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Paulo Cesar Sampaio de Toledo
A tendência no mercado consumidor de lotes urbanizados e residências unifamiliares.
CIA Inteligência e Coordenação
Fundada em 1997 com a fusão de 3 imobiliárias que atuavam em Alphaville Sao Paulo desde 1984.
Coordenou e comercializou mais de 30.000 lotes e mais de uma centena de edifícios residências e
comerciais em 31 cidades brasileiras em 14 anos.
Participou no planejamento e coordenação de bairros planejados em Barueri / Grande SP,
Salvador /BA , Campinas/SP, Goiânia/GO , Itu/SP, Caruaru/PE, Linhares/ES e de resorts e hotéis
em Santa Catarina, Bahia, Goiânia e São Paulo.
Em 2010 montou uma nova divisão de negócios - Inteligência e Coordenação - com o objetivo de
assessorar empreendedores na formatação de estratégias comerciais para o desenvolvimento
de bairros planejados.
Desde 2010 faz parte do grupo a franquia imobiliária RE/MAX, que possui 172 franquias em 16 Estados.
IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS
Com o processo de verticalização das
cidades brasileiras, as áreas para
implantação de condomínios de lotes
passam a ser cada vez mais escassas.
Naturalmente os empreendedores
buscam grandes áreas para o
desenvolvimento de Bairros
Planejados – as chamadas Edges
Cities – ou cidades do entorno.
IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS
Estas áreas, na grande maioria
dos casos, não tem a
infraestrutura necessária para
atender os anseios do seu público
– que busca a infraestrutura e
equipamentos da cidade, logo se
faz necessário dotá-la de diversos
equipamentos para suprir os
anseios deste consumidor.
IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS
Muito da infraestrutura está
diretamente ligada ao poder
público e as características
geográficas da área,
entretanto outras estão
diretamente ligadas aos
investimentos que o
empreendedor deverá fazer
na área e também ao tempo
de maturidade do
empreendimento.
IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS PLANEJADOS
A implantação da infraestrutura espelha a complexidade e dinamismo do processo e exige uma estratégia de desenvolvimento diferenciada, a saber:
MORADIA EMPREGO COMÉRCIO E SERVIÇOS ESPORTE EDUCAÇÃO
CULTURA SAÚDE RELIGIÃO SOCIAL LAZER
IMPLANTAÇÃO – Linha do tempo
1ª FASE 2ª FASE 3ª FASE
1. MORADIA Lotes dos mais diversos tamanhos
Condomínios de casas prontas – housings Apartamentos
2. EMPREGOTrabalhadores do setor de construção, mão de obra doméstica e/ou indústria
Profissionais liberais Executivos
3. COMÉRCIO E SERVIÇOS
Comércio e Serviços de conveniência
Consultórios de Profissionais liberais Shopping Centers
4. ESPORTE Club Houses Clubes sociais Academias e Centros Esportivos
5. EDUCAÇÃO Escola Infantil Escola de Nível Médio Escola Superior
6. CULTURA Centro de convivência ao ar livre Cinemas Teatro
7. SAÚDE Consultórios médicos Pronto Socorros Hospital
8. RELIGIÃO Capela católica Igreja Demais religiões
9. SOCIAL Club Housing Bares e Restaurantes Casas de Shows e Entretenimento
10. LAZER Praças e Ruas do Condomínio Club Social Shoppings e Pontos de Encontro
TENDÊNCIA DE CONSUMO
O desejo de morar em uma casa
permeia o sonho da maior parte
das famílias brasileiras. Com a
verticalização da cidades, o
consumidor terá que fazer uma
opção – a tranquilidade e o
sonho da casa ou a praticidade de
um apartamento na cidade? E,
por que não, um apartamento
em um bairro planejado?
TENDÊNCIA DE CONSUMO
Diferencial de Produto Perpetua o Conceito
Liquidez + menor prazo de implantação
Sub-produto
Lotes, Casas e Apartamentos
+Lojas, serviços e
escritórios
Criar um sentimento de lugar(endereço/destino)
Produto – Bairro Planejado
Estimular a vida em comunidade(sentimento de pertencer ao local – vida como antigamente)
Ter vida própria(infraestrutura da cidade)
TENDÊNCIA DE CONSUMO
As principais questões que são colocadas pelos consumidores na hora da
decisão de morar em um bairro planejado x morar na cidade:
CARRO 100% DO TEMPO MOBILIDADE A PÉ (WALKABILLITY)X
DISTÂNCIA DO TRABALHO PROXIMIDADE DO TRABALHOX
SERVIÇOS E COMÉRCIO DISTANTES SERVIÇOS E COMÉRCIO NA PORTA DE CASAX
TRANQUILIDADE CAOS URBANOX
ESPAÇO FALTA DE ESPAÇOX
VIDA COMO ANTIGAMENTE VIDA COSMOPOLITAX
CONTATO COM O VERDE CONTATO COM O CAOS URBANOX
DESEJO DE CONSTRUIR O SEU SONHO SONHO LIMITADOX
CONVIVÊNCIA SOCIAL ISOLAMENTO SOCIALX
TENDÊNCIA DE CONSUMO
Rese
rva
de m
erca
do
Liquidez de comercialização
+
Casa Isolada
Cond. Horizontal
Bairro Planejado
Loteamento
Cond. Vertical
Posicionamento gera maior liquidez, menor prazo de implantação e potencializa resultado, desde que o conceito do empreendimento seja diferenciado
+
-
-
CASE – Eldorado GO
• Características– Dentro da área urbana
– Vetor de crescimento
• Etapas– 1ª Fase: condomínios horizontais
– 2ª Fase: produtos verticais entre 70 e
90m²
– 3ª Fase: implantação de shopping
center
• Forças– Localização dentro da área urbana
– Experiência e solidez do grupo
empreendedor
• Ameaças– Preço X Tempo de implantação
DEBATE
• Como dotar o Bairro Planejado da infraestrutura para atender plenamente os
desejos dos consumidores?
• Nos seus primeiros anos de implantação o consumidor “aceita” trocar a falta de
infraestrutura pelo desejo de morar em uma casa? E no apartamento?
• Qual é a tendência de consumo de lotes residenciais e de produtos verticais em
um Bairro Planejado?
O grande desafio é dotar o Bairro Planejado da infraestrutura necessária
para que o consumidor troque os benefícios de morar em um produto
vertical na cidade pelos benefícios de um Bairro Planejado longe dos
grandes centros.
CIA INTELIGÊNCIA E COORDENAÇÃOPaulo Cesar Sampaio de Toledo