estudo mercadológico e de viabilidade econômico-financeira...

Estudo Mercadológico e de Viabilidade Econômico-Financeira

Contrato de Investimento Coletivo - CICCondo –Hotéis - Sleep Inn Jacareí

Engenharia Costa HirotaNovembro de 2015

Estudo de Mercado e de Viabilidade Econômico

Financeira

Novembro de 2015

Clientes:

Realização:

Projeto:

Contrato de Investimento Coletivo –CIC-Condo-Hotel – Sleep Inn Jacareí -projeto que será administrado pela Atlantica Hotels que ostentará a bandeira Sleep Inn

Este objeto trata-se de estudo de viabilidade mercadológica e econômico-financeira desenvolvido para a Costa Hirota em Outubro de 2015, que

desenvolve o projeto Sleep Inn na cidade de Jacareí (SP), que será ofertado ao mercado no modelo de Contrato de Investimento Coletivo (CIC) – Sleep

Inn Jacareí. O estudo segue a metodologia da publicação Hotels & Motels Valuation and Market Studies do Appraisal Institute.

A CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING, localizada na Av. Angélica, 2100 – cjs 51 e 52, São Paulo, SP, inscrita no CNPJ sob o nº 01.498.265/0001-

24 realizou este trabalho com o objetivo de identificar a viabilidade mercadológica e econômico-financeira para esse hotel em Jacareí, localizado na

Av. Getúlio Vargas, nº 455.

O estudo foi elaborado pela equipe da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING sob a supervisão diretor e proprietário da empresa Caio Sergio Calfat

Jacob, Engenheiro Civil pela Universidade de Mogi das Cruzes e do diretor de projetos Alexandre Pereira Mota, Tecnólogo em Hotelaria pelo SENAC-

SP, Mestre em Hospitalidade pela Universidade Anhembi Morumbi.

Todas as informações de dados gerais do mercado e da localidade, além da oferta hoteleira atual e futura da foram colhidas e analisadas até o

momento de fechamento deste relatório. Não nos responsabilizamos pela inserção ou alteração de informações adicionais após a entrega deste

estudo. Estas informações estão sujeitas a imperfeições, variações e alterações do cenário social e econômico analisado que poderão modificar os

resultados estimados neste estudo.

3

Termo de Entrega do Estudo

O modelo econômico criado para analisar a viabilidade do empreendimento, apresenta valores básicos médios de mercado, praticados por

hotéis do mesmo padrão do analisado. Como esses valores poderão sofrer variações devido a diversos fatores fora de nosso controle e por

se tratar de material de uso restrito aos profissionais da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING e das empresas proprietárias do projeto,

sem qualquer compromisso relativo a seus resultados, não poderão ser, em nenhum momento, referência para justificar lucros ou perdas

em qualquer situação, destacando-se mais uma vez as possíveis alterações nas variáveis dos cenários que foram definidos para as

estimativas de mercado e desempenho.

As informações contidas neste relatório tem consentimento da CAIO CALFAT REAL ESTATE CONSULTING para divulgação, desde que

mencionada a fonte.

São Paulo, Novembro de 2015.

4

Termo de Entrega do Estudo

Diretor - Proprietário Diretor de Projetos

Fundada em 1996, a CAIO CALFAT atua na área imobiliária e hoteleira com planejamento imobiliário, urbano e

hoteleiro de forma integrada, o que proporciona ampla visão na avaliação de novos empreendimentos no mercado,

identificação de tendências de desenvolvimento e vetores de crescimento urbano.

No setor hoteleiro, considerando o período posterior a 2010, a empresa já realizou mais de 200 estudos de

mercado e viabilidade econômico financeira, seguindo a metodologia sugerida pelo Appraisal Institute – instituição

mundial que congrega profissionais do mercado imobiliário e tem como missão melhorar o nível profissional do setor

por meio de cursos, publicações e ações educacionais.

A CAIO CALFAT tem como clientes e parceiros as principais empresas do setor imobiliário e hoteleiro do país, das

quais destacamos alguns na página seguinte:

Mais informações: www.caiocalfat.com5

A Caio Calfat Real Estate Consulting

http://www.caiocalfat.com/

6

ATUAÇÃO

Planejamento e Desenvolvimento Hoteleiro e Imobiliário

Diagnósticos e RetrofitHoteleiro

Planejamento e Desenvolvimento de Imobiliário Turístico

Flat para estudantes

Comunidades Planejadas

Gestão Patrimonial

A Caio Calfat Real Estate Consulting

7

ANEXO III Deliberação CVM 734/2015 Páginas

I – Tendências e perspectivas macroeconômicas; 32 a 39

II – Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança; 41 a 47

III – Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução; 49 a 58

IV – Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado;

60 a 65

V – Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital

de giro inicial;67

VI – Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira;

69 a 77

VII – Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas

e das fontes dos dados utilizados;80

VIII – Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado; e

81 a 84

IX – Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento.

11 a 12

Em abril de 2015 foi publicadapela Comissão de ValoresImobiliários – CVM aDeliberação 734/2015 quesolicita que os Estudos deMercado e de ViabilidadeEconômica Financeira decondo-hotéis, a seremofertados no modelo CICatendam alguns tópicos.

Ao lado esses tópicos sãolistados e anotou-se as páginasem que são atendidos, dessaforma busca-se auxiliar aleitura e conferência dosinteressados nesse projeto.

Nota de Apoio

8

1. Sumário executivo

2. Tendências e perspectivas macroeconômicas

3. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança

4. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução

5. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de

giro inicial

7. Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com a indicação das premissas e das

fontes dos dados utilizados

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobre o preço de

lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

10. Anexos

Índice

9







giro inicial






10. Anexos

Índice

10

Esse estudo teve como objetivo estudar a viabilidade mercadológica e

econômico-financeira do Contrato de Investimento Coletivo(CIC)– Condo-

Hotel Sleep Inn Jacareí.

O objeto de estudo conta com a bandeira Sleep Inn da Atlantica Hotéis e

possui 166 UHs de 21m².

A metodologia para o estudo mercadológico atendeu as orientações do

Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários

Pulverizados – SECOVI – SP e às orientações metodológicas do Hotels &

Motels Valuations and Market Studies – Appraisal Institute. A elaboração

das projeções operacionais e financeiras do hotel em estudo foi realizada

conforme o modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging

Industry – AH & MA.


11

O projeto foi concebido como um hotel econômico, que

deve ser operado com a marca Sleep Inn.

A bandeira é de propriedade da Atlantica Hotels, rede

hoteleira que irá operar o hotel.

A Atlantica Hotels é administradora multimarcas atuante

no Brasil e conta com mais de 80 hotéis em operação.

O Sleep Inn Jacareí terá 166 UHs ofertadas ao mercado

conforme o Memorial de Incorporação exigido pela Lei

de Incorporação 14961/64.


1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento

12

A rede hoteleira foi definida pelos seguintes critérios:

Reconhecimento de Marca: atualmente a rede conta com

mais de 80 hotéis no Brasil somando 13.000 apartamentos.

Canais de Distribuição: a Atlantica é uma rede nacional que

atua e possui canais de distribuição e comunicação mundiais.

Presença de mercado no Estado de São Paulo: a Atlantica

administra hotéis em 15 cidades no Estado de São Paulo e está

presente com projetos futuros como em Americana com

Comfort Hotel e Convention Center Americana (1), Campinas

com Go Inn Campinas (2) e Comfort Hotel Campinas (3), e

Hortolândia com Comfort Hotel Hortolândia (4).

1 2

3

4

1.1. Comentários sobre os critérios de escolha da operadora hoteleira mais adequada para o empreendimento


13

Localizada próxima a região de grandes rodovias como Presidente Dutra, Dom Pedro e Ayrton Senna, a cidade Jacareí tem atraído

grandes empresas nos últimos 5 anos pela proximidade com grandes mercados consumidores como São Paulo e Rio de Janeiro.

O último grande investimento é da Chery, que iniciou sua produção em fevereiro de 2015, e possui planos para investir R$100

milhões na sede de Jacareí. Potencialmente, além desse investimento, trará outras empresas fornecedoras de peças uma vez que o

acordo firmado com o Governo Federal estabelece que 60% das peças tenham que ser nacionais.

Acompanhando o desenvolvimento industrial está a expansão do eixo comercial que tem se fortalecido nos últimos anos,

atualmente a dependência comercial de São José dos Campos tem diminuído com a entrada de lojas de grande porte e novos

supermercados, como o shopping Plaza Jacareí em construção (fica a 2km do hotel em estudo).

Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam

tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma

supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se

que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do

Governo Federal.

1.2. Análise da localização geográfica do empreendimento e de sua vizinhança


14Fonte: Google Maps. Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

O terreno em estudo encontra-se entre o centro e o bairro

Vila Branca. Fica na Avenida Getúlio Vargas, nº455 que liga a

Rodovia Presidente Dutra ao centro de Jacareí. É uma avenida

larga que se assemelha com uma rodovia pelo fluxo intenso de

carros e caminhões durante o dia e noite, e pela pouca

movimentação de pedestres.

Possui fácil e rápido acesso às duas entradas da cidade de

Jacareí: Rod. Pres. Dutra (4 km, 7 minutos) e Rod. Gov.

Carvalho Pinto (8 km, 12 minutos).

Nos arredores há indústrias, grandes lojas de construção, o

Poupatempo e grandes mercados como o Walmart (900m).

A visibilidade do empreendimento é boa uma vez que pode

ser visto dos dois lados da avenida e também da Av. Santa

Maria, que fica atrás do terreno.

Centro

Terreno em estudo

Villa Branca



15Fonte: Google Maps. Pesquisa e elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting



Rodoviária – 1,3 km do hotel em estudo

Inaugurada em 2011, a rodoviária anteriormente localizada no centro da cidade

ficou mais próxima à Rodovia Pre. Dutra.

Cias de ônibus: Recebe 6 companhias que ligam Jacareí a toda região, e também

a Campinas, São Paulo, Rio de Janeiro, e ao litoral de São Paulo.

Movimentação: A expectativa é de fechar 2015 com 250 mil passageiros por ano.

Centro de Formação EducaMais – 1,0 km do hotel em estudo

Em 2014 foi inaugurado o complexo que tem 6,7 mil m² de área construída, em

um terreno de 20 mil m², e custou R$ 20,5 milhões. Foi projetado pelo arquiteto

Ruy Ohtake.

Salas: Tem 11 salas multiuso para atender os cerca de 1.300 professores da rede

municipal.

Teatro: Conta ainda com um teatro com 700 lugares.

EducaMais

16

A demanda de Jacareí é caracterizada pelo público corporativo de nível técnico e operacional das empresas da cidade,

de Guararema e Santa Branca.

O parque hoteleiro é de pequeno porte, com hotéis com administração independente e que não atendem as

necessidades das indústrias instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São

José dos Campos por apresentarem uma estrutura mais qualificada.

Os hotéis de Jacareí possuem localização na região central da cidade que concentra a maior parte do comércio e serviços

da cidade.

Todos os hotéis de Jacareí competem entre si com relação aos valores de diárias e possuem diárias semelhantes aos

hotéis de São José dos Campos de categoria econômica e supereconômica.

Com relação a oferta futura está em construção o hotel Ibis com 130 Uhs, dentro do Complexo Boulevard na região

central, na R. Dr. Pompílio Mercadante. O empreendimento é de categoria semelhante ao hotel em estudo e será seu

principal concorrente por também ser administrado por uma rede hoteleira renomada no mercado.

1.3. Análise do mercado hoteleiro por segmento e perspectivas de sua evolução


Fonte: Caio Calfat Real Estate Consulting

17

Econômico Supereconômico

Valores do set competitivo

Diária média R$ 112,22

Taxa de ocupação média de Jacareí – 4 hotéis

(2015)66%

Taxa de ocupação média set competitivo – 13 hotéis

(2015)63%

Oferta Futura Administração Localização UH Categoria StatusPrevisão de Inauguração

Ibis Jacareí Accor Hotels Rua Pompílio Mercadante - Centro 130 Econômico Em construção 2016



Nº Hotéis Cidade InauguraçãoUH SC

Endereço

1 Hotel Brisa do Rio Jacareí 2002 50 100 Av. Major Acácio Ferreira , 442

2 Real Park Jacareí NI 48 100 R. Franz de Castro Howzwarth, 62

3 Piazza Hotel Jacareí 1981 60 400 Praça dos Três Poderes, 8

4 Intervale Othon Travel SJDC 2003 157 800 Av. Dep. Benedito Matarazzo

5 Ibis Dutra SJDC 1999 85 160 Av. Dr. Nelson d'Ávila, 1875

6 Ibis Colinas SJDC 2005 94 140 R. Lupércio Antônio dos Santos, 31

7 Nacional Inn SJDC NI 120 100 Av. Cidade Jardim, 101

8 Travel Inn SJDC 2011 144 NT Av Dr Jorge Zarur, 81

9 Hotel Urupema SJDC 1982 60 50 Av. Nove de Julho, 1037

10 Hotel Aquarius do Vale SJDC 2004 82 400 Rua Juiz David Barrilli, 376

11 Dan Inn São José... SJDC 1978 110 120 Av. Dr. João Guilhermino, 287

12 Hotel Polo SJDC 2008 60 25 Rua República de Israel, 60

13 Marmo Hotel Jacareí 2002 36 NT João Américo da Silva, 294

Fonte: Pesquisa de campo (outubro de 2015) Caio Calfat Real Estate Consulting

UH = Unidade HabitacionalSC = Sala de convençõesNT = Não TemSJDC = São José dos Campos

18

Local: A facilidade de acesso à rodoviária de Jacareí, às

rodovias Presidente Dutra e Carvalho Pinto, às empresas

geradoras de demanda, ao centro da cidade, e a boa

visibilidade do terreno estudado faz o local adequado para o

hotel em estudo.

Oportunidade de Negócio: Hotel de categoria econômica que

seja uma das melhores opções de hospedagem da região por

um custo-benefício adequado.



Sleep Inn Ribeirão Preto (SP)

Sleep Inn Galleria – Campinas (SP)

Sleep Inn Varginha (MG)

19Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

1.4. Análise do posicionamento competitivo e da penetração do empreendimento no mercado


Os critérios utilizados para a estimativa de projeção de demanda do hotel em estudo, consideraram um crescimento estimado

conforme cruzamento dos índices do PIB, quantidade de empresas e quantidade de pessoal ocupado, entre os anos de 2007 a

2013. (dados oficiais disponíveis) Desta forma chegou-se a uma taxa estimada de crescimento de demanda de 2,25% ao ano.

• Os critérios de definição dessa taxa estão relacionados com as características econômicas da cidade que são influenciadas

pelas empresas e indústrias da cidade e região (Guararema e Santa Branca).

•Tais fatos, ao se utilizar os dados sócio econômicos disponíveis, considerando período de 5 anos em cada um, tempo para

apontamento de tendência, permitiram ponderar a taxa de crescimento potencial da demanda.

•As condições sócio econômicas no momento (2015) apontam para um período de estagnação, contudo com estimativa do

Governo Federal já em meados de 2016, haverá reversão desse quadro.




•Assim, a ponderação dos índices econômicos foi uma avaliação da equipe da Caio Calfat, com critérios que consideraram as

variações cíclicas do mercado, bem como as tendências dos índices apurados e o social, demográfico da cidade, e essa avaliação

refletiu em taxa de crescimento demanda de 2,25% a.a., a qual foi aplicada no período de 2015 a 2024 por registrar uma curva de

tendência e que poderá ser atingida conforme a reversão do quadro atual e momentâneo da economia brasileira seja revertido,

conforme as expectativas do Governo Federal

Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. Demanda

1 2002 Hotel Brisa do Rio 50 Econômico 100% 50 30

2 NI Real Park 48 Econômico 100% 48 29

3 1981 Piazza Hotel 90 Econômico 100% 60 43

4 2002 Marmo Hotel 36 Supereconômico 100% 36 25

194

5 NI Nacional Inn 157 Econômico 50% 79 47

6 2011 Travel Inn Space Valley 85 Econômico 50% 42,5 27

7 2003 Intervale Othon Travel 94 Econômico 50% 47 16

8 1999 Ibis Dutra 120 Econômico 50% 60 37

9 2005 Ibis Colinas 144 Econômico 50% 72 49

10 1982 Hotel Urupema 60 Supereconômico 25% 15 10

11 2004 Hotel Aquarius do Vale 82 Supereconômico 25% 20,5 13

12 1978 Dan Inn São José dos Campos 110 Supereconômico 25% 28 19

13 2008 Hotel Polo 60 Supereconômico 25% 15 11

Total 572 356


Legenda:UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hoteldurante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas;Demanda: número de diárias vendidas/ média dia, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. Uh Comp.Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo.

Com base nas informações de

desempenho coletadas com os órgãos

municipais e com os gerentes gerais

dos hotéis da cesta, pode-se identificar

o número de room nights vendidos por

dia (demanda). O número de

diárias/dia confrontado com o número

de UHs disponíveis indica que a taxa de

ocupação para a cesta competitiva

estimada em 2015, foi de 63%.



22


Demanda: Diárias vendidas/dia


Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de Jacareí de 2008 e 2015 – sendo 2008 -2013 os últimos dados oficiais

disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB

Brasil 2014 e 2015, de 0,1% e -3,7% respectivamente, segundo dados colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice médio de crescimento de 5,6%% a.a. no

período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2007 e 2014, e índice Firjan entre

2008/2013. Foram utilizados os dados mais recentes oficiais disponíveis.

A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, que está atraindo

investimentos como a Chery e suas empresas fornecedoras, e os dados sócio econômicos

apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 3,65 %, a qual foi diminuída ao longo dos anos

para não supervalorizar os números de demanda. A demanda de tem como base 2015, para

2016 foi mantida os dados de 2014 ,sem majoração, buscando mais uma vez não supervalorizar

a demanda.. Fonte: IBGE – Últimos dados oficiais disponíveis; e Portal UOL

http://www.economia.uol.com.br/


Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se aoreposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos,conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.


A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo

competitivo destacado:

Oferta: Disponibilidade Uhs/dia


Entradas: 2017: Hotel IBIS – 130 UHs

Saídas: Os hotéis independentes de São José dos Campos, considerados como competidores terciários, com a entrada da oferta futura prevista na cidade de Jacareí, deixarão de ser concorrentes, pois, tendem a passar por uma recolocação, sendo desconsiderados na listagem a partir de 2018:2017: Hotel Urupema (15Uhs considerados), Hotel Aquarius do Vale (20Uhs competitivos), Hotel Polo (15UHsconsiderados).2018: Hotel Nacional Inn (157 Uhs no total, competidor

secundário a princípio – 72 UHs).

Absorção – Vide Glossário

24Fonte: Pesquisa e ElaboraçãoCaio Calfat Real Estate Consulting


Desempenho: Adequado ao posicionamento

Diária Média: Posicionamento Hotel Econômico

Desempenho: Ideal é estabilização em 65%

Posicionamento de melhor custo/beneficio da região com proposta moderna e boas instalações


Legenda:Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + GrupoCompetitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda quecabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até penetração positiva, com pickup de 5, pois é um hotel econômico com bandeira Sleep Inn, considerado superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share eda taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up:Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência até 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta definida não abarca omercado inteiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Outubro de 2015. Projeção dediária média: Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva econômica – os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel nomercado – marca, localização e público alvo.

25

1.5. Resultado para Investidores:

Resumo da Projeção Operacional e Financeira para o Hotel - Modelo completo e premissas no capítulo de Viabilidade FinanceiraPercentual - proporção do valor registrado em relação à receita bruta gerada pelo hotel.

Obs.: O desempenho do empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano de operação.


26

1.6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais ecapital de giro inicial

Tabela de Vendas de Outubro de 2015 - Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo

comprador e data da compra.


Fonte: Dados enviados pelo cliente (Costa Hirota), referente a Outubro de 2015.

N° de UHs m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

DecoraçãoPré-Operacional e

Capital de Giro

166 21 R$ 222.300 R$ 19.100 R$ 5.300 R$ 246.700

Conforme informações passadas pelo cliente, os preços de venda estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado

da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras.

27

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting (2015)


Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubrode 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidadesimples média do ano 3 ao 10; 5) FC com CapRate – Aplicado ao FC 2026 a taxa de 7,9% 6) TIR com Caprate: Cálculo da TIR com o FC de comCapRate somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2017 e 2021, a partir de 2022 foi consideradocrescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa.

Cálculo da TIR: Apresentam-se dois cenários de TIR; Cenário 1: Pagamento integral no lançamento ; Cenário 2: Pagamento parcelado até aabertura do hotel. Não foram considerados nos cenários eventual financiamento com cobrança de juros, Os cenários são referencias, podemvariar conforme a forma de pagamento negociada e, principalmente, se houver financiamento de saldo após a entrega da unidade operacional, oque acarretará na cobrança de juros sobre o saldo devedor e afetará a TIR. Os fluxos de caixa são estimados, não devem ser considerados comopromessa de resultado .

Cenários de Rentabilidade: Estima-se a abertura do hotel em Agosto de 2017. O resultado apresentado para 2017 refere-se a operação deagosto a dezembro. O FC está considerando que há desembolsos dos proprietários em 2016 e 2017 .O FC do Hotel está em valores correntes demaio de 2016, sem inflação e representnam o resultado da operação antes do IR. A rentabilidade média dos 10 anos de operação Taxa média 10Anos) é a base do cálculo da capitalização da perpetuidade. Os fluxos de caixa estão baseados nas estimativas desse estudo de mercado, os quaisconsideram variáveis sócio econômicas que podem se alterar, dessa forma, os resultados são apenas referências e não devem ser consideradoscomo promessa de resultado.

28

1.7. Cálculo da Taxa Interna de Retorno

Elaboração: Caio Calfat Real Estate Consulting (2015)


29

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m (Bruta).

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de ReinvestimentoBruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duasempresas que comercializam unidades de condo-hotés, aempresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A respostaobtida foi que a faixa de concentração considerada atrativapelos clientes estava entre:

1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas VivaReal ( www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), -informações que não foram auditadas, foram obtidos osseguintes dados referências de mercado secundário deempreendimentos localizados próximos ao mercado em estudoe comparáveis ao hotel em estudo:

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

UnidadeValor

AnunciadoDistribuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Ibis Dutra São José dos Campos

R$ 180.000(18 m²)

R$ 975,00 0,54 % 6,7 %

Ibis TaubatéR$ 160.000

(18 m²)R$ 507,00 0,32 % 3,9 %

Mercure São José dos Campos

R$ 250.000(27m²)

R$ 800,00 0,32 % 3,9 %

Média 0,39% 4,82%


http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

30

1.8. Comparação entre a Taxa de Capitalização


1.Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai

investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores estão

interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2.Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e

condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de

mercados próximos de Jacareí (SP), apontam uma média de 4,82 % a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas com

executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores estaria

concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do Fundo de

Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas, impostos e

retenções.

3.Taxa Adotada CapRate: 7,9% (média da rentabilidade simples/CapRate anual de 2017/2026)- a taxa está dentro das

práticas de mercado

31

1.9. Empreendimentos similares em operação no mercado

Empreendimento Ibis Budget Suzano

Segmento Supereconômico

Localização Rua Sete de Setembro

Metragem 14 m² a 20 m²

Quantidade de Apartamentos 109

Valor de venda R$ 234.400

Valor de venda/m² R$ 16.742,00Lançamento Maio/2015

Entrega 2017

Porcentagem disponível à venda NI

Na cidade de Jacareí está em construção um hotel Ibis, porém, esse será vendido a um grupo de investidores pré-selecionado, não

sendo vendido como condohotel a mercado. Como não há empreendimentos sendo construídos em Jacareí e São José dos

Campos, foram escolhidos empreendimentos em cidades secundárias apenas para comparação de preços, pois não se tratam de

mercados concorrentes.


32

1.10 Parecer sobre a qualidade do Empreendimento para Investidores em HIIP

Localização: ADEQUADA - O terreno em estudo permite boa visualização e a localização permite fácil acesso para as Rodovias

Presidente Dutra e Gov. Carvalho Pinto e está a cerca de 10 a 20 minutos das principais empresas de Jacareí.

Mercado: EM DESENVOLVIMENTO – O parque hoteleiro é de pequeno porte que não atende as necessidades das indústrias

instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São José dos Campos por apresentarem uma

estrutura mais qualificada. Apesar da queda da demanda corporativa, os hotéis da cidade, mesmo que independentes encontram-se

com bom desempenho. Atualmente além do hotel em estudo há mais um empreendimento em construção o que indica que há

demanda hoteleira não explorada na cidade.

Absorção: ADEQUADA – O estudo de absorção para o hotel em estudo, com 166 unidades habitacionais, apresentou-se adequado

atingindo a taxa ideal de ocupação (65%) no quinto ano de operação.

Retorno para o Investidor Imobiliário: ADEQUADO - segundo as projeções de resultado para o hotel e os preços sugeridos de

venda, os investidores imobiliários pulverizados devem obter retornos dentro das expectativas de mercado. Importante lembrar que

investir em uma unidade HIIP traz riscos, como qualquer negócio. Esses riscos podem ser de ordem interna, capacidade de

administração e concorrência da Operadora, quanto externa, como mudanças no ambiente sócio econômico estudado e que os

resultados apresentados não certos de serem alcançados devido a esses mesmos riscos mencionados .


33







giro inicial






10. Anexos

Índice

34

Jacareí

Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte

A Região Metropolitana do Vale do Paraíba é composta por 39

municípios e subdividida em 5 sub-regiões:

Fonte: EMPLASA e Instituto Geográfico Cartográfico (IGC)

São José dos Campos:

Caçapava, Igaratá, Jacareí, Jambeiro, Monteiro Lobato, Paraibuna,

Santa Branca e São José dos Campos.

Taubaté:

Campos do Jordão, Lagoinha, Natividade da Serra,

Pindamonhangaba, Redenção da Serra, Santo Antônio do Pinhal,

São Bento do Sapucaí, São Luiz do Paraitinga, Taubaté e Tremembé.

Guaratinguetá:

Aparecida , Cachoeira Paulista, Canas, Cunha, Guaratinguetá,

Lorena, Piquete, Potim e Roseira.

Cruzeiro: Arapeí, Areias, Bananal, Cruzeiro, Lavrinhas, Queluz, São

José do Barreiro e Silveiras.

Caraguatatuba: Caraguatatuba, Ilhabela, São Sebastião e Ubatuba.


35

A RM do Vale do Paraíba e Litoral Norte é

responsável por 5% das exportações

brasileiras, além de ser um polo de

desenvolvimento industrial e universitário,

possuindo grandes empresas e universidades

como a Volkswagen, LG, Ford, Embraer, Unesp,

USP, UNIVAP, ITA, FATEC, dentre outras.

A região é a segunda maior produtora de

leite do país e possui representatividade na

produção de arroz.

Entre os 39 municípios, Jacareí é a terceira

cidade que mais contribui na composição do

PIB.

Nº Cidade Área (km²) PIB 2012População

(2012)População

estimada (2014)

1São José dos

Campos 1.099,41 28.089.096 643.603 681.036

2 Taubaté 624,89 9.429.900 283.899 299.423

3 Jacareí 464,27 5.751.857 214.223 224.826

4 Pindamonhangaba 729,89 3.971.924 150.162 158.864

5 São Sebastião 399,68 2.360.264 76.344 81.718

6 Caçapava 369,03 2.455.286 86.054 90.426

7 Guaratinguetá 752,64 2.475.937 113.258 118.378

8 Caraguatatuba 485,10 1.577.497 104.150 111.524

9 Lorena 414,16 1.473.431 83.224 86.764

10 Cruzeiro 305,7 1310918 77.575 80.749

Total 5.644,77 58.896.110 1.832.492 1.933.708

Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte


Fonte: IBGE - Últimos dados oficiais disponíveis. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Fontes: IBGE e Índice FIRJAN. Últimos dados disponíveis divulgados. 36

Jacareí - Indicadores Econômicos (Dados Oficiais Disponíveis)


TCM - Taxa de Crescimento Médio

*O crescimento médio real é calculado com base nos valores trazidos para o valor presente (2013), com atualização de inflação pelo índice IPCA.O IBGE não disponibilizou os dados de PIB por cidade após o ano base de 2013.

Empresas

2014: 5.425

2007: 4.742

TCM: 1,94 % a.a.

Pessoal Ocupado

2014: 55.085

2007: 43.045

TCM: 3,59 % a.a.

PIB

2013: R$ 8.290.851

2008: R$ 5.663.617

TCM: 7,92 % a.a.

PIB per capita

2013: R$ 37.168

Índice FIRJAN

2013: 0,7618

2007: 0,7409

TCM: 0,46 % a.a.

IDHM

2010: 0,700

2000: 0,777

TCM: 1,05 % a.a.

37Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Jacareí

São José dos Campos BR-116, rodovia Presidente Dutra - liga São

Paulo ao Rio de Janeiro

SP-65, rodovia D. Pedro I - liga Jacareí à região de Campinas

SP-70, rodovia Ayrton Senna - paralela à via Dutra, liga Jacareí a São Paulo

SP-66, estrada Velha Rio-São Paulo - liga São Paulo a Taubaté

SP-77, rodovia Nilo Máximo - liga Jacareí a Santa Branca.

Acessos


38Fonte: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

O comércio da cidade de Jacareí está localizado

na região central da cidade, onde é possível

encontrar bancos, lojas de pequeno e médio

porte, restaurantes entre outros.

Por ser uma região com poucas possibilidades

de ampliação das vias, o desenvolvimento

comercial tem se expandido para os bairros ao

redor como São João e Cidade Salvador. Além

dessas, o bairro Vila Branca tem se desenvolvido

no setor residencial, sendo a “região nova” da

cidade.

No centro, a cidade conta com o Jacareí

Shopping Center que é voltado paras as classes

B e C. São 14.379 m² de área bruta locável e 178

lojas.

Cidade Salvador

Vila Branca

Centro

São João

Terreno em estudo Shopping Jacareí


Jacareí – Comércios e Serviços

39Fonte: Prefeitura de Jacareí e Portal R3 de notícias

A cidade de Jacareí conta com cerca de 300 indústrias de médio e grande porte que estão localizadas próximas a Rodovia Presidente

Dutra e dentro da cidade. Dentre as indústrias instaladas podemos destacar:

Para atrair as empresas são oferecidos a isenção de ITBI e a diminuição do IPTU por até 20 anos, proporcional ao número de

funcionários empregados e volume de recursos adicionados a economia local.

Em 2014, foi inaugurada a fábrica da Chery em uma área de 400 mil m², a empresa emprega cerca de 640 funcionários. A

estimativa de produção é cerca de 50 mil unidades.

Jacareí - Dados Socioeconômicos


Produtos químicos Celulose Produtos automotivos

Produtos automotivos

Bebidas Produtos automotivos

Vidros Produtos químicos Fiação Produtos aeronáuticos Cerveja Gases industriais

Automóveis

40

Jacareí – Novos Projetos

Fonte: Pesquisa de Campo Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Conforme informações apuradas na visita técnica abaixo estão os projetos previstos:

Fornecedores ligados a Chery Automóveis – Em maio de 2015, foi enviada uma comissão da Prefeitura à China para iniciar as

negociações com as empresas coligadas a Chery, estima-se que 60 empresas poderão vir se instalar na cidade no chamado “Polo

Automotivo Tecnológico de Jacareí ” que será implantado próximo a Chery. Além das empresas fornecedoras, há um projeto de

investimento de R$100 milhões na planta da cidade, para implantação de uma nova linha para produção do SUV Tiggo 5. A previsão é

que o modelo comece a ser fabricado em 18 meses e gere cerca de 220 novos postos de trabalho na unidade.

Via de acesso do bairro Alto da Esperança até a Rodovia Carvalho Pinto – A obra está em andamento e tem como objetivo desafogar

o trânsito da região onde está instalada a Cebrace (vidros) até a Rodovia Carvalho Pinto.

Plaza Shopping Jacareí - Localizado na Av. Getúlio Vargas, na saída de Jacareí

sentido São José dos Campos, o empreendimento contará com um shopping

com 195 lojas e 20mil m² área bruta locável e um edifício comercial com

16mil m². As obras iniciarão no começo de 2016 e tem prazo de inauguração

para o final de 2017.


41

Considerações

Localizada próxima a região de grandes rodovias como Presidente Dutra, Dom Pedro e Ayrton Senna, a cidade Jacareí tem atraído

grandes empresas nos últimos 5 anos pela proximidade com grandes mercados consumidores como São Paulo e Rio de Janeiro.

O último grande investimento é da Chery, que iniciou sua produção em fevereiro de 2015, e possui planos para investir R$100

milhões na sede de Jacareí. Potencialmente, além desse investimento, trará outras empresas fornecedoras de peças uma vez que o

acordo firmado com o Governo Federal estabelece que 60% das peças tenham que ser nacionais.

Acompanhando o desenvolvimento industrial está a expansão do eixo comercial que tem se fortalecido nos últimos anos,

atualmente a dependência comercial de São José dos Campos tem diminuído com a entrada de lojas de grande porte e novos

supermercados, como o shopping Plaza Jacareí em construção.

Os dados sócio econômicos oficiais disponíveis e utilizados no estudo, variam entre 2012 e 2014 principalmente e apontam

tendência de crescimento. Contudo, para a atividade hoteleira, esses índices devem ser ponderados para evitar uma

supervalorização da demanda e lembrar que nesse momento (2015) há um ambiente de estagnação econômica, embora tenha-se

que se verificar que há expectativas de recuperação a partir de 2016 e principalmente 2017, segundo dados e declarações do

Governo Federal.


42







giro inicial






10. Anexos

Índice

43Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting e Google Maps

Macrolocalização O terreno em estudo encontra-se entre o centro e o bairro

Vila Branca. A Avenida Getúlio Vargas liga a Rod. Dutra ao

centro de Jacareí. É uma avenida larga, bem movimentada

por carros e caminhões durante o dia e noite. É uma via que

se assemelha com uma rodovia.

Não há nenhum tipo de restaurante ou lanchonete no

entorno imediato, porém o acesso é fácil (de carro ou

ônibus) ao centro ou ao Vila Branca, bairro residencial médio

alto padrão que possui algumas opções de alimentação.

Além de que o hotel contará com restaurante.

Nos arredores há indústrias, grandes lojas de construção, o

Poupatempo e grandes mercados como o Walmart (900m).

A visibilidade do empreendimento é boa uma vez que na

cidade existe baixa verticalização.

Centro

Terreno em estudo


Villa Branca

44

O local estudado possui fácil acesso as duas

entradas da cidade de Jacareí, sendo:

Acesso via Rod. Pres. Dutra - O acesso ao

terreno em estudo pode ser realizado a

partir da saída 158 da Rod. Presidente Dutra

deste ponto até o terreno são 4 km (7

minutos). Esta via conta com pedágio

bilateral no valor de R$ 4,80 no km 165.

Acesso via Rod. Gov. Carvalho Pinto –

O acesso ao terreno em estudo pode ser

realizado a partir da saída 83 da Rod. Gov.

Carvalho Pinto. Deste ponto até o terreno

em estudo são 7,9 km (12 minutos).

Fonte: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Reals Estate Consulting

Macrolocalização


Acesso via Rod. Governador Carvalho PintoAcesso via Rod. Pres. Dutra

Terreno em Estudo

Terreno em Estudo

45Fontes: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Fácil acesso também, às principais empresas da cidade:Distância dos pontos de interesse

Trajeto de carro

1 Cebrace 2 km (5 min.)

2 Shopping Jacareí 2,5 km (7 min.)

3 Fademac 2,4 km (5 min.)

4 Latecoere 3 km (6 min.)

5 White Martins 3 km (6 min.)

6 Heiniken 7 km (15 min.)

7 Basf 7,5 km (15 min)

8 Freudenberg 10 km (15 min.)

9 Chery 10 km (14 min.)

10 Adatex 10 km (14 min.)

São José dos Campos 11 km (14 min.)

11 Fibria 14 km (22 min.)

12 Kadarfit 16 km (18 min.)

13 Parker Hanninfin 15 km (22 min.)

14 Ambev 19 km (25 min.)

São Paulo 85 km (1h19min.)

8

6

1

7

4

911

14

Macrolocalização


5

212

3

13

10

46Imagens: Portal Plaza Shopping Jacareí

Microlocalização


Em 3km do hotel em estudo

encontra-se o futuro

Shopping Plaza Jacareí. O

shopping contará com 195

lojas e 20mil m² área bruta

locável.

A construção ainda não foi

iniciada, o local é atualmente

a empresa JTU, na entrada do

bairro residencial Vila Branca.

47Imagens: Pesquisa de Campo Caio Calfat Real Estate Consulting

Microlocalização


Rodoviária – 1,3 km do hotel em estudo

Inaugurada em 2011, a rodoviária anteriormente localizada no centro da cidade

ficou mais próxima à Rodovia Pre. Dutra.

Cias de ônibus: Recebe 6 companhias que ligam Jacareí a toda região, e também

a Campinas, São Paulo, Rio de Janeiro, e ao litoral de São Paulo.

Movimentação: A expectativa é de fechar 2015 com 250 mil passageiros por ano.

Centro de Formação EducaMais – 1,0 km do hotel em estudo

Em 2014 foi inaugurado o complexo que tem 6,7 mil m² de área construída, em

um terreno de 20 mil m², e custou R$ 20,5 milhões. Foi projetado pelo arquiteto

Ruy Ohtake.

Salas: Tem 11 salas multiuso para atender os cerca de 1.300 professores da rede

municipal.

Teatro: Conta ainda com um teatro com 700 lugares.

EducaMais

48Imagens: Pesquisa de campo, out/15 - Caio Calfat Real Estate Consulting

Avenida Getúlio Dornelles Vargas Obras do Sleep Inn

Microlocalização


O terreno encontra-se na Avenida Getúlio Dornelles Vargas, 455. Seguem fotos da atual situação das obras (Fotos tiradas em

pesquisa de campo em outubro de 2015).

49

O terreno em estudo está localizado dentro da “área nova” de desenvolvimento da cidade. Fica entre o centro e o bairro residencial

Vila Branca, que apesar de não estar no entrono imediato possui fácil acesso por se acessar apenas pela própria avenida Getúlio

Vargas.

A localização permite facilidade de acesso as rodovias Presidente Dutra e Gov. Carvalho Pinto, estando a cerca de 10 minutos de

distância de ambas as vias.

O empreendimento está a cerca de 5 a 15 minutos das principais indústrias potenciais geradoras de demanda

O local permite boa visualização por conta da baixa verticalização da cidade.

O micro entorno é de predomínio residencial e possui baixa oferta de serviços principalmente à noite, este fato poderá ser

trabalhado pela futura instalação prevista do shopping Plaza Jacareí que estará a 4km do hotel em estudo, distancia percorrida em 5

minutos.

Pela avenida interligar a Rodovia Pres. Dutra ao centro da cidade, nos horários de pico (entre 17 e 19h) há transito intenso no local.

Desta maneira consideramos como adequada a localização do empreendimento em estudo.

Considerações sobre o terreno


50







giro inicial






10. Anexos

Índice

51

Para definição da cesta competitiva

foram mapeados os hotéis de Jacareí e

São José dos Campos (SJDC) de

categoria econômico e super

econômico.

Foram desconsiderados os

empreendimentos com tarifas abaixo

de R$ 100,00.

O mapeamento de hotéis de São José

dos Campos considerou como área de

abrangência os hotéis próximos a Rod.

Dutra e região central.

A cesta competitiva totaliza 1.106

Uhs.

Econômico Supereconômico

Nº Hotéis Cidade InauguraçãoUH SC

Endereço

1 Hotel Brisa do Rio Jacareí 2002 50 100 Av. Major Acácio Ferreira , 442

2 Real Park Jacareí NI 48 100 R. Franz de Castro Howzwarth, 62

3 Piazza Hotel Jacareí 1981 60 400 Praça dos Três Poderes, 8

4 Intervale Othon Travel SJDC 2003 157 800 Av. Dep. Benedito Matarazzo

5 Ibis Dutra SJDC 1999 85 160 Av. Dr. Nelson d'Ávila, 1875

6 Ibis Colinas SJDC 2005 94 140 R. Lupércio Antônio dos Santos, 31

7 Nacional Inn SJDC NI 120 100 Av. Cidade Jardim, 101

8 Travel Inn SJDC 2011 144 NT Av Dr Jorge Zarur, 81

9 Hotel Urupema SJDC 1982 60 50 Av. Nove de Julho, 1037

10 Hotel Aquarius do Vale SJDC 2004 82 400 Rua Juiz David Barrilli, 376

11 Dan Inn São José... SJDC 1978 110 120 Av. Dr. João Guilhermino, 287

12 Hotel Polo SJDC 2008 60 25 Rua República de Israel, 60

13 Marmo Hotel Jacareí 2002 36 NT João Américo da Silva, 294

Cesta Competitiva


Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

UH = Unidade HabitacionalNT = Não temNI = Não Informado

52

Diária - Abaixo os valores da diária média ponderada, calculada com base nos valores efetivos de 2ª a 5ª

feira, 6ª a domingo, além das tarifas aplicadas em sites de reservas como Booking.com e Decolar.com. Como

é possível observar, apesar da distinção de categorias, a diária média ponderada se aproxima. De acordo

com entrevistas realizadas com os gerentes gerais, isso ocorre pela semelhança na composição da demanda.

Valores do set competitivo

Diária média geral set competitivo

R$ 112,22

Taxa de ocupação média do set

competitivo (2015)62%

Cesta Competitiva


Item Hotel UH CompetitivosQuadro de Diárias - Single UH Base Diária Média

sem café Webpage Hotel Decolar Booking Corporativa Média

1 Hotel Brisa do Rio 50 120,00 120,00 136,00 158,00 102,00 89,20 73,60

2 Real Park 48 139,00 139,00 139,00 177,57 118,15 98,74 83,14

3 Piazza Hotel 90 197,00 197,00 Não Tem 191,00 167,45 120,28 104,68

4 Marmo Hotel 36 120,00 120,00 Não Tem Não Tem 108,00 113,60 98,60

Média de Jacareí R$ 105,45 R$ 90,005 Nacional Inn 79 114,92 135,00 Não Tem 150,57 106,22 121,83 106,23

6 Travel Inn Space Valley 42 165,72 213,00 147,00 174,00 160,96 169,10 153,50

7 Intervale Othon Travel 47 205,00 158,37 178,43 186,43 154,43 173,78 158,18

8 Ibis Dutra 60 135,15 160,00 Não Tem Não Tem 125,44 134,29 134,29

9 Ibis Colinas 72 135,15 160,00 Não Tem Não Tem 125,44 136,60 136,60

10 Hotel Urupema 15 119,00 123,90 98,00 97,00 103,23 108,66 93,66

11 Hotel Aquarius do Vale 20 119,29 119,29 Não Tem 127,00 101,39 112,48 97,48

12 Dan Inn São José dos Campos 27 104,55 119,00 103,00 113,00 95,01 102,48 87,48

13 Hotel Polo 15 158,14 158,14 157,00 132,00 134,42 146,36 131,36

53

Polo

Real Park Hotel

Piazza Hotel

Brisa do RioMarmo Hotel

Terreno em EstudoIntervale Othon Travel

Dan Inn

Astro

Urupema

Ibis Colinas

Ibis DutraAquarius do Vale

Polo Hotel

Cesta Competitiva


Oferta São José dos CamposOferta TotalOferta em Jacareí

Fontes: Google Maps. Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

54

Intervale Othon Travel

UHs: 94

Maior Sala de Eventos: capacidade para 140 pessoas (auditório)

Concorrentes: Faro, Ibis Dutra, Ibis Colinas, 14 Bis

Geradores de Demanda de Jacareí: Heineken, Ambev,

Freudenburg.

Geradores de demanda de SJC: Embraer, Petrobras, Panasonic e

DCTA.

Obs.: Possui boa localização e passou por reforma das UHs há

aproximadamente 2 anos. Não possui projeto de ampliação.

Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting

Hotel Aquarius do Vale

UHs: 82

Maior Sala de Eventos: capacidade para 400 pessoas

(auditório)

Concorrentes: Intervale Othon Travel, Hotel Polo e Ibis Dutra.

Geradores de Demanda: Prestadores de Serviço da Johnson &

Johnson e Embraer.

Obs.:. O atendimento e a estrutura do hotel são simples. Não

possui projeto para ampliação ou reforma. O hotel possui salão

de eventos, geralmente locado para realização de eventos

sociais.

Cesta Competitiva


55

Ibis Dutra

UHs: 120


(auditório)

Concorrentes: Intervale Othon Travel, Ema Palace, Ibis

Colinas, Mercure.

Geradores de Demanda de Jacareí: Tecna, Heineken, Chery

Motos, Watapack e Arcellormittal

Geradores de Demanda de SJC: Embraer e demanda dos

eventos do Expo Vale Sul.

Obs.: O hotel possui boa localização por estar próximo da

Rod. Presidente Dutra além do Shopping Vale Sul e o Expo

Vale Sul. Há projeto para reforma das UHs com previsão para

o 2° semestre de 2015.


Ibis Colinas

UHs: 144

Maior Sala de Eventos: não possui

Concorrentes: Ibis Dutra, Polo Hotel, Comfort, Golden Tulip,

Mercure, Faro Hotel

Geradores de Demanda de Jacareí: Ambev e Fibria

Obs.: Localizado em frente ao Shopping Colinas, o hotel

passa por reforma dos apartamentos com previsão para

finalização para o segundo semestre de 2015

Cesta Competitiva



Real Park Hotel

UHs: 48


(auditório)

Concorrentes: Marmo Hotel, Brisa do Rio

Geradores de Demanda: Prestadores de serviços e

representantes comerciais.

Obs.: O hotel está em razoável estado de conservação e

apresenta mobiliário e pinturas antiquados.

Como projeto previsto está a troca do ar condicionado e

troca das cortinas.

Marmo Hotel

UHs: 36

Maior Sala de Eventos: não possui

Concorrentes: Real Park Hotel

Geradores de Demanda: Prestadores de serviços e

representantes comerciais.

Obs.: O hotel está bom estado de conservação e não há

projeto de reforma previsto.

Cesta Competitiva



Piazza Hotel

UHs: 60


(auditório)

Concorrentes: Marmo Hotel, Brisa do Rio

Geradores de Demanda: Indústrias de Jacareí e Guararema.

Obs.: Devido ao tamanho de seu salão de eventos nos fins

de semana o hotel trabalha com eventos sociais.

Atualmente o hotel passa por reforma para instalação de

banheiras nas suítes máster, troca de pisos, mobiliário e ar

condicionado em todos apartamentos.

Cesta Competitiva


58

Jacareí

Oferta – Tratam- se de hotéis familiares de pequeno porte com baixa qualificação de serviços e infraestrutura. A maior parte dos

empreendimentos está em reforma visando cativar a demanda que hoje tem optado pelos hotéis de São José dos Campos.

Demanda – São clientes, funcionários e prestadores de serviço das indústrias de Jacareí e Guararema, que permanecem de 1 a 5 dias.

São José dos Campos

Oferta – Dentro do set competitivo analisado são hotéis com boa qualificação de serviços e infraestrutura. Pela grande concorrência

do mercado da cidade, a maior parte dos hotéis está investindo em projetos de melhoria de sua estrutura.

Demanda - A demanda dos hotéis considerados na cesta competitiva é composta por visitantes, funcionários e prestadores de serviços

de empresas situadas na cidade de São José dos Campos, Jacareí e cidades do entorno. Sendo o maior volume gerado pelas empresas

da própria cidade.

De acordo com os gerentes gerais de São José dos Campos os hóspedes provenientes das empresas de Jacareí optam se hospedar

em São José devido a baixa qualificação dos hotéis em Jacareí e pela oferta de infraestrutura da cidade como shoppings e

restaurantes. Segundo as entrevistas, de 10% a 20% da demanda destes hotéis é de empresas localizadas em Jacareí.


Cesta Competitiva


59Fonte: Pesquisa de campo (outubro 2015) Caio Calfat Real Estate Consulting

A cidade contará com um hotel Ibis, categoria

econômica da Accor Hotels, que está inserido

no complexo Boulevard Office Mall na R. Dr.

Pompílio Mercadante com a Rua Tiradentes.

O complexo contará com:

130 apartamentos de hotel de bandeira Ibis

da marca Accor Hotels, com Uhs entre 21,89

m² e 23 m² ;

452 salas comerciais;

45 lojas;

600 vagas de estacionamento.

Oferta futura


60

Jacareí possui um parque hoteleiro de pequeno porte que não atende as necessidades das indústrias

instaladas, visto que atualmente algumas empresas tem optado por utilizar os hotéis de São José dos

Campos por apresentarem uma estrutura mais qualificada.

Os hotéis de Jacareí tem optado por investir na requalificação de seus produtos na tentativa de

diminuir a migração de demanda para São José dos Campos.

O perfil de demanda é composta por níveis operacional e técnico que tem preferência por hotéis

tipo cama e café com preços acessíveis.

O futuro Ibis está localizado no centro da cidade, o que é uma desvantagem competitiva pois não

possui boa visibilidade e facilidades de acesso, com relação ao Sleep Inn em estudo.

Considerações


61







giro inicial






10. Anexos

Índice

Item Inauguração Hotel UH Categoria IC UH Comp. Demanda

1 2002 Hotel Brisa do Rio 50 Econômico 100% 50 32

2 NI Real Park 48 Econômico 100% 48 29

3 1981 Piazza Hotel 90 Econômico 100% 60 45

4 2002 Marmo Hotel 36 Supereconômico 100% 36 25

194

5 NI Nacional Inn 157 Econômico 50% 79 47

6 2011 Travel Inn Space Valley 85 Econômico 50% 42,5 27

7 2003 Intervale Othon Travel 94 Econômico 50% 47 17

8 1999 Ibis Dutra 120 Econômico 50% 60 37

9 2005 Ibis Colinas 144 Econômico 50% 72 49

10 1982 Hotel Urupema 60 Supereconômico 25% 15 10

11 2004 Hotel Aquarius do Vale 82 Supereconômico 25% 20,5 13

12 1978 Dan Inn São José dos Campos 110 Supereconômico 25% 28 19

13 2008 Hotel Polo 60 Supereconômico 25% 15 11

Total 572 360


Legenda:UH: Número de unidades habitacionais disponibilizadas pelos hotéis; TO (Taxa de Ocupação): Porcentagem de unidades habitacionais que foi preenchida no hoteldurante determinado período, calculada através da divisão do número de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais ofertadas;Demanda: número de diárias vendidas/ média dia, calculado pela multiplicação do número de unidades habitacionais ofertadas pela taxa de ocupação. Uh Comp.Disponibilidade considerada concorrente direta para o hotel em estudo.

Com base nas informações de

desempenho coletadas com os órgãos

municipais e com os gerentes gerais

dos hotéis da cesta, pode-se identificar

o número de room nights vendidos por

dia (demanda). O número de

diárias/dia confrontado com o número

de UHs disponíveis indica que a taxa de

ocupação estimada para a cesta

competitiva em 2015, foi de 63%.

O Hotel x Mercado: Projeção de Demanda e Oferta


63Fonte: Pesquisa Caio Calfat Real Estate Consulting Demanda: Diárias vendidas/dia



Demanda: Diárias vendidas/dia

Para efeito de cálculo da taxa de projeção de demanda foram utilizados os seguintes dados:

1. PIB da Cidade de Jacareí de 2008 e 2015 – sendo 2008 -2013 os últimos dados oficiais

disponibilizados pelo IBGE da cidade e complementados pela taxa de crescimento do PIB

Brasil 2014 e 2015, de 0,1% e -3,7% respectivamente, segundo dados colhidos em

www.economia.uol.com.br, o que gerou índice médio de crescimento de 5,65% a.a. no

período.

2. Crescimento de empresas e pessoal ocupado entre 2007 e 2014, e índice Firjan entre

2008/2013. Foram utilizados os dados mais recentes oficiais disponíveis.

A taxa de projeção obtida foi ponderada por meio de pesos aplicados pela equipe da Caio

Calfat considerando a potencialidade de crescimento da cidade, que está atraindo

investimentos como a Chery e suas empresas fornecedoras, e os dados sócio econômicos

apurados. Assim, a taxa de projeção inicial foi de 3,65 %, a qual foi diminuída ao longo dos anos

para não supervalorizar os números de demanda. A demanda de tem como base 2015, para

2016 foi mantida os dados de 2014 ,sem majoração, buscando mais uma vez não supervalorizar

a demanda..

http://www.economia.uol.com.br/


Os hotéis considerados na coluna de saídas referem-se aoreposicionamento dos mesmos em novos grupos competitivos,conforme a entrada de novos hotéis na cesta em análise.

A oferta futura identificada foi somada à oferta do grupo

competitivo destacado:

Oferta: Disponibilidade Uhs/dia

Entradas: 2017: Hotel IBIS – 130 UHs

Saídas: Os hotéis independentes de São José dos Campos, considerados como competidores terciários, com a entrada da oferta futura prevista na cidade de Jacareí, deixarão de ser concorrentes, pois, tendem a passar por uma recolocação, sendo desconsiderados na listagem a partir de 2018:2017: Hotel Urupema (15Uhs considerados), Hotel Aquarius do Vale (20Uhs competitivos), Hotel Polo (15UHsconsiderados).2018: Hotel Nacional Inn (157 Uhs no total, competidor

secundário a princípio – 72 UHs).



65Fonte: Pesquisa e ElaboraçãoCaio Calfat Real Estate Consulting

Desempenho: Adequado ao posicionamento

Diária Média: Posicionamento Hotel Econômico

Desempenho: Ideal é estabilização em 65%

Posicionamento de melhor custo/beneficio da região com proposta moderna e boas instalações

Legenda:Oferta: Disponibilidade de Uhs para venda no ano; Hotel em Estudo: acréscimo de oferta do hotel no grupo competitivo; Oferta Total: Hotel em Estudo + GrupoCompetitivo; Fair Share: Percentual que divide proporcionalmente a demanda entre os hotéis do grupo competitivo. O valor indicado é a proporção da demanda quecabe ao hotel em estudo; Penetração: Desempenho do hotel positivo ou negativo em relação ao seu Fair Share – Considerou-se até penetração positiva, com pickup de 5, pois é um hotel econômico com bandeira Sleep Inn, considerado superior aos considerados concorrentes. Demanda do Hotel: Aplicação do Fair Share eda taxa de penetração na demanda estimada para o grupo competitivo; Taxa de ocupação: Estimativa de taxa de ocupação para o hotel em estudo. Pick up:Demanda captada fora do grupo competitivo estimado. Prática usual de equivalência até 10% da oferta do hotel, pois o corte da cesta não abarca o mercadointeiro. Diária Média: Projeção de valores a serem cobrados pelo hotel; não inclui café da manhã, valores correntes de Outubro de 2015. Projeção de diária média:Diária média ano 1 foi baseada na análise da cesta competitiva econômica – pag. 52, os demais anos refletem processo de posicionamento do hotel no mercado– marca, localização e público alvo.

O Hotel x Mercado: Desempenho


66

O hotel em estudo é de categoria econômica com serviços

reduzidos que privilegia o conforto do hóspede dentro da unidade

habitacional.

O projeto prevê 166 UHS com área privativa de 21 m², um

restaurante para café da manhã que contará com área de

conveniência.

Ao longo do estudo foram apresentados detalhes sob os pontos

importantes de inserção do hotel, projeto e gestão.

Não há ressalvas a serem feitas até o momento.

Hotel Sleep Inn Jacareí – Ressalvas e Sugestões ao Projeto (Contrato de Investimento Coletivo – Condo-Hotéis – Sleep Inn)


Imagens Ilustrativas – Fonte cliente Costa Hirata

67

Considerações


Local: A facilidade de acesso à rodoviária de Jacareí, às rodovias

Presidente Dutra e Carvalho Pinto, às empresas geradoras de demanda,

ao centro da cidade, e a boa visibilidade do terreno estudado faz o local

adequado para o hotel em estudo.

Oportunidade de Negócio: Hotel de categoria econômica que seja uma

das melhores opções de hospedagem da região por um custo-benefício

adequado.

Indicação: Não há nenhuma ressalva diferente do pré-projeto a ser

mencionada.

Sleep Inn Ribeirão Preto (SP)

Sleep Inn Galleria – Campinas (SP)

Sleep Inn Varginha (MG)

68







giro inicial






10. Anexos

Índice

69

Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais ecapital de giro inicial

6. Estimativas dos custos de construção, montagem, equipagem, decoração, enxoval, despesas pré-operacionais e capital de giro inicial

Conforme informações passadas pelo cliente, os preços de venda estão apontados na tabela abaixo, com os valores em separado

da unidade (construção + terreno), FF&E e taxas hoteleiras.

Fonte: Dados enviados pelo cliente (Costa Hirota), referente a Outubro de 2015.

N° de UHs m² privativo Valor UH

Por Unidade

Valor de Venda da Unidade

DecoraçãoPré-Operacional e

Capital de Giro

166 21 R$ 222.300 R$ 19.100 R$ 5.300 R$ 246.700

Tabela de Vendas de Outubro de 2015 - Valores a Vista, podem variar conforme tabela de venda escolhida pelo

comprador e data da compra.

70







giro inicial






10. Anexos

Índice

71

A projeção de resultados foi baseada no desempenho estimado para o hotel nos primeiro cinco anos de operação, conforme o

item Análise do Posicionamento Competitivo e Penetração do Empreendimento no Mercado ( taxa de ocupação e diária média

prevista).

O Fluxo de caixa para as análises financeiras foram estimados em 10 anos, sendo os cinco primeiros anos conforme as

projeções de resultados, que serão apresentadas, a seguir e para os demais anos foi adotado um crescimento vegetativo de 1%

a.a. Para o fluxo de caixa, tendo como base o resultado do quinto ano de operação.

Os valores são correntes de maio de 2015, sem inflação, apresentados antes do Imposto de Renda.

Os resultados operacionais estão apresentados no modelo do Uniform System of Accounting for the Lodging Industry, modelo

mundial reconhecido pela indústria hoteleira e utilizado pelas principais redes hoteleiras do mundo. Separando os centros de

receita (departamentos operacionais) dos centro de custo (gastos não distribuíveis).

As receitas foram estimadas conforme valores médios de receita; esses valores foram pesquisados nos hotéis definidos na

cesta competitiva.

O Estudo de Viabilidade não contempla as taxas cobradas durante o período pré operacional.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados paraum período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

72

As premissas e os cálculos que resultaram nas receitas de alimentos e bebidas e nas receitas de departamentos menores foram

estimados conforme a ocupação estimada para o hotel, médias de mercado em hotéis comparáveis e pesquisa direta na

cidade, principalmente o gasto médio de folha de pagamento (cargos e salários).

Os gastos foram estimados conforme médias de mercado e pesquisa direta na cidade, principalmente o gasto médio de folha

de pagamento (cargos e salários).

Honorários e Taxas Contratuais da Atlantica Hotels foram considerados e já estão refletidos no resultado apresentado.

Termos específicos do demonstrativo de resultado foram detalhados no Glossário.

Os resultados podem não ser atingidos, são frutos de premissas mercadológicas e de ambiente sócio e econômico verificada

no momento da pesquisa, mudanças nessas premissas alteram o resultado.

Estima-se a entrada em operação do hotel em 2017.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - Projeção das receitas, despesas e resultados paraum período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

73

CapRate: é a taxa obtida quando se compara diretamente o Fc obtido do empreendimento com seu preço de compra. Assim, a coluna

rentabilidade nos quadros no item Cálculo da Taxa Interna de Retorno significam o CapRate ano a ano, além disso ainda foram

apontadas a média simples desses CapRates entre o ano 2017 a 2026 e 2020 a 2026, para ajudar os investidores em suas análises.

O CapRate utilizado para cálculo de TIR foi a taxa média de CapRate de 2017 a 2026 (dez anos de operação)

Taxa Interna de Retorno (TIR): O cálculo que se apresenta cobre dois cenários possíveis, (i) pagamento a vista, e (ii) pagamento

parcelado até a entrega do empreendimento. A TIR de cada operação dependerá da forma de pagamento negociada, o estudo não

contempla cenário de financiamento com ocorrência de juros, o que alterará os cálculos da TIR com gastos extras. As taxas que são

apresentadas são apenas referências. Os fluxos de caixa apresentados não são promessa de resultados.


Premissas para o Estudo de Viabilidade Econômico Financeira - entender as taxas de CapRate, TIR e a Utilização doConceito de Perpetuidade.

74

Receitas - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


Projeções baseada no Item 5 deste

estudo e premissas apresentadas na introdução desse

item (7)

Obs.: Odesempenho doempreendimentofoi estimado em 5anos, a partir do 6°estima-seestabilidade nosníveis do 5° ano deoperação.

75Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting

Folha de pagamento - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos deoperação hoteleira


Projeções baseada no Item 5 deste estudo e premissas

apresentadas na introdução desse item (7)

* Índice Econômico considera o aumento real da folha de pagamento

Estimativa de Folha de Pagamento

Funcionários 2017 2018 2019 2020 2021

Hospedagem 20 288.360 291.244 295.569 299.894 302.778

Alimentos e Bebidas 4 38.880 43.632 44.280 44.928 45.360

Administração e Segurança 3 110.700 124.230 126.075 127.920 129.150

Marketing e Vendas 1 32.400 36.360 36.900 37.440 37.800

Manutenção 2 38.880 43.632 44.280 44.928 45.360

Subtotal 30 509.220 539.098 547.104 555.110 560.448

+ Encargos e Benefícios 100% 509.220 539.098 547.104 555.110 560.448

Total de Folha de Pagamento 1.018.440 1.078.195 1.094.208 1.110.221 1.120.896

Salário Médio Ano 1 1.415

Premissas no slide 70 a 72

76

DRE: 1/3 - Projeção das receitas, despesas e resultados para um período de pelo menos 5 anos de operação hoteleira

Fonte: Elaboração Caio Calfat Real Estate Consulting


Obs.: O desempenho do

empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°

estima-se estabilidade nos

níveis do 5° ano de operação.

77




empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do 6°

estima-se estabilidade nos

níveis do 5° ano de operação.

78




empreendimento foi estimado em 5 anos, a partir do

6° estima-se estabilidade nos níveis do 5° ano

de operação.

79







giro inicial






10. Anexos

Índice

80

Cenário de Rentabilidade:

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com aindicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

Observações do Quadro Retorno ao Comprador da Unidade: 1) Fluxo de caixa do hotel antes do IR e sem inflação – preços correntes de outubrode 2015 2) – Rentab.: rentabilidade simples; 3) Média 10 anos: rentabilidade simples média do Ano 1 ao 10; 4) Média Ano 3 a 10: rentabilidadesimples média do ano 3 ao 10; 5) FC com CapRate – Aplicado ao FC 2026 a taxa de 7,9% 6) TIR com Caprate: Cálculo da TIR com o FC de comCapRate somado ao FC 10. A estimativa de resultados operacionais foi realizada entre os anos de 2017 e 2021, a partir de 2022 foi consideradocrescimento vegetativo de 1% ao ano do fluxo de caixa.

Cálculo da TIR: Apresentam-se dois cenários de TIR; Cenário 1: Pagamento integral no lançamento ; Cenário 2: Pagamento parcelado até aabertura do hotel. Não foram considerados nos cenários eventual financiamento com cobrança de juros, Os cenários são referencias, podemvariar conforme a forma de pagamento negociada e, principalmente, se houver financiamento de saldo após a entrega da unidade operacional, oque acarretará na cobrança de juros sobre o saldo devedor e afetará a TIR. Os fluxos de caixa são estimados, não devem ser considerados comopromessa de resultado .

Cenários de Rentabilidade: Estima-se a abertura do hotel em Agosto de 2017. O resultado apresentado para 2017 refere-se a operação deagosto a dezembro. O FC está considerando que há desembolsos dos proprietários em 2016 e 2017 .O FC do Hotel está em valores correntes demaio de 2016, sem inflação e represetnam o resultado da operação antes do IR. A rentabilidade média dos 10 anos de operação Taxa média 10Anos) é a base do cálculo da capitalização da perpetuidade. Os fluxos de caixa estão baseados nas estimativas desse estudo de mercado, os quaisconsideram variáveis sócio econômicas que podem se alterar, dessa forma, os resultados são apenas referências e não devem ser consideradoscomo promessa de resultado.

81

Cenário de Rentabilidade:

8. Cálculo da taxa interna de retorno do empreendimento para o período de 10 (dez) anos, com aindicação das premissas e das fontes dos dados utilizados

82







giro inicial






10. Anexos

Índice

83

A atratividade do Setor Imobiliário varia conforme perfil einteresse do investidor, porém, usualmente, o mercado realizasuas contas de viabilidade com médias de rentabilidade aoinvestidor imobiliário de 0,5% a.m. até 1,0% a.m.

Setor Imobiliário - Atratividade

Mínima Máxima

Mês 0,50% 1,00%

Ano 6,17% 12,68%

A Caio Calfat realizou em Junho de 2015 entrevistas com duasempresas que comercializam unidades de condo-hotés, aempresa Só Flats e a Compra e Venda de Hotéis, A respostaobtida foi que a faixa de concentração considerada atrativapelos clientes estava entre:

Líquida: Após Taxas e Impostos e Retenção do Fundo de Reinvestimento

Bruta: Antes do Ir e Após Retenção do Fundo de Reinvestimento

Taxa de Atratividade - Entrevista

Líquida 5,0% 7,0%

Bruta 6,5% 9,5%

Em pesquisa direta nos sites de imobiliárias eletrônicas VivaReal (www.vivareal.com.br) e SóFlats (www.soflatsnet.com), -informações que não foram auditadas, foram obtidos osseguintes dados referências de mercado secundário deempreendimentos localizados em Cabo Frio, e próximos aomercado em estudo, comparáveis ao hotel em estudo:

9. Comparação entre a taxa de capitalização projetada para o empreendimento (rendimento anual previsto sobreo preço de lançamento) e a de empreendimentos hoteleiros similares em operação no mercado

Informações Públicas - Venda Secundária / Condo-Hotel

UnidadeValor

AnunciadoDistribuição Divulgada

Rentabilidade Nominal Mês

Rentabilidade Nominal Ano

Ibis Dutra São José dos Campos

R$ 180.000(18 m²)

R$ 975,00 0,54 % 6,7 %

Ibis TaubatéR$ 160.000

(18 m²)R$ 507,00 0,32 % 3,9 %

Mercure São José dos Campos

R$ 250.000(27m²)

R$ 800,00 0,32 % 3,9 %

Média 0,39% 4,82%

http://www.vivareal.com.br/

http://www.soflatsnet.com/

84


1.Atratividade (Taxa de rentabilidade que serve de base para análise de investimentos): O setor imobiliário atrai

investidores de vários perfis, diz-se e aceita-se quando se planejam projetos nessa área, que potenciais investidores

estão interessados em taxas entre 6,17% a 12,68% ao ano (bruto).

2.Rentabilidade do Setor de Condo-hotéis - Pesquisa: A rentabilidade desse setor varia conforme cada mercado e

condições específicas do momento analisado. Dados do mercado secundário colhidos, com unidades similares e de

mercados próximos de Jacareí (SP), apontam uma média de 4,82 % a,a.; em outra fonte consultada, entrevistas

com executivos de empresas especializadas em comercialização de condo-hotéis, o interesse dos investidores

estaria concentrado na faixa entre 6,5% e 9,5% a.a., considerando taxa bruta (antes do IR e após a retenção do

Fundo de Reinvestimento), o que equivaleria a aproximadamente uma faixa de 5% a 7% a.a. após todos as taxas,

impostos e retenções.

3.Taxa Adotada CapRate: 7,9% (média da rentabilidade simples/CapRate anual de 2017/2026)- a taxa está dentro

das práticas de mercado

85

Empreendimentos similares em operação no mercado

Empreendimento Ibis Budget Suzano

Segmento Supereconômico

Localização Rua Sete de Setembro

Metragem 14 m² a 20 m²

Quantidade de Apartamentos 109

Valor de venda R$ 234.400

Valor de venda/m² R$ 16.742,00Lançamento Maio/2015

Entrega 2017

Porcentagem disponível à venda NI

Na cidade de Jacareí está em construção um hotel Ibis, porém, esse será vendido a um grupo de investidores pré-selecionado, não

sendo vendido como condohotel a mercado. Como não há empreendimentos sendo construídos em Jacareí e São José dos

Campos, foram escolhidos empreendimentos em cidades secundárias apenas para comparação de preços, pois não se tratam de

mercados concorrentes.


86







giro inicial






10. Anexos

Índice

87

Detalhe da Área do Porto Maravilha

Anexo - Glossário

Absorção de mercadoCalcula o equilíbrio de oferta e demanda de acordo com a taxa de ocupação estipulada para tal equilíbrio. O resultado é o

número de UHs que pode ser acrescido ou subtraído para se atingir a taxa de ocupação estipulada.

Área ComumÉ a área que pode ser utilizada em comum por todos os hóspedes do hotel, sendo livre o acesso e o uso, de forma

comunitária. Por exemplo: lobby, áreas de lazer, corredores de circulação e escadas.

Área Privativa

Mesmo que área útil. No mercado imobiliário, é a área do imóvel da qual o proprietário tem total domínio. Em hotéis, é a

unidade habitacional, à qual somente o hóspede que a alugou tem acesso. É composta pela superfície limitada da linha que

contorna externamente as paredes das dependências.

Área Útil

Mesmo que área privativa. É a área individual. É a soma das áreas dos pisos do imóvel, sem contar as paredes, ou seja,

restrita aos limites. Também é conhecida como área de vassoura. É a área mais importante no momento da compra do imóvel,

devendo ser item a ser questionado durante a transação do negócio.

B2B Sigla que define atuação do hotel com outras empresas, não o consumidor final.

B2C Sigla que define atuação do hotel com o consumidor final.

Basic FeeTaxa básica de administração e incentivo a vendas, calculada sobre a Receita Bruta (receita líquida mais impostos).

Normalmente esta taxa é de 5%.

Budget

Hotéis que compõem a base do mercado. São extremamente enxutos (geralmente são do tipo cama e café e as áreas comuns

resumem-se à circulação somente) e ocupam-se em prestar serviços voltados às necessidades estritamente básicas do

hóspede. Muitos deles apresentam configurações e serviços amadores.

88


Anexo - Glossário

CapRateRepresenta a porcentagem da renda anual obtida de um imóvel em relação ao seu valor. Essa taxa é utilizada para comparar

investimentos imobiliários. Fórmula: CapRate: Renda/Valor do Imovel X 100 = %.

Classificação de Hotéis

Critério adotado para diferenciar os diversos tipos e padrões de meios de hospedagem de turismo, conforme as condições

físicas (aspectos construtivos) e de serviços (equipamento, instalações e prestação de serviços). O tipo de classificação varia

de país para país. No Brasil, usa-se a classificação por estrelagem, que, no entanto, é opcional.

Condo-Hotel

Trata-se de um modelo de negócio onde investidores pulverizados adquirem unidades hoteleiras bno lançamento imobiliário,

visando a rentabilidade proveniente deste investimento, conforme desempenho do hotel. Diferente do flat, o adquirente das

unidades não pode tê-la para a finalidade de moradia. Todas as UHS do condo-hotel estão 100% dentro do pool hoteleiro.

Demanda Hoteleira Utilização efetiva das unidades habitacionais oferecidas e disponíveis em um hotel.

Departamentos menores

Em hotelaria, os grandes geradores de receita são os setores de hospedagem e alimentos e bebidas (restaurantes e

banquetes). Outros setores, com menor estrutura e pessoal alocado são geralmente agrupados sob a nomeclatura

Departamentos Menores.

Despesas Pré-OperacionaisDespesas de implantação do sistema hoteleiro realizadas antes da abertura oficial do hotel. Inclui despesas de salários,

treinamento, compras de estoque, mkt de lançamento e etc.

Diária MédiaTotal da receita gerada pela venda de apartamentos em um determinado período dividido pelo número de apartamentos

vendidos no mesmo período. É um dos índices operacionais mais usados para avaliar a produtividade do hotel.

Estudo de AbsorçãoEstudo que simula o impacto da entrada de novos hotéis no mercado (oferta futura) e se há espaço para novos hotéis

conforme uma taxa de ocupação definida como adequada para o mercado.

Fair Share ou Market ShareTermo mercadológico que mede a participação proporcional de um produto em relação ao mercado geral ou em mercado

concorrente definido.

Faturamento

Liquidação de uma despesa mediante apresentação das respectivas notas de débito a elas referentes. Em hotelaria,

costuma-se usar o sistema de faturamento para empresas, geralmente em períodos de quinze a trinta dias depois de

encerrada a hospedagem.

89


FF&E

Sigla em inglês que significa "Furniture, Fixtures and Equipments". A sigla faz menção aos móveis, equipamentos, máquinas

e instalações que não fazem parte da construção mas que completam o produto hoteleiro, por exemplo: cama ou o carrinho de

malas.

Flat

Tipo de meio de hospedagem onde as unidades habitacionais são geralmente compostas por uma sala de estar, apartamento e uma pequena cozinha, destinados a hóspedes permanentes ou não. A administração pode ser equivalente à de um condomínio, ou

mista entre condomínio e hotel. São regidos pela Lei de Condomínio: “edifícios constituídos por unidades autônomas e correspondentes áreas comuns”.

FranquiaTipo de administração também usado em hotelaria, na qual o franqueador atribui ao franqueado o direito de utilização de sua

marca ou dos seus produtos ou serviços, cabendo ao franqueado a venda e o pagamento do uso da marca, denominado royalties.

Fundo de Reposição de Ativos (FRA)

Destinado à reposição dos ativos fixos imobilizados das áreas comuns do hotel (como caixilhos, instalações elétricas, hidráulicas e mecânicas etc.). Normalmente é calculado sobre a Receita Líquida, variando entre 3% e 7%

Gastos de CapitalGrupo contábil que consolida as informações de gastos e receitas não operacionais e aquelas especificamente relacionadas à

propriedade (hotel), ex: IPTU.

Gastos não distribuíveisTermos contábil e financeiro para os gastos realizados em uma empresa que não podem ser alocados diretamente em um centro

de receita, pois são gastos que impactam toda a organização; por exemplo salário do gerente geral ou gastos com marketing e vendas.

Grupo Competitivo, Cesta Competitiva, Grupo Referencial ou Cesta

Referencial

Definição de participantes de um mercado em que o hotel em estudo deverá atuar diretamente.

Gerente GeralFuncionário encarregado do exercício da administração central de um hotel, e pela coordenação de todos os setores da casa. Tem

sob sua responsabilidade gerentes setoriais e assistentes, de acordo com a filosofia da empresa.

Anexo - Glossário

90

Gross Operational Profit(GOP)

É o lucro operacional bruto, e representa um ótimo indicador de rentabilidade do investimento hoteleiro, já que leva em consideração todas as receitas do hotel (e não só a de hospedagem) e todos os custos e despesas operacionais.

HIIPSigla de Hotel para Investidores Imobiliários Pulverizados, uma outra denominação para condo-hotel: empreendimento aprovado

nos orgãos público como hoel e submetido ao regime de condomínio edilício.

Hotel Asset Manager

Profissional contratado pelos investidores para representar seus interesses frente à gerenciadora hoteleira, sua atuação podeocorrer de várias maneiras, porém o escopo do trabalho geralmente tem como objetivo: analisar monitorar a operação, monitorar

e, se preciso, incentivar melhorias nas condições físicas do empreendimento e dos serviços da gerenciadora e orientar os investidores quanto a situação atual e futura do investimento.

IDHM Sigla de Índice de Desenvolvimento Humano Municipal: mede a qualidade de vida com dados de longevidde, educação e renda.

Incentive Fee Taxa de incentivo de administração, calculada sobre o Lucro Operacional.

OcupaçãoEm hotelaria, refere-se ao preenchimento total ou parcial das disponibilidades de hospedagem oferecidas por um estabelecimento.

Índice determinado pela comparação da oferta com a ocupação das unidades habitacionais, calculado dividindo-se o total de unidades habitacionais vendidas pelo número de unidades habitacionais disponíveis.

Oferta Hoteleira Número total de unidades habitacionais, ou de leitos, disponíveis anualmente em um hotel ou localidade.

Anexo - Glossário

91

Operadora Hoteleira

Empresa especializada na administração de empreendimentos hoteleiros. Pode ser proprietária de hotéis, mas, na maioria dos casos, recebe dos proprietários uma participação no faturamento do hotel (basic fee) e no resultado líquido do hotel (incentive fee)

como remuneração pelos seus serviços. Contratando uma operadora hoteleira, os proprietários asseguram-se de uma administração profissional e afiliam sua propriedade a uma marca de reconhecimento nacional ou internacional, além de

beneficiarem-se dos esforços de marketing e vendas realizados por essas empresas em grande escala.

Pax Termo usado internacionalmente para designar pessoas em trânsito, fazendo turismo.

Penetração de Mercado Conceito Mercadológico que mede a eficiência de captação de demanda de um produto comparado aos seus concorrentes. Se

maior que 1, o produto tem penetração positiva e está ganhando mercado em relação aos seus concorrentes; se menor que um, o produto está perdendo mercado em relação aos seus concorrentes.

PerpetuidadeConsidera que o fluxo de caixa do período analisado estende-se infinitamente. O valor residual neste caso seria o valor presente

deste fluxo de caixa perpétuo, calculado para o último ano do período de análise.

PIBSigla que significa Produto Interno Bruto: a soma (em valores monetários) de todos os bens e serviços finais produzidos numa

determinada região (quer sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês, trimestre, ano, etc).

Pick-up (de demanda) Termos que aponta a capacidade de absorver demanda de fora do mercado em análise.

Pool HoteleiroDentro da modalidade de flats existem unidades que podem ou não estar dentro do pool hoteleiro. Unidades dentro do pool fazem

parte do inventário para venda de diárias, funcionando como hotelaria normal. Enquanto que unidades fora do pool não fazem parte da oferta hoteleira.

Anexo - Glossário

92

Receita Bruta Receita total obtida pelo hotel antes de descontados os impostos.

Receita de HospedagemReceita gerada pela venda de apartamentos em um hotel. Normalmente, equivale a mais de 50% da receita total e pode incluir a

receita gerada pela venda de café-da-manhã.

Receita Líquida Receita bruta menos os impostos.

Rede HoteleiraConjunto de estabelecimentos hoteleiros vinculados a uma mesma empresa operadora, que dita as regras de operação e se

encarrega da administração dos estabelecimentos. Os estabelecimentos não necessariamente pertencem aos mesmos proprietários.

RentabilidadeConceito que mede o retorno de um investimento, geralmente expresso em percentual sendo calculado pelo resultado da

operação do negócio comparado com o valor investido no negócio.

Reposicionamento de Mercado

Quando produtos e serviços são direcionados para públicos alvos diferentes do que eram originalmente direcionados.

RevparRevPAR (Revenue per Available Room – Receita por apartamento disponível ) - significa a receita que cada UH está gerando,

ela mede a receita total de hospedagem dividida pelo número de UH’s disponíveis em um determinado período.

Segmento de DemandaTermo mercadológico que é o resultado de filtros aplicados a um determinado mercado consumidor que divide em grupos

relativamente homogênios os consumidores, orientando esforços de vendas e posicionamento de produto.

Anexo - Glossário

93

Anexo - Glossário

Taxa de AtratividadeSignifica a taxa de rentabilidade que orienta investidores na escolha de seus investimentos. No mercado afirma-se que um

investimento está adequado a determinado tipo de investidor se a taxa de atratividade (rentabilidade estimada) está atendida.

Taxa Interna de Retorno (TIR)Taxa de desconto que iguala o valor presente das entradas de caixa ao investimento inicial de um projeto, resultando, assim, em

um VPL=0. Sinaliza a rentabilidade máxima que um fluxo de caixa pode gerar em relação ao investimento relacionado a este fluxo de caixa.

UH ou unidade habitacional Unidade autônoma - área privativa do apartamento que forma o hotel.

94


Legenda:

F: Fluxo de Caixa

Números que Acompanham a letra F: Correspondem ao período do fluxo de caixa correspondente

TIR: Taxa de desconto que permite descontar os fluxos de caixa e que o resultado da soma, considerando os valores dos fluxos

de caixa descontados, incluindo o valor de investimento, seja 0.

No caso do estudo atual, no FC 10 soma-se a perpetuidade ao valor correspondente ao FC 10. Essa metodologia é utilizada

uma vez que o hotel é um investimento de longo prazo e a capacidade de geração de caixa não se exaure no décimo ano de

operação.

8. Anexo - Glossário

http://www.google.com.br/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0CAcQjRw&url=http://www.drmoney.com.br/educacao-financeira/consumo/como-calcular-a-taxa-de-um-financiamento/&ei=qAmwVKHkMcmwggTpr4CgDw&bvm=bv.83339334,d.eXY&psig=AFQjCNHjbUE43n-qI-M7nbNdFzAQWtF8_Q&ust=1420909337292801

Av. Angélica, 2100 – conjs. 51 e 52 – HigienópolisSão Paulo – SP – Brasil – 01228-200Fone – fax (55.11) 3034.2824

www.caiocalfat.com.br [email protected]

estudo mercadológico e de viabilidade econômico-financeira...

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