IV

DÍVIDAS DE IPTU E CONDOMÍNIO

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DÍVIDA DE IPTU

DÍVIDA DE CONDOMÍNIO

Informação obtida junto a administradora do condomínio “MASTER ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS”

Fone: (11) 3907-8764; Fone: (11) 4312-3536.

Par

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9.0 - ENCERRAMENTO

Esperando ter correspondido à confiança depositada por V.Exa. em minha pessoa

como perito designado para este caso, encerro o presente trabalho composto de 41

(Quarenta e uma) folhas, digitadas somente no anverso, sendo a última datada e

assinada.

Acompanham os anexos:

ANEXO I: FICHA DE COLETA DE DADOS

ANEXO II: ESTUDO SOBRE PADRÕES E ESTADOS DE CONSERVAÇÃO

ANEXO III: FOTOGRAFIAS DO AVALIANDO

ANEXO IV: DÍVIDAS DE IPTU E CONDOMÍNIO

São Paulo, 14 de fevereiro de 2017

Termos em que Pede Deferimento

Leandro Dornelas de Almeida

Engenheiro Civil

CREA/SP 5069554779

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excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · excelentÍssimo senhor doutor juiz de...

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