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Proposta para um
Novo Modelo de
Avaliação
Imobiliária
José Antunes Ferreira
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Novo Modelo de Avaliação Imobiliária
Porquê?
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Novo Modelo de Avaliação Imobiliária
Operações urbanísticas com
múltiplos proprietários
• Determinar valores de “entrada”
• Determinar valores de “saída”
• Expropriações / Venda Forçada
ÂMBITO
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Novo Modelo de Avaliação Imobiliária
• Princípio da Equidade
• Princípio da Transparência
• Diminuição do Risco
Para a Administração
Para as Entidades
Financiadoras
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Novo Modelo de Avaliação Imobiliária
Opiniões recolhidas nos principais Bancos Portugueses
Pergunta:
“Considera relevante que exista um modelo objetivo para a avaliação da
propriedade antes e depois da execução urbanística, baseado numa expressão
matemática, contendo um conjunto de parâmetros relacionados com os diversos
fatores que influem na formação de valor?”
Resposta (unânime):
“SIM”
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Experiência
Internacional
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• Casos de estudo:
• Alemanha
• Dinamarca
• Espanha
• Itália
• Foco da análise em:
• Métodos e modelos de avaliação para fins expropriativos e fiscais
• Frequência de avaliação e reavaliação
• Fatores utilizados na definição do valor
• Distinção entre fatores discricionários e não discricionários
• Possibilidade de contestação e entidades de arbitragem das disputas
Experiência Internacional
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Incorporam valores
reais de transações
ou de rendimentos
• Alemanha
• Dinamarca
• Espanha
• Itália Valor Justo
Experiência Internacional
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Teorização do Modelo
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Teorização do Modelo
Em Portugal, todos os valores de transações imobiliárias devem
ser declarados aos serviços Fiscais, de modo a calcular o IMT
Portanto esta informação já existe!
É necessário contactar a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT)
Modelo baseado em transações reais e efetivas de imóveis
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Teorização do Modelo
Valor do Imóvel = Valor do Solo + Valor da Construção
VI = VS + VC
Valor do Solo = Área de Solo x Valor Unitário do Solo
VS = AS × VUS
Como estimar VUS?
Como estimar o Valor do Solo (VS)?
Zonamento Fino
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Teorização do Modelo
Zonamento Fino (local)
Pressupõe-se a existência de um zonamento de nível local
Zonas Homogéneas do IMI
![Page 13: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/13.jpg)
Teorização do Modelo
Valores Observados Áreas Valores Unitários
V1 A1 VU1
V2 A2 VU2
V3 A3 VU3
VX AX VUx
VUS Média estimada para o Valor
Unitário do Valor do Solo
E a variância?
Zonamento Fino (local)
Pesquisar e reunir a informação relativa a todas as transações
de imóveis compostos exclusivamente por parcelas de terreno
dentro de um zonamento fino
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Teorização do Modelo
E as construções?
E as zonas finas sem transações de terreno?
Zonamento Grosso
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Teorização do Modelo
Zonamento Grosso (NUTS III)
Para cada NUTS III teremos
uma grande quantidade de
informação relativa a valores
de transações de imóveis
construídos (Valor de
Transação do Imóvel - VTI)
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Teorização do Modelo
Zonamento Grosso (NUTS III)
Para cada zona grossa será definida uma construção
padrão, para a qual será calculada o Valor Unitário da
Construção (VUC) na NUTS III
conhecido previamente calculado
conhecido
VUC = VTI – VUS × AS
AC
VTI = VUS × AS + VUC × AC VTI
Valor de Transação do Imóvel
VUS
Valor Unitário do Solo
AS
Área de Solo
VUC
Valor Unitário da Construção
AC
Área de Construção
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Teorização do Modelo
VC = VCP × fator
fator = f (x1, x2, x3 ... xy)
As variáveis (x1, x2, x3 ... xy) serão retiradas da caderneta predial
O modelo necessitará de ser calibrado para as construções que
difiram do padrão, determinando o Valor de Construção (VC) para
qualquer tipo de construção dentro da mesma NUTS III
Zonamento Grosso (NUTS III)
![Page 18: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/18.jpg)
Teorização do Modelo
O Valor do Solo (VS), em zonas finas onde haja uma ausência
de transações de terrenos, será deduzido
Zonamento Fino (local)
VTI = VS + VC
previamente calculado
VS = VTI - VC
conhecido
VTI
Valor de Transação do Imóvel
VS
Valor do Solo
VC
Valor da Construção
![Page 19: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/19.jpg)
Processo de Validação
![Page 20: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/20.jpg)
• A Autoridade Tributária e Aduaneira foi contactada para
fornecer dados para validar o modelo, mas não forneceu
uma resposta
• A solução alternativa passou pela utilização dos valores
existentes em sites imobiliários
• Foi efetuada uma verificação se os valores dos terrenos
levantados em zonas homogéneas do IMI eram
explicados pelos índices construtivos
Processo de Validação do Modelo
![Page 21: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/21.jpg)
• R2 = 0,640
• Amostra com 27 elementos
localizados em Lisboa
• Anúncios colocados nos
últimos 18 meses
Valor do Solo
IMI_coef_localiz
ação
1.8
2.0
2.2
2.4
2.6
2.8
IMI_coef_terreno
0.20
0.25
0.30
0.35
pre
ço_
m2a
bc
400
600
800
1000
400
600
800
1000
![Page 22: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/22.jpg)
Valor da Construção
• R2 = 0,763
• Amostra com 22 elementos
localizados em Lisboa
• Anúncios colocados nos
últimos 18 meses
• Imóvel edificado padrão:
o Apartamento de tipologia
T2, construído ou renovado
nos últimos 10 anos, em
edifício com
estacionamento e elevador
qualidade_materia
is
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
condominio_fechado
0.0
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
pre
ço_
m2a
bc_
ed
ifica
do
2500
3000
3500
4000
2500
3000
3500
4000
![Page 23: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/23.jpg)
Conclusões
![Page 24: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/24.jpg)
• É necessário o acesso à informação recolhida pela
Autoridade Tributária e Aduaneira
• O processo de validação provisório do modelo não
conduz à sua rejeição
• A validação tem que ser desenvolvida com base nos
dados solicitados à Autoridade Tributária e Aduaneira
Conclusões
![Page 25: Proposta para um Novo Modelo de Avaliação Imobiliáriaprojectopercom.tecnico.ulisboa.pt/pdf/docs/Confer... · U3 V X A X V Ux V US Média estimada para o Valor Unitário do Valor](https://reader035.vdocuments.com.br/reader035/viewer/2022071210/6021ebeff4bd2c115b11dc42/html5/thumbnails/25.jpg)
Sítio da Internet do Projeto:
http://projectopercom.tecnico.ulisboa.pt/
Contactos:
Este trabalho é financiado por Fundos Nacionais através
da FCT – Fundação para a Ciência e a Tecnologia, no âmbito do projeto PTDC/AUR-URB/120509/2010