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N6 negócios SEGUNDA-FEIRA, 8 DE NOVEMBRO DE 2010 O ESTADO DE S. PAULO

Primeira pessoa

‘É quase inevitável abrir mão dealgumas coisas na vida pessoal’

Vídeo. Paulo Kakinoff fala dosplanos da Audi para o Brasil

http://economia.estadao.com.br

A montadora alemã Audi, fabri-cante de veículos do segmentopremium, tem planos de do-brar, em 2011, as vendas no Bra-sil – o mercado em que a marcamais cresce porcentualmenteno mundo. À frente da empresano País está Paulo Kakinoff, de36 anos, que aposta num ritmointenso de lançamentos e emmodelos mais compactos paraalcançar essa meta.

● A Audi pretende dobrar as ven-das no Brasil em 2011. O compac-to A1, vendido a R$ 90 mil, devepuxar essas vendas?Acredito que boa parte do au-mento de vendas que teremosno ano que vem deve vir do A1.

Mas esse crescimento no Paísestá baseado em três pilares. Oprimeiro é a ampliação do por-tfólio de produtos. Vamos co-meçar 2011 com 30 modelos emanteremos ritmo intenso delançamento de um carro a cada45 dias. Outros motivos para ocrescimento serão a expansãoda rede de concessionárias e ocrescimento de segmento pre-mium.

● A Audi também pretende am-pliar o número de pontos de ven-das. Esse mercado de luxo vaialém do eixo Rio-São Paulo?Existe uma concentração real-mente muito grande nas re-giões Sul e Sudeste. Mas hoje as

taxas de crescimento desse mer-cado em outras regiões sãomaiores. Isso significa que deve-rá haver um melhor balancea-mento, no médio e longo pra-zos, com a demanda que existenas regiões hoje mais significati-vas em vendas. Não creio queas regiões Norte, Nordeste ouCentro-Oeste vão representarum porcentual maior de vendasdo que Sul e Sudeste, mas essaspraças passam a ser muito re-presentativas em volume. Porisso a expansão da rede de con-cessionárias se dará de formamais significativa fora do Cen-tro-Sul.

● O sr. conseguiu alcançar resul-tados excelentes para a Audi noBrasil desde que assumiu a mar-ca. Sempre foi empreendedor?Acredito que isso coincide comum trabalho muito bom feitopela rede de concessionárias ecom o portfólio de produtos ex-celente da empresa. É o resulta-

do da conjuntura, que tambémpassa pelo aumento do poderaquisitivo de maneira geral. Is-so tudo faz com que a Audi te-nha essa possibilidade no mer-cado nacional e alcance umcrescimento porcentual que é omaior entre todos os mercadosem que a empresa atua no mun-do. O segundo mercado é a Chi-na, com crescimento de 60%no acumulado deste ano.

● O sr. começou sua carreira co-mo estagiário aos 18 anos naVolkswagen e ainda é muito no-vo. Do que teve de abrir mão pa-ra chegar onde chegou?É um privilégio ter conseguidotão cedo trabalhar numa áreapela qual sou apaixonado. Masé quase inevitável abrir mão dealgumas coisas na vida pessoal.Alguns eventos importantes,com pessoas que também sãoimportantes para você, acabamsendo negligenciados por se es-tar envolvido com um trabalho

que demanda muito tempo emuitas viagens.

● O sr. é conhecido pela criativi-dade nas ações de marketing. Deonde vêm todas essas ideias?Acredito que é um pouco domosaico do conhecimento quevou absorvendo do contatocom as pessoas, com as agên-cias de promoção e propagan-da, de comunicação. Combina-dos a isso estão as muitas via-gens e as informações que rece-bo diariamente pela internet –tudo compõe um universo deexperiências e de conhecimen-to que acaba se reagrupandonum formato que é muito inte-ressante para os projetos da Au-di. / LETÍCIA BRAGAGLIA

Mercado deescritóriosde luxovive ‘febre’Número de lançamentos é o maior em dezanos e aluguéis já se equiparam aos de NY

Paulo Kakinoff

estadão.com.br

Fernando Scheller

“Grande companhia quer se ins-talar em São Paulo ou no Rio deJaneiro. Procura escritório am-plo, bem localizado, com pé di-reito alto, ar-condicionado cen-tral, vidros antirruído e sistemainteligente de elevadores e ener-gia. Paga-se bem.” Ainda nãochegou ao ponto de as empresaspublicarem anúncio em jornaisem busca de espaços comerciaisde alto padrão. Mas a falta de es-critórios é tão grande que os alu-guéis praticados no Rio e em SãoPaulo se equiparam aos de bonsendereços de Nova York. Deolho nessa tendência, investido-res e construtoras juntaram for-ças para aumentar a oferta, maso movimento está longe de su-prir a carência de espaços comer-ciais de qualidade nas cidadesmais ricas do País.

De acordo com a consultoriaCushman & Wakefield, a expan-são da oferta de escritórios nosbairros mais nobres de São Pau-lo será de 5% este ano, a maiorem uma década. Mas a procurapor espaços comerciais ainda es-tá muito acima do recente movi-mento de construtoras e investi-dores – e a maior demanda estájustamente em áreas como FariaLima, Itaim e Marginal Pinhei-ros. Segundo a gerente de pes-quisa de mercado da Cushman,Mariana Hanania, o equilíbriodo mercado de escritórios ocor-

re quando 15% dos espaços es-tão vagos – neste patamar, expli-ca ela, as empresas têm boas op-ções a escolher, enquanto admi-nistradoras ainda conseguem lu-crar com a operação.

Quando o número se distan-cia do “ponto ideal”, a balançapende para um dos lados. E, nes-te momento, a vantagem é do lo-cador. Segundo a consultoria Jo-nes Lang LaSalle, na Vila Olím-pia, em São Paulo, há 3,4% de es-paços vagos, o que limita o po-der de negociação das empresasque querem se instalar nessa re-gião. O cenário se repete no Rio,onde apenas 5% dos escritóriosestão vazios no centro e na zonasul, as áreas mais procuradas.

A demanda crescente se refle-te em aluguéis mais altos. Segun-do a Cushman & Wakefield, nosúltimos 12 meses, o valor dos alu-guéis aumentou 13,5% nos princi-pais bairros da capital paulista.Nas duas regiões mais procura-das – Faria Lima e Itaim –, o pre-ço médio do metro quadrado jápassa de R$ 100. No Rio de Janei-ro, onde há mais restrições a no-vas construções, a variação depreços foi da ordem de 60%. Naregião central, o metro quadra-do de um edifício de escritóriosé locado por R$ 140, em média.

Fundos. Com o aumento do in-teresse pelo mercado de escritó-rios de alto padrão, o volume derecursos dos fundos imobiliá-

rios no País também explodiu.Hoje, o patrimônio deles é de R$7 bilhões, segundo a Comissãode Valores Mobiliários (CVM) –alta de quase 40% neste ano.

Entre as instituições maisagressivas está o BTG Pactual:além de ter ajudado no desem-bolso de R$ 680 milhões poruma das torres do Ventura Cor-porate, no Rio, o banco pleiteia àCVM novos fundos imobiliáriosque totalizam R$ 5 bilhões.

Com mais recursos disponí-veis, construtoras e incorpora-doras disputam terrenos em re-giões nobres, apostando em alu-guéis ainda mais altos para ospróximos anos. A WTorre Pro-perties, que vendeu um edifíciopor R$ 1,1 bilhão para o BancoSantander, na Marginal Pinhei-ros, agora constrói duas torrescomerciais que farão parte doShopping JK, do Iguatemi. Em-bora o preço médio para locaçãona região esteja hoje perto de R$100 o metro quadrado, os espa-ços do empreendimento, a serentregue no fim de 2011, já sãonegociados por R$ 180. De acor-do com Bruno Laskowsky, presi-dente da construtora, trata-sede um “prêmio” pelo fato de osedifícios oferecerem o que omercado procura: construçõesnovas, bem localizadas e dentrodo padrão “AAA” (veja quadro).

Tendências. Os projetos comdata de entrega no horizontenão ficam muito tempo no mer-cado: o Acqua Faria Lima, da Ga-fisa, ficará pronto em março,mas está totalmente locado. Se-gundo o diretor de operações daGafisa, Luís Fernando Bueno,além dos diferenciais tecnológi-cos, o Acqua terá lajes de até 2mil metros quadrados – com is-so, as empresas ganham eficiên-cia e não precisam distribuir aequipe em vários andares. “Opreço no Brasil se compara ao deNova York, onde bons escritó-rios são locados a US$ 60 o me-tro quadrado”, diz Bueno.

Para Laskowsky, da WTorre,a tendência é que as construto-ras invistam cada vez mais no al-tíssimo padrão. “Menos de 10%do estoque de São Paulo é de edi-fícios ‘AAA’. A oferta é bem mui-to inferior à demanda. Acho quevale a pena gastar mais com oterreno e oferecer a localizaçãoque o cliente quer.”

A falta de terrenos nos bairrosmais procurados, entretanto,faz as construtoras abrirem no-vos fronteiras de escritórios dealto padrão, como Alphaville,em Barueri, a 25 quilômetros deSão Paulo. A distância se refleteem aluguéis mais baixos: hoje, ometro quadrado para locação deum edifício “AAA” em Alphavil-le custa menos de R$ 60, menos

da metade do valor da Faria Li-ma. A Tishman Speyer desenvol-ve um condomínio de edifíciosem Alphaville, onde se instala-ram companhias como Philips eRedecard.

Outra opção para aumentar aoferta de escritórios de alto pa-drão é o “retrofit”. No Rio, ondehá pouco espaço para novos em-preendimentos, a reforma é o jei-

to de adaptar imóveis às necessi-dades tecnológicas de grandesempresas. Em São Paulo, a estra-tégia é adotada na Avenida Pau-lista. A Tishman Speyer atual-mente “repagina” um antigo edi-fício no centro do Rio. “É um pré-dio dos anos 30, com pé direitoalto, que permite a adequaçãotecnológica”, diz Daniel Cher-man, presidente da Tishman.

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