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PROBLEMATICA DEL BOLETO DECOMPRAVENTAEnmes'ro MAmo SOLANILLAhrmonvccrn AL m DE ANLISISEn elpresente ensayotrataremos las dicultadesquecausa la conocidaguradel boleto decompraventaen el tr-coinmobiliario; as,develaremos lainseguridad jurdicaqueexiste en materia deoompraventasdeinmuebles,temaste esencialparauna sociedadcuyos componentes aspiranen sugran mayoraa establecerse en una situacin econmi-ca rmeque otorguelaposibilidaddeaspirara unmejorn-vel de vida.Desde laantigedad,el hombreaspira lariquezain-mobiliaria,siendo sta la forma de darmayor seguridadalser humanoysu ncleo familiar. Sin intentar abordar elpro-ceso histrico de laproiedad,recin en la EdadModerna,cualquierindividuo sinSistincin de suraza, sangreo nacio-nalidad.pudo adquirirsin trabas unaporcinde tierra. Tanimportantefue este temaquenuestrosconstituyentesde1853 dedicaron un artculo entero al Derecho depropiedad,ynuestroCdigoCivilasegurel carcterperpetuo y.casrabeo-luto del Derecho real de dominio.l As,lainmigracnnitalia-Fallocidotrgcamonteen fecha 11 dejuliode 1993. Sea sta nues-tro muerde.lZorraqun Bec, Ricardo,Hablar-ia del DerechoArgentino,T.II,n'153, Parrot. Buenos Aires. 1988.196 LECCIONES YENSAYOSna, espaola yde otrospases europeosde nes delsiglopasado y principiosdelpresente trabajduramenteparacomprarla casapropia. El fruto de los durostrabajos yelferviente deseo deprosperidad posibilitaronese sueo delinmigrantez; yel sueo se transmiti asus hijos ya sus nie-tos.Yaqu surgielproblema:los valores de los inmuebleseranyson-muyaltosporloqueno sepodavender el in-mueblequese teniapara luego, comprarotro msgrande.Esporelloque para poder'cambiar una casa o un inmueblecualquiera, porotro demayorvalorque pudierasatisfacer losdeseos deprosperidadde estos hombrescuyo arraigoerayadenitivo,era necesarioy sigue sindolo,realizar unaopera-cinqueasimplevista nospuede parecersencilla:Se da una suma de dineroquees unapartedelpreciodela futuracompraventa, yde ese modo se reserva el inmueblecon unprecioestablecido. Mientrastanto,se vende el inmue-blequesetiene, ycuando deaquellaventa se obtiene el restodelprecio debido,seprocedeacomprardenitivamente elmlnuebleotorgndoleelpertinenteinstrumentoqueordenaaey.Pero laoperacin queaprimeravistaparece simple ypracticano lo es tanto.Quseguridadbrinda el acto de dareseporcentajedelpreciode lacompraventa? Quseguridadse tiene dequela vendedora va aaceptarla cancelacin delprecio yno va anegarsea escriturar?Qu seguridadse tie-ne de lasoperaciones yactosque puederealizar el dueo delinmueble en elplazo quetranscurre desde laoperacincial hasta elnegociodenitivo? Y aspuedennombrarseotras numerosasinseguridades jurdicas que exigenuna so-lucin.Consecuencia de esto esqueel hombrequetanto se es-forzpara poder progresar, puedeencontrarserepentina-mente conquetieneque soportaruna deudaajena,conquees vctima de unadefraudacin,conque yavendi su vivien-daoriginal yno tienelugar paralysufamilia,conqueelinmuebleque comprha sido vendido a otrosquese encuen-tran en su mismasituacin,etctera.2Sinembargo,muchainmigracinno tuvo otraopcinqueel arren-damiento. ConformeZorraqun Bec, op. cit.,n" 145.mvos191Estos eventualesproblemasseagudizan cuando laleyesrgidaen cuanto a transmisionesinmobiliarias, y exigedeter-minathe tramitesregistrales ue.de nocumplirse. puedenposibilitar queotros s los re "ceny consiganas unmejorderecho, en detrimento deaquel quefuesorprendidoen subuena fe (buena fe en sentidocomn,nojurdico,conceptoalcualluegonosreferiremos).Esporelloque ensayaremos acerca de estasproblemti-cas detallando las distintasracionesqueusualmente serealizanylos eventualesprolemasque pueden ocurrir, ypropondremosdeterminadas solucionesqueestimamosposi-tivas.Pasos mimos AL comas-ro ns COMPRAVENTA mmonmam(Escarrmu)\El contrato decompraventa requiereescrituraParapoder explicartodas las tratativaspreliminaresalcontrato decompraventa inmobiliaria,debemos denir esteltimo: el contrato de com reventa de un inmueble no es sloaquel porel ue una de aspartesseobligaatransferiraotra lapropieadde uninmueble, obligandoseesta ltima arecibirlay pagar porella unpreciocierto en dinero (art. 1323,Cod.Civil),sinoqueademsrequiereelcumplimientode unacto formal.Elrequisitoformal es la escriturapblicaexigidaporel artculo 1184 delCdigoCivil ara toda latransmisindeinmuebles, el cual establece: De n ser hechos en escriturapblica,conexcepcinde losque fuesencelebradosensubastaPblica: 1) Los contratosquetuuierenpor objetola transmi-sin de bienes inmuebles enpropiedadousufructo,oalgunaobligacinogravamensobre los mismos,otraspasode dere-chos reales sobre inmuebles deotro;..."._Es verdadquede realizarse el actopor instrumentopri-vado,aun con rma certicadaporescribano pblico,estollevaconsigola obligacinde realizar la escritura blica,pe-ro noquedaconcluido como tal el contrato(art.115, Cd. Cl-vil). De faltar la escriturapblica,el acto es sin duda un con-198 LECCIONES YENSAYOStrato, perono el contrato decompraventade inmuebles. Es-terequiere porunaimposicin legalla escriturapblica,locual es unacierto, ya quees la forma ms ecienteparaevi-tarcualquier tipode dudas acerca de la validezyecacia delttuloinscripto.Existe tambin en laLeydeRegistro17.801 unrequisitoquedebencumplirlos escribanos antes de autorizar las escri-turas. El artculo 23 de dichaleyestableceque ningnescri-bano o funcionariopblico podrautorizar documentos detransmisin, constitucin,modicacin o cesin de derechosreales sobre inmuebles sin tener a la vista el ttuloinscriptoen elregistro,as como la certicacinexpedidaa tal efectopordicha ocina en laqueseconsignael estadojurdicodelos bienesyde laspersonas segnlas constanciasregistra-das.As,laLeydeRegistro imponeunaobligacinal nota-rio,de carcterregistral, previaa la escritura traslativadedominio.Ahora,debemospreguntarnos ques loqueocurre cuan-do el notario nocumplesu deber. Si omite tener a la vista elttuloinscriptoen elregistro, puedeocurrirqueestotorgan-do un acto de ventaporun vendedorqueno eS tal. Por elprincipiode nemoplusiuris (art. 3270,Cd.Civil),aladqui-rente no podr transmitrsele un derecho ms extenso sobreeseinmueble,mxime cuando nocumplecon losrequisitosestablecidosporla mismaley(citado art 23 de laley 17.801),ynopuede congurarseuna situacin de buena fe. Nos atre-vemos a decirqueel actootorgado porel escribano nisiquie-ra alcanza lacategoradenulidad,sinoquedebe calicrselodentro de la modernacategorade lainexistencia,4 ya quenisiquieratiene los elementos esenciales decualquieracto (enel caso del consentimiento delsujeto).Peropuedeocurrirqueel escribano omita tener a la visw3Lafaille, Hctor,Cursa decontratos,T.II,n" ll. Biblioteca JurdicaArgentina,BuenosAires,1928.Gatti,Edmundoy Alterinj, Jorge H.,Pre-horizontalidadyboleto decompraventa,LaLey, 1981, p.17. Ver tambinRocco, Emma Adelaida,El boleto decompraventa, Astrea,Buenos Aires.1982, quienhacehincapienqueel boleto decompraventaes elreejodeun acuerdo de voluntades en los trminos del art. 1197 del Cd. Civil.4VerCifuentes, Santos, Negocio jurdico,n?305, Astrea,Buenos Ai-res, 1986; ysu voto en la sentencia de la Cm. Nac. Civ. Sala Cde] 26-III-85 enL.L.,1985-0-333.enanos199ta elttulo, yel vendedor sea el verdadero titularregistradonoconstituyndoseuna venta a nondomino. En estecaso,elacto sercompletamentevlido,toda vezqueelrequisitole-gales unaimposicinalnotario, yno a laspartes(adems dequeno estprevistala sancin denulidad). Laobligacinim-puestalo esta a n de obtener unamayor seguridadjurdica.Asimismo.el escribanopuedeno solicitar loscerticadosque eligeel citado artculo 23 de laley17.801. En la prcticase trata del certicado de dominioyde inbibiciones delpro-pietario.El acto seracompletamente vlido,peronogozarde lasprioridades que otorganesos certicadosrespectodeltiempodeinscripcindel nuevo ttulo.As.alllegarla escri-tura alregistro.el nuevo titular del dominio debersoportareventualesembargos. hipotecas,etcteraS. Y de haberse otor-gadoel actoencontrndose el vendedor inhibido de ladisposi-cin de susbienes.el nuevo titular deber so ortar los actosdeejecucinde los acreedores delvendedor,asta la concu-rrencia del valor del bien transmitido.Sellegaa estas conclusiones a travs de lainterpreta-cin armnica de los artculos17.19y25 de laLeydeRegis-tro 17.801.Esimportantedestacarqueen caso dequeel nuevo titu-lar transmita el bien a otroadquirente, yassucesivamente,todos debernsoportar, por aplicacindelprincipiodelar-tculo 3270 delCdigoCivil,lascargas quellevaconsigoelinmueble, ynopodrnescudarse en laproteccin queda laleya los tercerosadquirentesde buena fe (arts. 1051y3430del Cd. Civil reformadosporlaley 17.711);toda vezq_ue elvicio de su antecesor se les transmite hasta tanto nosurjadelregistroen esa transmisinquelos acreedores uotros terce-ros han sidocompletamente desinteresados,seextinguisuderecho, vg'r. por prescripcin,o caduc la medidaprotectorade sus derechos.De ms est decir ue en todos los casos se encuentra la-tente laresponsabilidacivil de losescribanos,ya queel con-ictoqueseplantease debe a la omisin de un deberlegal5Esto es asporquelaregistracinonnuestraleyes declarava deundarncho, yno constitutiva. VerCoghlan,AntonioR, gala-aldelderecho mobiliarioregistral, Abolodo-Pemt,BuenosAires, 1991. ps.165y siga.200 LECCIONES YENSAYOSquetienen los notarios (art. 23, ley17.801). As,de conformi-dad con la correctainterpretacinde laexcepcindel artculo909 delCdigoCivil,los escribanos tendrn el leno deber deresarcir a laspartesdel acto los daosproducidaos porsu omi-sin; responsabilidadstaagravada, ya queen el contratocon el escribano ...suponenunaconanza especialentre laspartes(art. 909,Cd. Civil).De todo loexpuesto,sepuede llegara lassiguientescon-clusiones:cualquierdocunientoprivado,aun con rma certi-cadaporescribanopblico,no es un contrato decompraven-ta inmobiliariaporfaltar elrequisitode escriturapblica(lodice el art.1185,Cd.Civil).Tampocolo sersi,apesarde constar en un documentoprivado,el acto se encuentraregistrado por algn rgimenespecial(comoel de lasleyes14.005 o19.724),toda vezqueen esas mismasleyesseprevlaposteriorescrituracin (ttu-loperfectode lacompraventa).Yrespectode toda escriturapblicadecompraventa quese hallaotorgadasin vista del ttulo o sinprevioscerticadoscomo lo ordena laley(art. 23, ley 17.801),stapodrser ins-criptaen elRegistrode laPropiedad Inmueble, peronopodrseroponiblea terceroscuyoderecho tieneinscripcinante-nor.Denidoquefue elconceptode Contrato deCompraven-ta Inmobiliariaqueda puesreferirnos a todos lospasos pre-vios a la escriturapblicatraslativa del dominio. Y es en es-tasetapasdonde nos encontraremos con todas las diferentesproblemticas que puedenocurrir.a) Actospreviosal contrato decompraventainmobiliariaUna modalidad clsica en lacompraventainmobiliariaes la venta adreferendumdel dueoquerealizan los corredo-res inmobiliarios. Esta venta es el actoporelqueunsujetoque pretendesercomprador entregauna suma de dinero(porcentajede unprecio)a uncorredor,ofertando un contratodeterminado. El corredor realiza laoferta,como intermedia-rio,al dueo de lacosa, que podrprocederaaceptarla yrea-. lizar un contrato(que puedeser el contrato decompraventaounboleto),onegarsea ello. La suma dedinero, porcentajemuros201delprecio ofertado.constituyeuna reservaporlaqueel corre-dor secomprometea no intentar elnegociocon otro msqueelproponente.hasta tanto el dueo sepronuncie porlaacep-tacin o desecha laoferta,o hasta tanto venta unplazo quepactanel corredoryelproponente.Dentro de esteconcepto dejamosclaroquela oferta decontrato entre laspartesno la realiza elvendedor,sino elpretendido comprador.El corredor no espartedelnegocio,si-no slo un intermediarioimparcial.Consecuencia de lo ex uesto esquerealizada la venta adreferendum-deinapropia denominacin.elqueretendesercomprador (proponente)no uede retractarse de a ofertaquerealizluegodequeelvengedor lahaya aceptado.Tam-bin,el dueo de la cosapuedenoaceptarlaoferta. yno es-tarobligadoalpagodeindemnizacin alguna, ya quetoda-va nohaycontrato. De noaceptarel dueo laoferta,e]corredor restituir- el monto de dinero-porcentajedelprecioofertado-quele entregelpretendido comprador.Eaimportantedecirquela restitucin de eseporcentajeelpreciono seproducecomo consecuencia de la falta deaceptacin. ya quela oferta de laquehablamospuede produ-cirse sin necesidad depago alguno:no sepaga paraofertar.La restitucin de eseporcentajeseproducecomo consecuen-cia de otronegocio quellevaimplcitola venta adreferen-dum: la reserva. Este es el acto or elquesepideprioridaden un determinadonegocio queleva uncorredor, pnondadquese tieneporun determinadotiempo. yor laquese en-tregauna suma de dinero enconceptode a elanto delo quepercibirel corredor enconceptode comisin,si se realiza elnegociojurdico proyectado.Esporelloqueel corredor debe restituiresasuma.queespartede su eventual comisin si no serealizaelnegocio,ya quesi no se estara frente a unenriquemmientosmcau-sa. Lagananciadel corredor est subordinada a larealiza-cin delnegocio, yesporelloqueobtendr ese benecm uni-camente silograconcretar la operacin.Denido el montoquese da enconceptode reserva,esVerLlambaa,J eJoaqun.Ra'oBenegas,Patricioy Sanet,Ra-faelA., Compendiode El:th Civil-Obligaciones,nm.1.318a 1315,Pe-l'rt. Bueno. Aires. 1976. Ver tambin Reunico,Buenos Air.1953.202 LECCIONES YENSAYOSimportantedecirquesta noconstituyeseaalguna,ni cuen-ta deprecio, ya quenopuedehaberla en un actoquetodavano es contrato.Entonces,la restitucin no debe realizarse deconformidad con elrgimendel artculo 1202 delCdigoCi-vil, ya queenningnmomento huboarrepentimiento.No sepuede arrepentirsedealgo queno seacept.Portanto,larestitucin debe serlo del monto total de lo dado enconceptode reserva. Claroquesi se dieraprincipioa la negociacinen-tre laspartes,el corredortendra derecho a su comisin(art.111,Cd.Com.)7.De todo loexpuesto, surge quela denominada venta adreferendumno es ventaalguna,apesarde sudenominacin,sinoquellevaimplcitosdos actos: unoquees una oferta deunpretendido comprador,elquedeberregirse porlos ar-tculos 1148y siguientesdelCdigoCivil. Yotro, quees unnegociode reserva entre elpretendido comprador yel corre-dor(agente,en trminos del art.1151,Cd.Civil), quedebe-rregirse porel Cdigode Comercio (arts. 96yconcs.).b) Fin de los actos unilaterales: El boletoLaaceptacinde la ofertay consiguientenoticacin dela aceptacinalproponente perfeccionael contrato. Desde es-te momento nohayms actos unilateralesrecepticios,sinoque pasaa haber un actobilateral,uncontrato, ya que surgede un acuerdo de voluntades(art. 1137,Cd. Civil).Deben ser contados los casos denegociosinmobiliariosenquelaaceptacin por partedel dueo se halla documenta-da. Generalmente estaetapade lanegociacinse realiza ver-balmente,apesardequela oferta est en casi todos los casosinstrumentada. Elproponenteslo va a tenerseguridadde laaceptacinal momento de rmarse elboleto, ya queen eseinstante el vendedor ratica su anterioraceptacinverbalpormedio de un acto escrito.7Dejamosa salvoqueen caso dequeelnegociono se realiceporcul-pade una o de las dospartes,el corredor inmobiliario tendr derecho a sucomisinntegra(art. 111,Cd. Com.). Sera el ceso enqueel vendedor re-tirara elnegocioal corredorarbitrariamente,antes del vencimiento delplazo otorgado, yel corredoryahubiere recibido una ofertapor partede uncomprador.menos203Elboletoesuncontrawentrelaspartea,peronoeselcontrato decompraventa inmobiliaria,comoya 'jimos. porfaltar elrequisitode forma del artculo 1 184 delCdigoCivil.El boleto es unapromesadeescriturar.aacuyarmasueleentregarse aproximadamenteel 30% del valor de loqueser elpreciode lacompraventa.Con lo cualaqucomienzala falta deseguridad jurdicadelcomprador.Encambio,el vendedorpuede disponerdelbien,mximecuando todava conserva laposesin.As nos encontramosfrente a una situacinpoco equitativa,inestableyaltamentepeligrosa.El boleto decompraventase suelecomplementarcon mo-dalidades.como el da enqueseprocederaescriturar,el es-cribanodesignado,elrepartodegastosde laescritura,impues-tos,etctera. Se establecen enalgunos casos,pactoscomisariosde resolucin del boleto si elcompradornopagaelprecioolascuotas delprecio,cuando sepactaesa forma depago.Tambinse convienen clusulaspenalesdeintereses. y. graciosamente,algunosboletos decompraventacontienen una redaccin simi-lar a la de una mcriturapblica. designandoel inmueble condatos catastralesque paraeee acto son innecesarios.NATURALEZA DEL 301m DE COMPRAVENTAEs temapreferidode la doctrina civilistaynotarial la na-turalezajurdicadel boleto decompraventa.Como estenoeselobjetivode nuestrotrabajo.sinoqueson lasproblemticasqueocasiona estagura,slo haremos una breve menmn dela naturalezajurdicadel boleto decompraventa.La doctrina engeneralsuele orientarse en dosposicio-nes:queel boleto decompraventaes un contrato, perono elcontrato decompraventainmobiliaria, que seg.nlaten-dencia dominante-9 es slo un antecontratmloquecontiene3ConformeRocco, op.cil.han. op.cit. Gatti-AJterini, op.cit. Mosset Iturraspe, Jorge,Teo-rapara!del controla,Edia'onee Jurdicas Orbir,SantaFe, 1976,p. zas.Sinembargo,esta ltimo resata lasventajassociales de darproteccinJu-ridica al boleto decompraventa. .1Hueespecialuso de este trminoJorgeAlbertoZago,en Garndo,204 LECCIONES YENSAYOSlaobligacinde realizar el contrato decompraventaa travsde la escritura. 'Iene un slido basamento en los articulos1184y1185 delCdigoCivil. Se acota ademsqueun instru-mentoprivado,aun con rma certicadaporescribano nopuedeser el contrato decompraventa porla sola contraven-cin al artculo1184,inciso 1gdelCdigoCivil.Otraposicinsostienequeel boleto decompraventases un contrato decompraventadebido aqueelincumplimien-topor partede la vended ra de laobligacina escriturar au-toriza aljueza suscribircia escriturapblica (plenariode laCm. Nac. Civ. del 3-X-1951). Solidica suposicinla cre-cienteprcticade los boletos decompraventaen nuestra so-ciedad,adems dequela reforma de 1968 consideralegtimalaadquisicinde laposesin,mediando buenafe,de un in-mueble con boleto (art. 2355,Cd.Civil, segn agregado porlaley 17.711).Pero la doctrina suelenegar signicacinalagregado,considerndolo anodinola.Por nuestraparte,adherimos a laprimeradoctrina. Pen-samosqueel boleto decompraventaes uncontrato, perono elcontrato decompraventade inmuebles. Un boleto nunca va aescaparalamplio campodel artculo 1137 delCdigo Civil,pero paraser un contrato decompraventainmobiliario re-quierede la formaprescripta porlaley (art. 1184,Cd.Civil).Es ciertoqueel artculo 1185 delCdigoCivil autoriza a exi-girelcumplimientode laforma; pero,hastaqueesoocurra,eltitular del boleto no espropietario, porqueno hubo an con-RoqueFortunatoy Zago, Jorge Alberto,Contratos Civilesy Comerciales,T.II, Universidad,BuenosAires, 1988, p.60.Spota,AlbertoG.,habla deprecontratoen Contratos en el DerechoCivil,T.III,EdicionesEsnaola,BuenosAires, 1964, p.9.'11Morello, Augusto Mario,El boleto decompraventa inmobiliaria,Aheledo-Perrot,Bs.A5., Platense,LaPlata, 1965, p.53.Borda, Guillermo,Tratado de Derecho Civil-Contrato,T.l,n?454, Perrot,BuenosAires,1969. Este autor remarce la diferencia de nuestro sistema traslativo de lapropiedada travs de la tradicincontraponindoloal francs donde latransferencia se da con el consentimiento.2CNCiv. enpleno,3-X-1951: Cazes deFrancisco,Amalia c. Rodr-guez Conde,Manuel. EnL.L.,t. 64-476y J.A_,IV-155. "En elsupuestodeque,enjuicioordinarioporescrituracin decompraventavoluntaria'de unbieninmueble, procedala condena aescriturar, puedeeljuezrmar la es-critura,si no lo hace el obligado.3Conf.Rocco, op.cif.manos206trato decompraventa inmobiliaria nitradicinpoeesoria".osea concurrencia de ttuloymodo. Esacertada laprimeradoctrina citada al decirqueestamosfrente a unantecontratoquecontiene unaobligandode realizar uncontratoposterior;adems,consideramosquela decisinplenariadel 3 de octu-bre de1951.queautoriz a losjuecesa suscribir laescrituradel vendedor remiso armarla,no hizo masquehacerjugarel artkulo505,inciso 2 delCdigoCivil. Si bien la rma esun actonalaimo,en losjuiciosde escrituracin el efectode la ob 'nquerido porel acreedor es lapropiedad perfec-ta. yel acto de suscribir la escritura no es msquelaexpre-sin del consentimiento o de la orden 'udicial.As.unjuez queordena la escrituracinpuedeser ellterceroque procuraelefecto de laobligacindeldeudor,en unainterpretacinam-pliadel artculo505,inciso 2 delCdigoCivil.\INEEGURIDADH DEL BOLETO DE COMPRAVENTAEn lamayorade los casos enquese rman boletos decmnpraventase suele dar enconceptodepartede unasumaue ronda el 30% delpreciodel bieninmueble,a diferenciadel1 % del valor totalqueest enjuegoen la venta adrefe-rendum.Enalgunos casos,la rma del boleto se roduce sin tras-pasode laposesin,lo cualponeal futuro aquirenteen una4Llambae-Alterini,op. cit.,comentario al art. 2602 del Cod. Civil.5Ver,como referencia histrica a la teora del ttuloydelmodo,eGat, Edmundo,Tearlageneralde los Da'edloeReales. Abeledo-Perrot,BuenosAires, 1975, p.255.5CNCivenpleno, 29-XII-51,: Mndez,Roberto c.Pen'upatode Fe-rrara. Antonia'. EnLL, 65-719y JA,952-Il-277. 'Le clausula 'comoseaya cuenta de preciotiene una doble funcin sucesivamente:como sea,llel contrato no secumple, ya cuente deprecioen caso contrano.asusteplazo para eecn'turar,se sera tambinpara optarporelarrepentimiento.hasta la constitucin en mara. Si no hubiese conatituan en moraextraju-dicial.elarrepentimiento puedetenerlugarvlidamente.hasta la contesta-cin de la demanda. Elarrepentimientoesprocedente siempre queelcon-trario nohayatenidoprincipiodeejecucin'.Apesardequeladoctrinadeesteplenarioeeplenamente aplicable,actualmente debeconclllreeloencuanto ee reere e la constitucin enmara,con la nueva redaccinImpresaporlaley17.711 al art. 509 del Cd. Civil.206 LECCIONES YENSAYOSposicinmsdesventajosa, ya queno tiene a su favor lasprioridades que otorgalaleyalque primeroentr en lapose-sin de la cosa (arts. 2791y 594,Cd.Civil)comotampocopuede pretenderlos efectos depublicidadde los estadospose-sorios dehecho, que pueden ponerenposicinde mala fe atercerosadquirentesoacreedoreshipotecarios (argumentodel art. 3136ysunota,Cd. Civil).Los titulares de boletos decompraventanicamente ob-tienen la posesinen los casos enquehanpagado gran parte,o el total del valor delinmueble,con lo cual si bien tiene lu-garla tradicinposesoria ylasprioridades publicitariasde lamisma,noquedana salvo de otrasoperaciones,actos o ma-niobras del titularregistraldel inmueble.Adems,en muchsimos casos se establece unlargo pla-zoparalaescrituracin,ms an cuando elpagose realizaen cuotasyno sepuedeescriturar hasta tanto no se salde de-nitivamente elprecio.Aunas, porms reducidoquesea eltiempo designado paralaescrituracin,ello no obsta aquehaya riesgos ymaniobras fraudulentasquefrustren las es-pectativasdelcomprador.Mencionamosaqu algunasde las tantas situacionesquepuedenocurrir:1) Muerte del vendedorDadoqueen lamayorade los casos sepactan plazosmuy largos paralaescrituracin,no es extraoqueel vende-dor fallezca en el transcurso de eseplazo.Otambinpuedefallecer elcnyugedel dueo (si se trata de un bienganan-cial)que, aunque hayaasentido con su rma elboleto,seconvierte enpropietariode una masa indivisaporla disolur,cin de la sociedadconyugal(art. 1291,Cd.Civil),con loquecon sumuerte,el inmuebleobjetodel boleto es todavapro-paildadldelcnyuge suprstite yde los herederos delcnyugeec1 o.As, correspondera los herederos el acto de la escritura-Verespecialmente Alter-ini, Jorge H.,La buenafeyLa publicidadinmobiliariaregistral y extruregistral,Direccin General delRegistrode la'PropiedadInmueble de laCapital Federal,1974. TambinCoghlan, op.cit., ps.49y eigs.cin. Paraello,debernpromoverelpertinentesucesorioque.en caso de existircontroversias, puede llegara insumiraos. Es verdadqueelcompradores al mismotiempoacree-dor de lasucesin, y puede promoverelsucesorio; pero paraello debecumplimentaruna serie derequisitos legales(arts.694,Cd. Pr. C. C.y 3314,Cd.Civil)que puedenhacer re-tardar mucho elproceso.Msan,en caso deaperturadelsucesorioporel acreedor delboleto,los herederospuedendeconocer la rma de su autor en elboleto. declarandoqueno saben si la rma leperteneceo no(art. 1032.Cd. Civil).debindose recurrir a unapericia caligraca.As,la accin delcompradorcon boletopuedetardarmuchotiempo, yhasta tanto ste nolleguealRegistrode laPropiedadInmueble con una escrituracin o una medida cau-telar dictada a talefecto,el estado del bienpuedesersuscep-tible de un sinnmero de variaciones acerca de su situacinregistral.Portanto, podramosconcluirquela muerte delvendedor esla'muerte.tal vez masagnica,de los derechosacordados en el boleto.2)Quiebrao concurso del vendedorEn estecaso,estamos frente a otrojuiciouniversal. Elvendedor uede caer en falencia en eselargo plazo quetrans-curre de e la rma del boleto hasta la escrituracin.Cules el futuro del crdito delcompradorcon boleto?ElCdigoCivilylaley19.551regulanla cuestin: el ar-ticulo 1185 bis delCdigoCivildispone quelosboletosotor-gadosa favor deadquirentesde buena fe (laleyno diceposee-dores) sernoponiblesal concurso oquiebradelvendedorcon elrequisitodequesehayaabonado el 25% delprecm.ley19.551 en su artculo 150 dis onequeelartculo1185bisdelCdigoCivil slo se a lica a os casos de inmuebles desti-nados a vivienda. Se ha eclaradoqueesirrelevantea los -nes de esta norma elotorgamientode laposesin(Cam.Nac.Com. en leno del 8-VII-1981)". y queel 25% delpreciodebeserpagao antes del auto dequiebra"._Las normas citadas establecen unprivilegio espeaalconuCNCom. enpleno,8-VII-81.en E.D..94-648.9CNCW. SALA C, ll-lX-Bl, E.D.,96-500.208 LECCIONES YENSAYOSlosrequisitosdel 25% delprecio pagado yel destino de vi-vienda del inmueble.Pero, qu ocurrir si el inmueble no es-t destinado a vivienda?Deberel acreedor del boleto con-currir con los demsacreedores,reducindose su crdito?Larespuestaesarmativa, ysin duda lamayorade estoscasos ocurren a causa dellargo tiempo quetranscurre entreel boletoyla escrituracin. En eseplazoel vendedorpuederealizardesquiciosnancierosycaer enfalencia,soportandoelcompradorlosperjuiciosde actos de su deudorposterioresa la rma del boleto.Sinembargo,las normas referidas son sucientementeprotectorasde un actoqueen otros casos no est tutelado demodoalguno.3)Onerosidad sobreviniente de la prestacinLa excesiva onerosidad sobreviniente en lasprestacioneses un malprovenienteentre otros factores- de lainacin,que aquejenespeciala laArgentina.Ello motiv en la refor-ma de 1968 larecepcinde la teora de laimprevisinen elCdigoCivil (art. 1198, seg. prr.).Esa normapermiteresol-ver el contrato (boleto) cuando unaprestacinse torna excesi-vamente onerosaporacontecimientos extraordinarios e im-previsibles.La otraparte, para poderevitar laresolucin,puedeofrecer unamejora equitativade los efectos del contrato.Esta norma esaplicableesencialmente a dos casosquesedieron a diario. Enprimer trmino,la depreciacinmonetariaconstante,laquecostcompensar, porcuanto en un momentoalguna jurisprudenciano autoriz indexacionesyse aferr alnominalismo.Luegofueprcticaconstante de los tribunalesyde los contratantes la adopcinde ndices inacionariospa-ra elreajustede lasprestacioneszl.Ensegundo trmino,laadopcinparaelpagode una monedaextranjera,con lo cualse evitaba la inestabilidad del circulante vernculo.2En caso dequeel titular del boleto decompraventano alcance a te-ner el 25% delprecio pagadodeber concurrir con todos los restantes acree-doresquirografarios,sumndose a estoque puedehaber acreedores conprivilegios generalesoespeciales.21Verespecialmentelos criteriosadoptados porla CorteSupremadela Nacin en Camuso c.Perquins, Valdez c. NacinArgentiney Viey-tes de Fernndez c. Provincia de Buenos Aires en Fallas 2943134; 295z937;y295:973.Ambas aituau'ones motivaron laaplicacincasi sistema-tica de la teora de laimprevisin.frustrando en numerososcasos lasexpectativasdeadquisicindel inmueblepor partedelcomprador.Recientemente,en marzo de1991,laley23.928 intentosolucionar esteproblema ylos demasdesquicioseconmicosde la inacin:porunlado. suponeun retorno alnominalis-mo;porelotro.establece una oonvertibilidad del dlar esta-dounidense con la moneda nacional.Esto nos abre uninterrogante: contina vigenteel ar-tculo 1198 delCdigoCivil? Larespuestaes armativa. Esporello ue debemospreverlaposibleonerosidad sobrevi-niente enqlasprestaciones bajoeste nuevorgimen.Puede ocurrir ue unaexplosininacionariaacaezca.porloquesi nos erramos a laletrade laley 23.928, noos realizar unajuste equitativo por depreciacinmo-netaria. La actualizacin estprohibida, peronopuede pro-hibirse laequivalencia provenientede unajusticiaconmuta-tiva correctamenteadministrada.quenopuedeserdejadadeladoporun hecho fortuito. Por el otrolado,puedeocurrir uelareglade convertibilidad sequiebre. porloqueel deu ortendraque pagar igualcantidad de monedaextranjera,si seinterpreta questagozade cursolegal.Laley 23.928,al re-formar el artculo 619 delCdigoCivil estableceque porunadeuda en monedaextranjeradebepagarse igualcantidad enmonedaextranjera,modicando as la anterior remisin alasobligacionesde dar cantidades de cosas. Pero de modo al-gunolaley23.928 le da a una monedaextranjerael carcterde cursolegal, y tampoco impidelaplenaaplicacin_delar-tculo 1198 delCdigoCivil,ante cambiosdesproporcxonadoseimprevisiblesdecualquiermonedaextranjera.Todas estas eventuales situacionesexigenarmardeu-didamentequeen todos esos casos sera deaplicamnla doc-trina de la imprevisin.'lrasladado esto a los boletos decompraventa.vemosqueuna alteracin de lasprestaciones quiebrala ecuacrnyoneen una situacininseguraal titular del_boleto.Estedeeraremover una accinjudicial paraunremuste eqmtatwo. Porroue de nuevo vemosqueel titular del boleto es el masper-judicado, porellargo tiempo que puededurar un0033"esandole,con laconsiguiente posibilidaddequeno se reali-cereaiuste alguno, yse resuelva el contrato. Vemos as otra210 LECCIONES YENSAYOSsituacin enqueel boleto decompraventave cifrada su suer-te al destino econmico.4)Falta de asentimientoconyugalEl artculo 1277 delCdigoCivilexige paratodo acto dedisposicinogravamende bienesregistrables ganancialeselasentimiento delcnyugedelpropietario,el cual esreempla-zableporuna autorizacinjudicial.De tratarse de bienesropios,elcnyugedelpropietariodebe manifestarquenoayen el inmueblehijosmenoresoincapaces.Ms all de discutirse acerca de si el boletoimportaunacto de disposicin,o si el acto de disposicinaquese reerela norma es laescrituracin, puedeocurrirqueenalgunosboletos falte el asentimientoconyugal.Deprestarseel asentimiento delcnyugeen elboleto,s-te nopuede negarloen laescritura, ya quesi laleyautorizaacompelerelcumplimientodel consentimiento delpropieta-rio,conmayorraznpuedetenerseporasentido el acto con lasuscripcindel boleto. Por lo cual en ese caso elcompradornotendr biceparauna escrituracin forzosa. Asimismo nadaimpide quecon la rma del boleto se establezca un asenti-mientoanticipado.. . Pero existir unaproblemticacuando slo elpropieta-rio rma elboleto,no hacindolo sucnyuge.Creemosquedenegarseelcnyugea asentir el acto en el momento de la es-crituracin,el boleto decompraventano ser nuloporfaltartalasentimiento, peroel titular del boleto tendr entonces asucargouna accin de escrituracinque para prosperarde-ber adems solicitar una autorizacinjudicial parala escri-turacin,lo cual no seaseguraenningncaso.22Borda, Guillermo,Tratado de Derecha Civil-Familia,T.I,n'401,Perrot,BuenosAires,1984. Este autordistingue segn que:a) el vendedoroculte su estado decasado,encuyocaso nopuedeescriturarseyse abre laaccin dedaos; b) no se oculte su estado decasado, perosecomprometaaobtener el asentimiento delcnyuge,caso enquetambin se resuelve endaos laobligacin si el cnyugenoprestatalasentimiento; c) se omite to-da referencia al estado delvendedor,caso enquetambin se resuelve endaos laobligacinI ya quenopuede alegarbuena fe. Ypor ltimo, d)pue-de condidonarse la ecacia del acto aqueelcnyugeasienta en el momen-to de la escrituracin. En cuanto a la accin de subrogacin paraobtener elasentimiento,esteautor,en unaposicin prcticamente aislada,sostienequenoprocede.mm211As.nos encontramos de nuevo conqueelcompradorconboleto debera atravesar unlargocaminojudicialhastalograruna soludnquetal vez no es aqua'ida por el. ya quea tra-ves de la accin desubrogacin. pueden surgirmotivos fun-dadospara queel cnyugenopresteelasentimiento; yde serasi,el juez tampocodar su autorizacin.5) Existencia de varioscompradoresEstahiptesises sin duda la mspeligrosa.Yadijimosquecon la celebracin del boletopuede entregarseo no lapo-sesin.Paraexplicar mejorestahiptesis, partiremosde boletosdecompraventasinentregadeposesin.Unpropietariocondecidida intencin de obtener unaganancia queno corres-pondea su inmueblepuedesuscribir varios boletos a varioscompradores.No existe obstculoparaello. Para rmar unboleto no seexigetrmiteregistral alguno,siendo lo nicopreviouna vericacin del estado delinmueble; yde esa ins-peccinnunca va asurgirsi el vendedor hasuscriptoboletoscon terceros. Loquespuede surgirde esacomprobacin,esque hayotrosposeedores. pero ya dijimos queexcluamos esahiptesisde nuestro anlisis.Elplazo quesedmignaen el o los boletosparaescritu-rar no estampoco obstculo,aunquese trate de unplazocor-to. El vendedorpuedecmodamente suscribir variasprome-sas, asegurndoseobtener con losporcentajesdelpreciodecadaboleto,una sumasuperioralprecioreal del inmueble.As.de todos loscompradorescon boleto,slo unologra-ra obtener el inmueble. Ser el de ttulo de fecha anterior(arts. 593y 596,Cd.Civil),o elprimero queentr enpose-sin del inmueble (art. 594,Cd. Civil). primandoesta ltimanorma. .Pero, cules el futuro de los otroscompradores?Laleylos da el derecho de accionarpordaosy perjmaoscontravendedor (arts. 505,inc.3'; 521,595yconos,Cod._Cw11),sinpeijuiciode las accionespenales pordefraudamn._ _Perocuando el vendedor asume esa actituddolosaymahcrosa.preven ese mismo acto su insolvencia;asimismolos acree-dores con boletoaspirana la obtencin del mmueble, ysev_efrustrada su musan,cuandoya entregaronun valoraproxi-mado al 30% del mismo.'Partimos en este caso dequetodos loscompradorestie-212 LECClONES YENSAYOSnen buenafe, y quean no seentreglaposesinaninguno,porquede no darse estosrequisitos,laleyestablecejustasprioridades(art. 594,Cd, Civil).Pero no es dicilqueocurraque propietarios ycorredo-res,con el afn dedefraudar,vendan con boleto un inmueblea variaspersonas que gozande buenafe, ynoentreguenlaposedin argumentando queno se ha saldado elpreciototal.Si bien estos casos sonpoco frecuentes,lo cierto esquesedan;ms an cuando se venden inmuebles en cuotasynosecumplenlas normasdelasleyes queordenan laregistra-cin de boletos.Qued as denida otra de las tantasproblemticas -ylamaspeligrosa,tal vez- de los boletos decompraventa.6)Embargos, inhibiciones, hipotecas yotrosgravmenesUna de las cualidades del dominioque pretende adquirirel titular del boleto decompraventaes superfeccin.Pero noes raroquecon anterioridad a la rma del boleto decompra-venta,el dominio del vendedor no seaperfecto,oque,en elplazo quetranscurre desde la rma del boleto hasta la escri-turacin,seproduzcansobre el inmueble variacionesqueim-pidanelpleno gocedel dominio alquesepretende llegar.Enefecto,antes de la rma delboleto,el inmueblepuedeestarembargado, hipotecadoo afectado decualquierotromodo. Pero no es unaproblemticatangrave, ya que previa-mente a la rma del boleto un informesobreel asientovigen-te en elRegistrodePropiedad,revelar el estado del inmue-ble. Este informe no tendra efectos debloqueo registral, perodaraseguridadde los actos anteriores a la rma delboleto;ylo mismo deber hacerse a n de saber si el vendedor se en-cuentra inhibido o noparaladisposicindebienes, ya quehaysolicitudes de informes a tal efecto.Pero elmayor problemaexiste cuando se afecta la plenitud del dominiopormedio de actosposterioresa la rma delboleto;cuando lapropiedad perfectadelinmueble, paralosterceros, sigueestando en cabeza del vendedor.23Como hacen notar Llambss-Alterini enop. cit.,comentario al art.2503,Cd. Civil: Losembargoso inhibiciones son institutos de Derechoprocesala la manera de los derechos reales en Derechocivil,con lo cual eldominio del titular se hallada desmembrado.2No asparalaspartes,susherederos,el funcionario del actoylosmm213Sui innumerable las frecuenteshiptesis queseprodu-cenenlapracticainmobiliaris.Enestoscasos.vaatenertheimportanciala posesin que puedatener el titular delto.De tratarse de unposeedorcon boleto decompraventa.nos encontremos conquese encuentraprotegidode ciertos ac-tos, yds otros no. Por elargumentodel artculo 3136ysunota delCdigoCivil.sabemosqueel acreedorhipotecarionoslo debe tener buena feobjetiva. quees el debido conocimien-to de la situscinregistral.sino tambin debe tener buena fesubjetiva. queabarca el debido conocimiento de situacionesgn:no sonsusceptiblesderegistro,tales como laposesin.tanto se armaqueunahipotecano seraoponiblealpo-seedor conboleto, yn queel acreedorhipotecariodebe tener ladebida de vericar el estado delinmueble. yall to-mara oonocimento del hecho de laesin,u otros estadosdehecho, que puedentenerprior-idasobre l.Tambin, y porlos mismosargumentos,elposeedorconboleto se encuentraprotegidode todos los actos del vendedorconterceros, que porla ndole del acto,conllevan el deber decomprobarel estado de hecho de lapropiedad.Sei-lanejem-plosde tales actos la constitucin de un derecho real deuso.usufructo ohabitacin,un derecho real degarantacomo laanticresis. y cualquieractoque impliqueen el futurotalconstitucin. El edor con boleto se encontraratambinprotegidodequier tipode venta aterceros,sea medianteboleto o directamenteporescritura. Claroqueen todas estashiptesisser acargodelposeedorcon boleto lapruebadelconocimento de la posesin. por partede esos terceros.Pero.contrariamente a lodicho.elposeedorcon boleto,hasta tanto nopublicitesu situacinregistralmente.no seballaprotegidode los actospersonalesdel vendedor,comotampocode los actos de ejecucinde los acreedores del vende-dor. Elpropietario que guraen elregistro, quees elvende-dor del inmueble alposeedorcon boleto, puedeconstituirsetestigos,losquenopueden amparsrseen el desconocimiento del acto (art.20, ley17.801yart.3135,Cod. Civil).I25Llambns-Altsrini, op.sit,comentarioal art.2505,cod. Civ. Alte-rini. ap.cil.Cqblsn, op. al, p.29.aIbidem.214 LECCIONES YENSAYOSendeudor, ador,avalista de ttulos ocualquierotro modo deobligara supersona,sinquele searequeridoun rastro desus bienes.As,los acreedoresprocederana vericar slo re-gistralmentela existencia de bienes de susdeudores, y proce-deran a trabar medidas deresguardode su crdito sobre di-chosbienes; yen caso de nolograr ubicarlos,solicitaran lainscripcinde una inhibicingeneralde bienes sobre laper-sona del vendedor. Sinembargo,considero discutible laprio-ridad deaquelacreedor sobre el titular delboleto, ya quelainhibicingeneralnoimplicauna relacin directa sobre elbien, porloque primaria laposesin.Pero ocurrequecuando el titular del boleto se halla enposesindel inmueblegeneralmenteesporquehapagadoelpreciototal ogran partede l alvendedor,con lo cual el ven-dedor no es afectadoporlas medidas cautelares dictadas so-bre supersonao susbienes,sinoquelapersona quedebersoportartales medidasy, por consiguiente,deudasajenas,ser el titular del boleto decompraventa y poseedordel bien.En cuanto al titular del boleto decompraventaalqueno se le ha hechoentregade laposesin,ste se encuentratodava msdesprotegido:no slo ser vctima de todos losactosporlosqueel vendedorobligaa supersona, yde lasconsiguientes ejecucionesde acreedorespersonales,sinoquetambin serquien soportelas deudas constituidasporhi-poteca, anticresis,o constitucin decualquierotro derechoreal, ya quenopuede exigrselesa dichos tercerosquesecomportan diligentementefrente alregistro, quedeban cederfrente a un actoqueno sepublicitni mediante un hechopo-sesorio.As,vemos de nuevoqueel titular del boleto decompra-venta,aun cuando tiene laposesindelinmueble,se halladesprotegido, ysu derechopuedeseraniquiladotantoporelvendedor comoporterceros.Dems est decirquetodas lasproblemticasenuncia-das no seagotan, y que podranexistirotras, pudiendoen laprcticacombinarse todas lashiptesismencionadas.RGIMEN DE REGISTRACIN DE ALGUNOS BOLETOSComodijimosen elprimer acpitede estetrabajo,la in-.migracindeprincipiosde estesiglovino con una fervientemsnm215voluntad dearraigo. yelarraigoseproducaa travs de lacomprade un terrenoparaconstruir. Pero estos hombres deesprituprogsistafueron vctimas deinescrupulososintere-sesqueven an un lote a variaspersonas.Por ello esqueen 1950 sepromulglaley 14.005.queestablece unrgimenderegistracinde los boletos de com-praventa que tengan por objetola venta deinmuebles frac-cionados enlotes. y cuyopreciosesatisfagaen cuotas (art.1'). Paraprocedera la venta delinmueble,elproietario de-be anotar en elregistrocorrespondientela daracin deprocedera vender su bien de talmodo.acompaandoun cer-ticado de escribano sobre lalegitimidad extrinseca del ttu-lo. yun lano de subdivisin (art. 2). Elcontrato no es nuloor la faltaderegistracinpor partedelpropietario, ya queos interesadospuedensolicitar lainscripcin. previaconsti-tucin en mora al vendedoryacargode ste (art. 2). Inclusi-ve la norma autoriza lainscripcindelboleto,si el bien esthipotecado.con asentimiento de los acreedores acerca de ladivisin de la deuda en los diferenteslotes,e inclusivepue-den sercompelidos judicialmente (art. 3).Los benecios de esta forma deenajenacinson muchos:elcompradorobtieneseguridaddequeelpropietarionopo-drenajenarde distinta forma los lotes (art. 5').obtienepre-ferencia sobre el inmueble frente a otros acreedores del ena-'enante.o frente acualquier tercero,siempreue suttuloselleinscriptocon anterioridad(art. 6'), yha iendo satisfe-cho el 25% delprecio puedesolicitar laescrituracin.aunqueel vendedorpuedesolicitargaranta hipotecariaart.7). A51-mismo,elcompradorse beneficia con las limitacioneslegalesa los honorarios deprofesionalesintervinientesycon exen-cionesmpositivas (art. 11, ley14.005).La normativa contiene decididamente la intencin deprotegeral titular del boleto decompraventa,creandounre-gimendeprenotacin que otorga publicidadalacto,e mclusx-ve autoriza la cesin del contrato (art. 10). Pero loquees la-mentable es la falta decumplimientode estaleyen lapractica inmobiliaria;eso seproducetantopor partede losvendedores, que preerenmantenerse registralmentecomopropietarios plenos,lo cual lesposibilitarealizar actosfrau-dulentos, y porloscompradores,ueen sugran mayora 1g-noran estergimen, ysonsorprendos en su buena fe..Seriapositivo queseincluyeraen estaleytodotipode216 LECCIONES YENSAYOSinmuebles, yno slo lotes destinados alfraccionamiento,locualposibilitarala registracinde toda clase de boletos.PROPUESTA DE TOMA DE CRITERIOS PARA PALIAR LAINSEGURIDAD JURDICA DEL BOLETO DE COMPRAVENTAAtendiendo a lainseguridad jurdica que provocanlosboletos decompraventaes necesarioquelaspartesdel actoylosjuzgadoresde los conictosqueseproducenasuman unadecidida actitud con nes a laregularizacinde la Situacinde los titulares de boletos decompraventa. As, podemosdife-renciar los criteriosquedebieran tomar en cuenta los com-pradores, ylos criteriosytendenciasquedebieran afu'marlosjueces.Criterios a tomar en cuentapor partede loscompradoresEs necesarioquelaparte compradoraen un boleto seprevenga,antes de suscribir lapromesa,mediante asesora-miento conabogadosoescribanos,los cuales leS informarnacerca de todos los eventuales conictosque puedaocasio-narles laoperacininmobiliaria.Asimismo,tomarn recau-dos a n de vericar elpoderdedisposicinde la vendedora.Comopaso previoalboleto,deben obtenerse informes delas condiciones enquese encuentra el dominioquesepreten-deadquirir,como as tambin acerca de una eventual inhibi-cingeneralde bienes de la vendedora.De tratarse de unplazobreveparaescriturar,el informepuedeserreemplazado porun certicado de dominio e inhi-biciones,loque provocaunbloqueo registral,eimpideal ven-dedordisponerdel bien a favor de un tercero Si no eSluegodetranscurrido elplazo legal.Previamente a la rma delboleto,es convenientequesehaga entregadel ttulo del inmueble alcomprador.Tambin esimportante quelaspartes asegurenlamayorde lasdiligenciasa n deque, pagadaunaimpor-tantepartedelprecio,sehaga entregade la posesin,lo cualotorgaraal titular del boleto todas lasprioridadesde la mis-marespectoa tercerosqueconozcan de esehecho, y puededarprioridad respectodealgunasSituacionesregistrales.Igualmente importanteresulta rearmar laplena vigen-mm217dadelaley 14.006ytenderaquocuandosevendantodnsloslotesaplazospamediodeeuotas,sebagaoonoceralaspar-teslasmodalidndesdedicbaley;asseevinrnnumerosospleitos originados porestafas.Porltimo.es necesariopromover juiciosde escritura-cin ante el menor incum''ento de lasobligacionesasumi-dasporlavendedora,so 'citandoy trabando.como trmiteprev-ioa la noticacin de lademanda,medidas cautelamtales como lasprevistasen los cdigos rituales.Criteriosytendencias oadoptar porlosjuecesEnprimer lugar,deben rearmar-se todas las normasprotectorasde la posesin,lascuales.aligual quelas normassobreregistro.sirvenparalaproteccinde terceros. Son slodos modos depublicitar derechos.no sonexcluyentes,sino concurrentes. No uede pretenrreueporno conocerun becbopormedio elregistronopuedaoonocrseloporotro medio.Asimismo debe tenerse un conce torestringidode labuena fe. No olvidemosquela sola du acerca de la buenafe la hacedesaparecer(art. 4006ysunota, CdigoCivil). De-be tenerse la creencia absoluta acerca de lalegitimidaddelttulo del autor. As debe tenderse a una buena fe no slo ob-jetiva,sino tambinsubjetiva; portantoaquellos que gozande mala fe nopodrantenermejorderechoqueelposeedordebuena fe del inmueble.Porltimo.ha depromoverseentre losjuecestendenciasalograr mayorceleridad en el dictado de medidasprecauto-riasque protejanlos derechos derivados de los boletos decompraventa.CONCLUSIONESEn elpresente trabajocreemos haberexplicadolapro-blemtica del boleto decompraventa,la cual no debeperma-Coghlan, op. cia, p.29.218LECCIONES YENSAYOSnecerolvidada,sinoquedebe ser tenida constantemente encuenta. Deben tambinaplicarselaspropuestas detalladas,con loqueselograraunamayorecacianegocia], mejorad-ministracin dejusticia y mayor seguridad jurdica.Es nuestro deseoqueelpresente ensayosea tomado encuentaparaotrostrabajos, yaspodertender a una reformaquebrindemayor proteccina los titulares del boleto de com-praventa.


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