excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · de louça e vaso sanitário. ... para...

Engº Carlos Eduardo Cardoso CREA 0600531535

Avaliações e Perícias de Engenharia

_____________________________________________________________

Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214 e-mail : [email protected] e [email protected]

CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA SEGUNDA VARA CIVEL DA

COMARCA DE ARARAQUARA - SP

PROCESSO Nº 1009409-76.2017.8.26.0037 AUTOS DE “PRECATÓRIA - AVALIAÇÃO” REQUERENTE : FUNDAÇÃO DE PREVIDÊNCIA PRIVADA DA

TERRACAP - FUNTERRA REQUERIDOS: LAIMA PARTICIPAÇÕES LIMITADA E OUTROS

CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea 0600531535, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a juntada do laudo anexo nos Autos em questão.

Termos em que, P. Deferimento

Araraquara, 29 de maio de 2.018

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Avaliações e Perícias de Engenharia 2 ________________________________________________________________________



LAUDO TÉCNICO I ) OBJETIVO DO LAUDO:

Avaliar o imóvel, localizado na Avenida Manoel Nieto Lopes, nº 1.196, Bairro Jardim Bandeirantes, Araraquara/SP, matrícula nº 96.402 do Primeiro CRI de Araraquara/SP.

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II) VISTORIA E CONSTATAÇÕES:

2.1) A vistoria externa e interna foi realizada no dia previamente agendado, ou seja, dia 25/04/2018 à partir das 10:00h, por esse signatário, tendo sido acompanhada pela representante da requerente Sra. Juliana Peres Forato e pelo representante do requerido Sr. Laerte Truffi. 2.2) Após vistoria efetuada “in loco” no imóvel externa e internamente, constatamos tratar-se de um imóvel comercial, com as seguintes características: Terreno:

Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.

Área é de 11.673,34m² conforme matrícula n° 96.402, cuja descrição nela é a seguinte:

“Um prédio comercial, situado na Avenida Manoel Nieto Lopes, número 1.196, nesta cidade e o terreno respectivo (Área “A” do desmembramento de gleba desmembrada do Sítio São Caetano, na Fazenda Santo Antonio do Lageado) que mede, inclusive a parte edificada, 112,18 metros de frente para a Avenida Manoel Nieto Lopez; do lado direito de quem olha para o imóvel de frente, mede-se 14,14 metros em linha de concordância onde confronta com a confluência dos alinhamentos prediais da avenida Manoel Nieto Lopez com a rua 3 e mais 81,00 metros confrontando com o alinhamento predial da rua 3; do lado esquerdo de quem olha para o imóvel de frente, mede-se 14,14 metros em linha de concordância onde confronta com a confluência dos alinhamentos prediais da avenida Manoel Nieto

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Lopez com a rua 2 e mais 81,00 metros confrontando com o alinhamento predial da rua 2 e na linha dos fundos, mede-se 130,18 metros onde confronta com a área B (M. 96.403), encerrando uma superfície de 11.673,34 metros quadrados .” Cadastro 20.149.001.

Quanto à topografia do terreno é praticamente plana. Quanto à salubridade do solo é seco.

2.3) Edificações:

Passeio público sem calçamento, alambrado metálico em todo contorno do imóvel, portões de acesso de ferro, área livre calçada com revestimento de brita e postes de iluminação.

Guarita:

Trata-se de uma construção de alvenaria, piso cerâmico, lajotado, esquadrias metálicas, portas metálicas e balcão de ardósia sobre estrutura de alvenaria; banheiro com piso cerâmico, lavatório de louça e vaso sanitário.

Área edificada: 15,75m²

Prédio administrativo:

Trata-se de uma construção de alvenaria, com cobertura de telhas galvanizadas, forro de pvc, esquadrias e portas metálicas, piso paviflex nas salas (obs. na sala 23 está no contra piso) e piso cerâmico nas copas e banheiros; composto de salas, copas e banheiros.


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Barracão:

Trata-se de uma construção de alvenaria, com cobertura de telhas sobre estrutura metálica e vedação nas laterais de placas galvanizadas, contra piso, esquadrias metálicas, 02 portões de ferro; banheiro com porta de ferro deteriorada, lajotado, lavatório, vaso sanitário e piso cerâmico.


Base de carregamento:

Cobertura de telhas galvanizadas sobre estrutura metálica e com dispositivos internos para sua finalidade.


02 Caixas d’água metálicas com capacidade para aproximadamente 60.000 litros cada.

05 tanques metálicos aéreos para armazenamento de

combustível, sendo 01 tanque com capacidade para aproximadamente 180.000 litros, 02 tanques com capacidade para aproximadamente 60.000 litros e 02 tanques com capacidade para aproximadamente 65.000 litros.

Ainda possui 03 bases prontas para tanques, sendo 01 base

para tanque de aproximadamente 400.000 litros e 02 bases para tanques de aproximadamente 60.000 litros.

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III) AVALIAÇÃO:

3.1) Nível de precisão:

O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653 (Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais) da ABNT, será de precisão normal. 3.2) Método Utilizado: Para o terreno:

O valor básico do terreno foi determinado pelo Método

Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário local de elementos comparativos.

Posteriormente num processo denominado “Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido como “paradigma”. Para as benfeitorias:

Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos “Custos Unitários Pini de Edificações” em São Paulo – revista “Construção / Mercado” nº197.

As depreciações serão feitas considerando o seu estado de conservação e suas condições funcionais - idade aparente (Comissão de Peritos – Valores de Venda).

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3.3) Valor do Terreno (VT):

Obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o imóvel e região avalianda, considerando sua área, localização em região industrial/comercial e escassez de ofertas de venda na circunvizinhança com as mesmas características. Ressaltando que o valor do terreno se mantém até a presente data, pela estabilidade do mercado e que o laudo encartado pela requerida, para a obtenção do valor do terreno adotou os mesmos critérios de meu laudo e de forma correta apurou o valor do terreno muito próximo de meu trabalho. Portanto, de forma acertada foi obtido o valor do terreno.

Pesquisa Imobiliária:

Site Imóvel Web Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando na Avenida Marginal frontal a Rodovia W. Luiz Área = 80.000,00 m² Valor de venda saneado = R$ 12.000.000,00 Fator Transposição = 1,25 (para compensar a grande diferença de área entre amostra e avalianda e localização) Vu = R$ 12.000.000,00 x 1,25 / 80.000,00 m² Vu = R$ 187,50/m²

Saba Imóveis (fone: 3333-6444)

Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando no Jardim Bandeirantes Área = 16.170,00 m² Valor de venda saneado = R$ 3.200.000,00 Vu = R$ 3.000.000,00 / 16.170,00 m² Vu = R$ 197,90 / m²

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Imobiliária São Paulo (fone: 3333-4000) Oferta = terreno à venda nas proximidades do avaliando (Rod. W Luiz) Área = 27.437,06 m² Valor de venda saneado = R$ 6.000.000,00 Vu = R$ 6.000.000,00 / 27.437,06 m² Vu = R$ 218,68 / m² Média aritmética:

Média = 187,50 + 197,90 + 218,68 3

Média = R$ 201,36 / m²

Saneada + 30% = 261,77 - 30% = 140,95

Como todos os valores encontram-se dentro do intervalo saneado, nenhum deverá ser descartado da pesquisa, portanto:

Vu médio = R$ 201,36/ m²

Portanto:

VT = Vu médio x Área VT = R$ 201,36 x 11.673,34 m² VT = R$ 2.350.543,70

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3.4) Valor das Edificações (VE): Como foi feita vistoria interna, faremos algumas adequações de acordo com o que foi constatado, visto que nas duas anteriores só tivemos condições de visualização externa.

Prédio Administrativo:

Área = 340,00 m²

Vu = R$ 1.883,92 – para prédio comercial sem elevador médio novo (“Construção / Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação = Kd

n

Kd = (1 - R) - Método Decrescente (Comissão de Peritos – Valores de Venda/SP)

Onde:

Kd = Depreciação R = Razão da depreciação (2,0 %) n = Idade aparente = 30 anos

30

Kd = (1 - 0,020) = 0,55 VE = R$ 1.883,92 x 0,55 x 340,00 m² VE = R$ 352.293,04

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Barracão:

Área = 183,60 m²

Vu = R$ 1.566,57 – para galpão de uso geral médio (“Construção / Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação (índice 0,025) = 30 anos. 30

Kd = (1 - 0,025) = 0,47 VE = R$ 1.566,57 x 0,47 x 200,00 m² VE = R$ 147.257,58

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Guarita:

Área = 15,75 m²

Vu = R$ 1.322,62 – para padrão popular novo (“Construção / Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação (índice 0,025) = 30 anos. 30

Kd = (1 - 0,025) = 0,47 VE = R$ 1.322,62 x 0,47 x 15,75 m² VE = R$ 9.790,70

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Base de Carregamento (com equipamentos):

Área = 147,77 m²

Vu = R$ 1.566,57 – para galpão de uso geral médio (“Construção / Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações. Depreciação pela idade aparente, características, estado de conservação (índice 0,025) = 20 anos. 20

Kd = (1 - 0,025) = 0,60 VE = R$ 1.566,57 x 0,60 x 147,77 m² VE = R$ 138.895,23

Equipamentos (considerando idade aparente e conservação): Motores bombas (anidro hidratado, gasolina, diesel) = R$ 30.600,00 Escada pantográfica = R$ 15.000,00 Dutos possíveis de considerar pelas suas entradas (base primaria) = R$ 600.000,00 Hidrantes, tubulações e válvulas de incêndio e outros = R$ 175.000,00 Total = R$ 820.600,00

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14:

14 ,

sob

o nú

mer

o W

AR

Q18

7007

0314

1

.

fls. 176





Valor das Caixas d’água: 02 caixas d’água metálicas aéreas Capacidade = aproximadamente 60.000 litros cada Valor unitário novo = R$ 27.000,00 + R$ 5.000,00 (instalações) Valor unitário novo = R$ 32.000,00 Depreciação pela idade aparente, características, estado de

conservação (índice 0,015) = 30 anos.

30

Kd = (1 - 0,015) = 0,64

Valor das caixas d’água = R$ 32.000,00 x 0,64 x 02 Valor das caixas d’água = R$ 40.960,00

Par

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1

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fls. 177





Valor dos tanques: 04 tanques metálicos aéreos Capacidade = aproximadamente 02 com 60.000 litros e 02 com 65.000 litros Valor unitário novo = R$45.000,00 + R$10.000,00 (instalações) Valor unitário novo = R$ 55.000,00 Depreciação pela idade aparente, características, estado de


30

Kd = (1 - 0,015) = 0,64 01 tanque metálico aéreo Capacidade = aproximadamente 180.000 litros Valor unitário novo = R$95.000,00 + R$10.000,00 (instalações) Valor unitário novo = R$ 105.000,00 Depreciação pela idade aparente, características, estado de


30

Kd = (1 - 0,015) = 0,64

Valor dos tanques= (R$55.000,00x0,64x04)+(R$105.000,00x0,64) Valor dos tanques = R$ 140.800,00 + R$ 67.200,00 Valor dos tanques = R$ 208.000,00

Par

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1

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fls. 178





Base dos 05 tanques e mais 02 bases para tanques 60.000 litros e 01 base para tanque de 400.000 litros com acessórios e válvulas = R$ 300.000,00

Valor dos tanques com base = R$ 208.000,00 + R$ 300.000,00

Valor dos tanques com base = R$ 508.000,00 Valor estimado para outras benfeitorias (alambrado, portões,

poço, britas, etc.), considerando suas características, idade aparente e conservação = R$ 10.000,00

Fontes pesquisadas: RPL (Reservatórios Metálicos) Sr. Carlos Ferrari (fone: (016) 3287-9100)

Passafaro (Soluções para armazenamento) fone: (044) 3268-1004

MMA - Reservatórios fone: (016) 3241-4135

VE total = R$ 352.293,04 + R$ 147.257,58 + R$ 9.790,70 + R$ 138.895,23 + R$ 820.600,00+ R$ 40.960,00 + R$ 508.000,00 + R$ 10.000,00

VE total = R$ 2.027.796,55

Par

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fls. 179





Valor do Imóvel (VI): VI = VT + VE total VI = R$ 2.350.543,70 + R$ 2.027.796,55 VI = R$ 4.378.340,25

Obs.: Na adequação e novo valor auferido no presente laudo após vistoria interna, foram colocados valores contemplando o que foi visto e pode ser constatado. No caso de alguns tópicos colocados no laudo encartado pela requerida, além de valores duplamente colocados, tem outros não visíveis (dutos por exemplo) que não devem ser considerados na integra, além de máquinas e equipamentos que podem ser removidos e muitos deles obsoletos e sem uso, assim como sistemas.

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fls. 180





IV) CONCLUSÃO:

VALOR DO IMÓVEL = R$ 4.378.340,25 (quatro milhões trezentos e setenta e oito mil trezentos e quarenta reais e vinte e cinco centavos)

Araraquara, 29 de maio de 2.018

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Foto: 01

Descrição

Vista aérea do imóvel

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 02

Descrição

Vista aérea do imóvel

Bairro Jardim

Bandeirantes

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Foto: 03

Descrição Vista da guarita na entrada do imóvel

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 04

Descrição

Vista interna da guarita

Bairro Jardim

Bandeirantes

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fls. 183





Foto: 06

Descrição

Vista externa do prédio

administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 05

Descrição

Vista interna do banheiro na

guarita

Bairro Jardim

Bandeirantes

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0314

1

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Foto: 07

Descrição

Vista interna do prédio

administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 08

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Par

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Foto: 09

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 10

Descrição


administrativo

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fls. 186





Foto: 11

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 12

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

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Foto: 13

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 14

Descrição


administrativo

Bairro Jardim

Bandeirantes

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Foto: 15

Descrição

Vista externa do barracão

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 16

Descrição

Vista interna do barracão

Bairro Jardim

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Foto: 17

Descrição


Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 18

Descrição


Bairro Jardim

Bandeirantes

Par

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Foto: 19

Descrição

Vista da base de carregamento

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 20

Descrição

Vista de equipamento da

base de carregamento

Bairro Jardim

Bandeirantes

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fls. 191





Foto: 21

Descrição



Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 22

Descrição



Bairro Jardim

Bandeirantes

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14 ,

sob

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mer

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AR

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7007

0314

1

.

fls. 192





Foto: 23

Descrição

Vista dos tanques

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 24

Descrição

Vista dos tanques

Bairro Jardim

Bandeirantes

Par

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.

fls. 193





Foto: 25

Descrição

Vista dos tanques e tubulações

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 26

Descrição Vista de base para

tanque

Bairro Jardim

Bandeirantes

Par

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1

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fls. 194





Foto: 27

Descrição

Vista geral do imóvel

Bairro Jardim

Bandeirantes

Foto: 28

Descrição

Vista geral do imóvel

Bairro Jardim

Bandeirantes

Par

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fls. 195

excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · de louça e vaso sanitário. ... para...

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