Download - Itaú corretora encontro com analistas de buy-side sobre como modelar do setor - 27 de abril de 2006
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Gafisa
Como Modelar no SetorImobilirio
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PremissasFluxo da Informao
% Crescimentosobre rea tilhistrica por
segmento
Projeo de Lanamentos
Inflao % sobrepreo/m por
segmento
VGV Potencial de Lanamento por
segmento
% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos
Projeo de VendasValor Geral de
Vendas (VGV) porsegmento
% do Custo de Construo+Terreno
sobre o VGV de Lanamento
% de Andamento daConstruo (PoC) e
Desembolsos de Caixa
Apropriao de Resultado projetada
Curva % de recebimento sobre o
VGV (vendas)
Recebveis de clientes
Projeo de recebimento aolongo do tempo
Tpico Itens direcionadores Resultado
Construction Cash Expenditures R$
G&A histrico e outras despesas
operacionaisOutros
Itenscomplementares a
projeo de resultado
Posio de Dvida e premissasacessrias
Evoluo do Capital de Giro
% de PoC sobreVGV (vendas)
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PremissasFluxo da Informao
% Crescimentosobre rea tilhistrica por
segmento
Projeo de Lanamentos
Inflao % sobrepreo/m por
segmento
VGV Potencial de Lanamento por
segmento
% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos
Projeo de VendasValor Geral de
Vendas (VGV) porsegmento
% do Custo de Construo+Terreno
sobre o VGV de Lanamento
% de Andamento daConstruo (PoC) e
Desembolsos de Caixa
Apropriao de Resultado projetada
Curva % de recebimento sobre o
VGV (vendas)
Recebveis de clientes
Projeo de recebimento aolongo do tempo
Tpico Itens direcionadores Resultado
Construction Cash Expenditures R$
G&A histrico e outras despesas
operacionaisOutros
Itenscomplementares a
projeo de resultado
Posio de Dvida e premissasacessrias
Evoluo do Capital de Giro
% de PoC sobreVGV (vendas)
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PremissasProjeo de Lanamentos % GAFISA
Lanamentos em mx
Preo mdio de lanamento (R$/m)=
VGV dos lanamentos (em R$ milhes)
Critrio de projeo
Por segmento Preo/mAlto >R$3.600Mdio-alto R$2.800R$3.600Mdio R$2.000R$2.800Popular R$1.800R$2.000Lotes no fixo
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PremissasProjeo de Lanamentos % GAFISA
Estimando o crescimento % da rea til+
Estimando a inflao de preos (%)=
Projeo do VGV de lanamento (em R$ milhes)
Critrio de projeo
Por segmento Preo/mAlto >R$3.600Mdio-alto R$2.800R$3.600Mdio R$2.000R$2.800Popular R$1.800R$2.000Lotes no fixo
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PremissasFluxo da Informao
% Crescimentosobre rea tilhistrica por
segmento
Projeo de Lanamentos
Inflao % sobrepreo/m por
segmento
VGV Potencial de Lanamento por
segmento
% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos
Projeo de VendasValor Geral de
Vendas (VGV) porsegmento
% do Custo de Construo+Terreno
sobre o VGV de Lanamento
% de Andamento daConstruo (PoC) e
Desembolsos de Caixa
Apropriao de Resultado projetada
Curva % de recebimento sobre o
VGV (vendas)
Recebveis de clientes
Projeo de recebimento aolongo do tempo
Tpico Itens direcionadores Resultado
Construction Cash Expenditures R$
G&A histrico e outras despesas
operacionaisOutros
Itenscomplementares a
projeo de resultado
Posio de Dvida e premissasacessrias
Evoluo do Capital de Giro
% de PoC sobreVGV (vendas)
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PremissasVelocidade de Vendas
Aprox. 18 mesesAprox. 6 meses Aprox. 12 meses
LanamentoIncio da
Construo EntregaPerodo deConstruo
Aquisio do terreno
Perodo deLegalizao
-6 0 12 21 30
Ano 1 Ano 2 Ano 3 DefinioLanamento 60% (Lanamento + 6 meses depois)Construo 10% 10% (Perodo de Construo - aprox. 18 meses)
Entrega 20% (Perodo de Entrega (chaves) - 30 ms)Total 70% 10% 20%
* VGV (Valor Geral de Vendas) refere-se a receita potencial de cada empreendimento lanado.
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PremissasVelocidade de Vendas
Exemplos de modelagem de vendas
0 1 2 3Ano
70% no meio do 1 ano
10% no meio do 2 ano
20% no meio do 3 ano
Ou
0 1 2 3Ano
Base de distribuio % mensal(Indicado para formao de comparativos por trimestre)
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PremissasFluxo da Informao
% Crescimentosobre rea tilhistrica por
segmento
Projeo de Lanamentos
Inflao % sobrepreo/m por
segmento
VGV Potencial de Lanamento por
segmento
% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos
Projeo de VendasValor Geral de
Vendas (VGV) porsegmento
% do Custo de Construo+Terreno
sobre o VGV de Lanamento
% de Andamento daConstruo (PoC) e
Desembolsos de Caixa
Apropriao de Resultado projetada
Curva % de recebimento sobre o
VGV (vendas)
Recebveis de clientes
Projeo de recebimento aolongo do tempo
Tpico Itens direcionadores Resultado
Construction Cash Expenditures R$
G&A histrico e outras despesas
operacionaisOutros
Itenscomplementares a
projeo de resultado
Posio de Dvida e premissasacessrias
Evoluo do Capital de Giro
% de PoC sobreVGV (vendas)
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PremissasReconhecimento de Resultado
Ano 1 Ano 2 Ano 3
(A) Velocidade de vendas 70,0% 10,0% 20,0%
(B) Andamento da Construo(Construo + Terreno) (ex.) 30,0% 45,0% 25,0%
Reconhecimento de Resultado por ano(DRE) (A x B) 21,0% 39,0% 40,0%
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PremissasFluxo da Informao
% Crescimentosobre rea tilhistrica por
segmento
Projeo de Lanamentos
Inflao % sobrepreo/m por
segmento
VGV Potencial de Lanamento por
segmento
% de Velocidade de Vendas sobrelanamentos
Projeo de VendasValor Geral de
Vendas (VGV) porsegmento
% do Custo de Construo+Terreno
sobre o VGV de Lanamento
% de Andamento daConstruo (PoC) e
Desembolsos de Caixa
Apropriao de Resultado projetada
Curva % de recebimento sobre o
VGV (vendas)
Recebveis de clientes
Projeo de recebimento aolongo do tempo
Tpico Itens direcionadores Resultado
Construction Cash Expenditures R$
G&A histrico e outras despesas
operacionaisOutros
Itenscomplementares a
projeo de resultado
Posio de Dvida e premissasacessrias
Evoluo do Capital de Giro
% de PoC sobreVGV (vendas)
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PremissasCarteira de Recebveis
Modelando Contas a Receber
AtivoRecebveis de clientes
Cresce pelo andamento da construo
Decresce pelo recebimento em caixa
PassivoAdiantamento de clientes
Cresce pelo recebimento em caixa
Decresce pelo andamento da construo
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PremissasFluxo da Informao
% Growth over historical sq.m. per
segment YoY
Projeo de Lanamentoss
Inflation % over sq.m. price per segment YoY
Projected Potential Launches VGV R$ per segment YoY
Velocidade de Vendas % over launches per segment YoY
Projeo de Vendass
Projected Sales VGV R$ per segment YoY
% of Budgeted Construction Costs
over VGV per segment
Pace of Construction
(Construction Cash Expenditures)
Projected Revenues, Cost of Goods Sold
and Selling expenses
Receivables curve % per segment over
sales VGV YoYCash Receivables
Projected Cash Receivables R$ per
segment YoY
Topics Drivers Result
Construction Cash Expenditures R$
Historical G&A and other operational
expensesOther
Projected Revenues, Cost of Goods Sold
and Selling expenses
Debt position calculated by policy
Premissas (e.g. Debt/Equity Ratio)
WK Evolution by AR x AP and other
items linear to Total Assets
PoC % over sold VGV and Budgeted Construction Costs
per segment YoY
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PremissasOutras
Despesas Operacionais DRE
Mnimo tratamento especfico
Despesas com vendas% sobre VGV (valor geral de vendas) diferido pelo PoC
Receita FinanceiraNova projeo dado o novo caixa ps-IPO
2003 2004 2005 2003 2004 2005
R$ ('000) R$ ('000) R$ ('000)% sobre Receita Lquida
% sobre Receita Lquida
% sobre Receita Lquida
Despesas com Vendas -24.261 -29.481 -35.566 -5,52% -6,33% -7,20%Despesas Gerais e Administrativas -38.871 -33.160 -42.339 -8,84% -7,12% -8,57%
Salrios, servios de terceiros, etc -33.538 -28.466 -39.754 -7,63% -6,11% -8,05%Depreciao e amortizao -5.333 -4.694 -2.585 -1,21% -1,01% -0,52%
Receita financeira 14.500 3.304 8.365 3,30% 0,71% 1,69%Despesa financeira -31.595 -37.629 -36.337 -7,19% -8,08% -7,36%Outras receitas/despesas operacionais -278 -802 1.785 -0,06% -0,17% 0,36%Outras receitas/despesas no operacionais 0 -1.450 -1.024 0,00% -0,31% -0,21%Impostos (IRPJ/CSLL) -10.471 -5.576 -6.256 -2,38% -1,20% -1,27%
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PremissasOutras
Dvida (ex.)
Premissa Conservadora(Dvida Lquida/Patrimnio)
Limitao de 50% do Patrimnio Lquido
Capital de Giro (ex.)
Ativo
Carteria de recebveisConforme apresentado antes
Passivo
Emprstimos e FinanciamentosDecresce pelo prazo de maturao de dvida(informaes adicionais sero encontradas no prospecto oficial)
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Financiar Compradores X Retorno
Resultado Nominal do Projeto (ex.)
100% de Financiamento com Capital Prprio gerauma margem nominal superior as demais
PremissasTaxa de Desconto 12% a.a.1 projeto hipottico com mesma velocidade de vendas e distribuio de tabelas em cada caso estudado
R$ '000 % R$ '000 % R$ '000 %
Receita de Incorporao Imobiliria - Principal 65.929 99% 65.929 94% 65.929 94%Receita de Juros sobre Carteira 3.335 5% 7.137 10% 7.137 10%
Receita Bruta 69.264 104% 73.067 104% 73.067 104%(-) Impostos (PIS/COFINS) (2.528) -4% (2.653) -4% (2.653) -4%
Receita Lquida 66.736 100% 70.413 100% 70.413 100%Custos com Terrenos (5.140) -8% (5.140) -7% (5.140) -7%Custos de Construo (34.038) -51% (34.038) -48% (34.038) -48%Despesas de Financ. da Produo (SFH) (3.853) -6% (3.853) -5% (36) 0%
(-) Custos de Construo (43.032) -64% (43.032) -61% (39.214) -56%Lucro Bruto 23.705 36% 27.382 39% 31.199 44%
(-) Despesas com Vendas (5.934) -9% (5.934) -8% (5.934) -8%(-) Despesas com impostos e taxas (CPMF) (278) 0% (291) 0% (291) 0%(+/-) Outras receitas/despesas operacionais (772) -1% (68) 0% (68) 0%
Resultado do projeto 16.722 25% 21.089 30% 24.907 35%
100% Capital PrprioDescrioFinanc. a Produo +Repasse de Carteira
Financiamento a Produo
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Financiar Compradores X Retorno (2)
Resultado do Projeto a VPL (ex.)
A margem VPL similar em todos os estudos e a TIR superior no modelocom repasse da carteira maximizando o retorno ao acionista
R$ '000 % R$ '000 % R$ '000 %
Receita de Incorporao Imobiliria - Principal 45.107 95% 45.107 95% 45.107 95%Receita de Juros sobre Carteira 4.262 9% 4.060 9% 4.060 9%
Receita Bruta 49.369 104% 49.167 104% 49.167 104%(-) Impostos (PIS/COFINS) (1.762) -4% (1.725) -4% (1.770) -4%
Receita Lquida 47.607 100% 47.442 100% 47.397 100%Custos com Terrenos (5.072) -11% (5.072) -11% (5.072) -11%Custos de Construo (28.368) -60% (28.368) -60% (28.368) -60%Despesas de Financ. da Produo (SFH) (490) -1% (490) -1% (31) 0%
(-) Custos de Construo (33.930) -71% (33.930) -72% (33.471) -71%Lucro Bruto 13.677 29% 13.512 28% 13.925 29%
(-) Despesas com Vendas (5.447) -11% (5.447) -11% (5.447) -11%(-) Despesas com impostos e taxas (CPMF) (194) 0% (194) 0% (194) 0%(+/-) Outras receitas/despesas operacionais (58) 0% (20) 0% (20) 0%
Resultado do projeto 7.978 17% 7.850 17% 8.264 17%
TIR 72,90% 46,54% 37,05%
DescrioFinanc. a Produo +Repasse de Carteira
Financiamento a Produo 100% Capital Prprio