EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL AVALIAÇÃO DE IMÓVEL
Laudo Técnicode Avaliação
Processo n.º 1008392-26.2014.8.26.0161
EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.
EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA E OUTRO
SEGUNDA VARACÍVEL DE
DIADEMA - SP
fls. 367
JOÃO DORIVAL DE FREITAS Engenharia Civil - Avaliações - Perícias
CREA - S.P. 150.432/D
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA
SEGUNDA VARA CÍVEL DA COMARCA DE DIADEMA SP.
PROCESSO N.º 1008392-26.2014.8.26.0161
EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL
EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.
EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDÚSTRIA E COMÉRCIO LTDA E
OUTRO
JOÃO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,
registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do
Estado de São Paulo CREA/SP - sob nº 150.432/D, perito judicial nomeado e
compromissado nos autos do processo em epígrafe, tendo procedido às
diligências e estudos necessários ao cumprimento da honrosa tarefa que lhe foi
confiada, vem apresentar as conclusões a que chegou consubstanciadas no
presente
LAUDO TÉCNICO DE
AVALIAÇÃO
fls. 368
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Í N D I C E
I.- DAS CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES ........................... 04
II.- DA VISTORIA ............................................................................ 06
III.- DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ............................................ 19
IV.- DA CONCLUSÃO .................................................................... 46
V.- DOS QUESITOS ...................................................................... 47
VI.- DO ENCERRAMENTO ....................................................... 54
ANEXOS
ANEXO 01 ELEMENTOS DE PESQUISA
ANEXO 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA
ANEXO 03 AGENDAMENTO DE VISTORIA
fls. 369
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I.- DAS CONSIDERAÇÕES PREMILINARES
I.1.- Objetiva-se desta perícia a competente avaliação técnica do imóvel situado
na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611 São Lourenço da Serra/SP, bem como
a apresentação de outros esclarecimentos de interesse ao deslinde do feito.
I.2.- Tendo em vista o objeto da demanda, bem como a especificidade da
matéria, tornou-se necessária esta perícia técnica, tendo sido o signatário
distinguido por nomeação do ilustre Juízo (fls. 331).
I.3.- Os trabalhos periciais serão embasados nos parâmetros e procedimentos
estabelecidos pela NBR. 14.653-2 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARTE
2: IMÓVEIS URBANOS, da ABNT - Associação Brasileira de Normas
Técnicas, nos trabalhos técnicos EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA
2002 e NORMAS PARA AVALIAÇÕES NAS VARAS DA FAZENDA
PÚBLICA DA CAPITAL 2004, da Comissão de Peritos das Varas da
Fazenda Pública da Capital, nomeadas por Portarias do Centro de Apoio aos
Juízes da Fazenda CAJUFA; na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS URBANOS IBAPE 2011 e nos estudos: VALORES DE
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS SP e CONVERSÃO DOS
COEFICIENTES H8-2N PARA R8-N, ambos do IBAPE - Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
I.4.- Para acompanhar a perícia e ofertar críticas fundamentadas em parecer, a
Exequente indicou para assistentes técnicos os engenheiros Celso de Sampaio
fls. 370
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Amaral Neto, Jo e Ivan Paulo Mendes Negreiros (fls.
283), bem como apresentou quesitos (fls. 284/286).
I.5.- Os trabalhos de avaliação terão como data base janeiro/2018, que e a
mesma da confecção do presente laudo.
fls. 371
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II.- DA VISTORIA
Após leitura minuciosa dos autos, a perícia dirigiu-se ao imóvel em apreço,
onde procurou observar tudo que direta ou indiretamente pudesse interessar a
presente causa, em especial as atuais condições de conservação das edificações,
benfeitorias, suas características construtivas, topografia, localização, situação e
demais observações técnicas julgadas importantes para a perfeita compreensão
da matéria.
II.1.- DOS MELHORAMENTOS PÚBLICOS
O local onde se insere o imóvel avaliando é predominamentente ocupado por
moradias, sítios e propriedades de natureza rural.
Partindo da região central do município de São Lourenço da Serra, o acesso se
depois torna-se estrada de terra até a entrada do imóvel avaliando, sendo que a
distância aproximada (em linha reta) desta até o centro do município é de
aproximadamente 4,00 km (quatro quilômetros).
O mapa apresentado a seguir demonstra o trajeto a ser percorrido para se acessar
o imóvel.
fls. 372
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II.2.- DO IMÓVEL E SUA LOCALIZAÇÃO
Trata-se de imóvel que pode ser classificado como sítio particular, localizado na
Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611, Bairro dos Carolinos, Município de São
Lourenço da Serra e Estado de São Paulo.
II.2.1.- DO MAPA DE LOCALIZAÇÃO
Destaque para a localização aproximada do imóvel avaliando.
IMÓVEL AVALIANDO
(LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)
SÃO LOURENÇO DA SERRA (CENTRO)
fls. 373
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II.2.2.- DA FOTO AÉREA DO IMÓVEL AVALIANDO
Vista aérea e caminho para o imóvel avaliando.
IMÓVEL AVALIANDO (LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)
Estrada das Carolinas
São Lourenço da Serra
fls. 374
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II.3.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL
O perito procedeu em vistoria e verificação "in loco" das áreas do imóvel avaliando.
O terreno possui formato irregular, de grandes dimensões 436.655,40 m2, ocupado
por
Apresenta-
02), que nos fornece preciosos subsídios técnicos para aferimento do valor do
imóvel e suas respectivas características constitutivas.
II.3.1.- DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
O imóvel encontra-se registrado junto ao Serviço de Registro de Imóveis de
Itapecerica da Serra Matrícula n.º 77.225 (fls. 214/221), com a seguinte
descrição:
IMÓVEL = Um terreno situado em Um Antigo Caminho para
São Lourenço, em zona rural do distrito de São Lourenço da Serra,
Município e Comarca de Itapecerica da Serra, com as seguintes
divisas e confrontações: Inicia no piquete nº.1, cravado ao lado
direito da porteira que dá acesso ao terreno, dai, segue por uma
distância de
43,00 ms. até a estaca 2, onde deflete à direita e segue com o rumo
onde
de 37,00 ms. até a estaca nº.4, onde deflete à esquerda e segue com
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distância de 82,00 ms. até a estaca 6, da estaca 1 à estaca nº.6, o
terreno segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as
terras de Francisco Watanabe, sucessor de Joaquim Pereira de
Camargo e de Pedro Nunes de Almeida, daí deflete à direita e
estaca nº.7, onde deflete à esquerda e segue por uma cerca de
até a estaca nº.8, onde deflete à direita e segue com o rumo de
ms. até a estaca nº.10, onde deflete à esquerda e segue com o rumo
de 46,00 ms. até a estaca nº.12, onde deflete à direita e segue com o
deflete à direita e segue com o rumo de 04º08
52,00 ms. até a estaca nº.14, onde deflete à esquerda e segue com o
rumo de 47º58 a distância de 26,00 ms. até a estaca 15, onde
deflete à direita e segue com o rumo de 44º20
35,00 ms. até a estaca nº.16, onde deflete à esquerda e segue com o
rumo de 62º17 23,00 ms. até a estaca 17, onde
deflete à direita e segue com o rumo de 59º00 e distância de
101,50 ms. até a estaca nº.18, da estaca nº.6 à esta nº.18, o terreno
segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as terras
de Roaldo Hamilton Sgarbi e Celina Piane Sgarbi, sucessores de
Maris de Oliveira, daí, deflete à direita e segue por uma cerca de
arame farpado, 450,00 ms., confrontando com um antigo Caminho
para São Lourenço até a estaca 24, daí deflete à direita e segue com
o rumo de 67º02 E e distância de 20,00 ms. até a estaca nº.25,
onde deflete à esquerda e segue com o rumo de 49º03 E e
distância de 15,00 ms. até a estaca nº.26, onde deflete à esquerda e
segue com o rumo de 32º58 E e distância de 21,00 ms. até a estaca
27, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de 12º32 E e
distância de 74,00 ms. até a estaca nº.28, onde deflete à direita e
segue com o rumo de 37º03 E e distância de 19,00 ms. até a estaca
nº.29, onde deflete à direita e segue com o rumo de 54º32 E e
distância de 38,00 ms. até a estaca nº.30, onde deflete à direita e
segue com o rumo de 68º37 E e distância de 150,00 ms. até a
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estaca nº.31, da estaca nº.24 à estaca n.º31, o terreno segue por
uma cerca de arame farpado e confronta com as terras de Amaro
Reginaldo de Camargo, daí, deflete à direita e segue com o rumo
de 59º28 SE e distância de 67,00 ms. até a estaca 32, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 51º49 SE e distância de 27,00 ms. até
a estaca nº.33, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
58º20 SE e distância de 40,00 ms. até a estaca nº.34, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 53º13 SE e distância de 36,00 ms. até
a estaca nº.35, onde deflete à direita e segue com o rumo de
19º02 SE e distância de 26,00 ms. até a estaca nº.36, onde deflete à
esquerda e segue com o rumo de 35º20 SE e distância de 34,00 ms.
até a estaca 37, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
44º02 SE e distância de 38,00 ms. até a estaca nº.38, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 43º45 SE e distância de 58,00 ms. até
a estaca 39, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
45º07 SE e distância de 24,00 ms. até a estaca nº.40, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 41º30 SE e distância de 39,00 ms. até
a estaca nº.41, onde deflete à direita e segue com o rumo de
29º42 SE e distância de 38,00 ms. até a estaca 42, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 18º25 SE e distância de 30,00 ms. até
a estaca nº.43, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
24º05 SE e distância de 27,00 ms. até a estaca nº.44, onde deflete à
esquerda e segue com o rumo de 24º38 SE e distância de 29,00 ms.
até a estaca nº.45, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
35º08 SE e distância de 33,00 ms. até a estaca nº.46, onde deflete à
esquerda e segue com o rumo de 37º00 SE e distância de 22,00 ms.
até a estaca 47, onde deflete à direita e segue com o rumo de
35º08 SE e distância de 16,00 ms. até a estaca nº.48, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 15º09 SE e distância de 21,00 ms. até
a estaca nº.49, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
33º50 SE e distância de 30,00 ms. até a estaca nº.50, onde deflete à
esquerda e segue com o rumo de 62º38 SE e distância de 25,00 ms.
até a estaca nº.51, onde deflete à direita e segue com o rumo de
52º49 SE e distância de 28,00 ms. até a estaca nº.52, onde deflete à
esquerda e segue com o rumo de 80º58 SE e distância de 35,00 ms.
até a estaca nº.53, onde deflete à esquerda e segue com o rumo de
82º06 SE e distância de 21,00 ms. até a estaca nº.54, onde deflete à
direita e segue com o rumo de 63º35 SE e distância de 57,00 ms. até
fls. 377
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a estaca nº.55, da estaca nº.31 à estaca nº.55, o terreno segue por
uma cerca de arame farpado e confronta com as terras da Bobeta
Comercial e Agricola Ltda, sucessora de Antonio Prata, daí,
deflete à direita e segue com o rumo de 19º02 SE e distância de
83,00 ms. até a estaca nº.56, onde deflete à esquerda e segue com o
rumo de 32º30 SE e distância de 33,00 ms. até a estaca nº.57, onde
deflete à direita e segue com o rumo de 22º43 SE e distância de
17,00 ms. até a estaca nº.58, onde deflete à esquerda e segue com o
rumo de 28º47 SE e distância de 128,00 ms. até a estaca nº.59, onde
deflete à esquerda e segue com o rumo de 32º02 SE e distância de
74,00 ms. até a estaca nº.60, onde deflete à esquerda e segue com o
rumo de 47º20 SE e distância de 29,00 ms. até a estaca nº.61, onde
deflete à esquerda e segue com o rumo de 48º30 SE e distância de
28,00 ms. até a estaca nº.62, da estaca nº.55 à estaca nº.62, o terreno
segue por uma cerca de arame farpado e confronta com terras de
Joan Gilberto Alcaide, sucessor de Manoel Antonio Soares, dai
deflete à direita e segue com o rumo de 02º16 SE e distância de
18,00 ms. até a estaca nº.63, onde deflete à direita e segue com o
rumo de 47º15 SW e distância de 138,00 ms. até a estaca nº.64,
onde deflete distância
de 42,00 ms., até a estaca nº.1, ponto inicial desta descrição, da
estaca nº.62 à estaca nº.1 ponto inicial, o terreno segue por uma
cerca de arame farpado e confronta com as terras de Francisco
Watanabe, sucessor de Joaquim Pereira de Camargo e de Pedro
Nunes de Almeida, encerra o perímetro desta descrição a área de
436.655,40 ms2. CADASTRO Nº- 638.161.009.008-2, área total de
44,2 Há. Fração mínima de parcelamento de 2,0Ha.
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II.3.2.- DA FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL
fls. 379
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II.3.3.- DO LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMÉTRICO
EMPLASA Levantamento Aerofotogramétrico (parcial).
IMÓVEL AVALIANDO
(LOCALIZAÇÃO APROXIMADA)
fls. 380
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II.3.4.- DAS ÁREAS DO IMÓVEL E BENFEITORIAS
No que se refere ao terreno e construções o imóvel possui as seguintes áreas:
ÁREA DO TERRENO (Matrícula n.º 77.225 - fls. 214/221):
AT = 436.655,40 m2 (quatrocentos e trinta e seis mil, seiscentos e
cinquenta e cinco metros e quarenta decímetros quadrados), ou 44,2
ha (quarenta e quatro vírgula dois hectares).
ÁREA CONSTRUÍDA E BENFEITORIAS:
AC1 = Casa Principal (frente) = 194,16 m2 (cento e noventa e quatro
metros e dezesseis decímetros quadrados).
AC2 = Casa de Bomba, Sauna e Banheiro = 18,62 m2 (dezoito metros
e sessenta e dois decímetros quadrados).
AC3 = Piscina (frente) = 74,82 m2 (setenta e quatro metros e oitenta e
dois decímetros quadrados) e volume de 123,45 m3 (cento e vinte e
três metros e quarenta e cinco decímetros cúbicos).
AC4 = Casa do Caseiro (frente) = 114,31 m2 (cento e quatorze metros
e trinta e um decímetros quadrados).
AC5 = Casa Anexa = 36,66 m2 (trinta e seis metros e sessenta e seis
decímetros quadrados).
fls. 381
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AC6 = Bangalô = 14,40 m2 (quatorze metros e quarenta decímetros
quadrados).
AC7 = Casa Principal (fundos) = 152,54 m2 (cento e cinquenta e dois
metros e cinquenta e quatro decímetros quadrados).
AC8 = Piscina (fundos) = 32,00 m2 (trinta e dois metros quadrados) e
volume de 40,80 m3 (quarenta metros e oitenta decímetros cúbicos).
AC9 = Depósito (fundos) = 11,77 m2 (onze metros e setenta e sete
decímetros quadrados).
AC10 = Casa de Hóspedes = 35,67 m2 (trinta e cinco metros e sessenta
e sete decímetros quadrados).
BC11 = Transformador = 1,00 unidade. (benfeitoria)
AC12 = Casa do Caseiro (fundos) = 63,05 m2 (sessenta e três metros e
cinco decímetros quadrados).
AC13 = Galpão = 52,29 m2 (cinquenta e dois metros e vinte e nove
decímetros quadrados).
AC14 = Cozinha anexa = 37,38 m2 (trinta e sete metros e trinta e oito
decímetros quadrados).
AC15 = Cobertura/Garagem = 54,18 m2 (cinquenta e quatro metros e
dezoito decímetros quadrados).
OBS: As construções estão retratadas na Seção Ilustração F .
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II.4.- DAS DILIGÊNCIAS AOS ÓRGÃOS PÚBLICOS
A perícia realizou pesquisa n
município, localizado na Rua Honório Augusto de Camargo n.º 05 São
Lourenço da Serra/SP, para levantar informações técnicas refrente ao imóvel
avaliando.
O servidor Cleber, que atendeu a perícia, forneceu as seguintes informações de
interesse ao imóvel:
Trata-se de imóvel urbano, por estar situado no raio de 6,00 km (seis
quilômetros) do marco zero do município, inscrito no cadastro imobiliário
sob nº 22153.21.01.0001.00.000.
A documentação necessária para construções de natureza residencial é
fornecida e autorizada pela própria municipalidade, desde que não haja
movimentação de terra ou supressão de vegetação.
A CETESB é consultada no caso de empreendimentos industriais.
As informações obtidas na unidade da CETESB, localizada na Rua João Paulo I
n.º 495 EMPLASA
Levantamento Aerofotogramétrico (parcial)
II.3.3.- DO LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMÉTRICO
conta que o imóvel está situado em área de proteção de manancial, necessitando a
observância de normas específicas para eventual construção e/ou movimentação
de terras no local.
fls. 383
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III.- DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Para a avaliação do imóvel adotar-se-á o MÉTODO COMPARATIVO,
estabelecidos nas seguintes diretrizes, ordenamentos e procedimentos técnicos:
NBR 14.653-2 AVALIAÇÃO DE BENS, da ABNT - ASSOCIAÇÃO
BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS; VALORES DE
VENDA
FAZENDA PÚBLICA DA CAPITAL ; NORMA PARA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE 2005; VALORES DE
EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS SP, ATUALIZAÇÃO DOS
COEFICIENTES E CONVERSÃO DOS COEFICIENTES H8-2N para
R8-N, do IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA.
Dentre os diversos métodos, o comparativo é o mais indicado pelos peritos e
profissionais da área de avaliação, bem como pela jurisprudência dos tribunais,
sobretudo pela simplicidade, segurança e praticidade, que permite determinar,
fundado em pesquisas no mercado imobiliario, o real valor do imóvel.
Nesse sentido, o valor decorre da comparação direta com elementos ofertados
e/ou transacionados no mercado, obtidos em pesquisa de campo, contendo o
maior número possível de semelhanças com o imóvel avaliando, tais como:
área, localização, situação, implantação, padronização construtiva e/ou
arquitetônica, além de outras características intrínsecas e extrínsecas.
III.1. DA AVALIAÇÃO DO TERRENO
fls. 384
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Apresenta-se no Anexo 01, 07 (sete) fichas de pesquisa, constituídas por ofertas
imobiliárias que serviram de objeto de comparação com o imóvel avaliando.
O valor unitário provirá da simples divisão dos preços globais pelas respectivas
áreas. A atualização dos elementos de pesquisa far-se-á de acordo com base a
Tabela do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e sobre eles serão
aplicados um percentual de 10% a título de fator oferta ou deságio.
A pesquisa elementos com características próprias e semelhantes às do imóvel
avaliando, especialmente sítios e chácaras de grandes dimensões, dispensa a
aplicação de qualquer fator de correção ou ajuste de valores, tais como: testada
(pela testada diferente da referência), profundidade (pela profundidade diferente
da referência) e esquina (pelas outras frentes existentes), normalmente aplicáveis
na homogeneização de valores de terrenos.
III.1.1.- DO QUADRO PROVENIENTE DO ANEXO 01
Elemento Valor unitário R$/m²
01 .................................................................. 3,47 02 ................................................................... 3,3903 ................................................................... 3,66 04 ................................................................... 4,1405 ................................................................... 3,90 06 ................................................................... 3,5907 ................................................................... 3,61
Os cálculos finais visam :
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i - Extração da média aritmética representativa do valor unitário pesquisado.
ii - O coeficiente de variação da média.
* Os elementos estando dentro dos limites +/- 30%, conclui-se que a média aritmética é estatisticamente representativa.
DOS ELEMENTOS PESQUISADOS TEMOS :
Nº de elementos........................................................07
Média aritmética.....................................................25,76 / 7 = 3,68
-30% da média..........................................................2,58
+ 30% da média........................................................4,78
Obs. Não existem elementos discrepantes
Eis o valor unitário básico, ou metro quadrado médio, que, de acordo com o
tratamento retro, corresponde a um terreno que se situa na mesma posição
geográfica do imóvel avaliando, definido para janeiro de 2018:
qm =R$ 3,68 (três reais e sessenta e oito centavos)
III.1.2.- DO VALOR DO TERRENO
fls. 386
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O valor total do imóvel avaliando pelo Método Comparativo corresponde ao
simples resultado do produto do valor unitário por sua área útil (privativa), sem
qualquer depreciação, ou seja:
VT = qm x S
onde
VT = VALOR DO IMÓVEL PELO MÉTODO COMPARATIVO
qm = VALOR UNITÁRIO = R$ 3,68
S = ÁREA DO IMÓVEL = 436.655,40 m2
logo
VT = 3,68 x 436.655,40 = 1.606.891,90
VT = R$ 1.606.892,00 (valor arredondado)
Eis o valor total do imóvel, definido para janeiro de 2018:
VT = R$ 1.606.892,00 (UM MILHÃO, SEISCENTOS E SEIS MIL, OITOCENTOS E NOVENTA E DOIS
REAIS)
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III.2.- DA AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS
III.2.1.- DO VALOR UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO
A construção será avaliada considerando o Custo Unitário Básico de Edificação
no Estado de São Paulo, padrão R8-N, divulgado pelo Sindicato das Indústrias
da Construção Civil no Estado de São Paulo - Sinduscon-SP.
- 329,24 (um mil, trezentos e vinte e nove
reais, vinte e quatro centavos), conforme publicação obtida na Internet, no
endereço eletrônico, http://www.sindusconsp.com.br, ora reproduzida:
Custo unitário básico no Estado de São Paulo, padrão R8-N, dezembro de 2017
R$/ M2 Participação (%)
Mão de obra (com encargos sociais *) 818,57 61,58
Materiais de Construção 467,92 35,20
Despesas Administrativas 42,75 3,22
Total 1.329,24 100,00(*) Encargos Sociais : 174,45 %
III.2.2.- DO FATOR DE OBSOLETISMO E ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Para a definição do coeficiente de depreciação, conforme critério especificado a
seguir, valer-se-á da adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o
obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de
conservação do imóvel, na determinação de seu valor de venda.
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O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão
construtivos, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao
Estado de Conservação FOC, para levar em conta a depreciação.
O fator FOC é determinado pela expressão: FOC = R + K x (1- R)
onde
FOC = Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação
R = Coeficiente Residual correspondente ao padrão, expresso em decimal
(obtido na TABELA 1 apresentada a seguir).
K = Coeficiente de Ross/Heidecke (obtido na TABELA 2 apresentada a
seguir).
Obtém-
na linha, entra-se com o número da relação percentual entre a idade da
edificação na época de sua avaliação Ie e a vida referencial Ir relativa ao
padrão dessa construção.
na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da
edificação, fixado segundo as faixas especificadas no QUADRO A (apresentado
a seguir).
A idade das edificações na época de suas avaliações - Ie é aquela estimada em
razão do obsoletismo das construções avaliandas, quando deve ser ponderada: a
arquitetura, a funcionalidade e as características dos materiais empregados nos
revestimentos.
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A idade das edificações na época de sua avaliações - Ie não pode ser superior
às suas idades reais, e o estado de conservação não deve ser considerado na sua
fixação.
O estado de conservação deve ser fixado em razão das constatações em vistoria
que deverá observar o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural,
de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive
revestimentos; pesando os seus custos para recuperação total, devendo ser
classificado segundo a graduação consta do QUADRO A.
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TABELA 1
CLASSE
TIPO
PADRÃO
VIDA REFERENCIAL
r - (anos)
VALOR RESIDUAL
- (%)
RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 0
SIMPLES 10 0
CASA RÚSTICO 60 20
PROLETÁRIO 60 20
ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 70 20
SUPERIOR 70 20
FINO 60 20
LUXO 60 20
APARTAMENTO ECONÔMICO 60 20
SIMPLES 60 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO 50 20
LUXO 50 20
COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 20
SIMPLES 70 20
MÉDIO 60 20
SUPERIOR 60 20
FINO 50 20
LUXO 50 20
GALPÕES RÚSTICO 60 20
SIMPLES 60 20
MÉDIO 80 20
SUPERIOR 80 20
COBERTURAS RÚSTICO 20 10
SIMPLES 20 10
SUPERIOR 30 10
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TABELA 2
Ie/Ir*100%
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
a b c d e f g h
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,246
4 0,979 0,976 0,954 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240
8 0,957 0,954 0,933 0,880 0,784 0,639 0,454 0,237
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234
12 0,933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0,231
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0,228
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225
18 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0,222
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218
22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0,403 0,211
26 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0,207
28 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0,204
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,191
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0,187
38 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183
40 0,712 0,710 0,694 0,654 0,583 0,476 0,337 0,177
42 0,701 0,699 0,683 0,644 0,574 0,468 0,332 0,174
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145
56 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376 0,267 0,140
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134
60 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342 0,243 0,127
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,124
64 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118
66 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302 0,214 0,112
68 0,429 0,428 0,418 0,394 0,351 0,287 0,203 0,106
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,100
72 0,378 0,377 0,368 0,347 0,310 0,253 0,179 0,094
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088
76 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221 0,157 0,082
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204 0,145 0,076
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069
82 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056
86 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050
88 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 0,116 0,082 0,043
90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036
92 0,117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078 0,055 0,029
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039 0,028 0,015
98 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020 0,014 0,007
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
fls. 392
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QUADRO A
Ref. ESTADO DA EDIFICAÇÃO:
Depreciação (%)
Características
a Nova 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa.
b Entre nova e regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência.
c Regular 2,52 Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
d Entre regular e necessitando reparos
simples
8,09 Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa.
e Necessitando de reparos simples
18,10 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico.
f Necessitando de reparos de simples a
importantes
33,20 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
g Necessitando de reparos importantes
52,60 Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
h Necessitando de reparos importantes
a edificação sem valor
75,20 Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado.
I Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
fls. 393
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III.2.3.- DOS VALORES DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor da edificação, na forma individualizada, resulta do produto do valor
unitário por sua área, aferido pelo fator de depreciação, ou seja:
VC = qC x AC x FOC
onde
VC = Valor da Construção / Benfeitoria
qC = Valor Unitário da Construção
AC = Área da Construção
FOC = Fator de Obsoletismo
CASA PRINCIPAL FRENTE (VC1)
qC1 = Valor Unitário da Construção
qC1 = 1,212 x R8N = 1,212 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.5.- Padrão Médio)
qC1 = R$ 1.611,04 / m2
AC1 = Área da Casa Principal (frente)
AC1 = 194,16 m2
fOC1 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
fls. 394
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Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC1 = R + K x (1- R)
fOC1 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC1 = 0,7376
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VC1 = 1.611,04 x 194,16 x 0,7376 = 230.720,77
Eis o valor da casa principal frente, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC1 = R$ 230.721,00(DUZENTOS E TRINTA MIL, SETECENTOS E VINTE E UM REAIS)
CASA DE BOMBA, SAUNA E BANHEIRO (VC2)
qC2 = Valor Unitário da Construção
qC2 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC2 = R$ 1.212,27 / m2
AC2 = Área da Casa de Bomba, Sauna e Banheiro
AC2 = 18,62 m2
fls. 395
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fOC2 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC2 = R + K x (1- R)
fOC2 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC2 = 0,7376
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VC2 = 1.212,27 x 18,62 x 0,7376 = 16.649,41
Eis o valor da Casa de Bomba, Sauna e Banheiro, já arredondado, para janeiro
de 2018:
VC2 = R$ 16.649,00(DEZESSEIS MIL, SEISCENTOS E QUARENTA E NOVE REAIS)
PISCINA FRENTE (VC3)
Considerando as características específicas da piscina, edificada em concreto
armado com altura média de 1,50 m, estima-se, com base nos preços praticados
no mercado da construção civil, o valor unitário qm de R$ 400,00/m2.
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VC3 = AC3 x qm = 74,82 x 400,00 = 29.928,00
fls. 396
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Eis o valor da piscina, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC3 = R$ 29.928,00(VINTE E NOVE MIL, NOVECENTOS E VINTE E OITO REAIS)
CASA DO CASEIRO FRENTE (VC4)
qC4 = Valor Unitário da Construção
qC4 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC4 = R$ 1.212,27 / m2
AC4 = Área da Casa do Caseiro
AC4 = 114,31 m2
fOC4 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: f
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,548
fOC4 = R + K x (1- R)
fOC4 = 0,20 + 0,548 x (1- 0,20) = 0,6384
fOC4 = 0,6384
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VC4 = 1.212,27 x 114,31 x 0,6384 = 88.465,79
fls. 397
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Eis o valor da casa do caseiro frente, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC4 = R$ 88.466,00(OITENTA E OITO MIL, QUATROCENTOS E SESSENTA E SEIS REAIS)
CASA ANEXA (VC5)
qC5 = Valor Unitário da Construção
qC5 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC5 = R$ 1.212,27 / m2
AC5 = Área da Casa Anexa
AC5 = 36,66 m2
fOC4 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: g
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,389
fOC5 = R + K x (1- R)
fOC5 = 0,20 + 0,389 x (1- 0,20) = 0,5112
fOC5 = 0,5112
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VC5 = 1.212,27 x 36,66 x 0,5112 = 22.718,60
fls. 398
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Eis o valor da casa anexa, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC5 = R$ 22.719,00(VINTE E DOIS MIL, SETECENTOS E DEZENOVE REAIS)
BANGALÔ (VC6)
qC6 = Valor Unitário da Construção
qC6 = 0,300 x R8N = 0,300 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 3.1.2.- Padrão Médio)
qC6 = R$ 398,77 / m2
AC6 = Área do Bangalô
AC6 = 14,40 m2
fOC6 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: f
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,755
fOC6 = R + K x (1- R)
fOC6 = 0,20 + 0,755 x (1- 0,20) = 0,804
fOC6 = 0,804
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VC6 = 398,77 x 14,40 x 0,804 = 4.616,82
fls. 399
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Eis o valor do bangalô, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC6 = R$ 4.617,00(QUATRO MIL, SEISCENTOS E DEZESSETE REAIS)
CASA PRINCIPAL FUNDOS (VC7)
qC7 = Valor Unitário da Construção
qC7 = 1,212 x R8N = 1,212 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.5.- Padrão Médio)
qC7 = R$ 1.611,04 / m2
AC7 = Área da Casa Principal (fundos)
AC7 = 152,54 m2
fOC7 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC7 = R + K x (1- R)
fOC7 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC7 = 0,7376
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VC7 = 1.611,04 x 152,54 x 0,7376 = 181.263,76
fls. 400
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Eis o valor da casa principal fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC7 = R$ 181.264,00(CENTO E OITENTA E UM MIL, DUZENTOS E SESSENTA E QUATRO REAIS)
PISCINA FUNDOS (VC8)
Considerando a característica específicada piscina em concreto armado, com
altura média de 1,50 m, estima-se, com base nos preços praticados no mercado
da construção civil, o valor qm de R$ 400,00/m2
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VC8 = AC8 x qm = 32,00 x 400,00 = 12.800,00
Eis o valor da piscina fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC8 = R$ 12.800,00(DOZE MIL E OITOCENTOS REAIS)
DEPÓSITO FUNDOS (VC9)
qC9 = Valor Unitário da Construção
qC9 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC9 = R$ 1.212,27 / m2
fls. 401
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AC9 = Área do depósito fundos
AC9 = 11,77 m2
fOC9 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC9 = R + K x (1- R)
fOC9 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC9 = 0,7376
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VC9 = 1.212,27 x 11,77 x 0,7376 = 10.524,36
Eis o valor do depósito fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC9 = R$ 10.524,00(DEZ MIL, QUINHENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)
CASA DE HÓSPEDES (VC10)
qC10 = Valor Unitário da Construção
qC10 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC10 = R$ 1.212,27 / m2
fls. 402
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AC10 = Área da Casa de Hóspedes
AC10 = 35,67 m2
fOC10 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: f
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,548
fOC10 = R + K x (1- R)
fOC10 = 0,20 + 0,548 x (1- 0,20) = 0,6384
fOC10 = 0,6384
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VC10 = 1.212,27 x 35,67 x 0,6384 = 27.605,41
Eis o valor da casa de hóspedes, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC10 = R$ 27.605,00(VINTE E SETE MIL, SEISCENTOS E CINCO REAIS)
TRANSFORMADOR (VC11) BENFEITORIA
Considerando a característica específica do transformador, estima-se com base
no mercado da construçao civil, o valor médio de mercado VC11 de R$
4.000,00.
fls. 403
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Eis o valor estimado do transformado, para janeiro de 2018:
VC11 = R$ 4.000,00(QUATRO MIL REAIS)
CASA DO CASEIRO FUNDOS (VC12)
qC12 = Valor Unitário da Construção
qC12 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC12 = R$ 1.212,27 / m2
AC12 = Área da Casa do Caseiro fundos
AC12 = 63,05 m2
fOC4 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: g
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,389
fOC12 = R + K x (1- R)
fOC12 = 0,20 + 0,389 x (1- 0,20) = 0,5112
fOC12 = 0,5112
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VC12 = 1.212,27 x 63,05 x 0,5112 = 39.072,77
Eis o valor da casa do caseiro fundos, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC12 = R$ 39.073,00(TRINTA E NOVE MIL E SETENTA E TRÊS REAIS)
GALPÃO (VC13)
qC13 = Valor Unitário da Construção
qC13 = 0,492 x R8N = 0,492 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 2.2.2.- Padrão Simples)
qC13 = R$ 653,99 / m2
AC13 = Área do Galpão
AC13 = 52,29 m2
fOC13 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC13 = R + K x (1- R)
fOC13 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC13 = 0,7376
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VC13 = 653,99 x 52,29 x 0,7376 = 25.223,66
Eis o valor do galpão, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC13 = R$ 25.224,00(VINTE E CINCO MIL, DUZENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)
COZINHA ANEXA (VC14)
qC14 = Valor Unitário da Construção
qC14 = 0,912 x R8N = 0,912 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 1.2.4.- Padrão Simples)
qC14 = R$ 1.212,27 / m2
AC14 = Área da Cozinha Anexa
AC14 = 37,38 m2
fOC14 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC14 = R + K x (1- R)
fOC14 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC14 = 0,7376
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VC14 = 1.212,27 x 37,38 x 0,7376 = 33.424,00
Eis o valor da casa da cozinha anexa, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC14 = R$ 33.424,00(TRINTA E TRÊS MIL, QUATROCENTOS E VINTE E QUATRO REAIS)
COBERTURA / GARAGEM (VC15)
qC15 = Valor Unitário da Construção
qC15 = 0,492 x R8N = 0,492 x 1.329,24
(Padrão Construtivo: 2.2.2.- Padrão Simples)
qC15 = R$ 653,99 / m2
AC15 = Área Cobertura / Garagem
AC15 = 54,18 m2
fOC15 = Fator de obsoletismo e estado de conservação
Ie = Idade da Edificação = 20 anos
Ir = Vida Referencial = 70 anos
R = Coeficiente Residual = 0,20
Estado da Edificação: e
K = Coeficiente de Ross/Heidecke = 0,672
fOC15 = R + K x (1- R)
fOC15 = 0,20 + 0,672 x (1- 0,20) = 0,7376
fOC15 = 0,7376
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VC15 = 653,99 x 54,18 x 0,7376 = 26.135,36
Eis o valor da cobertura/garagem, já arredondado, para janeiro de 2018:
VC15 = R$ 26.135,00(VINTE E SEIS MIL, CENTO E TRINTA E CINCO REAIS)
III.2.4.- DO VALOR TOTAL DAS CONSTRUÇÕES E BENFEITORIAS
O valor total das construções e benfeitorias (VC), correspondente ao somatório
de todos os valores calculados no tópico anterior, representado na planilha
apresentada a seguir:
V BENFEITORIAS VALOR
VC1 Casa Principal - Frente R$ 230.721,00
VC2 Casa de Bomba, Sauna e Banheiro R$ 16.649,00
VC3 Piscina - Frente R$ 29.928,00
VC4 Casa do Caseiro - Frente R$ 88.466,00
VC5 Casa Anexa R$ 22.719,00
VC6 Bangalô R$ 4.617,00
VC7 Casa Principal - Fundos R$ 181.264,00
VC8 Piscina - Fundos R$ 12.800,00
VC9 Depósito - Fundos R$ 10.524,00
VC10 Casa de Hóspedes R$ 27.605,00
VC11 Transformador R$ 4.000,00
VC12 Casa do Caseiro - Fundos R$ 39.073,00
VC13 Galpão R$ 25.224,00
VC14 Cozinha Anexa R$ 33.424,00
VC15 Cobertura / Garagem R$ 26.135,00
TOTAL R$ 753.149,00
Eis o valor total das construções e benfeitorias, para janeiro de 2018:
fls. 408
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VC = R$ 753.149,00(SETECENTOS E CINQUENTA E TRÊS MIL, CENTO E QUARENTA E NOVE REAIS)
III.3.- DO VALOR TOTAL DO IMÓVEL
O valor total do imóvel pelo Método do Custo de Reprodução corresponde à
simples adição dos valores do terreno, das construções e benfeitorias, ou seja:
Vi = VT + VC
onde
VT = Valor do Terreno = R$ 1.606.892,00
VC = Valor Total das Construções e Benfeitorias = R$ 753.149,00
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Vi = 1.606.892,00 + 753.149,00 = 2.360.041,00 Vi = R$ 2.360.041,00
Eis o valor total do imóvel, definido pelo Método do Custo de Reprodução, para
janeiro de 2018:
Vi = R$ 2.360.041,00 (DOIS MILHÕES, TREZENTOS E SESSETA MIL E QUARENTA E UM REAIS)
fls. 409
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IV.- DA CONCLUSÃO
Eis o valor do imóvel localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611, Bairro
dos Carolinos, Município de São Lourenço da Serra e Estado de São Paulo,
consoante estudo procedido no corpo do laudo:
VALOR DO IMÓVEL (Vi)
Vi = R$ 2.360.041,00
(DOIS MILHÕES, TREZENTOS E SESSENTA MIL E QUARENTA E
UM REAIS)
VÁLIDO PARA JANEIRO DE 2018.
fls. 410
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V.- DOS QUESITOS
V.1.- DOS QUESITOS DA EXEQUENTE (fls. 284/286).
1.- Queira a Sra. Perita Judicial informar se o imóvel objeto da garantia em
operação de crédito é de cunho urbano ou rural?
Resposta: Conforme a Averbação
SRI de Itapecerica da Serra/SP (fls. 219), o imóvel objeto da avaliação é de
natureza urnbana, tendo sido descaracterizado como RURAL, conforme
reprodução abaixo:
fls. 411
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2.- Com base na documentação dominial do imóvel pode a Sra. Perita
localizar espacialmente o imóvel objeto da garantia? Favor justificar
tecnicamente e apresentar as coordenadas geográficas que identificam o
imóvel espacialmente.
Resposta: Conforme matrícula n.º 77.225, averbação AV.04/77.225 (fls. 202),
o imóvel está localizado no Município de São Lourenço da Serra, São Paulo, na
Estrada Juan Pintor Alcade, com acesso ilustrado na imagem aérea do Google
Earth, reproduzida no II.2.- DO IMÓVEL E SUA LOCALIZAÇÃO .
3.- Queira a Sra. Perita Judicial descrever o imóvel em análise, em seus
aspectos físicos, suas dimensões, principais características, como acesso, a
existência de aguadas, tipo de solo, clima, topografia, restrições ambientais,
áreas de preservação permanente, reservais legais, etc.
Resposta: As características constitutivas do imóvel estão descritas no tópico
II.3.- DOS ELEMENTOS TÉCNICOS REFERENTES AO IMÓVEL e
retratadas no Anexo 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA .
4.- Queira a Sra. Perita Judicial realizar ampla pesquisa junto ao mercado
imobiliário da microrregião onde está localizado o imóvel avaliando, tendo
como objetivo identificar elementos comparáveis ao imóvel avaliando?
Resposta: As pesquisas constam d .
fls. 412
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5.- Poderia a Sra. Perita descrever em detalhes as principais características
dos elementos comparativos objeto do quesito anterior, assim como, sua
fonte, telefone e e-mail e data da coleta dos dados?
Resposta: Os detalhes dos imóveis utilizados na homogeneização de valores
constam do .
6.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se sobre o imóvel avaliando há
essências florestais, ou outras benfeitorias reprodutivas? Queira descrevê-
las em detalhes?
Resposta: Sim, o terreno é ocupado por mata nativa e está inserido em área de
proteção de mananciais. Qualquer interferência a ser realizada no imóvel deve
respeitar as normas específicas e submeter-se aos procedimentos administrativos
da CETESB e da Prefeitura de São lourenço da Serra.
7.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há posseiros sobre o imóvel
objeto da lide? Em caso positivo, pode apresentar a localização dos
posseiros?
Resposta: Negativa é a resposta. Por ocasião das diligências realizadas pela
perícia não foi constatada a existência de posseiros no local, mas, tão somente,
de caseiro representante do réus, responsável pela guarda e manutenção do
imóvel.
fls. 413
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8.- Pode a Sra. Perita Judicial informar se há passivos ambientais no
imóvel objeto da lide? Favor detalhar a resposta informando a localização
do passivo, tipo e no caso de falta de averbação da reserva legal, ou invasão
de áreas de preservação, qual o custo para recomposição?
Resposta: Não foram constatados passivos ambientais.
9.- O citado imóvel possui autuações o IBAMA, ou órgãos de estaduais
ambientais? Se positivo queira detalhar a resposta?
Resposta: Em consulta aos órgão públicos, especialmente o Departamento de
Obras e Meio Ambiente de São Lourenço da Serra e a CETESB, não foram
obtidos dados sobre eventual autuação do imóvel.
10.- Queira a Sra. Perita calcular o valor do imóvel (terra nua) objeto da
garantia real em discussão, descontando o valor de eventuais passivos
objeto dos quesitos vii, viii e ix?
Resposta: O valor do terreno, com base em pesquisas do mercado imobiliário,
definido para janeiro de 2018, é de R$ 1.606.892,00 (um milhão, seiscentos e
seis mil, oitocentos e noventa e dois reais),.
11.- Pode a Sra. Perita Judicial informar quais são as principais benfeitorias
não reprodutivas existentes no imóvel avaliando? Queira descrevê-las em
detalhes?
fls. 414
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Resposta: As benfeitorias não reprodutivas constam detalhadas no tópico
II.3.4.- DAS ÁREAS DO IMÓVEL E BENFEITORIAS e retratadas no
ANEXO 02 ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA .
12.- Poderia a Sra. Perita Judicial indicar quais os critérios e métodos
avaliatórios a serem utilizados, justificando estas escolhas.
Resposta: Considerando as características próprias do imóvel avaliando, ou
seja, sítio de grandes dimensões, situado em área urbana de característica rurais,
o método comparativo de dados é o mais adequado. Para maiores detalhes, vide
tópico DA AVALIAÇÃO DO IMÓV .
13.- A Sra. Perita acredita que para a avaliação deste tipo de imóvel
(rural), o método comparativo de dados é o mais recomendado? Favor
justificar a resposta.
Resposta: Sim, primeiramente cumprindo destacar que o imovel é de natureza
urbana e não rural. Nesse sentido, o método comparativo é o mais indicado e
recomendado pelas normas, profissionais e jurisprudência. Apesar de não
refletir a melhor técnica avaliatória, o método comparativo é o ideal por
alcançar mais facilmente o preço de mercado de um determinado bem.
Na lição de Sebastião Lintz (in RDA 48/12):
"O método dos dados do mercado é, indubitavelmente, o mais largamente empregado, e o melhor compreendido pelas pessoas que se ocupam com a estimação do valor."
fls. 415
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"O método envolve comparação de uma parte de uma propriedade, com uma parte semelhante de outra propriedade. É baseado na hipótese de que a propriedade vale o preço que alcançar na ausência de esforço indevido e concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um comprador. Assim o trabalho fundamental é a aquisição de dados pertencentes às vendas realizadas, preços de oferta, cotações e opiniões de pessoas bem informadas."
14.- A Sra. Perita acredita que o Tratamento por Fatores seja a melhor
ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em
caso afirmativo, quais os fatores preponderantes para o mercado em que se
situa? Favor justificar a resposta.
Resposta: As condições e peculiaridades do imóvel em apreço por serem
semelhantes às dos elementos de pesquisa, dispensam a aplicação dos fatores
normalmente utilizados em avaliação de lotes urbanos, ou seja, daqueles que se
enquadram em alguma das zonas de características homogêneas.
15.- A Sra. Perita acredita que a Inferência Estatística seja a melhor
ferramenta para calcular o valor de mercado do imóvel em estudo? Em
caso afirmativo, quais as variáveis preponderantes para o mercado em que
se situa? Favor justificar a resposta.
Resposta: Negativa é a resposta. Apesar de o imóvel possuir grandes
dimensões, ainda que com características rurais, está situado em área urbana.
Em sendo possível a avaliação pelo critério comparativo, dada a existência de
elementos disponíveis, conforme estudo do corpo do laudo, qualquer outro
método deve ser rejeitado, sobretudo o da inferência estatística.
fls. 416
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16.- poderia a
Sra. Perita Judicial informar, justificando a resposta, qual a liquidez do
imóvel em discussão?
Resposta: A liquidez do bem depende do interesse por imóveis com
características semelhantes às do avaliando, sendo certo que, salvo exceções, o
mercado depende da situação econômica do país. Assim, considerando que o
mercado imobiliário ainda se encontra impactado com a atual crise econômica,
não pode a perícia precisar o tempo de venda do imóvel.
17.- Queira a Sra. Perita informar o valor total do imóvel?
Resposta: O valor do imóvel localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611,
Bairro dos Carolinos, Município de São Lourenço da Serra - São Paulo,
consoante estudo do corpo do laudo, é de R$ 2.360.041,00 (dois milhões,
trezentos e sessenta mil e quarenta e um reais), para janeiro de 2018.
18.- Poderia a Sra. Perita Judicial informar a data-base da avaliação
Resposta: A data-base da avaliação é janeiro de 2018, que é a mesma do laudo.
19.- Os signatários protestam por quesitos suplementares
Resposta: Não se trata de quesito.
fls. 417
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VI.- DO ENCERRAMENTO
VI.1.- Dá o signatário por encerrada a sua missão, retratada no presente Laudo
Pericial, assinado digitalmente, contendo 52 (cinquenta e duas) folhas mais 03
(três) anexos.
VI.2.- Este perito coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência e das partes
interessadas para dirimir dúvidas eventualmente julgadas pertinentes.
VI.3.- Encontram-se em arquivo próprio do Cartório de Ofício desta Vara, à
disposição das partes interessadas, em atenção ao Provimento n.º 797/2003 do
Conselho Superior da Magistratura, os seguintes documentos do Perito Judicial
para consulta: Curriculum Vitae; Carteiras de Registro Profissional (CREA e
OAB) e respectivos Diplomas; Certidões Cível e Criminal da Capital de São
Paulo, bem como de habilitação de outros cartórios.
Diadema, 17 de janeiro de 2018.
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ELEMENTOS DE PESQUISA
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ELEMENTO 1
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 266
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 400.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 83.600,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Via-Sul Imóveis Fone: (11) 4683-2345
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 400.000,00 x 0,90 = R$ 360.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 70.000,00 (valor estimado)
Obs: Sítio com casa sede contendo: 02 dormitórios, sala, cozinha, 02 banheiros, casa de caseiro, churrasqueira, lago, nascente por gravidade, pomar, garagem, 08 cabeças de gado, portão de entrada, boa topografia etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 360.000,00 R$ 70.000,00 = R$ 290.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q1 = VT ÷ AT = R$ 290.000,00 ÷ 83.600,00 m2 = R$ 3,47/m2
q1 = R$ 3,47/m2
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ELEMENTO 2
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 1167
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 150.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 31.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Particular Fone: (11) 5514-4839
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 150.000,00 x 0,90 = R$ 135.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 30.000,00 (valor estimado)
Obs: Chácara com 02 dormitórios, sendo 01 suíte, sala, banheiro, cozinha, garagem, fogão à lenha, pomar, riacho, horta, galinheiro etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 135.000,00 R$ 30.000,00 = R$ 105.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q2 = VT ÷ AT = R$ 105.000,00 ÷ 31.000,00 m2 = R$ 3,39/m2
q2 = R$ 3,39/m2
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ELEMENTO 3
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 1015
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 380.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 77.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Particular Fone: (11) 5514-4839
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 380.000,00 x 0,90 = R$ 342.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 60.000,00 (valor estimado)
Obs: Chácara com duas casas, sendo casa sede com cozinha caipira, varanda, sala de estar e jantar, 02 suítes, casa de caseiro com varanda grande com vista para o lago, quarto, cozinha, sala de estar e banheiro etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 342.000,00 R$ 60.000,00 = R$ 282.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q3 = VT ÷ AT = R$ 282.000,00 ÷ 77.000,00 m2 = R$ 3,66/m2
q3 = R$ 3,66/m2
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ELEMENTO 4
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 1134
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 370.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 66.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Particular Fone: (11) 5514-4839
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 370.000,00 x 0,90 = R$ 333.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 60.000,00 (valor estimado)
Obs: Sítio com casa sede com 03 dormitórios, 02 banheiros, 02 cozinhas sendo uma caipira, sala de jantar, sala de estar, garagem com varanda, 02 lagos, riacho, piscina natural, pomar, horta, galinheiro, campo de futebol, topografia plana etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 333.000,00 R$ 60.000,00 = R$ 273.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q4 = VT ÷ AT = R$ 273.000,00 ÷ 66.000,00 m2 = R$ 4,14/m2
q4 = R$ 4,14/m2
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ELEMENTO 5
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 226
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 600.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 100.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Via-Sul Imóveis Fone: (11) 4683-2345
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 600.000,00 x 0,90 = R$ 540.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 150.000,00 (valor estimado)
Obs: Sítio com casa sede contendo 04 dormitórios sendo todos suítes, sala com 02 ambientes, mobiliado, salão de jogos, quadra de futebol, campo de futebol, 03 casas de caseiro, lago, nascente, churrasqueira, piscina etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 540.000,00 R$ 150.000,00 = R$ 390.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q5 = VT ÷ AT = R$ 390.000,00 ÷ 100.000,00 m2 = R$ 3,90/m2
q5 = R$ 3,90/m2
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ELEMENTO 6
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 119
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 900.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 128.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Via-Sul Fone: (11) 4683-2345
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 900.000,00 x 0,90 = R$ 810.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 350.000,00 (valor estimado)
Obs: Casa sede de 252,00 m2 construído com 05 dormitórios, sendo 03 suítes, 01 dormitório com lareira, salas amplas com lareira, cozinha, varanda para redes, garagem coberta, churrasqueira, fogão à lenha, piscina com quiosque, 02 açudes para pesca e bote a remo, horta, campo de futebol, sauna, salão de jogos, represas etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 810.000,00 R$ 350.000,00 = R$ 460.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q6 = VT ÷ AT = R$ 460.000,00 ÷ 128.000,00 m2 = R$ 3,59/m2
q6 = R$ 3,59/m2
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ELEMENTO 7
DADOS DO IMÓVEL PESQUISADO
LOCAL: São Lourenço da Serra SP. CÓD.: 199
VALOR DO IMÓVEL (Vi) = R$ 430.000,00
ÁREA DO TERRENO (AT) = 38.000,00 m2
NATUREZA: Oferta
FONTE: Via-Sul Imóveis Fone: (11) 4683-2345
DATA: janeiro/2018
CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
VALOR DO IMÓVEL AFERIDO PELO FATOR OFERTA (Vi.10%):
Vi.10% = Vi x 0,90 = R$ 430.000,00 x 0,90 = R$ 387.000,00
Obs: Percentual de 10% (dez por cento) previsto nas normas de avaliação, a título de oferta ou deságio, para compensar as negociações dos interessados.
VALOR DAS BENFEITORIAS (VB):
VB = R$ 250.000,00 (valor estimado)
Obs: Sítio com excelente casa sede contendo 02 dormitórios, sendo 01 suíte, sala, cozinha, banheiro, varanda, área de churrasco completa, casa de boneca, salão de jogos, 02 piscinas (adulto e infantil), campo de futebol, casa de caseiro, nascente, pomar, horta, boa topografia etc.
VALOR DO TERRENO (VT):
VT = Vi.10%. VB = R$ 387.000,00 R$ 250.000,00 = R$ 137.000,00
VALOR UNITÁRIO DO TERRENO (q1):
q7 = VT ÷ AT = R$ 137.000,00 ÷ 38.000,00 m2 = R$ 3,61/m2
q7 = R$ 3,61/m2
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ILUSTRAÇÃO FOTOGRÁFICA
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FOTO 01
Portão de entrada do imóvel, localizado na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611
Bairro Carolinos, São Lourenço da Serra/SP.
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FOTO 02
Pavimentação interna que dá acesso ao interior do imóvel.
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FOTO 03
AC1 = Casa Principal (frente).
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FOTO 04
AC1 = Casa Principal (frente).
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FOTO 05
AC2 = Casa de Bomba, Sauna e Banheiro.
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FOTO 06
AC3 = Piscina (frente).
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FOTO 07
AC3 = Piscina (frente).
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FOTO 08
AC4 = Casa do Caseiro (frente).
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FOTO 09
AC5 = Casa Anexa.
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FOTO 10
AC6 = Bangalô.
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FOTO 11
Lago.
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FOTO 12
Caminho para os fundos do imóvel.
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FOTO 13
Fundos do imóvel.
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FOTO 14
AC7 = Casa Principal (fundos).
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FOTO 15
AC7 = Casa Principal (fundos).
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FOTO 16
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FOTO 17
AC8 = Piscina (fundos).
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FOTO 18
AC9 = Depósito (fundos).
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FOTO 19
AC10 = Casa de Hóspedes.
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FOTO 20
AC11 = Transformador.
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FOTO 21
AC12= Casa do Caseiro (fundos).
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FOTO 22
Área interna desmatada com sinais de queimada.
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FOTO 23
AC13 = Galpão.
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FOTO 24
AC13 = Galpão.
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FOTO 25
Cozinha anexa / Cobertura / Garagem.
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FOTO 26
AC14 = Cozinha anexa.
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FOTO 27
AC14 = Cozinha anexa.
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FOTO 28
AC15 = Cobertura / Garagem.
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AGENDAMENTO DE VISTORIA
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