Download - LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO · LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO ... Equipamentos e Instalações localizados na Rodovia BR 163, ... De acordo com a inspeção efetuada no local nos


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N.º PROPOSTA : 48745.0 N.º LAUDO : 70178 / 70179 SOLICITANTE : Capital Administradora PROPRIETÁRIO : Magna Administração e Participações Ltda FINALIDADE : Dação em Pagamento ENDEREÇO : Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras – Zona Rural -

Coxim - MS

VALORES DA AVALIAÇÃO:

VALOR DE MERCADO: R$ 10.043.146,00

VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA: R$ 6.861.286,00

VALOR DE LIQUIDAÇÃO IMEDIATA: R$ 4.852.856,00

Considerando o imóvel e bens móveis livres de qualquer ônus, posse, domínio,

hipoteca ou desapropriações que pesem sobre os mesmos e para a finalidade

específica para a qual foi destinada esta avaliação, para a data base 31 de Maio de

2016. O valor citado acima se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja, não

podendo servir de base para outras finalidades, para isso os critérios de avaliação

bem como os valores deverão ser reanalisados.

São Paulo, 14/julho/2016.

Este documento foi assinado por AC SERASA SRF ICP-BRASIL. A lei brasileira, conforme Medida Provisória 2.100-2, determina validade legal para qualquer documento digital certificado pela ICP-Brasil.

SETAPE

ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES CREA-SP 0183298

WALDIR ALVES

TEIXEIRA

JUNIOR:25794

805870

Assinado de forma digital por

WALDIR ALVES TEIXEIRA

JUNIOR:25794805870

Dados: 2016.07.15 17:55:43 -03'00'


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ÍNDICE

MÓDULO 1 ....................................................................................... 5

MÓDULO 2 ..................................................................................... 18

MÓDULO 3 ..................................................................................... 28

MÓDULO 4 ..................................................................................... 59

MÓDULO 5 ..................................................................................... 61

MÓDULO 6 ..................................................................................... 74

MÓDULO 7 ..................................................................................... 83

MÓDULO 8 ..................................................................................... 84

MÓDULO 9 ................................................................................... 108

RESUMO DA AVALIAÇÃO .................................................................................................. 5

AVALIAÇÃO DO TERRENO .............................................................................................. 18

AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS .................................................... 28

AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS ....................................................................................... 59

METODOLOGIAS E CRITÉRIOS ...................................................................................... 61

ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO .............................................. 74

BENS MÓVEIS – RELATÓRIO ANALÍTICO ...................................................................... 83

FOTOS .............................................................................................................................. 84

DOCUMENTOS UTILIZADOS ......................................................................................... 108


4

MÓDULO 10 ................................................................................. 109

LISTA FORNECEDORES ................................................................................................ 109


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MÓDULO 1

RESUMO DA AVALIAÇÃO


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M.1. INTRODUÇÃO

A SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do Patrimônio e Engenharia

Ltda., inscrita no CNPJ-MF sob o no 44.157.543/0001-92, com sede na Rua Paes

Leme, 524, cj. 121, São Paulo, SP, contratada pela Capital Administradora procedeu à

avaliação de um imóvel, Máquinas, Equipamentos e Instalações localizados na

Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras – Zona Rural – Município de Coxim -

MS, para a finalidade de Dação em Pagamento, com data base para 31 de Maio de

2016.

O resultado da avaliação, bem como critérios técnicos, método adotado, nível

de precisão e fundamentação, definições técnicas, procedimentos para a

determinação de valores estão detalhados neste laudo, onde estão especificados os

objetos da avaliação e memoriais de cálculo.

M.1.1. ESCOPO

Esta avaliação tem por finalidade determinar os valores de mercado, de liquidação

forçada e de liquidação imediata, dos bens móveis e imóveis pertencentes ao Frigorífico

Margen Ltda, localizados na unidade industrial situada na Rodovia BR 163, Km 747 -

Fazenda Palmeiras – Zona Rural – Município de Coxim - MS. O imóvel está ocupado e

funciona uma unidade da JBS.

M.1.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

De acordo com a inspeção efetuada no local nos dias 17, 18 e 19 de maio de

2016, com acompanhamento do Sr. Alessandro, funcionário da JBS, que colaborou e

mostrou as delimitações do terreno e das construções, com elementos fornecidos

pelo solicitante e dados obtidos em várias fontes cadastrais, as características

principais do objeto da avaliação são as seguintes:


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M.1.2.1. LOCALIZAÇÃO

Tipo do Imóvel Industrial – Frigorífico utilizado pela JBS

Proprietário Magna Administração e Participações Ltda

Endereço Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras

Bairro Zona Rural

Município Coxim

Estado Mato Grosso do Sul

O Município de Coxim localiza-se na Messoregião do Centro Norte de Mato

Grosso do Sul, Microrregião do Alto Taquari, dista 245 quilômetros da capital Campo

Grande, e limita-se com os seguintes municípios: Corumbá, Sonora, Pedro Gomes,

Alcinópolis, Camapuã, São Gabriel do Oeste e Rio Verde de Mato Grosso.

Mapa de Localização do Município de Coxim


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Mapa de Localização do Avaliando

Imagem de Localização do Avaliando


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Durante a vistoria de campo foram levantadas algumas coordenadas planas no

sistema UTM, com auxílio de um aparelho GPS, de acordo com o Sistema Geodésico

Brasileiro – DATUM SAD 69, em pontos nas extremidades do imóvel, como segue:

E N E N

MRGCXM11 746676 7968302 MRGCXM14 746012 7967567

MRGCXM12 746694 7967953 MRGCXM15 745637 7967866

MRGCXM13 746327 7967731 MRGCXM16 746141 7968083

PontoUTM

Fuso 21 K Fuso 21 K

Rodovia BR 163, Km 747 - Fazenda Palmeiras - Zona Rural - Município de Coxim - MS

PontoUTM

M.1.2.2. ZONEAMENTO

De acordo com a Lei Complementar nº 74, instituída em 03 de outubro de

2006, que dispõe sobre o Plano Diretor do Município de Coxim, e as alterações

posteriores, o terreno avaliando encontra-se dentro dos limites pertencentes à Zona

Rural do Município, e deve se submeter às exigências e restrições referentes a Zona a

qual pertence, e seguir às orientações de preservação do meio ambiente.


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M.1.3. CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

Logradouro Mão

Direção Largura

Qtd Pistas

Traçado Pavimentação Calçadas Guias Sarjetas

Rodovia BR 163

Duas 8,00 m Uma Retilíneo Asfalto Não Não Não

M.1.4. MEIOS NORMAIS DE ACESSO

O acesso ao imóvel é feito pela Rodovia BR 163, por onde trafegam linhas

regulares de ônibus intermunicipais.


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M.1.4.1. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

Uso Predominante: Rural.

Densidade de Ocupação: Baixa

Padrão Econômico: Médio

Distribuição da Ocupação: Horizontal

Área Sujeita a Enchentes: Não

Melhoramentos Públicos: Energia Elétrica, Telefone, Asfalto, Transporte Coletivo.

Transportes Coletivos: Ônibus.

Intensidade de Tráfego: Médio

Nível de Escoamento: Bom

Principais Polos de Influência: Cidade de Coxim - polo turístico da região

Principais Vias de Acesso: Rodovia BR 163, Rodovia BR 359, Rodovia MS 418, Rodovia MS

223, Rodovia MS 423 e Rodovia MS 142

Vista da região


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M.1.5. DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

O terreno do imóvel avaliando está titulado de acordo com a tabela abaixo:

NumeroMatricula Quantidade Cartorio DataRegistro

16.995 40,00 ha Cartório do 1º Ofício de Registro Imóveis de

Coxim - Fichas 1 a 10 27/12/2007

Na matrícula fornecida para a comprovação da titularidade do imóvel, consta

como proprietária a empresa Magna Administração e Participações Ltda.

M.1.6. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

M.1.7. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO


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M.1.8. DESCRIÇÃO DO AVALIANDO

O terreno avaliando possui formato irregular, superfície seca, topografia original

com declividade de 10 a 20%, porém, foram executadas obras de terraplenagem com

cortes, aterros, compactações e nivelamentos de cotas para a implantação das

construções e seu perímetro encerra a área total de 40,00 hectares (1 hectare =

10.000,00 m²), conforme consta na matrícula nº 16.995 registrada no Cartório do 1º

Ofício de Registro Imóveis de Coxim – MS.

O terreno abriga as dependências do Frigorífico Margen Ltda, atualmente

ocupado e funcionando uma unidade da JBS. O terreno fica no km 747 da Rodovia BR

163, sendo o acesso feito inteiramente por via pavimentada em asfalto.


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Delimitações aproximadas do terreno avaliando

Conforme Tabela de Norton, de Classe de Capacidade de Uso do Solo, a

propriedade enquadra-se 100% na Classe VI, renda líquida de pastagens (pecuária

leiteira do tipo médio), sujeita as despesas com práticas conservacionistas em

pastagens. Predomina na região de Paranavaí - PR o seguinte tipo de solo, conforme

quadro a seguir:

Tipo de Solo Descrição

LV50Latossolo Vermelho Distrófico + Argissolo Vermelho-Amarelo Eutrófico + Neossolo Quartzarênico Órtico

RQ31Neossolo Quartzarênico Órtico + Latossolo Vermelho Distrófico + Neossolo Litólico Distrófico

PVA65Latossolo Vermelho-Amarelo Distrófico + Neossolo Quartzarênico Órtico + Neossolo Litólico Distrófico


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Segue mapa do tipo de solo encontrado no Município de Coxim - MS.

Tipo de solo no Município de Coxim - MS – Fonte: IBGE

M.1.9. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO

Não foi fornecida a documentação do imóvel, recomenda-se a apresentação e

análise da matrícula atualizada

Para esta avaliação foram considerados: o imóvel e bens móveis. Os valores

determinados nesta avaliação consideram os equipamentos instalados e integrados

no processo produtivo em que se encontram, bem como ao imóvel em questão. Caso

estes equipamentos sejam separados deste contexto, isto é, tratados de forma

isolada, estes valores deverão ser revisados.

Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de

hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou

problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização.


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As informações e dados técnicos, bem como a documentação fornecida para a

elaboração deste relatório são, por premissa, consideradas boas e válidas, não tendo

sido efetuadas análises jurídicas ou medições de campo exceto estimativas “in loco”

para algumas benfeitorias e construções. Não foram efetuadas medições para

comprovação da área acima, não sendo possível tecnicamente conciliar a vistoria

física do imóvel com a documentação do mesmo em anexo, bem como análise da

matéria jurídica nela expressa, pois não é este o objetivo deste trabalho.

Presume–se que não existam condições obscuras ou não aparentes, com

relação ao imóvel e aos bens móveis que os tornariam com mais ou menos liquidez.

Nenhuma responsabilidade é assumida por estas condições ou pelos serviços que

possam vir a se tornar necessários para a descoberta desses fatores.

O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou seja,

Dação de Pagamento, não podendo servir de base para outras finalidades, pois para

tanto os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser re-analisados.

Vale ressaltar, que as informações prestadas junto ao Laudo de Avaliação não

têm cunho definitivo sobre a propriedade, litígios ou alienações dos referidos bens,

sendo tão somente uma análise baseada nas diligências da vistoria e/ou informações

recebidas. Considerou-se que o imóvel mostrado seja o mesmo descrito na

documentação fornecida.

Os bens móveis foram avaliados “no estado” aparente que foram vistoriados.

Não foram feitos testes de funcionamento e qualidade nos mesmos. Eventualmente

para os equipamentos que não estão em operação, podem estar faltando alguma peça

ou acessórios dos mesmos, não sendo possível identificá-los.

O Laudo é considerado pela SETAPE – Serviços Técnicos de Avaliação do

Patrimônio e Engenharia Ltda. como documento sigiloso, absolutamente confidencial,

ressaltando-se que os trabalhos não devem ser utilizados para outra finalidade que

não seja a estabelecida no termo de referência.


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M.1.10. SITUAÇÃO DE MERCADO

O mercado imobiliário na região para imóveis rurais encontra-se equilibrado, com

vários imóveis disponíveis preparados para pastos e culturas, no entanto, o volume de

negócios realizados é inferior a anos anteriores, o que mantém os preços em patamares

condizentes com a situação econômica do país, não havendo divergências gritantes entre

as ofertas, apenas valorização ou desvalorização por localização, acesso, tipo de terra e

outros aspectos importantes na determinação do valor da propriedade.

Nível de Oferta: Média

Nível de Demanda: Média

Absorção: Média

Desempenho do Mercado Atual: Equilibrado

M.1.11. RESUMO DE VALORES IMÓVEL

Descrição Quant Un Custo Novo

(R$) Custo Depreciado

(R$)

Terreno 40,00 ha 301.736,00 301.736,00

Edificios 6.660,57 m² 12.441.261,00 8.982.860,00

12.742.997,00 9.284.596,00

Valor de Mercado F. Ciomercialização 0,90 R$ 8.356.000,00

Valor de Liquidação Forçada F. Liquidação 0,70 R$ 5.849.000,00

Valor de Liquidação Imediata F. Liquidação 0,50 R$ 4.178.000,00

M.1.12. RESUMOS DE VALORES

Descrição Valor de

Mercado (R$) Vlr. Liq. Forçada

(R$) Vlr. Liq. Imediata

(R$)

Imóvel 8.356.000,00 5.849.000,00 4.178.000,00

Maquinas e Equipamentos 1.687.146,00 1.012.286,00 674.856,00

Total 10.043.146,00 6.861.286,00 4.852.856,00


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MÓDULO 2

AVALIAÇÃO DO TERRENO


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M.2. CALCULO DO VALOR DO TERRENO

M.2.1. CONSIDERAÇÕES

O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para um

terreno paradigma localizado com frente para a Rodovia BR 163, topografia com

inclinação entre 10 e 20%, uma frente, área de 1,000,00 ha, aproveitamento alto e

inserido na zona rural, e considerando as devidas correções específicas ponderadas

por homogeneizações, para adequá-lo às características do avaliando.

O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado

imobiliário, através de anúncios nos jornais e contatos com corretores, imobiliárias

atuantes, proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidos

que, de acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência:

a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma situação

geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento.

b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos comparativos

devem apresentar contemporaneidade com a avaliação.

c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à

semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau de

aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc.

Em se tratando de uma região rural a pesquisa norteou-se em procurar

elementos na área rural de Coxim, distritos e cidades próximas até uma distância de

80 km do avaliando, para manter as mesmas condições físicas e de ocupação das

ofertas e minimizar possíveis distorções em decorrência desses fatores.

Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram coletadas amostras as quais

foram criteriosamente analisadas e 6 amostras foram selecionadas em função da

localização e grau de semelhança com o imóvel avaliando..


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Segundo pesquisas de dados de mercado, o preço médio unitário do terreno é

de R$ 6.826,60 / ha, valor à vista, determinado em cálculos apresentados neste

módulo.

Para a determinação do valor de mercado do avaliando é necessária a

utilização de fatores de ajustes para a sua homogeneização. Como o paradigma foi

definido com área de 1.000,00 ha, será aplicado o fator de grandeza de área para

equiparar com 40,00 ha do avaliando e fator de aproveitamento para o terreno devido

as suas dimensões serem reduzidas em comparação com as propriedades rurais em

oferta na região.

ItemÁrea Total

hectareV. Unitário R$/hectare

Fator Área

Fator Aproveitamento

Valor Mercado R$

Terreno Rural 40,00 6.826,60 1,30 0,85 301.736,00

TOTAL 40,00 301.736,00


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M.2.2. HOMOGENEIZAÇÃO DO PARADIGMA

N.Ficha Unitário.Puro

(R$/ha) Fator.Oferta Unitário.Venda

(R$/ha) Fator

Propor.Área Benfeitorias Fator

Localização Fator

Topografia Fator

Homogen. Unit.Homogenizado

(R$/ha)

29260.0 6.989,80 0,90 6.290,82 1,00 1,00 1,07 1,00 1,07 6.731,17

29261.0 6.882,99 0,90 6.194,69 1,00 1,00 1,14 1,00 1,14 7.061,95

29262.0 7.000,00 0,90 6.300,00 1,23 1,00 1,07 0,89 1,19 7.497,00

29263.0 6.000,00 0,90 5.400,00 0,94 1,00 1,23 1,00 1,17 6.318,00

29264.0 10.000,00 0,90 9.000,00 1,00 0,77 1,07 1,00 0,84 7.560,00

29265.0 4.500,00 0,90 4.050,00 1,14 1,00 1,14 1,14 1,43 5.791,50

Limite Inferior R$ 4.778,62 /ha

Média Aritmética R$ 6.826,60 /ha

Limite Superior R$ 8.874,58 /ha

Média Saneada R$ 6.826,60 /ha


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M.2.3. ELEMENTOS COLETADOS

B - Comparativo 29260.0

Endereço: Rodovia BR 163 a 15 Km de Coxim, sentido

Campo Grande, e a 6 km do asfalto, s/nº

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS

Tipo: Sem Edificações

Opção: Venda

Á.Terreno: 1.372,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m

Topografia: caído de 10 a

20%

Superfície: seca Vl.Solicitado: R$ 9.590.000,00

Vl.Terreno: R$6.989,80/ha Situação: Oferta - 0.9 Data: mai/2016

Informante: Silvio Carrato Fazendas - Sr. Silvio - Tel. (67) 3365-7637

C - Comparativo 29261.0

Endereço: Rodovia BR 359 sentido Alcinópolis, a

aproximadamente 50 Km de Coxim e a 15 km do

asfalto, s/nº

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS


Opção: Venda



20%





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D - Comparativo 29262.0

Endereço: Estrada Municipal sentido Pantanal, beira do Rio

Taquari, a 25 Km de Coxim, s/nº

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS


Opção: Venda



10%



Informante: Fazendas Rural - Sr. Valdemiro - Tel. (67) 9922-8054

E - Comparativo 29263.0

Endereço: Rodovia BR 359 sentido Alcinópolis, a 60 Km de

Coxim e a 7 Km do asfalto, s/nº

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS


Opção: Venda

Á.Terreno: 432,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m


20%





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F - Comparativo 29264.0

Endereço: Rodovia MS 223 sentido Silviolândia e São

Ramão, a 27 Km de Coxim, s/nº

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS


Opção: Venda

Á.Terreno: 900,00 ha Á.Construída: 0,00 m2 Testada: 0,00 m


20%




G - Comparativo 29265.0

Endereço: Rodovia MS 215 sentido Município de Pedro

Gomes a 60 Km de Coxim, Km 7

Bairro: Zona Rural

Cidade: Coxim

Estado: MS


Opção: Venda


Topografia: caído acima

de 20%





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M.2.4. MAPA DE LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E ELEMENTOS COMPARATIVOS

M.2.5. TRATAMENTO ESTATÍSTICO

A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média, descartando-se os elementos que excederem este

limite (discordantes). Nesta explanação adotaremos a seguinte notação:

M = média aritmética

q = média saneada


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O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima, segundo as Normas,

deve ser calculado da seguinte maneira, segundo a distribuição t de Student:

sendo:

n = nº de elementos

a = 20% (100 - 80) (incerteza)

S = desvio padrão

sendo:

t (n-1, 10%) é a ordenada de distribuição de Student, com (n-1) graus de liberdade.

O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula:

IC = M ± E0

"q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1, a/2)

Para o teste de hipótese:

sendo:

n = nº elementos

M = média aritmética

q = média saneada

S = desvio padrão

÷ø

öçè

æ´-=

5,0)2/,1(0

n

SantE

÷ø

öçè

æ

-=-

5,0

)()1(

n

SqM

nt


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O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais

e finais.

TRATAMENTO ESTATÍSTICO DO TERRENO

PARADIGMA

Número de Elementos Coletados: 6

Número de Elementos Saneados: 6

Média Aritmética (p/ha): R$ 6.826,60

Desvio Padrão: 690,20

Coeficiente de Variação: 10,11%

Limite Inferior (p/ha): R$ 4.778,62

Limite Superior (p/ha): R$ 8.874,58

Média Saneada (p/ha): R$ 6.826,60

T. de Student: 1,4760

INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior (p/ha): R$ 6.410,70 -6,09 %

Superior (p/ha): R$ 7.242,50 6,09%

AVALIAÇÃO DO TERRENO PARADIGMA

Área do Terreno Paradigma: 1.000,00 ha

VALOR DE MERCADO DO PARADIGMA

Unitário Saneado (p/ha): R$ 6.826,60

Valor do Terreno Paradigma:

R$ 6.826.603,00

INTERVALO DE CONFIABILIDADE

Inferior: R$ 6.410.703,72

Superior: R$ 7.242.503,07


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MÓDULO 3

AVALIAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS


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M.3.1 DESCRIÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Sobre o terreno retro mencionado existem construções, que perfazem a

área construída total de 6.660,57 m², cujas descrições serão fornecidas a seguir:

Tipo: Portaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Concreto.

Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 3,00 m

Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira.

Área.Constr.: 10,89 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular

Piso: Cerâmica.

Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada.

Forro: PVC.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.

Outros: Toldo


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Tipo: Batedor de Ganchos N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Madeira

Área.Constr.: 23,76 m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

Piso: Cimentado Comum.


Forro: Madeira.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.


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Tipo: Casa da Balança Nova -

JBS

N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Cerâmica.


Forro: PVC.

Caixilhos: Alumínio.

Porta: Vidro.

Outros: Cobertura Anexa


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Tipo: Casa da Balança Antiga N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples







Forro: PVC.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.


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Tipo: Administrativo N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio



Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Concreto.

Área.Constr.: 305,05 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples

Piso: Granilite, Porcelanato.

Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Madeira, Massa Desempenada Pintada.

Forro: Gesso.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Madeira, Vidro Temperado.


34

Tipo: Casa do Rádio N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Laje de Concreto. Estr.Cobertura: Concreto.




Forro: Laje.

Porta: Ferro.

Tipo: Capela N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Madeira, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Concreto.


Piso: Ladrilho Cerâmico.

Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Vãos Abertos.

Forro: Sem forro.


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Tipo: RH, Ambulatório Médico

e Qualidade

N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Médio





Piso: Granilite.


Forro: Madeira.

Caixilhos: Alumínio, Ferro.

Porta: Alumínio, Ferro.


36

Tipo: Refeitório e Cozinha N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Granilite.

Parede: Alvenaria, Azulejos 1/2 Altura, Massa Desempenada Pintada.

Forro: Laje, PVC.

Caixilhos: Ferro.


Outros: Toldo

Tipo: Área de Convivência N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior

Cobertura: Metálica, Telhas Cerâmicas. Estr.Cobertura: Metálica


Piso: Granilite.

Parede: Vãos Abertos

Forro: Sem forro.

Outros: Estrutura apoiada nos prédios vizinhos


37

Tipo: Vestiário Feminino N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples




Depend.Internas: Divisórias de Ardósia


Piso: Granilite.


Forro: PVC.

Caixilhos: Alumínio.

Porta: Alumínio.


38

Tipo: SIF N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Granilite.


Forro: Laje.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro, Madeira.


39

Tipo: Casa do Tanque N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Madeira, Telhas de Fibrocimento. Estr.Cobertura: Madeira.




Forro: Sem forro.

Porta: Ferro.


40

Tipo: Matadouro Sanitário N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto

Pré-

Moldado.


Piso: Granilite.


Forro: Sem forro.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.


41

Tipo: Casa de Resíduos N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples







Forro: Sem forro.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.


42

Tipo: Almoxarifado e Oficina N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples


Revest.Externo: Massa Desempenada Pintada. Pé.Direito: 6,00/3,00

m

Cobertura: Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto

Pré-

Moldado.

Depend.Internas: Mezanino


Piso: Cerâmica, Cimentado Comum.


Forro: Laje, PVC, Sem forro.

Caixilhos: Ferro.


Outros: Toldo


43

Tipo: Expedição e Abate N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Concreto.

Área.Constr.: 1.646,86

m²

Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples

Piso: Cerâmica, Concreto, Porcelanato.

Parede: Alvenaria, Azulejos Até o Teto, Massa Desempenada Pintada, Isopainel.

Forro: Isopainel.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Alumínio, Enrolar de Aço.

Outros: Câmaras Frias. Túneis de Congelamento. Sistema de Exaustão. Rede de Hidrantes. Ar

Condicionado. Subsolo. Mezanino. Toldo. Anexos de Apoio.


44

Tipo: Cobertura do

Compressor

N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Superior

Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,40 m

Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica.

Depend.Internas: Paredes ao redor de prédios vizinhos



Parede: Vãos Abertos, Tela Metálica

Porta: Ferro com Tela Metálica.


45

Tipo: Cobertura de Passagem N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Granilite.

Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Vãos Abertos.

Forro: Sem forro.


46

Tipo: Subestação Elétrica N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples



Cobertura: Metálica, Telhas Trapezoidais Metálicas. Estr.Cobertura: Metálica




Forro: Sem forro.

Caixilhos: Tela Metálica

Porta: Ferro.


47

Tipo: Sala do Gerador N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Cerâmica.


Forro: Sem forro.

Caixilhos: Tela Metálica

Porta: Ferro com Tela Metálica.


48

Tipo: Casa da Caldeira N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Metálica.

Revest.Externo: Telha Metálica Aparente Pé.Direito: 6,00 m


Depend.Internas: Cobertura Anexa. Túnel em estrutura de concreto.



Parede: Telhas Metálicas.

Forro: Sem forro.


49

Tipo: Graxaria N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Metálica.




Piso: Cerâmica, Cimentado Comum.

Parede: Alvenaria, Massa Desempenada Pintada, Telhas Metálicas.

Forro: Laje, Sem forro.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.

Tipo: Curral Padrão.Construt.: Simples

Estrutura: Metálica. Pé.Direito: 2,20 m

Cobertura: Metálica. Estr.Cobertura: Metálica.

Área.Constr.: 1.890,00m² Idade: 20 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

Piso: Chapa Metálica, Concreto.

Outros: Curral com parte à céu aberto com piso em concreto e confinamento em estrutura de ferro

tubular e chapa lisa metálica, e parte acima do nível do solo, com passarela em estrutura

metálica e cobertura em lona.


50

Tipo: Sala dos Motoristas N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Cerâmica.


Forro: PVC.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.


51

Tipo: Casa da ETE N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples







Forro: Sem forro.

Porta: Ferro


52

Tipo: Lavador de Caminhões N.Pavimentos: 1 Padrão.Construt.: Simples





Piso: Cimentado Comum, Concreto.


Forro: Sem forro.

Caixilhos: Ferro.

Porta: Ferro.

Outros: Área do Lavador à céu aberto com rampa em estrutura de concreto armado e parede nas

laterais, altura 2,10 m.

Tipo: Tanques da ETE Padrão.Construt.: Médio

Área: 77,73 m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

Outros: Tanques executados com paredes em alvenaria de blocos cerâmicos, acabamento em

massa desempenada, reforços de concreto armado, impermeabilização interna e

profundidade variada


53

Tipo: Lagoas de Tratamento Padrão.Construt.: Médio

Área: 8.600,00m² Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular

Outros: Quatro Lagoas de Tratamento com dimensões variadas, profundidade média de 3,00 m,

fundo com camada de argila e taludes em concreto armado

Tipo: Muro de Arrimo Padrão.Construt.: Médio

Extensão: 1,10 ml Idade: 20 anos Est.Conserv.: Entre Reparos Simples e

Importantes

Outros: Muro de Arrimo com alvenaria de tijolos cerâmicos revestidos com massa desempenada,

pintura à base de látex, reforços de concreto armado e altura predominante de 2,00 m.


54

Tipo: Poços Artesianos Padrão.Construt.: Médio

Profundidade: 190,00 ml Idade: 15 anos Est.Conserv.: Regular

Outros: Dois Poços Artesianos escavados em aluvião e rocha e tubulação de ferro. Um localizado

entre a Capela e o RH com 80 m de profundidade e outro próximo do Curral e o Matadouro

Sanitário com 110 m de profundidade.

Tipo: Sistema de Iluminação Externa Padrão.Construt.: Médio

Quantidade: 30,00 un Idade: 10 anos Est.Conserv.: Regular

Outros: Sistema de Iluminação Externa composta de postes galvanizados e de concreto vibrado,

altura de 6,00 m, com hastes galvanizadas de 3,00 m, 1 e 2 pétalas, luminária de 440 W,

projetores espalhados em diversos setores da planta, e completo com fiação, condutores e

caixas de passagem.


55

Tipo: Fechamento da Propriedade Padrão.Construt.: Médio

Exstensão: 2.880,00ml Idade: 15 anos Est.Conserv.: Entre Regular e Reparos Simples

Outros: Fechamento da Propriedade executado com tela losangular fixada em mourões retos de

concreto vibrado, altura de 2,00 m, sobre baldrame de concreto.

Tipo: Pavimentação Externa Padrão.Construt.: Médio

Área: 5.500,00m² Idade: 15 anos Est.Conserv.: Reparos Simples

Outros: Pavimentação Externa de ruas, pátios de manobras e estacionamentos executada em

asfalto, concreto e blocos de concreto sextavados, blokret, assentados sobre coxim de areia,

e completa com guias retas e curvas de concreto


56

Tipo: Ajardinamento Padrão.Construt.: Médio

Área: 65.400,00m² Idade: 5 anos Est.Conserv.: Regular

Outros: Ajardinamento feito com grama, arbustos e árvores de pequeno e médio porte


57

M.3.2 CÁLCULO DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

Item Descrição Quant Un Soma Vl Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec 1 Portaria 10,89 m² Sim 1.597,28 15 c 60 45 0,822 17.394,38 14.298,18

2 Batedor de Ganchos 23,76 m² Sim 1.200,44 20 e 60 34 0,637 28.522,45 18.168,80

3 Casa da Balança Nova 12,67 m² Sim 1.636,96 4 c 60 54 0,940 20.740,28 19.495,87

4 Casa da Balança Antiga 11,12 m² Sim 1.547,68 20 e 60 34 0,637 17.210,20 10.962,90

5 Administrativo 305,05 m² Sim 1.796,95 15 d 60 41 0,775 548.159,60 424.823,69

6 Casa do Rádio 3,17 m² Sim 1.795,70 15 d 60 41 0,775 5.692,37 4.411,59

7 Capela 16,65 m² Sim 549,13 8 c 60 50 0,901 9.143,01 8.237,86

8 RH, Ambulatório Médico e Qualidade 139,95 m² Sim 1.545,57 15 d 60 41 0,775 216.302,52 167.634,45

9 Refeitório e Cozinha 191,84 m² Sim 1.597,28 15 d 60 41 0,775 306.422,20 237.477,20

10 Área de Convivência 239,56 m² Sim 322,43 8 c 30 22 0,810 77.241,33 62.565,48

11 Vestiário Feminino 308,86 m² Sim 1.547,68 10 c 60 48 0,880 478.016,44 420.654,47

12 SIF 87,54 m² Sim 1.547,68 15 d 60 41 0,775 135.483,91 105.000,03

13 Casa do Tanque 3,61 m² Sim 1.250,05 20 e 60 34 0,637 4.512,68 2.874,58

14 Matadouro Sanitário 72,64 m² Sim 1.299,65 15 d 60 41 0,775 94.406,58 73.165,10

15 Casa de Resíduos 11,97 m² Sim 900,34 20 e 60 34 0,637 10.777,07 6.864,99

16 Almoxarifado e Oficina 739,35 m² Sim 1.200,44 12 c 60 46 0,858 887.545,31 761.513,88

17 Expedição e Abate 1.646,86 m² Sim 3.204,48 20 d 60 38 0,715 5.277.335,00 3.773.294,00


58

Item Descrição Quant Un Soma Vl Unitário IA EC VU VR Dep Vl Novo Vl Deprec 18 Cobertura do Compressor 28,80 m² Sim 151,54 15 e 30 15 0,512 4.364,00 2.235,00

19 Cobertura de Passagem 34,34 m² Sim 599,97 15 d 60 41 0,775 20.603,00 15.967,00

20 Subestação Elétrica 8,80 m² Sim 1.349,26 20 e 60 34 0,637 11.873,00 7.563,00

21 Sala do Gerador 39,06 m² Sim 1.398,86 15 d 60 41 0,775 54.640,00 42.346,00

22 Casa da Caldeira 179,20 m² Sim 847,82 20 e 60 34 0,637 151.929,00 96.779,00

23 Graxaria 364,66 m² Sim 847,82 20 e 60 34 0,637 309.165,00 196.938,00

24 Curral 1.890,00 m² Sim 218,63 20 e 60 34 0,637 413.217,00 263.219,00

25 Sala dos Motoristas 17,55 m² Sim 1.498,07 20 e 60 34 0,637 26.291,00 16.747,00

26 Casa da ETE 10,50 m² Sim 1.299,65 20 e 60 34 0,637 13.646,00 8.693,00

27 Lavador de Caminhões 184,44 m² Sim 249,14 20 e 60 34 0,637 45.951,00 29.271,00

28 Tanques da ETE 77,73 m² Sim 1.291,80 15 e 50 30 0,659 100.412,00 66.171,00

29 Lagoas de Tratamento 8.600,00 m² Não 124,01 10 c 30 20 0,758 1.066.486,00 808.396,00

30 Muro de Arrimo 1,10 ml Não 297,63 20 f 40 16 0,418 327,00 137,00

31 Poços Artesianos 190,00 ml Não 641,36 15 c 35 22 0,676 121.858,00 82.376,00

32 Sistema de Iluminação Externa 30,00 un Não 2.796,49 10 c 20 11 0,609 83.895,00 51.092,00

33 Fechamento da Propriedade 2.880,00 ml Não 105,72 15 d 30 15 0,574 304.481,00 174.772,00

34 Pavimentação Externa 5.500,00 m² Não 138,08 15 e 30 15 0,512 759.416,00 388.821,00

35 Ajardinamento 65.400,00 m² Não 12,50 5 c 15 10 0,758 817.802,00 619.894,00

TOTAIS 6.660,57 12.441.261,34 8.982.860,06


59

MÓDULO 4

AVALIAÇÃO DE BENS MÓVEIS


60

M.4. BENS MÓVEIS

Seguem abaixo o resumo de valores o laudo referente a avaliação dos bens

móveis. O relatório analítico encontra-se no módulo 7 deste relatório.

M.4.1. RE


61

MÓDULO 5

METODOLOGIAS E CRITÉRIOS


62

M.5. METODOLOGIA

De acordo com as NORMAS (constantes no Módulo 6 deste relatório), a

metodologia avaliatória a ser utilizada deve alicerçar-se em pesquisa de mercado

envolvendo, além dos preços comercializados e/ou ofertados, as demais

características e atributos que exerçam influência no valor do imóvel avaliando.

Em função das características do imóvel avaliando e das disponibilidades de

dados seguros, relativos à obtenção dos valores do terreno e das benfeitorias,

optamos pela adoção de uma conjugação de métodos, quais sejam:

Para obtenção do valor de mercado do terreno adotaremos o “Método

Comparativo de Dados de Mercado”, para obtenção dos valores das benfeitorias

adotaremos o “Método da Quantificação do Custo”. Para a obtenção do valor de

mercado do imóvel como um todo realiza-se a composição do valor do terreno, valor

das edificações e benfeitorias e o fator de comercialização, metodologia está

denominada “Método Evolutivo”.

Para bens móveis, baseando-se nas NORMAS, a metodologia avaliatória é

fundamentada em pesquisas junto a fabricantes e/ou representantes ou através de

cotação de bens com as mesmas especificações ou bens similares ao avaliando. Para

obtenção do valor de mercado, utilizaremos o “Método Comparativo de Dados de

Mercado” e para os casos em que não conseguimos através deste método, será

aplicado o “Método de Custo”.

M.5.1. DEFINIÇÕES GERAIS

M.5.1.1. DEFINIÇÃO DO VALOR DE MERCADO

Definição: O valor de mercado de um bem pressupõe uma situação, em que

as partes interessadas, conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na

situação em que tanto o comprador, quanto o vendedor, estejam interessados, porém

não compelidos a concretizar a transação.


63

M.5.1.2. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO

O valor de mercado foi obtido através da somatória dos valores do terreno e

das construções e benfeitorias e dos bens móveis, aplicando uma depreciação técnica

sobre as mesmas, e um fator de ajuste denominado "Fator de Comercialização".

Definição Fator de Comercialização: “Razão entre o valor de mercado de um

bem e o seu custo de reedição (valor depreciado) ou de substituição que pode ser

maior ou menor que 1,00 (um), em função da conjuntura do mercado na época da

avaliação”

É o fator aplicado sobre o valor depreciado, para o cálculo do valor de

mercado, quando este não pode ser calculado pelo método Comparativo Direto. Este

fator representa a oferta / procura para um bem, num determinado momento, podendo

em função disto, ser menor, igual ou superior à unidade. É calculado analisando-se

transações de bens similares, efetivamente realizadas na região onde se encontra o

bem avaliado, comparando-os com seus respectivos valores depreciados.

Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de

comercialização, podemos mencionar:

· localização do imóvel;

· arquitetura e padrão compatível com o local;

· funcionalidade;

· equilíbrio econômico do empreendimento;

· condições de obsolescência;

· características geoeconômicas da região;

· retração ou euforia do setor imobiliário, etc.

OBS: O valor do fator comercialização utilizado foi de 0,90.


64

M.5.1.3. DEFINIÇÃO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO FORÇADA

Definição: É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma

determinada data de referência, numa situação em que as partes interessadas,

conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação de comprador

interessado, porém não compelido a comprar e vendedor compelido a vender. A

perspectiva de tempo necessário para a venda do bem, considerando o valor de

liquidação forçada é de 6 a 18 meses

M.5.1.4. CÁLCULO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO FORÇADA

Para o cálculo do valor de liquidação forçada, partimos do valor de mercado,

aplicando sobre o mesmo o fator de Liquidação Forçada.

OBS: O valor do fator de Liquidação Forçada utilizado foi de 0,70 para o Imóvel

e de 0,60 para as Máquinas, equipamentos e Instalações.

M.5.1.5. DEFINIÇÃO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO IMEDIATA

Definição: É o valor teórico e mais provável de um bem, para uma

determinada data de referência, numa situação em que as partes interessadas,

conhecedoras das possibilidades de seu uso, encontrem-se na situação de comprador

interessado, porém não compelido a comprar e vendedor compelido a vender. A

perspectiva de tempo necessário para a venda do bem, considerando o valor de

liquidação imediata é de 6 meses

M.5.1.6. CÁLCULO DO VALOR DE LÍQUIDAÇÃO IMEDIATA

Para o cálculo do valor de liquidação imediata, partimos do valor de mercado,

aplicando sobre o mesmo um fator de ajuste.

OBS: O valor do fator de Liquidação Imediata utilizado foi de 0,50 para o Imóvel

e de 0,40 para as Máquinas, equipamentos e Instalações.


65

M.5.2. TERRENO

M.5.2.1. TRATAMENTO DE DADOS

No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores, no qual admite-

se, a priori, a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e

os respectivos preços.

Conforme a NBR 14653-3, os fatores utilizados neste tratamento devem ser

indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados

em períodos máximos de dois anos, e devem especificar claramente a região para a

qual são aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de

homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado específico

que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.

No presente trabalho, utilizamos os fatores que efetivamente contribuíram na

homogeneização. Analisamos o coeficiente de variação antes e depois da aplicação

de cada variável isoladamente, visando a sua redução. Este procedimento foi utilizado,

pois os fatores regionais não foram publicados até o fechamento deste trabalho.

Para a obtenção do valor final do terreno avaliando, temos inicialmente que

determinar os seguintes fatores de ajustes necessários, a fim de compatibilizar as

amostras com o imóvel analisado, a saber:

FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 20% sobre o preço

ofertado, considerando-se a elasticidade da negociação, ocorrido no fechamento.

ATUALIZAÇÃO: não foi necessária vista que os elementos comparativos são

contemporâneos à avaliação.


66

FATOR LOCAL: a transposição que utilizamos no presente trabalho foi

baseada na escala de valores varia de 0 a 10 em ordem crescente (notas atribuídas

ao local), devidamente aferidos para o local avaliando. O fator deve ser limitado

apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor

final do imóvel. Os elementos comparativos não foram transpostos através dos

valores de lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do

mercado imobiliário local.

FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram analisados de

acordo com a sua topografia, comparando-os com o terreno avaliando, tomando-se

como base o seguinte:

Situação Fator

plano 1,00

caído até 5% 0,95

caído de 5 a 10% 0,90

caído de 10 a 20% 0,80

caído acima de 20% 0,70

aclive até 10% 0,95

aclive até 20% 0,90

aclive acima de 20% 0,85

FATOR DE ZONEAMENTO: É o fator de correção para sanear a influência do

coeficiente de aproveitamento e taxa de ocupação existente entre elementos de

diferentes Zoneamentos Urbanísticos.

FATOR SUPERFÍCIE: É o fator utilizado para corrigir a diferença entre terrenos

de superfície seca e terrenos suscetíveis à eventuais inundações ou alagamentos,

brejoso, alagadiço, permanentemente alagado.


67

FATOR DE ÁREA: os elementos comparativos foram corrigidos em função de

sua área, observando-se que existe uma diferença de valores unitários de acordo com

a área do terreno, sendo os de maior área com unitários menores, limitando-se a sua

influência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do

imóvel.

Para tanto, utilizamos à fórmula constante da publicação “Curso Básico de

Engenharia Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antonio Abunahman, 2a. Edição,

Editora Pini:

4

1

÷÷ø

öççè

æ

ndoÁreaAvalia

ativoÁreacompar

Þ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for menor a 30%

8

1

÷÷ø

öççè

æ

ndoÁreaAvalia

ativoÁreacompar

Þ quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avaliando for maior a 30%

FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos

para o local em estudo através do fator aproveitamento ajustado junto ao mercado

imobiliário local, limitando-se a sua influência à parcela com que o mesmo contribui na

composição do valor final do imóvel.

FATOR BENFEITORIAS: Utilizado para homogeneizar terras que apresentam

benfeitorias como casa sede, casas de colonos, curral, cercado para gado, culturas e

outras, que distorcem o valor da terra nua.


68

FATOR CLASSE DE USO DO SOLO: Para a avaliação das terras

utilizou-se a Tabela de Norton de classe de capacidade de uso das terras e seu valor

relativo em gerar renda.

Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe.

Classe de Uso

Critério Escala de Valor %

I. renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de melhoramento e/ou proteção do solo

100

II. renda líquida da agricultura sujeita as despesas com práticas conservacionistas simples

95

III. Renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas conservacionistas intensivas

75

IV renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio)

55

V renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem despesas com práticas especiais

50

VI renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sujeita as despesas com práticas conservacionistas em pastagens

40

VII renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30

VIII renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20


69

M.5.3. CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS

O valor das construções foi obtido baseando-se no estudo “Edificações –

Valores de Venda – 2002/2006” (Adequação) - NBR 12.721-2006, efetuado pela

Comissão de Peritos nomeados pelo M.M. Juiz de Direito Coordenador do Centro de

Apoio aos Juízes da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo e com interpretação

pelo IBAPE-SP, em tabela com múltiplos dos custos das edificações atualizado para

Maio/2016 com R8N divulgado mensalmente pelo Sindicato da Indústria de

Construção Civil do Mato Grosso do Sul, sendo sempre levado em consideração as

depreciações das construções em função da idade aparente, do estado de

conservação e depreciação de ordem funcional.

Para a determinação das depreciações, aplicaremos o “Método Ross-

Heidecke”, cujo valor atual da benfeitoria é obtido através da aplicação do percentual

redutor relativo à depreciação física acumulada (idade e conservação do imóvel).

A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada

item, conforme os padrões seguintes:

Cód. Estado de

Conservação Cód. Estado de Conservação Cód.

Estado de Conservação

a Novo d Entre regular e reparos

simples g Reparos importantes

b Entre novo e

regular e Reparos simples h

Entre reparos importantes e sem valor

c Regular f Entre reparos simples e

importantes i Sem valor


70

M.5.4. BENS MÓVEIS E CONTEÚDOS

M.5.4.1 CRITÉRIOS GERAIS

Os critérios gerais empregados na avaliação dos bens móveis, parte do Ativo

Imobilizado da Empresa foram critérios empregados em serviços de avaliações, para a

finalidade proposta, variando conforme a natureza do bem, que constitui em:

· Verificação de existência de cada bem.

· Verificação do estado de conservação de cada bem.

· Estabelecimento do valor de mercado do bem, face sua obsolescência,

estado de conservação, vida útil e pesquisa de mercado.

· Estabelecimento do valor de liquidação do bem, face sua obsolescência,

estado de conservação, vida útil e liquidez do mercado.

M.5.4.2. DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS BENS MÓVEIS

Verificamos a existência real de cada máquina avaliada conferindo, sempre

que possível, as informações quanto ao fabricante, marca, modelo e demais

características operacionais.

O Frigorífico encontra-se arrendado para a Empresa JBS. Fomos

acompanhados pelo representante do arrendatário, que nos orientou quanto aos

equipamentos de sua propriedade, por eles instalados.

Durante a vistoria foram encontrados bens desinstalados e em péssimas

condições, que em sua maioria encontrava-se em um barracão. Estes bens foram

considerados em nossa avaliação como sucata (estão identificados na própria

descrição).

Download - LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO · LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO ... Equipamentos e Instalações localizados na Rodovia BR 163, ... De acordo com a inspeção efetuada no local nos

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