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Requalificação da edificação – Retrofit dezembro/2014

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 8ª Edição nº 009 Vol.01/2014 dezembro/2014

Requalificação da edificação – Retrofit

Keila Pinho Sousa – [email protected]

MBA Gerenciamento de obras, Tecnologia & Qualidade da Construção.

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Goiânia, GO, 19 de Maio de 2014.

Resumo

A realidade das cidade e a preocupação recente com a sustentabilidade e eficiência dos

edifícios acaba por criar alternativas para requalificar edifícios existentes.Este é um tema

recorrente no setor da construção civil,com investimentos técnicos,científicos e financeiros.O

retrofit ,termo arquitetônico,que apresenta-se como instrumento para customatização de um

edifício existente e que acaba sendo muito utilizado como ferramenta de marketing para

algumas obras,deve levar em consideração parâmetros específicos para o desenvolvimento

de projetos e também a preocupação de custo para estudo de viabilidade,já que o

reaproveitamento de estruturas pré-existentes podem gerar surpresas pela falta de projetos

e/ou as built da edificação em intervenção.Identificar as melhores práticas e metódos

aplicados para um retrofit arquitetônico,com tecnologia que possam conferir eficiência ao

edifício é o objetivo deste trabalho.Análise das melhores formas de trabalhar quando se trata

de aproveitamento de edificações existentes levam a abordar o assunto de forma a quebrar

paradigmas,ainda mais com a adoção no cotidiano dos projetistas de conceitos sustentáveis.

Como procedimento metodológico realizou-se a contextualização sobre o assunto em

bibliografia e normas técnicas,apresentando também um exemplo de autoria própria de

Retrofit.

Palavras-chave: Edifício.Eficiência.Retrofit.Reaproveitamento.Sustentabilidade.

1.Introdução

Reformas e reabilitações de edifícios são práticas comuns e hoje contam com tecnologias para

atualizações de um elemento ou do espaço, podendo torná-los eficientes e também

sustentáveis. O retrofit, segmento que nos Estados Unidos e na Europa é uma prática

avançada, já contam com metodologias desenvolvidas para a forma de projetar. O interesse

por conceitos e métodos para a realização de reabilitação e reformas nasceu da busca por

ferramentas que conferissem tanto a fase de projeto quanto á de obra, métodos a serem

considerados, facilitando tomadas de decisões por todas as partes envolvidas num processo de

Retrofit, que envolve custos e tecnologias construtivas, além de conhecimento

multidisciplinar e experiência dos profissionais envolvidos. Soluções de tecnologia

sustentável conferem atualizações com benefícios a serem considerados.

O trabalho é apoiado em pesquisa bibliográfica no intuito de compreender as melhores

metodologias, ferramentas e procedimentos técnicos, com abordagem para a área

arquitetônica. Artigos científicos nacionais, entrevistas e revistas foram consultados. Para

verificar a viabilidade do Retrofit, foi traçado um panorama de projetos executados,

selecionado um exemplo no exterior, a experiência em retrofit do WalMart e um caso de

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edificação comercial em Goiânia, consistindo em revitalização de edifício projetado

originalmente para abrigar uma academia de Dança,com adaptação do uso, passando a abrigar

um restaurante, sem envolvimento de restauro de patrimônio histórico.

A abordagem integrada torna o Retrofit mais do que uma simples reforma e é esta visão que

se procura discutir ao longo deste trabalho, com recomendações para facilitar e auxiliar a

atividade em futuros projetos e empreendimentos.

2.Abordagem histórica,cultural e econômica

O cenário atual das grandes cidades para a construção de novos edifícios é de poucos terrenos

livres. Uma das soluções para as demandas do mercado é a renovação de edifícios, onde estes

ganham uma nova vida e podem atingir altos padrões tecnológicos e de qualidade. Interesses

do empreendedor em substituição de sistemas prediais ineficientes, mudança de uso do

imóvel, revitalização de prédios abandonados ou estruturas inacabadas, constituem o amplo

campo de aplicação do retrofit.

Na prática, não existe o passado. o que existe ainda hoje e não morreu é o presente

histórico. O que você tem que salvar: aliás, salvar não, preservar – são certas

características típicas de um tempo que pertence ainda à humanidade (BARDI,

2009, p.170).

Existe também o processo de esvaziamento dos edifícios que pode ser por sua degradação,

por sua obsolescência funcional e até por sua obsolescência energética, principalmente em

função das atuais exigências de sustentabilidade ambiental. Como forma de reverter esse

processo, processos de intervenções podem ser feitas, de diversas formas e aspectos,

conhecidos em seu conjunto como reabilitação.

Atrelado ao boom imobiliário, o mercado de retrofit vem crescendo nos grandes

centros urbanos do País, onde as áreas para novos empreendimentos estão cada vez

mais escassas e caras. Disputados pelos investidores do setor imobiliário, esses

edifícios antigos, depois de modernizados, oferecem, além de localização

privilegiada, retorno do investimento após um período curto de obra. (MOURA,

2008,p.30)

As boas práticas de construções sustentáveis são muito utilizadas para novas edificações. Ao

requalificar edifícios existentes, conceitos sustentáveis podem ser atribuídos, conferindo-lhes

qualidades e conforto. Outro aspecto importante a ser abordado é que a recuperação de

edificações existentes reduz custos em relação a uma nova e no caso de edifícios históricos,

conferem condições de uso ou novos usos com facilidades não previstas.

Para Dias et al. (2007) o patrimônio construído é um “capital concentrado” que

possui um potencial de reabilitação, reciclagem e reutilização que não pode ser

deixado de lado.Afirma ainda que manter o existente é mais importante que

construir o novo, pois os custos sociais da conservação e da reutilização são menores

que os da transformação e substituição de estruturas urbanas. Esta solução

arquitetônica de reabilitação de edifícios pode ser considerada em duas situações

distintas, quando a recuperação reduz custo em comparação com uma construção

nova, ou no caso de uma edificação histórica, cria condições para novas funções e

facilita seu uso.(CARVALHO,2010,p.1-2 )

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O termo retrofit foi utilizado primeiramente na indústria aeronáutica, referindo-se a adaptação

de novos equipamentos e modernos equipamentos nas aeronaves existentes. Depois o termo

passou a ser utilizados em outras indústrias e também na da construção civil.

Em países europeus, entre os quais França, Itália, Noruega, Reino Unido e Suécia,

importantes investimentos visando à recuperação de edifícios e de seu entorno têm

sido realizados desde a década de 70. Nesses países, os recursos destinados à

reabilitação equiparam-se aos destinados a construções novas .(JESUS,2011,p.58)

Nos Estados Unidos e Europa, a prática do retrofit no mercado dos processos construtivos

ganhou destaque no final década de 90, com a legislação proibindo que o rico acervo

arquitetônico pudesse ser substituído, colaborando com a prática e crescimento deste campo

de atuação, favorecendo a preservação do patrimônio arquitetônico, utilização de edifícios

abandonados e revitalização não só de edifícios, mas também de áreas degradadas.

Vários fatores colaboram para a um retrofit, tais como: aproveitamento da infraestrutura

existente, localização e valorização da área, impacto na paisagem urbana, preservação do

patrimônio histórico e cultural, sustentabilidade ambiental, economia nos processos

construtivos.

Muito conhecidas são as revitalizações de grandes áreas urbanas, como Porto Madero em

Buenos Aires, que na década de 90 sofreu intervenções tanto nos edifícios como na estrutura

urbana, tendo como consequência a revitalização de toda a área degradada anteriormente num

complexo multifuncional, voltado para o turismo, comércio e residencial. Houve investimento

estrangeiro que reabilitou a paisagem urbana e recuperou armazéns que se transformaram em

elegantes residências, escritórios, hotéis de luxo e restaurantes. No Brasil, temos como

exemplo Vale do Anhangabaú que na década de 80 foi revitalizada de acordo com projeto

finalista de um concurso realizado pela Prefeitura de São Paulo e recentemente sofreu um

Retrofit de iluminação do que promoveu melhoria no nível de iluminância e não demandou

um alto investimento, já que as lâmpadas adotadas se adaptaram ao sistema já existente,

dispensando a troca de postes, reatores e luminárias. Novos estudos foram apresentados em

novo Concurso em 2011 com propostas para revitalizar a área com implantação de bares e

cafés no calçadão e espaço para show embaixo do Viaduto do Chá.

Nesta última década, alguns edifícios considerados patrimônio cultural foram

restaurados ou recuperados com esse novo conceito de reforma. Entre tantos, estão a

Bolsa de Mercadorias & Futuros, a Estação Júlio Prestes, o DOPS (Departamento de

Ordem Política e Social), a Sala São Paulo (na Estação Julio Prestes), a Pinacoteca

do Estado (na Estação da Luz) e outras edificações tão significativas quanto essas,

espalhadas pelo Brasil.(SANCHEZ,2004,pag.1)

O retrofit figura como uma ferramenta importante na atualização de edifícios existentes e

também na adoção de conceitos de sustentabilidade e em longo prazo existirá um equilíbrio

entre projetos com estes conceitos, com a adoção na prática dos projetos e na indústria da

Construção civil para novos empreendimentos. Alterações e novas legislações para encorajar

o desenvolvimento sustentável é o gatilho para mudança de paradigmas nos conceitos de

projetos sustentáveis e também é um fator a contribuir para a tomada de decisão dos

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empreendedores. Quando o conceito de sustentabilidade foi apresentado ao mundo, há quinze

anos, o eixo central dos projetos era a redução no uso de energia, com a ética ambiental

atritando com o orçamento. Ganhos financeiros com conceitos ambientais crescem de

importância e os benefícios ambientais como a redução da emissão de Carbono e melhoria da

qualidade do ar vêm em segundo plano, o eixo principal continua sendo o fator econômico. O

principal agente de mercado é o incentivo do poder público local como agente econômico e

fomentador do processo da indústria da Construção Civil. Os governos têm a capacidade e as

ferramentas para incentivar as mudanças do uso de conceitos sustentáveis com leis de

incentivo e são estes os grandes atrativos para os empreendedores, que permanecem nas

linhas das exigências e os incentivos são determinantes para o mercado e a geração de

empregos. Os especialistas no assunto esperam um crescimento na área de retrofit e qualidade

ambiental com aporte de recursos, melhorando as atividades de recursos humanos com

preenchimento da lacuna do conhecimento para esta área.

No Brasil, o sistema de avaliação mais difundido é o americano Leadership in

Energy and Environmental Design (LEED) seguido pelo AQUA, que é uma

adaptação do francês Haute Qualité Environnementale (HQE). Em ambos os

sistemas o edifício é considerado sustentável se alcançar um determinado número de

pontos de um check-list padrão. Vale ressaltar que no Brasil, vários edifícios novos

têm sido projetados e construídos visando à certificação, mas para edificações

históricas ainda não se tem conhecimento de nenhum tipo de ação nesta direção.

Apesar da preocupação crescente com o aumento da eficiência dos edifícios novos,

os edifícios antigos e tombados não recebem a mesma atenção, ainda que a simples

preservação desse patrimônio construído já promova a sustentabilidade nos aspectos

cultural, econômico e ambiental.(CARVALHO,2010,p.1-2 )

As diretrizes chaves que influenciam as tomadas de decisão para investimento em Retrofit

variam de acordo com o tipo da obra e características econômicas do empreendedor. Como

resultado algumas estratégias são mais eficientes que outras quando se tenta influenciar as

decisões para esta atividade com todos os envolvidos.

3. Conceitos

“O retrofit, como é chamada a técnica de recuperação de edificações, é a busca pela

eficiência do edifício e a adaptação às necessidades dos usuários, dentro das limitações físicas

de sua estrutura.” (ESTEVES E LOMARDO, 2009). As alterações em edifícios existentes

podem resultar na melhora da eficiência energética, redução do consumo de água, melhora no

conforto e a qualidade dos espaços em termos de luz natural, qualidade do ar, diminuição do

barulho, alterações que beneficie o bem estar do usuário. A construção e equipamento devem

ter qualidades para conferir estes atributos.

A primeira discussão sobre retrofit diz respeito à sua definição, surgindo dessa

forma alguns questionamentos: os diferentes tipos de intervenção num edifício

acabado são todos considerados como retrofit? Quando se fala em renovação, fala-se

em retrofit? Qual a diferença entre renovação, retrofit e reabilitação? As operações

de restauro coincidem com alguma dessas? Buscando conceituar esses termos para

facilitar a explicação do objeto deste artigo, adotam-se,baseado em bibliografia

francesa e suíça (Choay, 1992 e Koelliker et al, 1999), as seguintes definições:

reabilitação: ação de restabelecer o empreendimento ao seu estado de origem,

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utilizando tecnologias disponíveis, restabelecendo seu valor venal e prolongando sua

vida útil, mas não necessariamente incorporando novas tecnologias;

renovação: ação de restabelecer o empreendimento ao "novo" por "profundas"

transformações que tornam o empreendimento em melhor estado e com "novo"

aspecto, incorporando modernas tecnologias. A renovação, diferente da restauração,

é sinônimo de perda de características históricas;

restauro: ação de restabelecer o edifício ao estado original, buscando salvaguardar

tanto a obra de arte quanto o testemunho histórico. As operações de restauro são

geralmente feitas em edifícios tombados como patrimônio histórico e devem

obedecer às regras específicas ditadas em documentos como a Carta de Veneza de

maio de 1964.(OLIVEIRA,2008,p.1)

As reabilitações acontecem porque o edifício já não atende a algumas exigências de

desempenho, de durabilidade, de segurança, de uso ou outros. Utilização de conceitos de

sustentabilidade em reabilitações podem não alcançar o mesmo desempenho que em novas

obras. Condições de conforto satisfatório estão ligadas a fase de projeto, onde já são pensadas

soluções para atender tais premissas. Na obra pronta, medidas serão tomadas para melhorar as

condições de conforto. A norma de desempenho brasileira (NBR 157575-1) define retrofit como

remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, pela incorporação de novas

tecnologias e conceitos, o qual, normalmente visa valorização do imóvel, mudança

de uso, aumento da vida útil e melhoria da eficiência operacional e energética.(

OLIVEIRA,2008,p.1)

“Para a melhor compreensão e entendimento do leitor, Vale (2006) conceituou algumas

definições relacionadas ao retrofit. Por períodos e épocas surgem novas expressões para

substituir uma velha, que saiu de moda ou já foi usada demais, ficando ultrapassada.”

(MORAES E QUELHAS, 2011)

Diagnóstico: Descrição do problema patológico incluindo sintomas,

causas,mecanismo e caracterização da gravidade do problema;

Conservação: De caráter sistêmico, corresponde a um conjunto de açõe destinadas

ao prolongamento do desempenho da edificação, auxiliando assim, o processo de

controle da construção;

Manutenção: Conjunto de ações com o objetivo de reduzir a velocidade de

deterioração dos materiais e de partes das edificações. Esta pode ser subdividida em:

manutenção preventiva (ideal) e na manutenção corretiva;

Profilaxia: Forma de organização, através da listagem de todos os materiais e

procedimentos necessários, visando à correção de anomalias existente;

Reforma: Intervenção que consiste na restituição do imóvel à sua condiçãoriginal;

Reparos: Intervenções pontuais em patologias localizadas;

Reconstrução: Renovação total ou parcial das edificações desativadas ou destinadas

à reabilitação.

Recuperação: Compreende a correção das patologias de modo a reconduzir a

edificação a seu estado de equilíbrio;

Reabilitação: Ações com o objetivo de recuperar e beneficiar edificações, por meio

de mecanismos de atualização tecnológica;

Restauração: Corresponde a um conjunto de ações desenvolvidas de modo a

recuperar a imagem, a concepção original ou o momento áureo da história da

edificação em questão. A expressão tem sua utilização no que se refere a

intervenções em obras de arte.

Terapia: Procedimento que visa às especificações para recuperação e eliminação dos

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problemas patológicos das edificações.(MORAES E QUELHAS,2011,p.6-7)

Podemos definir o retrofit como a intervenção para uma benfeitoria, com adaptações atuais à

época de execução. É a transformação do velho em novo, com adaptações tecnológicas e

conceitos de sustentabilidade. Existe um amplo campo para aplicabilidade do processo de

retrofit, que se justifica pelo aproveitamento da infraestrutura existente e localização,

paisagem urbana, preservação do patrimônio histórico ou cultural, economia no processo de

demolição/reconstrução total da edificação, sustentabilidade ambiental e déficit habitacional.

O processo do retrofit tem o sentido de renovação e o estudo de viabilidade se destaca em

importância para o sucesso do empreendimento. O objeto a ser requalificado com métodos

que podem customizar adaptar e/ou modificar a ocupação, deve ter definido o conceito do

projeto, analisado a viabilidade comercial da proposta e com verificação da vocação da área

de ocupação. Feito isto, deve ser analisado os critérios de aproveitamento de materiais e de

sistemas e quais melhorias serão implantadas e os custos envolvidos.

4. Metodologia para um Retrofit

“ O processo de produção de um empreendimento de reabilitação é bastante distinto do de um

edifício novo, demandando o desenvolvimento de novos parâmetros tecnológicos, de gestão e

de custos.” (JESUS E BARROS,2011). As maneiras de execução das tarefas não são

diferentes e sim as condições de trabalho e o planejamento das etapas. Também podem

ocorrer imprevistos e para minimizá-los, um bom levantamento e projetos bem coordenados

são fundamentais. “Ainda, no processo de renovação e/ou reabilitação deve-se analisar a

viabilidade técnico econômica dessas operações. Para tanto, quanto menos for necessário

interferir nas fundações e na estrutura do edifício, maior a probabilidade de que essas

operações sejam viáveis.”(OLIVEIRA,THOMAZ E MELHADO,2008)

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Figura 1 – Comparativo entre obra tradicional e Retrofit

Fonte: Nakamura (2011)

Deve ser realizado um minucioso levantamento de dados relacionado a edificação e no caso

de edifícios históricos,também devem ser levantadas elementos artísticos e de dados que

fazem parte de seu acervo.Riscos e dificuldades para reabilitar uma edificação estão

associadas a desconhecimento técnico das características da obra e a falta de diagnóstico das

condições físicas.

Além dos custos envolvidos, os aspectos construtivos também são relevantes na

produção dos sistemas prediais. Ao contrário de uma obra nova, em que a produção

dos sistemas prediais usualmente é compatibilizada com os demais subsistemas, na

reabilitação a estrutura está pronta e muito da vedação vertical pode ser

aproveitada.(JESUS E BARROS,2010,p.2)

Com o aproveitamento das vedações verticais e a alocação das instalações segundo um novo

layout,pode ocorrer inúmeros cortes e isto pode gerar o aumento dos custos dos

revestimentos. “É evidente, portanto, que os serviços relativos aos sistemas prediais têm

grande interação seja com a estrutura, seja com as vedações, o que confirma sua relevância

em todas as fases do empreendimento.” (JESUS E BARROS, 2010)

Vários fatores justificam o uso do processo do retrofit destacando-se:

-Aproveitamento da infra·estrutura existente no entorno e da sua localização;

-Impacto na paisagem urbana;

-Preservação do patrimônio histórico e cultural;

-Déficit habitacional e a sustentabilidade ambiental;

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-Mais econômica e eficiente do que a demolição seguida de uma

reconstrução.(MORAES E QUELHAS,2011,p.7)

Para um bom início de projeto e de obra, um bom relacionamento deve ser desenvolvido entre

projetistas, construtores e empreendedores. Há passos claros que podem contribuir para

construir este relacionamento de confiança. Segui-los podem levar a discussões produtivas e

aprovação dos estudos e custos do retrofit. Deve-se entender todas as necessidades, para o

progresso ser alcançado cada parte precisa entender os outros desejos e necessidades em

termos de melhorar o desempenho ambiental e utilizar recursos e tecnologias sustentáveis.

Envolver-se o mais cedo possível: retrofit não pode acontecer sem consentimento de ambas às

partes; portanto, os proprietários precisam apresentar suas ideias e objetivos. Enquanto as

reuniões podem ser facilitadas por gerentes da obra ou de projeto é preferível que

representantes dos proprietários se envolvam diretamente. Raciocínio claro, articulado e

desejo de retrofit funciona: os envolvidos no processo precisam compreender claramente os

benefícios. Os projetos mais bem-sucedidos foram onde o resultado tem sido focado na

redução de custos operacionais e não apenas em benefícios ambientais. Concordar com

objetivos escolhidos já que na maioria dos casos, os empreendedores vão financiar parte ou a

totalidade do custo do retrofit. Eles devem primeiro concordar as metas do projeto, um

mecanismo para tratar preocupações de financiamento e os critérios de avaliação. Assegurar a

transparência do projeto: todo o processo deve ser transparente e ambas as partes devem estar

de acordo.

Devem-se analisar as técnicas construtivas e métodos a serem utilizados de maneira a não

gerar desperdícios de materiais e de mão de obra. Questionar, investigar, pesquisar são os pré-

requisitos para o desenvolvimento de um Retrofit. Vantagens e desvantagens devem ser

levantadas, assim como custos envolvidos.

Geralmente o retrofit é uma situação considerada quando a reforma tem custos menores em

relação a uma construção nova e também quando conferem recursos tecnológicos a uma

construção antiga ou até mesmo histórica. O tempo de retorno do capital investido é levado

em consideração, terminologia conhecida como payback,que mostra o período necessário para

recuperar os investimentos.

Segundo McGrall-HIII Construction ,o WalMart tem investido na área de retrofit e eficiência

energética nas suas construções nos Estados Unidos.Seus esforços são para que entre três mil

prédios, novos e existentes tenham incorporados técnicas de construção sustentável como

meta para os últimos quatro anos.Seus esforços são focados em energia,economia de água e

conservação de recursos.Mesmo declarando queda de vendas nas suas lojas nos Estados

Unidos,ainda que no exterior não,o compromisso se mantém mesmo na recessão americana.O

objetivo e a meta ao longo dos anos demonstraram que estes melhoramentos podem trazer

uma boa imagem para os negócios, para um varejista como o WalMart ,mesmo em recessão.

Dos projetos de construção do WalMart acompanhados por um estudo especializado, 15% são

de novos prédios, 4% ampliações e 81% de retrofit, demonstrando a importância da melhora

da eficiência energética em edifícios existentes para a empresa. O número de novas lojas e

ampliações no período de 2009 e 2010 se manteve relativamente estável, mas este nível teve

um decréscimo significativo comparado com os projetos que começaram em 2008. Em

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contrapartida, os projetos de renovação tem crescido de forma estável durante o mesmo

período.Este padrão é consistente com o aumento em trabalhos de renovação e diminuição de

novos prédios entre a indústria da construção civil não residencial em geral desde o começo

da recessão americana,refletindo num amplo impulso para focar no melhoramento de

edificações em resposta a economia em declínio.

Figura 2 – WalMart projetos

Fonte: McGrall-HIII Construction (2011)

As principais tecnologias utilizadas nos projetos de retrofit do WalMart são: 1.eficiência

energética: Utilização de dispositivos ,lâmpadas e dimmers, que diminuem o consumo de

energia.Utilizado tanto nos projetos de renovação quanto em novas lojas.Diferente da

iluminação,outras tecnologias são empregadas mais frequentemente para aumentar a

performance dos novos edifícios do que nas reformas de prédios existentes,como refrigeração

de alta eficiência,tanque de água quente,antecâmaras e claraboias; 2.Energia renovável :

painéis solares e energia eólica são instalados por empresas que fornecem painéis,instalações

e tecnologia em troca da venda de energia mais barata do que o ofertado no mercado, graças a

parceria destas com o WalMart ; 3.Água :investimento em conservação e manejo da

água,com implantação de dispositivos de economia de água com descargas de menor fluxo.

Como auxilio na metodologia de desenvolvimento de projetos e avaliação dos investimentos,

perguntas e questionamentos são sempre necessários. O Histórico do edifício tem um papel

fundamental para o Retrofit, sendo necessário levantamento métrico da edificação, que é

traduzido em plantas originais, cortes e fachadas, levantamentos cadastrais das instalações

existentes (elétrica, hidráulica e sanitária), e quando se trata de edifício histórico, também é

necessário o levantamento dos elementos artísticos pertencentes àquela edificação, pois faz

parte de seu acervo e de sua história. É fundamental contar com um levantamento fiel das

condições do imóvel e com um conjunto de projetos bem coordenados. Segue quadro resumo

com informações de investigações necessárias quanto se fala de um Retrofit.

Devem-se verificar limitações e restrições que possam existir impostas por diversas razões.

Muitas vezes existem restrições em se trabalhar com projeto de outra autoria ou divergência

em relação a legislação atual e a do momento do antigo projeto.Outro ponto de suma

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importância é o levantamento estrutural ,já que podem existir limitações da antiga estrutura

ou o novo projeto e a distribuição de cargas podem impactar na estrutura em função da nova

distribuição dos espaços.

Figura 3 – Questões para elaboração de questionário

Fonte: Moraes e Quelhas (2011)

5. Caracterização empreendimento analisado

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A partir de um exemplo de projeto de Retrofit de um edifício originalmente na área de

Educação e Esporte para uso do Setor Comercial, especificamente para um Restaurante, onde

foi trabalhada nova organização dos espaços, espera-se evidenciar a importância dos

processos e métodos verificados no partido do projeto, na organização de fluxos e

funcionamentos relativos ao novo uso.

A escolha da área para implantação do restaurante levou em consideração a localização, Setor

Oeste, área residencial adensada com boa infraestrutura. Esta é uma questão relativa ao

Retrofit, com a escolha de áreas bem localizadas. Outro fator que pesou para a escolha da

reforma foi o prazo para início do funcionamento do restaurante e o aproveitamento de

edificação existente mostrou-se viável devido ao uso original da edificação, Escola de Dança,

composto de três grandes salões e conjunto de banheiros para atendimento dos alunos, com

área construída de 394 m². Após a realização do levantamento técnico da edificação e

consulta as legislações vigentes na cidade de Goiânia, alguns parâmetros foram adotados para

o estudo da proposta. Os sanitários seriam locados na mesma área dos vestiários dos alunos,

aproveitando algumas instalações hidráulicas, principalmente o encaminhamento vindo da

caixa d’água. Também houve a necessidade de aumento da área construída para atendimento

do programa de necessidades.

Figura 4 - Planta modificativo projeto Casa da Esfiha

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Fonte:O autor (2012)

Acréscimos foram pensados para as áreas de salão de atendimento, funcionando como

varandas, dispensando a utilização de vedações. A alocação inteligente do espaço que seria

utilizado pelos funcionários e equipamentos também foi uma preocupação, com cuidado com

os fluxos dos serviços de atendimento das mesas e serviços de delivery. Considerações que

pesaram para o partido foi não alterar o local existente da caixa d’água e estrutura envolvida

nesta área que representaria um aumento de custo.Também foi preservado o átrio central da

escola que passou a ser o espaço para caixa e hall dos sanitários públicos.Houve também uma

preocupação com acessibilidade e neste fato, o uso original da edificação contribuiu para as

medidas adotadas,sendo a intervenção maior nos sanitários com a criação de Box PCD.A

reorganização dos espaços ocorreu de forma a privilegiar o fluxo do trabalho com ganho de

produtividade. As áreas de iluminação foram aumentadas com criação de grandes janelas para

beneficiar a iluminação natural, algo deficiente na construção original.

Figura 5 – Planta Layout Cada da Esfiha

Fonte: O autor (2012)

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Houve preocupação com a melhor utilização do espaço disponível procurando maior

produtividade, com fluxo de serviço mais racional e boas condições de trabalho, facilitando a

comunicação e apoio das atividades que se interligam e reduzindo movimentação. Com a

proposta de acréscimos de área, o restaurante ficou com área de 557m²,tendo um aumento de

163 m² na sua área total de ocupação.

Para as atividades da obra houveram as seguintes intervenções:

Demolição- Aconteceram atividades de remoção de alvenaria, de acabamentos de pisos e

paredes, esquadrias e vidros. Bacias sanitárias e bancadas também foram removidas.

Terraplenagem - Houve a necessidade de nivelar o terreno no espaço destinado ao jardim

interno e a varanda externa. Também aconteceram cortes do terreno para encaminhamento de

tubulação de gás, inexistente originalmente.

Canteiro de obras – Ocupou um dos salões e com o avanço da obra, houve alterações na sua

locação.

Estrutura-Necessidade de reforço com as aberturas criadas e demolições de paredes para

integração de ambientes.

Fechamentos- Houve situações de aproveitamento de vedações e também criação de novas

paredes, utilizou-se bloco de concreto, técnica utilizada originalmente e também gesso

acartonado para alguns ambientes internos.

Iluminação- Com aumento das aberturas e tendo como fechamento vidros, aumentou-se a

iluminação natural dos salões de atendimento ao público. Também se acrescentou varandas

para o público, que tem aproveitamento de luz natural e ventilação. No átrio central, a

claraboia existente foi revitalizada, com troca da telha transparente por painel de

policarbonato translúcido e instalação de pergolado ripado de madeira para diminuir a

incidência da radiação solar. Todas as lâmpadas e luminárias foram trocadas, com utilização

de lâmpadas econômicas.

Revestimentos internos- Todos os revestimentos das áreas molhadas existentes foram

trocados, além da utilização destes nas novas áreas molhadas criadas.Todo o piso também foi

removido e substituído por novos revestimentos.Nas áreas externas foi utilizado Pedra

Portuguesa que tem a característica de ser 25% drenante (permeável).

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Figura 6 – Fachadas Casa da Esfiha

Fonte: O autor (2012)

Janelas e vidros- O projeto contemplou a substituição dos vidros e das esquadrias e uma

caixilharia foi especialmente desenhada para hall de acesso do restaurante.

Cobertura- Foi aproveitada a cobertura existente e nas áreas de acréscimo utilizou-se telha

metálica com tratamento termo-acústica. Na claraboia, a telha translúcida foi substituída por

policarbonato de vidro.

Forros - Os forros de gesso dos salões de atendimento ao público foram aproveitados. Novo

forro foi criado para os sanitários públicos e cozinha.

Pintura-Todo o edifício foi pintado novamente.

Fachadas- Pintura externa nova, criação das varandas e acesso do empreendimento.

Paisagismo-Nos canteiros existentes foram aproveitadas as plantas que lá estavam e novas

mudas foram adquiridas, tanto para a área externa quanto interna do edifício. Para a varanda,

localizada na fachada oeste, foram escolhidas árvores para sombrear a área no período da

tarde.

Sistema hidráulico e ar condicionado – Novas instalações de água e esgoto para a cozinha e

vestiários, renovação de parte do sistema de água dos sanitários públicos. Instalação de

equipamentos de ar condicionado e cortina de ar nos salões de atendimento ao público.

Sistema Elétrico - Substituição de todo o cabeamento de elétrica e telefonia, instalação de

novas caixas de distribuição capazes de suportar a maior quantidade de cabos para os

equipamentos necessários. Criação de rede de dados.

Foi identificado oportunidades de redução de custos e de tempo de obra, que também consiste

num fator de economia. A modernização das instalações dos sistemas elétricos conferiu

segurança para o desenvolvimento das atividades planejadas.

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6. Conclusão

A qualidade nas edificações são características que transmitem conforto e segurança aos

usuários. Requalificá-las vem sendo prática no mercado da Construção Civil e a realização do

trabalho demonstrou que este processo e as suas etapas na fase de concepção e construção

levam a criação de metodologias para devolver ou criar nas edificações estas qualidades.

Com apresentação de referências nacionais e internacionais, propõe-se levar a reflexão sobre

as necessidades dos investimentos técnico, científicos e financeiros necessários para o

crescimento deste mercado, principalmente quando se comparado com as práticas do mercado

no exterior, cujo desenvolvimento de conceitos de sustentabilidade aplicados à melhoria da

eficiência das edificações contam com apoio e incentivo dos governos mais do que se vê na

realidade brasileira.

A breve abordagem da discussão teórica sobre o Retrofit, com a aplicabilidade de conceitos

para a nossa realidade, tende a facilitar a compreensão das etapas necessárias para a aplicação

de novas tecnologias que estão sendo implantadas e que acabam sendo características

importantes quando se falam de aproveitamento de uma edificação.

Espera-se a compreensão que o processo do Retrofit utiliza de conceitos de sustentabilidade

de baixo impacto ambiental, que podem ser aprimorados. A incorporação plena de aspectos

ambientais envolvem parâmetros estéticos e técnicos a ser trabalhado de forma coesa e

harmônica.

A ideia central foi tentar esclarecer as várias faces do Retrofit. Conceitos e tecnologias que

são apresentadas ao mercado do novo são e sempre serão o desafio para os projetistas na

adaptação e reabilitação do espaço pré-concebido. Este processo de mudança e renovação é o

grande desafio para qual os arquitetos e engenheiros envolvidos devem procurar compreender

e fundamentar suas decisões.

16



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