Download - RETROFIT ARQUITETURA SUSTENTÁVEL - … · LISTADEFIGURAS FIGURA1VistadaAvenidaAfonsoPenacomasedificaçõesaoseuredor.Os fícus marcaramaimagem épocanacidadenessa época.AmajestosaSerradoCabralao

PONTIFÍCIA UNIVERSIDADE CATÓLICA DE MINAS GERAIS

Curso: Arquitetura e Urbanismo

RETROFIT:

Arquitetura Sustentável?

Ana Cristina Ubaldino de Mendonça

Belo horizonte

2007

Ana Cristina Ubaldino de Mendonça

RETROFIT:

Arquitetura Sustentável?

Pesquisa para Trabalho Final de Graduação daPontifícia Universidade Católica de Minas Gerais doCurso de Arquitetura e UrbanismoOrientadora: Margarete Maria de Araújo Silva

Belo horizonte

2007

[...] a grande tarefa cultural dos arquitetos, hoje, é a recuperação dacidade, e não importará que a cura da cidade doente seja, como

programa, menos brilhante do que a intervenção de novas cidades.Apenas através de uma rigorosa metodologia de terapia urbanística

ainda se pode salvar a cidade como instituição histórica semcomprometer sua atualidade como sistema de informação. (ARGAN,

1993, p. 250).

LISTA DE FIGURAS

FIGURA 1 Vista da Avenida Afonso Pena com as edificações ao seu redor. Os fícusmarcaram a imagem época na cidade nessa época. A majestosa Serra do Cabral aofundo......................................................................................................................... 32

FIGURA 2 A Praça Sete e o Pirulito, símbolos de centralidade de Belo Horizonte .. 32

FIGURA 3 Mapa de localização da Zona do Hipercentro ......................................... 36

FIGURA 4 Mapa de densidades habitacionais do hipercentro ................................. 38

FIGURA 5 Mapa de número de pavimentos do Hipercentro..................................... 39

FIGURA 6 Mapa Imóveis de interesse cultural do Hipercentro................................. 42

FIGURA 7 Exemplo de edifício bem conservado na Avenida Amazonas esquina comRua São Paulo e Tamoios. Visão dos edifícios da Rua dos Caetés e as fachadas defundo e lateral. A falta ou inadequação de pintura denota o desinteresse dosproprietários em investir na região. Exemplo de ocupação apenas no nível térreo enos pilotis.................................................................................................................. 43

FIGURA 8 Lotes usados para estacionamento visando à valorização do terreno.Edifício em mau estado de conservação. ................................................................. 44

FIGURA 9 Mapa estado de conservação no hipercentro ......................................... 45

FIGURA 10 Mapa de usos dos imóveis no hipercentro ............................................ 46

FIGURA 11 Edifícios pesquisados para a intervenção: o primeiro é o Farinha na Ruada Bahia. O segundo Joel de Almeida na Rua São Paulo esquina de Avenida SantosDumont, o terceiro é o Lutétia na Rua São Paulo esquina com Avenida Amazonas eo último é o Edifício do INSS na Rua dos Caetés..................................................... 59

FIGURA 12 Fachadas do edifício Chiquito Lopes, antes sede da Vale do Rio Doceque está sendo readaptado para uso residencial na Rua São Paulo. ...................... 61

FIGURA 13 Corredor de circulação para os apartamentos voltados para o fossocentral do Ed. Chiquito Lopes. Vista da decoração de uma unidade. Shaft dedistribuição de energia. Medidor individualizado de gás........................................... 61

FIGURA 14 Edificações escolhidas.......................................................................... 63

FIGURA 15 Rua dos Caetés em três pontos diferentes. A circulação de veículos éintensa apenas nos horários de“rush”. Nos finais de semana a rua fica tranqüila etambém pela manhã. ................................................................................................ 64

FIGURA 16 As calçadas foram alargadas na esquina Rua dos Caetés. Momento degrande tráfego de veículos ....................................................................................... 65

FIGURA 17 Vistas da Rua dos Caetés com as calçadas mais amplas priorizando acirculação de pedestres. A travessia de pedestres na esquina da Rua dos Caetés eRua Rio de Janeiro ................................................................................................... 65

FIGURA 18 Fachada da Rua dos Caetés revestida em mármore com dois portõesde ferro de piso ao teto nas laterais...........................................................................67

FIGURA 19 Fotos da fachada frontal........................................................................ 69

FIGURA 20 Entrada do edifício e hall dos elevadores com piso, paredes e bancadaem granito. Detalhe do portão de entrada ................................................................ 70

FIGURA 21 Hall de circulação horizontal de um dos pavimentos. Visão do fossomaior tirada de cima. Cobertura do 4° pavimento no fundo do edifício .................... 71.................................................................................................................................. 72

FIGURA 22 Laje plana do 9° pavimento, área externa e privativa da cobertura comvista para Rua dos Caetés. As janelas da cobertura e a caixa d’água superior doedifício ...................................................................................................................... 72

FIGURA 23 Fotos tiradas da cobertura do fosso central e as janelas. Locaisfacilitadores das intervenções................................................................................... 73

FIGURA 24 Detalhe das janelas “maxim-ar”. As três janelas altas são dos banheirose circulação vertical do edifício. O fosso menor e janelas no fundo do edifício quetem saída para uma pequena área descoberta. ....................................................... 74

FIGURA 25 Telhado mais escuro é do fundo do edifício. Fotos tiradas de uma janelado fundo visando o entornam do prédio. Detalhe do telhado da área no fundo doprédio........................................................................................................................ 75

FIGURA 26 Vista interna de um dos pavimentos. Janelas maxim-ar na fachadafrontal e alta no fundo............................................................................................... 76

FIGURA 27 Esta janela tem abertura para o fosso menor. Bancada no segundopavimento. Instalação sanitária com abertura para o fosso central .......................... 77

FIGURA 28 Detalhe no teto do térreo para melhor circulação de ar. A abertura ficana laje do 1° pavimento no fosso central .................................................................. 78

FIGURA 29 Telhado para ampliação de laboratório no 1° pavimento. Detalhe dos“cobogós” e vista do interior do térreo ...................................................................... 79

FIGURA 30 Casa de máquinas e “cobogós” para melhor circulação de ar. Tubulaçãode esgoto no fosso menor ........................................................................................ 80

FIGURA 31 Tubulação de água................................................................................ 81

FIGURA 32 As fotos foram tomadas da cobertura do edifício e nota-se a linda vistaque se tem do bairro Cachoeirinha e da Praça da Estação...................................... 82

FIGURA 33 Na primeira foto vê o outro lado da Rua dos Caetés, na segunda eterceira as altimetrias e estilo dos edifícios............................................................... 83

FIGURA 34 Volumetria Rua dos Caetés .................................................................. 84

FIGURA 35 Edifício e o seu entorno......................................................................... 84

FIGURA 36 Pousadinha Mineira - na primeira uma vista do restaurante, na segundados quartos, na terceira do banheiro e na quarta a fachada da pousada................. 87

FIGURA 37 Revestimento da fachada se soltando do reboco, colocação de gradesdescaracterizando o edifício. A falta de manutenção predial com infiltrações, mofosna fachada e reboco caindo. Na terceira foto mostra de novo a falta de manutençãona fachada, telhado caracterizando “puchados”, e esquadria deteriorada com fiação

exposta ..................................................................................................................... 88

FIGURA 38 Abertura para colocação de ar condicionado na fachada. No fossoesquerdo do fundo, cobertura e sistema de exaustão do restaurante do lado sujandoparte do edifício. Abertura na alvenaria da fachada. Janelas e paredes do primeiropavimento em mal estado de conservação............................................................... 89

FIGURA 39 Ralo no fosso para descida de água pluvial. Foto tomada de baixovisualizando o fosso com os canos de esgoto. Outro ângulo da fachada com osmesmos problemas .................................................................................................. 89

FIGURA 40 Reaproveitamento da água ................................................................... 93

FIGURA 41 Sistema de reúso de água cinza ........................................................... 96

FIGURA 42 Sistema de aproveitamento de água pluvial.......................................... 98

FIGURA 43 Sistema predial de água - edifício com mais de quatro pavimentos.... 102

FIGURA 44 Esquema da apostila de instalações hidráulicas................................. 109

FIGURA 45 Esquema para tratamento de água da chuva para residências, indústriae etc........................................................................................................................ 111

FIGURA 46 Reservatório térmico ........................................................................... 115

FIGURA 47 Registro misturador, aquecedor solar compacto, reservatório ou “boiler”................................................................................................................................. 116

FIGURA 48 Exemplos de Boiler ............................................................................. 118

FIGURA 49 dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na áreadisponível................................................................................................................ 119

FIGURA 50 Esquema de superposição das camadas da cobertura verde leve. .... 122

FIGURA 51 Filtro para poluição atmosférica Detalhe............................................. 126

FIGURA 52 Filtro para poluição atmosférica .......................................................... 126

FIGURA 53 Edifício ................................................................................................ 127

LISTA DE QUADROS

QUADRO 1 Fatores de sustentabilidade fundamental ............................................. 23

QUADRO 2 Parâmetros Urbanísticos....................................................................... 50

QUADRO 3 Classificação dos bairros conforme padrão social ................................ 56

QUADRO 4 Linhas de financiamento habitacional aplicáveis à requalificação deáreas centrais ........................................................................................................... 56

QUADRO 5 Desperdício de água - intervenção ..................................................... 103

QUADRO 6 volumes estimados perdidos em vazamentos..................................... 104

QUADRO 7 Filtros em mantas da Flamam............................................................. 125

LISTA DE TABELAS

TABELA 1 Parâmetros urbanísticos para a ZHIP ..................................................... 85

TABELA 2 Valores adotados para o estudo......................................................... 92

TABELA 3 Moradores fixos e hóspedes e/ou moradores flutuantes....................... 107

TABELA 4 Lavagem de veículos automotores ....................................................... 109

LISTA DE SIGLAS

ABNT- Associação Brasileira de Normas Técnicas

ADE- Área de Diretrizes Especiais

AH- Área Homogênea

AVC- Associação Viva o Centro

BHTRANS- Empresa de Transporte e Trânsito de Belo Horizonte S/A

CEF- Caixa Econômica Federal

DS- Desenvolvimento Sustentável

EAUFMG- Escola de Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais

EDS- Educação para o Desenvolvimento Sustentável

EVA- Estudos Virtuais de Arquitetura

FAUUSP- Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de são Paulo

FGTS- Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

HIS- Habitação de Interesse Social

IBGE- Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

ICAP- Indicador de Consumo antes das Intervenções;

ICDP- Indicador de Consumo depois das Intervenções.

INPS- Instituto Nacional de Previdência Social

INSS- Instituto Nacional do Seguro Social

IPEAD- Instituto de Pesquisas Econômicas, Administrativas

IPTU- Imposto Predial e Territorial Urbano

IR- Impacto de Redução do Consumo de Água por Agente Consumidor

LUOS- Lei de Uso e Ocupação do Solo

ONU- Organização das Nações Unidas.

PAR- Programa de Arrendamento Residencial

PBH- Prefeitura Municipal de Belo Horizonte

PCA- Programa de Conservação de Água

PII- Projeto de Implementação Internacional

PLAMBEL- Planejamento da Região Metropolitana de Belo Horizonte

PPP- Parceria Público Privada

PT- Partido dos Trabalhadores

SLU- Serviço de Limpeza Urbana

SNH- Sistema Nacional da Habitação

TDC- Transferência do Direito de Construir

UFMG- Universidade Federal de Minas Gerais

USP- Universidade de São Paulo

ZA- Zona Adensada

ZAP- Zona de Adensamento Preferencial

ZAR- Zona de Adensamento Restrito

ZCBA- Zona Central do Barreiro

ZCBH- Zona Central de Belo Horizonte

ZCVN- Zona Central de Venda Nova

ZHIP- Zona Hipercentral

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO ...................................................................................................... 141.1 RETROFIT: arquitetura sustentável ................................................................ 151.2 O exemplo de São Paulo.................................................................................. 161.3 Tema: definição e justificativa......................................................................... 251.4 Objetivo ............................................................................................................. 27

2 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA ....................................................................... 292.1 Características dos centros urbanos brasileiros........................................... 302.2 História de Belo Horizonte ............................................................................... 312.3 Análise atual do hipercentro e da área em estudo ........................................ 352.3.1 Localização...................................................................................................... 352.3.2 População........................................................................................................ 362.3.3 Ocupação ........................................................................................................ 382.3.4 Interesse Cultural............................................................................................. 412.3.5 Estado de conservação ................................................................................... 422.3.6 Usos................................................................................................................. 452.3.7 Conclusões ...................................................................................................... 46

3 LEGISLAÇÃO ....................................................................................................... 483.1 Urbanística, Mercado Imobiliário e Habitações de Interesse Social ............ 483.2 O Plano Diretor ................................................................................................. 483.3 A Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS...................................................... 493.3.1 Lei n. 9.326 de 24 de Janeiro de 2007............................................................. 513.3.2 Lei Combate a Incêndio................................................................................... 533.3.3 Gabarito........................................................................................................... 543.4 O mercado imobiliário na cidade .................................................................... 543.4.1 Mercado Popular X Habitação de Interesse Social.......................................... 553.5 Possibilidades de implantação do uso residencial no Hipercentro............. 583.6 História e análise da região ............................................................................. 603.7 Edifícios com potencial de intervenção.......................................................... 623.8 O Edifício........................................................................................................... 673.9 Relação edifício X Espaço público - entorno ................................................. 823.9.1 Avaliação do edifício e viabilidade ................................................................... 85

4 APLICAÇÃO DE TECNOLOGIAS ........................................................................ 914.1 Reuso de água .................................................................................................. 914.1.1 Materiais e métodos......................................................................................... 934.1.2 Padrões de qualidade da água para reuso...................................................... 944.1.3 Sistema de coleta e reuso de água cinza ........................................................ 954.2 Captação de água de chuva............................................................................. 974.2.1 Sistema de coleta e aproveitamento de água pluvial....................................... 974.2.2 Sistema de aproveitamento de água pluvial .................................................... 994.3 Economizadores de água............................................................................... 1014.3.1 Redução do desperdício de água.................................................................. 103

4.3.2 Estimativa ou avaliação do impacto de redução do consumo de água ......... 1054.4 Sistemas propostos para o edifício .............................................................. 1064.4.1 Água cinza e da concessionária .................................................................... 1134.5 Captação de energia solar para aquecimento de água de banho .............. 1134.5.1 O Sistema Auxiliar de Aquecimento............................................................... 1154.5.2 Como dimensionar um sistema de aquecimento solar .................................. 1174.6 Coberturas verdes leves ................................................................................ 1204.7 Intervenções para gerar conforto termoacústico ........................................ 1224.7.1 Uso de tijolos de vidro:................................................................................... 1224.7.2 Uso de brises................................................................................................. 1234.7.3 Filtros para poluição atmosférica ................................................................... 1244.7.4 Coleta seletiva de lixo.................................................................................... 1274.7.5 Ventilação mecânica para os banheiros ........................................................ 127

5 SUSTENTAÇÃO ECONÔMICA .......................................................................... 129

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS ................................................................................ 130

REFERÊNCIAS ...................................................................................................... 133ANEXO................................................................................................................... 136

ANEXO A: CÓDIGO DE OBRAS - DECRETO-LEI Nº 84, DE 21 DE DEZEMBRODE 1940 - "APROVA O REGULAMENTO DE CONSTRUÇÕES DA PREFEITURADE BELO HORIZONTE"........................................................................................ 137

14

1 INTRODUÇÃO

Esse trabalho de graduação tem por objetivo a reabilitação de uma edificação

no hipercentro de Belo Horizonte através de recursos e tecnologias que minimizam

as agressões ao meio ambiente.

O vocábulo sustentável é polêmico devido à expressão “desenvolvimento

sustentável” e numa economia capitalista esse termo gera grande discussão e uma

contradição na etimologia das palavras.

Será mesmo possível um desenvolvimento sustentável em uma economia

extremamente capitalista que prioriza apenas o lucro?

Já uma arquitetura sustentável também gera uma grande discussão, partindo

do princípio que o processo usado na indústria da construção civil brasileira é uma

das mais impactantes.

Na execução de um projeto é comum fazer uma movimentação de terra para

a implantação da edificação, essa terra nem sempre é reutilizada na mesma área,

ou seja, já têm o primeiro impacto devido à obra, na cidade. O armazenamento e

transporte desse material que fica acondicionado em caçambas, próximas das

calçadas e depois transportadas por caminhão que emite CO2 na atmosfera, por fim

ainda há a necessidade de uma área para despejo desse material.

Também os materiais usados nas edificações são impactantes. Provêm de

indústrias que poluem e são transportados da mesma forma.

É muito complexo listar todos os impactos gerados na indústria da construção

civil, o objetivo primordial desse trabalho é contribuir para a redução desses

impactos através da requalificação de edificações já existentes. Trata-se de prédios

que já impactaram e hoje estão vazios e/ou subutilizados além de degradar o

aspecto estético de nossas cidades.

Considero uma injustiça para com os cidadãos, que edificações se

deteriorem, permaneçam vazias, se depreciem, enfeiem as grandes cidades, na

medida em que o déficit habitacional no país é grande e milhares de pessoas têm

que morar fora dos grandes centos urbanos, pelo alto valor do solo nessas áreas.

O Estatuto da Cidade e a Lei 9326 de janeiro de 2007 promulgada pelo

Prefeito de Belo Horizonte sobre a adaptação de edificações vazias e subutilizadas

para habitação de interesse social, trouxeram um novo alento, pois tais edificações

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poderão ter seu uso redirecionado. Esses instrumentos, certamente contribuirão

para um futuro melhor na área da habitação social no Brasil, principalmente, se os

demais centros urbanos, além de Belo Horizonte, São Paulo, Rio de Janeiro e

Salvador atentarem para essa situação.

Do título pode se depreender que este trabalho é uma investigação e visa

fornecer subsídios para contribuir para o redirecionamento e redução da ociosidade

das edificações, observada nos centros das grandes cidades.

O esvaziamento iniciou-se na década de 70, apesar da extensa “infra-

estrutura” existente, facilidade de locomoção e concentração de empregos, esse

processo vem se intensificando até deixar áreas abandonadas e desvitalizadas,

gerando assim vazios urbanos com altos índices de criminalidade e degradação.

As edificações dessas áreas muitas vezes são parcialmente tombadas ou

mesmo, o conjunto arquitetônico totalmente tombado com gabaritos de altura e

afastamento diferenciados dos atuais, que dificulta as adaptações necessárias para

uma nova ocupação ou mudança de uso.

Daí a importância da nova Lei para Belo Horizonte, que flexibiliza essas

adaptações e outros parâmetros relacionados à parte física.

Quanto ao fator sócio econômico a CEF (Caixa Econômica Federal), através

do PAR (Programa de Arrendamento Residencial) e de outros financiamentos vem

facilitando o acesso da classe trabalhadora à casa própria.

O centro é o local de convergência das diferenças e essa diversidade

enriquece a convivência humana, contribuindo para o desenvolvimento

socioeconômico e cultural da região e da cidade como um todo.

1.1 RETROFIT: arquitetura sustentável

Finalidade do projeto - Agregar valor a um edifício desvalorizado no

hipercentro de Belo Horizonte.

Através do desenvolvimento de soluções de tecnologia sustentável readaptar,

reabilitar e requalificar edificações subutilizadas no hipercentro transformando-as em

habitação de interesse social para levar mais “vida” ao hipercentro. Sendo a

moradia um direito do cidadão e o Estatuto da Cidade um instrumento que pode

16

ajudar a transformar esses edifícios em habitação.

Etimologicamente a palavra “retrofit”: retro é um prefixo latim e significa para

traz e fit um verbo em inglês ficar bem adaptar, portanto retrofit é readaptar uma

edificação “antiga” às necessidades atuais para moradia com conforto, economia e

estética.

O esvaziamento gradual, populacional e econômico que vem acontecendo

nas grandes cidades brasileiras teve seu início na década de 70.

A migração das classes dominantes levou também o comércio e a prestação

de serviços criando assim outras centralidades e, consequentemente imóveis vazios

ou subutilizados, mal conservados e desvalorizados.

Pode-se observar também edifícios inacabados, que começaram suas obras

já no início desse processo e, como os proprietários começaram a sentir que o

investimento não seria rentável abandonaram a obra deixando “esqueletos” na

cidade.

Iniciativas de reabilitação das áreas centrais vem acontecendo e ganhando

força com a promulgação do Estatuto da Cidades e da criação do Ministério das

cidades.

A habitação de interesse social (HIS) ganhou destaque nas abordagens

contemporâneas, como estratégia para aumentar a população nas áreas centrais

das grandes cidades e consequentemente qualificá-las.

1.2 O exemplo de São Paulo

São Paulo é uma das grandes cidades que vem implantando planos de

requalificação apoiados pelo poder público e por entidades de classe como CDL,

Sinduscon, e Associação de bairros.

Lá, criaram o lema:

DESCENTRALIZAÇÃO = EFICIÊNCIA + DEMOCRACIA

Criaram subprefeituras para descentralizar a máquina pública, democratizar

as decisões administrativas, desburocratizar e promover a descentralização dos

17

processos decisórios.

A idéia básica da descentralização através de subprefeituras, segundo a

arquiteta e professora da FAUUSP (Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da

Universidade de são Paulo), Maria Lúcia Refinetti Martins, coordenadora assistente

do grupo que trabalha no Instituto de Estudos Avançados, é captar as inúmeras

diferenças e nuances funcionais, sociais e gerenciais de uma metrópole complexa

como São Paulo. Como bem explica Martins (2006, p. 1):

Uma administração centralizada não enxerga a extrema multiplicidade desituações da cidade. Há muitos vazios institucionais a serem ocupados e,além disso, é preciso ampliar a representatividade e a responsabilidade dasociedade sobre os seus destinos [...]

Isso significa, entre outros aspectos, maior eficiência na gestão cotidiana

(varrição e coleta de lixo, manutenção de escolas e espaços públicos, fiscalização

do uso do solo, expedição de alvarás etc.), um envolvimento maior da população na

solução dos problemas locais e uma vigilância intensa e permanente sobre a gestão.

O centro de São Paulo é o principal pólo financeiro, comercial e político-

administrativo da capital e do país reunindo um estoque significativo de patrimônio

histórico-arquitetônico, tem também uma intricada rede de transporte público que

forma um “nó” no centro de São Paulo. Sua população flutuante que pernoita em

espaços públicos e contrasta com a inexpressiva população fixa.

Possui uma excelente infra-estrutura urbana composta de rede de telefonia,

energia elétrica, fibras ópticas, e características muito diferenciadas das outras

regiões. Tem elevada concentração de empresas, órgãos de governo, instituições

públicas, privadas e profissionais liberais o que a diferencia das outras regiões da

capital.

Essa diversidade e poder econômico gerada pela concentração de empresas

e de um patrimônio histórico e arquitetônico muito significativo para a cidade e o país

impulsionou a criação da Associação Viva o Centro em 1991 com o objetivo de

estudar os problemas, as potencialidades e soluções possíveis para o Centro de

São Paulo, e tem como contrapartida o grande esvaziamento noturno da área.

A fundação da Associação estimulou o diálogo do Poder Municipal com a

iniciativa privada, formando uma parceria que mudou completamente a face do

Centro Velho, e criou uma nova cultura na forma de ver a cidade, de perceber o

18

urbano e de relacionar o uso e a apropriação do patrimônio e do espaço da cidade.

Não se limitou a propagar um restauro do Centro da cidade, mas resgatar a

cidadania dos paulistanos.

Observando a experiência internacional e tomando como exemplo as

metrópoles que são referências em processos de requalificação de áreas centrais,

como Barcelona, Lisboa, Londres e Nova Iorque, dentre outras, a entidade percebeu

a importância de um Centro dinâmico para o desenvolvimento de São Paulo.

A Viva o Centro assumiu um papel de liderança quando chamou a atenção

para o significado estratégico da região. A entidade tornou-se, então, espaço de

diálogo entre a iniciativa privada e o Poder Público, realizando debates democráticos

sobre os problemas e as soluções possíveis para a cidade.

Uma proposta de mudança cultural e os resultados da mesma demandam

tempo, mas é de grande importância, pois através da recuperação de sua história a

cidade será capaz de atrair eventos internacionais, empresas, turistas contribuindo

para os próprio.

Certas edificações têm um poder emblemático, em que moradores e

visitantes reconhecem o significado da sociedade que se organizou em torno delas.

A National Gallery, em Londres, ou o Metropolitan Museum, em Nova Iorque, estão

entre os pontos que configuram a imagem dessas cidades. Os efeitos benéficos da

construção do Museu Guggenhein para a revitalização da região portuária de Bilbao,

na Espanha, são conhecidos internacionalmente.

Em São Paulo, a Viva o Centro se esforçou e teve sucesso na elaboração de

projetos de recuperação patrimonial e funcional, entre os quais se destacam a Praça

do Patriarca e a criação da Sala São Paulo, na antiga Estação Júlio Prestes.

O empenho dessa Associação para incentivar governos e empresas a investir

nas obras de requalificação dos espaços públicos da região central não visa a

resultados localizados, mas seu objetivo é beneficiar toda a metrópole com o

surgimento de novos empreendimentos em uma parte da cidade que está mais do

que pronta a recebê-los. A expansão para bairros afastados e com pouca infra-

estrutura prejudica São Paulo, criando pressão sobre o sistema de transportes, por

exemplo. É importante que o grande investimento público que está no Centro seja

visto como uma oportunidade para os agentes do desenvolvimento econômico.

As ações se concentraram no estudo de mecanismos que tornem o Centro

convidativo à iniciativa privada. Incentivos fiscais e meios que facilitem a compra de

19

imóveis e a construção na região foram priorizados.

O Programa de Ações Locais, criado pela Viva o Centro, tem reunido

localmente moradores, empresários e comerciantes para discutir e procurar soluções

para os problemas de seus quarteirões, chamando a atenção para uma questão que

parece simples, mas que tem grande importância: a zeladoria urbana. É esse tipo de

iniciativa que a Associação quer irradiar pela cidade. Que o Centro seja um exemplo

de que os esforços combinados de cidadãos, sociedade civil organizada,

corporações e Poder Público podem beneficiar a todos. (PPP - Parceria Público

Privada).

O quadro de decadência em que a região se encontrava naquela época se

reverteu e ela passou a ser alvo de programas específicos de recuperação e

requalificação. Hoje a boa imagem do Centro já agrega valor inclusive para novos

empreendimentos, o que seria impensável há 20 anos.

O processo de recuperação do Centro agora começa uma nova fase - a das

intervenções estruturais. Como exemplo pode-se mencionar o Projeto Nova Luz,

destinado a reconfigurar a região do Pólo Luz-Santa Ifigênia e dar-lhe um novo perfil

sócio-econômico.

A recuperação e iluminação da fachada do Mosteiro de São Bento, o projeto

da Sala São Paulo e a nova Praça do Patriarca estão entre as obras de que a Viva o

Centro participou diretamente. Foram instalados em edifícios históricos o Centro

Cultural Banco do Brasil e o Teatro Abril, restaurados e modernizados os edifícios da

Pinacoteca do Estado, Catedral da Sé, Estação da Luz, Mercado Municipal e

Faculdade de Direito do Largo São Francisco, o edifício da Agência Central dos

Correios, a Cracolânia, entre outros equipamentos e regiões da cidade.

As sedes da Bolsa de Valores de São Paulo (Bovespa) e da Bolsa Mercantil e

de Futuros (BM&F) foram instaladas em prédios históricos restaurados e

transformadas em edifícios inteligentes. Vieram também a sede da Prefeitura e mais

de 20 órgãos superiores das administrações públicas, municipal e estadual. Várias

empresas e instituições mantenedoras da Viva o Centro decidiram adotar praças e

monumentos, chegaram negócios novos, como empresas de tele marketing,

aproveitando a enorme rede de cabeamento ótico que foi implantada na área. O

Centro de São Paulo se reabilitou como bom lugar para moradia e como pólo de

vanguarda em cultura, turismo e serviços.

20

Já o conceito sustentável vem de desenvolvimento sustentável proposto em

1970 por Maurice Strong durante a primeira Conferencia das Nações Unidas sobre o

Meio Ambiente e Desenvolvimento e significa a busca do equilíbrio entre proteção

ambiental e desenvolvimento econômico e serviu como base para a formulação da

Agenda 21, com a qual mais de 170 países se comprometeram, por ocasião da

Conferência. Trata-se de um abrangente conjunto de metas para a criação de um

mundo equilibrado.

O Desenvolvimento Sustentável é construído sobre “três pilares

interdependentes e mutuamente sustentadores” - desenvolvimento econômico,

desenvolvimento social e proteção ambiental. Esse paradigma reconhece a

complexidade e o interrelacionamento de questões críticas como pobreza,

desperdício, degradação ambiental, decadência urbana, crescimento populacional,

igualdade de gêneros, saúde, conflito e violência aos direitos humanos. O PII

(Projeto de Implementação Internacional) apresenta quatro elementos principais do

Desenvolvimento Sustentável - sociedade, ambiente, economia e cultura.

- Sociedade: uma compreensão das instituições sociais e seu papel na

transformação e no desenvolvimento.

- Ambiente: a conscientização da fragilidade do ambiente físico e os efeitos

sobre a atividade humana e as decisões.

- Economia: sensibilidade aos limites e ao potencial do crescimento

econômico e seu impacto na sociedade e no ambiente, com o comprometimento de

reavaliar os níveis de consumo pessoais e da sociedade.

- Cultura: é geralmente omitido como parte do DS (Desenvolvimento

Sustentável). Entretanto, valores, diversidade, conhecimento, línguas e visões de

mundo associados à cultura formam um dos pilares do DS e uma das bases da EDS

(Educação para o Desenvolvimento Sustentável).

O Relatório Brundtland publicado em 1987 define desenvolvimento

sustentável como “o desenvolvimento que satisfaz as necessidades presentes, sem

comprometer a capacidade das gerações futuras de suprir suas próprias

necessidades” (WIKIPÉDIA, 2007, p. 1). Esse Relatório faz parte de uma série de

iniciativas, anteriores à Agenda 21 e aponta para a incompatibilidade entre

desenvolvimento sustentável e os padrões de produção e consumo vigentes nos

paises desenvolvidos e em desenvolvimento.

21

Nessa nova visão das relações homem-meio ambiente não existe apenas um

limite mínimo para o bem-estar da sociedade; há também um limite máximo para a

utilização dos recursos naturais, de modo que sejam preservados para as gerações

futuras do mundo.

Segundo o Relatório da Comissão Brundtland, elaborado em 1987, uma série

de medidas devem ser tomadas pelos países para promover o desenvolvimento

sustentável. Entre elas:

- limitação do crescimento populacional;

- garantia de recursos básicos (água, alimentos, energia) a longo prazo;

- preservação da biodiversidade e dos ecossistemas;

- diminuição do consumo de energia e desenvolvimento de tecnologias com

uso de fontes energéticas renováveis;

- aumento da produção industrial nos países não-industrializados com base

em tecnologias ecologicamente adaptadas;

- controle da urbanização desordenada e integração entre campo e cidades

menores;

- atendimento das necessidades básicas (saúde, escola, moradia).

Em âmbito internacional, as metas propostas são:

- adoção da estratégia de desenvolvimento sustentável pelas organizações de

desenvolvimento (órgãos e instituições internacionais de financiamento);

- proteção dos ecossistemas supra-nacionais como a Antártica, oceanos, etc,

pela comunidade internacional;

- banimento das guerras;

- implantação de um programa de desenvolvimento sustentável pela

Organização das Nações Unidas (ONU).

O conceito de desenvolvimento sustentável deve ser assimilado pelas

lideranças como uma nova forma de produzir sem degradar o meio ambiente,

estendendo essa cultura a todos os níveis de uma organização, para que seja

formalizado um processo de identificação do impacto da produção no meio

ambiente e resulte na execução de um projeto que alie produção e preservação

ambiental, com uso de tecnologia adaptada a esse preceito.

Na arquitetura podemos minimizar os impactos gerados pela indústria da

construção civil tomando as seguintes medidas :

- Uso de novos materiais na construção;

22

- Reestruturação da distribuição de zonas residenciais e industriais;

- Aproveitamento e consumo de fontes alternativas de energia, como a solar,

a eólica e a geotérmica;

- Reciclagem de materiais reaproveitáveis;

- Consumo racional de água e de alimentos;

- Requalificação de edificios e urbana

- Redução do uso de produtos químicos prejudiciais à saúde na produção de

alimentos, dentre outras.

- Especificar mais áreas verdes nos projetos,

- Usar coberturas verdes leves

- Evitar desperdício

- Programar a coleta seletiva de lixo

- Reciclar

- Potencializar o vento

- Potencializar a ventilação, iluminação natural e energia solar no projeto

buscando eficiência energética.

- Utilizar lâmpadas mais eficientes, prefira as fluorescentes.

- Desligar luzes e equipamentos quando não estiverem sendo utilizados.

- Desligar os computadores quando não estiverem em uso

- Utilizar o mínimo de papel,

- Usar papel reciclado

- Separar o papelão de outros papéis ao dispensá-los para facilitar a

reciclagem

- Utilizar equipamentos economizadores de água

- Incentivar o reuso de água

O atual modelo de crescimento econômico gerou enormes desequilíbrios; se,

por um lado, nunca houve tanta riqueza e fartura no mundo, por outro lado, a

miséria, a degradação ambiental e a poluição aumentam dia-a-dia. Diante desta

constatação, surge a única saída para a humanidade: a busca e implementação de

um Desenvolvimento Sustentável, buscando conciliar o desenvolvimento econômico

com a preservação ambiental.

Não existe outra proposta senão a mudança. Temos que mudar para

estabilizar a situação. É “Uma Verdade Inconveniente” e somos parte e solução do

problema.

23

Para o Professor Edésio Teixeira de Carvalho (1999), o fator sustentabilidade

urbana se subdivide em dois:

- Sustentabilidade fundamental;

- Sustentabilidade derivada.

Esses fatores agregam valores ao lugar e geram efeitos positivos que devem

ser ressaltados e os negativos que devem ser analisados e minimizados para o bem

do lugar.

Um centro urbano deveria usufruir de sues recursos naturais e quanto mais

independente ele for em relação aos recursos naturais e hídricos mais

sustentabilidade ele tem. A procura desses recursos em região próxima ás grandes

cidades que já esgotaram seus recursos uo extrapolaram seu território gera

insustentabilidade e agressão ao meio ambiente que vai se arrastando como um

efeito dominó. Abaixo segue o quadro desses fatores:

FATOR VALORES ASSOCIADOSRecursos NaturaisIndustriais Alta mobolidade; ocorrência especial; alta

agregação de valorMateriais de construção Baixa mobilidade; ocorrência dispersa; sem

agregação de valorSolo arável Imobilidade; ocorrência especial; variável

agregação de valorRecursos hídricosSuperficiasis Mobilidade limitada; disponibilidade variável e

oscilanteSubterrâneos Imobilidade; disponibilidade variável e pouco

oscilantePluviais Imobilidade; disponibilidade variável e muito

oscilanteSuporte Físico Imobilidade; qualificação variávelAbsorção de impactos Imobilidade; qualificação variávelQuadro 1: Fatores de sustentabilidade fundamentalFonte: Carvalho, 1999.

Existe recursos e estratégias para minimizar a falta desses recursos dentro de

um território, mas a facilidade dos transportes e a cultura do” mais fácil e mais

barato”está levando o planeta ao esgotamento. Já é tempo de mudança para frear

esse processo porque reverter é impossível.

TEMA -Inserção urbana da habitação de interesse social no hipercentro de

Belo Horizonte com tecnologia de baixo impacto ambiental.

24

Esse é o tema que vou desenvolver nesse trabalho: pesquisar alternativas e

tecnologias novas e resgatar as antigas que proporcionem a redução no uso de

energia elétria e água,priorizar a eficiencia energetica para diminuir os gastos com

iluminação e ventilação artificiais, uso e desmistificação das coberturas verdes,reuso

de água cinza,captação de água de chuva para o uso, utilização de materiais

ambientalmente corretos evitando sempre a geração de resíduos na readaptação

de edificios,para assim, promover uma mudança nos paramentros e avaliação

ambiental em edifícios do hipercentro de Belo Horizonte.

Parece utópico, mas essa é a nova realidade que se impõe para o profissional

de arquitetura, resolver a questão urbana, das edificações e das requalificações com

educação, legislação e respeito com o meio ambiente e os futuros residentes do

planeta.

Aproximadamente 48% do consumo de eletricidade no país vem de

construções residenciais, comerciais ou públicas. Há possibilidades de reduzir cerca

de 30% a 50% dos gastos dessa energia apenas com projetos que saibam usar a

luz e a ventilação natural, posicionar corretamente a edificação no terreno e a

especificação de materiais adequados ao uso e local de implantação.

No consumo de água pode se economizar aproximadamente 50% com o

reuso de água cinza provenientes dos chuveiros e a captação e uso da água de

chuva.

No hipercentro de Belo Horizonte foi observado excassez de cobertura

vegetal,edificios de vários pavimentos sem afastamento,ausência de áreas

permeáveis, excesso de veículos e solo pavimentado com cobertura asfáltica,

levando o lugar a se tornar adensado, verticalizado e sem capacidade de suporte

ambiental, agravando os impactos gerados como: super aquecimento, ausencia de

umidade do ar, presença de CO2 e poluição sonora, barreiras contra o vento natural

devido os edificios de grande porte.

Apesar de todos esses problemas não é necessário pânico, há inúmeras

alternativas para que o projeto torne-se ambientalmente correto e econômicamente

viável, basta pesar os custos dos investimentos em eficiência energética, economia

e reúso de água que observa-se a economia em curto espaço de tempo e com

baixo custo para o proprietário. É necessário a conscientização da população e uma

legislação que incentive e dê suporte técnico para realizar as adaptações nas

edificações já existentes.

25

No hipercentro local onde há grande número de edificações vazias e

subutilizadas, recentemente foi aprovada uma lei que facilita as adaptações desses

edifícios em Habitação de Interesse Social. Por que não incentivar as adaptações

com instalação de sitemas com maior eficiência e economia de energia?

Dependendo do número de unidades pode-se desenvolver sistemas com

baixo custo para HIS no hipercentro como também no restante da cidade, basta

uma lei e um incentivo , porque soluções existem aos montes nas universidades e

centro tecnológicos da cidade.

O ambientalista britânico Jonathan Porritt escreveu em seu livro”Capitalismo -

Porque o mundo importa” ainda não publicado no Brasil :”A preservação do planeta

pode ser a maior oportunidade de negócios do século”.

1.3 Tema: definição e justificativa

O tema desse trabalho surgiu com a divulgação pela ONU do painel sobre as

mudanças climáticas que ocorrerão no planeta nas próximas décadas que “chocou”

a humanidade pela seriedade do relatório e a gravidade do cenário mundial

apresentado. Profissionais respeitados discorreram sobre as causas e

conseqüências das mudanças climáticas que vêm ocorrendo assustadoramente no

planeta, responsabilizando a humanidade pela negligencia, falta de responsabilidade

de muitos, e desconhecimento de outros em relação ao tema.

Venho estudando sobre geobiologia, arquitetura sustentável, construções

saudáveis, influência do lugar na vida do usuário, “feng shui”, e a necessidade de

respeito com a natureza na hora de projetar e implantar uma edificação há bastante

tempo.

O planeta já não suporta mais agressões e, como uma futura arquiteta, quero

pesquisar sobre técnicas construtivas que respeitem a natureza, utilizando materiais

recicláveis, reaproveitáveis que proporcionam mais conforto, economia de materiais

e de energia.

A captação de água de chuva, a expansão do uso de energia solar e de

produtos recicláveis no patrimônio urbano instalado será priorizada nesse trabalho.

26

O projeto proposto permitirá a aplicação do conteúdo do curso de arquitetura

e urbanismo, abordando uma vasta pesquisa sobre acessibilidade, sociologia e

psicologia do usuário, questões técnico-construtivas, conforto ambiental,

paisagismo, instalações prediais e a inserção e influência desse projeto no local e na

cidade.

A ausência de um planejamento que priorize a democratização de bens e

serviços urbanos e uma política habitacional centrada nos interesses econômicos

tem como conseqüência o excesso de edifícios abandonados em área central da

cidade onde há uma rede de “meso” e superestrutura ociosa e vários lotes e

edificações subutilizados à espera da valorização, ao mesmo tempo, a cidade tem

uma demanda crescente por habitação popular levando o cidadão a morar mais

longe do seu local de trabalho.

O Estatuto da Cidade é o instrumento que veio para tentar organizar a cidade,

torná-la mais humana e democrática. A participação direta da população no

planejamento e na gestão da cidade é uma das exigências do estatuto, mas para a

concretização dessa lei é necessária sua divulgação para que o “povo” tenha

conhecimento de seus direitos e possa garantir a sua aplicação.

Apenas uma pequena parcela dos belorizontinos usufrui o melhor que a

cidade oferece em termos de moradia, lazer, trabalho e conforto. A maior parcela

dos habitantes da cidade é subdividida em trabalhadores que residem nos bairros

mais distantes, morando nos arredores de BH, nas “cidades dormitórios”.

A distância percorrida diàriamente e a dificuldade de transporte coletivo

consome o tempo do trabalhador, impacta o trânsito e polui a cidade.

Todo habitante deseja uma cidade mais saudável e mais justa, melhor para

se viver e tem direito a isso.

O Estatuto da cidade é um importante passo na democratização do espaço

urbano. Os instrumentos de combate a retenção especulativa de terras e edificações

subutilizadas como IPTU Progressivo no tempo, desapropriação com pagamentos

de títulos, usucapião especial de imóvel urbano, a concessão de uso especial para

fins de moradia, o direito de preempção e as operações urbanas consorciadas

direciona tanto os poderes como os cidadãos a conhecer e exigir do poder público

que a propriedade urbana atinja sua função social.

Dentro deste contexto, será analisada neste trabalho a situação do

hipercentro de Belo Horizonte, caracterizando sua situação de esvaziamento e

27

degradação, a participação do mercado imobiliário e da legislação urbana na

situação atual, no processo de requalificação e as possibilidades de produção de

habitação popular na região central da capital mineira.

Edifícios subutilizados e consequentemente desvalorizados no hipercentro de

Belo Horizonte podem ser transformados em moradias com conforto e

economicamente viáveis, devolvendo vida à área central da cidade.

Para isso é necessário respeitar os conceitos de desempenho das

habitações, segundo tabela da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas):

Segurança - estrutural, ao fogo e quanto à utilização.

- Habitabilidade - estanqueidade, conforto higrotérmico, acústico, lumínico,

salubridade, higiene e qualidade do ar, funcionalidade e acessibilidade, conforto tátil;

- Sustentabilidade - durabilidade, manutenibilidade, adequação ambiental;

- Economia - relação custo x benefício adotando o conceito e emprego de

materiais e técnicas de baixo impacto.

- Intercambiabilidade.

1.4 Objetivo

O objetivo do trabalho é agregar valor a um edifício significativo para Belo

Horizonte, que esteja desvalorizado e subutilizado no hipercentro como experiência

piloto transformando-o em edifício residencial atendendo a demanda por moradias

de baixo custo.

Priorizarei o emprego de materiais e tecnologias de baixo impacto ambiental,

uso racional de água e energia solar, tecnologias não convencionais, mas com

econômia, conforto e qualidade visando sempre minimizar os impactos ambientais

que a construção civil gera em todas as etapas de seu processo.

A busca por edificação sustentável com um conceito fundamentado em três

diretrizes: desenvolvimento econômico, desempenho ambiental e responsabilidade

social resultando em benefícios para a sociedade, através de um meio ambiente de

qualidade, com progresso social e bem-estar para todos, que somados resultarão

em um progresso sustentável a longo prazo.

28

A investigação proposta levará a uma ampla pesquisa sobre instalações

elétricas, hidráulicas, conforto termo-acústico, atmosférico partindo de um

diagnóstico do hipercentro, da LUOS vigente, da LEI Nº 9.326 de 24 de janeiro de

2007, uma investigação ambiental, a circulação de veículos, transporte coletivo e

circulação de pedestres na região.

Envolverá também uma mudança de paradigma, o retorno ao centro como

local de morar e “morar de outras maneiras”.

A readaptação de edifícios leva a uma requalificação urbana também.

Palavras Chave:

29

2 CONTEXTUALIZAÇÃO DO TEMA

Um dos desafios atuais para as gestões das grandes cidades é a ocupação

dos imóveis vagos os subutilizados localizados em áreas centrais das grandes

cidades brasileiras.

Nessas cidades geralmente há um significativo capital social investido em

“infra-estrutura” e uma ampla rede de serviços e comércio já instalados.

Há uma tendência atual no mercado, ou melhor, uma necessidade de

reabilitação desses edifícios, não somente para repovoar essa região através da

habitação de interesse social, mas readequar o espaço urbano levando vida para o

lugar. Portanto, não se trata apenas de reabilitar e readaptar edificações, mas

também de requalificação urbana, pois essas mudanças pontuais levam a outras

irradiando assim por toda a cidade.

Quando uma área urbana está degradada o uso habitacional é recomendado

para revitalizar esta área, especialmente quando a área em questão encontra-se

degradada e sem diversificação de uso.

“As experiências provam que a melhor alavanca para a recuperação de áreas

centrais são os programas de moradia.” (MARICATO, 2001; p.141).

Jane Jacobs (2000) afirma que para se garantir vitalidade de ruas e bairros

uma das quatro condições é manter alta concentração de pessoas que queiram

morar no lugar; são “os olhos da rua” que vigiam e cuidam do lugar.

Partindo desse principio, a reabilitação de áreas centrais no Brasil tem sido

programada e implementada priorizando esse tema. Essa abordagem iniciou-se

como mencionado acima com a experiência de São Paulo, e começou na década de

90, que inicialmente tinha como prioridade a preservação do Patrimônio Histórico e

Arquitetônico existente. Porém apenas a preservação se mostrou ineficiente, pois

concentrava população em determinado período do dia ou da noite, mas faltava

ainda a diversificação de usos.

A discussão evolui no sentido de repensar a função social dos centros

urbanos para a cidade. Iniciou assim um estudo da cidade e da vocação do centro

para poder intervir mais acertadamente.

Foi constatado após estudos de outros profissionais como psicólogos,

sociólogos, assistentes sociais, economistas e urbanistas que as áreas degradadas

30

eram ocupadas por profissionais liberais que exerciam atividades ligadas à

economia informal e com dificuldade para se locomover e morar dentro da cidade

que não possui infra-estrutura para atender essa população. Muitas vezes são

trabalhadores que saem do interior à procura de trabalho e como não se encaixam

dentro desse mercado ficam à procura de local para morar e ganhar “uns trocados”

para sobreviver.

A situação foi se agravando nas grandes cidades e conseqüentemente

aumentaram o número de trabalhadores sem teto, os edifícios vazios e

abandonados e paralelamente a falta de moradia popular.

Com a ascensão do Partido dos Trabalhadores (PT) ao governo foi criado o

Ministério das Cidades, que tem como objeto de estudo a recuperação das áreas

centrais e o desenvolvimento das cidades. As linhas de financiamento vêm desse

Ministério e da CEF (Caixa Econômica Federal). O suporte técnico é de

responsabilidade federal, mas o poder municipal se encarrega das proposições e o

desenvolvimento das propostas.

2.1 Características dos centros urbanos brasileiros

As áreas centrais brasileiras recebem influência direta das classes de alta

renda, que manipula e segrega as centralidades pela mobilidade. Essa classe

influencia o direcionamento do eixo de crescimento e o mercado imobiliário o

fortalece.

O deslocamento inicia-se pela moradia, pela procura de locais mais tranqüilos

e em seguida vem o comércio de luxo e os prestadores de serviço.

Esse fenômeno pode ser observado em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo

Horizonte e outras capitais.

A conseqüência desse movimento é o abandono do centro tradicional ou

principal pelas classes de mais alta renda. “O processo popularmente chamado de

“decadência” ou “deterioração” do centro consiste no seu abandono por parte das camadas

de alta renda e em sua tomada pelas camadas populares.” (VILLAÇA, 1998, p. 277).

Como conseqüência, as cidades brasileiras têm criado um segundo centro

que tende a ser o principal, na medida em que se configura como centro das elites.

31

Os centros tradicionais continuam concentrando grande quantidade de

empregos, comércio e serviços para as classes populares, mantendo-se também

como região de maior acessibilidade, especialmente do ponto de vista do transporte

coletivo. A “popularização” desse centro deve ser encarada como uma nova

urbanidade construída ao longo de meio século de deslocamentos das classes

dominantes.

Com o êxodo das classes dominantes consequentemente vem o

esvaziamento populacional e dos edifícios, logo se percebe a degradação física dos

mesmos e a decadência do centro como símbolo do poder e de importância para a

cidade.

Observa-se o surgimento dos subcentros, criados pela classe de poder

aquisitivo alto que se beneficia de maior mobilidade, portanto procura locais de fácil

acesso e estacionamento de veículos.

Forma-se um círculo em que o esvaziamento alimenta a degradação e vice-

versa.

Três fenômenos caracterizam a situação atual dessas áreas centrais:

- Esvaziamento populacional: ocorrido principalmente em função do

deslocamento das camadas de maior poder aquisitivo em direção a áreas mais

afastadas da cidade;

- Esvaziamento comercial/institucional: é decorrente e alimentador do

esvaziamento populacional e caracterizado pelo aparecimento dos subcentros

periféricos

- Degradação física do corpo edificado: resultante do desinteresse e

conseqüente abandono de alguns edifícios e da incapacidade de conservação

daqueles que hoje ocupam os imóveis.

2.2 História de Belo Horizonte

A cidade de Belo Horizonte foi planejada para sediar a nova capital do estado,

no final do século XIX, pelo engenheiro Aarão Reis, construída dentro dos princípios

higienistas, com traçado radial e ortogonal desconsiderando o sítio, mas

privilegiando a estética e a fluidez.

32

Figura 1: Vista da Avenida Afonso Pena com as edificações ao seu redor. Os fícus marcaram aimagem da cidade nessa época. A majestosa Serra do Cabral ao fundoFonte: Silva; D’Aguiar, 1989.

A divisão da zona urbana da cidade era duas, uma ligada ao uso residencial e

institucional e ao poder constituído, vindo da antiga capital e representado pelos

cidadãos ligados à administração pública, e outra caracterizada pela diversidade

social e de usos, residenciais, comerciais, de serviços e de lazer e a zona suburbana

constituída de terrenos maiores para sítios, onde ficaria o “cinturão verde” da cidade.

Pode-se afirmar, portanto, que desde o primeiro momento da criação da capital,

apresentava um caráter segregador.

Figura 2: A Praça Sete e o Pirulito, símbolos de centralidade de Belo HorizonteFonte: Silva; D’Aguiar, 1989.

33

A inexistência de áreas destinadas aos trabalhadores na zona urbana tem

como conseqüência natural o desenvolvimento acentuado das zonas suburbanas,

que receberam aqueles que não “cabiam” dentro da zona urbana como os

trabalhadores da construção da cidade e imigrantes, que promoveram um

desenvolvimento “periférico” da cidade, motivado também por níveis de exigências

legais altos para se construir dentro da zona urbana.

A capital cresceu da periferia para o centro.

No princípio havia construções espalhadas no centro deixando muitos

terrenos vazios por causa do alto valor do solo urbano dentro da cidade de Aarão

Reis.

O projeto de Aarão Reis tem como referência principal a Avenida Afonso

Pena, a mais larga do plano, onde se localizam o Parque Municipal e alguns

edifícios institucionais, como o Teatro, o dos Correios e a sede da Justiça. Há outra

centralidade marcada pela sede do poder estadual, na Praça da Liberdade. Há

também a centralidade comercial, já mencionada, ligando a estação ferroviária ao

teatro (posteriormente mercado municipal).

A partir da década de trinta, o desenvolvimento da industrialização no setor

oeste, em particular no município de Contagem, conferiu à Avenida Amazonas um

papel de relevância no transporte, gerando enfim a centralidade fundamental da

cidade, a Praça Sete de Setembro, o cruzamento dos eixos fundamentais da cidade

leste/oeste e norte sul.

Em 1933 surge o primeiro Decreto 165 para redefinir parâmetros urbanísticos

na zona urbana definindo a impossibilidade de construções com apenas um

pavimento na Zona Comercial e a exigência de construções sem afastamento

frontal.

A consolidação da região central se deu a partir da década de quarenta com

Juscelino Kubitschek na prefeitura que incentivou a verticalização e o

desenvolvimento da cidade. Foi um período de grande crescimento populacional e

econômico, êxodo rural e a transformação da cidade puramente institucional, como

originalmente proposto, em cidade com características industriais, de metrópole.

Tanto o centro cresceu para cima, como o restante da cidade cresceu para os lados,

criando uma periferia carente e extremamente dependente da região central que

concentrava o comércio e os serviços na capital.

34

Nesse momento, a legislação urbanística também se desenvolve e, no caso

da região central, introduz a idéia de gabarito como regulador das altimetrias. Na

década de quarenta surge o código de obras da capital, em vigor até os dias de

hoje, regulando os requisitos mínimos dos novos edifícios. Esse processo de

verticalização prevalece até a década de oitenta, quando o interesse imobiliário

deixa o centro e se desloca para outras regiões da cidade. A legislação urbanística

garante a manutenção do uso residencial na região central, ao regulamentar a

verticalização apenas nessa área. Surgem os arranha-céus como forma mais

moderna de morar da classe alta e é edificada no centro, área que foi destinada aos

usos institucionais e de moradias dos funcionários públicos que se instalariam

próximos do seu trabalho.

A partir da década de 1970, e com mais força nos anos oitenta e noventa, a

região central perde força no seu desenvolvimento, encontrando concorrência nas

novas centralidades que surgem com o deslocamento da classe alta em direção à

região sul da cidade, como a região da Savassi e depois de alguns anos o BH

Shopping. Esse foi inaugurado na década de 70, mas nos primeiros anos ficava

deserto e só se consolidou mais tarde.

A primeira Lei de Uso e Ocupação do Solo consolidada da cidade surge

nesse período através dos trabalhos realizados pelo PLAMBEL, órgão responsável

pelo planejamento da região metropolitana de Belo Horizonte. Essa lei previu a

divisão da cidade em zonas organizadas por categoria de uso, mantendo padrões de

verticalização mais altos para a região centro-sul, que possui rede de infra-estrutura

com maior capacidade. Mas, apesar da lei incentivar a verticalização no centro o

mercado já estava direcionado para a região sul.

A partir desse momento, acentua-se o desenvolvimento de outras regiões da

cidade e inicia-se a estagnação da área central, tanto do ponto de vista populacional

quanto comercial. Observa-se o esvaziamento gradual do centro e a presença de

imóveis deteriorados, subutilizados e abandonados, e consequentemente surge à

falta de segurança, aumento de marginalidade, esvaziamento noturno e surgimento

de atividades ligadas à marginalidade.

O centro começa a se caracterizar como área de passagem, de ligação entre

os eixos da cidade.

A desvalorização dos imóveis e o esvaziamento leva a uma diminuição da

arrecadação tributária,e atualmente a prefeitura possui uma lista de imóveis com

35

débitos de IPTU altíssimos.

As leis que se seguirão, de 1985 e 1996, tiveram pouco impacto na

transformação da região.

2.3 Análise atual do hipercentro e da área em estudo

2.3.1 Localização

A definição da ZCHBH (Zona Comercial do Hipercentro) encontra-se definida

através da Lei 7166, de 1996, que regulamenta o uso e a ocupação do solo na

cidade, sendo conformado pela Avenida do Contorno, Avenida Bias Fortes, Avenida

Augusto de Lima, Rua Guajajaras, Avenida Afonso Pena, Rua da Bahia, Viaduto

Santa Tereza, Rua Sapucaí e novamente Avenida do Contorno (Figura 1). Ela é a

parte de ocupação mais antiga da Zona Central de Belo Horizonte, composta pelo

perímetro da Avenida do Contorno, área urbana do traçado original de Araão Reis.

Essa definição tem caráter normativo, com fins de regulação urbanística, mas tem

sua origem na definição da Zona Comercial, de 1933.

36

Figura 3: Mapa de localização da Zona do HipercentroFonte: Práxis - trabalhada pela autora

2.3.2 População

O perfil da população residente no hipercentro veio se modificando e

acompanhando as transformações ao longo do tempo. A população reduziu

consideravelmente no final do século, mas, também modificou o seu perfil

apresentando uma mobilidade elevada e diferenciada do restante da cidade.

O nível socioeconômico dos habitantes do hipercentro também acompanhou

as mudanças concentrando hoje uma população de baixa renda que substituiu uma

população de renda mais elevada.

De acordo com o censo de 2000 do IBGE o hipercentro de Belo Horizonte tem

uma população total de 14.885 habitantes numa área de 212,80 ha. caracterizando

37

uma baixa densidade e, tem uma grande variação de concentração que se

caracteriza pela localização, existência de muitos edifícios comerciais, presença de

praças, equipamentos de grande porte como a Rodoviária ou edifícios institucionais

que ocupam grande área, mas sem habitantes.

Pode-se afirmar que a população se concentra nas áreas mais consolidadas e

verticalizadas.

No mapa de densidade habitacional pode-se observar a distribuição da

população no hipercentro. Na região entre a Avenida Amazonas e Afonso Pena há

uma concentração muito grande de habitantes, em relação à área que encontra-se

em segundo lugar. A área que está de vermelho no mapa tem de 150 a 350

habitantes/hectare enquanto a que está logo abaixo tem de 80 a 150 hab./ha. e

concentra-se no quadrante sul do mapa.

Já no quadrante norte e leste tem a menor concentração de habitantes da

cidade, por volta de 13,37 hab./ha.

Nessa área encontram-se três equipamentos de grande porte: a Rodoviária, a

Praça da Estação e o parque Municipal que é a única área verde do hipercentro.

As Avenidas Santos Dumont, Paraná e Avenida do Contorno pertencentes à

àrea tem edifícios institucionais, vários edifícios comerciais e alguns galpões antigos

remanescente da época em que a região era repleta de atacadistas e comerciantes

de grande porte. As características da área retratam a situação de vazio urbano que

a afeta. A presença de vários lotes vazios e alguns sendo usados para

estacionamentos de veículos, além de edifícios subutilizados e obras inacabadas

potencializam essa característica da área.

38

Figura 4: Mapa de densidades habitacionais do hipercentroFonte: Fundação João Pinheiro, 2002

2.3.3 Ocupação

A ocupação do hipercentro retrata a história de Belo Horizonte, e na área

estudada tem características marcantes e diversificadas, concentrando o comércio

de grande porte em algumas quadras, o comércio popular, grandes redes, edifícios

institucionais, parque, praças, edifícios comerciais que marcaram o período dos

“arranha-céus” na cidade e os residenciais.

O edifício constitui e influencia a forma da cidade e sua degradação é também

a degradação do ambiente urbano no qual está inserido. O inverso também é

verdadeiro. Uma interferência no ambiente urbano tem um poder regenerador que

influencia de forma radial seu entorno.

A análise da região e do seu entorno é de grande importância para a escolha

do objeto de estudo, ou melhor, para a escolha de uma edificação que usarei como

39

edificação piloto para as experimentações de tecnologias com o objetivo de tornar o

hipercentro uma região “com vida” novamente. A análise do corpo edificado tem

como base os dados da pesquisa de uso e ocupação do solo da Práxis

encomendada pela Prefeitura de Belo Horizonte.

Figura 5: Mapa de número de pavimentos do HipercentroFonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhado pela autora

Serão analisados os seguintes aspectos: altimetria das edificações (ou

número de pavimentos), grau de interesse do patrimônio histórico, estado de

conservação e uso.

A classificação dos imóveis foi analisada nas seguintes categorias: de 0 a 5

pavimentos, que abrangem desde os lotes vagos e estacionamentos, passando

pelos galpões, até os edifícios de uma primeira verticalização na cidade; de 6 a 10

pavimentos, considerada moderada quanto ao impacto gerado na paisagem, e que

inclui alguns equipamentos industriais, como a antiga Fábrica da Antártica, hoje

shopping Oi; e de 11 a 20 e de 21 a 31, ambas as categorias de verticalização

significativa.

40

O mapa acima mostra uma concentração dos edifícios de maior altimetria na

Avenida Amazonas, Afonso Pena e na região sul do mapa, coincidindo com a área

de maior densidade habitacional.

A verticalização ocorre de forma mais intensa nas áreas polarizadas pela

Praça Sete, em especial e ao longo de toda a Avenida Afonso Pena, Augusto de

Lima, Rua da Bahia, Tupis, Rio de Janeiro e Espírito Santo nos quarteirões entre

Augusto de Lima e Afonso Pena. As áreas próximas ao Ribeirão Arrudas e as

Avenidas Santos Dumont, Paraná e Rua dos Caetés apresentam as menores

altimetrias e densidade populacional.

A área definida pelo Ribeirão Arrudas e a Avenida Olegário Maciel é a região

que apresenta o menor índice de verticalização, com apenas quatro edifícios com

mais de cinco pavimentos.

A Avenida Santos Dumont e Rua dos Caetés, pela influência da Praça Sete e

a presença forte do setor hoteleiro em outras épocas passou por alguma

verticalização, mas ainda apresenta um grande percentual de edifícios com menos

de cinco pavimentos.

A análise dos dados de número de pavimentos demonstra então uma clara

setorização da verticalização no hipercentro. Para justificar essa situação a

fundamentação histórica da primeira ocupação da região que foi ocupada

inicialmente com o uso comercial, em especial o comércio atacadista que abastecia

o que hoje é a região metropolitana e com o uso hoteleiro e de lazer, intimamente

ligados a esse comércio. Era, portanto, uma região consolidada no momento do

início da verticalização da área central, ocorrida a partir da década de 40, com uma

função extremamente ativa e plena de vitalidade. Observa-se também a tendência

da produção habitacional, responsável por uma parte considerável da verticalização

na cidade, que já apontava o vetor sul para as classes mais elevadas. Hoje não há

nenhum movimento de verticalização na região, e as últimas iniciativas nesse

sentido encontram-se inacabadas e subutilizadas.

No entorno da Avenida Álvares Cabral e Bias Fortes nota-se o interesse do

mercado imobiliário e o processo de substituição natural, com destaque para as

classes média alta e alta e o setor hoteleiro substituindo os que saíram da Santos

Dumont.

Nova mudança vem surgindo no hipercentro quanto aos hotéis com o

fechamento de unidades tradicionais como o Del Rey a abertura de novas unidades

41

no eixo sul como Belvedere, e Nova Lima.

2.3.4 Interesse Cultural

O Hipercentro de Belo Horizonte apresenta aproximadamente 108 imóveis

com 1º grau de proteção cultural, ou seja, tombados, e outros 52 com 2º grau de

interesse cultural, passíveis de demolição com registro documental. Esse patrimônio

encontra-se fortemente concentrado em duas regiões, ao longo da Avenida Afonso

Pena e na região da Avenida Santos Dumont, devido ao processo de ocupação da

zona urbana da cidade, iniciado pela região da Santos Dumont, Rua da Bahia,

antiga zona comercial e a primeira região destinada à ocupação na capital. Esse

processo se fortaleceu devido ao grande interesse do mercado imobiliário pelo vetor

sul da cidade que certamente levou a uma maior substituição do patrimônio

edificado nessas regiões, no período que a questão da preservação ainda não era

considerada impeditiva para a verticalização. O resultado é a pouca expressividade

do patrimônio nessas outras regiões, em especial nas áreas de maiores altimetrias.

42

Figura 6: Mapa Imóveis de interesse cultural do HipercentroFonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhado pela autora

A maior concentração de imóveis protegidos está na Rua dos Caetés, Rua

Rio de Janeiro, Rua São Paulo, Praça da Estação e o inicio da Rua da Bahia.

Dentre os imóveis tombados podemos citar: Hotel Itatiaia, os galpões e o

Centro Cultural da UFMG, a Escola de Engenharia, o Shopping Oi e o Cine

Oiapoque, hoje sendo usado como estacionamento para o “shopping”.

2.3.5 Estado de conservação

O hipercentro de Belo Horizonte apresenta um número significativo de

edificações cujo estado de conservação apresenta-se insatisfatório. De um total de

1357 edificações, 488 (35,96%) foram consideradas com estado de conservação

ruim.

43

As edificações mais novas concentram-se na parte sul do hipercentro, e os

edifícios em pior estado de conservação localizam-se na região da Avenida Santos

Dumont coincidindo também nessa área o acúmulo de edificações vazias,

subutilizadas, e inacabadas. O número de lotes vazios utilizados para

estacionamento concentra nessa área caracterizando especulação imobiliária e uma

“pressa” para derrubar os antigos imóveis evitando assim intervenção do patrimônio.

Figura 7: Exemplo de edifício bem conservado na Avenida Amazonas esquina com Rua São Paulo eTamoios. Visão dos edifícios da Rua dos Caetés e as fachadas de fundo e lateral. A falta ouinadequação de pintura denota o desinteresse dos proprietários em investir na região. Exemplo deocupação apenas no nível térreo e nos pilotis.Fonte: Fotos de Ana Cristina

44

Figura 8: Lotes usados para estacionamento visando à valorização do terreno. Edifício em mauestado de conservação.Fonte: Fotos de Mateus Pontes

As demais regiões apresentam uma distribuição mais equilibrada entre

construções bem ou mal conservadas.

45

Figura 9: Mapa estado de conservação no hipercentroFonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH - Trabalhada pela autora

Na parte mais ao sul do hipercentro as edificações encontram-se em melhor

estado de conservação e é a área de maior densidade demográfica e interesse

imobiliário.

2.3.6 Usos

O uso predominante do hipercentro de Belo Horizonte é o comercial e de

serviços, distribuindo-se por toda a área. Os serviços de uso coletivo destacam se

na região da Avenida Afonso Pena, junto ao Parque Municipal, mas também se

distribuem em toda a extensão.

46

O uso misto (residencial e comercial) prepondera na região das maiores

altimetrias, estando ausente, na região da Avenida Santos Dumont e tendo presença

pulverizada nas demais regiões. Os usos exclusivamente residenciais estão

concentrados na região sul do hipercentro. Imóveis subutilizados encontram-se

distribuídos em toda a área, mas os completamente vazios têm uma concentração

maior no quadrante formado pelas Avenidas Amazonas e Afonso Pena na porção

norte.

Figura 10: Mapa de usos dos imóveis no hipercentroFonte: Pesquisa de Uso e Ocupação do Solo - Práxis/PBH

2.3.7 Conclusões

Os dados acima analisados apontam para três conclusões sobre a situação

habitacional no hipercentro de Belo Horizonte:

- existe uma tendência forte de esvaziamento populacional na região do

hipercentro de Belo Horizonte, com uma rotatividade crescente de moradores.

- mudança de perfil dos moradores com uma característica predominante da

47

redução de renda e a presença maior de estudantes e aposentados na composição

do perfil dos mesmos.

- concentração do uso residencial nas regiões mais ao sul do hipercentro, no

quadrante definido entre as Avenidas Afonso Pena e Amazonas. Também o

conjunto da região da Rua Guarani e a Rua da Bahia, têm uso residencial em toda a

sua extensão,

- as áreas próximas ao Ribeirão Arrudas, Avenida Santos Dumont e Rua dos

Caetés mostram-se consideravelmente esvaziadas no período noturno.

Após o estudo dos mapas acima se pode concluir que no hipercentro de Belo

Horizonte a relação entre especialização dos usos e degradação do ambiente

urbano está presente e comprova a tese de Jane Jacobs (2000) que, é a diversidade

que traz vida ao lugar. Quanto maior a especialização menor a diversidade tornando

o lugar vazio em períodos que a atividade predominante é inexistente.

Na região que em outros tempos se consolidou como o centro urbano da

cidade concentrando o uso misto, a diversidade de usos e camadas sociais,

convivência rica e pacífica, foi se especializando e expulsando o uso residencial que

rumou para o setor sul da cidade. A região do bairro dos funcionários foi se

diversificando, verticalizando e com o aumento de moradores veio também migrando

para a região a prestação de serviços e o comércio de luxo que necessitava de

espaço para estacionar os veículos e acabou gerando uma nova centralidade. A

cidade foi crescendo e no início de 2000 já possuía várias centralidades e uma nova

vem se formando já saindo do território da cidade pelo vetor sul chegando ao limite

de Nova Lima.

Enquanto a cidade se extrapola de seus limites dentro do hipercentro e em

várias outras regiões tem edifícios inacabados, abandonados, subutilizados e vazios,

caracterizando um grande desperdício de material, mão de obra e ainda enfeiando a

cidade. Esses edifícios geralmente estão com grande débito com a União, Prefeitura

e com a cidade na medida em que, se apropria do espaço urbano de forma que não

cumpre sua função social na cidade.

A partir dessa visão de um “flaner” pela cidade visualizando o desperdício, a

falta de respeito desses proprietários, o caráter de sustentabilidade na cidade,

escolhi um edifício vazio no hipercentro para realizar uma experimentação de

técnicas sustentáveis no mesmo.

48

3 LEGISLAÇÃO

3.1 Urbanística, Mercado Imobiliário e Habitações de Interesse Social

O objetivo desta parte do trabalho é de analisar a legislação urbanística de

Belo Horizonte, particularmente aquela ligada ao hipercentro, e ao trabalho proposto,

mas observar sua participação na produção do cenário atual de esvaziamento e

estagnação.

3.2 O Plano Diretor

O Plano Diretor do município, presente na Lei 7165/96, aponta a região

central como uma área merecedora de atenções especiais, destacando-se o resgate

de sua habitabilidade e sociabilidade. Uma das diretrizes gerais do plano para o

hipercentro é: “a criação de condições para preservar a paisagem urbana e manter o

patrimônio cultural; a valorização urbanística do hipercentro, visando a resgatar a

sua habitabilidade e a sociabilidade do local” (PBH, 1996).

Para se obter essas características, fica prevista a criação de:

[...] instrumentos e incentivos urbanísticos para a promoção de suarecuperação, restituindo-lhe a condição de moradia, lugar de permanência eponto de encontro; revitalizar os marcos, as referências e os espaçospúblicos,históricos, turísticos e culturais. (PBH, 1996, p. 2)

A recuperação dos espaços públicos, outra das diretrizes específicas, tem se

manifestado através de intervenções em algumas áreas do Centro como as

realizadas na Praça Sete, Praça da Estação, Rua dos Caetés e Rua Rio de Janeiro.

O Plano Diretor do município antecipa alguns dos instrumentos urbanísticos

incorporados posteriormente ao Estatuto das Cidades como: a Transferência do

Direito de Construir (TDC), a operação urbana, o convênio urbanístico de interesse

social e o IPTU progressivo. Durante a vigência do plano, a TDC foi o instrumento

49

que ganhou maior relevância, sendo utilizada de forma regular, uma vez que ela

atende aos interesses do mercado imobiliário.

3.3 A Lei de Uso e Ocupação do Solo - LUOS

Uma das principais características da LUOS de 1996 é a mudança do critério

de zoneamento.

Na vigência das leis de 1976 e 1985, ele era feito por uso. Determinadas

zonas apresentavam a classificação de residencial, comercial, industrial, hospitalar,

etc. e as edificações eram realizadas a partir da utilização de modelos de

assentamento que contemplavam as características necessárias de uso e potencial

construtivo.

A partir de 1996, o critério de zoneamento passou a ser o adensamento e

foram criadas as Zonas de adensamento preferencial (ZAP), Zonas adensadas (ZA),

Zonas de proteção (ZP) e, mais especificamente para o caso estudado, a zona

central de Belo Horizonte (ZCBH) e a Zona Hipercentral (ZHIP). A permissividade de

usos passou a ser dada pela classificação viária.

Foi introduzido o conceito de quota de terreno por unidade habitacional, para

garantir que os limites previstos de densidades habitacionais não fossem superados

pela presença de um número maior de unidades habitacionais com áreas reduzidas,

coisa que somente o coeficiente de aproveitamento era incapaz de garantir (PBH,

1995).

50

ZoneamentoCoeficien-tede aproveita-

mento

Quota deterreno por

unidadehabita-cional

Taxa deocupação

Taxa depermea-bilização

Altura máximana divisa Observações

ZPAM 0,05 - 0,02 95% - Ver § 2º doart. 67

ZP-1 0,3 2.500 m2/un 0,2 70% 5,0 m -

ZP-2 1,0 1.000 m2/un 0,5 30%

5,0 m (excetonas ADEs da

Cidade Jardime da Pampulha)

Ver § 2º, doart. 47, § 2ºdo art. 82 e

art. 90.ZP-3 1,5 90 m2/un 0,5 30% 5,0 m -

ZAR-1 1,0 180 m2/un - 20% 5,0 m -

ZAR-2 1,0 45 m2/un - 20% 5,0 m -

ZA 1,5 40 m2/un - 20% 5,0 m Ver § 4º e 5ºdo art. 45

ZAP 1,7 25 m2/un - 20% 5,0m -

ZHIP 3 (com) 3,5(resid.) 10 m2/un - 20% 10,8 m (para a

divisa de fundo)Ver § 2º do

art. 45

ZCBH 3,0 20 m2/un - 20%

10,8 m (excetona ADE -

ResidencialCentral)

Ver § 2º doart. 78

ZCBA 2,0 25 m2/un - 20% 9,0 m

ZCVN 2,0 25 m2/un - 20% 9,0 m

ZEIS -Sujeitas alegislaçãoespecífica

ZESujeitas alegislaçãoespecífica

Quadro 2: Parâmetros UrbanísticosFonte: PBH, 1995

O coeficiente de aproveitamento para as zonas hipercentral e central de Belo

Horizonte tornou-se maior, mas a quota de terreno por unidade, que permite um

maior número de unidades habitacionais por lote menor possibilitando adensar mais.

Foram mantidos os coeficientes de aproveitamento mais elevados em relação

ao resto da cidade (3,0). Na ZHIP, o uso misto ou residencial é incentivado através

de um incremento de coeficiente em relação ao uso comercial, podendo chegar a

3,5. Como se pode perceber, é o maior coeficiente de aproveitamento da cidade.

Todas as vias são classificadas como arteriais gerando grande

permissividade de usos em toda a região.

Outra grande diferença é a não exigência do afastamento lateral no caso da

ZHIP, uma vez que os edifícios colados nas divisas laterais são característicos

nessa região.

51

A região hipercentral apresenta uma baixa atividade imobiliária, com

esvaziamento gradual das atividades comerciais e residenciais, sinal de que apenas

a LUOS não tem sido suficiente para incentivar ali a atuação do mercado imobiliário.

O interesse do mercado não vem somente das possibilidades abertas pela

legislação, mas também de outros fatores. No caso da ZHIP, esses outros fatores

são complexos e demonstram, portanto a falta de interesse, apesar do potencial

elevado.

3.3.1 Lei n. 9.326 de 24 de Janeiro de 2007

A lei complementar que regula a readaptação e reciclagem de edifícios para

uso residencial no Hipercentro foi assinada em janeiro de 2007 e apresenta como

característica básica:

- Não poderá reduzir o número de unidades,

- Manutenção e utilização dos fossos, caso existentes na edificação atual,

como área para ventilação, podendo ser utilizados para adequação da mesma às

normas de prevenção e combate a incêndio,

- ART que ateste sobre não redução da eficiência de prevenção e combate a

incêndio,

- Solução de sistema de armazenamento dos resíduos sólidos a ser analisada

pela SLU

- previsão de um banheiro e cômodo de uso comum do condomínio,

-previsão de espaço para uso comum do condomínio com área mínima de

25% da área do pavimento-tipo, nas edificações destinadas ao uso residencial, e

que apresentarem mais de cinco pavimentos,

-área útil interna da unidade habitacional de no mínimo 24m²,

-profundidade máxima igual a três vezes a medida do pé-direito para que o

compartimento seja considerado iluminado e ventilado,

- total das aberturas para o exterior em cada compartimento, não inferior a 1/8

da superfície do piso, podendo ser utilizado exaustão mecânica nos compartimentos

destinados a banheiros e área de serviços,

52

- os cômodos da unidade residencial poderão ocorrer em espaço sem

compartimentação física, exceto no banheiro,

- os edifícios com mais de quatro pavimentos destinados ao uso residencial

multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas com deficiência ou

com mobilidade reduzida correspondente a, pelo menos, 2% do total das unidades

residenciais de todo o empreendimento,

- EHIS - considera-se aquele empreendimento vinculado ao atendimento de

um dos programas de financiamento público subsidiado, bem como aquele que

atende aos critérios da Lei 6326 de 18 de Janeiro de 1993, e da Resolução n°II do

Conselho Municipal de Habitação de 1/ de dezembro de 1994.

-poderá ser acrescida área útil à edificação de até 20% acima do coeficiente

praticado, desde que a área acrescida se destine a unidades habitacionais de

interesse social ou área de uso comum,

-na adaptação de edificação para uso misto as vagas destinadas a

estacionamento ou carga e descarga quando existentes deverão ser mantidas,

- são dispensadas as exigências de vagas de garagem e da caracterização de

empreendimentos de impacto em relação ao número de unidades.

- isenta os empreendimentos para HIS das taxas para aprovação

Essa Lei incentiva a requalificação no Hipercentro, na medida em que

flexibiliza parâmetros que antes inviabilizava a adaptação de edifícios comerciais

para uso residencial.

No início desse ano foi aprovado o Plano Diretor do Hipercentro que tem

como diretrizes:

- Diretrizes Viárias:

Criação de um anel externo à Av. do Contorno;

Criar pontos de embarque e desembarque de ônibus em canteiros centrais de

avenidas;

Transformar o Viaduto da Floresta em pista dupla;

Alterar o Complexo Viário da Lagoinha;

Diminuição de acesso de veículos ao Hipercentro;

Reforço de desvios de tráfego da área.

- Diretrizes Urbanas e de requalificação:

Prioridade para áreas degradadas;

Fortalecer áreas já revitalizadas como Praça da Estação, Mercado Central,

53

Rua Sapucaí;

Criar área de esportes radicais no Hipercentro;

Requalificar imóveis privados no Centro como entorno da rodoviária.

- Economia:Comércio para todos os tipos de consumidores;

Incentivar a moradia no Hipercentro;

Estimular a instalação de universidades e centros de estudos;

Dotar o Hipercentro de tecnologia e fortalecer o comércio.

- Diretrizes de Lazer:

Atrair mais freqüentadores para o Parque Municipal;

Revitalização dos Cines Brasil e Palladium como espaços culturais;

Boulevard Arrudas e revitalização da Praça Rui Barbosa;

Revitalização do Centro de Cultura de Belo Horizonte.

3.3.2 Lei Combate a Incêndio

Decreto 2912 de 3 de Agosto de 1976

Regularmente a lei nº2 060 de 27.4.72, que estabelece normas de prevenção

e combate a incêndios em edificações destinadas ao uso coletivo, no município de

belo horizonte.

Disposições:

Dos elementos da construção: deverão ser construídos com materialincombustível:

Escadas, rampas, corrimão, tetos de garagem paredes, divisórias e jiraus.As edificações destinadas a uso coletivo, com 3(três) ou mais pavimentos,deverão possuir obrigatoriamente uma ou mais escadas à prova depenetração de chamas ou fumaça, com os respectivos poços separados docorpo principal do edifício por parede de alvenaria de 0,25m (vinte e cincocentímetros) de espessura. A comunicação da escada com, o corpoprincipal do edifício será feita, em cada pavimento, através de portasincombustíveis, que se abram no sentido da escada.

As saídas finais da escada, no pavimento térreo, deverão ser localizadas demodo a permitir fácil acesso ao exterior da edificação e, quando providas deportas, essas deverão abrir-se de dentro para fora.

Instalação preventiva convencional de dispositivos e equipamentos fixose/ou móveis, comuns a todos os tipos de edifícios como extintores de

54

incêndio manuais e /ou sobre rodas, hidrantes,canalizações hidráulicas paracombate a incêndios e reservatórios de água com 25% do consumo diárioem reservatório separado e de acordo com as normas técnicas pertinentes.

3.3.3 Gabarito

Algumas regiões do hipercentro apresentam ainda limites de gabarito dados

pelo Conselho Municipal do Patrimônio Histórico. Cabe aqui uma consideração

interessante sobre a relação coeficiente e altimetria. O Hipercentro é hoje incapaz de

realizar as altimetrias de outrora, e ainda não realiza as altimetrias de seus vizinhos

da ZCBH, na medida em que os afastamentos laterais são facultativos. Para um lote

de 450m2 como os existentes nos arredores das Avenidas Santos Dumont e

Paraná, as altimetrias possíveis de serem atingidas lançando mão desse recurso

são de cerca de 25 a 30 metros ou oito a dez pavimentos, incluindo os pavimentos

de garagem. Existem associados a alguns desses lotes gabaritos de 12, 20, 30 ou

40 metros de altura em função dos perímetros de tombamento de algumas áreas de

proteção do patrimônio. Ou seja, alguns lotes têm o potencial construtivo reduzido

em função do gabarito. Mesmo não contendo edificações tombadas, esses lotes se

credenciam para a venda de potencial construtivo através da TDC, porém o

resultado possível é a preservação forçada de um imóvel sem relevância histórica ou

cultural, muitas vezes degradado e subutilizado, que certamente contribui

negativamente para o conjunto urbano que se pretende preservar.

3.4 O mercado imobiliário na cidade

O mercado imobiliário atua na cidade, evitando as incertezas, o risco do

empreendimento e visando o lucro. Dentro desse raciocínio, as possibilidades da

presença do incorporador imobiliário do mercado popular no Hipercentro são

limitadas, na medida em que ele deverá construir dentro de uma condição de

produto significativamente diferente daquela que ele tem nos bairros de periferia e,

devido as exigências e normas da região já começa a onerar o produto.

55

A necessidade da busca de uma nova tipologia construtiva, as restrições

quanto ao custo da obra para que o empreendimento seja viável, as

imprevisibilidades de prazos ligadas aos órgãos responsáveis pelas aprovações,

dificuldade de implantação do projeto devido a incerteza de efetivação da venda em

si, certamente são os fatores que trazem relutância entre os incorporadores em

relação à atividade no centro.

Mas a possibilidade da incorporação de um mercado popular surgiu

recentemente, através das experiências de outras cidades brasileiras e da

consideração sobre o reaproveitamento de edifícios desocupados, porém, seriam

inviáveis novas incorporações com essa finalidade na região, por enquanto.

A atuação do mercado imobiliário através de adaptação de edifícios no

hipercentro com tipologias para camadas populares e garantindo o sucesso do

empreendimento já é assunto discutido pelos incorporadores. Só o aumento dos

valores de coeficiente não seria suficiente para estimular a atuação do mercado

imobiliário no hipercentro através da produção de novas unidades habitacionais.

Mais importante é o incentivo da legislação e principalmente as formas de

financiamento.

3.4.1 Mercado Popular X Habitação de Interesse Social

O mercado popular imobiliário é definido pelo mercado imobiliário em função

da renda média por chefe de família.

É na faixa de média-baixa que construtoras com MRV e Tenda se

consolidaram no mercado.

56

CLASSIFICAÇÃO FAIXA DE RENDAPOPULAR Inferior a 5 SMMÉDIO Igual ou maior a 5 SM e menor que 8,5 SMALTO Igual a 8,5 SM e menor que 14,5 SMLUXO Igual ou maior que 14,5 SMQuadro 3: Classificação dos bairros conforme padrão socialFonte: IPEAD - Pesquisa de Mercado Imobiliário, 2006

O preço médio por metro quadrado para as unidades comercializadas nos

bairros considerados populares de Belo Horizonte é de R$1093,00/m2, enquanto

que nos bairros considerados médios ele fica em R$1175,00/m2 para uma renda

familiar de 10 salários mínimos.

Já a Habitação de Interesse Social tem intervenção direta (na concepção e/ou

execução do empreendimento) ou indireta (através do financiamento ou subsídio) do

estado no seu processo de produção, com o objetivo de equacionar o déficit

habitacional.

A partir de 2003, com a criação do Ministério das Cidades e da Secretaria

Nacional de Habitação, novas formas de financiamento imobiliário de âmbito federal

apareceram, iniciando uma retomada na produção de habitações de interesse social.

Segue abaixo um quadro-resumo das principais linhas de financiamento

disponibilizadas pelo Ministério das Cidades e operadas pela Caixa Econômica

Federal (CEF), cuja aplicação é possível no contexto do hipercentro de Belo

Horizonte.

PROGRAMA PROGRAMA CARTADE CRÉDITO

ASSOCIATIVA

SNH - APOIO ÀPRODUÇÃO

PROGRAMA DEARRENDAMENTO

RESIDENCIALOrigem dos recursos FGTS FGTS com

contrapartida de 10%das construtoras

FGTS e recursos nãoonerosos provenientesdo FS,FINSOCIAL,FDSe PROTECH

Valores máximos porunidade habitacional

R$ 72.000,00 R$ 72.000,00 R$ 34.000,00(Novos)R$ 38.000,00(reforma)

Limites de RendaFamiliar

R$ 3.900,00 R$ 3.900,00 R$1.800,00 geral eR$2.4 00,00 paraprofissionais da área desegurança

Quadro 4: Linhas de financiamento habitacional aplicáveis à requalificação de áreas CENTRAISFonte: Ministério das Cidades.

O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) apresenta uma linha de

financiamento voltada exclusivamente para habitação de interesse social em áreas

centrais. O PAR tem como característica mais relevante o fato do imóvel ser

57

arrendado ao usuário, que terá sua posse somente depois de quinze anos. Esse é

um aspecto interessante no que diz respeito à manutenção dos residentes na área,

uma vez que o imóvel subsidiado não pode ser vendido logo após a sua aquisição. A

faixa de renda familiar apresenta um limite superior de 6 SM.

O PAR tem como foco principal, no caso das áreas centrais, a reciclagem de

edifícios abandonados ou inacabados, para os quais o valor financiável é maior do

que para os imóveis novos.

A Carta de Crédito Associativa financia pessoas físicas associadas através de

cooperativas, condomínios, sindicatos e empresas de construção civil. Essa

modalidade apresenta juros um pouco abaixo daqueles praticados pelo mercado e

possibilita a tomada do crédito pela empresa de construção e sua transferência para

a pessoa física num segundo momento. Em compensação os valores máximos para

os tomadores e para as unidades são bem maiores do que aqueles possibilitados

pelo PAR (R$3.900,00 e R$72.000, 00, respectivamente). Ou seja, até 6SM, o

financiamento tem características de ação direta do estado e acima desse valor ele

exerce um papel de agente financiador como outros do mercado, inclusive as

próprias construtoras.

O apoio à produção do Sistema Nacional da Habitação (SNH) diferencia-se

da carta de crédito associativa, pois financia diretamente as construtoras, no lugar

da família beneficiária, possibilitando assim a realização por iniciativa das

construtoras e a venda das unidades no mercado. Também apresenta as maiores

taxas de juros dentre os programas destacados, com valores compatíveis com as

linhas de financiamento de outros bancos que operam recursos do FGTS.

É importante destacar que os programas diferem-se entre si muito além do

que em relação à faixa de preço ou à fonte de financiamento, muito menos ao

público a que se destinam. A diferença fundamental encontra-se no fato de o PAR

ser totalmente financiado pela Caixa, que arrenda o imóvel posteriormente aos

usuários finais, e estes não podem comercializar a unidade até o final do pagamento

garantindo assim a posse do imóvel e evitando a especulação. A construtora não

depende da comercialização das unidades no mercado, uma vez que o agente

financiador é o proprietário. Dessa forma, reduz-se o risco aos custos de construção,

que devem ficar abaixo daqueles previamente acertados com o banco, a fim de

garantir o lucro do construtor. Já as cartas de crédito financiam a construção

parcialmente, sendo que o financiamento deverá ser transferido ao comprador.

58

Ocorre então a venda da unidade no mercado e, o mercado consumidor potencial,

dentro do perfil e dos preços propostos, não é superada.

Decidir sobre qual é a melhor maneira de incorporar o uso residencial no

hipercentro passa por considerar essas possibilidades de investimento listadas

acima. Definir por uma entre as mencionadas parece desnecessário e até

indesejável, na medida em que garantir a diversidade é fundamental para a região,

inclusive a diversidade social. É sempre bom lembrar que a diversidade já existe,

caracterizada pela presença de camadas mais populares nas regiões do centro

próximas ao Rio Arrudas. Porém, na produção de novos espaços para habitar é

importante que haja a participação efetiva do poder local, a fim de garantir a

diversidade buscada, seja através da proposição direta de empreendimentos, ainda

que não realizados com recursos dela, seja através da exigência da inclusão de

habitações populares ou de interesse social em novos empreendimentos

residenciais na região.

Somente através de ações que garantam o retorno do capital investido é que

esse agente participará de incorporações na região central, especialmente de

caráter popular. Nesse sentido, reafirma-se o papel da prefeitura no processo,

identificando áreas de interesse e gerando alternativas que desperte o interesse do

mercado, inclusive viabilizando as linhas de financiamento federais.

3.5 Possibilidades de implantação do uso residencial no Hipercentro

A escolha da região próxima da Avenida Santos Dumont foi influenciada pelos

trabalhos da Professora Maria Lucia Mallard “Habitar Centro de BH”1 e de Mateus

Pontes “Requalificação do Hipercentro de Belo Horizonte: Possibilidades de inserção

do uso residencial”2. Havia uma tendência para a escolha dessa região, pois entre

os quatro edifícios que levantei para o modelo três estavam próximos dessa área.

Justificativas não faltam para a escolha sendo as mais fortes a densidade

habitacional muito baixa, a degradação, o abandono e a subutilização dos edifícios

1 Pesquisa Habitar Belo Horizonte - Ocupando o centro (HBH),

2 Pontes, 2004

59

nessa região, e o esvaziamento comercial.

Figura 11: Edifícios pesquisados para a intervenção: o primeiro é o Farinha na Rua da Bahia. Osegundo Joel de Almeida na Rua São Paulo esquina de Avenida Santos Dumont, o terceiro é oLutétia na Rua São Paulo esquina com Avenida Amazonas e o último é o Edifício do INSS na Ruados Caetés.Fonte: Fotos de Ana Cristina

O conjunto arquitetônico da Rua dos Caetés sugere construções em

momentos históricos diferentes, com predominância de ocupação que apresenta

lojas de frente para a rua no térreo e mais dois ou três pavimentos para o uso de

serviços ou de hospedagem na maioria dos casos, mas que inicialmente era de uso

residencial. É uma tipologia que se repete em ruas comerciais de bairros tradicionais

populares. Existem também as tipologias dos galpões atacadistas, mais antigos com

algum trabalho de fachada e interesse histórico e alguns mais novos já sem

características arquitetônicas expressivas ou descaracterizadas.

A tipologia de verticalização moderada, também se mostra presente com

significativa concentração e nas esquinas edifícios mais altos de uso comerciais e

hotéis.

60

3.6 História e análise da região

No início era a região que concentrava o comércio, serviços e lazer da

população, pois estava próxima da Estação ferroviária e a cidade vivia em torno

desse meio de transporte. Concentra os hotéis, mas também o uso comercial e

misto, com as residências no segundo piso dos sobrados que abrigavam a loja da

família no pavimento térreo.

Posteriormente ocorreu uma especialização dos usos com a saída das

residências e concentrando os hotéis, comércio, pequenas indústrias e atacadistas.

Passados alguns anos e os veículos tomaram conta das ruas, os galpões

migraram para a cidade industrial, o comércio e serviços de luxo para a zona sul. A

região sofreu um esvaziamento significativo e consequentemente um abandono do

poder público que não mais investia na região deixando as praças, jardins e edifícios

se acabando; e, dos proprietários que não investiam na área deixando os edifícios

sem manutenção ou inacabados gerando assim mais degradação e abandono.

A capital mineira tem características diferentes de outras capitais:

- É uma cidade nova do final do século XIX inicio do século XX,

- Foi planejada para instalar o governo do estado,

- Não possui grandes extensões industriais, portos que necessitam de

requalificação urbana,

- O centro da cidade não se deteriorou como o de São Paulo que possui

edifícios invadidos e grandes áreas dominadas por gangues, que demandam

grandes investimentos para se integrar novamente na ambiência urbana.

Sendo assim, intervenções em edifícios e pequenas áreas mudam

completamente a ambiência urbana da cidade. Podemos observar a requalificação

da Praça da Estação com a construção do Museu de Artes e Ofícios e os

investimentos na Praça Sete e em seus arredores que já está modificando o olhar do

belohorizontino de ver o centro de BH.

Programas de requalificação como Viva o Centro feito pela PBH e entidades

como ACMinas, CDL e outras entidades particulares vem tentando fazer uma PPP

para requalificar o centro de BH.

Um edifício comercial da Vale do Rio Doce já está sendo adaptado para o uso

residencial na Rua São Paulo entre Afonso Pena e Caetés pela construtora Diniz

Camargos.

61

Figura 12: Fachadas do edifício Chiquito Lopes, antes sede da Vale do Rio Doce que está sendoreadaptado para uso residencial na Rua São Paulo.Fonte: Fotos de Ana Cristina

Figura 13: Corredor de circulação para os apartamentos voltados para o fosso central do Ed. ChiquitoLopes. Vista da decoração de uma unidade. Shaft de distribuição de energia. Medidor individualizadode gás.Fonte: Fotos de Ana Cristina

62

3.7 Edifícios com potencial de intervenção

Após estudo detalhado do hipercentro pode-se concluir que o significativo

grau de abandono dos edifícios e a inexistência do uso residencial na região

justificam a intervenção em um edifício nesse lugar. Foi estudado o potencial de

intervenção do lugar, a lista de débitos de IPTU das edificações abandonadas e

vazias da região. A partir desses dados foram escolhidas quatro edificações que

depois de analisada direcionou a escolha. Abaixo foto das edificações:

63

Edifício Farinha na Rua da Bahia 360 Edifício Joel Almeida esquina da Rua São Paulo comAvenida Santos Dumont

Edifício Coimbra na Rua Tupis Edifício Lutétia na Rua São Paulo esquina comAvenida Amazonas

Edifício INSS

Figura 14: Edificações escolhidasFonte: Fotos de Ana Cristina

64

Além do abandono das edificações também a ambiência urbana do

hipercentro como um todo e especialmente o local escolhido está degradada com

excesso de poluição atmosférica, visual, sonora, efeito de ilha de calor, ausência de

arborização e áreas verdes e baixa taxa de umidade do ar.

Várias intervenções já foram projetadas e executadas em grandes centros

urbanos, e ela por si só, já justifica um Trabalho Final de Graduação, mas a minha

proposta acrescenta a investigação da possibilidade de incorporação de sistemas de

abastecimento e esgotamento que contribuam para o reequilíbrio ambiental urbano.

Com o alargamento das calçadas da Rua dos Caetés, as intervenções

implantadas recentemente pela PBH na região, a construção da Linha Verde e

requalificação da Praça da Estação nota-se que a região vem despertando interesse

de vários estudos e projetos, e o incentivo na recuperação da Rua dos Caetés vem

transformando visualmente sua ambiência urbana, mas nota-se que, no período

noturno é uma área extremamente vazia devido a setorização de usos.

Figura 15: Rua dos Caetés em três pontos diferentes. A circulação de veículos é intensa apenas noshorários de“rush”. Nos finais de semana a rua fica tranqüila e também pela manhã.Fonte: Fotos de Ana Cristina

65

Figura 16: As calçadas foram alargadas na esquina Rua dos Caetés. Momento de grande tráfego deveículosFonte: Fotos de Ana Cristina

Figura 17: Vistas da Rua dos Caetés com as calçadas mais amplas priorizando a circulação depedestres. A travessia de pedestres na esquina da Rua dos Caetés e Rua Rio de JaneiroFonte: Fotos de Ana Cristina

66

Observa-se também através de uma visita a campo, bastantes lojas

desocupadas e edifícios com apenas 20% de utilização e situações em que só o

térreo está em uso, e o restante do edifício completamente vazio.

Para viabilização da intervenção foi avaliado o edifício e suas possibilidades

de usos. Devido seu projeto original ser destinado ao uso institucional, ele tem

algumas paredes para divisão interna e muitas divisórias que separavam os

ambientes. Essa conformação com vãos extensos e poucas paredes, pé-direito mais

alto em três pavimentos e na cobertura um apartamento completo que

provavelmente era usada pelo zelador ou administrador do edifício. Essa residência

de zelador no último andar dos edifícios era muito comum.

Devido às características da edificação foi avaliado a possibilidade de

mudança de uso como a inserção do uso comercial e de prestação de serviços de

grande porte nos andares corridos, existente no local, ou mesmo a permanência do

uso institucional através de indução do poder público e implantação de alguma

instituição, mas o objetivo do trabalho não seria alcançado. A inserção de

residências na região é de suma importância para acrescentar a vitalidade noturna e

nos finais de semana que é muito pequena na área.

A diversificação de usos levará mais vida ao lugar.

O edifício tem um papel importante na requalificação de áreas urbanas

desvitalizadas principalmente quando esse está vazio ou subutilizado e com a

mudança para o uso residencial injeta-se vida no lugar.

O mercado imobiliário já está virando o olhar para esse patrimônio instalado

e subutilizado e como pude visitar a duas quadras do edifício escolhido já em fase

de implantação a adaptação do antigo edifício da Vale do Rio Doce para o uso

residencial.

Visitando a obra e vendo o planejamento e o projeto observa-se a viabilidade

da intervenção, pois o corretor declarou que mais de 50% das unidades já foram

comercializadas.

Para a escolha do edifício foram observados os pontos acima mencionados e

o edifício na Rua dos Caetés 331, antiga sede do INSS foi o escolhido por estar

vazio, próximo da Praça Sete e da Rua Rio de Janeiro que está sendo adaptada

para pedestres e receberá intervenções programadas pelo novo Plano Diretor do

Hipercentro que privilegia o pedestre e a ambiência urbana da região. Também foi

analisado a proximidade da Praça da Estação que depois de revitalizada é um dos

67

pontos turísticos de BH, o Museu de Artes e Ofícios, a Linha Verde, a Estação

Rodoviária, a facilidade de locomoção e a presença de inúmeros equipamentos

urbanos na região e muito próximos do edifício.

3.8 O Edifício

Após as pesquisas quanto a possibilidade de reinserção de uso residencial no

hipercentro, e da decisão quanto ao edifício, foi marcada uma entrevista com o

zelador do mesmo e retiradas várias fotos no local. Quanto às plantas e material de

projeto, houve grande dificuldade de acesso e o arquivo digital que consegui foi

cedido por Mateus Pontes do EVA (Estudos Virtuais de Arquitetura) da EAUFMG, e

os dados que não estavam legíveis foram levantados no local.

O edifício ocupa o lote 20 do quarteirão 13 da 1ª seção Urbana,

posteriormente chamada Zona Comercial e atualmente ZHIP (Zona do Hipercentro)

e localiza-se na Rua dos Caetés 331 com o índice cadastral 0010130200014. O

projeto inicial é de 07/06/1960, e o de modificação é de 22/10/1965 para instalação

da sede do IAPB, que posteriormente foi chamado INPS (Instituto Nacional de

Previdência Social).

Sendo um edifício de uso institucional podem-se observar pelas fotos abaixo

as divisões internas que são mais amplas. Os andares são praticamente corridos

com poucas divisões fixas de parede, muitas instalações sanitárias e sem

afastamentos laterais e frontais. O afastamento de fundo inicia-se a partir do 5°

pavimento aproximadamente a 15 m do nível da rua. Do 1º ao 4º pavimento existem

dois fossos nas laterais esquerda e direita no fundo do lote, um fosso central e dois

menores na fachada lateral direita.

As aberturas são de panos de vidro na fachada da frente para a Rua dos

Caetés. Já na fachada de fundos e do fosso central, as aberturas são amplas com

janelas de parede a parede do tipo “maxim-ar”. Na fachada da lateral esquerda tem

um paredão sem abertura e, a edificação vizinha está colada na parede do edifício

até o quarto andar.

Na fachada do lado direito tem três fossos. O do centro é maior e os outros

dois são bem menores e são usados para a ventilação higiênica dos banheiros. A

68

concentração das aberturas e a ausência de afastamentos laterais dificultaram na

implantação do novo uso, pois numa residência é necessário mais

compartimentação e consequentemente mais janelas. A circulação vertical e

horizontal concentrou-se no extremo esquerdo do edifício, tornando-se um ponto

facilitador, pois na circulação horizontal não é necessário aberturas e na vertical

estão voltadas para o fosso maior.

Figura 18: Fachada da Rua dos Caetés revestida em mármore com doisportões de ferro de piso ao teto nas lateraisFonte: Fotos de Ana Cristina

69

Figura 19: Fotos da fachada frontalFonte: Fotos de Ana Cristina

70

Figura 20: Entrada do edifício e hall dos elevadores com piso, paredes e bancada em granito. Detalhedo portão de entradaFonte: Fotos de Ana Cristina

71

Figura 21: Hall de circulação horizontal de um dos pavimentos. Visão do fosso maior tirada de cima.Cobertura do 4° pavimento no fundo do edifícioFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 22: Laje plana do 9° pavimento, área externa e privativa da cobertura com vista para Rua dosCaetés. As janelas da cobertura e a caixa d’água superior do edifícioFonte: Fotos de Ana Cristina

73

Figura 23: Fotos tiradas da cobertura do fosso central e as janelas. Locais facilitadores dasintervenções.Fonte: Fotos de Ana Cristina

74

Figura 24: Detalhe das janelas “maxim-ar”. As três janelas altas são dos banheiros e circulaçãovertical do edifício. O fosso menor e janelas no fundo do edifício que tem saída para uma pequenaárea descoberta.Fonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 25: Telhado mais escuro é do fundo do edifício. Fotos tiradas de uma janela do fundo visandoo entornam do prédio. Detalhe do telhado da área no fundo do prédio.Fonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 26: Vista interna de um dos pavimentos. Janelas “maxim-ar” na fachada frontal e alta no fundoFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 27: Esta janela tem abertura para o fosso menor. Bancada no segundo pavimento. Instalaçãosanitária com abertura para o fosso centralFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 28: Detalhe no teto do térreo para melhor circulação de ar. A abertura fica na laje do 1°pavimento no fosso centralFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 29: Telhado para ampliação de laboratório no 1° pavimento. Detalhe dos “cobogós” e vista dointerior do térreoFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 30: Casa de máquinas e “cobogós” para melhor circulação de ar. Tubulação de esgoto nofosso menorFonte: Fotos de Ana Cristina

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Figura 31: Tubulação de águaFonte: Fotos de Ana Cristina

A questão da adaptação do edifício com mudança de uso é de grande

importância, pois o ideal é não só cumprir a nova legislação vigente, mas gerar

melhor qualidade de vida nas unidades habitacionais projetadas com

“ecoarquitetura”, aproveitando das condicionantes ambientais como ventos

dominantes, insolação para aquecimento de água e proteção da mesma para

minimizar o calor nos ambientes, proteção acústica e filtros para minimizar o efeito

dos poluentes da área.

A relação do edifício com o espaço público é importante, pois pode interferir

na sua relação com o transeunte, o catador de papel, o consumidor do comércio

local, o turista que visita a área, ou qualquer cidadão que utiliza desse espaço

público e que pode ter grande contribuição para a qualidade urbana da região.

Quanto ao problema de vagas em habitação de interesse social, a nova lei

isenta os empreendimentos de disponibilizá-las para que o preço final das unidades

seja menor. A inserção de residências no hipercentro têm como atrativos a

82

centralidade, facilidade de locomoção de pedestres, grande oferta de transporte

público e serviços, e a proximidade do trabalho do cidadão.

No mercado imobiliário as unidades de uso residencial e comercial no

hipercentro quando possuem vagas de garagem são comercializadas como

unidades independentes.

Essa intervenção experimental em um edifício do hipercentro visa uma cidade

mais saudável, através de intervenções na edificação que produzam menor impacto

ambiental e nesse conceito, a presença de vagas para os moradores estimula o uso

de veículos que contraria toda a intervenção.

Figura 32: As fotos foram tomadas da cobertura do edifício e nota-se a linda vista que se tem dobairro Cachoeirinha e da Praça da EstaçãoFonte: Fotos de Ana Cristina

3.9 Relação edifício X Espaço público - entorno

A relação visual do edifício com o conjunto urbano deve ser tratada com muito

cuidado, pois ele está entre edificações mais baixas e de valor histórico. Nos mapas

do início do trabalho foram analisadas as altimetrias nessa região do hipercentro,

que pode ser visto nas fotos abaixo:

83

Figura 33: Na primeira foto vê o outro lado da Rua dos Caetés, na segunda e terceira as altimetrias eestilo dos edifícios.Fonte: Fotos de Ana Cristina

A ausência de afastamentos laterais e frontais gera planos cegos e fossos

típicos da ocupação do centro que dificulta a abertura de janelas nas unidades

habitacionais, mas a nova Lei permite os banheiros e cozinhas com ventilação

mecânica nas HIS.

84

Figura 34: Volumetria a Rua dos CaetésFonte: Desenho de Ana Cristina

Figura 35: Volumetria e o edificioFonte: Desenho de Ana Cristina

O tamanho das unidades deve ser de aproximadamente 50m² uma vez que

tem limite para o financiamento público e precisa ter um preço competitivo.

A presença de atividade comercial no edifício e a implantação de uma

arquitetura “sustentável” diminuem os gastos fixos de uma família e pode tornar o

empreendimento viável apesar do preço inicial da unidade ser mais alto, a família

85

gastará menos depois para manutenção da moradia.

3.9.1 Avaliação do edifício e viabilidade

Para avaliar o edifício foi realizada uma pesquisa de mercado na região e

após a coleta de dados, com a área do mesmo calculada, fez-se o cálculo.

Abaixo o quadro de áreas com os preços por m² para venda, e logo a seguir a

tabela com os parâmetros urbanísticos para a ZHIP:

TABELA 1Parâmetros urbanísticos para a ZHIP

Área Construídapor pavimento em m²

Área construídadescontando-se paredes

(15%) em m²

Área de circulaçãovertical

Área de circulaçãohorizontal

Térreo 535 467 23 451° pav. 467 395 23 452° pav 480 406 23 453° ao 10º pavtipo

440 372 23 45

cobertura 298 234 9 55m²Área total 5286 4460 261 550Área liquidacomercial

295

Área de usocomumtotal

811

Fonte: Dados da pesquisa

A área do térreo de uma edificação nessa região é muito valorizada para o

comércio e o preço para venda é de cerca de R$3000,00 (três mil reais) por m² para

lojas com a geometria da área existente no térreo. A loja tem 295m², então, seu

preço final é: R$885.000,00(oitocentos e oitenta e cinco mil reais).

Já para os pavimentos acima do térreo com que totalizam 4460m² os preços

variam de R$500,00 a R$700,00m² e calculando na média o preço final é

R$2.676.000,00(dois milhões, seiscentos e setenta e seis mil) que somados com a

parte do pavimento de uso comercial resulta em R$3.561.000,00(três milhões

quinhentos e sessenta e um mil reais).

86

Essa avaliação é estimada, mas, como o edifício está desocupado há vários

anos está precisando de reformas e se deteriorando devido à falta de uso e ao

“mau” uso, ou melhor, as adaptações a que foi submetido nos anos que funcionou

como IAPB. Sendo assim é necessário depreciá-lo em cerca de 30% devido às

patologias, infiltrações, pastilhas que estão se soltando da fachada, tacos soltos e

faltantes, aberturas para ar condicionado na fachada, dentre outras patologias e

estragos registrados no imóvel. Desta forma, cheguei ao valor de R$1.873.200,00

relativo à área do edifício, montante que somado ao preço estimado da loja que, não

deve sofrer depreciação totaliza R$2.758.200,00. Esse preço corresponde ao valor

de mercado para edifícios semelhantes, mas a liquidez é baixa, existem melhores

opções de investimentos para este montante. Dificilmente o prédio seria vendido

nesse valor. No Hipercentro existem vários edifícios nessa situação e o mercado não

absorve essas unidades. Há uma grande oferta, mas, a procura é pequena porque

ainda não despertou o interesse do empreendedor e do consumidor, ou talvez o

consumidor que admite morar na região ainda não pode pagar por esses custos

elevados que são praticados. Daí resulta essa grande oferta de edifícios que

abandonados ou vazios permanecem no tecido urbano deteriorando-o.

Uma depreciação de mais 20% já torna viável o investimento para adaptação

do edifício em HIS.

Dividindo o valor de R$1498.560,00 em 49 unidades teríamos um preço

médio de R$30.0000,00 por unidade de “fração ideal” sem as intervenções. Fica

muito apertado o orçamento para incluir todas as unidades no programa do PAR,

que tem como limite o teto de R$38.000,00(trinta e oito mil reais), mas com certeza

grande parte delas será incluída no programa.Também há vários tipos, tamanhos e

formas de distribuição interna dentro das unidades habitacionais.

É importante lembrar que no projeto de adaptação os pavimentos diferentes

do edifício terão tratamento diferente sendo assim, no térreo será instalado um lava

a jato (Éprajá) e serviços para carros que gerarão emprego e renda para o edifício,

além de ser usado como estacionamento por hora, que nessa região do hipercentro

é a atividade que gera mais renda por m² e emprego para os moradores. Á noite

funcionará como estacionamento para mensalistas.

Nos primeiro, segundo e terceiro pavimentos funcionará um albergue para

estudantes.

87

Através de pesquisa realizada pela internet pode-se observar que em Belo

Horizonte há escassez desse tipo de hospedagem, que é muito comum na Europa.

Dentre as poucas que conheci a mais charmosa é a Pousadinha Mineira que se

localiza na região.

Abaixo segui algumas fotos da mesma:

Figura 36: Pousadinha Mineira - na primeira uma vista do restaurante, na segunda dos quartos, naterceira do banheiro e na quarta a fachada da pousada.Fonte: Fotos de Ana Cristina

A estrutura de um albergue pode ser tanto de uma pousada quanto de um

hotel, ou até mesmo de uma casa. Os quartos na maioria são:

- Coletivos, mas divididos apenas em masculino e feminino,

- Os banheiros são coletivos, alguns ficam fora, outros dentro dos quartos.

- Quando os quartos são privativos tem um banheiro privado.

- Quanto à rouparia, é opcional pode ser cobrada a parte ou incluída no preço.

- Todo hóspede tem um armário individual com chave onde deve guardar

seus pertences.

- Alguns albergues oferecem o café incluso na diária e outros cobram a parte.

- A cozinha equipada e serviços de lavanderia também são opcionais.

88

- A maioria dos albergues possui locais para conversar, ler, assistir TV, mas

são poucos os que têm piscina, salão de jogos, etc.

- É comum oferecer “internet”, organização de passeios, venda de passagens,

mas são cobrados à parte.

Além dos financiamentos da CEF (Caixa econômica Federal), existem outras

opções no mercado que atendem ao público de baixa renda. Para a implantação de

“retrofit” e sistemas sustentáveis em “edifícios verdes”, são oferecidos

financiamentos especiais e incentivos de empresas com a Holcim, MBR, Alcan

dentre outras.

Abaixo seguem as fotos que ilustram o estado de conservação do edifício:

Figura 37: Revestimento da fachada se soltando do reboco, colocação de grades descaracterizando oedifício. A falta de manutenção predial com infiltrações, mofos na fachada e reboco caindo. Naterceira foto mostra de novo a falta de manutenção na fachada, telhado caracterizando “puchados”, eesquadria deteriorada com fiação exposta.Fonte: Fotos de Ana Cristina

89

Figura 38: Abertura para colocação de ar condicionado na fachada. No fosso esquerdo do fundo,cobertura e sistema de exaustão do restaurante do lado sujando parte do edifício. Abertura naalvenaria da fachada. Janelas e paredes do primeiro pavimento em mal estado de conservaçãoFonte: Fotos de Ana Cristina

Figura 39: Ralo no fosso para descida de água pluvial. Foto tomada de baixo visualizando o fossocom os canos de esgoto. Outro ângulo da fachada com os mesmos problemasFonte: Fotos de Ana Cristina

90

Estudando o edifício e suas potencialidades para a intervenção ficam evidente

seu ponto positivo para a implantação de sistemas e tecnologias para reuso de

água, captação de água de chuva. Aquecimento de água para o banho e estratégias

para melhorar o conforto termo-acústico do edifício. A instalação de coletor solar na

cobertura e nas fachadas laterais foi estudada. Devido à necessidade de

manutenção foi descartada a colocação dos coletores nas fachadas. A princípio

pensou-se no “balancinho” para a manutenção, mas é preciso reservar um espaço

entre as placas para manutenção. A fixação delas em um painel de estrutura

metálica reforçado na fachada norte ficaria muito caro além de colocar em risco os

pedestres, pois as placas de vidro poderia se desprender da estrutura por estarem

sempre em contato com a água.

Nessa fachada foi estudada a possibilidade de instalação de painéis

fotovoltaicos e transformá-los em energia para manutenção do edifício.

A seguir, um breve estudo das intervenções que poderiam ser implantadas

em edificações no hipercentro para gerar melhor qualidade de vida na região.

A aplicação dessas tecnologias tem um efeito dominó. Sendo assim através

da investigação e demonstração dessas possibilidades poderá estimular outros

edifícios a participarem desse projeto que, com certeza serão de grande importância

para a sustentabilidade da cidade.

91

4 APLICAÇÃO DE TECNOLOGIAS

4.1 Reuso de água

Além de contribuir com o uso sustentável dos recursos hídricos, o uso

contínuo deste sistema minimiza a poluição hídrica nos mananciais evitando o

tratamento de um volume maior de esgoto. Sua utilização também estimula o uso

racional e a conservação de água potável, sendo assim propicia significativos

benefícios ambientais, e uma grande economia na conta de água.

A maior vantagem da utilização da água de reuso é a de preservar a água

potável para atendimento de necessidades que exigem a sua potabilidade, como

para a ingestão direta ou preparo de alimentos. De posse do conhecimento de sua

viabilidade econômica e também da real economia de água nas tipologias o objetivo

do trabalho é integrar tecnologias que sejam de fácil aplicabilidade, baixo custo,

aproveitamento da estrutura preexistente na edificação e de retorno certo para o

empreendimento. Nesta pesquisa o estudo desta tecnologia permite explorar a

viabilidade da implantação de um sistema de reaproveitamento da água nas

diversas edificações e estudar a sua aplicação em um edifício residencial, que como

um modelo servirá de exemplo do funcionamento desse sistema no respectivo caso.

A aplicação do sistema de reuso de água não é uma descoberta recente, ela

já vem sendo a algum tempo estudada e elaborada por especialistas. Hoje já é

possível encontrar tipos de sistema que podem ser executados com facilidade e

serem instalados em um ambiente doméstico com métodos simples de instalação.

Embora essa água possa ser utilizada em diversas atividades foi priorizado

como foco de estudo o reuso da água dos chuveiros para utilização em vasos

sanitários com base em sistemas de utilização desenvolvidos pelo professor Urbano.

O produto da pesquisa feita por esse professor produziu sistemas simples

que armazenam, tratam e direcionam as águas vindas do banho para a utilização na

descarga do vaso sanitário. A priorização do sistema de reuso para água do

chuveiro foi baseada em determinados cálculos que determinam a vazão de água

gasta com cada atividade. Foi então observada uma relação de proximidade de

gasto entre a quantidade de água proveniente do banho e a quantidade de água das

92

descargas em bacias sanitárias. Esses cálculos comprovam a viabilidade da

implantação desse sistema para esses tipos de atividades.

Através do cálculo de consumo de água, dos gastos com equipamentos, da

economia proporcionada pelo sistema e do período de retorno do investimento é

possível identificar a viabilidade desta aplicação.

Segundo um estudo realizado por alunos da graduação da UNICAMP,

publicado na revista Ciências do Ambiente On-Line, em edificações em que haja um

consumo abaixo de 25m3 por mês torna-se inviável economicamente o reuso

d’água, e para valores acima deste, dependendo do consumo residencial, pode se

ter retorno em até 12 meses. Os dados fornecidos por esses alunos foram

encontrados após a utilização do Método do Período de Retorno do Investimento

(payback). Foi determinado também um número mínimo de moradores para que se

torne viável a implantação do sistema. Em uma residência com menos de 5 pessoas

é inviável a implantação dos métodos de reaproveitamento (dois dos desenvolvidos

pelo professor Urbano),pois a economia alcançada no reuso não justifica as

instalações necessárias para o reuso.

No caso de um edifício (um dos nossos objetos de estudo) como um número

de moradores é maior, o número de pessoas pode ser visto de uma forma global. O

cálculo é baseado então, sobre uma média da quantidade de pessoas por unidade

habitacional.

A Tabela abaixo mostra a proporção do uso da água em cada atividade

doméstica.

Os valores adotados para o estudo serão:

TABELA 2

Valores adotados para o estudo

Usos da água Litros/dia/pessoaBacia sanitária 30LChuveiro 80LLavatório 5LPia (cozinha) 20LLimpeza da habitação 8LLavagem de roupas 10LFonte: Dados cedidos pela Ética Engenharia de Avaliação

93

Como se pode observar o banho é a atividade em que há um maior gasto de

água. Como ela possui uma menor quantidade de poluentes, ou poluentes de menor

risco e contaminação, optou-se por utilizá-la até também pela sua maior facilidade

de ser tratada e reutilizada domesticamente.

4.1.1 Materiais e métodos

Um dos exemplos demonstrados pelo Professor Edson Urbano é o sistema

ilustrado na figura abaixo. Esse sistema para o reaproveitamento da água do

chuveiro no vaso sanitário é muito simples e composto por materiais baratos. O

projeto consiste de um reservatório terrestre para receber a água do chuveiro, uma

peneira com sistema de filtro de areia para retirar a sujeira da água, uma bomba

centrifuga de água de ¼CV, Bivolt que eleva a água para o reservatório superior e

este por sua vez interligado ao vaso sanitário.

Figura 40: Reaproveitamento da águaFonte: Urbano, 2003

94

Para o tratamento da água é utilizado um filtro simples colocado na entrada

do reservatório terrestre que reterá grande parte da sujeira vinda do banho e de um

sistema de desinfecção e conservação que utiliza "cloro orgânico" para garantir a

desinfecção e conservação, deixando a água segura para o reuso no vaso sanitário.

Em um edifício o tratamento da água deve ser mais elaborado, pois envolve

um volume maior de água, um reservatório também de grande dimensão e por

envolver muitas pessoas uma conscientização e envolvimento de todos para que a

implantação e o funcionamento do sistema alcancem os objetivos propostos.

Outro instrumento importante para diminuir os gastos de água em uma

edificação é a colocação de medidores individuais, pois assim o consumidor regula o

seu consumo e pode gerir seus gastos. Mas antes da colocação dos medidores é

necessário fazer uma média de gastos e monitorar o consumo por um período de

pelo menos doze meses para ter uma análise mais exata do consumo.

As exigências mínimas para o uso da água não-potável são apresentadas na

seqüência, em função das diferentes atividades a serem realizadas nas edificações.

4.1.2 Padrões de qualidade da água para reuso

Para o consumo de água de reuso é necessário seguir padrões e normas de

qualidade de acordo com as classes de água. Por exemplo, a água de classe 1 ou

cinza são as reaproveitadas dos chuveiros para as descargas de bacias sanitárias,

lavagem de pisos, fins ornamentais e para aguar plantas e devem apresentar as

características:

- Não deve apresentar mau-cheiro;

- Não deve conter componentes que agridam as plantas ou que estimulem o

crescimento de pragas;

- Não deve ser abrasiva;

- Não deve manchar superfícies;

-Não deve propiciar infecções ou a contaminação por vírus ou bactérias

prejudiciais à saúde humana.

- Deve ser incolor.

É importante lembrar que o uso da água de reuso Classe 1 pode gerar

95

problemas de sedimentação, o que causaria odores devido à decomposição de

matéria orgânica, obstrução e presença de materiais flutuantes.

Como solução cita-se:

- Um sistema simples de filtragem da água para eliminar pêlos, secreções,

espuma de shampoo, sabonetes e cremes de cabelo;

- O uso de cloro para fazer uma desinfecção e controlar possíveis odores.

4.1.3 Sistema de coleta e reuso de água cinza

É importante considerar que, em edifícios comerciais, as águas cinza

apresentarão volumes relativamente pequenos, pois serão formadas, quase

exclusivamente, de águas provenientes dos lavatórios. Já em edifícios residenciais,

a oferta de água cinza é mais abundante, considerando-se a maior parcela de

consumo de água dedicada às atividades de higiene pessoal e preparo de

alimentos. Sempre será necessária a realização de estudos econômicos adequados

para verificar a viabilidade de se efetuarem os investimentos para a separação e

tratamento de água cinza em edifícios.

Essa avaliação pode levar em conta a utilização de águas pluviais,

proporcionando melhores condições para a viabilidade econômica. Assim como no

caso de utilização das águas pluviais, o reuso de águas cinza propicia significativos

benefícios ambientais, pois colabora com o uso racional dos recursos hídricos,

minimiza a poluição nos mananciais, estimula conservação de água potável e

permite maximizar a infra-estrutura de abastecimento de água e esgotamento. Os

principais elementos associados ao projeto de sistemas de reuso direto de águas

cinza são os seguintes:

- Pontos de coleta de águas cinza e pontos de uso;

- Determinação de vazões disponíveis;

- Dimensionamento do sistema de coleta e transporte das águas cinza brutas;

- Determinação do volume de água a ser armazenado;

- Estabelecimento dos usos das águas cinza tratadas;

-Definição dos parâmetros de qualidade da água em função dos usos

estabelecidos;

96

- Tratamento da água; e

- Dimensionamento do sistema de distribuição de água tratada aos pontos de

consumo.

Figura 41: Sistema de reúso de água cinzaFonte: Urbano, 2003

Os pontos de coleta de águas cinza devem ser determinados em função do

tipo de água a ser coletada e em função da configuração hidráulica do edifício.

O sistema de coleta e transporte de águas cinza brutas é composto pelos

condutores horizontais e verticais que as direcionam para o sistema de tratamento e

posterior armazenamento. O dimensionamento desse sistema deverá ser efetuado

em conjunto com o projeto hidráulico do edifício em consideração. O sistema de

tratamento deverá situar-se em local suficientemente afastado de modo a não

causar incômodos aos moradores das edificações.

O volume de reservatório de armazenamento deverá ser determinado com

base nas características ocupacionais do edifício e as vazões associadas às peças

hidráulicas correspondentes (vazão de águas cinza), e na demanda de água dos

aparelhos que integrarão o sistema de reuso (vazão de reuso). Os mesmos critérios

e cuidados preconizados para os reservatórios de águas pluviais deverão ser

adotados para os reservatórios de águas cinza tratadas.

O projeto do sistema de tratamento deve ser efetuado com base nas

características do tipo de água cinza coletado e na qualidade desejada para o

efluente tratado. Os sistemas de tratamento são, evidentemente, mais complexos

Coleta de água cinza

Sistema predial decoleta de água cinza

Sistemas detratamento

Reservatório dearmazenamento

Sistema de águade reúso

Atividade fim

Lançamento doefluente na rede

de esgoto públicaSISTEMA DEREÚSO DE

ÁGUA CINZA

97

que os considerados para as águas pluviais, face à maior concentração de

poluentes característicos das águas cinza.

Cabe ressaltar que o sistema predial de água de reuso, bem como o sistema

de coleta de água cinza, devem ser concebidos e executados de forma

independente dos demais sistemas hidráulicos da edificação.

4.2 Captação de água de chuva

A utilização de águas pluviais, como fonte alternativa ao abastecimento de

água requer a gestão da qualidade e quantidade. A água de chuva pode ser utilizada

desde que haja controle de sua qualidade e verificação da necessidade de

tratamento específico, de forma que não comprometa a saúde de seus usuários,

nem a vida útil dos sistemas envolvidos.

Para dimensionamento de um sistema de aproveitamento de água pluvial

devem ser considerados:

- área disponível para coleta;

- vazão de água calculada pela fórmula racional, considerando o índice

pluviométrico médio da região;

- estimativa de demanda para o uso previsto; e

-dimensionamento da reserva de água, considerando os períodos admissíveis

de seca.

4.2.1 Sistema de coleta e aproveitamento de água pluvial

A água pluvial é coletada em áreas impermeáveis como telhados, pátios, ou

áreas de estacionamento, sendo, em seguida, encaminhada a reservatórios de

acumulação.

Posteriormente, a água deve passar por unidades de tratamento para atingir

os níveis de qualidade correspondentes aos usos estabelecidos em cada caso.

98

O uso de sistemas de coleta e aproveitamento de águas pluviais propicia,

além de benefícios de conservação de água e de educação ambiental, a redução do

escoamento superficial e a conseqüente redução da carga nos sistemas urbanos de

coleta de águas pluviais e o amortecimento de enchentes, contribuindo para a

redução de inundações.

A avaliação econômica dos projetos de aproveitamento de água pluvial é

bastante positiva, podendo reduzir, significativamente, os valores mensais das

contas de água.

A metodologia básica para projeto de sistemas de coleta, tratamento e uso de

água pluvial envolve as seguintes etapas (ver figura abaixo):

- Determinação da precipitação média local (mm/mês);

- Determinação da área de coleta;

- Determinação do coeficiente de escoamento superficial;

- Caracterização da qualidade da água pluvial,

- Projeto do reservatório de descarte;

- Projeto do reservatório de armazenamento;

- Identificação dos usos da água (demanda e qualidade);

- Estabelecimento do sistema de tratamento necessário;

- Projeto dos sistemas complementares (grades, filtros, tubulações etc.).

A precipitação média local deve ser estabelecida em função de dados

mensais publicados em nível nacional, regional ou local.

Sistema de aproveitamento de água pluvial

Figura 42: Sistema de aproveitamento de água pluvialFonte: Urbano, 2003

Coleta de água pluvial

Reservatório dedescarte

Lançamento doefluente na rede dedrenagem de águas

pluviais

Sistemas detratamento

Reservatório dearmazenamento

Sistema predial deágua de reúso

Atividade fim

Lançamento doefluente na rede de

esgoto públicaSISTEMA DEAPROVEITAMENTO DE

ÁGUA PLUVIAL

99

A área de coleta deve ser determinada no caso de telhados, que são

normalmente inclinados em projeção horizontal, de acordo com a NBR-10844:

Instalações prediais de águas pluviais. O coeficiente de escoamento superficial é

determinado em função do material e do acabamento da área de coleta. A

caracterização da qualidade da água pluvial deve ser feita utilizando-se sistemas

automáticos de amostragem, para posterior caracterização através das variáveis

consideradas relevantes em nível local. A caracterização deve ser feita após

períodos variáveis de estiagem e tem como objetivo fornecer elementos para o

cálculo do reservatório de descarte que se destina à retenção temporária e posterior

descarte da água coletada na fase inicial da precipitação. Os volumes são

determinados em função da qualidade da água durante as fases iniciais de

precipitação, que ocorrem após diferentes períodos de estiagem. Algumas técnicas

para a realização do descarte da água de limpeza do telhado poderão ser utilizadas,

entre as quais, tonéis, reservatórios de auto-limpeza com torneira bóia, dispositivos

automáticos etc.

4.2.2 Sistema de aproveitamento de água pluvial

O reservatório de armazenamento destina-se à retenção das águas pluviais

coletadas. Os volumes são calculados em base anual, considerando-se o regime de

precipitação local e as características de demanda específica de cada edificação.

Geralmente, é o componente mais dispendioso do sistema de coleta e

aproveitamento de águas pluviais, devendo, portanto, ser dimensionado com

bastante critério para tornar viável a implementação dos sistemas de aproveitamento

de águas pluviais.

O sistema de tratamento das águas pluviais depende da qualidade da água

coletada e do seu destino final. Considerando-se os usos mais comuns em edifícios

(irrigação de áreas verdes, torres de resfriamento de sistemas de ar condicionado,

lavagens de pisos, descarga em toaletes etc.) são empregados sistemas de

tratamento compostos de unidades de sedimentação simples, filtração simples e

desinfecção com cloro ou com luz ultravioleta. Eventualmente podem ser utilizados

sistemas que proporcionem níveis de qualidade mais elevados, empregando-se

100

unidades de coagulação e floculação com produtos químicos, sedimentação

acelerada e filtração em camada dupla, ou, ainda, sistemas de oxidação avançada

ou processos de membrana.

Os sistemas complementares são compostos de condutores horizontais

(calhas) e verticais que transportam as águas pluviais coletadas até os reservatórios

de armazenamento, após passagem pelos reservatórios de descarte. Podem,

também, ser utilizadas grades ou filtros retentores de folhas, galhos ou quaisquer

materiais grosseiros, que são colocados juntos às calhas ou nas tubulações

verticais. Estão incluídos nos sistemas complementares os sistemas de distribuição

de águas pluviais tratadas, após as unidades de tratamento. Esses sistemas incluem

as unidades de recalque, as respectivas linhas de distribuição de água tratada e

eventuais reservatórios de distribuição complementar.

Os sistemas de coleta e aproveitamento de águas pluviais requerem cuidados

gerais e características construtivas que permitam a segurança do abastecimento, a

manutenção da qualidade da água armazenada e níveis operacionais adequados e

econômicos. Entre estes podem ser ressaltados:

- evitar a entrada de luz do sol no reservatório para diminuir a proliferação de

algas e microrganismos;

- manter a tampa de inspeção fechada;

- colocar grade ou tela na extremidade de saída do tubo extravasor, para

evitar a entrada de pequenos animais;

- realizar a limpeza anual do reservatório, removendo os depósitos de

sedimentos;

- projetar o reservatório de armazenamento com declividade no fundo na

direção da tubulação de drenagem, para facilitar a limpeza e retirada de sedimentos;

- assegurar que a água coletada seja utilizada somente para fins não-

potáveis;

- prever a conexão (sem possibilidade de contaminação) de água potável

com o reservatório de armazenamento, assegurando o consumo diário por ocasião

de estiagens prolongadas;

- prever dispositivo no fundo do reservatório de armazenamento para evitar

turbulência evitando a ressuspensão do material sedimentado;

- pintar de cor diferenciada as linhas de coleta e de distribuição de águas

pluviais. Conexões e sistemas de roscas também devem ser diferenciados para

101

evitar a possibilidade de ocorrência de conexão cruzada com o sistema de

distribuição de água potável. As torneiras externas deverão ser operadas com

sistemas de chaves destacáveis para evitar consumo como água potável;

- deverão ser colocadas placas indicativas junto das torneiras de acesso

geral, com a inscrição “Água não-potável”;

- A qualidade da água distribuída deverá ser submetida a um processo de

monitoramento programado.

4.3 Economizadores de água

Outra prática conservacionista é a medição individualizada em condomínios,

cujos resultados apontam a possibilidade de redução de até 25% no consumo de

água. A medição individualizada tem sido amplamente divulgada, e com tendência a

ampliação dessa prática, através de incentivos fiscais para a sua implementação em

todas as edificações.

A adoção de um sistema de medição setorizada do consumo de água traz

como principal benefício o controle de consumo, possibilitando também a pronta

localização de vazamentos que levariam meses ou até anos para ser identificados.

Além disso, para a avaliação dos impactos gerados pela implantação de um PCA, é

necessário o monitoramento do consumo. Quanto mais detalhado o sistema de

medição estabelecido, melhor a qualidade dos dados obtidos.

Nas edificações existentes, a setorização da medição do consumo é difícil de

implementar, pois o sistema predial de água é usualmente concebido de forma

verticalizada, com colunas de distribuição abastecendo pontos de consumo em

ambientes similares sobrepostos, estando as tubulações quase sempre embutidas

nas paredes.

Considerando-se, por exemplo, uma edificação residencial multifamiliar,

mesmo que a distribuição seja efetuada de forma “horizontal”, com um ramal

abastecendo cada apartamento, no caso de se ter bacias sanitárias com válvula de

descarga e de aquecimento central privado de água (onde existem colunas

exclusivas para o abastecimento desses componentes), teriam de serem instalados,

pelo menos, três medidores para totalizar o consumo de um apartamento.

102

Caso o sistema predial de água tenha sido executado de forma visitável, com

as tubulações passando em dutos com fechamento removível e/ou em vãos

proporcionados pelo emprego de forros falsos, entre outros artifícios, a

implementação da setorização do consumo pode ser facilitada.

R - rede urbana de água potável RI - reservatório inferior B - conjuntos moto-bomba RS - reservatório superior

Figura 43: Sistema predial de água - edifício com mais de quatro pavimentosFonte: Gonçalves, 2005

103

Aparelho Sanitário Defeitos/Falhas Encontrados IntervençãoBacia sanitária com válvula Vazamento na bacia

Vazamento externo na válvula dedescarga

Troca de reparos

Bacia sanitária com caixa acoplada Vazamento na bacia Regulagem da bóia ou troca dereparosTroca ou limpeza da comporta esedeTroca ou regulagem do cordão

Torneira convencional (lavatório,pia, tanque, uso geral)

Vazamento pela bica

Vazamento pela haste

Troca do vedante ou do reparo

Troca do anel de vedação da hasteou do reparo

Torneiras hidromecânicas (lavatório,mictório)

Tempo de abertura inadequado(fora da faixa compreendida entre6 e 12 segundos)

Vazão excessiva

Vazamento na haste do botãoacionador

Troca do pistão ou êmbulo datorneira

Ajuste da vazão através do registroregulador

Troca do anel de vedão da haste oudo reparo

Registro de pressão para chuveiroVazamento pelo chuveiro

Vazamento pela haste do registro

Troca do vedante ou do reparo

Troca do anel de vedação da hasteou do reparo

Quadro 5: Desperdício de água - intervençãoFonte: Urbano, 2003

4.3.1 Redução do desperdício de água

A partir do diagnóstico realizado, pode-se elaborar o plano de intervenção,

cujas ações devem ser iniciadas pelo ponto crítico do sistema e, em geral, pela

correção dos vazamentos detectados. Na execução de um plano de intervenção

para reduzir o consumo de água é indispensável a avaliação das ações

implementadas, que pode ser feita após a implantação de cada uma delas ou no

final do plano de intervenção.

104

Aparelho/equipamento sanitário Perda estimadaTorneiras(de lavatório, de pia, de uso geral)

Gotejamento lentoGotejamento médioGotejamento rápidoGotejamento muito rápidoFilete 0 2mmFilete 0 4mmVazamento no flexível

6 a 10 litros/dia10 a 20 litros/dia20 a 32 litros/dia> 32litros/dia> 114 litros/dia> 333 litros/dia0,86 litros/dia

Mictório Filetes visíveisVazamento no flexívelVazamento no registro

144 litros/dia0,86 litros/dia0,86 litros/dia

Bacia sanitária com válvula dedescarga

Filetes visíveisVazamentoVazamento no tudo dealimentação da louçaVálvula disparada quandoacionada

114 litros/dia

114 litros/dia

40,8 litros(supondo a válvula aberta por umperíodo de 30 segundos, a umavazão de 1,6 litros/segundo)

Chuveiro Vaza no registroVaza no tubo de alimentação juntoda parede

0,86 litros/dia

0,86 litros/dia

Quadro 6: volumes estimados perdidos em vazamentos.Fonte: Oliveira, 1999; Gonçalves, 2005.

São apresentadas a seguir algumas considerações para a redução do

desperdício:

- Correção de vazamentos

A correção de vazamentos é uma das ações mais eficientes na redução do

consumo de água em um sistema. Verifica-se ser grande a incidência de

vazamentos no ramal predial, sendo os volumes perdidos usualmente de grandes

magnitudes.

- Redução de perdas

A redução de perdas em sistemas hidráulicos especiais é obtida por meio da

manutenção adequada evitando-se as perdas por vazamento, mau desempenho do

sistema ou por negligência do usuário.

- Realização de campanhas de sensibilização e educativas

A sensibilização e/ou o treinamento dos usuários para conservação de água

105

potencializa outras ações que venham a ser adotadas dentro de um PCA. A

campanha de sensibilização, que é uma comunicação mais abrangente, tanto do

ponto de vista de informação como do tipo de usuário, destinada a todos os usuários

do sistema, pode abordar tópicos como:

- o objetivo da conservação da água;

- as vantagens econômicas e ambientais da redução de volume de água e de

esgoto tratado;

- a redução de gastos com as contas de água e de energia;

- a possibilidade de atendimento a um maior número de usuários.

4.3.2 Estimativa ou avaliação do impacto de redução do consumo de água

A estimativa do impacto de redução do consumo de água com as diferentes

ações que devem ser implementadas pressupõe a formulação de diferentes

hipóteses sobre o comportamento do consumo antes e após a realização das

intervenções.

A avaliação do impacto de redução do consumo de água, por sua vez, deve

ser feita segundo a implementação de cada uma das ações, conforme o plano de

intervenção, fazendo-se o gerenciamento do consumo por meio de leituras

sistemáticas nos hidrômetros e observando-se os impactos de redução nos

respectivos períodos.

Na avaliação é fundamental considerar o indicador de consumo. Caso a

análise seja realizada somente através do valor de consumo, corre-se o risco de se

obter resultados enganosos, exceto quando o número de agentes consumidores for

o mesmo antes e durante a implantação de um PCA. O impacto de redução do

consumo é calculado conforme a equação, segundo Gonçalves et al. (1998-1999),

onde:

106

ICAP - ICDPIR =___________________* 100

ICAP

IR = impacto de redução do consumo de água por agente consumidor;ICAP = indicador de consumo antes das intervenções;ICDP = indicador de consumo depois das intervenções.

A informação de redução do consumo deve ser sempre repassada aos

usuários do sistema por meio da campanha de conscientização que tem a função de

informar e de incentivá-los a economizar água. Para complementar a estimativa ou a

avaliação do impacto de redução, pode ser calculado o período médio de retorno

dos investimentos.

4.4 Sistemas propostos para o edifício

O edifício objeto das intervenções tem dois reservatórios muito grandes, um

no pavimento térreo e o outro na cobertura facilitando assim o armazenamento da

água de chuva por um período maior.

Para a implantação do sistema seria muito importante fazer um

dimensionamento preciso para usufruir dessa água que após a instalação do

sistema tem para o condomínio custo quase zero. Pelas pesquisas conclui que o

sistema reduz os gastos em aproximadamente 30%, mas nesse edifício a redução

vai ser bem maior.

Para base do cálculo de consumo de água, nesse trabalho vai ser usado

150l/dia /pessoa ou 4,5 m³ por mês, para os moradores fixos e para os flutuantes

100l/dia. Abaixo segue a tabela de moradores fixos dos apartamentos e os

“hóspedes” ou moradores flutuantes do albergue:

107

TABELA 3

Moradores fixos e hóspedes e/ou moradores flutuantes

Edifício Usuários fixos Usuários flutuantes Média deUsuários

Total lotação completa

1°pav. --------- 62 35 313

2° pav. --------- 56 30 Total média de ocupação

3°pav. ----------- 55 40 245

4°ao 10° pav. 140 ----------------- 140

Fonte: Dados do projeto.

Para fazer um cálculo mais preciso vamos dimensionar o consumo para 300

pessoas. Sendo assim 300 x150 l/dia = 45000 l / dia. Para ter mais segurança

vamos fazer os cálculos com base em 50.000 l/dia.

- Cálculos de reservatório

Para efetuar os cálculos são necessários:

Situação geográfica - Belo Horizonte

Área do telhado captador: 341 m²

Número de usuários: 300 pessoas

Consumo do usuário: 150 l/dia x 30 = 4500 l/mês ou 4,5m³ por pessoa.

Consumo total por mês: 4,5m³ x 300 pessoas = 1350 m³ ou 1350.000l

Simplificando os cálculos 100m² de telhado captam 5 l/s de água de chuva nos

meses de muita precipitação.

Sendo assim: 5 l /s /100 m² x 60s=300l / min. x 60 min =18000 l/ hora x 12 h =

216000 l em 12 horas x 30 dias =6.480.000 l / mês x 4 =25.920.000l(vinte e cinco

milhões, novecentos e vinte mil Iitros) considerando que em Belo horizonte tem esse

nível de precipitação em quatro meses do ano. Só que a área do telhado possui

341m², então tenho que multiplicar esse valor pela área: 25.920.000x3 =

77.7600.000 litros considerando a área de 300m².

Volume de água captada em quatro meses - 77.760.000 litros=77.760M³

108

O reservatório inferior do pavimento térreo tem as dimensões: 880 cm x 500

cm x 200 cm = 88.000.000 cm³ ou 88.000 m³ ou litros.

O consumo mensal é 1.350.000 l. Dividindo a capacidade do reservatório pelo

consumo mensal temos no resultado uma percepção do tamanho desse reservatório

que abastecerá o edifício durante 65 meses.

88.000.000 l /1.350.000 l= 65 meses.

Fazendo o cálculo inverso, ou seja, multiplicando o consumo mensal por 12

meses teremos no resultado a estimativa do consumo anual do edifício. Após esses

cálculos pode-se notar o quanto esse sistema está superdimensionado.

1.350.000 x 12 = 16.200.000 l consumo anual de água do edifício.

Temos uma sobra de 71.800.000 litros que pode ser utilizado nas atividades

produtivas do edifício, que serão usadas para financiar a moradia de interesse

social.

Pela ABNT os reservatórios devem armazenar:

Inferior 3/5 do consumo: 36000 l,

Superior 2/5 do consumo: 24000 l,

e a reserva de incêndio que é estimada em 15% a 20% do consumo diário,

12.000 .l e deve ficar no reservatório superior.

Quando o volume dos reservatórios ultrapassa 5.000 l, devem ser previstos 2

compartimentos e cada compartimento deve conter as seguintes tubulações:

Alimentação,

Saída para o barrilete de água para consumo;

Saída para o barrilete de água de incêndio;

Extravasor;

Limpeza.

Abaixo segue um esquema de funcionamento de uma caixa d’água simples:

109

Figura 44: Esquema da apostila de instalações hidráulicasFonte: Instalações Hidráulicas para Arquitetura e urbanismo PUC - MG.

No pavimento térreo funcionará um lava-jato, serviço de aspiração de veículos

e limpeza interna, martelinho de ouro, polimento, cera e colocação de filmes. São

pequenos serviços que não precisam de muito espaço e não existem no hipercentro.

Abaixo tabela de consumo de água para lavagem de veículos. (em

litros/veículo)

TABELA 4

Lavagem de veículos automotores

Tipo de veículos Processo convencional (*) Processo racional (**)Passeio, porte médio. 120 a 250 20 a 50Caminhão porte médio 150 a 300 -Ônibus porte médio 300 a 1000 -(*) Lavagem utilizando processo com jato de água pressurizada, lavagem completa.(**) Apenas lavagem de lataria e interior, sem incluir lavagem do motor ou por baixo.

Com base no consumo de água da tabela acima no lava jato “Éprajá”

consumirá aproximadamente 40 l por veículo, pois os serviços serão para carro de

passeio e pequeno porte.

Só o lava jato no preço de R$ 5,00 (cinco reais) e uma média de 30 veículos

por dia terá uma receita de R$4.500,00. Esse cálculo está bem abaixo da média do

mercado. Pesquisando no Posto Ponte Nova o bombeiro disse que a média de

110

lavagem lá, é de 150 veículos / dia. Usando o local para estacionamento noturno

com 15 vagas para veículos a R$120,00 totaliza R$1800,00 e 20 vagas para motos

a R$ 30,00 totaliza R$600,00. Apesar desses cálculos estarem muito aquém da

realidade já se percebe que pode ser lucrativo utilizar esse pavimento com a

finalidade de gerar emprego para os próprios moradores e renda que subsidiará as

despesas de condomínio do edifício. Todas as atividades que funcionarão no edifício

serão para gerar emprego e renda para o mesmo.

Os pavimentos diferentes vão gerar ocupações diferentes:

Pavimento térreo: lava a jato e pequenos serviços, oficina de reciclagem

artesanato, lojinha e portaria do edifício.

1º pavimento: apartamentos com banheiro privativo do albergue, sala de TV e

de estar.

2º e 3º pavimentos: albergue coletivo. Vagas para estudantes e turistas que

desejam uma moradia a baixo custo e na região central da cidade.

4° ao 10º pavimento: habitação de um e dois quartos

Cobertura - um apartamento maior usado como apoio para o cultivo e

processamento de pimentas. Na área descoberta cultivo, preparo, e envasamento

de pimentas.

O edifício terá mais um atrativo que são os sistemas utilizados para captação

de água de chuva e o reuso de água cinza. Com certeza será o primeiro edifício da

cidade com esses sistemas e poderá ter esse diferencial como atrativo. Na cobertura

terá uma plantação de pimenta de vários tipos. Na área externa pode-se envasar o

produto em conserva, secar e empacotar ou vender in natura na lojinha o pavimento

térreo. É mais uma fonte de renda e emprego para os moradores do edifício.

Como foi citado nas pesquisas acima, o sistema de reuso de água de chuva

necessita de uma tela para retirar folhas secas e outras partículas que possam

descer pelas calhas, um filtro e um clorador.

Esse dispositivo da figura abaixo é simples e de funcionamento automático

separa a primeira água que deve ser descartada da pura que deve ser colhida,

manuseada e estocada em reservatório fechado, para evitar que algas se

desenvolvam levando cheiro e paladar característicos indesejáveis para água.

111

Esquema de coleta e armazenamento da água de chuva.

Figura 45: Esquema para tratamento de água da chuva para residências, indústria e etc.Fonte: Hidraulis, 2006.

Saída defolhas

Dimensões:Altura: 31cm

Largura: 40cmComp.: 44cm.

As dimensões variam deacordo com o tamanho da

área de captação

Entrada deágua dechuva

Saída deágua sem

folhasCaixa retentora de folhas e impurezasSistema de aproveitamento de água de chuva usando

as calhas preexistentes na edificação.

Dimensões:Comp.: 82cmDiam.:16cm.

Clorador de pastilhas para desinfecção da água

A água passa pelos orifícios do suporte depastilhas e sai clorada para a filtração final.

Filtro para retirar partículas microscópicas.Dimensões: altura: 58 cmDiâmetro: 16 cmEsse filtro retira partículas muito pequenas 25 micras.

112

Sistema compacto para tratamento de água da chuva para residências,

indústria e etc.

Reservatório de alta resistência para enterrar no solo com capacidade de

armazenamento de 5.000 litros

Preço conj. filtração: - R$ 1.780,00

Preço Unitário. R$ 1.300,00

Para a implantação do sistema, geralmente são construídos reservatórios

menores de acordo com as especificações da ABNT, que recebe a água captada

que desce pelas calhas e tubulação já existentes. Depois de passar pela filtragem e

cloração é direcionada para um reservatório maior. Uma bomba bombeara a água

para o reservatório superior que distribuirá a água para o edifício.

- Importante:

Apenas a primeira água de chuva coletada em um telhado, vem contaminada

e lavando a poluição atmosférica e do próprio telhado, inclusive de sua lixiviação,

estando carregada de poeira, esporos de fungos, algas, micro-organismos, ácidos, e

os supracitados metais, etc.

Alguns minutos após o início da chuva, a água coletada já adquire muitas das

características de água potável, quando comparada com os parâmetros do WHO

(World Health Organization), superando em qualidade muitas águas que hoje em dia

bebemos.

Essa água é tão pura que estão praticamente ausentes sais dissolvidos,

detectáveis por nosso paladar. Na chuva, a água tende a se saturar de ar com CO2

(8 a 10 gramas por litro), e esta saturação confere à água pH 5.65. Já dissemos que

contaminantes atmosféricos podem baixar o pH dos primeiros instantes da chuva.

Para uso humano, inclusive como água potável, a água captada e estocada é

filtrada em areia e carvão ativado, readicionados sais com posterior cloração,

podendo esta ser feita com equipamento barato e simplíssimo, tipo Clorador

Embrapa ou Clorador tipo Venturi automático.

Este tratamento retém os particulados inclusive o de metais e eventuais

poluentes químicos, e elimina patógenos.

Outro ponto importante a lembrar, é que qualquer água para ser considerada

potável tem que satisfazer à legislação brasileira atualizada, Federal MS 1469/2000

113

e Estadual (ESPaulo) SS 293/96.

Em resumo, a água de chuva sofre uma destilação natural muito eficiente e,

principalmente, é gratuita.

4.4.1 Água cinza e da concessionária

Além da captação de água de chuva o edifício contará com o sistema de

reuso de água que foi citado acima e o abastecimento de água da concessionária

para beber e cozinhar.

Os hidrômetros serão individuais, pois foi comprovado pelas pesquisas acima

que a instalação dos mesmos gera uma economia significativa para os condôminos.

A gestão do edifício tem como objetivo a sua sustentabilidade, portanto terá

uma equipe de moradores que serão responsáveis pelo Programa de conservação

da água.

Quanto aos reservatórios o maior que fica no pavimento térreo será dividido

em três menores, dois para armazenar a água de chuva já tratada e o outro para

armazenar a água da concessionária. Por bombeamento a água de chuva e a água

da concessionária serão encaminhadas para os reservatórios superiores e

posteriormente direcionada para as unidades habitacionais do edifício.

4.5 Captação de energia solar para aquecimento de água de banho

Um sistema básico de aquecimento de água por energia solar é composto de

coletores solares (placas) e reservatório térmico (Boiler).

Quando os raios do sol atravessam o vidro da tampa do coletor eles

esquentam as aletas que são feitas de cobre ou alumínio e pintadas com uma tinta

especial e escura que ajuda na absorção máxima da radiação solar. O calor passa

então das aletas para os tubos (serpentina) que geralmente são de cobre. Daí a

água que está dentro da serpentina esquenta e vai direto para o reservatório do

aquecedor solar.

114

Esse sistema convencional e natural é chamado termossifão. Nesse sistema,

a água dos coletores fica mais quente e, portanto, menos densa que a água no

reservatório. Assim a água fria “empurra” a água quente gerando a circulação.

A circulação da água também pode ser feita através de motobombas em um

processo chamado de circulação forçada ou bombeado, e são normalmente

utilizados em piscinas e sistemas de grandes volumes.

Os coletores geralmente são fabricados com matéria-prima nobre, como o

cobre e o alumínio e recebem um isolamento térmico e ainda vedação com borracha

de silicone. Têm cobertura de vidro liso e são instalados sobre telhados ou lajes,

sempre o mais próximo possível do reservatório térmico. Todos os modelos de

coletor quando comprados em conjunto com reservatórios térmicos, vêm também

com válvula anticongelamento e a maioria já tem qualidade comprovada pelos testes

do INMETRO.

O número de coletores a ser usado numa instalação depende do tamanho do

reservatório térmico e do número de usuários , mas pode também variar de acordo

com o nível de insolação de uma região ou até mesmo de acordo com as condições

de instalação.Abaixo segue um esquema básico de funcionamento de aquecimento

de água com energia solar:

115

Figura 46: Esquema básico de funcionamento de aquecimento de água através de coletor solarFonte: Aquecedor Solar, 2007

O reservatório térmico é como uma caixa d’água especial que cuida de

manter quente a água armazenada no aquecedor solar . Esses cilindros são feitos

também de cobre, inox, ou polipropileno e depois recebem um isolante térmico. A

maioria dos modelos de reservatório térmico já vem com o sistema de aquecimento

auxiliar elétrico, mas pode ser fabricado com sistema auxiliar a gás ou até mesmo

sem esse recurso.

Os modelos de reservatórios térmicos variam de 100 a 20 mil litros. O

tamanho do reservatório térmico, ou seja, o volume de água que ele é capaz de

armazenar é calculado pelos técnicos conforme a necessidade do usuário.

4.5.1 O Sistema Auxiliar de Aquecimento

Para garantir que nunca haverá falta de água quente, todo aquecedor solar

116

traz um sistema auxiliar de aquecimento.E quando o tempo fica muito nublado ou

chuvoso por vários dias, ou quando a casa recebe visitas e o número de banhos fica

acima do dimensionamento inicial, o sistema auxiliar, que pode ser elétrico ou a gás,

entra em ação. Você pode usar o chuveiro elétrico normalmente como sistema

auxiliar, mas a verdade é que com o nível de insolação do Brasil, o sistema auxiliar

de aquecimento é acionado apenas poucos dias por ano.

Já existem no mercado tecnologias para instalar o aquecedor solar de água

em casas já construídas que não foram projetadas para receberem aquecedores

solares de água. Geralmente as redes hidráulicas são constituídas apenas com

tubulações para água fria, o que dificulta a instalação de sistemas de aquecimento

de água, mas, a instalação se torna simples e descomplicada, sem quebrar paredes

e azulejos, através da utilização do registro misturador solar. Economiza-se até 90%

da energia gasta com aquecimento de água no banho. O que você investe na

compra do produto volta para o seu bolso através da economia feita todo mês na

sua conta de luz.

Figura 47: Registro misturador, aquecedor solar compacto, reservatório ou “boiler”.Fonte: AQUECEDORES Solar, 2007

A caixa d'água não é parte do sistema de aquecimento solar, mas é

necessária para que haja um abastecimento contínuo de água fria para o

reservatório térmico. A maioria das aplicações de aquecedores solares está

compreendida em faixas de temperatura de 30 a 80ºC. A utilização mais comum é

para o aquecimento de água para banho (40ºC), mas muitas outras situações que

empregam água quente se beneficiam do aquecedor solar.

117

4.5.2 Como dimensionar um sistema de aquecimento solar

O dimensionamento correto de um sistema de aquecimento solar evita a falta

de água quente para o consumo ou também o superdimensionamento que encarece

a instalação. Para dimensionar um sistema, deve-se levar em conta o volume de

água de consumo. E abaixo segue o pré-dimensionamento confeccionado para a

edificação em estudo:

- Consumo de água quente diárioComponente Quantidade Consumo diário

/pessoa/banhoConsumo diário

total/ pessoaBanho 1,5 banho/dia 30 L 45 L

Vamos dimensionar um aquecedor solar para um edifício com duzentos

moradores com água quente apenas no chuveiro.

Componentes Consumo ConsumoTotal (litros)

Banho 45 L X 200 9000 L /DIA

É aconselhável uma reserva de 100 litros para atender possíveis excessos ou

emergências.

A base do cálculo de água quente foi feita para 200 moradores, que seriam os

moradores fixos. Já para os hóspedes o aquecimento da água seria o

complementar, que é o a gás. O total de água aquecida necessário para esses

moradores será distribuído em dois reservatórios de 5000 l cada.

- Escolha do local de instalação

Para que os coletores tenham um ótimo aproveitamento da luz solar, é

recomendado o seu posicionamento ao norte geográfico. Para a sua localização

correta é necessária a utilização de uma bússola. O norte geográfico está situado

sempre à direita do norte magnético e varia de acordo com o local.

118

- Inclinação dos coletores

A inclinação dos coletores requer muito cuidado na hora de serem instalados.

Para sabermos a inclinação ideal, utilizaremos a seguinte regra:

Latitude do local + 10º

Latitude BH 0º +10 =30 º

Ligação hidráulica: toda interligação hidráulica do sistema deve ser feita com

tubos e conexões de cobre.

No caso dos coletores, normalmente utiliza-se um para cada 100 litros de

água quente. No mercado existem vários tipos de construção de coletores, vai

depender da opção do comprador querer o que melhor se encaixe a suas

exigências. Nesse caso vamos usar dois reservatórios (boiler) com volume de 5000

litros e com as dimensões:

B comp.: 3,78mA Diâm.: 1,29m.Peso: 804 kg.

Figura 48: Exemplos de BoilerFonte: Equipamentos de Refrigeração, 2007.

Abaixo segue dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na área

disponível na cobertura do edifício para o aquecimento de água.

Exemplos deBoiler

119

Figura 49: Dimensionamento e a distribuição dos coletores solares na área disponível na cobertura doedifício para o aquecimento de águaFonte: Enalter, 2007

Abaixo segue o orçamento realizado por uma empresa de Aquecimento

Central de água:

120

Os reservatórios de água quente estão localizados próximos dos coletores e

dos reservatórios de água de chuva, da concessionária e de reuso.

4.6 Coberturas verdes leves

A urbanização aliada ao inexpressível planejamento ambiental na construção

das cidades e periferias tem acarretado diversos incidentes e problemas no período

das chuvas como as enchentes que geram grandes prejuízos econômicos e sociais.

Também o aumento da temperatura em escala mesoclimática, ilhas de calor

urbano, o efeito estufa, grande emissão de CO2 e a baixa qualidade do ar nas

grandes cidades, especialmente nas áreas centrais onde o acúmulo de veículos

particulares e de transporte coletivo é muito grande têm contribuído para piorar a

121

ambiência urbana dos centros das grandes cidades.

A preocupação com os aspectos ambientais e de sustentabilidade na

sociedade de uma forma geral tem levado ao desenvolvimento de tecnologias de

construção com menor impacto ambiental buscando amenizar os problemas já

citados. Um estudo desenvolvido na Escola de Engenharia de São Carlos - USP

pesquisa sobre Coberturas Verdes Leves (CVL’s) que envolve três áreas distintas de

estudo:

1. Desempenho Térmico;

2. Método Construtivo;

As CVLs têm como objetivo retardar o escoamento de água. Através da

infiltração nas camadas sobrepostas de terra, brita, dentre outros componentes,

promove a penetração da água, retardando o efeito das enchentes e ainda a

melhoria da qualidade do ar através da evaporação. Parte da água é escoada pelo

sistema de drenagem e vai direto para o sistema público de águas pluviais.

No edifício vão ser instaladas as CVL, na laje que encosta-se no muro de

fundos da edificação e na marquise da fachada da Rua dos Caetés.

Para fazer a instalação basta retirar as telhas existentes no local construir

uma parede com duas fiadas de tijolo mais leve fazer a pré-impermeabilização com

uma nata constituída de cimento + água (50%) e látex (50%),colocar as camadas de

brita,terra fértil e grama. A finalidade dessa pré-impermeabilização é fazer um

tamponamento dos poros do concreto gerando uma posterior economia de resina

poliuretana que seria absorvida pelo concreto.Essa aplicação deve ser realizada

com atenção para espalhar o produto homogeneamente sobre toda a superfície. A

impermeabilização é feita por uma resina de origem vegetal (Ricinuscommunis).

A impregnação da resina poliuretana sobre a face superior da laje de

cobertura possibilita o tamponamento dos poros superficiais evitando a penetração

de água. Logo acima da resina é instalada a Geo-manta McDrain 2l. Depois o

substrato e por fim um tipo de grama com raiz rasa. Nesse exemplo foi usada a

grama amendoim.

122

Figura 50: Esquema de superposição das camadas da cobertura verde leveFonte: Cunha, 2004

Os ganhos para a edificação são:

- Melhoria da qualidade do ar devido a filtragem dos poluentes pelas plantas

através da fotossíntese,

- umidificação do ar,

- Retenção da água de chuva, diminuindo a vazão da mesma durante as

descargas pulviométricas,

- Efeito estético do paisagismo.

Na área descoberta da cobertura do edifício vai ser implantada uma cultura de

pimentas de vários tipos, coloração e tamanhos nos canteiros em desníveis.

Essa cultura vai gerar emprego e renda para os moradores, pois, pode ser

comercializada in natura, conserva e desidratadas.

4.7 Intervenções para gerar conforto termoacústico

4.7.1 Uso de tijolos de vidro:

Para melhorar o conforto termo acústico do edifício serão colocados tijolos de

vidro vasados na fachada lateral esquerda com para possibilitar a iluminação natural

123

e a ventilação higiênica da circulação horizontal. Foram observadas as exigências

da LUOS e do código de obras para o trabalho, mas o resultado proposto questiona

alguns de seus aspectos, na medida em que propõe soluções diferentes e que

visam alcançar os três pilares que formam a base do trabalho:

As aberturas em fachadas de divisa com a instalação desses elementos é de

grande importância para promover a sustentabilidade na edificação, porque essa

fachada está posicionada para sudeste facilitando a circulação do ar e a entrada de

luz natural durante o dia dispensando assim, o uso de energia para a iluminação e a

circulação do ar nos pavimentos horizontal no edifício. Também para o conforto

térmico, pois promoverá a ventilação desses compartimentos. Os elementos

vasados serão posicionados acima de 2,20m(dois metros e vinte cm). Nessa altura

não há possibilidade de tirar a privacidade das edificações vizinhas.

Em algumas vedações internas também será usado esse recurso para

promover melhor circulação de ar e maior iluminação dos ambientes, pois a

impossibilidade de aberturas nas fachadas laterais limita as aberturas nas

edificações do hipercentro.

4.7.2 Uso de brises

A fachada da Rua dos Caetés que está direcionada para norte recebe

insolação a tarde durante todo o ano, e nela está concentrada as janelas de maior

dimensão e importância para o edifício. Além da luz natural também a maior parte da

renovação de ar é feita por essas aberturas. Mas o excesso de exposição ao sol

124

gera desconforto tanto visual pelo excesso de claridade como pelo calor. Nessas

aberturas serão instalados “brises” horizontais para promover o sombreamento nos

horários de maior radiação e altitude solar que ocorre no verão e, o sol está mais

quente. Já no inverno quando o sol está menos quente e a altitude mais baixa é

importante promover sua entrada no ambiente para aquecê-lo, por isso foram

usados os “brises” horizontais.

4.7.3 Filtros para poluição atmosférica

Na fachada da Rua dos Caetés tem muita emissão de CO2 e partículas de

poeira asfáltica gerada pela circulação de veículos tanto da rua como da região do

hipercentro.Pelos mapas de circulação de veículos e pontos de ônibus existentes na

mesma observa-se que há uma grande concentração nessa quadra.

Foi projetado um sistema de filtro que será colocado nas janelas quando

abertas e que tem facilidade para remoção e troca da manta. As mantas são de

poliéster de densidade progressiva com grande capacidade de reter o pó. Abaixo

segue o quadro de filtros em mantas da Flamam:

125

Classe de filtro (2) Eficiência (%) Características Aplicações principais

G0 30- 59

Boa eficiência contra insetos e relativa

contra poeira grossa. Eficiência reduzida

contra pólen de plantas e quase nula

contra poeira atmosférica

Condicionadores tipo janela

G1 60- 74

Boa eficiência contra poeira grossa e

relativa contra pólen de planta.

Eficiência reduzida contra poeira

atmosférica

Condicionadores tipo

Compacto (self contained)

G2 75- 84

Alta eficiência contra poeira grossa.

Boa eficiência contra pólen de

plantas e relativa contra a fração grossa

(75u) da poeira atmosférica

Condicionadores de sistemas

centrais

G385

e acima

Boa eficiência contra a fração grossa

(>5u) da poeira atmosférica

Condicionadores dos sistemas

centrais para exigências altas.

Pré-filtragem para filtros

finos F2 e F3

Quadro 7: Filtros em mantas da FlamamFonte: FLAMAM Filtros, 2007

No projeto tem o detalhamento e a forma de manutenção do sistema

desenvolvido para as janelas “maxim-ar” dessa fachada.

Na fachada de fundo as janelas são de correr e, portanto o sistema de fixação

é mais simples, pode ser usado como as telas de mosqueteiro já existentes no

mercado. Como representado nas figuras abaixo.

126

Figura 51: Filtro para poluição atmosférica DetalheFonte: Desenho de Ana Cristina

Figura 52: Filtro para poluição atmosféricaFonte: Desenho de Ana Cristina

127

Figura 53: Edifício da Rua dos Caetés 331.Fonte: Desenho de Ana Cristina

4.7.4 Coleta seletiva de lixo

Toda a coleta de lixo do edifício deverá ser seletiva. Está dentro do conceito

do projeto de sustentabilidade, portanto a gestão do lixo terá um setor que ficará

responsável tanto pela conscientização, seleção, coleta e direcionamento do

mesmo. A parte que poderá ser reciclada irá para outro setor onde vai ser

transformado em artesanato e vendido para os turistas na lojinha que ficará no

pavimento térreo próxima da portaria.

Já o lixo orgânico, alguns componentes, principalmente cascas de frutas e de

ovos, podem ser aproveitados na cultura das pimentas.

4.7.5 Ventilação mecânica para os banheiros

É claro que a ventilação direta é mais desejável do que a indireta, porém a

necessidade de mais áreas de fachada e de uma rearticulação da planta muitas

vezes impede soluções compactas, exigindo mais fachada para a existência de

aberturas ou de mais áreas na planta, muitas vezes desnecessárias. No caso da

128

ZHIP, onde os afastamentos laterais são dispensados, têm-se os maiores planos de

fachadas sem a possibilidade de aberturas. Nesse contexto, e para a implantação de

uso residencial a instalação de ventilação mecânica vai possibilitar a ventilação

indireta e abrir significativas possibilidades de articulação da planta e maior

adensamento.

129

5 SUSTENTAÇÃO ECONÔMICA

Provavelmente gastará pouco dinheiro para manutenção do ediício.

Após a implantação dos sistemas e com a apropriação do edifício; suas

atividades comerciais e de prestação de serviços começam a funcionar gerando

recursos para a sua própria gestão. Parte do capital arrecadado será destinado ao

pagamento dos financiamentos que serão necessários para a implamtação dos

sistemas especificados para o mesmo. A geração de renda e emprego para seus

moradores também terão início com a apropriação do edifício que é o seu diferencial

além dos sistemas implantados. Outro forma de gerar renda é ministrando cursos no

edificio, ou até mesmo fora dele, sobre os sistemas implantados e as possibilidades

de intervenções e gestão para as edificações do hipercentro. Visitas programadas e

monitoradas pelos moradores poderão ser outra fonte de renda. A internet é o

melhor meio de divulgação e comunicação para o empreendimento pois é uma

comunicação sem fronteiras e atingirá o público jovem e interessado nesse tipo de

empreendimeto.

Pode-se também vender comida para os hóspedes ou fornecer o café da

manhã sob pedido. Os moradores terão moradia e emprego dentro do próprio

edificio.

A organização do trabalho dentro da comunidade vai depender do

conhecimento de cada morador e das habilidades de cada um para certos trabalhos,

e claro, se alguém não concordar, o assunto deve ser debatido.Como em toda

sociedade é necessário ter uma organização.Acredito que a comunicação ampla é a

base para a determinação de um bom convívio e todos os problemas devem ser

acordados por todas as pessoas, sem exceção, e todos problemas devem ser

resolvidos de uma forma sensata e rápida.

O método do voto ainda é o meio mais fácil, voto aberto e claro, pois

ninguém deverá ter nada a esconder de ninguém.

A manutenção do edifício será praticamente constante, visto que sempre

haverá trabalhos para serem feitos afim de evoluir e melhorar a convivência das

pessoas.Deverá ter um mural sempre atualizado com notícias sobre a comunidade,

internas ou externas, contendo sempre as últimas decisões tomadas, os trabalhos

pendentes, comunicação em geral para todos que ali residem.

130

6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O trabalho desenvolvido aqui não pretende dar soluções arquitetônicas e

urbanísticas consolidadas para a região, mas sim destacar possibilidades,

alternativas, levantar hipóteses e investigar sobre as possibilidades de ocupação e

do uso de sistemas que minimizam os impactos gerados na construção e na

revitalização de um edifício.

A nova Lei recém promulgada e o plano Diretor do Hipercentro vem para

facilitar a reciclagem dos edifícios na área central com a inclusão de programas de

habitação de interesse social, mas só isso não parece ser suficiente. Apesar da

região possuir infra-estrutura significativa, Coeficiente de Aproveitamento mais alto

da cidade e a Cota de Adensamento mais baixa, ainda não estimulou os

empresários a investir na região. É necessário mais incentivo e financiamentos para

estimular o incorporador e o comprador também. É muito importante requalificar os

edifícios para revitalizar o hipercentro. Mas será suficiente?E para a cidade o que

fazer? E para o mundo?

O papel do poder municipal deve ser não só de agente promotor e

fiscalizador, mas também ser capaz de articular diversos níveis de interesse dentro

de uma idéia principal. Também é função dele identificar potenciais áreas de ação,

formas conceituais de intervenção e gestão, caminhos para o desenrolar burocrático

e legal, de forma a promover efetivamente ações de transformação do espaço

urbano, com qualidade e atendendo a todos os interesses da cidade.

O Estatuto das Cidades e o Ministério das Cidades tem instrumentos para

implementar essas mudanças, mas dependem de uma clara intenção, de decisão

política e da desburocratização para serem efetivamente implementados. É

necessário reconhecer a importância da presença do uso comercial, revigorado e

com novas características, e do incremento dos estacionamentos, infra-estrutura

básica da cidade nos dias de hoje. Os usos devem conviver harmoniosamente um

garantindo e estimulando a presença do outro.

A separação entre o estacionamento e a unidade habitacional é de

fundamental importância para novas intervenções na região, e foi a melhor mudança

na Lei de 2007 para adaptação das edificações do hipercentro. As vagas devem ser

tratadas na região como mercadoria e como infra-estrutura coletiva, e não como

131

necessidade individual de um morador. Essa forma de ver a situação das vagas

beneficia diretamente as unidades habitacionais na medida em que torna o preço

final da unidade mais baixo, podendo o incorporador comercializas as vagas

desvinculadas das unidades habitacionais.

Outro fator importante é o econômico, mas em 2007 as instituições

financeiras e empresas de grande porte vem investindo em requalificação urbana e

em financiamentos de sistemas de tratamento doméstico de água e esgoto.

Aliás, é o assunto do momento em todos os setores da economia e da arte,

conscientizando as pessoas sobre as mudanças de paradigma que fará uma grande

diferença no planeta.

Esse trabalho investigativo tem um objetivo maior, ou melhor, buscar a

readaptação de uma edificação tornando-a sustentável a partir de um conceito

fundamentado em três diretrizes: desenvolvimento econômico, desempenho

ambiental e responsabilidade social resultando em benefícios para a sociedade,

através de um meio ambiente de qualidade, com progresso social e bem-estar para

todos, que somados resultarão em um progresso sustentável a longo prazo.

Expansão das intervenções:

O trabalho aponta novas frentes de estudo, em especial sobre a participação

do mercado imobiliário dentro de estratégias de atuação na cidade, a importância de

requalificar as edificações abandonadas e vazias do hipercentro e a implantação de

sistemas que geram sustentabilidade nas edificações. A indústria da construção

gera grandes impactos no meio ambiente, portando uma área consolidada, mas em

processos de decadência, recebendo novos incentivos investimentos poderá se

revalorizar e integrar no tecido urbano.

São inúmeras as dificuldades para adaptação desses imóveis envolvendo

legislação urbana, situação legal dos imóveis, reformas numa região com grande

tráfego e congestionamentos de pedestres, coletivos e automóveis, restrições

quanto a estacionamento e carga/descarga de materiais, readaptações que

precisam de grande investimento financeiro e tecnologia adequada, conhecimento

de legislação, falta de profissional com experiência em requalificação, preservação

de patrimônio e alterações de uso do imóvel.

132

Para programar uma reabilitação com sucesso não se pode focar apenas na

problemática da execução da obra, análise de créditos e no usuário, mas, na

reurbanização, requalificação e regeneração da área que tem sua história e

significado. Focar apenas nos objetivos, finalidades e público alvo pode gerar

conseqüências drásticas como a gentrificação,a descaracterização de um lugar e a

falta de serviços básicos para a população. O sucesso de uma intervenção urbana

pode não acontecer após a ocupação. Só com a apropriação do lugar pode-se medir

o nível de aceitação de uma intervenção.

Apesar de todas as análises e estudos realizados para a implementação de

uma reabilitação só saberemos se foi bem sucedida se o usuário se apropriar do

espaço, e se a cidade absorver bem o empreendimento causando impactos

positivos.

É necessário ter uma visão micro e macro da situação, pois a revitalização

desse edifício “modelo” pode levar a uma requalificação urbana que irradiará por

toda a cidade.

Resgatar a importância e a valorização do significado do centro enquanto

patrimônio histórico, cultural e social da cidade é de vital importância para a cidade e

para as gerações futuras que irão habitar, trabalhar, enfim, voltar a conviver nos

espaços urbanos de nossa cidade tão preciosa para todos nós. O centro é o local

onde as diferenças convivem harmoniosamente no mesmo espaço. É importante

lembrar e implementar a diferença que faz diferença no centro para resgatar o

significado pleno do lugar.

Esse trabalho tem como foco a cidade e a macro visão do espaço de

convivência do homem. Como diz o professor Edésio: a cidade é o sorvedouro da

sustentabilidade não só pelo que consome, mas pelo que desperdiça e pela

destruição de suas fontes.

A visão da cidade sustentável pode ser utópica, mas só a partir de pequenas

intervenções, do primeiro passo pode-se vislumbrar uma mudança de conceito e

paradigma. l

133

REFERÊNCIAS

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http://www.sociedadedosol.org.br/

136

ANEXO

137

ANEXO A: CÓDIGO DE OBRAS - DECRETO-LEI Nº 84, DE 21 DE DEZEMBRODE 1940 - "APROVA O REGULAMENTO DE CONSTRUÇÕES DA PREFEITURADE BELO HORIZONTE"

Diário Oficial do Município - Belo Horizonte Ano XIII - Nº: 2.774 - 25/01/2007Poder ExecutivoSecretaria Municipal de GovernoLei nº 9.326 de 24 de janeiro de 2007 - Anexo I - Razões do Veto Parcial

LEI Nº 9.326 DE 24 DE JANEIRO DE 2007

Dispõe sobre normas para adaptação e implantação de atividades específicassituadas no Hipercentro de Belo Horizonte e dá outras providências.

O Povo do Município de Belo Horizonte, por seus representantes, decreta e eusanciono a seguinte Lei:

CAPÍTULO I DAS NORMAS GERAIS

Art. 1º - A reforma e adaptação de edificação existente na área do Hipercentro deBelo Horizonte deverá atender ao disposto a seguir.

§ 1º - Considera-se Hipercentro, para efeito desta Lei, a área definida no § 1º do art.7º da Lei nº 7.165, de 27 de agosto de 1996.

§ 2º - A adaptação de edificação referida no caput deste artigo somente poderá serefetuada, nos termos desta Lei, para imóveis com destinação cultural e para os usosresidencial e misto, estes dois últimos desde que, cumulativamente:

I - seja comprovada a existência da edificação anterior à data de publicação destaLei;

II - não haja acréscimos de área líquida, exceto para os casos de que dispõe a

Seção II do Capítulo II desta Lei.

Art. 2º - As edificações de destinação cultural poderão utilizar parâmetrosdiferenciados daqueles exigidos pela Lei nº 7.166, de 27 de agosto de 1996,relacionados ao Coeficiente de Aproveitamento, Quota de Terreno por UnidadeHabitacional, Taxa de Permeabilização e Àreas de Estacionamento, de acordo como projeto de adaptação apresentado, que serão analisados e aprovados pelosCOMPUR.

Parágrafo único - O Coeficiente de Aproveitamento para adaptação de edificaçõesde uso cultural não poderá exceder o dobro do valor constante na Lei nº 7.166/96para a Zona do Hipercentro.

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Art. 3º - Nas adaptações de edificações, o número de unidades residenciaisexistente não poderá ser reduzido.

Art. 4º - As edificações adaptadas conforme os critérios desta Lei deverãorespeitar as seguintes exigências:

I - manutenção e utilização dos fossos, caso existentes na edificação atual, comoárea para ventilação, podendo ser utilizados também para adequação da edificaçãoàs normas de prevenção e combate a incêndio;

II - apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica - ART -, que atestesobre a não-redução da eficiência do sistema de prevenção e combate a incêndio,conforme legislação pertinente;

III - apresentação de solução de sistema de armazenamento dos resíduos sólidos aser analisada e aprovada pela Superintendência de Limpeza Urbana - SLU -, paraas edificações que não atenderem às normas técnicas do Regimento de LimpezaUrbana.

Parágrafo único - A solução a que se refere o inciso III deste artigo deveráatender aspectos referentes ao acondicionamento e armazenamento dos resíduossólidos, considerando a quantidade e o tipo de resíduos gerados, classificados emconformidade com a legislação pertinente.

Art. 5º - Para os casos de que dispõe esta Lei, serão aceitos parâmetrosdiferenciados daqueles exigidos pela Lei nº 7.166/96, e suas alteraçõesposteriores, com relação a Coeficiente de Aproveitamento, Quota de Terreno porUnidade Habitacional, Taxa de Permeabilização e Áreas de Estacionamento, deacordo com o projeto de adaptação apresentado.

CAPÍTULO II DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO RESIDENCIALSeção I Das Normas Gerais

Art. 6º - A adaptação de edificação para o uso residencial fica submetida às normase critérios definidos nos Capítulos I e II desta Lei.

Parágrafo único - VETADO

Art. 7º - Nos casos de que dispõe este Capítulo, é obrigatório o respeito às seguintesexigências:

I - previsão de 01 (um) banheiro e 01 (um) cômodo de uso comum do condomínio;

II - previsão de espaço para uso comum do condomínio, com área mínimacorrespondente a 25% (vinte e cinco por cento) da área do pavimento-tipo, nasedificações destinadas ao uso residencial e que apresentarem mais de cincopavimentos residenciais.

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Art. 8º - Quanto às condições mínimas de segurança, conforto ambiental, higiene esalubridade, os empreendimentos deverão respeitar os seguintes critérios:

I - área útil interna da unidade habitacional de, no mínimo, 24 m² (vinte equatro metros quadrados), respeitando-se os cômodos e os parâmetros relativos aomobiliário e circulação mínimos, constantes do Anexo I desta Lei;

II - profundidade máxima igual a três vezes a medida do pé-direito para que ocompartimento seja considerado iluminado e ventilado;

III - total da superfície das aberturas para o exterior, em cada compartimento, nãoinferior a 1/8 (um oitavo) da superfície do piso, podendo ser utilizada exaustãomecânica nos compartimentos destinados a banheiro e área de serviço.

§ 1o - Os cômodos da unidade residencial poderão ocorrer em espaço semcompartimentação física, excetuado o banheiro.

§ 2o - Os equipamentos constantes do Anexo I para a Área de Serviço poderãoestar previstos no compartimento do banheiro.

§ 3o - Em respeito aos parâmetros técnicos dispostos nos incisos I, II e III desteartigo, desconsideram-se, para os efeitos desta Lei, os capítulos VII e VIII doRegulamento de construções da Prefeitura de Belo Horizonte, aprovado peloDecreto-Lei nº 84, de 21 de dezembro de 1940.

Art. 9º - Os edifícios com mais de 4 (quatro) pavimentos destinados ao usoresidencial multifamiliar deverão apresentar unidades acessíveis às pessoas comdeficiência ou com mobilidade reduzida correspondentes a, pelo menos, 2% (doispor cento) do total das unidades residenciais de todo o empreendimento.

Parágrafo único - Para os casos dispostos no caput deste artigo não se aplica odisposto no art. 23 da Lei nº 9.078, de 19 de janeiro de 2005.

Art. 10 - Os empreendimentos adaptados nos termos desta Lei, enquadrados noscasos dispostos neste Capítulo, não serão considerados empreendimentos deimpacto para efeitos de licenciamento.

Seção II

Das Normas Específicas para EmpreendimentosHabitacionais de Interesse Social - EHIS

Art. 11 - Para efeito desta Lei, considera-se Empreendimento Habitacional deInteresse Social - EHIS - aquele vinculado ao atendimento de um dos programas definanciamento público subsidiado, bem como aquele que atende aos critérios da Leinº 6.326, de 18 de janeiro de 1993, e da Resolução nº II do Conselho Municipal deHabitação - CMH -, de 1° de dezembro de 1994.

Art. 12 - A adaptação de edificação que resultar em unidades residenciais deEmpreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS - deverá atender às

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normas definidas nos Capítulos I e II desta Lei.

§ 1º - Para os casos de que dispõe o caput deste artigo, poderá ser acrescida árealíquida à edificação até o limite de 20% (vinte por cento) acima do coeficientepraticado, desde que a área acrescida se destine a unidades habitacionais deinteresse social ou à área de uso comum do condomínio.

§ 2º - VETADO

Art. 13 - Para os casos de que dispõe esta Seção, o Executivo Municipal deverádefinir procedimentos específicos para facilitar a aprovação de projetos.

Art. 14 - Não será cobrado preço público referente à aprovação de projeto deedificação no caso de Empreendimento Habitacional de Interesse Social - EHIS -,nos termos desta Lei.

Art. 15 - Fica cancelada multa decorrente da Lei nº 9.074, de 18 de janeiro de 2005,incidente sobre edificação adaptada para EHIS, vedada a restituição dos valorespagos a esse título.

CAPÍTULO III DA ADAPTAÇÃO DE EDIFICAÇÃO PARA O USO MISTO

Art. 16 - Considera-se uso misto o exercício concomitante dos usos residencial enão residencial em uma mesma edificação.

Parágrafo único - Para efeito de aplicação desta Lei, considera-se uso misto quando,no mínimo, 30% (trinta por cento) da área líquida da edificação for ocupada porunidades de uso residencial.

Art. 17 - Para os casos de que dispõe este Capítulo não se aplica o disposto no art.68 da Lei nº 7.166/96.

Art. 18 - A parte residencial das edificações de uso misto fica submetida às normas ecritérios definidos nos Capítulos I e II desta Lei.

Parágrafo único - A parte residencial dos empreendimentos de uso mistoenquadrados nos casos de que dispõe este Capítulo não será consideradaempreendimento de impacto para efeitos de licenciamento.

Art. 19 - A parte não residencial da edificação de uso misto, adaptada nostermos desta Lei, fica submetida às normas e critérios definidos no Capítulo I destaLei, devendo atender às normas de acessibilidade previstas em lei federal.

Parágrafo único - Não se enquadra nesta exigência a parte não residencial daedificação cuja atividade já se encontrar instalada no momento do licenciamento daedificação e se a área ocupada pela atividade não for alterada.

Art. 20 - Na adaptação de edificação para uso misto, nos termos desta Lei, as vagasdestinadas a estacionamento ou carga e descarga, quando existentes, deverão ser

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mantidas.

Art. 21 - O projeto de adaptação de edificação para uso misto deverá serlicenciado pela Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana.

Parágrafo único - Caberá ao Executivo Municipal definir, em Decreto, osprocedimentos e critérios para facilitar o licenciamento das edificações de uso misto.

Art. 22 - O licenciamento de atividades somente será permitido após olicenciamento da edificação.

Art. 23 - No caso de adaptação de edificação para o uso misto em que a parteresidencial ocupe mais de 50% (cinqüenta por cento) da área total da edificação eseja considerado EHIS, considera-se válido o disposto no art. 14 desta Lei.

CAPÍTULO IVDAS DISPOSIÇÕES FINAIS

Art. 24 - Ficam revogados os incisos I, II, III, V, VII e VIII do art. 11 da Leinº 7.165/96.

Art. 25 - Fica revogado o § 6º do art. 67 da Lei nº 7.166/96.

Art. 26 - Caberá ao Conselho Municipal de Políticas Urbanas - COMPUR - definirdiretrizes específicas para os casos omissos desta Lei.

Art. 27 - Integra esta Lei o Anexo I, que define os parâmetros mínimos relativos aomobiliário e à circulação a serem considerados nas unidades residenciaismultifamiliares resultantes da adaptação de edificação, nos termos desta Lei.

Art. 28 - A utilização dos parâmetros urbanísticos e construtivos previstosnesta Lei fica condicionada à apresentação de projeto para análise urbanística juntoao órgão competente, no prazo máximo de 4 (quatro) anos, contados da data depublicação desta Lei.

Parágrafo único - O prazo previsto no caput deste artigo poderá ser prorrogado pormais 4 (quatro) anos, por meio de ato do Chefe do Executivo, mediante parecerfavorável do Conselho Municipal de Política Urbana.

Art. 29 - Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2007

Fernando Damata PimentelPrefeito de Belo Horizonte(Originária do Projeto de Lei nº 810/06, de autoria do Executivo)ANEXO I Parâmetros mínimos relativos ao mobiliário e à circulação a serem considerados nasunidades residenciais multifamiliares

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RAZÕES DO VETO PARCIAL

Ao analisar a Proposição de Lei nº 348/07, que "Dispõe sobre normas paraadaptação e implantação de atividades específicas situadas no Hipercentro

de Belo Horizonte e dá outras providências", originária do Projeto de Lei nº 810/06,de autoria do Executivo, sou levado a vetá-la parcialmente, conforme passo a aduzir.No entendimento da Secretaria Municipal de Políticas Urbanas - SMURBE, oparágrafo único do art. 6º da presente Proposição de Lei, acrescentado pela emendaaditiva nº 01, apesar da louvável intenção em relação às categorias profissionaisresponsáveis por garantir a segurança da população da cidade,

"entra em conflito com a busca de estimular a diversidade social noHipercentro, que permeia não apenas a Proposição de Lei em questão, mas todo oescopo da legislação urbanística do Município. Ainda, mesmo tendo em vista osignificativo papel representado pelos profissionais das carreiras policiais nasociedade, não nos parece adequado conceder-lhes tamanho privilégio em relaçãoao restante da população, sobrepujando os critérios para participação em programashabitacionais de interesse social consolidados na política habitacional do Município".Desta forma, impõe-se o veto ao parágrafo único do art. 6º da Proposição de Lei nº348/07. A SMURBE entende, ainda, que em relação ao § 2º do art. 12, acrescentadopela emenda aditiva nº 10, apesar de cediça a importância da instalação de ligaçõesindividualizadas para fornecimento de água, iniciativa já incorporada à políticahabitacional do Município, a situação dos imóveis adaptados no Hipercentro édiversa, nos seguintes termos:

"O padrão para os imóveis existentes na área é o de uma única ligaçãocondominial para abastecimento de água, abrangendo todas as unidades

habitacionais. Considerado esse fato, tem-se que a instalação de ligaçõesindividualizadas constituirá fator complicador para a adaptação das edificaçõesexistentes ao uso residencial, implicando inclusive em significativo aumento doscustos envolvidos na obra. Vê-se que o benefício que se busca proporcionar àpopulação converte-se em prejuízo, uma vez que tal exigência implicará tanto nadiminuição do interesse dos empreendedores imobiliários em investir na adaptaçãodos imóveis quanto no aumento dos custos para compradores dos mesmos”.

Pelo exposto, veto o parágrafo único do art. 6º e o § 2º do art. 12 daProposição de Lei nº 348/07, devolvendo-os ao reexame da Egrégia Câmara

Municipal.

Belo Horizonte, 24 de janeiro de 2007.Fernando Damata PimentelPrefeito de Belo Horizonte

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