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Governo do Estado do Piauí Secretaria de Administração - SEAD
Superintendência de Parcerias e Concessões - SUPARC
Av. Pedro Freitas, 1804, Centro Administrativo, Bloco I,
Bairro Vermelha. www.ppp.pi.gov.br
ESTUDO DE PRÉ VIABILIDADE PARA CONCESSÃO DE USO DO
HOTEL SERRA DA CAPIVARA - SÃO RAIMUNDO NONATO
Maio / 2017
Governo do Estado do Piauí Secretaria de Administração - SEAD
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RESUMO – ESTUDO DE PRÉ VIABILIDADE
1. APRESENTAÇÃO:
Trata-se de Proposição de estudo apresentada pela Empresa de Gestão e Recursos do
Estado do Piauí S/A (EMGERPI), autuada no Processo nº AA.002.01.007428/17-02 junto à
Superintendência de Parcerias e Concessões, cujo objetivo versa sobre a viabilização de
modelagem de Parceria com a iniciativa Privada, referente ao Projeto de Concessão de Uso de
Imóvel voltado para Rede Integrada de Hotéis e Pousadas no Piauí – Hotel RIMO – Serra da
Capivara, localizado na cidade de São Raimundo Nonato/PI, Rodovia PI – 140, KM 0, no
Bairro Santa Luzia, conhecido como Hotel Serra da Capivara.
O propósito da ação indicada pela EMGERPI é viabilizar, a partir, da ampliação, reforma,
revitalização, modernização e otimização da estrutura institucional existente, com operação e
manutenção do equipamento, o planejamento e logística para o aproveitamento mais eficiente
do imóvel, dentro da política estadual de atrair investimentos para o turismo, mediante a
implementação de um novo modelo de governança.
2. CONTEXTUALIZAÇÃO:
O Parque Nacional Serra da Capivara é uma unidade de conservação brasileira de proteção
integrado à natureza que fica localizado nos municípios piauienses de Canto do
Buriti, Coronel José Dias, São João do Piauí e São Raimundo Nonato.
O Parque foi criado através do decreto de nº 83.548, emitido pela Presidência da
República em 5 de junho de 1979, com a finalidade de proteger um dos mais importantes
exemplares do patrimônio pré-histórico do país. É uma unidade de conservação arqueológica
com riqueza de vestígios que se conservaram durante milênios. O patrimônio cultural e os
ecossistemas locais estão intimamente ligados, pois a conservação do primeiro depende do
equilíbrio desses ecossistemas. O equilíbrio entre os recursos naturais é o condicionante na
conservação dos recursos culturais e foi o que orientou o zoneamento, a gestão e o uso do
Parque pelo poder público.
Com a finalidade de receber os visitantes, foi construída uma rede de infraestrutura,
próxima e dentro do Parque, adequada à recepção de turistas. Tal estrutura conta com guaritas
para a recepção dos turistas, estradas, centro de visitantes, trilhas, escadarias e passarelas que
permitem, com segurança e conforto, o passeio do visitante.
O acesso ao Parque Nacional da Serra da Capivara, conta com rodovias estaduais e
federais em bom estado de conservação, além de um Aeroporto Internacional. Tais
infraestruturas visam garantir o acesso mais rápido e seguro ao Berço do Homem Americano,
e objetivam proporcionar o desenvolvimento econômico e social, a partir do potencial
turístico da região.
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Nesse sentido, considerando o grande potencial turístico da região, foi construído pelo
Estado, na década de 70, para fins de acomodação, um imóvel denominado Hotel Serra da
Capivara, situado no município de São Raimundo Nonato, estabelecido na Macrorregião do
Semiárido Piauiense, há 576 km de Teresina.
Sua escritura está registrada no Cartório do 1º Ofício e Notas da Cidade de São Raimundo
Nonato, Livro de Imóveis, Registro Geral, Livro 2-X, à fl 205, sob a Matrícula nº 7568,
datada do dia 02 de dezembro de 1985.
É importante destacar que o imóvel em questão estava concedido ao parceiro privado,
através do Contrato de Concessão nº 001/2010. Entretanto, em março deste ano o referido
contrato foi rescindido amigavelmente, por solicitação do parceiro privado, através do Termo
de Rescisão.
Diante disso, hoje o imóvel encontra-se fechado, com sua infraestrutura subutilizada, não
cumprindo com sua função social e não gerando rendimentos à Empresa Estatal.
Dessa forma, o Estado do Piauí, sócio majoritário da Rede Integrada de Hotéis e Pousadas
do Piauí S/A (RIMO), pretende, através do projeto proposto, dar uma destinação ao imóvel de
forma a fomentar o turismo da região.
O imóvel, objeto do presente estudo, é parte do patrimônio da Rede Integrada de Hotéis e
Pousadas do Piauí S/A (RIMO), Sociedade Anônima de capital fechado, exploradora de
atividade econômica, a qual tem como sócio majoritário o Estado do Piauí, pessoa jurídica de
direito público com estrutura de direito privado, que atualmente se encontra em processo de
liquidação extrajudicial, tendo sido nomeado como seu liquidante, através do Decreto nº
15.949 de 04 de fevereiro de 2015.
3. CARACTERIZAÇÃO E PREMISSAS DO PROJETO
O presente estudo tem por objetivo apresentar o resultado preliminar sobre a viabilidade
técnica, econômico, financeira e jurídica do projeto, que tem como escopo a ampliação,
reforma, modernização, operação e manutenção do Hotel Serra da Capivara, em regime de
Concessão de Uso.
O Estado do Piauí pretende conceder a infraestrutura do hotel para iniciativa privada, com
a finalidade de que a mesma realize os investimentos necessários, pelo prazo de 20 anos,
objetivando a modernização, ampliação, operação e manutenção do equipamento, dentro da
política estadual de atrair investimentos para o turismo, especialmente nessa região, com
vocação para o turismo cultural, ecológico, de aventuras e de lazer contemplativo. Além de
incentivar o uso da infraestrutura aeroportuária hoje existente e subutilizada, impulsionando
seu maior aproveitamento com o turismo internacional.
O terreno existente, onde está implantado o hotel, permite a duplicação do número de
apartamentos, com adequação ao padrão de turismo internacional. Há possibilidade, ainda, de
construção de auditório e instalações facilitadoras da realização de eventos e convenções, que
podem impulsionar sua inserção no turismo de negócios, induzindo a utilização plena de todo
o hotel, em qualquer época do ano.
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Para efeito de elaboração dos estudos, em fase preliminar, foi realizada a avaliação quanto
as condições do imóvel em referência, e sobre isso cabe registrar que o Hotel Serra da
Capivara possui acomodações modernas e confortáveis, adequadas ao turismo praticado na
região e atende a todos os tipos de turistas.
Para melhor compreensão acerca do projeto, seguem, abaixo, as características de sua
infraestrutura atual:
❖ Dimensões do terreno: 100m de frente por 130m de fundos,
❖ Área do terreno 13.000 m²;
❖ A área livre existente possibilita a ampliação das instalações, inclusive para
estacionamentos;
❖ Apartamentos com banheiros: 42;
❖ Suíte com dois ambientes: 01;
❖ 01 Piscina para adultos e 01 Piscina para crianças;
❖ Recepção: 01;
❖ Loja para venda de artesanato/lembranças;
❖ Restaurante 01;
❖ Sanitários na área externa: Sanitários para utilização pública: 02, sanitários para uso
dos empregados 02;
❖ Rouparia: 01;
❖ Almoxarifado: 01;
❖ Copa/cozinha: 01;
❖ Pátio Interno;
❖ Circulações, jardins e área de lazer interno;
Atualmente, o ativo está fechado e sem operação. E, mesmo quando estava em atividade, o
Hotel funcionava de forma precária, sem condição financeira para a manutenção necessária.
Caso sejam realizados os investimentos na reforma e modernização do equipamento, o
faturamento observado considerando a situação atual poderá aumentar de forma significativa.
Vale lembrar que, as obras necessárias à sua ampliação poderão se efetuar com o
funcionamento pleno do hotel (atual), utilizando a estrutura existente, até o término das obras
de ampliação, que contará, no final, com 88 quartos para hospedagem.
4. INFORMAÇÕES ECONOMICO FINANCEIRA
4.1. Avaliação quanto a operação do projeto
A implementação do projeto da Unidade Hoteleira (UH) ensejará a abertura de novos
postos de trabalho, com a perspectiva de criação de mais de 30 empregos diretos e cerca de
120 empregos indiretos. A exigência de mercado comtempla a necessidade de uma mão de
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obra mais qualificada, resultando em benefícios diretos na renda do trabalhador e na prestação
de um serviço de qualidade.
O resultado das despesas com pessoal está estimado na tabela abaixo (Tab. 1), indicando
uma despesa mensal de R$ 72.863,21 (setenta e dois mil, oitocentos e sessenta e três reais e
vinte e um centavos).
Tabela 1 – QUADRO DE PESSOAL E DESPESAS – SITUAÇÃO PROJETADA
DESPESA COM PESSOAL
PESSOAL- QUANT SALÁRIO Enc.
Sociais
Desp Mês Total Ano
Gerente 1 R$ 4.600,00
86,9%
R$ 8.592,80 R$ 103.113,60
Recepcionista 2 R$ 937,00 R$ 3.500,63 R$ 42.007,58
Porteiro 3 R$ 937,00 R$ 5.250,95 R$ 63.011,38
Aux.
Adminstração.
4 R$ 980,00
R$ 7.322,56 R$ 87.870,72
Contador 1 R$ 1.860,00 R$ 3.474,48 R$ 41.693,76
Garçon 4 R$ 1.302,00 R$ 9.728,54 R$ 116.742,53
Cozinheiro (a) 2 R$ 1.402,00 R$ 5.237,87 R$ 62.854,46
Aux de Cozinha 6 R$ 937,00 R$ 10.501,90 R$ 126.022,75
Vigia 3 R$ 937,00 R$ 5.250,95 R$ 63.011,38
Camareira 5 R$ 937,00 R$ 8.751,58 R$ 105.018,96
Lavadeira 3 R$ 937,00 R$ 5.250,95 R$ 63.011,38
T O T A L 34 - - R$ 72.863,21 R$ 874.358,50
Fonte: Projeção equipe SUPARC
4.2 - Avaliação Econômico Financeira
As perspectivas financeiras do projeto para a UH - Serra da Capivara podem ser dividas
de duas formas: 1) as perspectivas contando apenas com a intervenção de reformas e
melhorias da UH, e 2) as perspectivas específicas a partir da ampliação da UH. Para efeito
desta análise se tomará a UH como reformada e ampliada.
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4.3 Premissas Econômicas Financeiras
❖ Carência de 02 (dois anos) para pagamento de outorga;
❖ Outorga sobre o faturamento bruto mensal;
❖ Prazo de concessão de 20 anos, podendo ser prorrogado;
❖ Reversão do ativo ao término da concessão;
❖ Reinvestimentos sucessivos de 05 em 05 anos no mobiliário e sistema de informações;
❖ Inicialmente os investimentos correspondem a reforma, e depois de 90 dias serão
aplicados investimentos na ampliação da UH.
❖ Nas projeções de despesas e receitas foram consideradas: a ampliação com a
implantação de 44 novos apartamentos e um auditório para 200 (duzentos) lugares, ou seja,
perfazendo um total de 88 apartamentos e um auditório, com a capacidade de atendimento
duplicada da UH.
4.4 Perspectivas Financeiras Atuais:
A UH se encontra fechada e não há perspectiva de obtenção de receitas, resultando
apenas em despesas, onerando assim o erário estadual. Segundo o relatório da EMGERPI,
haveria alguma perspectiva de melhorar as condições do ativo caso o governo emprestasse
recursos da ordem de R$ 40.000,00, para a cessionária: Falcão e Monte Ltda. – ME, para
pagamento do passivo existente, que não é do estado (Rede RIMO), isso permitiria, segundo
os atuais cessionários da UH, o prosseguimento das suas atividades.
Isso sem considerar, inclusive, que não haverá intervenção em obra para manutenção nem
para expansão.
4.5 Perspectivas Financeiras com a Reforma e Ampliação:
As perspectivas financeiras foram realizadas a partir de projeções de receitas
considerando inclusive a possibilidade de ampliação. A capacidade atual de hospedagem da
UH, conforme postada em relatório da EMGERPI, é de 44 (quarenta e quatro) apartamentos,
já que os dois apartamentos são utilizados como depósito e devem ser desocupados e
reformados de modo a gerar receita.
Nas projeções de receitas foram consideradas as reformas necessárias para que haja
continuidade das operações (atividades) do Hotel, portanto, com disponibilidade de uso de 44
(quarenta e quatro) apartamentos. O aumento da produção com a reforma e ampliação da UH
ensejará a abertura de novos postos de trabalho, tendo em vista a reativação das atividades de
forma mais intensa e administrativamente possível. No final haverá aumento de receitas e de
custos.
Para a projeção foram considerados os 44 apartamentos existentes e reformados, mais os
44 a serem construídos, perfazendo um total de 88 UH (apartamentos) e a construção de um
auditório. O resultado encontra-se na tabela 2 a seguir.
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Tabela 2 – DEPESAS OPERCIONAIS PROJETADAS - OPEX
DEPESAS OPERACIONAIS – OPEX
Discriminação Diária Mensal Anual Partic (%)
Pessoal R$ 2.428,77 R$ 72.863,21 R$ 874.358,50 66,43
Telefonia/Internet R$ 10,00 R$ 300,00 R$ 3.600,00 0,27
Energia R$ 50,00 R$ 1.500,00 R$ 18.000,00 3,13
Gás R$ 30,00 R$ 900,00 R$ 10.800,00 0,82
Água R$ 25,00 R$ 750,00 R$ 9.000,00 0,68
Material de Limpeza R$ 80,00 R$ 2.400,00 R$ 28.800,00 2,19
Uniformes R$ 28,00 R$ 840,00 R$ 10.080,00 0,77
Mat de Consumo (*) R$ 860,00 R$ 25.800,00 R$ 309.600,00 23,52
Manutenção R$ 40,00 R$ 1.200,00 R$ 14.400,00 1,09
Outras Despesas R$ 40,00 R$ 1.200,00 R$ 14.400,00 1,09
T o t a l R$ 3.656,10 R$ 109.683,21 R$ 1.316.198,50 100,00
Fonte: Cálculo equipe da SUPARC
(1) tomado como base os valores dos meses de abril e maio/2017
(2) inclusive alimentação e bebidas.
4.6. Projeção de receita:
A projeção das receitas foi estruturada considerando as diárias e receitas acessórias
provenientes do funcionamento do restaurante, atendimento de apartamento e realização de
eventos. Segundo informações obtidas junto ao mercado do segmento sobre preços de diárias
praticados em São Raimundo Nonato, no ano de 2017, o valor cobrado gira em torno de R$
120,00, para o apartamento individual. Para as demais unidades, os valores foram estimados
pela equipe da SUPARC.
O restaurante, para o fornecimento de refeições, bebidas e outros é um setor importante,
que deve ser compatível com o porte e a categoria do hotel. Em um hotel cinco estrelas, por
exemplo, um restaurante que não tenha categoria internacional será um ponto de
estrangulamento na operação. Porém, não basta ter o restaurante estruturado e montado para
ser de categoria internacional; será preciso que o seja, de fato e de direito.
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4.6.1 Média Anual de Ocupação
As informações relativas à Taxa Média Anual de Ocupação (TO) do Hotel Serra da
Capivara, encontram-se descritas no quadro abaixo. Observa-se que a melhor TO ocorreu em
2005: 39,16%, nos demais anos o hotel veio obtendo taxas menores de ocupação, culminando
com uma TO de 12,83% em 2016.
Ano Taxa de Ocupação Média/Ano
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
39,16%
32,33%
25,08%
31,08%
23,66%
16,66%
16,83%
18,25%
17,00%
18,16%
17,33%
12,83
0,60% (*)
Fonte: EMGERPI – FEV/2017
(*) Levantamento 02 meses)
As receitas projetadas correspondem a uma taxa de ocupação anual estimada, tomada de
forma otimista, já que o projeto agregará serviços e atrativos que permitirão incremento de
ocupação da UH. Deve-se considerar, ainda, os períodos de visitação escolar e a alta estação
turística, que influenciam substancialmente no resultado da receita bruta.
Ressalte-se que a distribuição quanto a classificação dos apartamento e respectivas
quantidades ocorreram apenas para efeito de determinação de receita que viabilize o negócio,
e tomando como base que o novo empreendimento deverá contar com a ampliação do número
de leitos e suítes existentes.
A tabela abaixo (Tab. 3) discrimina as receitas estimadas do Hotel Serra da Capivara,
levando em conta a reforma e a ampliação do mesmo, que contará no final com um auditório
e 88 apartamentos, com ocupação segundo a categoria dos mesmos.
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Tabela 3 – ESTIMATIVA DE RECEITAS – HOTEL SERRA DA CAPIVARA.
HOTEL SERRA DA CAPIVARA ESTIMATIVA DE RECEITA
Tipo Apto Quant Vr Diária Tx
Média
Ocup
Vr Receita
Dia
Receita
Mensal
Rec. Anual
Individual 20 120,00 60% 1.440,00 43.200,00 518.400,00
Duplo 40 220,00 60% 5.280,00 158.400,00 1.900.800,00
Triplo 15 340,00 60% 3.060,00 91.800,00 1.101.600,00
Casal 10 220,00 50% 1.100,00 33.000,00 396.000,00
Suíte 3 280,00 70% 588,00 17.640,00 211.680,00
Refeições 50 45,00 100% 2.250,00 67.500,00 810.000,00
Bebidas Estimada - - 800,00 24.000,00 288.000,00
Serviço de
copa
Estimada - - 400,00 12.000,00 144.000,00
Rec. de
Eventos
18 - 100% 1.200,00 21.600,00 259.200,00
T o t a l - - - 16.118,00 469.140,00 5.629.680,00
Fonte: Equipe SUPARC
A receita anual, portanto, foi estimada em R$ 5,6 milhões, a qual comparada com os
valores das despesas (OPEX) e o montante de investimentos previstos (CAPEX), apontam
resultados financeiros favoráveis ao poder público e atrativo para a iniciativa privada, pois,
demonstra uma margem bruta de 76,62%. A margem bruta foi obtida da diferença do
resultado de Receitas frente aos gastos operacionais (OPEX), e representa o suficiente para a
cobertura de obrigações fiscais e financeiras, e depreciação, não computadas neste estudo.
De toda sorte, em sendo aprovado para fins de estruturação, o estudo necessita de maior
acuidade na apuração de resultados que possibilitem a geração de parâmetros financeiros
indicadores da assertiva, como LUCRO LÍQUIDO, TIR, VLP e PAYBACK.
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Tabela 4 – DEMONSTRATIVO PRELIMINAR DE RESULTADOS
DEMONSTRAÇÃO PRELIMINAR DE RESULTADOS
Discriminação Valor Margem Bruta
Receitas R$ 5.629.680,00
76,62% OPEX R$ 1.316.198,50
Lucro Bruto R$ 4.313.481,50
4.7. Premissas gerais
❖ Realizar investimentos em reforma, ampliação e modernização da UH;
❖ Viabilizar a sustentabilidade econômico-financeira e operacional do empreendimento;
❖ Gerar caixa para o custeio e manutenção do equipamento;
❖ Investir em reforma e ampliação da estrutura física do Hotel, visando ampliar o portfólio
de serviços a serem ofertados de forma eficiente e com qualidade;
❖ Utilizar as melhores práticas de gestão;
❖ Tornar a UH atrativa pela eficiência, conforto e qualidade dos serviços ofertados;
❖ Manter a estrutura como apoio logístico ao turismo local.
4.8. Área para reforma e ampliação:
Para a execução do projeto estima-se uma área a ser reformada de 1.313,30 m² e uma
área para ampliação de 656,65 m², incluindo a construção de um auditório de 200m²,
perfazendo, assim, uma área total a ser construída de 856,65 m².
Tomando esses dados como premissas, a equipe técnica estimou os
investimentos/reinvestimentos em obras de ampliação e reforma da UH, baseado no CUB -
abril/2017 (SINDUSCON/TERESINA), Padrão Comercial CSL -16, conforme especificado
abaixo:
Obras Valor Total
Reforma: R$ 1.078.284,96
Ampliação: R$ 1.318.881,21
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Fonte: Equipe Técnica da FGV/SUPARC
5. MODELAGEM JURÍDICA
O imóvel objeto do presente estudo tem natureza jurídica de bem público dominical,
pertencente à administração pública indireta com estrutura de direito privado. Esses bens são
assim definidos por não estarem afetados a uma finalidade pública, ou seja, não estarem
destinados ao povo em geral e nem empregados a um serviço público. Esses bens servem aos
fins privados do Estado, integram o seu patrimônio como objeto de direito pessoal ou real.
Destarte, embora tenha natureza jurídica de bem público, atende aos interesses
secundários do Estado.
Ocorre, entretanto, que a Rede Integrada de Hotéis e Pousadas do Piauí S/A (RIMO)
está em processo de liquidação extrajudicial e, por isso, mantém a sua personalidade jurídica
com o fim de realizar o ativo e solucionar o passivo existente.
Logo, na qualidade de bem patrimonial disponível da RIMO, ao imóvel em estudo
pode ser dado qualquer uso, desde que sejam observados os trâmites legais exigidos para o
fim que se pretender adotar e desde que, em razão da liquidação da estatal, a destinação gere
ativos para o pagamento do passivo existente.
As formas normalmente admissíveis pela doutrina para outorga ao particular do uso de
bens públicos são os instrumentos: autorização, permissão e concessão de uso. São espécies
do gênero concessão de uso a concessão administrativa de uso, a concessão de direito real de
uso e ainda a cessão de uso, que se diferencia dos outros institutos pelas partes envolvidas,
normalmente órgãos ou entidades públicas nos dois lados da relação.
Dentre as modalidades acima citadas, a que melhor se adequa ao caso concreto,
consoante o interesse público de fomentar o turismo da região onde se localiza a Serra da
Capivara, além de gerar rendimentos para pagamento do passivo existente da RIMO, é a
concessão administrativa de uso, por atribuir maior garantia e segurança jurídica ao
concessionário, que geralmente investe quantias vultuosas no empreendimento.
Desse modo, a Concessão Administrativa de Uso é conceituada como contrato
administrativo sinalagmático, oneroso ou gratuito, cumulativo, realizado intuiti personae,
dependente de prévia autorização legislativa, avaliação e, normalmente, de licitação, pelo qual
a Administração consente, por tempo certo e mediante condições fixadas em edital e em
outras normas regulamentares, a utilização ou exploração privativa, com finalidade específica,
de um bem público por particular, o qual é investido em posse sobre a parcela dominical
objeto do contrato, conservando a Administração o domínio, vez que não lhe confere título de
Total Geral Estimado R$ 2.397.166,17
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propriedade, podendo recorrer ao poder de polícia e de império para fiscalizar, alterar ou
rescindir unilateralmente o contrato.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
É objetivo principal dos estudos de pré viabilidade oferecer as informações básicas para
tomada de decisão do gestor quanto a estruturação do projeto para fins de aplicação de
modelo de contratação diverso do convencional e atualmente aplicado. Portanto, para que haja
condição de elaboração dos documentos relativos ao processo licitatório, é necessário um
maior aprofundamento quanto aos aspectos técnicos, econômicos e financeiros, que devem
considerar algumas variáveis, principalmente relativas aos investimentos, que devem ter como
referencial às demandas do mercado e aquelas que contemplem os objetivos do Governo do
Estado em garantir que o bem ora estudado seja dado a finalidade de induzir o crescimento do
turismo regional e internacional.
Assim, ante ao que acima se expõe, solicita-se posição do Conselho para efeito de
prosseguimento dos referidos estudos.
Segue para apreciação,
Teresina, 29 de maio de 2017.
Viviane Moura Bezerra
Superintendente da SUPARC