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GUIA DO INVEST IDORfundo de investimento imobiliário

GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBIL IÁRIO

Caro leitor,

O mercado imobiliário nacional encontra-se em plena transformação. En-

tre avanços regulamentares, condições macroeconômicas propícias e o apro-

fundamento do envolvimento do mercado de capitais neste segmento, os

últimos meses foram marcados por um revigoramento do interesse de uma

ampla camada de participantes dos segmentos imobiliário e financeiro.

Em especial, cresceu muito o interesse sobre Fundos de Investimento

Imobiliário (FII) com a publicação da Instrução nº 472 pela Comissão de Va-

lores Mobiliários, que ampliou significativamente as áreas do setor imobiliário

nas quais estes fundos podem investir. O novo marco regulamentar, o recru-

descimento da demanda e dos investimentos na economia brasileira, com

destaque para o setor imobiliário, e o elevado interesse do capital estrangeiro,

representam um conjunto único de condições favoráveis, as quais propiciarão

um grande impulso no mercado de FII.

É neste contexto que a Uqbar entende a importância de se produzir O

Guia do Investidor: Fundo de Investimento Imobiliário, um esforço editorial,

informativo e educativo sobre FII.

Esta publicação é a segunda da série Guia do Investidor. O primeiro título

da série, Guia do Investidor: Títulos de Crédito no Mercado de Finanças Estru-

turadas Brasileiro, foi lançado no final de 2008 e transformou-se rapidamente

em uma publicação de referência.

Esperamos que este novo Guia tenha tanto sucesso quanto o primeiro. De

nossa parte, não medimos esforços para tentar colocar ao alcance de todos

um guia completo, atualizado e organizado, além de ser o primeiro, sobre um

tema ainda em formação.

Boa leitura!

Equipe Uqbar

Outubro 2009

© 2009 Uqbar - A Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. empregou seus melhores esforços na obtenção e veri-ficação dos dados apresentados neste documento. Entretanto, a Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. não se responsabiliza por quaisquer perdas ou prejuízos que possam advir de erros, omissões ou opinião expressa. Todos os direitos auto-rais inerentes ao presente documento são de propriedade da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada Ltda. Nenhuma das informações desta publicação pode ser copiada, reproduzida, divulgada ou transmitida, no todo ou em partes, em qualquer formato, por qualquer razão, ou por qualquer pessoa, sem citação da fonte.


SUMÁRIO

1 Introdução 4

2 Sumário de termos e condições 11

3 Classificação dos fundos 15

4 Mercado secundário 25

5 Tributação 31

6 Rankings 34

Os dados de gráficos e tabelas desta publicação têm como data base 30 de junho de 2009.

Para acompanhamento contínuo de dados e notícias sobre fundos de investimento

imobiliário, utilize o Orbis.

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/orbis/orbis.jsp

Introdução


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5GUIA DO INVESTIDOR | FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBIL IÁRIO

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I. Introdução

Até 1993, os mercados imobiliário e de capitais funcionavam separada-

mente1. Antes desta data, a existência de qualquer vínculo entre estes dois

mercados era puramente ocasional. Naquele ano, porém, uma primeira ten-

tativa de aproximação, através da criação de um marco jurídico-regulamentar,

foi estabelecida. Em 25 de junho de 1993, a Lei nº 8.668 instituía os fundos de

investimento imobiliário (FII), uma comunhão de recursos captados por meio

do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados à aplicação em

empreendimentos imobiliários. A nova lei também determinava que a Co-

missão de Valores Mobiliários (CVM) deveria autorizar, disciplinar e fiscalizar a

constituição, o funcionamento e a administração destes fundos. Em janeiro do

ano seguinte, a CVM publica então a Instrução nº 205 (ICVM 205), que passou

a regulamentar os FII.

Inicialmente, porém, as normas e regras estabelecidas não atingiram o

objetivo imaginado. Varios fundos imobiliários criados nesta época tinham

como principal finalidade o planejamento tributário, ao invés da captação de

recursos junto a investidores.

Uma segunda tentativa de conexão entre os dois mercados foi estabele-

cida em 1997 com a aprovação da Lei nº 9.514, que criou o Sistema de Finan-

ciamento Imobiliário. Dentre os novos conceitos instituídos por esta lei estão o

de alienação fiduciária de coisa imóvel e o de securitização de créditos imobi-

liários, sendo esta última realizada através de Companhias Securitizadoras de

Crédito Imobiliário e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Desconside-

rando o ano de 2005, que contou com uma operação com montante bem aci-

ma da média praticada pelo mercado, a securitização imobiliária, medida pelo

volume de emissões de CRI, apresenta crescimento consistente desde 2001.

Esse crescimento, porém, é bastante inferior ao potencial estimado por todos

os participantes de mercado, sendo o montante de títulos emitidos inexpres-

sivo em relação a parâmetros de mercado como, por exemplo, o tamanho do

déficit habitacional brasileiro.

No começo de 1999, o mercado de fundos imobiliários começa a mudar de

forma significativa. Com a promulgação da Lei nº 9.779, em janeiro daquele ano,

os rendimentos e ganhos líquidos auferidos por estes fundos em aplicações fi-

nanceiras passam a sujeitar-se à incidência do imposto de renda na fonte, inibindo

assim a criação de novos fundos destinados ao planejamento fiscal e tributário.

1 Em 1964 a Lei nº 4.380 criou o Sistema Financeiro da Habitação, que estabeleceu uma conexão entre os mercados imobiliário e financeiro, mas não incluía o mercado de capitais.


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Mais próximo do final daquele ano, dois fundos começam a escrever um

novo capítulo na até então curta história dos FII. Em novembro de 1999, o FII

Shopping Pátio Higienópolis inicia captação de R$40,0 milhões junto a inves-

tidores, preponderantemente pessoas físicas, para adquirir, na cidade de São

Paulo, uma participação de 25,0% em empreendimento do mesmo nome. Em

janeiro de 2000, o FII Financial Center é constituído e, após captar R$23,9 mi-

lhões, também junto a pessoas físicas, adquire seis andares em imóvel de lajes

corporativas destinado à locação para empresas comerciais. As emissões bem

sucedidas destes dois fundos abriram o mercado para novas ofertas públicas

de cotas de fundos que buscavam uma captação de recursos pulverizada jun-

to a uma grande quantidade de investidores.

Em novembro de 2005, o segmento de FII negociados em bolsa ou balcão

organizado ganha impulso com a aprovação da Lei nº 11.196. A nova lei passa a

isentar de imposto de renda os rendimentos distribuídos às pessoas físicas por

FII que sejam negociados nesses ambientes e cujo número de cotistas exceda

50. Como reflexo, de 2005 a 2008 o montante anual captado pelos FII listados

em bolsa ou balcão organizado cresceu quase dez vezes.

O recorde de emissões da indústria aconteceu em 2007, quando o total

emitido atingiu R$930,9 milhões; porém, considerando apenas os fundos lista-

dos, o ano mais representativo foi o de 2008 quando estes fundos captaram

R$498,5 milhões. A figura 1 apresenta a evolução histórica das emissões de

cotas de FII a partir de 2003.

Emissões - Montante (em R$ milhões) Fig. 01

* até jun 2009

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Font

e: O

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Apesar do crescimento dos mercados de FII e CRI durante estes anos, do

ponto de vista de recursos captados via mercado de capitais, nada pode ser

comparado ao obtido através de um tradicional valor mobiliário entre 2005 e

2007. Inicia-se, neste período, a terceira ligação entre os mercados imobiliário

e de capitais. Entretanto, diferentemente do ocorrido nas vezes anteriores, esta

não foi decorrente de uma lei ou regulamento específico, mas de uma trans-

formação estrutural do mercado de capitais nacional. A partir de 2005, o mer-

cado de ações brasileiro torna-se uma verdadeira fonte de financiamento de

longo prazo para empresas nacionais. Sociedades ligadas aos setores de incor-

poração, construção, participação ou intermediação imobiliária beneficiam-se

desta tendência e iniciam um processo de venda de ações, novas e existentes,

para investidores institucionais e pessoas físicas. Em 2007, um total de 20 em-

presas do setor levantam mais de R$12,00 bilhões em recursos.

Acompanhando os avanços do mercado de capitais e atendendo diversas

demandas de participantes dos mercados financeiro e imobiliário, a CVM edi-

ta, no dia 31 de outubro de 2008, a Instrução nº 472 (ICVM 472), revogando a

antiga ICVM 205, depois de quatorze anos sem mudanças significativas nesta

instrução2.

A ICVM 472 abre um novo e promissor capítulo na história dos fundos

imobiliários. Além de tornar os FII mais próximos dos demais fundos regulados

pela autarquia, ao incorporar muitas disposições contidas em normas que dis-

ciplinam outros fundos de investimento, a nova instrução traz uma mudança

histórica: permite que os FII possam investir em valores mobiliários e outros

ativos ligados ao setor imobiliário.

Até a edição desta nova instrução, os fundos imobiliários, em especial

aqueles negociados em bolsa de valores e mercados de balcão organizado,

concentravam seus investimentos em um pequeno grupo de imóveis gera-

dores de renda, tais como shopping centers, escritórios, hospitais e centros de

logística para armazenagem e distribuição de bens. Com a ampliação signifi-

cativa das áreas do setor imobiliário nos quais os FII podem investir, a autarquia

permite que uma profunda transformação se inicie neste setor. Fundos imobi-

liários dedicados a investimentos de renda fixa, por exemplo CRI, e renda va-

riável, como ações de empresas de construção e incorporação, atrairão novos

participantes para este mercado, como instituições especializadas na gestão

de valores imobiliários, até então ausentes do mercado de FII. Além disso, a

2 Houve três mudanças na Instrução CVM 205 desde sua publicação e até sua revogação pela ICVM 472, a saber; Instrução CVM nº 389, de 3 de junho de 2003, que dispõe sobre a alteração do mercado em que as cotas serão nego-ciadas; Instrução CVM nº 418, de 19 de abril de 2005, que dispõe sobre as entidades competentes para administrar FII; Instrução CVM nº 455, de 13 de junho de 2007, que inclui as companhias hipotecárias entre as entidades autorizadas a administrar FII.


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expectativa de um grande volume de operações e a possibilidade de distribui-

ção das cotas destes fundos junto a pessoas físicas, graças aos incentivos fiscais

concedidos a estas (ver capítulo Tributação), atrairão um outro segmento, os

bancos comerciais com grandes redes de varejo, fornecendo de forma defini-

tiva e consistente uma grande base de investidores para a indústria de fundos

imobiliários.

Em 30 de junho de 2009, o patrimônio líquido de todos os FII em ope-

ração somava R$4,29 bilhões3, deste total R$2,49 bilhões eram de 26 fundos

listados na BM&FBOVESPA.

Recentemente, duas alterações no marco jurídico-regulamentar vêm a cor-

roborar as expectativas de crescimento do setor. Em 27 de agosto de 2009, a

Lei nº 12.024 elimina dúvidas quanto à tributação de determinados títulos liga-

dos ao setor imobiliário ao isentar do imposto de renda na fonte as aplicações

dos FII em CRI, letras hipotecárias (LH), letras de crédito imobiliário (LCI) e cotas

de FII, abrindo espaço para a criação de fundos dedicados a estes títulos.

No dia 24 de setembro de 2009, o Conselho Monetário Nacional aprovou

novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência Complementar.

Dentre as novidades destaca-se a que exclui do segmento de imóveis os FII,

que foram deslocados para o segmento de investimentos estruturados.

Com isto, o limite individual para o total dos recursos dos fundos de pensão

investidos em cotas de FII passa a ser 10,0%. Antes, sob as diretrizes da norma an-

terior, os investimentos em fundos imobiliários eram equiparados aos de outros

investimentos do setor de imóveis, sendo limitados a 8,0% do total do patrimô-

nio deste importante grupo de investidores institucionais. Portanto, no limite, um

fundo de pensão pode agora alocar simultaneamente 18,0% de seu patrimônio

no setor imobiliário, sendo 8,0% no segmento de imóveis e 10,0% em FII.

Patrimônio Líquido - Montante (em R$ milhões) Fig. 02

Indústria FII FII Listados Fonte: Orbis

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3 Foram desprezados os FII com patrimônio líquido negativo.



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Cronologia Histórica

1993 25 | Junho – Lei nº 8.668

Instituição dos fundos de investimento imobiliário (FII). Determina que

a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorize, discipline e fiscalize a

constituição, o funcionamento e a administração destes fundos.

1994 14 | Janeiro – Instrução CVM nº 205

Dispõe sobre a constituição, o funcionamento e a administração de FII.

14 janeiro – Instrução CVM nº 206

Dispõe sobre normas contábeis aplicáveis às demonstrações financeiras

dos FII.

1997 20 | Novembro – Lei nº 9.514

Cria o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciá-

ria de coisa imóvel, as companhias securitizadoras de crédito imobiliário

e os certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

1999 19 | Janeiro – Lei nº 9.779

Institui condições para critérios relativos à distribuição de rendimentos

e ganhos de capital de FII e estabelece que os rendimentos e ganhos

líquidos auferidos por estes fundos, em aplicações financeiras de renda

fixa ou de renda variável, sujeitam-se à incidência do imposto de renda

na fonte.

2001 06 | Abril – Resolução CMN nº 2.829

Estabelece cronograma de redução, através de limites máximos decres-

centes, do total de recursos aplicados nas diversas carteiras que com-

põem o segmento de imóveis das entidades fechadas de previdência

privada.


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2004 21 | Dezembro – Lei nº 11.033

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual

das pessoas físicas, a remuneração produzida por CRI, letras hipotecárias

(LH) e letras de crédito imobiliário (LCI).

2005 21 | Novembro - Lei nº 11.196

Isenta do imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual

das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos FII: (i) cujas cotas

sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou

no mercado de balcão organizado; e (ii) que apresentem, no mínimo, 50

cotistas. Este benefício não será concedido a cotistas pessoa física que

representem 10,0% ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FII ou

cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a

10,0% do total de rendimentos auferidos pelo fundo.

2008 31 | Outubro – Instrução CVM nº 472

Cria nova regulamentação para FII. Destaque para permissão expressa

de investimentos em valores mobiliários e outros ativos ligados ao setor

imobiliário.

2009 27 | Agosto – Lei nº 12.024

Isenta do imposto de renda na fonte os rendimentos auferidos em apli-

cações efetuadas pelos FII em CRI, LH, LCI e cotas de FII.

24 | Setembro – Resolução CMN nº 3.792

Aprova novas diretrizes para as Entidades Fechadas de Previdência

Complementar (EFPC), aumentando os limites permitidos de investi-

mento e criando novos segmentos com seus limites próprios. Destaque

para os FII que na nova classificação não fazem mais parte do segmento

de imóveis, tendo sido deslocados para o segmento de investimentos

estruturados.

2Sumáriode termos

e condições



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A. Fundos de investimento imobiliário

Descrição Comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valo-

res mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários.

Forma e Registro Constituídos sob a forma de condomínio fechado, podem ter prazo de dura-

ção indeterminado. A constituição e funcionamento dos FII dependem de re-

gistro prévio na Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que é concedido auto-

maticamente mediante entrega de conjunto de documentos e informações.

Tipos de Ativos Podem investir em empreendimentos imobiliários representados por quais-

quer direitos reais sobre bens imóveis e títulos de renda fixa e variável.

Limites (a) de Investimento: Fundos que invistam preponderantemente em valores

mobiliários devem respeitar certos limites de aplicação por emissor e por mo-

dalidade de ativos financeiros. Não existem limites para investimentos em cotas

de fundos de investimento em participações (FIP), cotas de FII e certificados de

recebíveis imobiliários (CRI).

(b) de Distribuição: Deverão distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95,0% dos

lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço

ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Administração Compreende o conjunto de serviços relacionados ao funcionamento e à ma-

nutenção do fundo. Administradores de FII devem prover ao fundo, direta ou

indiretamente, os seguintes serviços: (i) manutenção de departamento técnico

habilitado a prestar serviços de análise e acompanhamento de projetos imobi-

liários; (ii) atividades de tesouraria, de controle e processamento dos títulos e

valores mobiliários; (iii) escrituração de cotas; (iv) custódia de ativos financeiros;

(v) auditoria independente; e (vi) gestão dos valores mobiliários integrantes da

carteira do fundo.

Administrador Somente podem ser administradores de FII as seguintes instituições: bancos

comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de cré-

dito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades

distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas

econômicas e companhias hipotecárias.

Custódia Custódia dos ativos financeiros dos FII é necessária sempre que estes ativos re-

presentem mais que 5,0% do patrimônio líquido do fundo.


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Tipo de Investidor Não existe limitação quanto ao tipo de investidor. Porém, é permitida a consti-

tuição de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, que

podem contar com condições e características específicas.

B. Cotas de FII

Descrição Fração ideal do patrimônio do Emissor.

Emissor Fundo de Investimento Imobiliário.

Forma e Registro Escritural e nominativa.

Classe Classe única no caso de fundos para investidores em geral. Fundos destinados

exclusivamente a investidores qualificados podem emitir cotas com direitos ou

características especiais quanto à ordem de preferência no pagamento dos

rendimentos periódicos, no reembolso de seu valor ou no pagamento do sal-

do de liquidação do fundo.

Série Emissão de cotas pode ser dividida em séries, com o fim específico de estabe-

lecer, para cada série, datas diversas de integralização sem prejuízo da igualda-

de dos demais direitos conferidos aos cotistas.

Distribuição Oferta pública de cotas depende de prévio registro na CVM e deve ser realiza-

da por instituições intermediárias integrantes do sistema de distribuição de va-

lores mobiliários. Uma nova distribuição não pode ser iniciada antes de total-

mente subscrita ou cancelada a anterior.

Subscrição Subscrição parcial e cancelamento de saldo não colocado é permitido, des-

de que um montante mínimo a ser subscrito seja estipulado inicialmente e

alcançado.

Integralização Integralização pode ser à vista ou em prazo determinado no compromisso de

investimento. Pode ser feita em dinheiro, imóveis, direitos relativos a imóveis e,

no caso de fundos destinados exclusivamente a investidores qualificados, títu-

los e valores mobiliários.


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Amortizações Cotas podem ser amortizadas: (i) em datas pré-estabelecidas no regulamento

do fundo; ou (ii) em virtude de decisão da assembléia geral de cotistas.

Resgate Não é permitido.

Retorno do Capital Capital investido em cotas de FII é retornado através (i) da distribuição de resultados;

Investido (ii) da amortização das cotas; (iii) da venda dos títulos; ou (iv) da dissolução do

fundo, com a venda dos seus ativos e a distribuição proporcional do patrimô-

nio aos seus cotistas.

Transferência As cotas podem ser transferidas mediante termo de cessão e transferência, as-

sinado pelo cedente e pelo cessionário, e registrado em cartório de títulos e

documentos, ou através de bolsa de valores ou entidade de mercado de bal-

cão organizado onde o fundo for registrado.

Negociação Em bolsa de valores ou entidade de mercado de balcão organizado onde o

fundo for registrado.

Ambiente BM&FBOVESPA (bolsa e balcão).

de Negociação

Liquidação Financeira BM&FBOVESPA.

3Classificaçãodos fundos



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III. Classificação dos fundos

O arcabouço regulamentar para fundos imobiliários define, de forma bas-

tante abrangente, os ativos passíveis de serem adquiridos por um FII. Levan-

do em consideração a variedade permitida, a prática do mercado observada

atualmente e a proliferação esperada para estes fundos, a Uqbar classificou

os fundos imobiliários de acordo com três critérios diferentes: por classe de

ativos, por tipo de imóveis e por finalidade. O objetivo desta classificação é

agrupar os fundos com políticas de investimento semelhantes para facilitar a

análise comparativa.

A classificação dos FII em funcionamento em 30 de junho de 2009 foi re-

alizada em duas fases. Inicialmente a Uqbar classificou os fundos por classe de

ativo, por tipo de imóvel e por finalidade, de acordo com as definições apre-

sentadas abaixo, tendo como base o regulamento de cada fundo. Em uma

segunda fase, todos os administradores de FII foram contatados por telefone

e por e-mail e convidados, de posse dos critérios utilizados pela Uqbar, a con-

cordar, discordar e comentar a classificação sugerida. Posteriormente, dúvidas

foram tiradas e esclarecimentos obtidos em conversas telefônicas. O resultado

é a classificação apresentada nos gráficos e tabelas deste capítulo.

A) Por classe de ativosClassifica os fundos de acordo com a classe de ativo predominante em

cada fundo.

n Imóveis – Fundos cuja política de investimento prioriza direitos reais

sobre bens imóveis. Estes incluem projetos em fase de desenvolvi-

mento, incorporação ou construção, ou imóveis acabados, sendo ou

não ocupados, e em funcionamento pleno ou parcial.

n Renda Fixa – Fundos cuja política de investimento prioriza instrumen-

tos de renda fixa, que incluem: (i) títulos registrados na CVM, tais como

debêntures, certificados de desdobramentos, certificados de depósito

de valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias; (ii)

certificados de recebíveis imobiliários; (iii) letras hipotecárias; e (iv) le-

tras de crédito imobiliário. Em todos os casos, as atividades preponde-

rantes dos emissores têm que ser necessariamente aquelas permitidas

aos FII.

n Renda Variável – Fundos cuja política de investimento prioriza instru-

mentos de renda variável, que incluem: (i) títulos registrados na CVM,

tais como ações, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos


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de subscrição e cotas de fundos de investimento; (ii) ações ou cotas

de sociedades de propósito específico; (iii) cotas de fundos de investi-

mento em participações (FIP); (iv) cotas de fundos de investimento em

ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em constru-

ção civil ou no mercado imobiliário; (v) cotas de outros FII; e (vi) cotas

de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC). Em todos os

casos, as atividades preponderantes dos emissores têm que ser neces-

sariamente aquelas permitidas aos FII.

n Multiclasse – Fundos de investimento imobiliário cuja política de in-

vestimento combina duas ou mais das classes de ativos mencionadas

acima.

Composição do Patrimônio Líquido por Classe de Ativo em 30/06/2009 (% Do PL)

Imóvel

0,01 %

Fig. 03

Renda fixa

99,99 %

Font

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26

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Renda fixa

Número de FII por Classe de Ativo em 30/06/2009 Fig. 04

0 10 20 30 40 50 60 70 80

Fonte: Orbis




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Em 30 de junho de 2009, dos 71 FII em funcionamento no país, apenas

um não era da classe Imóveis. A exceção era o FII Excelence, que pertence à

classe Renda Fixa. Naquela data, os FII da classe Imóveis representavam 98,6%

e 99,9% respectivamente do número e do patrimônio líquido agregado de

todos os fundos em operação no país.

B) Por tipo de ImóveisClassifica os fundos da classe de ativos Imóveis por tipo predominante

de empreendimento imobiliário adquirido ou passível de aquisição pelo FII.

n Armazenagem – Prédios e galpões, ou projetos para a construção

destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial com

o armazenamento e distribuição de bens. Um investimento nesta ca-

tegoria tipicamente inclui espaços e estruturas para estacionamento,

carregamento e descarregamento de caminhões.

n Hospitalar – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu

funcionamento, ou projetos para a construção destes. Dependendo

do equipamento envolvido, este poderia ser o maior componente de

valor do investimento. Neste caso, a caracterização do investimento

como “imobiliário” poderia ser questionada pela CVM e pelo merca-

do. A Uqbar entende que o componente imobiliário do investimento

deveria ser o predominante para ser elegível para uma carteira de FII.

Investimentos hospitalares tipicamente incluem espaços para estacio-

namento nos imóveis.

n Hospedagem – Prédios e outras estruturas usadas para a acomoda-

ção de pessoas físicas, locadas de base temporária ou prolongada, fre-

quentemente na forma de hotéis, resorts e serviços de flat, ou um pro-

jeto para a construção destes. Investimentos em hospedagem podem

incluir uma infra-estrutura variada, desde estacionamento, restaurante

e piscina até campo de golfe, quadras de tênis e praia.

n Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de

fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades indus-

triais, ou projetos para a construção destes. Investimentos industriais

poderiam incluir espaços e estruturas de apoio à atividade industrial

principal, tais como estacionamento e uma área gerencial.

n Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente

casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

n Escritórios – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação

de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional que não

seja a industrial, ou projetos de construção destes. Um exemplo é um


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prédio de salas comerciais alugadas por pessoas jurídicas ou profis-

sionais liberais. Estes empreendimentos poderiam incluir espaços de

estacionamento e áreas de apoio ao funcionamento e manutenção

do imóvel.

n Escolar – Instituições de ensino e o equipamento necessário para a re-

alização da atividade de ensino, ou projetos para a construção destes.

Investimentos nesta categoria podem incluir a exploração comercial

de outros espaços associados a estes imóveis como pequenas lojas,

restaurantes e estacionamento.

n Varejo – Esta categoria está dividida em três sub-categorias, confor-

me descrito abaixo.

Shopping Centers – Complexos imobiliários encobertos para

um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de

departamento de grande escala e marca reconhecida, ou projetos

para a construção destes. O número de lojas normalmente excede

150 e a variedade é grande, frequentemente incluindo restaurantes

e cinemas. Shopping Centers tipicamente incluem espaços para esta-

cionamento e áreas de apoio gerencial e de manutenção.

Galerias – Um conjunto de lojas encoberto, que normalmente

conta com menos de 150 lojas e sem a presença de âncoras, ou pro-

jetos para a construção destes. A variedade normalmente não inclui

cinemas, mas poderia incluir restaurantes. Galerias podem ou não ter

espaços para estacionamento e normalmente tem áreas de apoio ge-

rencial e de manutenção.

Lojas Individuais – Prédios, espaços no andar térreo de edifí-

cios e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais,

ou projetos para a construção destas.

n Diversificado – Complexos imobiliários que hospedam duas ou mais

das outras categorias aqui apresentadas, ou projetos para a constru-

ção destes. Um exemplo seria um imóvel com um shopping center

numa área específica, e salas comerciais numa outra área.

n Indeterminado – Investimentos imobiliários que não se enquadram

em nenhuma das outras categorias.


3

Cla

ssifica

çã

o do

s fun

do

s

Diversificado 41,74 %

Escritórios 30,37 %

Varejo|Shopping Centers 16,01 %

Industrial 6,03 %

Hospitalar 2,09 %

Hospedagem 1,32 %

Varejo|Galerias 0,89 %

Residencial 0,89 %

Varejo|Lojas Individuais 0,53 %

Escolar 0,13 %

Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 05

41,74%

30,37%

16,01%

2,09%

0,89%0,89%

6,03%

0,53%

1,32%

0,13%

Fonte: Orbis

Número de Fundos por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 Fig. 07

0 5 10 15 20

215

78

2

222

1

11

1

139

10

101

25

Diversificado

Escritórios

Residencial

Varejo | Shopping Centers

Industrial

Varejo | Lojas Individuais

Hospitalar

Hospedagem

Escolar

Varejo | Galerias

Fonte: Orbis

Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Tipo de Imóvel em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 06

Escritórios 50,02 %

Varejo - Shopping Centers 22,94 %

Diversificado 19,57 %

Hospitalar 3,77 %

Hospedagem 2,39 %

Varejo | Lojas Individuais 0,96 %

Residencial 0,35 %

50,02 %

22,94 %

19,57 %

2,39 %3,77 %

0,96 %0,35 %

Fonte: Orbis





3

Cla

ssifica

çã

o do

s fun

do

s

Em 30 de junho de 2009, três tipos de imóveis dominavam o mercado de

FII: Escritórios, Varejo (Shopping Centers) e Diversificado. Juntos, os fundos com

estes tipos de imóveis representavam 88,1% e 92,5% do patrimônio líquido agre-

gado da indústria e dos fundos listados na BM&FBOVESPA, respectivamente.

C) Por finalidadeClassifica os fundos de acordo com a principal finalidade de existência do fundo.

n Renda regular – Fundos cuja principal finalidade é a geração de ren-

da regular para seus cotistas. A regularidade é alcançada pela compo-

sição da carteira que poderia ser, no caso de FII da classe Imóveis, o

pagamento sistemático de aluguel, ou, no caso de FII da classe Renda

Fixa, o pagamento de juros dos títulos investidos.

n Ganho de Capital – Fundos cuja principal finalidade é o aumento do

valor patrimonial da cota através da valorização dos bens e direitos

investidos ou de sua negociação no mercado secundário.

n Investimentos gerais – Fundos cuja finalidade é definida amplamen-

te. Estes fundos geram resultados para seus cotistas com investimentos

em ativos que produzem aluguel, juros, dividendos e também através

de ganhos de capital realizados pela compra e venda de ativos. Inclui-

se também nesta classe fundos que tem como principal objetivo a

gestão patrimonial de imóveis.

n Securitização – Fundos cuja principal finalidade é viabilizar uma ope-

ração de securitização. O fundo participa destas operações como ce-

dente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa pro-

veniente do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel

adquirido pelo fundo. Ver box na página 23 para maior detalhamento.

Composição do Patrimônio Líquido da Indústria de FII por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL)

Renda regular Investimentos Gerais Ganho de Capital Securitização

Fig. 08

58,44 %

40,60 %

0,10 %0,86 %

Font

e: O

rbis



3

Cla

ssifica

çã

o do

s fun

do

s

Todas as quatro categorias da classificação dos fundos por finalidade

estão representadas nos fundos em operação em 30 de junho de 2009. No

entanto, Renda Regular e Investimentos Gerais são as mais representativas,

tanto na indústria como um todo quanto no universo de fundos listados

na BM&FBOVESPA, correspondendo aproximadamente a 99,0% de ambos

os totais.

Composição do Patrimônio Líquido dos FII Listados por Finalidade em 30/06/2009 (% Do PL) Fig. 09

Renda regular 73,96 %

Investimentos gerais 25,64 %

Ganho de capital 0,40 %

73,96 %

25,64 %

0,40 %

Fonte: Orbis

8

10

1

Securitização

Ganho de Capital

Investimentos Gerais

Renda regular

Número de Fundos da Classe Imóvel por Finalidade em 30/06/2009 Fig. 10

0 5 10 15 20 25 30 35 40

16

5

37

20

Fonte: Orbis




3

Cla

ssifica

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o do

s fun

do

s

Fundos Imobiliários e Securitização

Dois tipos de estruturas relacionadas a processos de securitização de ativos muitas vezes con-

tam com a participação de um fundo de investimento imobiliário (FII). O fundo participa destas

operações como cedente de uma carteira de ativos, geralmente um fluxo de caixa proveniente

do pagamento de aluguéis ou equivalentes de um imóvel adquirido pelo fundo. Abaixo uma

descrição resumida destas estruturas.

Build-to-suit

Neste tipo de estrutura, os créditos que lastreiam a emissão dos títulos são provenientes de um

contrato “build-to-suit” entre uma construtora ou incorporadora e uma ou mais empresas de

um mesmo grupo econômico. Nestas operações, uma empresa que busca financiamento para

aquisição e construção de uma nova propriedade contrata um terceiro, geralmente um FII, para:

(i) comprar o terreno; (ii) definir um projeto que atenda às necessidades do inquilino; (iii) desen-

volver e construir o prédio; e (iv) alugar o prédio para a própria empresa, de acordo com termos e

condições previamente definidos. Estes contratos geram, portanto, recebíveis ao FII, decorrentes

dos pagamentos de aluguel pela empresa (que passa a ser inquilino do FII), os quais são ven-

didos para uma Companhia Securitizadora de Créditos Imobiliários (Securitizadora Imobiliária),

que financia esta aquisição com a emissão de certificados de recebíveis imobiliários (CRI).

A figura 11 exibe uma representação esquemática deste tipo de estrutura.

Build-to-suit Fig. 11

Vendedor(FII)

Incorporadora

Recebíveis de Aluguel

Empresa

Contrato “Build to suit”

Securitizadora Imobiliária


3

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s

Reforços de crédito nestas estruturas podem incluir: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do ter-

reno; e (ii) garantias cobrindo os riscos de desempenho da construtora ou incorporadora e o

penhor das cotas do FII. A documentação geralmente restringe mudanças no regulamento do

fundo. O inquilino também pode ter uma opção de compra da propriedade a um preço pré-

determinado no final do prazo do contrato de aluguel.

Sale and lease-back

Devido à similaridade das estruturas, este tipo de operação toma emprestado o nome de uma

estrutura conhecida no mercado como “sale and lease-back”. Nestas operações uma empresa

vende um imóvel a um veículo, geralmente um FII, o qual concede, por prazo determinado e

mediante pagamento a prazo de preço, o direito de uso da superfície do imóvel para a empresa

vendedora. O fundo financia a compra da propriedade com a cessão dos créditos de concessão

do direito real de superfície para uma Securitizadora Imobiliária que, por sua vez, financia a com-

pra com a emissão de CRI lastreados nestes ativos. A figura 12 exibe a representação esquemá-

tica desta estrutura.

Outros tipos de reforço de crédito que poderiam ser incorporados neste tipo de operações in-

cluem: (i) alienação fiduciária ou hipoteca do terreno; e (ii) direito de regresso contra a empresa

vendedora do imóvel. Se construção ou incorporação forem necessárias, garantias para estes

riscos, bem como penhor das cotas do fundo, poderão fazer parte da operação.

Sale and lease-back Fig. 12

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

Pagamentos pelo Direito de Uso de Superfície

Contrato de Direito de Uso de Superfície

Empresa

FII

Cessão Definitiva

R$

Securitizadora Imobiliária

Créditos da Concessão do Direito de Uso de Superfície

CRI

4Mercadosecundário



4

Me

rca

do se

cun

dá

rio

IV. Mercado secundário

A primeira negociação de cotas de um FII em uma bolsa de valores acon-

teceu no dia 28/03/1995. Nesta data, quatro cotas do Shopping Guararapes

foram negociadas na então Bovespa, ao preço de R$262.500,00. Após esta ne-

gociação inicial, novos fundos passaram a ser listados e terem seus títulos ne-

gociados na Bovespa. Em 2003, três fundos tiveram suas cotas negociadas em

balcão organizado, com destaque para o Almirante Barroso que registrou, em

182 leilões, 689 dos 707 negócios do ano. Enquanto isso, no mesmo período, o

Europar, FII mais negociado em bolsa naquele ano, registrou, em 20 pregões,

30 dos 35 negócios realizados no ano. As outras cinco negociações envolve-

ram cotas de três outros FII.

Aos poucos, este cenário foi evoluindo, principalmente em termos de nú-

mero de fundos negociados. Em 2005, doze fundos negociaram suas cotas:

seis em balcão e seis em bolsa. Novamente Almirante Barroso e Europar foram

os mais negociados nos respectivos ambientes de negociação. O Europar re-

gistrou, em 63 pregões, 103 dos 282 negócios no ano. Enquanto que no bal-

cão organizado, três fundos dominaram as negociações, o Almirante Barroso,

o Torre Almirante e o BB Progressivo, sendo responsáveis por 97,9% do total de

negociações no ano. Vale destacar que as cotas do Almirante Barroso foram

negociadas em 235 leilões no ano.

Com a aprovação da Lei n° 11.196, em novembro de 2005, o mercado se-

cundário ganhou grande impulso. A nova lei passou a conceder às pessoas

físicas isenção de imposto de renda sobre os rendimentos distribuídos por FII

que atendessem determinadas características. Em 2006 o volume anual atin-

giu R$176,1 milhões em 4.240 negócios, um crescimento de 87,8% no mon-

tante negociado e 146,4% do número de negócios, comparativamente ao

ano anterior. Em 2007 e 2008 o montante negociado retraiu um pouco para o

patamar de R$140,0 milhões, mas o número de negócios continuou a crescer

atingindo a faixa de 7.000 por ano. No primeiro semestre de 2009, o mercado

secundário atingiu um montante negociado de R$137,8 milhões em cima de

4.008 negócios. A figura 13 apresenta os montantes anuais de negociações

desde 2003.


4

Me

rca

do se

cun

dá

rio

Devido aos incentivos fiscais, investidores de cotas de FII que negociam

suas cotas na BM&FBOVESPA são preponderantemente pessoas físicas. Estas

tendem a encarar seus investimentos como uma fonte regular de renda, ge-

ralmente não ofertando para venda suas cotas, fazendo com que o mercado

secundário constantemente apresente um viés comprador (i.e.; número de

compradores bem maior que o de vendedores destes títulos).

De um total de 71 FII em operação no final do primeiro semestre de 2009,

mais de um terço (26) tinham cotas negociadas na BM&FBOVESPA nos dois

ambientes de negociação desta casa: bolsa (14) e balcão organizado (12).

A escolha do ambiente de negociação é uma decisão inicial do adminis-

trador e do distribuidor líder do fundo. As negociações em mercado de balcão

tendem a ser via leilão com horário programado que acontece uma vez ao

dia, ao passo que as negociações do mercado de bolsa tendem a ser de for-

ma aberta e contínua durante todo o período de negociação, com ofertas de

compra e venda firmes até que haja negócio. As figuras 14 e 15 apresentam o

número de negócios e os montantes negociados em cada um dos ambientes

de negociação.

Negociações na BM&FBOVESPA (balcão) – Montante (em R$ milhões) Fig. 14

Fonte: BM&FBOVESPA

0

20

40

60

80

100

120

140

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

4.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

* até jun 2009

Mon

tant

e (e

m R

$ m

ilhõe

s)

Nº

de N

egóc

ios

Negociações de FII na BM&FBOVESPA (em R$ milhões) Fig. 13

02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

* até jun 2009

Font

e: B

M&

FBO

VESP

A



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Me

rca

do se

cun

dá

rio

Fundos Imobiliários Negociados em Balcão TABELA 01

FII Finalidade Tipo de Imóvel Código

Premier Realty Investimentos gerais Diversificado PRMR11B

Opportunity Investimentos gerais Escritórios FTCE11B

Edifício Almirante Barroso Renda regular Diversificado FAMB11B

BB Progressivo Renda regular Escritórios BBFI11B

Edifício Ourinvest Renda regular Escritórios EDFO11B

Torre Almirante Renda regular Escritórios ALMI11B

Torre Norte Renda regular Escritórios TRNT11B

Hotel Maxinvest Renda regular Hospedagem HTMX11B

Hospital da Criança Renda regular Hospitalar HCRI11B

Hospital Nossa Senhorade Lourdes

Renda regular Hospitalar NSLU11B

Ancar IC Renda regular Varejo – Shopping ANCR11B

Shopping West Plaza Renda regular Varejo – Shopping WPLZ11B

Fundos Imobiliários Negociados em Bolsa TABELA 02

FII Finalidade Tipo de Imóvel Código

Sigma Ganho de capital Residencial FSIG11

Continental Square Faria Lima Investimentos gerais Diversificado FLMA11

Europar Investimentos gerais Diversificado EURO11

Panamby Investimentos gerais Diversificado PABY11

CSHG Real Estate Renda regular Escritórios HGRE11

Financial Center Renda regular Escritórios FFCI11

Memorial Office Renda regular Escritórios FMOF11

Projeto Água Branca Renda regular Escritórios FPAB11

SCP Renda regular Varejo – Lojas SCPF11

ABC Plaza Shopping Renda regular Varejo – Shopping ABCP11

CSHG Brasil Shopping Renda regular Varejo – Shopping HGBS11

JK Renda regular Varejo – Shopping FJKI11

Shopping Pátio Higienópolis Renda regular Varejo – Shopping SHPH11

Via Parque Shopping Renda regular Varejo – Shopping FVPQ11

Negociações na BM&FBOVESPA (bolsa) – Montante (em R$ milhões) Fig. 15

Fonte: BM&FBOVESPA

0

10

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30

40

50

60

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1.500

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2.500

3.000

3.500

4.000

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009*

* até jun 2009

Mon

tant

e (e

m R

$ m

ilhõe

s)

Nº

de N

egóc

ios


4

Me

rca

do se

cun

dá

rio

As figuras 16 e 17 abaixo apresentam, respectivamente, o montante e

o número de negócios realizados por mês nos doze meses terminados em

junho de 2009. A primeira mostra um nível de liquidez ainda relativamente

baixo se comparado com outros mercados, sendo que dois dos meses apre-

sentam montantes negociados atípicos, muito mais altos, devido a um nú-

mero reduzido de negociações de valor alto envolvendo cotas de dois FII. A

segunda mostra um crescente número de negócios sendo realizado desde o

início deste ano.

Durante o ano de 2009, até o mês de junho, as cotas de maior liquidez no

mercado de bolsa foram as do Continental Square Faria Lima e do Europar, em

termos de número de negócios, e do Projeto Água Branca e Memorial Office,

em termos de montante negociado. Já no mercado de balcão organizado,

as cotas de maior liquidez foram as do BB Progressivo e Torre Almirante, em

termos de número de negócios, e do Opportunity e Shopping West Plaza, em

termos de montante negociado.

Negociações na BM&FBOVESPA - Montante (em R$ milhões) Fig. 16

0

20

40

60

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10

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jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09

Font

e: B

M&

FBO

VESP

A

Negociações na BM&FBOVESPA – Número de Negócios Fig. 17

0

200

100

300

500

700

900

400

600

800

1.000

jul 08 ago 08 set 08 out 08 nov 08 dez 08 jan 09 fev 09 mar 09 abr 09 mai 09 jun 09 Font

e: B

M&

FBO

VESP

A


4

Me

rca

do se

cun

dá

rio

Investimento inicialf (t)

(1+TIR)dt

252

n

∑t 1=

=

Rentabilidade de Cotas de FII

O mercado utiliza duas formas de cálculo de rentabilidade de cotas de FII: o retorno sobre o

preço e a taxa interna de retorno.

Retorno sobre o preçoO retorno sobre o preço (chamado em inglês de dividend yield) é a mesma metodologia utilizada

comumente no mercado de renda variável. É definido como o quociente entre as distribuições

de uma cota e o preço de mercado da mesma cota, como representado pela fórmula abaixo.

Retorno sobre preço = D / P

onde:

D = distribuições da cota no período. Os valores utilizados podem ser históricos ou pro-

jetados.

P = preço de mercado da cota no início (ou no fim) do período

O significado do quociente fala por si só. Quanto maior o retorno sobre preço, maior o retorno

indicativo para o investimento, indicando que o preço está comparativamente baixo. Quanto

menor o retorno sobre preço, menor o retorno indicativo, o que significa que o preço está com-

parativamente alto.

Taxa Interna de Retorno (TIR)A TIR é a taxa que faz com que o somatório do valor presente dos fluxos de caixa de um investi-

mento seja igual ao investimento inicial, como representado pela fórmula abaixo.

onde: t = período (de 1 a n)

dt = dias úteis do início do período 1 ao fim do período t

f(t) = fluxo de caixa no período t

A Uqbar utilizou esta metodologia no ranking de rentabilidade de cotas de FII desta publica-

ção (ver tabela 5). Para tal, o investimento inicial utilizado foi o preço de mercado no início

do período. O fluxo de caixa utilizado corresponde às distribuições da cota durante o período

analisado, sendo que o último pagamento deste fluxo inclui o preço de mercado da cota no

último período.

5Tributação



5

Tribu

taç

ão

A– Fundo de Investimento Imobiliário

Os FII estão sujeitos a um regime de tributação particular. Diferentemente

de outros fundos de investimento, rendimentos e ganhos líquidos auferidos

por FII em aplicações financeiras de renda fixa ou de renda variável, sujeitam-

se à incidência do imposto de renda na fonte. Destes investimentos tributá-

veis, excluem-se, desde agosto de 2009, aplicações em CRI, LCI, LH e em cotas

de FII.

O imposto pago pelo fundo poderá ser compensado com o retido na

fonte pelo próprio FII, por ocasião da distribuição de rendimentos e ganhos

de capital. Esta compensação, no entanto, deverá ser efetuada proporcional-

mente à participação do cotista pessoa jurídica ou pessoa física não sujeita à

isenção.

A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de FII, e as alíquotas

aplicáveis.

Tributação de FII e alíquotas aplicáveis TABELA 03

Imposto Alíquota

I. Sobre Rendimentos

Aplicações de Renda Fixa

CRI, LCI, LH 0,0%

Outros 15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável

Cotas de FII 0,0%*

Outros 0,005% - 15,0%

Imóveis 0,0%

II. Sobre Ganhos de Capital

Aplicações de Renda Fixa

CRI, LCI, LH 0,0%

Outros 15,0 – 22,5%

Aplicações de Renda Variável

Cotas de FII 0,0%*

Outros 0,005% - 15,0%

Imóveis 0,0%

* desde que admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.


5

Tribu

taç

ão

B– Investidor

Desde 2005, investidores pessoas físicas estão isentos do imposto de ren-

da sobre os rendimentos distribuídos pelos FII.

Esta isenção é válida desde que o FII tenha suas cotas admitidas à ne-

gociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão or-

ganizado; e apresentem, no mínimo, 50 cotistas. No entanto, este benefício

não será concedido a cotistas pessoa física que representem 10,0% ou mais da

totalidade das cotas emitidas pelo FII ou cujas cotas lhe derem direito ao re-

cebimento de rendimento superior a 10,0% do total de rendimentos auferidos

pelo fundo.

A tabela abaixo apresenta um resumo da tributação de investidores pes-

soas físicas e pessoas jurídicas em cotas de FII, e as alíquotas aplicáveis.

Tributação de investidores pessoas físicas e pessoasjurídicas em cotas de FII e alíquotas aplicáveis TABELA 04

AlíquotaImposto

Pessoa Física Pessoa Jurídica

I. Sobre rendimentos 0,0% ou 20,0% 20,0%

II. Sobre ganho de capital 15,0% ou 20,0% 0,0%, 15,0% ou 20,0%

6Rankings



6

Ra

nkin

gs

VI. Rankings

Este capítulo apresenta dois conjuntos de rankings.

O primeiro classifica as cotas de FII por negociações e rentabilidade. Os

rankings de negociações são apresentados por número de negócios e por

montante negociado. O ranking de rentabilidade classifica as cotas pelas suas

taxas internas de retorno. Participam destes rankings somente cotas que são

negociadas em bolsa de valores ou balcão organizado.

O segundo conjunto de rankings classifica os prestadores de serviço para

a indústria de FII. Administradores e auditores são classificados por número de

operações e pelo patrimônio líquido (PL) agregado dos fundos para os quais

prestam serviço. Os estruturadores são classificados por número de operações

e montante emitido de cotas.

Mais informações sobre os critérios utilizados, incluindo definições dos

prestadores de serviço, encontram-se junto com cada tabela de ranking.

Rankings de cotas

Negociações

Ranking Negociações – Montante de Negócios entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 05

01/07/2008 – 30/06/2009 01/07/2007 – 30/06/2008

Administrador Montante(em R$)

Posição Participação (%)

Posição Participação(%)

Mudança naparticipação (%)

Opportunity 69.632.048 1 30,5 - - 30,5

Projeto Água Branca 48.691.395 2 21,3 7 7,3 14,0

Hotel Maxinvest 18.853.061 3 8,3 4 11,7 -3,4

BB Progressivo 16.255.344 4 7,1 1 21,5 -14,4

Shopping West Plaza 15.738.811 5 6,9 - - 6,9

Edifício Almirante Barroso 11.279.403 6 4,9 5 10,5 -5,6

Torre Almirante 8.814.904 7 3,9 6 8,4 -4,5

Nossa Senhora de Lourdes 8.642.856 8 3,8 3 14,2 -10,4

Europar 7.290.207 9 3,2 2 16,4 -13,2

Memorial Office 4.451.056 10 2,0 - - 2,0

Dez maiores 209.649.085 91,9 124.137.295 96,2 -4,4

Total 228.236.399 100,0 129.028.736 100,0


6

Ra

nkin

gs

Ranking Negociações – Número Negociado entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 06

01/07/2008 – 30/06/2009 01/07/2007 – 30/06/2008

Título Númerode Negócios Posição Participação (%) Posição Participação (%)

Mudança na participação (%)

Europar 1.189 1 16,0 1 27,8 -11,8

Continental Square Faria Lima 1.145 2 15,4 6 7,4 8,0

BB Progressivo 979 3 13,2 2 15,3 -2,1

Torre Almirante 616 4 8,3 3 10,5 -2,2

Edifício Almirante Barroso 606 5 8,2 5 8,0 0,2

Nossa Senhora de Lourdes 403 6 5,4 4 8,3 -2,9

Projeto Água Branca 397 7 5,3 8 4,1 1,2

Shopping Pátio Higienópolis 362 8 4,9 9 4,0 0,9

Financial Center 310 9 4,2 7 5,8 -1,6

Hotel Maxinvest 243 10 3,3 11 1,6 1,7

Dez maiores 6.250 84,2 6.418 93,4 -9,2

Total 7.421 100,0 6.871 100,0

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por montante negociado e por número de negócios realizados duran-

te o período em questão.

Rentabilidade

Ranking Rentabilidade – Rentabilidade Efetiva entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 07

Título01/07/2008 – 30/06/2009

Rentabilidade (% a.a.) Posição Mercado

BB Progressivo 48,71 1 Balcão

Edifício Almirante Barroso 44,43 2 Balcão

Financial Center 44,20 3 Bolsa

Nossa Senhora de Lourdes 30,08 4 Balcão

Torre Almirante 28,13 5 Balcão

Torre Norte 25,66 6 Balcão

Via Parque Shopping 24,12 7 Bolsa

JK 19,87 8 Bolsa

ABC Plaza Shopping 19,32 9 Bolsa

Europar 19,28 10 Bolsa

Critério: Ordena as cotas de FII listadas por taxa interna de retorno (TIR) durante o período em questão. O

cálculo da TIR é baseado nos valores de mercado das cotas (inicial e final) no período 01/07/2008 - 30/06/2009 e as

distribuições de rendimento efetivamente realizadas neste período. A Uqbar solicitou de cada administrador de FII a

confirmação dos dados e da taxa calculada para seus respectivos fundos. A falta de manifestação de administrado-

res, até a data limite comunicada para esta publicação, foi interpretada como concordância destes com os números

apresentados pela Uqbar. Ver box Rentabilidade de Cotas de FII no Capítulo IV para maiores informações sobre a

metodologia de cálculo da taxa interna de retorno.


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Rankings de Prestadores de Serviço

AdministradoresDefinição: Instituição autorizada pela CVM para o exercício profissional

de administração de fundos de investimento. A administração de um fundo

compreende o conjunto de serviços relacionado direta ou indiretamente ao

funcionamento e à manutenção deste. Especificamente, o administrador de

FII deve prover o fundo com os seguintes serviços:

n manutenção de departamento técnico habilitado a prestar serviços

de análise e acompanhamento de projetos imobiliários;

n atividades de tesouraria, de controle e de processamento dos títulos

e valores mobiliários;

n escrituração de cotas;

n custódia de ativos financeiros;

n auditoria independente; e

n gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

Observadas limitações legais e regulamentares, o administrador tem

poderes para praticar todos os atos necessários ao funcionamento do fun-

do, podendo contratar em nome deste, terceiros devidamente habilitados e

autorizados para prestar serviços específicos. O administrador é também res-

ponsável pela constituição do fundo e pela prestação de informações à CVM.

Os administradores de FII devem também observar disposições determinadas

em instruções específicas da CVM.

Ranking Administradores – PL Consolidado em 30/06/2009 TABELA 08

30/06/2009 30/06/2008

Administrador Montante (R$) Posição Participação (%)



Banco Ourinvest 2.351.398.375 1 52,3 1 42,2 10,1

Rio Bravo Investimentos 745.260.522 2 16,6 2 23,1 -6,5

Banco Brascan 283.615.415 3 6,3 3 8,2 -1,9

Banco Opportunity 222.626.761 4 4,9 6 3,4 1,5

BR - Capital 143.126.488 5 3,2 10 2,4 0,8

Credit Suisse Hedging Griffo 142.112.849 6 3,2 9 2,8 0,4

Coin 130.574.570 7 2,9 4 3,7 -0,8

Momento 129.834.681 8 2,9 7 3,3 -0,4

Coinvalores 127.488.201 9 2,8 8 3,1 -0,3

Caixa Econômica Federal 122.255.165 10 2,7 5 3,5 -0,8

Dez maiores 4.398.293.027 97,8 3.455.236.335 95,7 2,0

Total 4.499.283.956 100,0 3.609.535.594 100,0


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Ranking Administradores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009 TABELA 09

30/06/2009 30/06/2008

Administrador Numero de Operações




Rio Bravo Investimentos 28 1 39,4 1 42,5 -3,1

Banco Ourinvest 19 2 26,8 2 24,7 2,1

BR - Capital 3 3 4,2 7 2,7 1,5

Banco BBM 3 4 4,2 4 4,1 0,1

Banco CR2 3 5 4,2 3 5,5 -1,3

Credit Suisse Hedging Griffo 2 6 2,8 6 2,7 0,1

Coin 2 7 2,8 5 2,7 0,1

Banco Schahin 2 8 2,8 8 2,7 0,1

Banco Brascan 1 9 1,4 9 1,4 0,0

Banco Opportunity 1 10 1,4 11 1,4 0,0

Dez maiores 64 90,1 66 90,4 -0,3

Total 71 100,0 73 100,0

Critério: Ordena os administradores de FII com base no número de fundos e no montante agregado de PL dos

fundos em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O fundo

cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos com

PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.

Auditores IndependentesDefinição: Perito-contador que presta serviços de auditoria independen-

te. A sua atuação está sujeita ao registro na CVM, que mantém cadastro dos

responsáveis técnicos autorizados a emitir e assinar parecer de auditoria, em

nome de cada fundo, no âmbito do mercado de valores mobiliários. Responsá-

vel pela validação dos demonstrativos trimestrais do fundo, evidenciando que

as operações efetuadas estão em consonância com a política de investimento

e os limites de composição e diversificação, bem como que as negociações

foram realizadas a valores de mercado.


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Ranking Auditores – PL Consolidado em 30/06/2009 TABELA 10

30/06/2009 30/06/2008

Auditor Montante (R$) Posição Participação (%)


Mudança naparticipação

(%)

PricewaterhouseCoopers 2.899.381.803 1 64,4 1 56,7 7,7

BDO Trevisan 576.537.818 2 12,8 2 18,2 -5,4

Terco Grant Thornton 455.658.262 3 10,1 3 11,9 -1,8

Performance 222.626.761 4 4,9 4 3,4 1,5

HLB Audilink 129.834.681 5 2,9 5 3,3 -0,4

Moore Stephens Lima Lucchesi 127.488.201 6 2,8 6 3,1 -0,3

KPMG 29.939.280 7 0,7 7 1,6 -0,9

Ernst & Young 24.163.959 8 0,5 8 0,7 -0,2

Horwath Tufani, Reis & Soares 23.914.028 9 0,5 9 0,7 -0,2

Müller Auditores Independentes 7.731.736 10 0,2 10 0,3 -0,1

Dez maiores 4.497.276.529 100,0 3.604.600.609 99,9 0,1

Total 4.499.283.956 100,0 3.609.535.594 100,0

Ranking Auditores – Número de FII Consolidado em 30/06/2009 TABELA 11

30/06/2009 30/06/2008

Auditor Numero de Operações




PricewaterhouseCoopers 23 1 32,4 2 30,1 2,3

BDO Trevisan 22 2 31,0 1 32,9 -1,9

Terco Grant Thornton 10 3 14,1 3 13,7 0,4

Ernst & Young 4 4 5,6 4 5,5 0,1

KPMG 3 5 4,2 6 2,7 1,5

Deloitte Touche Tohmatsu 3 6 4,2 5 5,5 -1,3

Performance 1 7 1,4 8 1,4 0,0

HLB Audilink 1 8 1,4 9 1,4 0,0

Moore Stephens Lima Lucchesi 1 9 1,4 10 1,4 0,0

Horwath Tufani, Reis & Soares 1 10 1,4 11 1,4 0,0

Dez maiores 69 97,2 71 97,3 -0,1

Total 71 100,0 73 100,0

Critério: Ordena os auditores independentes de FII com base no número de fundos e no montante agregado

de PL destes em 30/06/2008 e 30/06/2009. Os rankings consideram todos os fundos em operação nestas datas. O

fundo cujo valor do PL não tenha sido divulgado para o dia em questão não é considerado para os rankings. Fundos

com PL negativo não foram considerados para o ranking de PL consolidado.


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gs

EstruturadoresDefinição: Pessoa jurídica especializada pela montagem do fundo. O

trabalho de estruturação consiste da definição de todos os parâmetros quan-

titativos e qualitativos do fundo.

Ranking Estruturadores – Montante Emitido entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 12

01/07/2008 – 30/06/2009 01/07/2007 – 30/06/2008

Estruturador Montante (em R$)




(%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 454.125.830 1 54,9 1 79,7 -24,8

Banco Opportunity 243.400.800 2 29,4 5 3,4 26,0

Rio Bravo Investimentos DTVM 59.021.000 3 7,1 3 6,3 0,8

Credit Suisse Hedging Griffo CV 40.000.000 4 4,8 4 4,2 0,6

Coinvalores CCVM 30.000.000 5 3,6 2 6,3 -2,7

Total 826.547.630 100,0 946.044.132 100,0

Ranking Estruturadores – Número de FII entre 01/07/2008 e 30/06/2009 TABELA 13

01/07/2008 – 30/06/2009 01/07/2007 – 30/06/2008

Estruturador Numero de Operações




(%)

Brazilian Mortgages Companhia Hipotecária 6 1 54,5 1 50,0 4,5

Rio Bravo Investimentos DTVM 2 2 18,2 2 25,0 -6,8

Banco Opportunity 1 3 9,1 5 6,3 2,8

Credit Suisse Hedging Griffo CV 1 4 9,1 4 6,3 2,8

Coinvalores CCVM 1 5 9,1 3 6,3 2,8

Total 11 100,0 16 100,0

Critério: Ordena os estruturadores de FII com base no montante total emitido, em R$, e no número de ope-

rações realizadas durante o período em questão. Os rankings consideram apenas os FII que efetivamente entraram

em operação, através de suas primeiras emissões de cotas, no período. Quando duas ou mais instituições estrutu-

raram conjuntamente um mesmo FII o crédito é atribuído integralmente a todas as instituições. Estes rankings não

consideram as emissões de cotas de fundos que entraram em operação em períodos anteriores.

A Uqbar é a primeira empresa de conhecimentoespecializada em finanças avançadas no Brasil.

Sua missão é gerar e transmitir conhecimento parao mercado financeiro nacional através dos três pilares

em que está fundamentada: educação, informação e tecnologia.A Uqbar publica diariamente informações sobre fundos

de investimento imobiliário no Orbis, um sistemade inteligência para o mercado brasileiro.

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Criada em 1999, a Brazilian Mortgages foi a primeira compa-nhia hipotecária independente no Brasil. Com seu pioneiris-mo, inovou o mercado financeiro brasileiro ao criar o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário voltado para o varejo: o Shopping Pátio Higienópolis,. É líder em seu segmento com 56% de market share e R$ 4,2 bilhões em estruturação de ati-vos em Fundos imobiliários.

A PETRA é instituição especializada na administração de FIDCs. Atualmente administra mais de R$ 400 MM em ativos e continua investindo em tecnologia para assegurar eficiência, permitindo a verificação de complexas condições de cessão dos créditos e o acompanhamento da performance dos rece-bíveis com total transparência às partes envolvidas.

A Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (BM&FBOVESPA) foi criada em 2008 com a fusão da BM&F e da Bovespa. Integra-das, as companhias formam uma das maiores bolsas do mun-do em valor de mercado. A BM&FBOVESPA posiciona o Brasil como centro financeiro internacional de negociação de ações, commodities e outros instrumentos financeiros.

A FUNDO IMOBILIÁRIO – Consultoria de Investimentos asses-sora empreendedores e investidores, nacionais e estrangei-ros, no mercado imobiliário, estruturando operações através de instrumentos do Mercado de Capitais, em especial Fundos Imobiliários (FII). Neste setor a empresa é pioneira, tendo es-truturado o primeiro FII do país (MEMORIAL OFFICE) e o pri-meiro com cotas negociadas na BOVESPA (EUROPAR).

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www.bfre.com.br/brazilianmortgages www.fundoimobiliario.com.br

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