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Estrutura Geral de Custos em Obras de Reabilitação de Edifícios

Francisco Vieira da Fonseca de Lima Mayer

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Engenharia Civil

Júri

Presidente: Prof. Francisco Loforte Teixeira Ribeiro

Orientador: Eng.º José Manuel Gaspar Nero

Vogais: Eng.º Manuel dos Santos Fonseca

Outubro de 2008

I

PALAVRAS-CHAVE

Reabilitação, Edifícios, Estimação, Custos

RESUMO

O trabalho que se segue tem como objectivo principal, o desenvolvimento de um modelo de

estimação de custos associável a um processo de reabilitação de um edifício antigo, aplicável a

uma fase primária do desenvolvimento do projecto. O modelo de custos tem por base

orçamentos de obras semelhantes já realizadas, e conta ainda com uma comparação destes

custos, com os custos resultantes da aplicação do preçário utilizado pela Câmara Municipal de

Lisboa para este tipo de intervenções. O valor estimado varia em função do tipo de edificado,

que pode ser Pré-Pombalino, Pombalino ou Gaioleiro, e do nível de intervenção, Ligeiro, Médio

ou Profundo.

Os orçamentos de obras de reabilitação já realizadas foram obtidos após uma selecção de um

conjunto de edifícios enquadráveis nos tipos de edificado e níveis de intervenção atrás

enunciados, aos quais foi feita uma análise de custo por unidade de medida associada aos

diversos elementos construtivos (p.e. cobertura, tectos, cozinhas) tidos como relevantes. Estes

orçamentos foram ainda utilizados para a obtenção de quantidades de trabalhos, referentes às

intervenções que os respectivos edifícios sofreram, de modo a poder ser-lhes aplicado os

preços da CML.

Após a análise chegou-se à conclusão da aplicabilidade do modelo, com uma margem de erro

não superior a 25%. Verificou-se ainda da análise, que os custos são os mais elevados em

edifícios Pré-Pombalinos e os mais reduzidos nos edifícios Pombalinos. Em geral os custos

obtidos através do preçário da CML são inferiores aos custos praticados no mercado.

Ponderou-se também à reflexão e ao enquadramento das actividades que precedem a fase de

construção propriamente dita, designadamente a que integra os procedimentos legais que

deverão ser seguidos neste tipo de obras ou as hipóteses de seguros existentes, as quais se

revelam actualmente ainda algo contraproducentes no desenvolvimento desta actividade,

apesar dos esforços que têm sido produzidos.

II

KEYWORDS

Rehabilitation, Buildings, Estimation, Costs

ABSTRACT

The following dissertation has as its primary goal, the development of a model of costs

estimation from a rehabilitation process of an ancient building in its beginning stage, that is

based on budgets of similar construction works already concluded, and it’s posterior

comparison with the costs obtained by the price list used by the Câmara Municipal de Lisboa.

The estimated value of costs from the developed model will depend, in first place by the type of

building, that can be Pré-Pombalino, Pombalino or Gaioleiro, and in second by the level of

intervention, that varies between, Light, Medium or Heavy.

In the model development, the first step was the selection of a group of budgets from building

rehabilitation works, that can be suited to the type of building and level of intervention already

referred, which suffered a cost analysis by unit of measure linked to particular constructive

elements (e.g. roof, ceilings, kitchens). From those same budgets, it was taken the amounts of

work of certain activities to perform the application of the CML price list.

It was verified, by the analysis of the costs obtained, that the highest costs were the ones

correspondent to the Pré-Pombalinos buildings and lowest correspondent to the Pombalinos. In

general matters the cost obtained by the CML price list are lower than the real world costs.

It was also made the framing from the activities related to this primary phase, that precede the

construction works themselves, like the legal framing existent or the different insurance

solutions, and that were found very counterproductive in the development of this activity, in spite

of all the efforts that have been done.

I

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE

EDIFICIOS

ÍNDICE

1 - Introdução ........................................................................................................................... 1

1.1 - A reabilitação de edifícios em Portugal ..................................................................... 1

1.2 - Objectivos da Dissertação ......................................................................................... 3

1.3 - Metodologia seguida na Dissertação ........................................................................ 4

2 - Ponderação dos factores de base do modelo .................................................................... 6

2.1 - Considerações gerais ................................................................................................ 6

2.2 - Tipologia dos Edificios ............................................................................................... 6

2.2.1 Edifícios Pré-Pombalinos ........................................................................................ 6

2.2.2 Edifícios Pombalinos ............................................................................................... 9

2.2.3 Edifícios “Gaioleiros”.............................................................................................. 11

2.3 - Caracterização dos Elementos Construtivos ........................................................... 13

2.4 - Níveis de Intervenção .............................................................................................. 24

2.4.1 - Intervenções Ligeiras .......................................................................................... 24

2.4.2 - Intervenções Médias ........................................................................................... 24

2.4.3 - Intervenções Profundas ...................................................................................... 25

3 - Enquadramento das actuações de conservação e reabilitação de edifícios .................... 27

3.1 - Introdução ................................................................................................................ 27

3.2 - Bases Legais Associadas a Obras de Reabilitação ................................................ 27

3.2.1 - Considerações gerais .......................................................................................... 27

3.2.2 - Procedimentos Legais em Obras de Reabilitação .............................................. 27

3.2.3 - Necessidades de Projecto ................................................................................... 34

3.3 - Seguros para obras de Reabilitação ....................................................................... 35

3.4 - Trabalhos preparatórios ........................................................................................... 37

3.4.1 - Estaleiro ............................................................................................................... 38

3.4.2 - Cobertura Provisória............................................................................................ 38

3.4.3 - Andaimes e Oleados de Protecção ..................................................................... 39

4 - Definição das actividades construtivas associadas ao modelo ........................................ 40

4.1 - Considerações Gerais ............................................................................................. 40

4.2 – Trabalhos de construção ........................................................................................ 40

4.2.1 - Estrutura .............................................................................................................. 40

4.2.2 - Envolvente exterior .............................................................................................. 42

4.2.3 - Interiores .............................................................................................................. 43

4.2.4 - Instalações especiais .......................................................................................... 47

II

4.3 - Quadro Síntese ........................................................................................................ 49

4.4 - Critérios para a medição de quantidades ................................................................ 51

5 - Alimentação do Modelo ..................................................................................................... 53

5.1 – Considerações gerais ............................................................................................. 53

5.2 - Construção do modelo e procedimento de cálculo ................................................. 53

6 - Cálculo dos custos de reabilitação ................................................................................... 58

7 - Apresentação de Resultados ............................................................................................ 59

8 - Análise de Resultados ...................................................................................................... 68

8.1 - Valores Médios ........................................................................................................ 68

8.1.1 - Comparação de Valores ...................................................................................... 68

8.1.2 - Determinação dos factores de correlacionamento .............................................. 73

8.2 - Dispersão ................................................................................................................. 74

9 - Validação do modelo por aplicação a três casos de estudo ............................................. 79

9.1 - Enquadramento dos edificios em estudo no modelo............................................... 79

9.2 - Determinação dos Custos de Reabilitação ............................................................. 80

9.3 - Discussão de resultados .......................................................................................... 83

10 - Conclusões ........................................................................................................................ 85

10.1 - Conclusões Finais ................................................................................................... 85

10.2 - Perspectivas para o Futuro ...................................................................................... 87

Bibliografia ................................................................................................................................... 89

Anexo 1 – Cálculo de actividades construtivas do Modelo

Anexo 2 – Guia de aplicação do modelo de custos para obtenção de estimativa

ÍNDICE DE TABELAS

Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus .................................................. 2

Tabela 2 – Elementos construtivos analisados ........................................................................... 23

Tabela 3 – Procedimentos legais de acordo com o nível de intervenção .................................. 33

Tabela 4 – Resumo dos seguros associados à construção e respectiva finalidade .................. 37

Tabela 5 – Quadro Síntese ......................................................................................................... 50

Tabela 6 – Validação dos custos por análise da dispersão ........................................................ 57

Tabela 7 – Intervenção Ligeira em edifícios Pré-Pombalinos ..................................................... 60

Tabela 8 – Intervenção Média em edifícios Pré-Pombalinos ...................................................... 61

Tabela 9 – Intervenção Ligeira em edifícios Pombalinos ........................................................... 62

Tabela 10 – Intervenção Média em edifícios Pombalinos .......................................................... 63

Tabela 11 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com técnicas tradicionais ............ 64

Tabela 12 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com técnicas não tradicionais ..... 65

Tabela 13 – Intervenção Ligeira em edifícios Gaioleiros ............................................................ 66

Tabela 14 – Intervenção Média em edifícios Gaioleiros ............................................................. 67

Tabela 15 – Factores de correlacionamento de preços por tipologia construtiva ...................... 73

III

Tabela 16 – Factores de correlacionamento de preços por nível de intervenção ...................... 74

Tabela 17 - Custos de uma intervenção ligeira num edifício Pré-Pombalino ............................. 80

Tabela 18 - Custos de uma intervenção profunda num edifício Pombalino ............................... 81

Tabela 19 – Custos de uma intervenção média num edifício Gaioleiro ...................................... 82

Tabela 20 – Custo Unitário por área de construção ................................................................... 82

ÍNDICE DE FIGURAS

Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa ................................................................................. 1

Figura 2 – Edifício em reabilitação ................................................................................................ 3

Figura 3 – Exemplo de um edifício reabilitado .............................................................................. 4

Figura 4 – Andar de ressalto ......................................................................................................... 7

Figura 5 – Edifício Pré-Pombalino com ferrolhos metálicos na fachada ...................................... 8

Figura 6 – Baixa Pombalina ........................................................................................................ 10

Figura 7 – Pombalino actual ........................................................................................................ 11

Figura 8 – Edifício gaioleiro ......................................................................................................... 12

Figura 9 – Fachada de um edifício Pré-Pombalino ..................................................................... 16

Figura 10 – Fachada de um edifício Gaioleiro ............................................................................ 16

Figura 11 – Estrutura de uma cobertura em madeira ................................................................. 17

Figura 12 – Tecto trabalhado ...................................................................................................... 19

Figura 13 – Paredes de compartimentação ................................................................................ 20

Figura 14 – Escadas de um edifício gaioleiro ............................................................................. 21

Figura 15 - Cozinha após acção de reabilitação ......................................................................... 22

Figura 16 – Intervenção profunda em edifício no Bairro Alto ...................................................... 25

Figura 17 - Câmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora ............................................... 29

Figura 18 – Cobertura provisória................................................................................................. 38

Figura 19 – Escadas de um edifício pré pombalino com intervenção em curso ........................ 46

Figura 20 – Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada ............................................. 47

Figura 21 – Preçário DMCRU ..................................................................................................... 54

Figura 22 – Exemplo do cálculo da reabilitação do pavimento no Edifício X ............................. 56

Figura 23 – Edifício em vias de reabilitação ............................................................................... 83

ÍNDICE DE GRÁFICOS

Gráfico 1 - Análise qualitativa do Factor de actualização ........................................................... 55

Gráfico 2 – Custos médios obtidos pelo preçário DMCRU para a Cobertura ............................ 68

Gráfico 3 – Custos Médios DMCRU para as Paredes de Fachada ............................................ 69

Gráfico 4 – Custos Médios DMCRU para Fachadas de Tardoz ................................................. 69

Gráfico 5 – Custos Médios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas .................... 70

IV

Gráfico 6 – Total dos Custos Médios DMCRU para as actividades em espaços não comuns

interiores ...................................................................................................................................... 70

Gráfico 7 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pré-Pombalinos ............... 71

Gráfico 8 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pombalinos ...................... 72

Gráfico 9 – Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifícios Gaioleiros ............. 72

Gráfico 10 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pré-Pombalinos ............................... 74

Gráfico 11 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pombalinos ...................................... 75

Gráfico 12 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Gaioleiros ........................................ 76

Gráfico 13 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos DMCRU .............................. 76

Gráfico 14 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pré-Pombalinos .......................... 77

Gráfico 15 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos ................................. 77

Gráfico 16 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos ................................. 78

Gráfico 17 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos praticados no mercado ....... 78

ESTRUTURA GERAL DE CUSTOS EM OBRAS DE REABILITAÇÃO DE EDIFICIOS __________________________________________________________________________________________

1

1 - INTRODUÇÃO

1.1 - A REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS EM PORTUGAL

A construção de edifícios em Portugal constituiu-se desde sempre uma actividade de grande

importância para a sociedade, sobretudo em períodos de crescimento económico, envolvendo

investimentos muito elevados para a sua realização. Contudo, a reabilitação e manutenção do

parque edificado, revelou ao longo dos tempos possuir uma importância muito mais reduzida

quando comparada com os outros tipos de actividades construtivas.

Figura 1 – Zona antiga da cidade de Lisboa

Uma das razões frequentemente apontadas para esta diminuta relevância, é a ineficácia dos

programas públicos de apoio à reabilitação. Estes programas sempre se apresentaram

demasiado complexos e limitados para poderem funcionar como um verdadeiro factor de

fomento do sector. No entanto o enquadramento legal da reabilitação, que vigorou durante

muitos anos, é muitas vezes indicado como a principal razão para a estagnação desta

actividade. A partir de 1976, com origem no período pós-revolucionário caracterizado por uma

enorme instabilidade política, foi criada uma legislação que obrigava a um congelamento das

rendas inviabilizando a rentabilidade da exploração dos imóveis arrendados. Por outro lado os

procedimentos legais para a aprovação deste tipo de obras, habitualmente ligados ao poder

autárquico, revelaram-se também complexos e demasiado burocráticos.

Esta estagnação geral das acções de reabilitação levou a um fenómeno lento mas contínuo

processo de degradação do edificado, que se manteve até muito recentemente.

A isto, veio aliar-se um outro fenómeno de construção massiva que se deu essencialmente

entre os anos 70 a 80. Esta construção, que tinha como objectivo permitir dar alojamento ao

fluxo migratório do interior para os grandes centros urbanos, foi executada com fraquíssima


2

qualidade, resultado de uma filosofia corrente entre os promotores da época de construir em

grande quantidade e a baixos preços.

A junção destes dois fenómenos reflectiu-se de forma desastrosa no parque edificado

português, sobretudo em zonas urbanas e suburbanas, onde é perceptível um avançado

estado de degradação e uma baixa qualidade construtiva para a generalidade dos edifícios,

Actualmente os proprietários de edifícios em vias de reabilitação optam muitas vezes pela sua

demolição, utilizando os terrenos deixados a limpo para construção de novos edifícios.

As estatísticas em relação às acções de reabilitação são conclusivas quanto a esta diminuta

importância, colocam Portugal na cauda da Europa, como um país onde as obras de

reabilitação correspondem a uma fatia mais reduzida no sector da construção face à da

construção de novo edificado.

No quadro seguinte apresenta-se a relevância do sector da reabilitação na construção em

Portugal, face à construção de novo edificado:

Países

Construção Nova Manutenção

Reabilitação Totais

Habitação Não Residenciais

Obras Engenharia

Itália 18,7% 15,6% 19,9% 45,9% 100%

Portugal 30,3% 26,7% 38,9% 4,0% 100%

Espanha 32,2% 14,9% 29,8% 23,1% 100%

Suécia 5,2% 23,7% 30,3% 40,6% 100%

Reino Unido 13,5% 25,0% 18,5% 43,0% 100%

Tabela 1 – O sector da construção em alguns países europeus

Invertendo a tendência que se manteve durante muitos anos, a reabilitação de edifícios tem

vindo a beneficiar de um novo fôlego no mercado da construção, resultante de um esforço que

tem sido feito de modo a preservar o património edificado. Recentemente foi aprovada uma

nova legislação de actualização de rendas bem como um conjunto de programas de apoio à

reabilitação. Este novo enquadramento permitiu que a atenção de projectistas e construtores

tenha sido captada, ainda que, a experiência existente neste campo permaneça deficitária.


3

Figura 2 – Edifício em reabilitação

É pois neste enquadramento, e na perspectiva do subsector da construção associado à

conservação/reabilitação, que esta actividade venha a registar evolução e afirmação

sustentada, que assim sendo torna necessário um esforço no sentido de suprir as

variadíssimas lacunas resultantes da falta de experiência no sector, que se revelam desde as

técnicas, passando pela estimação dos custos tudo isto até a um desajuste do enquadramento

legal vigente.

Um dos factores que têm sido apontados como deficitários nesta actividade é a

imprevisibilidade dos custos finais de um empreendimento. Esta imprevisibilidade tem criado

dificuldades para efeitos de análises custo-benefício no desenvolvimento de projectos

imobiliários, aumentando consideravelmente o risco dos mesmos e desencorajando potenciais

interessados. É por isso que uma estimação dos custos numa fase primária do

desenvolvimento do projecto é fundamental.

Inserida na licenciatura de engenharia civil do Instituto Superior Técnico, a cadeira de

Conservação e Reabilitação de Edifícios considera o estudo das diferentes épocas construtivas

que ocorreram em Portugal, em especial na cidade de Lisboa, influenciadas pelos diversos

acontecimentos políticos, sociais, económicos para além das condições geomorfólogicas onde

se implantam. A presente dissertação, é apoiada pelos conhecimentos teóricos adquiridos na

referida cadeira, aos quais pretende acrescentar algum valor.

1.2 - OBJECTIVOS DA DISSERTAÇÃO

A dissertação que se desenvolve, na óptica dos pontos de vista enumerados no subcapítulo

anterior do qual se destaca a necessidade de enquadrar em bases sólidas as acções de

reabilitação do nosso edificado, tem por objectivo primário a criação de um modelo para uma

primeira estimação dos custos das intervenções em função do tipo de edificado (para os quais

se considerou os edifícios do tipo Pré-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros) e dos níveis de


4

intervenções adoptar (Ligeiro, Médio e Profundo). Este modelo, pretende ser de fácil aplicação

para benefício das pessoas que o pretendam utilizar.

Pretende-se também fazer uma comparação dos custos resultantes da aplicação do preçário

DMCRU (Direcção Municipal de Conservação e Reabilitação Urbana) com os custos praticados

no mercado, de modo a verificar a sua aproximação à realidade.

Figura 3 – Exemplo de um edifício reabilitado

Adicionalmente, apresenta-se o enquadramento legal associado às acções de reabilitação de

edifícios, avaliando-se o modo como funcionam e de que forma contribuem ou obstruem o

desenvolvimento desta actividade.

1.3 - METODOLOGIA SEGUIDA NA DISSERTAÇÃO

Para a concretização desta dissertação, “Estrutura de custos nas obras de reabilitação de

edifícios”, visando o acesso a uma ferramenta de custos para acções de reabilitação no

edificado degradado, optou-se pela seguinte metodologia:

a) Ponderar diante das tipologias construtivas da cidade de Lisboa, a escolha dos tipos de

edifícios que se revelem de maior importância para a reabilitação, e respectiva distinção por

diferentes épocas e métodos construtivos. Assim, foram escolhidos os edifícios do tipo Pré-

Pombalino, Pombalino e Gaioleiro, representativos de um período de construção que

acompanhou a história do nosso país até à introdução do betão armado, a partir de 1930.

b) Estabelecimento de critérios definidores dos níveis de intervenção. Foram adoptados os

níveis ligeiro, médio e profundo, em conformidade com os procedimentos habituais observáveis


5

nos serviços de reabilitação da Câmara Municipal de acordo com as actividades que as

respectivas intervenções incorporam. O nível ligeiro prende-se com actividades essencialmente

de revestimentos, o nível médio quando implica a deslocalização temporária dos ocupantes, e

o nível profundo quando são efectuados trabalhos estruturais complexos.

d) Estabelecimento com base nas características do edificado e nível de intervenção propostos,

um modelo que enquadre as principais tarefas associadas.

c) Selecção de um conjunto de edifícios que tenham recebido obras de reabilitação

enquadráveis nos critérios atrás indicados e representativos das tipologias construtivas

contempladas no âmbito deste estudo e verificação para esse tipo de edificado e nível de

intervenção quais as tarefas típicas que lhe estão associadas.

e) Aplicação e ajuste do modelo aos casos de estudo obtidos.

f) Comparação dos custos decorrentes da aplicação dos preços unitários estabelecidos pela

DMCRU pertencente á CML (Câmara Municipal de Lisboa) com os valores praticados no

mercado, associando aos diferentes níveis de intervenção, e tipo de edificado.

g) Ponderação dos resultados e apresentação de proposta para a previsão dos custos para as

acções de reabilitação do edificado enquadrado no âmbito deste estudo.


6

2 - PONDERAÇÃO DOS FACTORES DE BASE DO MODELO

2.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS

Para o desenvolvimento do modelo de estimação de custos de acções de recuperação a

desenvolver no edificado essencialmente urbano português, há que ponderar nos factores que

de modo simples lhe que lhe possam dar sustentação mas também lhe confiram potencialidade

na sua aplicação.

Numa actividade de cariz técnico, como é o caso da reabilitação de edifícios, a definição e

compreensão do objecto da intervenção, bem como dos elementos construtivos tidos como

relevantes, é essencial, constituindo-se assim os dois primeiros factores de sustentação do

modelo. Não menos relevante, é a definição dos níveis de intervenção, apresentando-se aqui

como o terceiro factor, e que é pautado por vertentes múltiplas, das quais se destacam a física

do edifício, a procura do ajustamento às conveniências modernas, e as perspectivas

económico-financeiras por parte dos promotores, criando um conjunto de três subfactores

inerente aos níveis de intervenção.

Assim, com este capítulo pretende-se reflectir sobre cada um dos três factores considerados no

modelo, explicando de que forma se aplicam de modo a poderem ser considerados para o

modelo proposto.

2.2 - TIPOLOGIA DOS EDIFICIOS

Para a escolha do edificado a ter em conta no estudo da presente dissertação, procedeu-se a

uma análise do edificado que em Portugal, e em especial na cidade de Lisboa, se apresenta

com maior importância para a actividade da conservação e reabilitação de edifícios. Assim

foram seleccionados os edifícios Pré-Pombalinos, Pombalinos e Gaioleiros correspondentes a

um período de construção em Lisboa que se estende desde antes do Terramoto de 1755 até à

introdução do betão armado em meados dos anos 30.

Pretende-se com este sub-capítulo proceder-se à caracterização do edificado em causa, bem

como dos elementos construtivos tidos como relevantes para o desenvolvimento da

dissertação.

2.2.1 Edifícios Pré-Pombalinos

No sistema construtivo pré-pombalino, incluem-se todos os edifícios que sobreviveram total ou

parcialmente ao terramoto que assolou o país em 1755. Estes edifícios são de interesse

histórico mas encontram-se usualmente em condições de conservação e de utilização muito

deficitárias.


7

A sua variedade em termos de soluções construtivas é muito vasta devido ao facto de

corresponder a um período da história muito alargado e de os edifícios assimiláveis a esta

tipologia terem também múltiplas utilizações. Na caracterização deste edificado definem-se

dois grandes grupos, os edifícios tipicamente urbanos, e os edifícios outrora rurais que foram

sendo progressivamente integrados na cidade.

Dos edifícios tipicamente urbanos, faz-se ainda uma distinção entre dois estilos predominantes

de modo a haver uma caracterização rigorosa. Em primeiro lugar temos os edifícios de melhor

qualidade construtiva com alvenaria bem cuidada, com pedra aparelhada pelo menos nos

cunhais e com existência de travamentos. Este tipo de edifícios era destinado às classes

sociais mais abastadas.

O segundo tipo de edifícios urbanos, existe em muito maior quantidade e é detentor de uma

qualidade construtiva bastante mais fraca que o anterior, com alvenarias pobres ou de taipa

mal conservada. Não possui qualquer elemento de travamento, e é bem visível actualmente o

elevado estado de deformação em que hoje em dia estes se encontram. Eram construídos

pelas classes sociais mais pobres, e são muitas vezes identificáveis pelo seu “andar de

ressalto”. Em alguns casos presenciamos a existência da gaiola pombalina (uma vez que estes

edifícios na sua maioria, sofreram algum tipo de intervenção após o terramoto), sendo as

paredes exteriores revestidas por uma alvenaria mista.

Figura 4 – Andar de ressalto

Possuem entre dois a três pisos, apesar de haver casos em que atingem inclusivamente os

quatro. Ocupam actualmente uma parte bastante importante das áreas mais antigas da cidade

de Lisboa, como é exemplo os bairros de Alfama ou do Castelo.


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Para os edifícios de áreas rurais que foram posteriormente absorvidos pela cidade, os edifícios

pré-pombalinos apresentam apenas um piso de rés-do-chão, estando estes mesmos edifícios

nos dias de hoje, espalhados um pouco por toda a cidade.

Aparte destes dois tipos de edifícios pré-pombalinos, existem ainda alguns casos particulares,

que apresentam uma fiada de colunas no rés-do-chão, normalmente em madeira, suportando

uma viga em madeira corrida ao longo de toda a fachada. Estas colunas, afastadas de três a

quatro metros permitem uma melhor utilização das arcadas junto ao passeio. São observáveis

em zonas como por exemplo a Rua de Belém

Deste tipo de edificado são muito escassos, ou inexistentes, aqueles que mantiveram até aos

dias de hoje as soluções construtivas originais. Os edifícios a que hoje chamamos de pré-

pombalinos são edifícios que ao longo dos tempos foram sofrendo diversas alterações, tanto

por necessidade de reforço como pela necessidade de obras de beneficiação, para o

melhoramento das condições pré-existentes. O caso particular que afectou a quase totalidade

desta tipologia neste aspecto, foi o terramoto de 1755, que destruiu grande parte da construção

da cidade de Lisboa, e que obrigou a grandes obras de reconstrução a todos aqueles que

sobreviveram.

Pela necessidade de um reforço estrutural neste edificado resultante dos danos provocados

pelo terramoto ou pela sobrecarga criada com o aumento do número de pisos, é ainda

observável nos dias de hoje a existência de “ferrolhos” metálicos de contraventamento, tanto

em fachadas principais como nas empenas acessíveis.

Figura 5 – Edifício Pré-Pombalino com ferrolhos metálicos na fachada


9

Não havendo na época as mesmas preocupações de higiene que existem nos dias de hoje,

não fazia parte da sua concepção original a existência de instalações sanitárias. Este

compartimento específico só terá sido introduzido anos mais tarde, resultando de adaptações

de divisões comuns que são invariavelmente desadequadas tanto em termos de dimensões

como de materiais de construção.

O acesso à via pública é feito o mais directamente possível sem recorrer a hall de entrada, e as

escadas com uma reduzida dimensão localizam-se habitualmente junto às fachadas. Os

ressaltos no terreno eram normalmente utilizados como auxilio para acesso aos fogos dos

pisos superiores, permitindo nalguns casos a não utilização de escadas, sendo que isto ainda

pode ser observado nos dias de hoje quando as entradas no mesmo prédio se fazem

separadamente a partir da rua da frente e da rua de trás.

Os andares têm um pé direito muito reduzido, uma grande densidade de paredes e escassas

aberturas para o exterior. Apenas nos edifícios com andares de “ressalto” o aspecto amaciçado

da construção se torna bastante mais aligeirado, numa pequena antevisão da tecnologia

posteriormente introduzida por Pombal.

A variedade que esta tipologia construtiva apresenta, tanto ao nível de dimensão como ao nível

dos processos e materiais construtivos, é imensa. Isto resulta, de entre diversos factores, do

amplo período em que foram concebidos, da distância em tempo a esse período que levou a

inúmeras intervenções de reabilitação ao longo dos anos, do propósito que servia, e a quem se

destinava. Também é de referir o facto de as técnicas de construção eram normalmente

intuitivas, embora testadas pelo tempo, não havendo uma linha geral pela qual os construtores

se seguirem ao contrário do que veio a suceder em outros períodos (como o pombalino ou do

Estado Novo). Desse modo a catalogação de um modelo típico de edifício pré-pombalino é

muito difícil.

2.2.2 Edifícios Pombalinos

O início deste tipo de construção em Portugal, deu-se a partir de 1755, após a ocorrência de

um enorme sismo, que permaneceu na história como um dos maiores desastres naturais

jamais ocorrido. Este sismo resultou na destruição quase completa da cidade de Lisboa, e

atingiu ainda grande parte do litoral do Algarve. O sismo foi seguido de um tsunami e de

múltiplos incêndios, tendo feito mais de 10 mil mortos. Os geólogos modernos estimam que o

Sismo de 1755 atingiu 9 graus na escala Richter.

O Terramoto de Lisboa, como ficou conhecido na história, teve um enorme impacto político e

socioeconómico na sociedade portuguesa do Século XVIII, dando origem aos primeiros

estudos científicos do efeito de um terramoto numa área alargada, marcando assim o

nascimento da moderna sismologia. Como resultado directo do sismo procedeu-se à


10

reconstrução da capital e do restante país assolado pela tragédia, liderada pelo então primeiro

ministro Marquês de Pombal e executada pelo engenheiro-arquitecto Manuel da Maia, levando

a uma reconversão da organização inicial da cidade e introduzindo-se inovações construtivas

totalmente revolucionárias, sendo a mais relevante a estrutura em pórtico tridimensional de

madeira, constituindo aquilo que viria a ser conhecido como a gaiola pombalina.

Figura 6 – Baixa Pombalina

A zona onde este tipo de construção é mais abundante é a Baixa (Baixa Pombalina) mas

também zonas como o Bairro Alto ou o Bairro de São Paulo. Aproveitando-se o facto de ter

sido significativamente danificada tanto pelo sismo como pelo fogo, procedeu-se ao

lançamento de um novo traçado urbano com linhas ortogonais, que foi completamente

revolucionário tanto no nosso país como a nível internacional.

Os edifícios característicos desta época possuem tipicamente três pisos mais mansarda, já que

a sua altura passou a ser limitada como exigência do primeiro regulamento anti-sísmico. As

grandes paredes-mestras de alvenaria de 1 ou 2 folhas são agora presas a um pórtico

tridimensional interior em madeira com a função de solidarizar os diferentes elementos

estruturais. A Cruz de Santo André foi uma das mais importantes inovações da arquitectura

nesta fase, sendo uma componente dos frontais, permite a combinação entre a alvenaria

pesada, rígida e frágil, com a madeira, leve e flexível. Esta combinação dá resistência à

estrutura para cargas verticais e cargas horizontais existentes em caso de um novo sismo.

Outra evolução face ao praticado até então, é o aumento dos vãos que só é possível pela

introdução de tabiqueria aligeirada de madeira que servem de elementos resistentes verticais.

Na maioria dos casos, o andar térreo é feito com arcadas em pedra ou abóbada de tijolo, uma

vez que a “transpiração” do solo torna a madeira um material muito sensível.

Já que os muitos incêndios que deflagraram em Lisboa após o Terramoto foram responsáveis

pela destruição de grande parte da cidade, optou-se em levar as paredes meãs entre edifícios


11

acima dos telhados, impedindo ou retardando ao máximo o risco de transmissão do incêndio

entre edifícios. Note-se que este aspecto construtivo passou a ser utilizado em toda a Europa.

O rés-do-chão, ao contrário do que era norma até então, passou a ser amplo e largo o que

levou à instalação de estábulos e lojas, o acesso aos andares passou a ocupar um espaço

importante e o pé direito aumentou consideravelmente (cerca de quatro metros). As fachadas

eram agora rasgadas por amplas janelas, e as águas furtadas são aproveitadas posteriormente

com a instalação de mansardas.

As paredes divisórias, designadas por tabiques, foram outra importante introdução desta

época, executadas em madeira com acabamento por fasquiado o que as torna invulgarmente

esbeltas, de dez a doze centímetros, e incrivelmente elásticas. Quando são colocadas em

direcções ortogonais cruzando-se umas com as outras, a resistência dos tabiques torna-se

muito elevada, podendo servir em caso de catástrofe como suporte à cobertura. As paredes de

alvenaria sem funções estruturais também são designadas por tabiques, ao contrário do que

muitas vezes se pensa.

Figura 7 – Pombalino actual

A época de construção pombalina prolonga-se até meados do século XIX, altura a partir da

qual se começa a degenerar. É hoje aceite como sendo um período em que a construção era

feita com qualidade apesar de lhe serem reconhecidos bastantes defeitos. Este período foi

responsável pela introdução da pré-fabricação e o urbanismo moderno em Portugal.

2.2.3 Edifícios “Gaioleiros”

Entre finais do século XIX e as primeiras décadas do século XX, houve uma expansão

urbanística de grande escala, protagonizada por construtores civis de origem tomarense,

naquela que ficou conhecida como a primeira grande vaga de “patos bravos”. Esta época

correspondeu também à abertura da Avenida da Liberdade, que abriu caminho à edificação do

planalto a norte de Lisboa, conhecida desde então como as “Avenidas Novas”.


12

Figura 8 – Edifício gaioleiro

O sistema construtivo adoptado para essas zonas ficou posteriormente conhecido como

“Gaioleiro”, numa alusão à gaiola de Pombal mas que resulta, no entanto, da degeneração da

mesma, na medida em que constitui uma tentativa de imitação simplificada de qualidade muito

inferior. Existem bastantes diferenças face à construção Pombalina, que são resultantes não só

da decadência das preocupações face aos riscos sísmicos, mas também pela introdução de

novos materiais.

Existe uma muito maior liberdade formal que se manifesta em diversos factores, desde logo, a

utilização de janelas de formas variadas e com cantarias de secção diversa, possuindo também

uma dimensão mais alongada com consequente recurso a maiores vãos (mainéis). Nota-se

ainda que ao nível de cada piso, a variação entre janelas de sacada e de peito, que por vezes

até variam consoante o piso, ainda um maior recurso a motivos decorativos nas fachadas como

frisos, cimalhas e até esculturas nos melhores edifícios. A composição da fachada é

normalmente feita através de três zonas bem marcadas, o soco, uma zona intermédia e

sistema platibanda/telhado, ao estilo das boulevards parisienses.

As paredes exteriores autoportantes, constituem-se em dois tipos de soluções, alvenaria

ordinária de pedra irregular, e argamassa de cal e areia, ou então de tijolo maciço também com

argamassa de cal e areia. As paredes interiores também autoportantes, são habitualmente

designadas por “frontais”, e são constituídas em alvenaria de tijolo furado com argamassa de

cal e areia. As paredes interiores não estruturais, designam-se por “tabiques”, que na sua

constituição mais comum são em tábuas de madeira fasquiadas e rebocadas, mas que podem

ser constituídas em tijolo de forma semelhante aos frontais embora com menos espessura.

Também nesta tipologia estes “tabiques” em alvenaria de tijolo, são de forma errada

regularmente assumidos como “frontais”.

Apesar da generalidade dos edifícios “gaioleiros” serem globalmente de inferior qualidade,

existem no entanto, alguns de qualidade superior que não poderão ser esquecidos. Existem,

por isso, algumas variantes deste tipo de edificado. Para além dos problemas observáveis a


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olho nu, podemos com base em estudos científicos, saber quais as consequências que o

desleixo que os processos construtivos poderão ter em caso de sismo. Como a resistência ao

sismo destes edifícios é muito inferior aos Pombalinos, podemos antever consequências muito

graves.

2.3 - CARACTERIZAÇÃO DOS ELEMENTOS CONSTRUTIVOS

Com base nas tipologias do edificado que foram identificadas como relevantes no âmbito da

presente dissertação, neste subcapítulo proceder-se-á à caracterização dos elementos

construtivos mais importantes para acções de reabilitação. Para o modelo de custos que se

pretende desenvolver posteriormente, esta caracterização servirá como uma base para as

actividades construtivas cujos custos se tentarão encontrar. Será ainda feita uma breve

descrição, num capítulo mais adiantado, dessas mesmas actividades construtivas a incidirem

sobre os elementos construtivos aqui referidos.

a) Estrutura

Paredes Estruturais

As paredes com função resistente na estrutura do edifício, apresentam no período Pré-

Pombalino uma constituição de materiais muito heterogénea, de onde resultam elementos

rígidos e pesados, com grande capacidade de resistência a cargas verticais (por compressão)

mas uma resistência a cargas horizontais (tracção) que é sempre muito reduzida. Esta

característica pode explicar o facto de a espessura das paredes ser tão elevada, uma vez que

o aumento do peso próprio das mesmas vai aumentar a sua estabilidade, e ainda diminuir o

risco de instabilidade por encurvadura. Quanto às paredes resistentes, podem-se identificar

três tipos predominantes neste tipo de construção, cantaria, alvenaria ordinária e alvenaria de

taipa ou adobe. A diferenciação estabelecida baseia-se no tipo de material utilizado na sua

construção e processo construtivo correspondente, em que a cantaria corresponde a uma

solução considerada mais nobre, uma vez que tanto o material aplicado, à base de pedra

aparelhada, como a mão de obra especializada levavam na maioria dos casos a custos mais

elevados. As alvenarias ordinárias eram geralmente bastante pobres, constituídas por blocos

de pedra irregular, cuja qualidade varia de acordo com a região do país, e por fragmentos de

tijolos ligados por uma argamassa à base de cal e areia. As alvenarias de taipa ou adobe

consistem em terra húmida, com características argilosas, comprimida entre taipais (amovíveis)

de madeira, retirados depois de se completar a secagem, e por vezes era adicionada palha,

como forma de minimizar os efeitos da retracção provocados pela argila aplicada. Esta técnica

foi sendo progressivamente abandonada face ao mau comportamento deste material em

relação à acção da água.


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Na época pombalina as paredes estruturais eram basicamente de alvenaria, com constituição

semelhante à construção pré-pombalina, mas que variam entre 1 a 2 folhas, eram agora presas

a um pórtico tridimensional interior de madeira. O piso térreo é constituído ainda por um

conjunto de arcarias em pedra muito rígidas com uma inércia elevadíssima. Visava colmatar a

impossibilidade da utilização de madeira, que constituíam a gaiola, em zonas junto ao solo. É

de salientar ainda para esta tipologia, o facto de o pé direito ter aumentado, e da utilização de

paredes meeiras que se estendiam acima do telhado para impedir a progressão do fogo em

caso de incêndio.

Para o período que se seguiu, as paredes resistentes pretendiam utilizar a mesma técnica que

foi sendo utilizada ao longo de todo o período Pombalino, no entanto, os cuidados em relação à

gaiola foram progressivamente perdendo importância. A cruz de Santo André foi sendo

esquecida, com o objectivo de poupar madeira que era o elemento mais dispendioso. As

paredes de fachadas principais e de tardoz possuem espessuras que poderão ir até a 1 metro

junto à base, diminuindo-se a espessura à medida que se subia, e aproveitando-se os ressaltos

para se apoiar os vigamentos do vigamento. Já as paredes das empenas são sempre mais

esbeltas, atingindo no máximo 0,50 metros.

Fundações

As fundações de edifícios antigos são normalmente muito rudimentares, e qualquer intervenção

neste elemento é necessariamente uma operação muito delicada que requer tecnologia

especializada.

Na época que antecedeu o Terramoto, a construção existente possuía fundações directas que

habitualmente eram contínuas de alvenaria de pedra. Para uma dada parede resistente, a sua

fundação apresenta uma sobrelargura que se justifica para distribuir as cargas verticais ao

terreno de muito menor capacidade resistente. Também por este factor nota-se por diversas

ocasiões, a menor qualidade dos materiais empregues, uma vez que estando as cargas mas

distribuídas não seria necessário, capacidades de resistência tão elevadas como nas paredes.

Após o Terramoto, com as inovações introduzidas, as fundações modificaram-se ligeiramente.

São tipicamente em alvenaria de pedra rija calcárias, e podem ter muitas variações, consoante

o solo sobre o qual assentam, ligadas com argamassas de areia e cal (traço 1:2). Na zona da

Baixa Lisboeta, considerado o ex-líbris do período pombalino, as fundações assentam em

estacaria de madeira ali colocada para compactar o terreno constituído por entulho ali

depositado e que foi criado no sismo. Os alicerces dos edifícios são de alvenaria de pedra e

com arcos para conduzir melhor as cargas a transmitir ao solo. A transmissão das cargas ao

terreno é feita através de um sistema de grades de madeira constituídas por longarinas e

travessas de secção circular, com cerca de 15 centímetros de diâmetro. Estas são ligadas

entre si com cavilhas de ferro forjado e apoiadas directamente num conjunto de estacas de


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madeira de pinho, com cerca 15 centímetros de diâmetro, de 1.5 metros de comprimento e

afastadas 40 centímetros entre si, cravadas em verde no solo. A cravação das estacas é feita

por intermédio de um maço ou com um engenho apropriado denominado macaco ou bugio.

Para outras zonas da cidade com melhores terrenos, as fundações permaneciam como

directas com sapatas a um lado para suporte das paredes de alvenaria.

No caso dos edifícios “gaioleiros”, as soluções possíveis eram muito semelhantes às soluções

de fundações do período Pombalino, embora praticamente se tenham abandonando as

soluções de fundações em estacas (pelo facto dos terrenos onde os edifícios gaioleiros se

implantam não o requererem), permanecendo basicamente fundações directas e contínuas e

fundações sobre pilares e abóbadas de arco.

Caixa de Escadas

A caixa de escadas começou a ter uma função estrutural importante com a chegada do sistema

construtivo pombalino. Nos períodos Pombalinos e nos que a ele se seguiram, as escadas

foram progressivamente passando para o interior do edifício, contribuindo de forma muito

relevante para a resistência face à acção sísmica, sendo a sua concepção bastante compacta,

com três paredes paralelas em gaiola, solidamente travadas pelos degraus. O desenvolvimento

técnico atingido, imposto pela necessidade urgente de reconstrução da época que se seguiu ao

terramoto, tanto em quantidade como até em qualidade, levou à criação de uma produção em

série de elementos construtivos, através da implementação de sistemas de pré-fabricação em

elementos de variadíssima ordem. A esta uniformização de soluções não terá sido alheia a

condição de militares dos responsáveis pelo plano de reconstrução. Nos edifícios Gaioleiros,

embora se aplicasse a mesma filosofia de construção do período Pombalino, a caixa de

escadas foi perdendo importância na contribuição para a resistência relativamente a forças

horizontais, fundamental em caso de sismo.

b) Envolvente Exterior

Fachadas e empenas

As fachadas e empenas dos edifícios, nas tipologias em causa, apresentam habitualmente

revestimentos que visam garantir a protecção das paredes aos ataques mecânicos e químicos

a que esta se encontra sujeita. Habitualmente é constituído por um reboco de cal e areia

posteriormente caiado a branco, mas por vezes e especialmente no período pombalino, é

revestido por um painel de azulejos que ocupa toda a fachada.

Parte integrante das fachadas são as cantarias. A utilização de cantarias tornou-se muito

vulgar em edifícios antigos. Tem duas funções principais, em primeiros lugar a função

estrutural, estando localizada em pontos estratégicos de portas e janelas, e em segundo lugar


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a função decorativa, estando cada tipo de cantaria associada a uma região de acordo com a

disponibilidade em termos de pedra. Em relação à evolução destas peças ao longo dos anos, é

possível denotar uma alteração nas dimensões das cantarias uma vez que a escassez de

pedra levou a uma diminuição dos tamanhos das mesmas.

Figura 9 – Fachada de um edifício Pré-

Pombalino

Figura 10 – Fachada de um edifício Gaioleiro

É ainda de referir a particularidade das fachadas de tardoz nos edifícios gaioleiros que

apresentam habitualmente uma estrutura em ferro fundido, que os torna muito característicos.

Desse modo e apenas para este tipo de edifícios a fachada de tardoz deverá ser considerada à

parte das restantes fachadas.

Cobertura

A variedade nas soluções construtivas relativamente às coberturas é muitíssimo ampla. As

soluções vão variar, não só com a tipologia, mas também com a dimensão e geometria de

implantação do edificado.


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Figura 11 – Estrutura de uma cobertura em madeira

As coberturas do período Pré-Pombalino, poderão genericamente ser definidas como

coberturas muito rudimentares no respeita à sua concepção, especialmente para os edifícios

caracterizados pelo “andar de ressalto”. Para os edifícios maiores, com duas águas, temos

normalmente aquilo que é definido como o pau de fileira, sobre o qual se vão apoiar um

conjunto de vigas (de secção circular) em ambos os sentidos, sendo que no outro extremo

estão apoiadas nas paredes-mestras, já para os edifícios de menor porte e que representam a

maioria do edificado deste tipo, têm apenas uma água em que o conjunto de vigas irá apoiar

directamente nas paredes mestras em cada um dos extremos. Sobre as vigas é aplicado um

tabuado de madeira onde é posteriormente o telhado. Os vãos a vencer são normalmente

curtos, pelo que a secção das vigas é de pequena inércia, nota-se ainda que o tecto na zona

da cobertura é muitas vezes inclinado, podendo ainda haver uma estrutura horizontal com as

mesmas características a cobrir o interior da cobertura que serve de suporte ao forro do tecto.

Pela simplicidade na sua execução original, tendo a maioria sido montados sem nenhum

cálculo de esforços, o seu estado normal de conservação é muito baixo sendo o mais normal

para intervenção neste edificado a intervenção profunda com substituição total ou parcial da

estrutura de suporte.

Os outros edifícios deste período que foram considerados, de melhor qualidade em alvenaria

bem cuidada, já possuem asnas em madeira com pelo menos duas águas. Estas asnas são

obtidas pela triangulação de elementos simplesmente ligados entre si. As ligações das peças

poderão variar muito sendo as soluções mais óbvias as ligações pregadas, coladas ou

recorrendo-se a elementos de ligação metálicos. Verifica-se normalmente que quanto mais

erudito é o edifício, mais complexo e completo é a estrutura da cobertura.

Na época de construção pombalina, o método de construção das coberturas revolucionou-se

por completo em relação àquilo que tinha vindo a ser prática corrente até então. De qualquer

modo as estruturas de cobertura actualmente existentes em edifícios desse período foram

praticamente todas alteradas após a construção dos edifícios. Devido à enorme qualidade


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estrutural na base destes edifícios, levantaram-se mais um ou dois pisos consoante o caso,

pelo que o resultado final foi uma cobertura de qualidade muito inferior àquilo que tinha sido

originalmente pensada. Deste modo, a intervenção nestas coberturas significa quase sempre a

substituição integral da estrutura de suporte, que se resume normalmente a asnas simples,

compostas ou mistas. È de referir ainda que os vãos relativamente a outros edifícios como os

gaioleiros são consideravelmente menores, o que vão permitir a utilização de secções de

menor dimensão nas asnas.

A cobertura de edifícios gaioleiros, é semelhante à cobertura que se encontra em edifícios

pombalinos, embora de melhor qualidade e ressalvando-se algumas diferenças. As estruturas

são em pinho (principalmente proveniente do Pinhal de Leiria) e as dimensões face aos

pombalinos são maiores, com as secções dos vigamentos de grande altura e pouca largura.

O revestimento para todas estas coberturas, é normalmente em telha de Marselha ou de

canudo, podendo possuir ou não, revestimento em madeira por baixo da mesma. Os casos em

que existe outro tipo de revestimento por baixo das telhas correspondem normalmente a obras

de reconstrução ou reabilitação sofridas após a data da sua concepção.

c) Interiores

Tectos e Pavimentos

Os interiores dos edifícios compõem-se por três factores, os pavimentos, as paredes e os

tectos. Apesar de todos eles estarem agrupados na mesma categoria tanto os pavimentos

como as paredes interiores terão funções estruturais que deverão ser devidamente

consideradas.

Os pavimentos de edifícios antigos são na sua maioria em madeira, que foi sendo alterada

consoante a disponibilidade da época em relação à espécie de árvore. É característica destes

edifícios especialmente nos períodos Pombalinos e “gaioleiros” de terem o primeiro piso em

arcos de alvenaria (no caso de edifícios Pré-Pombalinos isto só acontece em edifícios de maior

nobreza), podendo receber um pavimento em soalho ou enchimento com protecção de pedra

ou cerâmico.


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Figura 12 – Tecto trabalhado

Para os edifícios Pré-Pombalinos relativamente aos pavimentos dos pisos elevados era mais

vulgar tanto na quase totalidade dos edifícios correntes como em palácios a utilização de

pavimentos de madeira, os referidos sobrados. O pavimento consistia para além da madeira

num conjunto de vigas encastradas nas paredes de alvenaria, usualmente nas de fachada,

com afastamento que pode variar entre 20 a 40 centímetros, apoiadas no tabique resistente

paralelo às fachadas, sensivelmente a meio do vão. No caso das casas de fachada em tabique,

o pavimento formava um conjunto homogéneo com estas. É possível ainda observar em

edifícios desta época de menor qualidade (“andar de ressalto”), o uso de perfis redondos, que

resulta do descascamento simples de algumas espécies arborizes sem nenhum tratamento

posterior. O recurso a este tipo de técnica vai limitar a altura dos perfis a um máximo de 20

centímetros por indisponibilidade por parte das espécies, limitando desse modo também os

vãos a 4 metros.

No caso da construção Pombalina, eram utilizados vigas com 15 centímetros de largura

afastadas em 15 centímetros entre si, perfazendo uma distância entre eixos de 30 centímetros.

A altura das secções é normalmente de 20 centímetros e a madeira utilizada poderá ser

carvalho ou azinho. Estas vigas vão estar ligadas à gaiola, assentando sobre os frechais que

fazem parte dos frontais integrados nas paredes de fachada. Os vãos a vencer não são

especialmente longos, explicando assim a não utilização de secções com inércias elevadas.

Nos pisos inferiores, como já foi referido, recorre-se sempre a arcos de alvenaria que são

posteriormente enchidos e recebendo revestimento cerâmico. É de notar que o estado de

conservação dos pisos deste tipo de edifícios é geralmente muito bom, não necessitando de

intervenções de carácter profundo.

Tendo os edifícios “Gaioleiros” resultado da degeneração da construção pombalina, verifica-se

a utilização de vãos maiores e afastamento entre vigamentos também maiores. Isto vai

provocar a necessidade de recorrer a vigas de maior secção. É também de referir que nesta

época o tipo de madeira utilizado foi progressivamente passando do carvalho e do azinho para

o pinho nacional, mais vulnerável a ataques de insectos (insectos e térmitas) e fungos (de


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podridão seca e húmida). Por variadíssimas vezes é observada a dispensa da utilização de

frechais, assentando o pavimento directamente sobre a alvenaria. Ao contrário do que sucede

nos edifícios Pombalinos, o estado de conservação dos pisos destes edifícios é geralmente

muito fraco necessitando na maioria das vezes de intervenções de carácter profundo.

Em todo o período que sucedeu o Terramoto até à introdução do betão armado, a solução de

revestimento mais utilizada para os tectos, consiste numa solução à base de cal e gesso

aplicada sobre um fasquiado de madeira pregado ao vigamento do tecto. Em tectos mais

eruditos o estuque é trabalhado, moldando-se adquire formas geralmente de florões e figuras

de cor branca. Outra solução possível consiste num tecto em caixotão de madeira com o efeito

de “saia e camisa”. Sobre este tecto é aplicada uma pintura a tinta de óleo.

Paredes de Compartimentação

Figura 13 – Paredes de compartimentação

Em condições normais, as paredes de compartimentação não foram desenvolvidas de modo a

receber cargas, no entanto na construção designada por pré pombalina, estas desempenham

quase sempre essa função. Isto acontece pelas limitações dos materiais disponíveis, a própria

arquitectura e a organização dos espaços, mobilizando assim quase sempre capacidade

resistente, ainda que por vezes não seja vertical, pode servir como travamento geral das

estruturas. Estas paredes apresentam uma enorme diversidade de soluções, havendo padrões

identificáveis por regiões geográficas. Na zona de Lisboa (bem como em praticamente todo o

sul do país), o adobe é a solução mais observada, e resulta da aplicação de blocos de argila

cozida ao sol. Existe ainda soluções de tabiques de madeira, observável em praticamente todo

o país.


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Na construção Pombalina como nos edifícios “Gaioleiros”, a solução de paredes de

compartimentação é a de tabiques, com fraca resistência e uma espessura média de 0.15m,

embora ao nível do rés-do-chão as paredes divisórias sejam resistentes. A solidarização das

paredes interiores era conseguida sempre que uma prancha da periferia do pavimento embebia

na parede de alvenaria.

Os revestimentos das paredes interiores são muito vastos. No caso das paredes em alvenaria

o revestimento mais comum é à base de cal e areia. Por vezes eram adicionados outros

aditivos como pó de tijolo moído ou pozolanas para obter o efeito de endurecimento e secagem

em ambientes húmidos, no entanto, a sua utilização não se encontra documentada, bem como

o traço utilizado que era algo intuitivo para obter uma boa trabalhabilidade, mas que se estima

estar entre 1:2 a 1:3. Podia ser ou não aplicado posteriormente estuque sobre o reboco e

consequente caiação. Outra solução de revestimento incidia sobre os tabiques da madeira, em

que era aplicado estuque sobre o fasquiado à base de cal e gesso.

Escadas

As escadas em edifícios pré-pombalinos são normalmente de madeira, podendo ser em pedra

embora este caso não seja tão habitual. Estes edifícios possuem habitualmente escadas muito

inclinadas (por vezes com inclinações superiores a 100%) e muito estreitas (inferiores a 1m de

largura), localizando-se normalmente junto a uma das empenas do edifício, estando desse

modo associadas a um lote especifico. Devido à sua falta de comodidade de acordo com a

regulamentação actual, as escadas deste tipo de edifícios terá quase sempre de sofrer

demolição e posterior reconstrução.

Figura 14 – Escadas de um edifício gaioleiro


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A partir do terramoto, tornou-se progressivamente mais comum a existência de escadas com

dois lanços, patamares intermédios entre pisos, e larguras sempre superiores a 1m. Os

primeiros lanços de escadas deste edificado são tipicamente em alvenaria de pedra, sendo os

restantes lanços (mais elevados) em soalho.

Caixilharias

As caixilharias em edifícios antigos são quase sempre em madeira de casquinha, apresentando

formas, configurações e tipologias variadíssimas. É de salientar o facto que as soluções hoje

em dia existentes em edifícios antigos, raramente correspondem à solução original, devido à

adulteração que se verificou das mesmas, e nalguns casos pela substituição por materiais mais

eficazes como o alumínio.

Cozinhas e Instalações Sanitárias

Em relação às cozinhas e instalações sanitárias, estas só passaram a ter uma maior

importância no período após o terramoto. Antes disso as cozinhas eram muito rudimentares e

as instalações sanitárias eram quase sempre inexistentes. Este tipo de compartimentação que

se observa hoje em dia neste tipo de edificado sofreu ao longo dos anos qualquer tipo de

intervenção, e no caso específico das casas de banho, uma adaptação de um compartimento

comum a este espaço.

Figura 15 - Cozinha após acção de reabilitação

Este tipo de edificado considerado, possui normalmente cozinhas e instalações sanitárias

obsoletas, com móveis e loiças a necessitarem de substituição.


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d) Instalações Especiais

As instalações em edifícios antigos são normalmente de natureza muito rudimentar, e quando

tal não sucede é natural que tenha sofrido intervenções de modernização no edifício. A rede de

gás é inexistente, a rede de electricidade existe muitas vezes na parte exterior das paredes e

quanto às redes de abastecimento de água, são normalmente constituídas em chumbo, muito

prejudiciais para a saúde humana, e actualmente anti-regulamentares.

Assim, e após caracterização dos diversos elementos construtivos que compõem os edifícios

considerados nesta dissertação, indica-se no quadro seguinte todos aqueles sobre os quais irá

incidir o modelo que se propõe:

Estrutura - Estrutura da Cobertura

- Paredes Resistentes

- Fundações

- Caixa de Escadas

Envolvente Exterior - Fachadas e Empenas

- Fachada de Tardoz

- Cobertura

Interiores - Revestimentos em Caixa de Escadas

- Tectos

- Pavimentos

- Paredes de Compartimentação

- Carpintarias / Serralharias

- Instalações Sanitárias

- Cozinhas

Instalações Especiais - Águas

- Electricidade

- Gás

Tabela 2 – Elementos construtivos analisados


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2.4 - NÍVEIS DE INTERVENÇÃO

Os edifícios em relação aos quais serão analisadas as estruturas de custos para obras de

reabilitação, apresentam-se em estados de conservação muito diversificados que obrigam a

trabalhos de construção específicos de acordo com esse mesmo estado. Por outro lado, os

objectivos de cada uma dessas obras podem também variar, havendo para tal a possibilidade

de se alterarem as funções do espaço, ou até mesmo o nível dos acabamentos. Identificam-se

assim um conjunto de factores que fazem variar a complexidade da intervenção, ao que se

torna necessário o agrupamento de trabalhos construtivos em concordância com seu nível de

profundidade. Definem-se três níveis diferentes: Ligeiro, médio e profundo.

2.4.1 - Intervenções Ligeiras

O nível de intervenção ligeiro aplica-se em actuações cujo objectivo seja o de beneficiar ou

reparar determinados elementos construtivos. Não implica a deslocalização ou realojamento

dos seus habitantes, repercutindo-se de forma pouco significativa nas suas actividades diárias.

É aplicado em situações que o edifício se encontra num estado de conservação razoável,

incluindo apenas trabalhos que visam restituir ao edifício uma qualidade semelhante àquela

que se verificava aquando da sua concepção, como substituição ou limpeza de acabamentos

de paredes, tectos e pavimentos.

É ainda de referir que as perspectivas económico-sociais deste nível de intervenção, ligadas à

física do edifício, são atractivas para quem pretenda uma valorização do bem imóvel num curto

espaço de tempo. Este tipo de acção encontra-se habitualmente ligado à pequena iniciativa

privada.

2.4.2 - Intervenções Médias

As intervenções médias abrangem todos os trabalhos envolvidos nas intervenções ligeiras,

acrescidos de alguns mais como a reparação ou substituição de carpintarias, a reparação ou

pequeno reforço de elementos estruturais, ou ainda a reparação de elementos da cobertura ou

das paredes. São ainda classificados dentro das intervenções médias os trabalhos

correspondentes à substituição isolada de elementos de instalações, e melhoria das condições

ambiente, particularmente nas instalações sanitárias e cozinhas.

É facilmente distinguível das intervenções ligeiras pelo facto de requerer a desocupação do

edifício em causa, que se pode manifestar na totalidade ou apenas parcialmente dependente

dos trabalhos em curso.


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Em relação às perspectivas económico-sociais, este nível de intervenção é praticado com

muita regularidade por serviços de reabilitação de Câmaras Municipais, com o objectivo de

recuperar os centros urbanos sem ter de recorrer a reforços estruturais significativos, poupando

investimentos avultados.

2.4.3 - Intervenções Profundas

As acções de reabilitação profundas incluem, para além dos trabalhos já referidos nos outros

níveis de intervenção, trabalhos que visam intervir profundamente no sistema construtivo

existente, na distribuição do espaço e ainda na organização tipológica. É prática comum a

alteração do número de fogos ou mesmo da utilização predefinida das diferentes áreas do

edifício.

Figura 16 – Intervenção profunda em edifício no Bairro Alto

Este tipo de obras implica necessariamente uma afectação do sistema estrutural existente, com

técnicas tradicionais ou modernas, dependendo do caso, podendo obrigar a uma coexistência

de diferentes sistemas e materiais construtivos.

Os procedimentos legais para estas acções são complexos, havendo a obrigatoriedade de

apresentação de um projecto para todas as especialidades envolvidas. É ainda necessária a

desocupação temporária de todos os habitantes do edifício.

As intervenções profundas aplicam-se geralmente a edifícios que apresentam um estado de

degradação avançado e cuja adaptabilidade às necessidades modernas se encontra

desajustada. É de esperar que após o término das obras tenhamos um edifício com qualidade

equiparável a qualquer edifício de construção recente.


26

Tem havido uma procura crescente por este tipo de práticas, especialmente no que respeita à

iniciativa privada, com o objectivo da promoção de habitação de elevada qualidade, também

com procura em acentuado crescimento.


27

3 - ENQUADRAMENTO DAS ACTUAÇÕES DE CONSERVAÇÃO E

REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS

3.1 - INTRODUÇÃO

Para o sucesso de qualquer actividade de reabilitação de edifícios, é de vital importância o

conhecimento das disposições legais existentes. Considera-se desse modo útil passar em

revista os vários tipos de controlos administrativos que acompanham as acções de reabilitação

em Portugal, mais especificamente na cidade de Lisboa.

3.2 - BASES LEGAIS ASSOCIADAS A OBRAS DE REABILITAÇÃO

3.2.1 - Considerações gerais

Tal como já foi referido em capítulos anteriores, o enquadramento legal para as obras de

reabilitação de edifícios sempre foi uma condicionante de fulcral importância para o

desenvolvimento da actividade. Devido a esta importância, foi considerado relevante, para este

estudo a inclusão de elementos que permitissem explicar a situação que se vive actualmente

neste campo.

O subcapítulo que se segue pretende não só explicar a situação legal actual, como também

explicar a transição neste aspecto que estamos a passar, e ainda a situação de excepção em

zonas de Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU).

3.2.2 - Procedimentos Legais em Obras de Reabilitação

a) Procedimentos legais em obras de reabilitação e respectiva análise

O diploma base que rege o licenciamento das obras de edificação particulares é o Decreto-Lei

n.º 555/99, de 16 de Dezembro (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação). As obras de

reabilitação integram-se no conceito de obras de edificação e, por essa via, estão sujeitas aos

procedimentos de controlo que a lei estabelece.

Recentemente o Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro foi objecto de alteração por via da

Lei 60/2007, de 4 de Setembro, com o objectivo de tornar mais simples os procedimentos

legais para obras de reabilitação.

Segundo a nova legislação temos uma situação de absoluta isenção: “obras de alteração no

interior de edifícios ou suas fracções, à excepção dos imóveis classificados ou em vias de

classificação, que não impliquem modificações na estrutura de estabilidade, das cérceas, da

forma das fachadas e da forma dos telhados”.


28

O regime também continua a prever isenção de licenciamento ou comunicação prévia para o

caso de obras de conservação. Entende-se por obras de conservação, obras que se destinam

a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção.

Temos um leque de muitas situações em que o regime poderá ser o da comunicação prévia. A

diferença essencial entre o regime da licença e o da comunicação prévia é a de enquanto a

licença obriga a três fases diferentes (fase de apreciação do projecto de arquitectura, fase de

apreciação das especialidades e fase de emissão do alvará de construção), a comunicação

prévia requer apenas uma. Este factor apresenta-se como muito relevante já que o desfecho

de cada uma destas fases obriga a uma tomada de posição oficial em que tem que se passar

por todos os graus hierárquicos na Câmara Municipal. Assim, é o técnico que primeiro informa

e assina, depois o processo tem que passar pelo chefe de divisão, depois intervém o chefe de

departamento, em seguida o director municipal e só então o vereador com pelouro na área do

urbanismo. Muitas vezes é a simples subida do dossier entre os graus hierárquicos o que

provoca maiores delongas nos licenciamentos.

Em relação ao anterior regime legal, poder-se-á dizer como crítica que a comunicação prévia,

que era um regime muito mais simplificado que o licenciamento, foi alargada a novas situações

mas tornado muito mais complexo, a ponto de estar mais relacionado com o regime anterior da

autorização, formalmente extinto, do que com o regime da comunicação prévia anterior.

Ora na comunicação prévia há apenas uma fase e, em rigor, não há que haver pronúncia dos

vários escalões hierárquicos, já que na maior parte dos casos o processo acaba com uma

espécie de deferimento tácito, por exemplo, se nada se disser entende-se que não há oposição

da Câmara e o requerente poderá, pagando as taxas correspondentes, dar de imediato início

aos trabalhos. A apresentação dos elementos é feita numa só vez, tendo o requerente de

entregar os projectos de arquitectura, os projectos de engenharia das várias especialidades e

todos os dados referentes ao construtor e os seguros e demais elementos respeitantes à obra.

A Câmara tem que ser rápida a apreciar as propostas de intervenção, dispondo, quando não

há consultas a entidades externas a fazer de 20 dias, ou em caso de necessidade de

consultas, de 60 dias. Após esses prazos, o requerente poderá iniciar as obras.

Este regime das obras de reabilitação sujeitas a comunicação prévia pode colocar-se

essencialmente em quatro situações diferentes, uma delas já existente no regime legal anterior,

que é quando tenhamos um Plano de Pormenor para a zona onde o prédio se localiza e que

defina uma série de parâmetros de intervenção e as outras duas previstas com a recente

alteração da lei:

Prevê-se também no novo regime legal que, sempre que se esteja numa zona urbana

consolidada esteja sujeito a comunicação prévia. De acordo com a definição legal, zona urbana

consolidada é “a zona caracterizada por uma densidade de ocupação que permite identificar


29

uma malha ou estrutura urbana já definida, onde existem as infra-estruturas essenciais e onde

se encontram definidos os alinhamentos dos planos marginais por edificações em

continuidade”. Parece que se encaixam nesta definição vastas áreas das nossas cidades,

mesmo zonas que, nos PDM’s não são formalmente classificadas como “áreas consolidadas”

(em Lisboa, por exemplo temos Áreas Consolidadas de Moradias Unifamiliares, Áreas

Consolidadas de Edifícios de Utilização Terciária, Áreas Consolidadas de Edifícios, entre

outros) mas que, materialmente cumprem os requisitos da referida definição.

Em obras de reconstrução com preservação de fachadas é também possível a utilização da

figura da comunicação prévia. “As obras de construção subsequentes à demolição de parte de

uma edificação existente, preservando as fachadas principais com todos os seus elementos

não dissonantes e das quais não resulte edificação com cércea superior à das edificações

confinantes mais elevadas”. Esta definição não é muito clara e importa analisar. Assim, a

demolição preserva as “fachadas principais”. Não há demolição total. Em segundo lugar, pode

haver demolição dos elementos dissonantes das fachadas principais, como o caso de

elementos que terão sido acrescentados posteriormente à data de construção da fachada. Por

último, diz-se que não deverá das obras de construção resultar “edificação com cércea superior

à das edificações confinantes mais elevadas”. Assim poderá ampliar-se o prédio que mantenha

essas fachadas principais até uma determinada altura.

Figura 17 - Câmara Municipal de Lisboa, entidade licenciadora

Estas obras de reconstrução com preservação de fachadas, cuja definição não parecia muito

clara, servem com efeito para incremento de situações de reabilitação. Pretendeu-se que se

mantivessem fachadas e que a opção não fosse simplesmente demolir todo o prédio e quem o

fizesse assim, poderia submeter a um procedimento de comunicação prévia (e não de

licenciamento que seria mais moroso) e por outro lado dar um bónus, fazer obras de ampliação

até às cérceas das edificações confinantes mais elevadas.

Com a alteração à lei prevê-se ainda que um pedido de informação prévia, que é um pedido de

viabilidade para determinada intervenção, se este for feito de uma forma bastante completa


30

(mas incluindo apenas um projecto de arquitectura) que após a sua aprovação se possa

submeter à Câmara o mesmo projecto sob o regime de uma comunicação prévia. Esta nova

faculdade pode servir para encurtar prazos porque já que a comunicação prévia depende

apenas do requerente. Teremos que contar simplesmente com a notificação final da decisão

quanto ao pedido de informação prévia e depois a comunicação prévia correrá por impulso e

responsabilidade exclusivas do requerente.

Quando nenhum outro regime legal se aplica, deverá ser seguido o regime do licenciamento.

Neste estudo dedicado à reabilitação, há que escrutinar todo o sentido e alcance do art.º 4.º n.º

2 al. da lei que temos vindo a tratar:

“Estão sujeitas a licença administrativa: as obras de reconstrução, ampliação, alteração,

conservação ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação e as obras de

construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação ou demolição de imóveis

situados em zonas de protecção de imóveis classificados, bem como dos imóveis integrados

em conjuntos ou sítios classificados, ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou

restrição de utilidade pública.”

Em primeiro lugar temos imóveis classificados ou em vias de classificação. Todas as obras,

mesmo as de conservação e as obras de alteração interiores que não alterem a estrutura de

estabilidade e que como se referiu estariam isentas de licença, nestes casos (imóveis

classificados ou em vias de classificação) estão sujeitos a licença.

O mesmo artigo refere depois “zonas de protecção de imóveis classificados”, prevendo uma

zona de protecção de imóveis classificados, ou “imóveis integrados em conjuntos ou sítios

classificados”, como por exemplo a Baixa Pombalina que foi classificada como Património

Nacional. Em zonas históricas é muito frequente termos imóveis classificados e, em

consequência, zonas de protecção de imóveis classificados, como a zona do Bairro da Lapa

em Lisboa, por exemplo, que embora não possua uma classificação de conjunto, temos muitos

imóveis classificados e vastas áreas sujeitas a faixas de protecção. Nestes locais cairemos na

maior parte dos casos em procedimentos de licenciamento.

Finalmente, a lei fala em “áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade

pública”. Como sabemos, há inúmeras servidões administrativas espalhadas pelo território das

cidades: servidões a escolas, a hospitais, a estradas, corredores aéreos, etc. Estas servidões

constituem ónus que recaem sobre os prédios e terrenos em virtude de razões de interesse

público. Por exemplo existem servidões que recaem sobre terrenos que são confinantes com

estradas e onde, por um lado, existe sempre uma área onde é em absoluto proibido construir e,

depois, áreas de protecção à mesma. Ora, em cidades como Lisboa, é muitíssimo frequente

encontrar situações em que os prédios estão sujeitos a servidões de natureza muito diversa, o


31

que tem como consequência que será, nesses casos, obrigatório ir para um procedimento de

licenciamento.

Quanto ao tempo previsto para a atribuição da licença de construção, temos que a lei deve em

primeiro lugar deliberar em 30 dias sobre o projecto de arquitectura.

O referido tempo de 30 dias suspende-se a partir da data da realização das consultas a

entidades externas, caso seja necessário fazê-las e até, no máximo, ao prazo que a lei

estabelece para que as entidades se pronunciem que é de 20 dias. O IGESPAR, o nome

rebaptizado do IPPAR é muitas vezes chamado a pronunciar-se em obras de reabilitação. O

deferimento do projecto de arquitectura resulta de uma apreciação que incide sobre a sua

conformidade com os planos municipais de ordenamento do território e demais instrumentos de

gestão territorial aplicáveis e outras imposições como servidões e restrições de utilidade

pública, regulamentação de construção como o Regulamento Geral de Edificações Urbanas e

quaisquer outras normas legais e regulamentares relativas ao aspecto exterior e a inserção

urbana e paisagística das edificações, bem como sobre o uso proposto. Todas as

considerações como inserção urbana e outros juízos de natureza mais abstracta terão que ser

devidamente fundamentadas para ter validade.

Uma vez aprovado o projecto de arquitectura o requerente é notificado para em 6 meses

apresentar os projectos de especialidades que, de acordo com a natureza da obra, se

imponham. Apresentados os mesmos projectos de especialidades a Câmara Municipal tem um

prazo de 60 dias para se pronunciar quanto aos mesmos, sendo que a Câmara Municipal não

deverá apreciar a bondade técnica dos diferentes projectos pois a lei diz muito claramente que

os termos de responsabilidade dos engenheiros que assinam estes projectos são garantia

bastante do cumprimento da regulamentação existente. A Câmara deverá, assim, bastar-se a

confirmar que todos os projectos entregues são aqueles que foram pedidos e se aqueles que

deveriam ter sido certificados por entidades certificadoras (gás, comunicações, electricidade

acima de certa potência) o foram efectivamente.

Além do factor que se referiu do licenciamento ter várias fases e isso representar uma grande

morosidade por ser necessário em cada uma delas da intervenção dos diferentes graus

hierárquicos da estrutura urbanística da autarquia, outro factor que por vezes faz dilatar o

tempo de resposta é que para obstar a um indeferimento camarário, o requerente faz junção de

elementos substitutivos aos inicialmente apresentados, obrigando a novas consultas, a novas

informações camarárias e a novas subidas na hierarquia.

Integrando estes procedimentos nos níveis de intervenção considerados no âmbito da

dissertação, rapidamente se chega aos procedimentos que deverão ser seguidos tendo em

conta a natureza dos trabalhos a efectuar.


32

Para as obras de intervenção ligeiras, não deverá ser necessário qualquer pedido de

licenciamento ou comunicação prévia, estando sujeitas ao regime de isenção absoluta.

No que refere as intervenções médias, dependendo dos trabalhos envolvidos, os

procedimentos legais vão variar. Se os trabalhos da intervenção forem obras de alteração no

interior de edifícios não classificados ou suas fracções que não impliquem modificações da

estrutura de estabilidade dos edifícios, das cérceas, das fachadas e da forma dos telhados, o

regime será o mesmo do das intervenções ligeiras. Caso exista algum trabalho de

reconstrução, então deverá ser feita uma comunicação prévia às entidades camarárias.

Por seu turno, as intervenções profundas estão quase sempre sujeitas ao regime de

licenciamento atrás referido, porque implicam sempre obras de estrutura de estabilidade dos

edifícios.


33

Tabela 3 – Procedimentos legais de acordo com o nível de intervenção


34

b) Procedimento legal em zonas de Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU’s)

Com o objectivo de promover e incrementar a reabilitação urbana, no Decreto-Lei nº104/2004

de 7 de Maio foi dada a possibilidade aos Municípios de criarem empresas de reabilitação

urbana nas quais podem deter a totalidade do capital social. As SRU’s, como são designadas

estas empresas, têm como principais competências o licenciamento e autorização de

operações urbanísticas, a expropriação dos bens imóveis e os direitos a eles inerentes

destinados à reabilitação urbana, proceder a operações de realojamento e a fiscalização as

obras. Ao ser constituída uma SRU é definido o limite geográfico para a mesma, designado por

Zona de Intervenção, nas quais exercem competências nas áreas classificadas como

históricas.

Uma das vantagens, pelo menos teóricas, é a maior celeridade de todo o processo. Os

processos de licenciamento deverão ser apreciados num prazo de 20 dias contados, consoante

o caso, da data da recepção do requerimento inicial, quando previamente efectuadas as

consultas, ou do último dos pareceres, autorizações ou aprovações ou ainda do termo do prazo

para a recepção dos mesmos pareceres, autorizações ou aprovações.

Existem outras vantagens oferecidas pelas SRU, nomeadamente para quem quer que esteja

interessado em promover obras num edifício do qual seja proprietário, inquilino, ou até mesmo

apenas interessado, disponibilizando informação sobre o estado de conservação, de ocupação

e de propriedade dos imóveis e sobre os condicionamentos à edificabilidade das operações de

reabilitação concretas. Pode também disponibilizar informações sobre os direitos e deveres dos

proprietários, demais titulares de direitos reais e arrendatários, no processo de reabilitação,

nomeadamente, sobre as eventuais comparticipações financeiras públicas ou bonificações de

crédito a que estes podem aceder. Pode ainda apoiar os proprietários na preparação e

execução das acções de reabilitação.

Embora o enquadramento legal para as áreas inseridas nas SRU seja bastante mais favorável,

os resultados práticos das acções destas entidades poderão não corresponder exactamente

aos objectivos a que se propõem. Apesar de tudo é de salutar o enorme avanço que as

Sociedades de Reabilitação Urbana representam no sentido de promover a reabilitação nos

centros urbanos do país.

3.2.3 - Necessidades de Projecto

As necessidades de projectos para as obras de reabilitação são variáveis de acordo com o

regime legal em que se inserem.

As pequenas obras de conservação/reabilitação (intervenções ligeiras) não requerem nenhum

projecto específico, embora por vezes existam desenhos que permitem explicar as intenções


35

de quem dirige a intervenção. As obras de alteração do interior dos edifícios embora

legalmente também não obriguem à existência de um projecto, normalmente possuem-no para

explicar as alterações efectuadas.

As intervenções médias requerem habitualmente tanto projecto arquitectura, como até projecto

para todas as outras especialidades. O nível de pormenorização do projecto poderá ser

variável de acordo com o regime legal que se lhe aplica.

No caso das intervenções de carácter profundo será sempre necessário projecto de

arquitectura, estrutura bem como de todos os outros tipos de especialidades.

3.3 - SEGUROS PARA OBRAS DE REABILITAÇÃO

A actividade das seguradoras oferece variados produtos orientados para o sector da

construção, no qual se incluem as obras de reabilitação. No entanto, existem problemas de

varias ordens do qual se destaca, desde logo, a ausência de um quadro legal adequado, que

associada ao desconhecimento que as construtoras e os donos de obra têm quanto às reais

necessidades que um seguro deve preencher para esta actividade, colocam alguns obstáculos

no desenvolvimento deste mercado. De qualquer forma, a lei não é verdadeiramente explícita

na definição de um enquadramento legal para a celebração de contratos de seguros no sector

da construção. Isto tanto se pode reflectir numa errada atribuição de responsabilidades, como

em cláusulas fora do contexto para a obra que se pretende.

Por omissão da legislação, a lei referente ao licenciamento de obras particulares não contém

actualmente qualquer disposição legal que torne obrigatório um seguro, estando assim a

actividade construtiva obrigada aos mesmos tipos de seguros que qualquer outra empresa de

outra área, ou seja, a de acidentes de trabalho e o de responsabilidade civil.

Um dos seguros mais utilizados orientado para o sector é o de construção e montagem, que já

se faz há muitos anos em Portugal, o qual poderá evitar perdas significativas ser for feito de

forma correcta. Para contratar um seguro como este, à semelhança de todos os outros

seguros, têm sempre de ser discutidas previamente as condições de celebração. No entanto,

quando se contrata um seguro, é preciso conhecer muito bem quais são as coberturas e

principalmente quais as exclusões e o seu âmbito, pelo que a negociação é fundamental. Para

que o processo de negociação entre as duas partes envolvidas decorra da forma mais

vantajosa possível para as duas partes, é fundamental que se faça uma avaliação dos riscos,

já que é aqui que se percebe claramente os riscos que devem ser transferidos, como e com

que capitais. Para tal, o procedimento passa pela entrega de uma cópia do projecto por parte

do empreiteiro à seguradora, seguido da escolha de um gabinete de controlo que vai verificar

todo o projecto. O papel dos técnicos deste gabinete é o de certificarem se existem, ou não,

condições para ser aceite o risco, pois caso não estejam reunidas as condições necessárias,


36

não será aceite o seguro. Poderão haver alterações posteriores que deverão ser negociadas

até à aceitação do seguro.

O processo passa à fase seguinte aquando do arranque dos trabalhos, altura em que o

gabinete de controlo passa a ter uma equipa permanente em obra, a qual, com a regularidade

que for fixada pela seguradora, vai emitindo relatórios quanto à conformidade dos trabalhos.

Também nesta fase, a equipa de fiscalização pode considerar que é necessário realizar

algumas alterações, que caso não sejam acatadas, finda-se o processo de negociação e o

seguro fica sem efeito.

Por fim, o gabinete de controlo emitirá o relatório final para a companhia de seguros,

certificando que está tudo em conformidade e que o seguro decenal pode ser aceite,

processando-se, então, a apólice e o pagamento do remanescente do prémio contratado, uma

vez que, logo no início das negociações, é feita uma estimativa de quanto irá custar o seguro.

Neste tipo de seguros, há uma percentagem do prémio que é paga à cabeça e que, se o

seguro não vier a ser emitido, poderá ser perdida a favor da seguradora, enquanto o

remanescente é pago no fim, sendo que o tomador do seguro tem, ainda, que suportar todos

os custos do gabinete de controlo.

A cobertura de perdas de exploração é outro tipo de acordo que poderá ser celebrado, embora

raramente o seja. Quando acontece um acidente numa obra, existe sempre, para além da

necessidade de refazer trabalhos, um período de paralisação, envolvendo, em regra, a

imobilização de equipamentos e mão-de-obra, cujos custos inerentes, não fazem parte da

cobertura normal do seguro de obra. Efectivamente e embora possa ser integrada no seguro

de construção e montagem, a cobertura das perdas de exploração, tem sempre que ser

negociada à parte, o que evitará surpresas desagradáveis à posteriori.

Outro tipo de cobertura que praticamente não é contratada em Portugal é a de perdas

antecipadas, e pretende minimizar perdas relacionadas com eventuais atrasos que impliquem

perdas provenientes de exploração.

O valor do prémio do seguro é outra questão que, com frequência, coloca dificuldades às

construtoras e não pode ser definido recorrendo a uma tabela, tendo sobretudo a ver com o

risco. As condicionantes são variadíssimas, e poderão variar desde experiência do construtor,

à possibilidade de danos a terceiros. Em obras de reabilitação urbana o risco é habitualmente

elevado uma vez que interfere em estruturas pré-existentes, no centro da cidade, que se

reflecte em prémios elevados.

Outro aspecto que é necessário salvaguardar é o das empreitadas em regime de vários

intervenientes. Este tipo de empreitada tem causado sérios problemas quando sucedem

acidentes que lesam os trabalhos de diversos empreiteiros, saindo também mais caro a todos


37

os intervenientes na obra. Isto pode ser evitado se o dono de obra fizer o seguro inicialmente e,

à medida que forem entrando em obra, cada um dos intervenientes pagam a sua parte

correspondente do seguro, nomeadamente através de desconto nas respectivas facturas. O

seguro torna-se, assim, mais barato do que se cada um, isoladamente, celebrar um contrato

para os trabalhos que vai desenvolver.

Os tipos de seguros existentes no mercado, para obras de construção, podem e devem ser de

extrema importância e utilidade necessitando, no entanto, de um minucioso processo de

negociação para prever todos os risco e condicionantes de acordo com as especificidades da

obra em causa.

Seguros Finalidade

Acidentes de trabalho

Reparação para as consequências de um eventual acidente de trabalho por parte da entidade empregadora para com o respectivo empregado

Responsabilidade Civil

Reparação dos prejuízos resultantes da exploração de determinada actividade, do exercício de certa profissão.

Construção e montagem

Reparação das perdas devido a falhas na construção ou montagem por consequência de um factor não previsível na consignação dos trabalhos. Sujeito a fiscalização para certificação da conformidade dos trabalhos

Cobertura de perdas de exploração

Reparação das perdas por imobilização de equipamento após paralisação por acidentes de trabalho

Perdas Antecipadas Reparação das perdas de exploração devido a atrasos na obra

Tabela 4 – Resumo dos seguros associados à construção e respectiva finalidade

3.4 - TRABALHOS PREPARATÓRIOS

Em qualquer obra de reabilitação, bem como de qualquer obra genérica, é necessário a

realização de algumas actividades de cariz preparatório, de modo a dar suporte às actividades

construtivas que aí possam ter lugar. Este tipo de actividades não foram consideradas para

efeitos do modelo, com a excepção de actividades de demolição, cujo respectivo custo se

encontra incluído na actividade de reabilitação do elemento em causa (com especial

importância em intervenções profundas).

Por trabalhos preparatórios entendem-se todo e qualquer trabalho que faça parte da obra de

forma indirecta, e cujo custo e tempo de execução não deverá ser desprezado.

Habitualmente o alcance destes trabalhos, tem em conta apenas a complexidade da obra,

sendo relativamente independente da tipologia construtiva em causa.


38

3.4.1 - Estaleiro

A importância do estaleiro vai aumentando à medida que a complexidade dos trabalhos

acresce. Não é identificada nenhuma relação entre as tipologias construtivas e a dimensão do

estaleiro.

Para intervenções ligeiras, o estaleiro, pode ser considerado inexistente ou muito limitado.

Habitualmente são guardados os equipamentos e o material em algum espaço que não esteja

naquele momento a ser alvo de trabalhos. Normalmente não é necessário deslocalizar nenhum

espaço específico para instalar toda a instrumentação e materiais que a obra requer.

No caso das intervenções médias o estaleiro que será necessário vai depender do tipo de obra

em causa. Pode ser um estaleiro confinado a um espaço de um dos compartimentos, ou um

estaleiro que requeira projecto montagem, construção, desmontagem e destruição do mesmo.

Podemos considerar que será necessário um estaleiro com projecto e montagem quando

houver trabalhos sujeitos ao regime legal de licenciamento.

Por fim, para as intervenções profundas, será necessário a realização de um projecto de

estaleiro tal como uma construção nova. Tem ainda o acréscimo de dificuldade relacionado

com a habitual falta de espaço. É necessário contabilizar para os custos, todas as despesas

relacionadas com a montagem, construção, desmontagem e demolição do estaleiro.

O custo global da montagem e desmontagem do estaleiro representa cerca de 2% do custo

total da empreitada.

3.4.2 - Cobertura Provisória

A cobertura provisória só deverá ser considerada para intervenções médias e profundas, em

todas as tipologias construtivas consideradas.

Nesse caso, e após ser verificada a necessidade da colocação da cobertura provisória é

necessário considerar os trabalhos de fornecimento dos materiais, incluindo montagem e

desmontagem de estrutura metálica.

Figura 18 – Cobertura provisória


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Os custos deverão no entanto manter-se independentes, tanto do nível de intervenção como da

tipologia construtiva, sendo o seu custo proporcional à área da cobertura que vão substituir

durante o tempo da intervenção. Apresentam um custo unitário de 41,85 EUR/m2 + 0,20

EUR/dia.m2- Protecção de Coberturas Vizinhas

O âmbito de aplicação das protecções de coberturas vizinhas deverá ser semelhante àquele

que vigora para as coberturas provisórias.

Esta actividade inclui os trabalhos de fornecimento dos materiais, montagem e desmontagem

da protecção, e o custo é independente tanto da tipologia construtiva como do nível de

intervenção.

3.4.3 - Andaimes e Oleados de Protecção

Em todos os níveis de intervenção e tipologias poderá ser aplicada a montagem de andaimes e

oleados de protecção contra a queda de objectos, desde que obra em causa tenha algum tipo

de intervenção nas fachadas, empenas e paredes resistentes.

Esta actividade considera o fornecimento, montagem e desmontagem dos materiais e o custo

correspondente vai estar relacionado com a área de fachada e com o tempo da obra, uma vez

que normalmente este material é alugado e deverá ser devolvido no fim da obra.

O custo da montagem e desmontagem dos andaimes cifra-se em 3,85 EUR/m2 de fachada ao

qual acresce 0,70 EUR/m2 referentes aos oleados de protecção.


40

4 - DEFINIÇÃO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS ASSOCIADAS AO

MODELO

4.1 - CONSIDERAÇÕES GERAIS

Com base nos factores de base do modelo definidos no capítulo 2, proceder-se-á à definição

das actividades construtivas que estão associadas aos elementos construtivos explicados

nesse mesmo capítulo.

Assim, pretende-se definir as principais tarefas na reabilitação dos vários elementos, referindo

os procedimentos habituais para cada um deles. Este capítulo deverá ter uma importância

preponderante na concepção das actividades do modelo, uma vez que define qual a

abordagem que cada uma terá para efeitos de reabilitação, condicionando assim o seu custo

final.

4.2 – TRABALHOS DE CONSTRUÇÃO

4.2.1 - Estrutura

As intervenções que impliquem trabalhos na estrutura, são quase sempre de carácter profundo.

Exceptuam-se apenas alguns casos de pequenos reforços pontuais enquadráveis em

intervenções do nível médio.

Qualquer intervenção de cariz estrutural em edifícios, especialmente edifícios antigos, reveste-

se sempre de contornos muito delicados. Isto sucede porque a capacidade resistente da

estrutura é questionável a partir de um certo limite, já que não existem certezas em relação aos

materiais, técnicas construtivas e qualidade da sua execução. A solução ideal numa

reabilitação profunda é optar por soluções que não impliquem um acréscimo significativo de

cargas na estrutura do edifício, e isto passa normalmente pela utilização de técnicas e

elementos tradicionais, semelhantes aos utilizados na construção original do edifício. Por outro

lado esta solução nem sempre é possível, já que podem haver condicionantes arquitectónicas

ou de outra ordem que obriguem a um acréscimo de cargas. Nestes casos, a intervenção

torna-se obviamente mais complexa, obrigando usualmente à utilização de técnicas e materiais

recentes, com custos de acordo com essa mesma complexidade.

a) Cobertura

Os trabalhos estruturais na cobertura da cobertura incluem o levantamento da estrutura da

cobertura original, incluindo todos os revestimentos e suporte, e respectivo fornecimento de

materiais com execução de nova estrutura. As soluções actualmente disponíveis prevêem

estruturas de coberturas em diversos materiais, como madeira, aço (leve ou pesado), ou em


41

betão (não considerado na análise do modelo), bem como de diversas técnicas de acordo com

o objecto de intervenção em causa e as suas perspectivas. A actividade do modelo

considerada em intervenções profundas inclui ainda a colocação de todos os revestimentos

que são considerados necessários para preencher os requisitos de conforto essenciais nos

dias de hoje, à semelhança do que é considerado para os níveis de intervenção mais baixos.

b) Reforço de Paredes Resistentes

Também no reforço de paredes resistentes, as tarefas construtivas associadas estão

directamente ligadas à solução adoptada. Manifestam-se de diversas formas de acordo com a

tipologia construtiva e a política de intervenção adoptada, sendo as soluções mais usuais de

simples de consolidação de alvenarias à base de resinas Epoxy para colmatação de fendas, de

substituição de elementos de madeira na gaiola Pombalina, ou até realizar um reforço da

estrutura numa solução de betão armado ou de perfis metálicos. Esta actividade do modelo

não inclui os trabalhos de reforços estruturais em caixas de escadas, uma vez que estes são

considerados aparte.

c) Reforço de Fundações

Qualquer intervenção em fundações de edifícios antigos é obrigatoriamente de natureza muito

complexa e específica, uma vez que está dependente de uma enorme multiplicidade de

condicionantes. Também nesta actividade a preferência vai sempre para as soluções de

carácter pouco intrusivo, embora nem sempre isso seja possível. Uma solução muito

interessante e em grande crescimento actualmente baseia-se em microestacas, que mobilizam

os estratos mais profundos do solo onde o edifício se encontra implantado e não requerem

muito espaço para a sua cravagem. Outra solução muito utilizada, embora muito complexa

consiste no melhoramento das capacidades resistentes do solo, normalmente com injecções

no terreno. A única solução de reforço de fundações considerada no modelo em estudo

consiste no recalçamento das fundações com betão armado, que pretende aumentar a área de

transferência de cargas da parede para o solo. Implica uma betonagem faseada, já que apoia

paredes muito carregadas que requerem alguma base de apoio para transferirem as cargas

para o solo.

d) Caixa de Escadas

Para este item de caixa de escadas, incluem-se todos os trabalhos que poderão estar

relacionados com a intervenção estrutural em caixa de escadas. Este elemento é

preponderante na estrutura do edifício, nomeadamente para os edifícios pombalinos que se

analisam, mas também para os edifícios gaioleiros. Incluem-se ainda neste item, os trabalhos

estruturais relacionados com a intervenção nas escadas propriamente ditas.


42

4.2.2 - Envolvente exterior

a) Cobertura

Os trabalhos na cobertura aplicam-se a todos os níveis de intervenção e tipologias de edifícios,

havendo uma enorme abrangência de soluções passíveis de serem utilizadas quando se

intervém na cobertura.

Quando se fala em intervenções ligeiras na cobertura, as actividades são de carácter muito

superficial. Incidem essencialmente sobre os revestimentos da cobertura onde são apenas

efectuadas reparações localizadas. Podemos então identificar os desmontes localizados de

telhas, beirados, algerozes e calhas e a sua respectiva recolocação ou substituição. Fazem

ainda parte os trabalhos relativos ao arranjo das chaminés com a picagem e execução do

reboco (superficial) e pintura. Embora hajam diferenças substanciais nas quantidades de

trabalho, resultantes das dimensões e estados de conservação, as actividades mantém-se

semelhantes nas três tipologias consideradas.

Para as intervenções médias em coberturas, são incluídos todo o tipo de trabalhos normais

para este elemento construtivo, incluindo algumas intervenções estruturais apenas para

substituição localizada de peças mas excluindo os trabalhos de demolição e execução de uma

nova estrutura de suporte. Deste modo são compreendidas todas as actividades que

correspondem ao desmonte ou demolição dos elementos existentes, como telhas, beirados,

telhões, à semelhança do que sucede nas intervenções ligeiras, acrescido de todo o tipo de

revestimentos de isolamento acústico ou térmico bem como de impermeabilização pré-

existentes. A intervenção típica nas coberturas compreende o fornecimento e montagem de

novo telhado incluindo todos os elementos de remate, e colocação de elementos de

impermeabilização e isolamento acústico e térmico. São também incluídos nesta actividade

trabalhos de reparação/manutenção de trapeiras e clarabóias nos casos de edifícios

Pombalinos e Gaioleiros aos quais acrescenta-se ainda a picagem e execução de reboco até

ao “osso” de paredes de chaminé com respectiva pintura, sendo isto válido para todas as

tipologias construtivas.

b) Fachadas e empenas

A actividade das fachadas e empenas que consta no modelo compreende apenas tarefas

relacionadas com os revestimentos exteriores das paredes que delimitam o edifício. Não se

inclui qualquer trabalho de cariz estrutural nas paredes resistentes a que correspondem estas

fachadas ou empenas.

Para as intervenções ligeiras os trabalhos nas fachadas e empenas incluem picagem e

execução de reboco (de forma muito superficial, uma vez que não haverá picagem até ao osso)


43

com respectiva pintura a tinta plástica. Este tipo de intervenção compreende ainda limpezas

das cantarias com recurso a técnicas como aplicação de escovas de aço ou projecção de água

à pressão.

Para as intervenções médias incluem-se nas tarefas de fachadas e empenas a picagem do

reboco até ao “osso” com respectiva execução de novo reboco e pintura sobre o mesmo.

Incluem-se ainda trabalhos como a limpeza e recuperação de cantarias com produtos

adequados e não abrasivos (normalmente escovas de aço), considerando a eventual

substituição das que se encontrem em mau estado. Fazem ainda parte deste item a reparação

ou substituição de tubos de queda em PVC e o desmonte e posterior fornecimento de caixas

de estores.

c) Fachadas de Tardoz

Esta actividade foi considerada apenas para as todas as intervenções que se dão em edifícios

“Gaioleiros” devido à especificidade das suas fachadas de Tardoz, ao possuírem a típica

estrutura em ferro com escadas de incêndio.

Nas intervenções ligeiras incluem-se todos os trabalhos considerados em intervenções ligeiras

de fachadas e empenas acrescido de todas as actividades correspondentes à conservação

desta estrutura metálica, desde logo a decapagem e nova pintura anti-corrosão.

Acrescem aos trabalhos anteriores, a substituição localizada de peças da estrutura para

intervenções médias.

As intervenções profundas já incluem a substituição integral desta estrutura. Mais uma vez

também aqui se poderá optar pela substituição desta estrutura em materiais mais correntes nos

dias de hoje, como o betão armado, ou então refazer esta de acordo com o projecto original no

mesmo material metálico.

4.2.3 - Interiores

a) Tectos

Em intervenções ligeiras nos tectos de partes não comuns são consideradas actividades

simples como o alegramento e colmatagem de fendas e de lixamento da pintura existente com

execução de uma nova pintura sobre o revestimento pré-existente.

Quando se fala em intervenções médias para os tectos já são consideradas pequenas acções

de reforço estrutural especialmente quando se trata de tectos em madeira (caixotão de “saia e

camisa”) e ainda tectos em estuque sobre fasquiado de madeira. São considerados ainda


44

actividades de substituição profunda de revestimentos com desmonte e execução de um novo

fasquiado, picagem e execução de novo estuque incluindo a sua pintura a tinta de água.

b) Pavimentos

As soluções existentes em pavimentos de edifícios antigos são muito diferenciadas nas

tipologias apresentadas, levando a soluções construtivas que poderão variar muito, tanto nos

três níveis de intervenção como nos diferentes tipos de edificado considerados. Os aspectos

em que se observa maior variação são os tipos e as dimensões do pavimento e vigamento

quando este é em madeira, já que os pavimentos em laje de pedra ou cerâmicos deverão ser

considerados à parte.

São então considerados para as intervenções ligeiras a substituição de qualquer revestimento

e de peças de madeira em pavimentos, a execução de afagamento e envernizamento desse

mesmo tipo de pavimento em madeira e ainda a decapagem e pintura de rodapés.

Já para o caso das intervenções médias poderão ser incluídos os trabalhos de substituição de

solho normal, solho tosco e mosaicos no pavimento, execução de massame de betão de 5cm,

e fornecimento e assentamento de revestimentos, incluindo afagamento e envernizamento de

madeiras. Existe ainda a possibilidade de pequenos reforços por substituições de peças do

vigamento.

No caso das intervenções profundas os trabalhos que os diferenciam das intervenções

menores são puramente estruturais. Poderá ser feita a demolição dos pavimentos dos pisos

(incluindo estrutura) e execução de um novo que poderá recorrer a pavimentos de madeira de

acordo com o pré-existente, ou então, partir para novas tecnologias como a mais recentemente

utilizada de lajes mistas (laje colaborante). Recorrendo a novas soluções de pavimento poderá

levar à necessidade de reforço da estrutura e fundações, como está explicado mais à frente.

c) Paredes interiores

Nesta categoria consideram-se todos os trabalhos relacionados com revestimentos de paredes

interiores, e alguns trabalhos mais complexos apenas para paredes de compartimentação

Á semelhança do sucedido no caso dos tectos, a reabilitação ligeira de paredes consiste em

trabalhos triviais de reparação e colmatação de fendas, pinturas a tinta plástica sobre estuque

e ainda substituição de revestimentos superficiais como seja o caso de rebocos.

No caso das intervenções médias os trabalhos já poderão implicar a picagem e execução de

reboco e todos os outros revestimentos das paredes incluindo pintura a tinta de água, reforço

de paredes nomeadamente de tabiqueria à base de malhassol, e ainda execução de paredes

de compartimentação em materiais leves como placas de gesso cartonado (Pladur).


45

As intervenções profundas já compreendem actividades mais complexas como a demolição e

execução de novas paredes interiores (não estruturais), de acordo com as necessidades de

ocupação do espaço interior. Fazem sempre parte a colocação de todos os revestimentos que

já foram considerados em intervenções de menor relevância.

d) Carpintaria/Serralharia

As carpintarias e serralharias são normalmente actividades semelhantes para todas as

tipologias, compreendendo normalmente apenas os dois primeiros níveis de intervenção, já

que os trabalhos em madeira e ferro que envolvem uma componente estrutural são analisados

à parte.

Nas obras de menor dimensão inserem-se nesta categoria o tratamento e reparação de

elementos de madeira com produtos insecticidas e fungicidas (eventualmente em autoclave),

substituição de partes apodrecidas em portas (interiores ou exteriores) e de janelas (incluindo

caixilharia) sem implicar a sua substituição integral.

Para as obras médias são abrangidos não só substituições integrais de vãos (tanto poderão ser

em alumínio como de madeira consoante o caso particular), como também os trabalhos

normais de carpintaria de arranjos de portas e janelas (decapagem e pintura) e ainda a

substituição e arranjo de peças localizadas nestes materiais.

e) Revestimentos em Caixas de Escadas

Embora existam diferenças substanciais na concepção das caixas de escadas em cada uma

das três tipologias relativamente às outras. Os trabalhos de reabilitação vão, apesar de tudo,

manter-se relativamente comuns entre tipologias.

Relativamente a pequenas obras, os trabalhos de recuperação de revestimentos em caixa de

escadas incluem o desmonte de estafe no tecto com execução de um novo revestimento (a

solução vai ser muito variável) e respectiva pintura, a picagem e execução de um novo reboco

nas paredes incluindo também a sua pintura, substituição de peças de soalho, afagamento e

envernizamento de todo o pavimento, e ainda substituição de peças de madeira ou metálicas

nas escadas como degraus ou corrimãos.


46

Figura 19 – Escadas de um edifício pré pombalino com intervenção em curso

No caso das intervenções médias os trabalhos são muito semelhantes, que inclui a demolição

e execução de todo o revestimento do tecto normalmente em estafe incluindo pequenos

reforços localizados, picagem ou desmonte do revestimento de paredes (reboco ou azulejos)

com execução de um novo revestimento à base de materiais semelhantes aos pré-existentes

incluindo pintura, desmonte de elementos das escadas (degraus, corrimão, etc.) e colocação

de elementos que os substituam (exceptuam-se aqui elementos da estrutura das escadas). Faz

parte ainda das intervenções médias a substituição do pavimento em madeira por um

semelhante e posterior afagamento e envernizamento.

f) Cozinhas

As cozinhas são um compartimento muito específico dos interiores, correspondendo a um

espaço não comum. Desse modo deverá ser analisado à parte, de forma igual para todas as

tipologias e apenas para os dois primeiros níveis de intervenção.

Para trabalhos ligeiros, esta actividade inclui toda a reparação e substituição de revestimentos

superficiais de paredes, tectos e pavimentos de cozinha normalmente à base de mosaicos

(chão e paredes) e estuque (tecto e paredes) incluindo a sua pintura a tinta plástica. Inclui

ainda a substituição e reparação de móveis de cozinha (não se consideram quaisquer tipos de

electrodomésticos como fogões ou microondas).


47

Figura 20 – Exemplo de uma cozinha de um gaioleiro reabilitada

Quando se tratam de obras correspondentes a intervenções médias incluem-se todos os

trabalhos de substituição de revestimentos de cozinhas com picagem de reboco e desmonte de

mosaicos, de substituição integral de móveis da cozinha, execução de betonilha no pavimento

e protecção contra humidade nos tectos.

g) Instalações Sanitárias

A actividade de reabilitação de instalações sanitárias é muito semelhante àquela que pôde ser

definida para as cozinhas.

Para as intervenções ligeiras, as tarefas consideradas são muito semelhantes às cozinhas com

a especificidade dos móveis e loiças próprias do compartimento em causa como banheira ou

lavatório,

Para as intervenções médias sucede o mesmo, salvaguardando-se as diferenças do

compartimento em causa, onde podemos identificar a execução de um muro para instalação de

uma banheira ou duche.

4.2.4 - Instalações especiais

a) Águas

As instalações de água estão presentes em todos os edifícios que vão ser reabilitados. Muitos

dos sistemas de distribuição ou escoamento de águas só foram instalados alguns anos após a

conclusão da construção do edifício, especialmente no caso dos edifícios pré-pombalinos.


48

Devido ao carácter rudimentar que estas instalações normalmente possuem, é quase sempre

necessário a substituição integral da rede de águas.

São consideradas intervenções ligeiras em instalações de água as substituições ou reparações

de elementos da rede, como por exemplo, o caso das torneiras.

As intervenções médias para redes de água têm uma aplicação muito restrita, sendo normal a

colagem deste nível a níveis mais elevados.

Tomam-se por intervenções profundas, todas as tarefas de desmonte parcial ou total de

tubagem e acessórios da tubagem existente com instalação de novas tubagens e acessórios

de acordo com o projecto de especialidade. É necessário referir ainda que este projecto deverá

estar de acordo com as normas implementadas pelo Instituto das Águas de Portugal e EPAL.

b) Electricidade

As redes eléctricas em edifícios antigos foram quase sempre implantadas após a data da sua

consignação, e apesar de depender de caso para caso, estas encontram-se habitualmente mal

implantadas em obra.

Para intervenções médias e ligeiras são englobados os trabalhos de substituição ou reparação

de elementos da rede de electricidade como tomadas ou interruptores.

As intervenções profundas implicam quase sempre o desmonte de cabos e acessórios da rede

eléctrica pré-existentes e instalação de novos cabos e acessórios de acordo com o projecto de

especialidades (incluindo os trabalhos de construção com a abertura de roços nas paredes). O

projecto de electricidade deverá ter o aval da EDP.

c) Gás

Por regra os edifícios que são objecto de estudo nesta dissertação não possuem rede de gás

própria, sendo as necessidades próprias dos moradores alimentadas por bilhas normais de gás

propano.

As intervenções ligeiras aplicam-se a edifícios que já possuam uma rede de gás,

compreendendo apenas substituição ou arranjos de pequenos acessórios.

Todas as intervenções de carácter profundo, incluem sempre o desmonte de tubagem e

acessórios da tubagem existente e instalação das novas tubagens e acessórios de acordo com

o projecto de especialidade. Também aqui deverá ser dado o aval pelas autoridades

competentes em termos do gás natural.


49

4.3 - QUADRO SÍNTESE

Como forma de agregar todas as actividades construtivas de acordo com os níveis de

intervenção e tipologias construtivas tomadas, construiu-se um quadro síntese. Este quadro

pretende introduzir o modelo que será desenvolvido em capítulos posteriores.

É, no entanto, necessário serem feitas algumas considerações em relação ao quadro de forma

a serem explicadas as opções tomadas.

Em primeiro lugar deverá ser referido que as actividades apresentadas constituem apenas

aquelas que foram analisadas para efeitos da definição do modelo, não constituindo o universo

de todas as actividades que poderão eventualmente ser realizados na tipologia e nível de

intervenção em causa.

Quando uma actividade construtiva com o mesmo nome e descrição é apresentada em mais

do que uma tipologia, significa que a análise dos custos foi feita separadamente para cada um

dos tipos de edifícios, tendo portanto, custos globais diferenciados. Quando a análise de custos

foi feita congregando actividades construtivas semelhantes, realizadas em diversas tipologias,

temos custos globais que irão ser iguais para todos os tipos de edifícios, apresentando uma

representação gráfica que é transversal (isto sucede no caso das instalações sanitárias,

cozinhas, e especialidades).

Existem algumas actividades construtivas apresentadas no quadro síntese que embora tenham

sido analisadas para efeitos do modelo, não permitiram a que se chegasse a resultados

considerados satisfatórios, tanto pela diversidade de soluções construtivas encontradas como

pela falta de orçamentos reais que os possam sustentar. Nesses casos não constam valores

no modelo correspondentes a essas actividades.


51

4.4 - CRITÉRIOS PARA A MEDIÇÃO DE QUANTIDADES

De forma a obter-se a estimativa do orçamento final nas obras de reabilitação consideradas, o

utilizador do presente modelo, deverá efectuar uma medição das quantidades de trabalho, às

quais posteriormente aplicará os custos unitários calculados. Serve este subcapítulo para

fornecer os critérios que deverão ser seguidos, de modo aos custos estarem ajustados em

relação à realidade.

a) Estruturas

- Cobertura - Deverá ser medida a área da projecção horizontal da cobertura. (Unidade = m2)

- Reforço de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes às paredes

resistentes correspondem à área de construção acima do solo do edifício. (Unidade = m2)

- Reforço de Fundações - A quantidade de trabalho correspondente às fundações corresponde

ao volume de betão que irá ser adicionado às fundações. É uma tarefa de complexidade mais

elevada uma vez que requer uma estimativa prévia do esforço que deverá absorver (Unidade =

m3)

- Caixa de Escadas - Deverá ser medida a área do pavimento da caixa de escadas, incluindo a

área dos degraus nas escadas. (Unidade = m2)


- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos

estruturais que nela possam ser realizados, a medição da área deverá ser efectuada segundo

a projecção horizontal da mesma. (Unidade = m2)

- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifícios gaioleiros, a

quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos é a área da fachada em bruto, sem

descontar as áreas dos vãos. (Unidade = m2)



c) Interiores



- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e

carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,


52

correspondem à área das fracções em causa, excluindo as área de instalações sanitárias e

cozinhas. (Unidade = m2)

- Instalações Sanitárias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos específicos incidem

sobre as respectivas áreas. (Unidade = m2)


- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a área bruta de

construção total do edifício. (Unidade = m2)


53

5 - ALIMENTAÇÃO DO MODELO

5.1 – CONSIDERAÇÕES GERAIS

Neste capítulo procurar-se-á definir o procedimento utilizado no cálculo dos valores vigentes no

modelo. Explicar-se-á assim, passo por passo, cada opção tomada que levaram à sua

configuração final.

5.2 - CONSTRUÇÃO DO MODELO E PROCEDIMENTO DE CÁLCULO

Para a estimação dos custos que se pretende, foi seleccionado um conjunto de edifícios

enquadrados nas três tipologias e nos três níveis de intervenção apresentados, e que

recentemente tenham sido alvo de obras de reabilitação. Desses edifícios obteve-se os

orçamentos das respectivas obras de reabilitação, descriminados por actividades, com preços

unitários e quantidades de trabalho próprias.

A obtenção desses orçamentos de obras de reabilitação veio a revelar-se uma tarefa

extremamente penosa, na medida em que, por motivos de sigilo empresarial, as empresas

responsáveis por obras nesta área dificilmente facultam este tipo de informação. Do ponto de

vista da Câmara Municipal, embora não se tenham levantado tantos obstáculos resultantes do

sigilo, o processo burocrático para a obtenção dos orçamentos foi muito moroso com poucos

resultados práticos. Em ambos os casos, os orçamentos que se pôde adquirir resultaram quase

sempre de mobilização de conhecimentos pessoais.

De modo a obter um conjunto de custos que possam ser coerentes, foi tomado o preçário que

é praticado pela DMCRU (Direcção Municipal de Conservação e Reabilitação Urbana) na

atribuição de um preço para cada uma das tarefas incluídas nas actividades anteriormente

definidas. A aplicação deste preçário nem sempre foi possível, já que em determinadas obras,

os trabalhos são de tal modo específicos que não se encontram disponíveis no preçário, já que

é praticamente impossível prever todos esses trabalhos. Assim, sempre que não é detectado

nenhuma tarefa assimilável àquelas que existem no Preçário DMCRU, aplicou-se o preço

unitário vigente no orçamento das obras do edifício em causa.


54

Figura 21 – Preçário DMCRU

Pelo facto dos orçamentos que foram fornecidos corresponderem a obras de reabilitação

diversas, com datas de consignação também diversas, não é possível, comparar directamente

os custos. Para tornar esta operação possível, teve de se recorrer a uma actualização dos

preços para a data que se referenciou como Outubro de 2007. Os preços unitários foram

multiplicados pelo factor correspondente ao ano aos quais dizem respeito. A este factor foi

atribuída a designação de “factor de actualização”.

Para determinar o factor de actualização, utilizou-se o índice harmonizado de preços no

consumidor segundo o Banco de Portugal. Neste índice é comparado a evolução dos preços

no consumidor por todos os países zona Euro, incluindo Portugal, e é fornecida uma taxa de

actualização para todos os meses, a contar desde de Outubro de 2007.

Partindo destas taxas de actualização mensais, calculou-se o factor de actualização da

seguinte forma:

)1()1(...)1()1(11 papaaai ttttf

−+−−+×+××+×+=

Equação 1 - Fórmula da taxa de actualização para o mês i

if - Factor de actualização do mês i

xt - Taxa de actualização do mês x

α - Índice referente ao mês mais actual

p - Índice referente ao período desde o mês mais actual ao mês do qual se pretende o factor

de actualização


55

Recorrendo a esta fórmula chegou-se aos seguintes valores:

Gráfico 1 - Análise qualitativa do Factor de actualização

Depois de se ter o factor de actualização, aplicou-se este ao Preçário DMCRU e a todos os

outros preços unitários correspondentes a trabalhos aqui não previstos. Utilizou-se a seguinte

fórmula:

iia fpp ×=

Equação 2 - Aplicação do Factor de Actualização

ap - Preço unitário actualizado

ip - Preço no mês i

if - Factor de actualização do mês i

Com os preços unitários, já actualizados, procedeu-se então ao cálculo dos custos por cada

actividade, tendo essas actividades já sido definidas anteriormente, de acordo com a tipologia

do edifício e nível de intervenção, e identificadas as principais tarefas que lhe correspondem.

Assim temos a seguinte fórmula:

n

ii

nQt

qtpC

∑ ×

=

Equação 3 – Custo de actividade num dado edifício

nC - Custo unitário da actividade n num dado edifício.

ip - Preço unitário do trabalho i


56

iqt - Quantidade de trabalho i

nQt - Quantidade total da actividade n

Figura 22 – Exemplo do cálculo da reabilitação do pavimento no Edifício X

Este procedimento é repetido para todos os edifícios onde tenham sido realizadas actividades

construtivas semelhantes, aplicando-se sempre que possível os mesmos trabalhos com os

respectivos preços unitários. A partir de uma quantidade significativa de casos de estudo (no

mínimo 4), é estimado o custo médio da actividade, recorrendo a um cálculo de média

aritmética simples.

Para se poder validar os resultados é feito um cálculo relativo à dispersão dos custos,

utilizando a fórmula do desvio padrão. Este cálculo incide sobre as diferenças que existem

relativamente à média de cada um dos edifícios analisados, segundo a seguinte fórmula:

ni

CCD

in

n

2_

)(∑ −

=

Equação 4 – Cálculo da Dispersão

nD - Dispersão da actividade n

nC_

- Custo médio da actividade n

iC - Custo da actividade no edifício i

ni - Numero de edifícios em estudo


57

Para uma análise padronizada dos resultados com vista à validação dos custos foi utilizada a

razão entre a dispersão e a média, para as quais foram tomadas as seguintes acções de

acordo com os resultados:

nn CD / Validação

Até 25% Os resultados são considerados aceitáveis

25 a 50%

Os resultados deverão ser melhorados

embora possam ser considerados

aceitáveis.

Mais de 50% Os resultados não são aceitáveis

Tabela 6 – Validação dos custos por análise da dispersão

É ainda efectuada uma comparação entre os custos segundo o preçário DMCRU e os preços

que são habitualmente praticados no mercado. Para tal, são utilizados os custos finais de cada

um dos orçamentos obtidos, para a estimação dos valores dos custos reais.

É feita a comparação por análise dos desvios entre os custos médios, de acordo com a

seguinte fórmula:

ni

CmCcD

iin

)(_ ∑ −

=

Equação 5 - Desvio médio entre Custos DMCRU e Custos Reais

nD_

- Desvio médio de custos da actividade n

iCc - Custo segundo o preçário DMCRU no edifício i

iCm - Custo de mercado no edifício i

ni - Numero de edifícios em estudo

Esta análise foi efectuada para todas as actividades construtivas que foram anteriormente

mencionadas, estando ainda dependentes do numero de casos de estudo que foi possível

obter para cada um dos tipos de edifício e níveis de intervenção.


58

6 - CÁLCULO DOS CUSTOS DE REABILITAÇÃO

Com base nos procedimentos de cálculo apresentados no capítulo anterior, é explicitado no

presente capitulo o cálculo dos custos de reabilitação propriamente ditos, que se têm como

objectivo nesta dissertação.

Para a aplicação dos custos fornecidos pela DMCRU, obteve-se um conjunto de 40

orçamentos globais de empreitadas enquadráveis nos termos anteriormente definidos. Desses

40 orçamentos, 12 correspondem a edifícios Pré-Pombalinos, 23 são edifícios do período

Pombalino e 5 são Gaioleiros. A distribuição quanto ao nível de intervenção, é equilibrada,

sendo apenas de realçar que no caso das intervenções profundas, praticamente só se teve

acesso a orçamentos correspondentes a edifícios Pombalinos. Por motivos de

confidencialidade empresarial, foi solicitado a não divulgação das moradas das empreitadas,

bem como o das empresas envolvidas, pelo que a única informação disponibilizada em relação

aos edifícios em causa, dirá apenas respeito à sua tipologia e ao nível de intervenção.

No Anexo 1 apresentam-se alguns exemplos do cálculo dos custos de algumas actividades de

reabilitação de edifícios, definidas em capítulos anteriores. Não serão apresentados todos os

cálculos realizados, pois estes apresentam-se demasiado extensos e irrelevantes para os

objectivos a que se propôs.


59

7 - APRESENTAÇÃO DE RESULTADOS

Para a apresentação de resultados, optou-se por colocar individualmente os resultados

referentes a cada tipologia e nível de intervenção, separados pelos custos dados pelo preçário

da DMCRU, os custos praticados no mercado, e ainda o respectivo desvio médio que se

verificou entre estes dois custos.

Estas tabelas, apresentam-se como o principal produto da dissertação, uma vez que os valores

que nelas constam são a base para aplicações do modelo a edifícios em vias de reabilitação

para os quais se queira uma estimação primária dos custos.

É de referir que os valores do modelo correspondentes a cozinhas, instalações sanitárias e

instalações, são válidos para todas as tipologias embora só constem nas tabelas

correspondentes aos edifícios pombalinos.

60

Valor % Valor %

Revestimento de Cobertura m2 90,55 €/m2 16,89 € 18,66% 89,59 €/m2 14,90 € 16,63% 6,85 € 7,65%

Aspecto Geral de Fachadas e Empenas

m2 18,36 €/m2 2,32 € 12,62% 17,91 €/m2 1,48 € 8,29% 2,08 € 11,61%

Revestimentos de Caixa de Escadas m2 127,79 €/m2 10,37 € 8,11% 132,44 €/m2 10,92 € 8,25% 4,64 € 3,51%

Total Interiores (Tectos, Paredes, Pavimentos e Carpintaria)

m2 202,81 €/m2 19,30 € 9,51% 208,70 €/m2 23,92 € 11,46% 8,70 € 4,17%

Revestimentos de Tectos m2 14,75 €/m2 3,51 € 23,79% 15,35 €/m2 3,31 € 21,57% 2,55 € 16,59%

Revestimentos de Paredes Interiores m2 116,78 €/m2 18,48 € 15,83% 117,36 €/m2 19,36 € 16,49% 4,74 € 4,04%

Revestimentos de Pavimento m2 21,18 €/m2 1,43 € 6,76% 21,72 €/m2 1,59 € 7,31% 1,39 € 6,38%

Carpintaria Serralharia m2 50,11 €/m2 4,04 € 8,07% 54,27 €/m2 13,57 € 25,00% 6,69 € 12,33%

Interiores

Desvio Médio

Valor %

Custos DMCRU Custos de Mercado

Actividade Un Valor MédioDispersão

Valor MédioDispersão

Envolvente Exterior

Tabela 7 – Intervenção Ligeira em edifícios Pré-Pombalinos

61

Valor % Valor %

Cobertura m2 204,33 € 41,61 € 20,36% 195,42 € 48,65 € 24,89% 13,63 € 6,97%

Fachadas e Empenas m2 53,45 € 1,15 € 2,16% 47,88 € 9,91 € 20,70% 9,67 € 20,20%

Revestimentos em Caixa de Escadas m2 543,09 € 47,55 € 8,76% 680,30 € 105,73 € 15,54% 137,20 € 20,17%


m2 462,53 € 32,15 € 6,95% 524,94 € 56,02 € 10,67% 26,77 € 5,10%

Tectos m2 66,98 € 5,69 € 8,49% 76,62 € 17,23 € 22,49% 12,36 € 16,14%

Paredes Interiores m2 196,46 € 18,77 € 9,56% 189,17 € 19,07 € 10,08% 7,30 € 3,86%

Pavimentos m2 73,66 € 3,20 € 4,35% 93,12 € 24,30 € 26,10% 19,57 € 21,02%

Carpintaria Serralharia m2 125,43 € 25,27 € 20,15% 166,03 € 43,45 € 26,17% 11,28 € 6,79%

Interiores

Desvio Médio

Valor %


Actividade Un Valor MédioDispersão Valor

MédioDispersão

Envolvente Exterior

Tabela 8 – Intervenção Média em edifícios Pré-Pombalinos

62

Valor % Valor %

Cobertura m2 69,41 € 1,23 € 1,77% 70,78 € 3,63 € 5,13% 4,86 € 6,86%

Aspecto Geral das Fachadas e Empenas

m2 12,92 € 1,28 € 9,95% 13,27 € 1,78 € 13,42% 0,54 € 4,10%

Revestimentos em Caixa de Escadas

m2 121,04 € 8,05 € 6,65% 121,46 € 14,54 € 11,97% 6,49 € 5,34%

Total Interiores (Tectos, Paredes, Pavimentos e Carpintarias

m2 102,99 € 5,26 € 5,11% 105,08 € 7,89 € 7,51% 3,49 € 3,32%

Revestimentos de Tectos m2 14,19 € 0,82 € 5,77% 16,23 € 1,12 € 6,89% 2,04 € 12,55%

Revestimentos de Paredes Interiores

m2 37,91 € 1,19 € 3,14% 36,64 € 1,47 € 4,00% 1,27 € 3,47%

Revestimentos de Pavimentos m2 24,18 € 4,13 € 17,07% 26,23 € 6,43 € 24,53% 2,31 € 8,80%


Cozinhas m2 95,23 € 5,65 € 5,93% 99,39 € 9,36 € 9,42% 8,46 € 8,51%

Instaçalões Sanitárias m2 200,01 € 33,36 € 16,68% 213,83 € 35,79 € 16,74% 18,12 € 8,47%

Interiores

%Actividade Valor MédioValor Médio

UnDispersão

Custos DMCRU

Dispersão

Custos de Mercado Desvio Médio

Valor

Envolvente Exterior

Tabela 9 – Intervenção Ligeira em edifícios Pombalinos

63

Valor % Valor %

Cobertura m2 195,29 € 6,74 € 3,45% 195,16 € 11,38 € 5,83% 18,02 € 9,23%




m2 306,99 € 11,28 € 3,67% 363,09 € 40,74 € 11,22% 35,08 € 9,66%

Tectos m2 22,13 € 2,84 € 12,84% 34,46 € 2,10 € 6,09% 12,33 € 35,79%


Pavimentos m2 33,57 € 5,27 € 15,70% 44,17 € 7,07 € 16,01% 10,60 € 24,00%


Cozinhas m2 685,71 € 45,69 € 6,66% 732,12 € 71,20 € 9,73% 79,22 € 10,82%

Instalações Sanitárias m2 844,65 € 125,89 € 14,90% 935,44 € 419,33 € 44,83% 111,06 € 11,87%

Interiores

Actividade Valor MédioValor Médio

UnDispersão

Custos DMCRU

Dispersão


Valor %

Envolvente Exterior

Tabela 10 – Intervenção Média em edifícios Pombalinos

64

Valor % Valor %

Cobertura m2 249,67 € 24,12 € 9,66% 246,00 € 37,53 € 15,25% 39,28 € 15,97%

Caixa de Escadas m2 402,08 € 64,93 € 16,15% 409,98 € 34,27 € 8,36% 30,65 € 7,48%

Total Interiores (Tectos, Paredes, Pavimentos e Carpintarias)

m2 391,11 € 47,66 € 12,19% 424,44 € 67,18 € 15,83% 34,00 € 8,01%

Tectos m2 22,13 € 2,84 € 12,84% 34,46 € 2,10 € 6,09% 12,33 € 35,79%


Pavimentos m2 169,84 € 47,53 € 27,99% 200,13 € 67,07 € 33,51% 30,29 € 15,14%

Carpintaria/Serralharia m2 68,97 € 7,64 € 11,08% 74,92 € 18,58 € 24,79% 8,95 € 11,95%

Cozinhas m2 855,55 € 93,22 € 6,66% 932,25 € 138,27 € 9,73% 28,17 € 3,85%

Instalações Sanitárias m2 1.014,49 € 173,42 € 14,90% 1.135,57 € 486,40 € 44,83% 60,01 € 6,41%

Águas e Esgotos m2 24,74 € 9,24 € 37,35% 24,68 € 9,32 € 37,76%

Electricidade m2 43,86 € 5,28 € 12,04% 45,70 € 4,06 € 8,88%

Gás m2 11,95 € 2,59 € 21,72% 11,25 € 2,84 € 25,26%

Interiores

%

Instalações

Estrutura

Actividade Valor MédioValor Médio

UnDispersão

Custos DMCRU

Dispersão


Valor

Tabela 11 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com recurso a técnicas tradicionais

65

Valor %

Cobertura m2 444,23 € 28,95 € 6,52%

Ref de Paredes Resistentes m2 100,14 € 15,95 € 15,93%

Ref de Fundações - Recalçamento m3 921,34 € 52,34 € 5,68%

Caixa de Escadas m2 288,87 € 26,19 € 9,07%


m2 548,15 € 63,54 € 11,59%

Tectos m2 34,46 € 2,10 € 6,09%

Paredes Interiores m2 189,84 € 3,24 € 1,71%

Pavimentos m2 248,93 € 60,64 € 24,36%

Carpintaria/Serralharia m2 74,92 € 18,58 € 24,79%

Custos de Mercado

Interiores

Estrutura

Actividade Valor MédioUnDispersão

Tabela 12 – Intervenção Profunda em edifícios Pombalinos com recurso a técnicas não tradicionais

66

Valor % Valor %

Revestimento de Cobertura m2 74,79 € 4,23 € 5,66% 75,22 € 3,57 € 4,75% 0,75 € 0,99%

Aspecto Geral de Fachadas e Empenas

m2 33,94 € 6,63 € 19,52% 34,50 € 8,02 € 23,26% 2,05 € 5,93%

Aspecto Geral da Fachada de Tardoz m2 96,93 € 3,34 € 3,44% 115,38 € 10,12 € 8,77% 18,45 € 15,99%

Revestimentos de Caixa de Escadas m2 122,38 € 29,32 € 23,96% 132,12 € 32,90 € 24,90% 12,80 € 9,69%


m2 159,56 € 18,59 € 11,65% 170,05 € 18,73 € 11,01% 6,20 € 3,65%

Revestimentos de Tectos m2 13,86 € 0,78 € 5,60% 14,83 € 2,04 € 13,77% 2,09 € 14,09%

Revestimentos de Paredes Interiores m2 101,98 € 17,83 € 17,49% 106,60 € 17,51 € 16,42% 4,62 € 4,34%

Revestimentos de Pavimentos m2 22,76 € 2,67 € 11,71% 24,95 € 3,62 € 14,53% 2,28 € 9,13%


Interiores

Desvio Padrão

Valor %



MédioDispersão

Envolvente Exterior

Tabela 13 – Intervenção Ligeira em edifícios Gaioleiros

67

Valor % Valor %

Cobertura m2 91,98 € 15,26 € 16,60% 157,23 € 20,07 € 12,76% 65,25 € 41,50%


Fachada de Tardoz m2 239,17 € 1,85 € 0,77% 223,22 € 35,71 € 16,00% 33,86 € 15,17%



m2 385,40 € 35,15 € 9,12% 405,80 € 39,38 € 9,70% 24,89 € 6,13%

Tectos m2 47,30 € 11,85 € 25,05% 49,13 € 12,54 € 25,52% 4,08 € 8,31%

Paredes m2 159,65 € 22,25 € 13,94% 161,99 € 23,26 € 14,36% 17,65 € 10,90%

Pavimentos m2 68,86 € 7,51 € 10,91% 84,47 € 8,05 € 9,53% 15,61 € 18,48%


Interiores

Desvio Médio

Valor %



MédioDispersão

Envolvente Exterior

Tabela 14 – Intervenção Média em edifícios Gaioleiros


68

8 - ANÁLISE DE RESULTADOS

8.1 - VALORES MÉDIOS

8.1.1 - Comparação de Valores

a) Valores Médios

Ao analisar os valores médios dos custos, interessa para além de uma observação isolada dos

custos pelo seu valor intrínseco, efectuar-se uma comparação dos custos de actividades

específicas, enunciando as possíveis razões para a sua evolução num determinado sentido.

Uma das actividades construtivas que causa maior interesse pela particularidade que os seus

resultados revelam relativamente aos custos, é a da cobertura. Nesta actividade identificam-se,

para as intervenções ligeiras, custos médios muito semelhantes entre as três tipologias, de

forma que não existem diferenças que se possam considerar relevantes, já que para este nível

de intervenção as actividades construtivas a ele associadas aplicam-se apenas a pequenas

reparações nos revestimentos, independentes do tipo de edificado. Para as intervenções

médias é de salientar a clara diferença que existe nos custos da cobertura entre os edifícios

Pré-Pombalinos e Pombalinos face aos edifícios Gaioleiros. Este é o único elemento

construtivo em que os edifícios Gaioleiros sobressaem face aos restantes, a excepção que

confirma a regra, no aspecto em que os custos de reabilitação são consideravelmente mais

reduzidos devido à elevada qualidade da construção original. Os edifícios Pombalinos

normalmente não possuem actualmente a cobertura original, sendo observável em grande

parte dos casos um posterior aumento do número de pisos com qualidade construtiva muito

reduzida. Para a construção Pré-pombalino os elevados custos de reabilitação da cobertura,

espelham a necessidade da adaptação desta construção às conveniências modernas.

Gráfico 2 – Custos médios obtidos pelo preçário DMCRU para a Cobertura


69

Os resultados demonstrados para os custos de reabilitação de paredes de fachada, são já um

exemplo daquilo que é normalmente regra na variação dos custos de acordo com as tipologias.

Os resultados para este elemento construtivo, revelam custos mais reduzidos para os edifícios

Pombalinos, um custo intermédio para edifícios Pré-Pombalinos e custos mais elevados para

Gaioleiros. O crescimento destes custos, é também proporcional entre as intervenções ligeiras

e as intervenções médias.

Gráfico 3 – Custos Médios DMCRU para as Paredes de Fachada

Tal como já foi referido, foi considerado à parte dos outros edifícios a reabilitação das fachadas

de tardoz da tipologia construtiva correspondente aos edifícios Gaioleiros. Não havendo ponto

de referência em relação a outro edificado, podemos apenas constatar a evolução normal de

crescimento que se observa na transição entre intervenções ligeiras e intervenções médias.

Gráfico 4 – Custos Médios DMCRU para Fachadas de Tardoz

A reabilitação de revestimentos em escadas é provavelmente o melhor exemplo que pode ser

observado relativamente às disparidades nos custos praticados. Em intervenções ligeiras o

custo praticado é muito semelhante entre tipologias, reflexo de actividades construtivas

também muito parecidas. Nas intervenções médias a disparidade é mais visível,

nomeadamente nos edifícios pré-pombalinos com os valores mais elevados, reflectindo assim

a necessidade de adaptação destas escadas às conveniências modernas. Para este tipo de


70

edifícios, estas são habitualmente muito estreitas e com inclinações demasiado elevadas, por

vezes até anti-regulamentares. Os edifícios Pombalinos apresentam custos de reabilitação

para os revestimentos de escadas mais reduzidos em comparação com os outros tipos de

edificado, tal como seria de esperar, já que este elemento construtivo era à época um dos ex-

líbris da sua construção. Veio progressivamente a perder importância à medida que os tempos

iam passando, perdendo muita qualidade, explicando assim os custos mais elevados para a

reabilitação de edifícios Gaioleiros.

Gráfico 5 – Custos Médios DMCRU para Revestimentos em Caixas de Escadas

Para os custos de reabilitação dos espaços não comuns interiores do edifício, optou-se por não

discretizar os resultados pelos quatro tipos de elementos construtivos considerados (Tectos,

Paredes Interiores, Pavimentos e Carpintarias/Serralharias). Os valores obtidos encontram-se

na sequência daquilo que tem vindo a ser observado, em que os edifícios Pré-Pombalinos se

encontram num patamar de custos mais elevado, os Pombalinos num patamar mais reduzido e

os Gaioleiros num patamar intermédio. Esta relação permanece semelhante tanto nas

intervenções ligeiras como também nas intervenções médias.

Gráfico 6 – Total dos Custos Médios DMCRU para as actividades em espaços não comuns

interiores


71

b) Desvio Médio entre Custos DMCRU e Custos praticados no Mercado

Para a verificação da conformidade dos custos DMCRU relativamente aos custos praticados no

mercado foi feita uma análise recorrendo ao Desvio Médio. Esta análise que é dada em valores

absolutos, pretende essencialmente conferir a adequação, ou não, do preçário DMCRU face

aos preços praticados no mercado actual. Pretende-se também, analisar as tipologias e níveis

de intervenção, onde este preçário é mais adequado.

Em relação às tipologias, verifica-se no caso dos edifícios pré pombalinos, uma conformidade

bastante considerável entre os Custos DMCRU e os custos de Mercado. Isto verifica-se pelos

reduzidos desvios médios que se observam, e que estão na sua maioria próximos dos 5%

(valor percentual do desvio médio sobre os custo médio de mercado), que apenas em

escassos exemplos ultrapassam a barreira dos 20%. A razão lógica para este desempenho,

prende-se com a natureza das obras de reabilitação desta tipologia construtiva, que na sua

grande maioria têm a Câmara Municipal como principal promotor, e por uma questão de rigor

orçamental os preço unitários utilizados coincidem com os preços unitários dados pelo preçário

DMCRU. É de referir ainda, que embora por vezes as actividades consideradas nos

orçamentos analisados possam não coincidir exactamente com as actividades vigentes no

preçário da DMCRU, mas que podem resultar da decomposição ou junção de tarefas dadas

pelo preçário.

Gráfico 7 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pré-Pombalinos

Como já foi anteriormente referido, os edifícios Pombalinos são aqueles que possuem mais

exemplos de obras de reabilitação disponíveis, não pela necessidade acrescida que a isso os

obriga face aos demais tipos de edifícios, mas pela maior atractividade que este negocio

representa nesta tipologia específica. É por isso que estes edifícios possuem desvios médios

relativamente mais elevados em comparação com os outros. Isto pode ser explicado pela maior

importância da actividade privada na contribuição para as obras deste tipo de edificado, não

estando sujeitas ao preçário da Câmara Municipal, e utilizando os seus próprios custos

unitários de acordo com as suas conveniências.


72

Gráfico 8 – Desvio de custos DMCRU e de mercado para edifícios Pombalinos

Do ponto de vista do desvio médio, os edifícios gaioleiros encontram-se num ponto intermédio

entre os edifícios Pombalinos e os edifícios Pré-Pombalinos. Existe uma forte actividade por

parte da Câmara Municipal na promoção de obras de reabilitação desta tipologia, e uma

componente privada também importante, especialmente no que respeita aos níveis de

intervenção ligeiros e médios.

Gráfico 9 – Desvio de custos DMCRU e custos de mercado para edifícios Gaioleiros

Surpreendentemente, a evolução do desvio médio (em termos relativos) de acordo com o nível

de intervenção tem o seu ponto mais elevado na intervenção média. A razão para o máximo do

desvio médio não ser na intervenção profunda, tal como seria espectável, pode ser explicada

pela metodologia adoptada, já que esta compreende a utilização dos preços unitários do

orçamento original sempre que qualquer actividade específica não esteja contemplada no

preçário DMCRU. As intervenções profundas analisadas incluem quase sempre actividades

que não estão contempladas no preçário pela sua especificidade própria, ou seja, existem

quase sempre actividades de tal modo específicas para o edifício em causa de modo que não

podem ser “catalogáveis”. Assim ao ser calculada a diferença entre custos DMCRU e custos de

mercado, o desvio médio é sempre reduzido sempre que os preços de mercado (vigentes no

orçamento original) são aplicados no cálculo dos custos DMCRU.


73

8.1.2 - Determinação dos factores de correlacionamento

Para além de uma análise puramente qualitativa, como aquela que foi feita no subcapítulo

anterior, é conveniente fazer-se uma análise quantitativa da variação dos preços do modelo.

Assim adoptou-se um método que nos apresenta um factor de correlacionamento, com base

em algumas actividades construtivas chave, que nos vai permitir correlacionar os preços

segundo os três níveis de intervenção e as três tipologias construtivas.

Definiu-se então para esta análise as actividades construtivas chave como aquelas que são

transversais a mais do que um nível de construção e/ou tipologia, e também que se

considerem mais representativas dos custos globais, de modo a que seja possível a

comparação de preços.

a) Variação dos custos de acordo com a tipologia

Para a determinação dos factores de correlacionamento tomou-se como referência os edifícios

pombalinos, por serem aqueles que apresentam globalmente os preços mais reduzidos, e

posteriormente determinou-se a razão entre os preços das duas tipologias. Deu-se uma maior

relevância à soma das actividades construtivas das partes comuns interiores por

representarem uma fatia muito elevada dos custos totais.

Intervenção Ligeira Intervenção Média

Pré-Pombalinos Pombalinos Gaioleiros Pré-

Pombalinos Pombalinos Gaioleiros

Partes Comuns

Cobertura 1,26

REF

1,06 1,00

REF

0,80

Revestimentos em Escadas 1,09 1,08 4,22 2,24

Partes Não Comuns Interiores 1.98 1,60 1,44 1,11

Tabela 15 – Factores de correlacionamento de preços por tipologia construtiva

Após uma análise cuidada verifica-se que, tomando os preços de um edifício pombalino

genérico, podemos obter os preços de um edifício pré-pombalino multiplicando estes por um

factor que se situa habitualmente entre 1,7 a 1,9, e por um factor entre 1,5 a 1,7 caso

queiramos obter os preços para um edifício gaioleiro (ter em conta o facto de nem todas as

actividades construtivas terem exactamente o mesmo factor).

b) Variação dos custos de acordo com o nível de intervenção

Para a determinação dos factores de correlacionamento dos preços de acordo com os níveis

de intervenção, optou-se por uma metodologia semelhante àquela que foi utilizada para as

tipologias construtivas, e tomou-se o nível de intervenção médio como a referência.


74

Intervenção Ligeira Intervenção Média

Intervenção Profunda - Soluções

Tradicionais

Intervenção Profunda -

Soluções Não Tradicionais

Partes Comuns

Cobertura 0,43

REF

1,26 5,28

Fachada 0,36

Fachada de Tardoz 0,17

Caixa de Escadas 0,44 2,54 1,38

Partes Não Comuns

Interiores 0,37 1,17 4,22

Tabela 16 – Factores de correlacionamento de preços por nível de intervenção

Temos então factores de correlação dos preços entre os níveis de intervenção, à razão de

cerca 0,3 a 0,5 entre os preços de uma intervenção média e uma intervenção ligeira. Nas

intervenções profundas é abissal a diferença verificada entre os dois tipos soluções estudadas,

já que as intervenções profundas com base nas técnicas tradicionais são apenas em cerca de

20% a 40% mais caras que nas intervenções médias, mas este valor pode subir para mais de

300% quando se trata de técnicas construtivas não tradicionais.

8.2 - DISPERSÃO

a) Custos DMCRU

Os edifícios pré-pombalinos apresentam, relativamente às outras tipologias, a mais elevada

dispersão, tal como seria de esperar. Apesar de nenhum dos casos estudados ultrapassar

valores acima dos 25%, os valores da dispersão estão muitas vezes acima dos 10%. Isto pode

ser explicado pela variação tanto em termos construtivos como das áreas de construção que

este tipo de edificado habitualmente comporta, levando a soluções e custos de reabilitação

díspares.

Gráfico 10 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pré-Pombalinos


75

A tipologia construtiva correspondente aos edificios pombalinos, foi aquela que mais casos de

estudo esta dissertação contemplou, o que só por si é significativo das potencialidades que

este edificado apresenta no mercado de reabilitação.

Analisando a dispersão neste edificado reparamos em valores comparativamente aos outros

edificados, consideravelmente mais reduzidos. A explicação para este facto pode ser

encontrada em por duas vertentes. Em primeiro lugar deve-se ao espirito de pré fabricação

existente na época, que levou à construção de edificios muito parecidos tanto nos métodos

construtivos como nas suas áreas interiores e exteriores. Por outro lado as actividades

construtivas aplicadas à reabilitação deste edificado encontram-se bastante consolidadas face

à experiência adquirida nesta àrea.

A dispersão neste edificado em muito poucos casos ultrapassa os 5%, especialmente para as

intervenções médias e ligeiras. Nas intervenções profundas a dispersão ronda valores

próximos dos 10%.

Gráfico 11 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Pombalinos

Para os edifícios do tipo Gaioleiros a dispersão é intermédia, comparada com as tipologias

anteriormente analisadas. Se por um lado as técnicas construtivas da época estavam bastante

bem definidas, por outro a qualidade da sua execução variava muito, o que provoca nos

tempos de hoje a um estado de conservação muitíssimo variado. É ainda agravado pelo facto

de este estado de deterioração só possa ser detectável quando actividades construtivas já se

encontrem a decorrer.

Para esta tipologia a dispersão ronda valores entre os 10 e os 15%.


76

Gráfico 12 – Dispersão dos Custos DMCRU em edifícios Gaioleiros

A variação da dispersão de acordo com o nível de intervenção, apresenta uma tendência

crescente, que apesar de não ser muito denunciada entre as intervenções ligeiras e as

intervenções médias, é claramente observável entre as intervenções médias e as intervenções

profundas. Assim poderá ser deduzido, pela análise destes resultados que a fiabilidade dos

custos vai decrescendo à medida que a complexidade da intervenção vai aumentado.

Do ponto de vista da análise concreta dos números chega-se a resultados que poderão ser

considerados satisfatórios. Analisando a distribuição da dispersão, em termos de percentagem

chegamos à conclusão que apenas em 3 casos é ultrapassada a barreira dos 25%, estando em

28 casos concentrada abaixo dos 10%.

Gráfico 13 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos DMCRU

b) Custos praticados no mercado

Os custos resultantes da aplicação de preços praticados no mercado, apresentam globalmente

uma dispersão mais elevada relativamente àquela que foi observada na dispersão dos custos

DMCRU. Isto era espectável uma vez que, apesar de ter sido feita uma actualização segundo a

inflação do ano de construção para efeitos de análise na presente dissertação, os preços


77

unitários praticados vão sempre depender do construtor que vai executar a obra, com valores

próprios para a execução de cada uma das tarefas construtivas.

Relativamente à diferenciação por tipologia, a distribuição mantêm-se semelhante àquela que

foi observada nos custos do preçário DMCRU, embora os valores tenham crescido

globalmente. A tipologia construtiva referente aos edifícios pré pombalinos permanece aquela

que apresenta dispersão de valores mais elevados. Estes valores são quase sempre

superiores a 10%, estando na maioria das vezes acima dos 15%.

Gráfico 14 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pré-Pombalinos

Mais uma vez, os edifícios pombalinos são aqueles que apresentam uma dispersão mais

reduzida, embora também aqui os valores se tenham agravado. Os valores encontram-se

quase sempre abaixo de 5%, excepção feita a intervenções profundas, com crescimento

acentuado da dispersão pela multiplicidade de soluções existentes no sector privado,

dependentes ainda das condicionantes da obra e do construtor em causa.

Gráfico 15 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos


78

Os edifícios gaioleiros também aqui se encontram numa posição intermédia, face às restantes

tipologias com valores que variam entre os 5 e os 20%, que poderão ser considerados

independentes do nível de intervenção.

Gráfico 16 – Dispersão dos custos de mercado em edifícios Pombalinos

É observada ainda uma tendência crescente da dispersão à medida que a complexidade da

intervenção se torna maior. No entanto o crescimento é variável, já que a tendência crescente

da dispersão, entre uma intervenção ligeira uma intervenção média, é muito ténue, e bastante

mais marcado entre as intervenções médias e as intervenções profundas, tal como era

observável nos custos DMCRU.

Gráfico 17 – Concentração dos valores da dispersão dos Custos praticados no mercado

Pela análise da concentração dos valores da dispersão chegamos à conclusão óbvia de que os

valores da dispersão agravam-se relativamente aos custos DMCRU anteriormente

apresentados. Passámos a ter 8 casos em que a dispersão se encontra acima dos 25% face

aos 3 casos anteriormente observados, e os valores de dispersão abaixo de 10% passaram a

ser apenas 19 casos. No entanto, e apesar deste agravamento, os resultados que se observam

são bastante satisfatórios face aos objectivos que se pretendiam.


79

9 - VALIDAÇÃO DO MODELO POR APLICAÇÃO A TRÊS CASOS DE

ESTUDO

9.1 - ENQUADRAMENTO DOS EDIFICIOS EM ESTUDO NO MODELO

Como forma de exemplificar a aplicação do modelo de custos a um caso de estudo,

escolheram-se três edifícios genéricos, não contemplados no cálculo dos custos para o

modelo, com o objectivo de a eles lhes serem aplicados os custos já obtidos.

O primeiro edifício ao qual serão aplicados os preços determinados pelo modelo, trata-se de

um pequeno edifício do período Pré-Pombalino, situado na Rua da Paz em Lisboa. O seu

estado de conservação é muito razoável, pelo que se adopta um nível de intervenção ligeiro

uma vez que essencialmente apenas existem necessidades de ajustamento dos níveis de

conforto às conveniências modernas.

O segundo edifício sobre o qual se irão aplicar os custos provenientes do modelo, é um edifício

tipicamente pombalino na Rua Nova do Carvalho em Lisboa. O edifício possui três pisos

elevados, e tanto pelo seu estado de conservação muito reduzido, tanto como pelas amplas

perspectivas de elevado retorno num investimento imobiliário deste tipo, opta-se por uma

intervenção profunda, que mantém, no entanto, as técnicas tradicionais de construção.

O terceiro e último edifício escolhido caracteriza-se por ser gaioleiro tardio situado na Avenida

Dom Carlos I também na cidade de Lisboa, que possui uma qualidade construtiva muito

elevada e apenas três pisos. Apesar deste edifício não representar exactamente da melhor

forma os custos relativos aos edifícios gaioleiros deverão ser aplicáveis.

Em relação ao nível de intervenção adequável a este edifício, poderá ser discutível aquele que

é mais ajustado, tendo em conta o subfactor já enunciado relativo aos níveis de intervenção, e

que está ligado às perspectivas económico-financeiras por parte do promotor. A dúvida

subsiste entre o nível de intervenção médio e o profundo, já que apesar do nível de

conservação ser bastante aceitável, que sustenta a opção da intervenção média, a boa

localização geográfica abre perspectivas económico-financeiras que poderão ser muito

favoráveis a uma intervenção mais profunda, de modo a maximizar os ganhos provenientes

das vendas das fracções que se incluam no edifício. Optou-se, tendo em conta estas

condicionantes, pelo nível de intervenção médio, partindo do pressuposto que as obras de

reabilitação não iriam modificar a disposição actual do edifício.

Da mesma forma que na determinação dos custos, foi exigido por parte dos proprietários e

gabinetes de projecto fornecedores de plantas dos edifícios, que a morada exacta

permanecesse em sigilo.


80

9.2 - DETERMINAÇÃO DOS CUSTOS DE REABILITAÇÃO

Para a determinação dos custos de reabilitação dos edifícios em causa procedeu-se em

primeiro lugar à medição das áreas correspondentes aos custos pretendidos, e de acordo com

os critérios de medição enunciados.

Na primeira intervenção, utilizam-se os preços das intervenções ligeiras em edifícios pré-

pombalinos, juntando-se os custos de uma intervenção ligeira das cozinhas e instalações

sanitárias as quais não estão confinadas a nenhuma tipologia em particular.

Actividade Área (m2)

Custos DMCRU Custos de Mercado Desvio Médio

(€) Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Partes Comuns

Cobertura m2 19.921,2 3.716,8 19.710,7 3.278,5 1.507,8

Fachada Principal m2 4.407,5 556,0 4.298,4 356,3 499,1

Revestimentos em Caixa de Escadas m2 3.067,0 248,8 3.178,5 262,1 111,5

Partes Não

Comuns

Interiores m2 75.446,2 7.178,0 77.637,1 8.898,6 3.235,6

Tectos m2 5.488,2 1.305,4 5.711,3 1.231,9 947,4

Paredes m2 43.441,6 6.875,7 43.658,9 7.200,7 1.762,6

Pavimentos m2 7.877,3 532,1 8.080,3 590,3 515,6

Carpintaria Serralharia m2 18.639,1 1.504,0 20.186,7 5.046,7 2.489,8

Cozinhas m2 2.970,9 401,1 851,6 248,5 61,8

Instalações Sanitárias m2 5.753,9 1.034,6 3.253,0 817,0 261,8

TOTAL 111.566,7 16.174,5 108.929,3 19.032,1 8.157,3

Tabela 17 - Custos de uma intervenção ligeira num edifício Pré-Pombalino

Na segunda intervenção, utilizaram-se os custos determinados para intervenções profundas

em edifícios com recurso a técnicas tradicionais, aos quais se juntou os custos de reabilitação

de fachada principal proveniente das intervenções médias para a mesma tipologia.


81

Actividade Area (m2)

Custos DMCRU Custos de Mercado Desvio

Médio (€) Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Partes Comuns

Cobertura m2 147.946,8 14.294,8 145.769,8 22.237,1 23.278,3

Fachada Principal m2 82.955,3 15.555,4 94.093,6 11.384,7 11.138,3

Caixa de Escadas m2 44.582,9 7.199,1 45.458,2 3.800,2 3.398,9

Partes Não Comuns

Interiores m2 883.904,5 107.716,2 959.229,2 151.832,8 76.844,1

Tectos m2 50.008,9 6.423,3 77.885,6 4.745,5 27.876,7

Paredes m2 450.057,6 4.628,7 429.047,7 7.319,0 21.009,9

Pavimentos m2 383.838,0 107.424,8 452.295,8 151.582,0 68.457,9

Carpintaria Serralharia m2 155.876,5 17.275,6 169.318,5 41.981,7 20.225,5

Cozinhas m2 238.698,4 26.009,7 260.098,0 38.578,1 7.859,5

Instalações Sanitárias

m2 188.694,5 32.256,2 211.215,7 90.470,1 11.161,5

Instalações

Águas e Esgotos m2 58.496,3 22.089,3 58.496,3 22.089,3 0,0

Electricidade m2 108.310,8 9.619,1 108.310,8 9.619,1 0,0

Gás m2 26.665,2 6.736,2 26.665,2 6.736,2 0,0

TOTAL 1.742.658,9 231.067,5 1.885.182,9 372.098,5 194.406,5

Tabela 18 - Custos de uma intervenção profunda num edifício Pombalino

Para a última intervenção, tendo em conta a configuração do edifício, optou-se por adoptar os

custos de fachada principal nas fachadas de tardoz, uma vez que os trabalhos de reabilitação

necessários são assimiláveis aos que fazem parte de uma fachada principal e que foram

contemplados na determinação dos custos. Assim a área das fachadas de tardoz foi colocada

com valor nulo, sendo o resultado das medições deste elemento adicionado à fachada

principal. Em relação às instalações sanitárias e cozinhas, os custos foram obtidos a partir do

quadro das intervenções médias em edifícios pombalinos, mas que no entanto são comuns a

todas as tipologias tal como já foi devidamente explicado.


82

Actividade Área (m2)

Custos DMCRU Custos de Mercado Desvio Médio

(€) Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Valor Médio (€)

Dispersão (€)

Partes Comuns

Cobertura 442,3 40.683,2 6.751,8 69.544,2 8.876,8 28.861,0

Fachada Principal 947,9 57.311,6 6.458,5 67.547,3 12.421,1 14.593,8

Fachada de Tardoz 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

Revestimentos em Caixa de Escadas 71,5 25.748,1 5.227,2 25.802,2 5.595,6 368,3

Partes Não

Comuns

Interiores 1202,5 463.430,7 42.265,5 487.964,8 47.355,2 29.931,5

Tectos 1202,5 56.877,8 14.246,0 59.072,2 15.074,1 4.911,6

Paredes 1202,5 191.977,5 26.760,4 194.784,6 27.968,0 21.227,6

Pavimentos 1074,5 73.989,9 8.071,7 90.764,7 8.646,8 16.774,8

Carpintaria Serralharia 1202,5 131.775,7 28.030,7 132.536,0 33.755,6 8.292,4

Cozinhas 92,0 37.950,0 2.712,9 38.033,9 1.382,9 2.593,0

Instalações Sanitárias 35,9 20.506,0 3.936,9 22.132,0 3.604,6 2.154,2

TOTAL 636.819,7 102.196,0 700.217,1 117.325,5 99.776,6

Tabela 19 – Custos de uma intervenção média num edifício Gaioleiro

Para se ter uma ideia do custo unitário em bruto, dividiu-se o custo total do orçamento pela

área total de construção.

Caso de Estudo

Area


Desvio Médio

Valor Médio Dispersão Valor Médio Dispersão

Caso 1 372,00 m2 299,91 €/m2 43,48 €/m2 292,82 €/m2 51,16 €/m2 21,93 €/m2

Caso 2 2370,00 m2 735,30 €/m2 97,50 €/m2 795,44 €/m2 157,00 €/m2 82,03 €/m2

Caso 3 1505,04 m2 419,46 €/m2 64,40 €/m2 465,04 €/m2 83,57 €/m2 68,20 €/m2

Tabela 20 – Custo Unitário por área de construção


83

9.3 - DISCUSSÃO DE RESULTADOS

A aplicação do modelo a estes casos de estudo permitiu retirar algumas elações que se

consideram relevantes para o desenvolvimento da dissertação.

A primeira conclusão, e aquela que se apresenta como a mais evidente, é a facilidade da

aplicação dos custos unitários para esta estimação de carácter primário, bem como a sua

flexibilidade. Como foi possível observar para o caso das fachadas de tardoz no edifício

gaioleiro onde se encontrou uma maior aproximação às actividades de reabilitação que são

habitualmente praticadas nas fachadas principais. Poder-se-ia ainda, de modo a demonstrar

melhor esta flexibilidade na aplicação, “jogar” com os três níveis de intervenção e até com as

tipologias de modo a aproximar os custos a actividades que se considerem mais adequadas ao

elemento em causa (Exemplo: Seria possível na determinação dos custos numa intervenção

média de um edifício gaioleiro, a utilização dos valores de uma intervenção profunda para a

cobertura, ou até mesmo, a utilização dos valores de uma intervenção em edifícios pombalinos

para a caixa de escadas, se for considerado que o elemento melhor se adequa à escolha

tomada).

Figura 23 – Edifício em vias de reabilitação

Em relação aos custos propriamente ditos, consideram-se perfeitamente ajustados aos custos

correntes de obras de reabilitação, especialmente quando são utilizados os custos de mercado

vigorantes no modelo. Embora os custos resultantes da aplicação do preçário DMCRU se

encontrem ligeiramente subdimensionados, estes estão na linha dos custos que são

considerados pelos serviços da Câmara Municipal de Lisboa.

Os custos unitários que foram determinados pela aplicação do modelo, estão dentro daquilo

que seria espectável, já que as estimativas dos serviços dedicados a esta actividade apontam

para valores semelhantes. Como forma de fazer uma estimativa orçamental, as diversas

sociedades de reabilitação urbana utilizam custos unitários para a área total de construção


84

exclusivamente relacionados com o nível de intervenção. Nestas organizações para os níveis

ligeiro, médio e profundo os custos por m2 de área construída são de 150€, 350€ e 700€

respectivamente, e tendo sido esta estimativa calculada com base em custos unitários dos

serviços camarários, que se encontram já algo desactualizados, e são mais adequados para os

tipos de edifícios que são mais frequentemente alvo de obras de reabilitação, ou seja, os

edifícios pombalinos. Assim, sendo os edifícios pré-pombalinos e gaioleiros de pior qualidade

que os edifícios pombalinos, e tendo os custos unitários provenientes do modelo um carácter

mais actual do que os dos serviços camarários, seria de espectar valores mais elevados para a

estimativas orçamentais segundo este modelo. Os custos de reabilitação resultantes da

aplicação a estes casos de estudo foram de 262€, 465€ e 795€ também por m2 de área

construída, correspondentes a cada um dos três níveis de intervenção, o que é perfeitamente

adequado às expectativas, conferindo assim uma maior credibilidade ao presente estudo.


85

10 - CONCLUSÕES

10.1 - CONCLUSÕES FINAIS

O modelo proposto para a estimação de custos que assenta em três tipologias construtivas

características da cidade de Lisboa (Pré-Pombalino, Pombalino e Gaioleiro) para três níveis de

intervenção (Ligeiro, Médio e Profundo), permite de forma simplificada uma estimação com um

erro não superior a 25%.

Da apresentação e análise de custos gerados pelo modelo resultam ainda algumas conclusões

de grande relevância.

Em relação aos níveis de intervenção, temos que para as intervenções ligeiras os custos

apresentam-se quase independentes das tipologias em causa. As pequenas variações

observadas resultam fundamentalmente das variações de áreas entre as tipologias, uma vez

que as técnicas são quase sempre as mesmas. Assim, para as intervenções ligeiras, os custos

médios são muito semelhantes entre tipologias.

Nas intervenções médias, os edifícios pré-pombalinos são aqueles que apresentam os custos

médios globalmente mais elevados, quando comparados com outros tipos de edificado. Apesar

de ser uma tipologia que é alvo de muitas acções de reabilitação, o que poderia ajudar a

cimentar técnicas baixando os respectivos preços, esta apresenta habitualmente áreas de

compartimentação muito reduzidas e uma forte desadequação às conveniências modernas. No

caso dos edifícios pombalinos, estes apresentam custos médios inferiores a todas as outras

tipologias. Devido à elevada qualidade da construção original, os edifícios encontram-se num

estado de conservação aceitável e as intervenções são menos complexas tornando-as menos

dispendiosas. Os edifícios gaioleiros, no que aos custos diz respeito, encontram-se sempre

numa posição intermédia relativamente aos outros dois tipos de edifícios.

Para as intervenções profundas, apenas em edifícios pombalinos foi possível obter resultados

conclusivos. Isto deve-se ao facto de haverem muitos casos práticos de reabilitações neste tipo

de edifícios, e com técnicas mais ou menos instituídas, sendo possível o agrupamento de

actividades construtivas. No caso dos edifícios Pré-Pombalinos, embora se dêem com relativa

frequência, apresentam uma amplitude de técnicas que é de tal modo diverso, que não permitiu

a que se pudesse chegar a qualquer conclusão em termos de custos, no entanto, crêem-se

consideravelmente mais elevados do que aqueles que foram observados para os edifícios

pombalinos. Os edifícios Gaioleiros têm uma qualidade construtiva que, regra geral, é muito

baixa, pelo que as intervenções profundas neste tipo de edificado são hoje muito raras. Este

facto é ainda agravado pelo facto de começar a ser autorizado por parte das autoridades da

Câmara Municipal para a demolição destas construções. Assim não houve análise de custos


86

para este nível de intervenção que se prevê sempre mais elevado do que aqueles que foram

calculados na tipologia que corresponde ao período pombalino.

Para efeitos da análise de custos, foi necessário criar ainda uma separação nas intervenções

profundas de acordo com as técnicas utilizadas, havendo então obras com recurso apenas a

técnicas construtivas tradicionais e aquelas com recurso a técnicas e materiais construtivos

modernos. As técnicas tradicionais de construção encontram, obviamente, mais limitações que

as técnicas modernas. Os custos das intervenções profundas em edifícios pombalinos com

recurso a técnicas tradicionais de construção, apresentam valores globalmente inferiores

àqueles que são observados quando são utilizadas técnicas construtivas modernas. Isto deve-

se essencialmente ao facto de as técnicas de construção tradicionais corresponderem a

intervenções profundas de natureza menos complexa.

A dispersão dos valores dos custos apresenta valores semelhantes para as intervenções

ligeiras entre os três tipos de edifícios sendo apenas ligeiramente superior para o edificado pré-

pombalino. Nas intervenções médias a dispersão apresenta uma distribuição que curiosamente

segue uma proporção semelhante à dos custos médios. Devido à semelhança dos edifícios,

técnicas e materiais, as reabilitações no edificado pombalino tornam-se também muito

semelhantes entre si pelo que a os valores médios da dispersão são muito baixos. Os valores

deste parâmetro atingem o seu máximo em edifícios pré-pombalinos, resultado de uma enorme

variação de áreas e técnicas e materiais de construção. Para as intervenções profundas a

dispersão cresce relação aos outros níveis, reflexo do maior leque de opções de construção.

Em relação aos edifícios pombalinos, a dispersão é maior quando são utilizadas técnicas de

construção tradicionais.

Em resumo poderá concluir-se que, tomando um edifício pombalino como referência, o custo

de uma reabilitação média de um edifício Pré-Pombalino é cerca de 80% mais cara, 60% para

o caso de edifícios Gaioleiros. As intervenções ligeiras correspondem a cerca de 40% de uma

reabilitação média, e as profundas 120% se se optar por soluções de características

tradicionais e mais de 300% se as técnicas forem modernas.

O preçário DMCRU revelou-se perfeitamente adequado aos preços praticados no mercado

especialmente no que respeita aos níveis de intervenção mais baixos. Para os níveis de

intervenção mais elevados, nomeadamente nas intervenções profundas, o preçário DMCRU

apresenta algumas lacunas em relação a algumas actividades demasiado específicas para que

os preços de alguns trabalhos de reabilitação possam ser contemplados.

Em relação ao enquadramento legal, podemos apresentá-lo como um dos principais

responsáveis pela degradação do parque habitacional do nosso país até à data corrente. Esta

degradação tem vindo a ser causada não só pelo congelamento das rendas, observado até

muito recentemente, mas também pela falta de apoios à reabilitação que se tem verificado.


87

Apesar de tudo, têm sido realizados múltiplos esforços no sentido de serem alteradas as leis, o

que proporciona actualmente um enquadramento legal mais favorável. É ainda de referir, que

existem em algumas áreas urbanas do nosso país com regime legal de excepção, como é o

caso de Lisboa, ao possuírem sociedades de reabilitação urbana, com poderes e competências

próprias, que para além de facilitarem muito acções de reabilitação de carácter privado, são

elas próprias responsáveis por promoverem o desenvolvimento da actividade.

10.2 - PERSPECTIVAS PARA O FUTURO

Em relação ao futuro da reabilitação em Portugal, é de esperar nos tempos mais próximos um

crescimento substancial deste sector da construção face aos restantes, resultado de um

enquadramento legal, social e económico mais favorável. Este crescimento, que já se tem

vindo a verificar nos últimos anos, é esperado que estabilize assim que a reabilitação esteja em

paridade com os restantes congéneres europeus.

A lei referente ao arrendamento foi recentemente alterada (28/06/2006), sendo a partir de

agora possível num espaço de 10 anos actualizar-se as rendas em vigor para os valores

praticados no mercado. Esta lei para além de facilitar o senhorio a fazer obras de recuperação,

uma vez que terá maiores rendimentos, poderá mesmo obrigá-lo a tal, já que se o nível de

conservação for determinado abaixo de médio estas terão mesmo de ser realizadas.

Existe ainda a necessidade de reabilitar o edificado de má qualidade que agora começa a

mostrar claros sinais de degradação.

Foram criados pelo estado variados programas de apoio à reabilitação sendo os mais

relevantes, o RECRIA, SOLARH, RECRIPH ou o REHABITA. O RECRIA consiste num apoio

financeiro para custear parte das obras de conservação e beneficiação a realizar nos imóveis

arrendados e traduz-se na concessão de uma comparticipação a fundo perdido concedida pela

administração central e local, a proprietários, desde que se verifiquem determinados requisitos

previstos na Lei, designadamente a existência de fogos ocupados, cuja renda tenha sido

objecto de correcção extraordinária. O REHABITA é semelhante, mas apenas aplicável a

núcleos urbanos históricos com mais benefícios que o anterior. O RECRIPH visa os prédios

urbanos em regime de propriedade horizontal, construídos até à data da aplicação do RGEU

ou após essa data a prédios cuja licença de utilização tenha sido emitida até 1 de Janeiro de

1970, e as fracções deverão ser para residência própria ou arrendamento para fins não

habitacionais. Por fim o SOLARH, destina-se a financiar sob a forma de empréstimo, sem juros,

a conceder pelo Instituto Nacional de Habitação, a realização de obras de conservação

ordinária ou extraordinária.

Estes factores têm vindo a dar um novo fôlego ao mercado das obras de reabilitação em

Portugal, havendo neste momento uma infinidade de obras em curso deste cariz. São muito


88

visíveis especialmente nos centros históricos urbanos (Baixa. Chiado, Castelo, Alfama, etc…),

com particular incidência em obras com o objectivo de transformar edificado antigo em

habitação de alta qualidade, posteriormente vendidas a preços muito elevados.

A dissertação desenvolvida, crê-se ter contribuído de forma a acrescentar algum valor a este

sector em crescimento. A estimação de custos encontra aqui um modelo de fácil utilização e

com uma margem de erro aceitável para que possa ser aplicado em variadíssimos casos.


89

BIBLIOGRAFIA

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Edifícios Habitacionais – LNEC, Lisboa 2002

[3] APPLETON, João; Reabilitação de Edifícios Antigos – Edições Orion, Lisboa 2003.

[4] APPLETON, João Guilherme; Reabilitação de Edifícios “Gaioleiros” – Edições Orion, Lisboa

2005.

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a estimação de custos – Instituto Superior Técnico, Lisboa 1990

BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitação de Construção em Madeira, Mestrado em Construção -

IST, Lisboa 2004

[6] CÓIAS, Vitor; Reabilitação estrutural de Edifícios Antigos – Argumentum, Lisboa 2007

FLORES, Inês; BRITO, Jorge; Patologia e Reabilitação de Construção em Alvenaria de Pedra,

Licenciatura em Arquitectura - IST, Lisboa 2005

FRANÇA, José Augusto; Lisboa Pombalina e o Iluminismo – Livraria Bertrand. Lisboa 1977

LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1º Encontro sobre Conservação e

Reabilitação de Edifícios de Habitação, Documentos Introdutórios – LNEC, Lisboa 1985

LABORATÓRIO NACIONAL DE ENGENHARIA CIVIL, 1º Encontro sobre Conservação e

Reabilitação de Edifícios de Habitação, Comunicações – LNEC, Lisboa 1985

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Rendimento – LNEC, Lisboa, 2002

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Universidade do Minho, Guimarães 2000

[8] MANUAL DE REABILITAÇÃO E MANUTENÇÃO DE EDIFÍCIOS, Vários – Verlag Dashöfer

[9] PROJECTO BASE DE DOCUMENTO ESTRATÉGICO, Quarteirão 13007 – Sousa Viterbo,

Porto Vivo Sociedade de Reabilitação, Porto 2006

http://www.aecops.pt/

http://www.baixapombalinasru.pt/


90

http://www.cm-lisboa.pt/

http://www-ext.lnec.pt/

http://www.lisboaocidentalsru.pt/

http://www.portovivosru.pt/


1

ANEXO 1 – CÁLCULO DE

ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS DO

MODELO

Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade PreçoLevantar, e arrumar telhado tipo Marselha. 3,85 € 4,37 € m2 196,00 857,11 € 532,94 2.330,54 € 139,31 609,20 € 86,45 378,05 € 160 699,68 € Fornecimento e assentamento de telhado tipo Marselha.

17,60 € 19,99 € m2 196,00 3.918,20 € 532,94 10.653,91 € 139,31 2.784,92 € 86,45 1.728,21 € 160 3.198,53 €

Desmonte, fornecimento e colocação de telhões de cumeeira.

9,60 € 10,90 € ml 14,00 152,66 € 24,20 263,88 € 14,1 153,75 € 7 76,33 € 48 523,40 €

Desmonte, fornecimento e assentamento de beirado à Portuguesa.

35,27 € 40,06 € ml 119,21 4.775,69 € 7,05 282,43 € 71 2.844,34 €

Desmonte, fornecimento e colocação de ripa com 0,04x0,25m em madeira de pinho, pregada ao vigamento.

4,50 € 5,11 € m2 196,00 1.001,81 € 532,94 2.724,01 € 139,31 712,05 € 86,45 441,87 € 160 817,81 €

Desmonte, fornecimento e colocação de varedo em madeira de pinho, com tratamento de imunização.

14,91 € 16,94 € m2 196,00 3.319,34 € 532,94 9.025,56 € 139,31 2.359,27 € 86,45 1.464,07 € 160 2.709,67 €

Desmonte, fornecimento e colocação de algeroz de zinco nº12 com desenvolvimento de 1,00m.

44,02 € 50,00 € ml 28,00 1.399,99 € 14,10 705,00 € 14 700,00 € 8,5 425,00 €

Picagem de reboco, encasque, salpisco, reboco areado fino e pintura a tinta de água em paredes exteriores.

24,75 € 28,11 € m2 58,89 1.655,52 € 100,88 2.835,95 € 41,55 1.168,06 € 35,05 985,33 € 531,25 €

Baldeação e transporte de entulhos. 29,42 € 33,41 € m3 50,96 1.702,67 € 138,56 4.629,54 € 39,46 1.318,43 € 30 1.002,35 € 40 1.336,47 €

Quantidade

Custo Total TOTALPreço 74,79 € Dispersão 4,23 €

Valor de MercadoValor de Mercado ActualPreço 75,22 € Dispersão 3,57 €

Desvio 0,75 €

Intervenção Ligeira em Edificios Gaioleiros - Revestimento de Coberturas

EUR/m2

EUR/m2

EUR/m2EUR/m2

EUR/m212.971,66 € 14.255,45 € 37.898,51 € 10.154,55 € 6.769,99 €

3,33 4,92 2,34 3,59 7,00

EdificioPreço

Unitário

m2

71,47

10

86,45 160

69,87 72,45 78,386.776,20 €

11

13.086,15 € 81,79

72,73 71,11 72,89 78,31

ActividadeUnidade

14.007,30 € 37.239,09 € 10.093,12 €

7 8 9Preço

Unitário Actual

196 532,94 139,31

12.088,87 €

81,075,85

1,27 € 1,24 € 0,44 € 0,07 € 0,72 €

2,49 4,11 2,33 3,09

12.550,55 € 33.365,98 € 8.940,10 € 5.960,32 €

Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade PreçoEQS8 Desmonte de lava-loiças em cantaria, incluindo

arrumação e transporte a vazadouro.20,69 € 23,50 € Un 1,00 23,50 € 1,00 23,50 € 1,00 23,50 € - €

EQS9 Desmonte de lava-loiças em inox, incluindo arrumação e transporte para estaleiro.

10,35 € 11,75 € Un - € - € - € - €

EQS10 Desmonte de armários de bancada de cozinha, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

10,35 € 11,75 € Un 1,00 11,75 € 1,00 11,75 € 1,00 11,75 € - €

EQS11 Desmonte de armário superior de cozinha, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

6,89 € 7,83 € Un - € - € - € - €

EQS24 Fornecimento e assentamento de lava-loiças inox com 1,20 m, com uma cuba e escorredouro, inclui valvula e ligação.

181,03 € 205,62 € Un - € - € - € - €

EQS25 Fornecimento e assentamento de lava-loiças inox com 1,00 m, com uma cuba escorredor, inclui valvula e ligação.

160,92 € 182,78 € Un - € - € - € - €

EQS26 Fornecimento e assentamento de armários de cozinha, de bancada em aglomerado de madeira, termolaminado, com portas, ferragens cromadas, prateleiras amoviveis, gavetas e tampo de pedra mármore polida.

218,39 € 248,06 € m² 1,00 248,06 € 0,50 124,03 € 0,50 124,03 € 4,00 992,24 €

EQS27 Fornecimento e assentamento de armários superiores de cozinha em aglomerado de madeira, termolaminado, com portas e prateleira amoviveis e ferragens cromadas.

195,40 € 221,94 € m² - € - € - € - €

EQS28 Fornecimento e assentamento de apanha-fumos, em cantoneira de ferro, pintada a tinta de esmalte e vidro armado.

344,83 € 391,67 € Un - € - € - € - €

Picagem de reboco até ao "osso", encasque, salpisco e reboco com argamassa de cimento, cal apagada e areia ao traço 1:2:9, esboço, estuque liso e pintura a tinta de água com duas demãos, em paredes interiores.

55,06 € 62,54 € m2 16,40 1.025,65 € 19,87 1.242,66 € - € 24,00 1.500,95 €

Picagem de reboco encasque, salpisco, reboco e fornecimento e assentamento de azulejo branco 15x15 com cimento cola.

62,74 € 71,26 € m2 32,80 2.337,42 € 21,90 1.560,65 € 22,05 1.571,34 € - €

Desmonte de mosaico, picagem de betonilha e massame, desmonte de vigamento, forn e assent de vigamento de quina viva com 0,16x0,08m,em madeira de pinho,afastados de 0,4m, forn e assent solho tosco e ripas c/ 4x5 cm em madeira de pinho, massame tipo Leca , com forn e assentamento de rede de metal do tipo Nervometal, tela impermeabilizante( butílica c/ 1,5 mm de espessura com subida de 10 cm ao longo das paredes ), betonilha de regularização de argamassa de cimento e areia ao traço 1:4 c/ 2cm de espessura e mosaico cerâmico assente com cimento cola, incl. fornecimento e colocação em pavimentos. (todas as madeiras serão imunizadas com produto colorido antixilófago e fungicida). (m2)

120,00 € 136,30 € m2 16,80 2.289,86 € 7,56 1.030,44 € 18,90 2.576,09 € 8,96 1.221,26 €

Quantidade

Intervenção Média em Edificios Pré-Pombalinos - Cozinhas

Actividade

Preço Unitário Actual

UnidadeEdificio

14 7 8 10Preço

Unitário

16,80 9,56 9,29 8,96m2

Custo Total TOTAL

Preço 412,29 € Dispersão 29,47 €


Desvio 28,17 €

6.506,51 € 4.014,54 € 3.800,27 € 3.911,31 €

5.936,24 € 3.993,03 € 4.306,72 € 3.714,44 €

58,95 5,39 51,29 2,27EUR/m2

353,35 417,68 463,59 414,56EUR/m2

387,29 419,93 409,07 436,53EUR/m2

5.728,36 € 3.534,41 € 3.345,77 € 3.443,53 €

33,94 € 2,25 € 54,52 € 21,97 €EUR/m2

25,91 6,72 4,14 23,32EUR/m2

Quantidade Preço Quantidade Preço Quantidade Preço

PAV1Desmonte de solho no pavimento, incluindo arrumação e transporte a vazadouro..

3,56 € 4,05 € m² 0,00 € 0,00 € 327,99 1.326,75 €

PAV2Desmonte de vigamento, em madeira, de apoio do pavimento, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

5,34 € 6,07 € m² 0,00 € 0,00 € 327,99 1.990,12 €

PAV3Desmonte de frechais de encabeçamento no topo das paredes incluindo arrumação e transporte a vazadouro .

2,29 € 2,61 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV4Desmonte de rodapé em madeira de pinho, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

0,81 € 0,92 € ml 120,00 109,93 € 200 183,22 € 125,10 114,60 €

PAV5Desmonte de mosaico em pavimentos, incluindo argamassa de assentamento, arrumação e transporte a vazadouro.

4,88 € 5,54 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV6Desmonte de solho tosco em pavimentos, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

3,56 € 4,05 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV7

Fornecimento e assentamento de vigamento 16x8 cm em madeira de pinho imunizado com produto colorido anti-xilófago e fungicida no pavimento.

22,05 € 25,04 € m² 0,00 € 0,00 € 125,89 3.152,77 €

PAV8

Fornecimento e assentamento de vigamento 10x7 cm em madeira de pinho imunizado com produto colorido anti-xilófago e fungicida no pavimento.

10,72 € 12,17 € m² 0,00 € 0,00 € 202,1 2.459,75 €

PAV9

Tarugamento de vigamento de 16x8cm em madeira de pinho imunizado com produto colorido anti-xilófago e fungicida,a 1/2, 1/4 do vão e junto aos apoios de pavimentos.

6,10 € 6,92 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV10

Fornecimento e assentamento de solho tosco e ripas de 4x5cm em madeira de pinho imunizado com produto colorido anti-xilófago e fungicida pregado entre vigas do pavimento.

17,82 € 20,24 € m² 215,63 4.363,78 € 0,00 € 327,99 6.637,65 €

PAV11Fornecimento e assentamento de rede tipo Nervometal galvanizada pregada ao vigamento do pavimento.

3,33 € 3,78 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV12Fornecimento e assentamento de malhassol DQ25 pregada ao solho tosco, em pavimentos.

4,71 € 5,35 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV13Abertura de caixa com 0,40 m no pavimento de piso térreo e arrumação de entulhos em estaleiro e transporte a vazadouro.

22,99 € 26,11 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV14Enchimento de caixa de pavimento de piso térreo com 0,30m de espessura com pedra de enrocamento.

20,69 € 23,50 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV15Execução de massame de betão com 0,08 m. de espessura sobre pedra de enrocamento.

11,49 € 13,05 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Intervenção Profunda em Edificios Pombalinos com recurso a técnicas tradicionais - Pavimentos

Actividade

Preço Unitário Actual

Unidade 16 28Preço

Unitário

Edificio32

PAV16

Execução de massame de betão com 5 cm de espessura com argila expandida, tipo Leca, em pavimentos , incluindo todos trabalhos complementares.

6,89 € 7,83 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV17Isolamento de pavimentos com Flintkott em duas demãos cruzadas.

7,47 € 8,48 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV18

Isolamento de pavimentos com telas butilicas, com 1,5 mm de espessura com subida de 10 cm ao longo das paredes e todos os trabalhos preparatorios e complementares.

12,07 € 13,71 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV19Execução de betonilha de argamassa de cimento e areia ao traço 1:4com 2 cm de espessura.

5,52 € 6,27 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV20Fornecimento e assentamento de solho aparelhado macho-fêmea no pavimento.

29,31 € 33,29 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV21Reparação e imunização com produto colorido anti-xilófago e fungicida geral de pavimentos em soalho com substituição de peças degradadas.

0,00 € 0,00 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV22Desmonte da betonilha em pavimentos, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

4,60 € 5,22 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV23Desmonte do massame em pavimentos, incluindo arrumação e transporte a vazadouro.

8,39 € 9,53 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV24Fornecimento e assentamento de mosaico cerâmico, com cimento cola, incluindo acabamentos e limpeza final.

27,59 € 31,34 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV25Fornecimento e assentamento de mosaico hidraulico, com argamassa de cimento e areia ao traço 1:5, incluindo acabamentos e limpeza final.

29,31 € 33,29 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV26Fornecimento e assentamento de parquet de eucalipto com cola branca, incluindo todos os trabalhos complementares.

28,17 € 31,99 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV27Fornecimento e assentamento de parquet em madeira de pinho com cola branca, incluindo todos os trabalhos complementares.

27,59 € 31,34 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV28

Fornecimento e assentamento de rodapé de mosaico hidraulico com 20 cm de altura, com argamassa de cimento e areia ao traço 1:5, incluindo acabamentos e limpeza final.

10,35 € 11,75 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV29Fornecimento e assentamento de rodapé em mosaico cerâmico, com cimento cola, incluindo acabamentos e limpeza final.

9,20 € 10,45 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV30Fornecimento e assentamento de rodapé em madeira de pinho imunizado com produto colorido anti-xilófago e fungicida com 10 cm de altura.

9,20 € 10,45 € ml 120,00 1.253,50 € 200 2.089,17 € 125,10 1.306,78 €

PAV31

Reparação e imunização com produto colorido anti-xilófago e fungicida de rodapés em madeira de pinho, incluindo substituição de peças degradadas com queima e raspagem da tinta existente.

2,87 € 3,26 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV32

Pintura a tinta de esmalte, de rodapé de madeira (10x2 cm), sobre uma demão de tinta de óleo e uma de primário incluindo trabalhos complementares.

2,52 € 2,87 € ml 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV33Afagar, betumar e encerar com duas demãos o soalho no pavimento.

14,95 € 16,98 € m² 0,00 € 0,00 € 0,00 €

PAV34Afagar, betumar e envernizar, com duas demãos incluindo uma demãos de tapa-poros, o soalho no pavimento.

18,39 € 20,89 € m² 215,63 4.504,88 € 221,1 4.619,16 € 327,99 6.852,27 €

Arranque geral do pavimento do apartamento A (nas traseiras) e no quarto dos fundos do apartamento G, que se considera não recuperável, incluindo colocação de chapas OSB para receber novo pavimento, incluindo transporte de entulhos a vazadouro

29,28 € 33,26 € m² 68,1 2.264,83 € 0,00 € 0,00 €

Fornecimento e colocação de chumbadouros Ø 16 mm galvanizados com 50cm de comprimento, roscados numa ponta, em furo préviamente aberto com recurso a máquina caroteadora com coroa de Ø 20mm, respectiva injecção com calda cimenticia por forma a proporcionar a selagem do elemento.

224,46 € 264,34 € un 0,00 € 20 5.286,80 € 0,00 €

Fornecimento e colocação de perfil cantoneira L 120x120x12, tratada contra corrosão, incluindo apoios de suporte devidamente chumbados à cantoneira e furada nos alinhamentos dos chumbadouros aplicados na parede por forma a permitir a amarração.

129,69 € 152,73 € ml 0,00 € 11 1.680,03 € 0,00 €

Fornecimento e colocação de varão roscado M10 galvanizados com 25cm de comprimento devidamente electrosoldados ao perfil cantoneira, respectivas porcas e anilhas.

99,76 € 117,48 € un 0,00 € 20 2.349,69 € 0,00 €

Aplicação de rede de aço distendido galvanizado com abertura de 76 x 38 x 1,5 em paredes préviamente picadas e saneadas.

22,70 € 26,73 € m2 0,00 € 5 133,64 € 0,00 €

Execução de lâmina de betão aditivado com produto anti-retráctil.

69,83 € 82,24 € m2 0,00 € 4,5 370,08 € 0,00 €

Fornecimento e aplicação elementos metálicos incluindo chapa metálica quinada de 6mm, parafusos M10 com porca e anilha soldados à chapa e chumbadouros Ø16 galvanizados soldados à chapa incluindo chapas metálicas de 6mm com (400mmx120mm) de aperto em furo préviamente aberto com recurso a máquina caroteadora com coroa de Ø 20mm, respectiva injecção com calda cimenticia por forma a proporcionar a selagem do elemento.

211,99 € 249,65 € un 0,00 € 12 2.995,85 € 0,00 €

Execução de maciço de assentamento de perfis, incluindo cofragem, armadura de aço A400NR Ø10, e betão B30, incluindo todos os trabalhos conforme especificações dos desenhos de pormenor.

99,76 € 117,48 € VG 0,00 € 1 117,48 € 0,00 €

Execução de base de assentamento de elementos metálicos em argamassa de cimento e areia ao traço 1:4

174,58 € 205,60 € VG 0,00 € 1 205,60 € 0,00 €

Fornecimento e colocação de estrutura de madeira de Pinho Bravo com traramento em auto clave, estabilizada nas condições especificadas, protecção contra fungos e insectos, protecção contra o fogo e ligações de acordo com o especificado no Caderno de Encargos. Secção 120 x 180

102,25 € 120,42 € m2 0,00 € 66,3 7.983,95 € 0,00 €

Fornecimento e colocação de estrutura de madeira de Pinho Bravo com traramento em auto clave, estabilizada nas condições especificadas, protecção contra fungos e insectos, protecção contra o fogo e ligações de acordo com o especificado no Caderno de Encargos. Secção 140 x 280

122,21 € 143,92 € m2 0,00 € 154,8 22.278,57 € 0,00 €

Fornecimento e assentamento de isolamento sonoro tipo CORKMENT com 2 mm de espessura, incluindo todos os trabalhos acessórios e complementares.

20,45 € 25,85 € m3 0,00 € 0,00 € 327,99 8.479,27 €

Quantidade

Custo Total TOTALPreço 169,84 € Dispersão 47,53 €


Desvio 30,29 € 72,43 € 17,46 €

55,81 44,80EUR/m2

EUR/m2

255,94 244,93

227,47

15.345,01 € 17.429,52 € 54.153,17 €

EUR/m2

0,98 €

25.821,32 €

99,52100,61

32.319,98 € 98,5471,30

327,9968,1 221,1

183,5113,67 57,63

12.496,93 €

32.642,47 €

m2

EUR/m2EUR/m2

50.293,22 €

45.983,11 €


1

ANEXO 2 – GUIA DE APLICAÇÃO

DO MODELO DE CUSTOS PARA

OBTENÇÃO DE ESTIMATIVA

1

CONSIDERAÇÕES GERAIS

Com o objectivo de promover a utilização do modelo de estimação de custos em obras de

reabilitação de edifícios, desenvolvido na dissertação com o tema “Estruturas Geral de Custos

em Obras de Edifícios”, criou-se este anexo com todos os passos a serem tomados por

qualquer potencial utilizador.

A estimativa obtida por este método tem por base os custos vigentes num conjunto de cerca de

50 orçamentos reais de obras de reabilitação de edifícios Pré-Pombalinos, Pombalinos e

Gaioleiros.

Os elementos aqui apresentados surgem apenas como auxiliares de cálculo a uma estimativa

de custo, no entanto, não substituem a consulta da referida dissertação.

APLICAÇÃO DO MODELO

PASSO 1 - DEFINIÇÃO DA TIPOLOGIA CONSTRUTIVA:

Edifício Pré-Pombalino - Código A

Edifício Pombalino - Código B

Edifício Gaioleiro - Código C

PASSO 2 - DEFINIÇÃO DO NÍVEL DE INTERVENÇÃO:

Nível de Intervenção Ligeiro - Código 1

Nível de Intervenção Médio - Código 2

Nível de Intervenção Profundo (Técnicas Tradicionais) - Código 3.1

Nível de Intervenção Profundo (Técnicas não Tradicionais) - Código 3.2

PASSO 3 - DEFINIÇÃO DAS ACTIVIDADES CONSTRUTIVAS PARA O

PROCESSO DE REABILITAÇÃO EM CAUSA:

Verificar no quadro que se apresenta na página seguinte, quais as actividades que deverão

fazer parte da acção de reabilitação a promover.

3

PASSO 4 - OBTENÇÃO DOS CUSTOS UNITÁRIOS DAS ACTIVIDADES

CONSTRUTIVAS:

Consultar os custos unitários e respectivas dispersões das actividades construtivas (definidas

no passo 4) na tabela X.X:

Código Passo 1

Código Passo 2

Tabela

Nota 1: Se for um edifício Pré-Pombalino para o qual se queira promover uma intervenção

média corresponde-lhe a Tabela A.2

Nota 2: Poderão ser aplicados custos unitários de mais do que apenas uma tabela, se as

actividades assim o justificarem.

Dispersão Dispersão Dispersão

Valor Valor Valor

Cobertura m2 89,59 € 14,90 € 70,78 € 3,63 € 75,22 € 3,57 €

Fachadas e Empenas m2 17,91 € 1,48 € 13,27 € 1,78 € 34,50 € 8,02 €

Fachada de Tardoz m2 115,38 € 10,12 €


m2 132,44 € 10,92 € 121,46 € 14,54 € 132,12 € 32,90 €

Total Interiores m2 208,70 € 23,92 € 105,08 € 7,89 € 170,05 € 18,73 €

Tectos m2 15,35 € 3,31 € 16,23 € 1,12 € 14,83 € 2,04 €

Paredes m2 117,36 € 19,36 € 36,64 € 1,47 € 106,60 € 17,51 €

Pavimentos m2 21,72 € 1,59 € 26,23 € 6,43 € 24,95 € 3,62 €

Carpintaria Serralharia m2 54,27 € 13,57 € 25,98 € 4,18 € 23,67 € 5,18 €

Cozinhas m2 99,39 € 9,36 € 99,39 € 9,36 € 99,39 € 9,36 €

Instalações Sanitárias m2 213,83 € 35,79 € 213,83 € 35,79 € 213,83 € 35,79 €

A.1

Valor Médio

B.1

Valor Médio Valor Médio

C.1

Actividade Un

Env

olve

nte

Ext

erio

rIn

terio

res

4

Dispersão Dispersão Dispersão

Valor Valor Valor

Cobertura m2 195,42 € 48,65 € 195,16 € 11,38 € 157,23 € 20,07 €

Fachadas e Empenas m2 47,88 € 9,91 € 56,38 € 6,82 € 71,26 € 13,10 €

Fachada de Tardoz m2 223,22 € 35,71 €


m2 680,30 € 105,73 € 161,11 € 25,11 € 360,93 € 78,27 €

Total Interiores m2 524,94 € 56,02 € 363,09 € 40,74 € 405,80 € 39,38 €

Tectos m2 76,62 € 17,23 € 34,46 € 2,10 € 49,13 € 12,54 €

Paredes m2 189,17 € 19,07 € 209,53 € 35,50 € 161,99 € 23,26 €

Pavimentos m2 93,12 € 24,30 € 44,17 € 7,07 € 84,47 € 8,05 €

Carpintaria Serralharia m2 166,03 € 43,45 € 74,92 € 18,58 € 110,22 € 28,07 €

Cozinhas m2 732,12 € 71,20 € 732,12 € 71,20 € 732,12 € 71,20 €

Instalações Sanitárias m2 935,44 € 419,33 € 935,44 € 419,33 € 935,44 € 419,33 €

Un

Env

olve

nte

Ext

erio

rIn

terio

res

A.2 B.2

Valor Médio Valor MédioActividade

C.2

Valor Médio

Dispersão Dispersão

Valor Valor

Cobertura m2 246,00 € 37,53 € 444,23 € 28,95 €

Reforço de Paredes Resistentes

m2 100,14 € 15,95 €

Reforço de Fundações - Recalçamento

m3 921,34 € 52,34 €


m2 409,98 € 34,27 € 288,87 € 26,19 €

Total Interiores m2 424,44 € 67,18 € 548,15 € 63,54 €

Tectos m2 34,46 € 2,10 € 34,46 € 2,10 €

Paredes m2 189,84 € 3,24 € 189,84 € 3,24 €

Pavimentos m2 200,13 € 67,07 € 248,93 € 60,64 €

Carpintaria Serralharia m2 74,92 € 18,58 € 74,92 € 18,58 €

Cozinhas m2 932,25 € 138,27 € 932,25 € 138,27 €

Instalações Sanitárias m2 1.135,57 € 486,40 € 1.135,57 € 486,40 €

Águas e Esgotos m2 24,68 € 9,32 € 24,68 € 9,32 €

Electricidade m2 45,70 € 4,06 € 45,70 € 4,06 €

Gás m2 11,25 € 2,84 € 11,25 € 2,84 €

B.3.2

Valor Médio Valor Médio

Inte

riore

sIn

tala

ções

Actividade Un

Est

rutu

ra

B.3.1

-

5

PASSO 5 – MEDIÇÃO DAS QUANTIDADES DE TRABALHO

Os custos unitários obtidos no PASSO 4, deverão ser multiplicados pelas quantidades de

trabalho correspondentes a cada uma das actividades construtivas. A medição das

quantidades de trabalho deverá ser efectuada segundo o seguinte critério:

a) Estruturas

- Cobertura - Deverá ser medida a área da projecção horizontal da cobertura. (Unidade = m2)

- Reforço de Paredes Resistentes - As quantidades de trabalho correspondentes às paredes

resistentes correspondem à área de construção acima do solo do edifício. (Unidade = m2)

- Reforço de Fundações - A quantidade de trabalho correspondente às fundações corresponde

ao volume de betão que irá ser adicionado às fundações. É uma tarefa de complexidade mais

elevada uma vez que requer uma estimativa prévia do esforço que deverá absorver (Unidade =

m3)




- Cobertura - Para as actividades relacionadas com a cobertura, incluindo os trabalhos

estruturais que nela possam ser realizados, a medição da área deverá ser efectuada segundo

a projecção horizontal da mesma. (Unidade = m2)

- Fachadas e Empenas - Tanto nas fachadas como nas empenas, nos edifícios gaioleiros, a

quantidade de trabalho sobre a qual incide os custos é a área da fachada em bruto, sem

descontar as áreas dos vãos. (Unidade = m2)

c) Interiores

- Revestimentos em Caixa de Escadas - Deverá ser medida a área do pavimento da caixa de

escadas, incluindo a área dos degraus nas escadas. (Unidade = m2)

- Interiores - Para as actividades construtivas consideradas, em tectos, pavimentos, paredes e

carpintarias / serralharias, as quantidades de trabalho sobre as quais incidem os custos,

correspondem à área das fracções em causa, excluindo as área de instalações sanitárias e

cozinhas. (Unidade = m2)

6

- Instalações Sanitárias / Cozinhas - Os custos para estes compartimentos específicos incidem

sobre as respectivas áreas. (Unidade = m2)


- Para todo o tipo de especialidades consideradas os custos incidem sobre a área de

construção total do edifício. (Unidade = m2)

PASSO 6 – CONSTRUÇÃO DO QUADRO DE BASE À ESTIMATIVA DE

CUSTOS

De modo a se obter uma estimativa do custo de uma acção de reabilitação segundo o modelo

desenvolvido, propõe-se neste ultimo passo a construção de um quadro semelhante àquele

que de seguida se apresenta:

Actividade

Construtiva

Quantidade de

Trabalho

Custo por

Actividade

Act 1 X Qtdade 1 = Custo 1

+

Act 2 X Qtdade 2 = Custo 2

+

… … …

+

Act X X Qtdade X = Custo X

=

Custo Total

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